內(nèi)蒙古太仆寺旗的市場調(diào)研報告

內(nèi)蒙古太仆寺旗的市場調(diào)研報告本案地塊經(jīng)濟(jì)效益投入產(chǎn)出分析2號地塊深層次研析太仆寺旗寶昌鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測太仆寺旗房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況太仆寺旗宏觀經(jīng)濟(jì)概述結(jié)論P(yáng)ART1太仆寺旗宏觀經(jīng)濟(jì)概述

太仆寺旗位于錫林郭勒盟南端,地處東經(jīng)114°51′－115°49′，北緯41°35′－42°10′地處陰山北麓，渾善達(dá)克沙地南緣，海拔1300米－1800米，屬中溫帶亞干旱大陸性氣候，年平均氣溫1.6℃，降水量不足400毫米，無霜期110天左右。與河北省張家口市張北縣、康?？h相鄰，西與正鑲白旗、正藍(lán)旗交界，東與多倫縣接壤，是錫林郭勒盟的南大門。

寶昌鎮(zhèn)距張家口市150公里，距北京350公里，距錫林浩特市260公里。區(qū)域優(yōu)勢

全旗現(xiàn)有耕地81.3萬畝，其中水澆地17.6萬畝。草場300萬畝，其中農(nóng)區(qū)194萬畝、牧區(qū)106萬畝。林地113萬畝。地上水資源貧乏，沒有可開發(fā)利用的河流；地下水凈儲量24億立方米，年可開采8312萬噸。礦產(chǎn)資源十分匱乏。

太旗屬農(nóng)牧結(jié)合、以農(nóng)為主的經(jīng)濟(jì)類型區(qū)。2005年全旗播種面積81.3萬畝，其中糧食作物36.2萬畝，油料12.3萬畝，蔬菜15萬畝，馬鈴薯18.1萬畝，高產(chǎn)飼草料14.8萬畝。牧業(yè)年度牲畜存欄52.7萬頭只，其中奶牛10984頭,寒羊22萬只；年末出欄33.3萬頭只。

草原特色旅游景區(qū)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，太仆寺旗御馬苑旅游景區(qū)通過國家3A級景區(qū)驗收。全年接待京津及周邊地區(qū)旅游人數(shù)近13.5萬人次，旅游收入突破3565萬元。

宏觀經(jīng)濟(jì)2006年，全年縣內(nèi)生產(chǎn)總值13.94億元

，

比上年增長18%；2007年，全縣生產(chǎn)總值16億元

，同比增長15.3%；2008年，全縣生產(chǎn)總值完成20.58億元

，同比增長13.4%；2009年，全縣生產(chǎn)總值完成23.3億元，同比增長13.2%。2006年，居民可支配收入達(dá)6753元；2007年，居民可支配收入達(dá)8500元；2008年，居民可支配收入達(dá)11832元；2009年，居民可支配收入達(dá)13881元。2008年，全年全旗總?cè)丝?0.95萬人，比上年增長0.4%。其中，少數(shù)民族人口1.37萬人，在少數(shù)民族人口中，蒙古族人口6187人；回族人口538人；滿族人口6897人。2009年，

全年全旗總?cè)丝?1.05萬人，比上年增長0.5%。其中，少數(shù)民族人口1.38萬人，在少數(shù)民族人口中，蒙古族人口6219人；回族人口543人；滿族人口6919人。由上述數(shù)據(jù)不難看出，太仆寺旗人口總量居錫盟轄屬周邊縣人口總量之首摘自《太仆寺旗國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》2008年，全年建筑業(yè)增加值1.23億元，比上年增長20.7%。全旗具有建筑業(yè)資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)3個，與上年持平；施工企業(yè)房屋建筑面積及竣工面積均為10.08萬平方米，比上年增長69.2%；房屋建筑竣工率100%。全年具有建筑業(yè)資質(zhì)等級的建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤491萬元，比上年增長445.6%；實現(xiàn)稅金36.0萬元，比上年增長80.0%2009年，全年建筑業(yè)增加值1.9億元，比上年增長52.5%。全旗具有建筑業(yè)資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)3個，與上年持平；施工企業(yè)房屋建筑面積及竣工面積均為14.9萬平方米，比上年增長47.8%；房屋建筑竣工率86.6%。全年具有建筑業(yè)資質(zhì)等級的建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤173.1萬元，比上年下降64.7%；實現(xiàn)稅金10.8萬元，比上年下降70%。城市發(fā)展概況：城市目前處于一個發(fā)展成長的階段，各方面條件趨于成熟。城市經(jīng)濟(jì)增長速度較快，發(fā)展較為活躍。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為優(yōu)秀，工業(yè)、能源基礎(chǔ)較好，發(fā)展?jié)摿Υ蟪鞘腥司杖胨揭话?，但消費意識較為開放今年來城市固定資產(chǎn)投資趨熱，城市建設(shè)改造加速，商品房建設(shè)供應(yīng)加快，未來增長空間較高?？h城在發(fā)展過程中，由于經(jīng)濟(jì)、土地等條件，南部新區(qū)新城已現(xiàn)雛形經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測經(jīng)濟(jì)將保持迅猛勢頭發(fā)展。固定資產(chǎn)的投資將不斷加強(qiáng)。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，未來的投資主導(dǎo)方向?qū)⒅赶蚍康禺a(chǎn)行業(yè)。吸引外資能力將不斷加強(qiáng)太仆寺旗雖有旅游產(chǎn)業(yè)支撐，積極進(jìn)行對外接洽的，但現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城市建設(shè)水平等還處于欠發(fā)達(dá)階段。第三產(chǎn)業(yè)將是經(jīng)濟(jì)新的增長點重點支持以生態(tài)旅游為重點的旅游業(yè)，將推動城市交通、旅游、服務(wù)業(yè)地迅猛發(fā)展?！短退缕鞂毑?zhèn)城市總體規(guī)劃（2007-2020）》節(jié)點內(nèi)容

一、同意總體規(guī)劃中確定的面積為100平方公里的城市規(guī)劃區(qū)，在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，要嚴(yán)格執(zhí)行“一書三證”制度。二、城市人口規(guī)模和建設(shè)用地規(guī)模分別是：近期到2010年總?cè)丝跒?.0萬人，城市建設(shè)用地為12.83平方公里；遠(yuǎn)期到2020年，總?cè)丝跒?4.8萬人，城市建設(shè)用地為21.4平方公里。三、城市發(fā)展方向以向南為主。近期以改建舊城區(qū)，改善人居環(huán)境、提高生活質(zhì)量為主。整合城市建設(shè)用地，提高土地利用率，完善城市功能。四、要根據(jù)太仆寺旗環(huán)境資源的實際條件，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加強(qiáng)對城市水源地保護(hù)范圍的管理，確保城市供水安全。五、要結(jié)合自治區(qū)交通“十一五”規(guī)劃，預(yù)留過境交通線位，為提高公路等級做好前期準(zhǔn)備工作。PART2太仆寺旗房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況政策環(huán)境

國八條到國六條及備受爭議的70、90執(zhí)行細(xì)則

我們發(fā)現(xiàn)，幾輪的政策調(diào)整對太仆寺旗本地房地產(chǎn)市場影響不大，太仆寺旗房地產(chǎn)依舊保持著健康的增長水平。但是中大戶型以及產(chǎn)品多元化（如：躍層、錯層等）毫無疑問是目前及未來市場市場中的稀缺產(chǎn)品。國家宏觀政策的出臺旨在調(diào)控?zé)狳c地區(qū)房價水平，對太仆寺旗此類縣影響極小?！蛾P(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》

要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房，同時加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。此政策對太仆寺旗房地產(chǎn)沒有太大影響，交易秩序依舊。宏觀市場環(huán)境1、太仆寺旗宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境分析（偏住宅類）

太仆寺旗房地產(chǎn)市場自2005年起步，至今已初具規(guī)模。赤峰等個別外地開發(fā)商的涌入，使太仆寺旗房地產(chǎn)市場發(fā)展日益規(guī)范和完善。房地產(chǎn)市場的總體供給量不足，以及南部城區(qū)土地供應(yīng)量加大，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)市場價格增長幅度較大，從均價1650元/平米飆升到1890元/平米左右。供給：現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場供給、需求相對較旺盛，整體供給低于整體需求。據(jù)粗略統(tǒng)計，目前太仆寺旗商品房供給總量約為30萬平方米。（含部分待入市項目）需求：主力戶型均集中在78-95平米二居。產(chǎn)品形態(tài)較為單一，多以平層為主。表明太仆寺旗房地產(chǎn)市場仍以改善性自住需求為主，市場需求結(jié)構(gòu)較為單一。價格：房地產(chǎn)價格水平較2005年漲幅較大，但是隨著城市中心的南移，新區(qū)土地供應(yīng)量增大，房地產(chǎn)的價格增長速度將趨向緩慢。供需情況目前市場上在售的項目基本上屬08年已經(jīng)開始銷售的項目，由于新城區(qū)加大土地供應(yīng)量，因而新項目今年入市較多，且多集中在南部地帶，市場的總體供應(yīng)量估測在30萬平方米左右；多數(shù)為多層普通住宅產(chǎn)品，電梯型小高層及高層產(chǎn)品為零；多層產(chǎn)品需求旺盛，且產(chǎn)品從外立面及內(nèi)飾等方面略顯普通，高品質(zhì)住宅產(chǎn)品缺乏；整體需求較為旺盛，多數(shù)為自住性改善需求。購買人群集中在30-50歲之間，購買力較強(qiáng)，購買動機(jī)中一小部分有保值增值、投資傾向。市場表現(xiàn)

1、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

缺乏獨特的項目內(nèi)涵，上述項目均處于僅供居住為基礎(chǔ)，以介于83-95㎡之間普通的兩室主流，而錯層、躍層等代表更高品質(zhì)生活要求的產(chǎn)品形式均未出現(xiàn)。

2、缺乏真正高品質(zhì)的項目

對于生活品質(zhì)，無論是從任何城市及地區(qū)，人們的要求均不可或缺。而對于太仆寺旗市場，對于真正有著品質(zhì)需求的樓盤的開發(fā)還是非常缺乏的，雖然部分項目也在深入挖掘產(chǎn)品本身可以形成獨特賣點的方面，但是，略有些牽強(qiáng)，而且顯得華而不實。如：中央公園、水系、移步換景等社區(qū)小品為高品質(zhì)的生活園林景觀并未出現(xiàn)“一卡通智能卡”“可視對講”“樓宇信息化”“智能安防系統(tǒng)”“地面背景音樂”等現(xiàn)代化設(shè)施尚未進(jìn)入。產(chǎn)品印象規(guī)劃設(shè)計

太仆寺旗縣城的建筑規(guī)劃設(shè)計起步較晚，新建項目的建筑規(guī)劃起點較低，在整體建筑規(guī)劃設(shè)計上，許多開發(fā)商并沒有花太多心思，車位設(shè)計、園林設(shè)計、建筑外觀設(shè)計都處于房產(chǎn)建設(shè)初級階段。另外從建筑外觀及色彩而言，產(chǎn)品里面感覺顯得呆板，色調(diào)單一、形式陳舊，既無法體現(xiàn)出時代的活力與生活的意義，同樣，對于建筑產(chǎn)品的發(fā)展格局及意義也非能起到重要作用。

智能化水平

“樓盤智能化”作為房地產(chǎn)業(yè)的時尚，在城市中已經(jīng)屢見不鮮，但是在本地諸多發(fā)展商與消費者當(dāng)中都還沒有見過照面。太仆寺旗縣城本地個別定位相對高品質(zhì)型的社區(qū)應(yīng)有的保安監(jiān)控系統(tǒng)、地上背景音樂系統(tǒng)、紅外線報警、車輛入庫一卡通系統(tǒng)等與當(dāng)?shù)氐南M者還有一定的距離。面積比例

住宅類房地產(chǎn)的主力戶型及面積主要集中在83-95平米的兩居，產(chǎn)品形態(tài)較為單一；高端產(chǎn)品缺乏。銷售價格

從2005年到現(xiàn)在，太仆寺旗房地產(chǎn)市場項目銷售價格呈現(xiàn)一個不斷上升的趨勢，項目均價從730元/平米左右上升到目前的1890元/平米左右。截止到2010年6月28日，目前市場中在售樓盤最高單價為2280元/平米左右，最低價約為1328元/㎡。整體市場均價區(qū)間保持在1890元/㎡左右。價格趨勢物業(yè)管理

目前太仆寺旗大多數(shù)樓盤對物業(yè)管理及服務(wù)意識處于盲點，而目前當(dāng)?shù)氐淖≌瑯潜P物業(yè)管理費集中在0.1—0.2元之間。收費低，但大多數(shù)開發(fā)商均為自建自管，經(jīng)驗缺乏，手段落后，基本就處于收取衛(wèi)生費的收取基礎(chǔ)上，沒有其他配套的保安、花草種植員及高科技的監(jiān)控設(shè)備及物管服務(wù)。

營銷策劃

本地樓盤的房地產(chǎn)市場進(jìn)入“零售時代”

樓盤的營銷力度也是絕對價格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價格，聲望價格是產(chǎn)品定位、品牌形象塑造、營銷策劃等一系列成功手段的長期積淀。不難發(fā)現(xiàn)，本縣城的房地產(chǎn)市場整體的營銷策劃水平還不高，還趨于營銷的基礎(chǔ)化及產(chǎn)品本身素質(zhì)的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏。包裝手法單調(diào)，缺乏創(chuàng)新。另外，高尚社區(qū)、優(yōu)質(zhì)生活等方面的營銷理念還未進(jìn)駐到人心，這給我們的所有項目提供了逐步完善并采取包裝的重大課題機(jī)會。

2、太仆寺旗宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境分析（偏商業(yè)類）

目前，張家口市商業(yè)布局基本上形成了解放大街與207國道交叉口處為核心向東、南輻射的城市商業(yè)核心地帶。

商業(yè)大多沿城市主要交通干道排列，服裝、娛樂餐飲業(yè)較為發(fā)達(dá)，特色餐飲業(yè)較為滯后，整個城市日常百貨類的大型超市還不是很多。大多以自建、自用為主。在售商業(yè)項目單體戶型面積在43－100平米左右，價格差異較大，集中在4400－12000元/平米左右。供給量不大。

縣城居民消費意識及觀念還較傳統(tǒng)，消費需求不夠強(qiáng)，導(dǎo)致城市商業(yè)的營業(yè)時間較短，多在10：00-18：30

目前，太仆寺旗在售商業(yè)項目不多，以張北輝業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的奧盛達(dá)購物廣場為主。該商城區(qū)域位置絕佳，處于太仆寺旗縣城的中心位置（207國道與解放大街交匯處）該商城采取主題經(jīng)營的模式，針對各層的不同區(qū)域設(shè)置不同的經(jīng)營主題，并針對業(yè)主置業(yè)的經(jīng)營采取返祖形式，返祖點為8%。商城內(nèi)商鋪面積劃分最小約在40平米左右，最大約在100平米左右。沿主干街設(shè)計為獨立底商，該底商開間約在4.25米左右，進(jìn)深約在11.7米左右。銷售單價約為1.2W/㎡。

1、底商是商業(yè)經(jīng)營的主要形式

除上述以外，太仆寺旗商業(yè)仍然以底商為主，且采取出租的方式。重點區(qū)域：解放街根據(jù)我市調(diào)小組對多個經(jīng)營店（服裝、百貨、食品等）小店店主交談，其底商租金采取年租方式，由面積、位置等因素決定其租金價格。商業(yè)經(jīng)營歷來有“金角銀邊”之說，因此，根據(jù)其商業(yè)經(jīng)營定律及一般商家的經(jīng)營習(xí)慣，基本以207國道與解放街交叉部位門面房租最高。門店名稱：美雅化妝品位置：匯通商場對面面積：約300㎡租金價格：9W/年2、大的具有消費購物、娛樂、餐飲為一體的綜合性商業(yè)群點還未出現(xiàn)。

商圈的主要構(gòu)成部分依然以服裝等物品為主，缺少一站式消費網(wǎng)絡(luò)。集休閑、娛樂、購物為一體的綜合性商業(yè)群體有待出現(xiàn)。3、地段、交通仍是影響商業(yè)繁華度的重要因素4、缺少大的商業(yè)主力店，超市數(shù)量和規(guī)模與同類城市相比，相差甚遠(yuǎn)。5、商業(yè)的繁華度還不夠發(fā)達(dá)，單批的消費額度還較低。6、缺少統(tǒng)一管理，整個商業(yè)環(huán)境較差。7、商業(yè)垂直度差別較大，仍然以一層商業(yè)為主，二層以上商業(yè)店鋪空置率較高。

通過對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的對比及房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：

城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快且平穩(wěn)，城市對固定資產(chǎn)的投資尤其是對房地產(chǎn)的投資在增強(qiáng)，整體區(qū)域市場環(huán)境較好。

同時，城市處于市場發(fā)展的初級階段，市場活躍。供需兩旺，價量同升。同時產(chǎn)品差異化較小，行業(yè)內(nèi)同質(zhì)競爭嚴(yán)重，中低端產(chǎn)品供給較大，高端客戶備受冷落。個案分析立強(qiáng).榮祥園4棟簡約建筑，面積集中在88平米左右，目前施工幾近封頂。商業(yè)街內(nèi)側(cè)，目前剩余單位集中在5層、6層銷售價格：

二層：1858元/㎡

三層：1938元/㎡

四層：1868元/㎡

五層：1678元/㎡

六層：1328元/㎡

地下室：750元/㎡

最小86.02㎡，最大122.98㎡

目前銷售率約為85%立強(qiáng).華盛園銷售價格：

二層：2200元/㎡太仆寺旗縣境內(nèi)唯一注重圍擋廣告形式的項目之一

三層：2280元/㎡

四層：2200元/㎡

五層：1880元/㎡規(guī)劃總建筑約20棟。

六層：1600元/㎡

地下室：750元/㎡施工進(jìn)度：已開槽最小84㎡，最大122.98㎡

目前銷售率約為85%規(guī)劃總量約20棟建筑，大盤時代，勢必引發(fā)激烈的市場競爭資質(zhì)手續(xù)不齊，對其銷售價格及銷售情況不得而知溫馨花園規(guī)劃總量約23棟建筑，大盤時代，勢必引發(fā)激烈的市場競爭最大117平米，最小約在74㎡左右，離本案較近項目名稱:

天鹿睿園住宅小區(qū)建設(shè)項目項目位置:

寶昌鎮(zhèn)寶昌大街南側(cè)貢寶拉格路西側(cè)面積(公傾):

7.986569（約119畝）出讓土地使用年限:

其他商服用地40年;中低價位、中小套型普通商品住房用地70房地產(chǎn)業(yè)土地級別:

二級成交價格(萬元):

1713.7093萬元（折合14.5萬/畝）土地使用權(quán)人:

赤峰天鹿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司約定容積率:下限:1.2約定交地時間:

2010-06-1410:08:46約定開工時間:

2010-07-0110:08:46約定竣工時間:

2013-06-3010:08:46合同簽訂日期:

2010-06-0710:08:46PART3太仆寺旗寶昌鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測固定資產(chǎn)的投資額度特別是房地產(chǎn)不斷增加政府正在加強(qiáng)高新區(qū)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷完善，省政府明確表示將加大對張家口的扶持力度。房地產(chǎn)市場置業(yè)升級類需求不斷增加，改善性升級需求將成為市場的主力。

地區(qū)供應(yīng)的多層產(chǎn)品主要以周邊輻射范圍內(nèi)的居民為主，升級置業(yè)需求成為市場的主力需求，依據(jù)市場發(fā)展情況及2010年土地交易情況，未來隨著舊城改造以及新區(qū)的加速建設(shè)，市場改善型需求將不斷增加，這部分需求將成為以后市場的主力。房地產(chǎn)市場供求量較大，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇從對2010年土地市場的監(jiān)控來看，未來房地產(chǎn)的供應(yīng)體量較大，特別是南部城區(qū)沿寶昌大街南側(cè)的土地供應(yīng)。未來本區(qū)域?qū)⑹情_發(fā)公司逐鹿的主要區(qū)域。南部城區(qū)成為房地產(chǎn)投資的熱土，未來將成為城市重要的行政、教育、居住、商業(yè)核心區(qū)城市重心的南移、區(qū)域人口的不斷增加，交通配套的不斷完善，未來的高新區(qū)將是投資的熱門區(qū)域。政策層面較為趨緊，對規(guī)劃、項目的投資額度要求彈性額度較小產(chǎn)品同質(zhì)化競爭加劇

中小型開發(fā)商以土地為核心生產(chǎn)要素，泛濫的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)嚴(yán)重的制約了房地產(chǎn)的發(fā)展。產(chǎn)品將是未來房地產(chǎn)市場的核心競爭力。項目規(guī)劃多采用兵營式排列，多層產(chǎn)品為主，面積主要集中在83-95米左右。同類產(chǎn)品供應(yīng)體量較大，產(chǎn)品引發(fā)同質(zhì)化競爭。價格增長步伐將放緩腳步，依靠地段和產(chǎn)品附加值、服務(wù)質(zhì)量將是提升價格的主要手段。房地產(chǎn)經(jīng)歷了近幾年的高速發(fā)展，市場日趨成熟和穩(wěn)健，消費者更加趨向理性化，對產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量有了更高的要求。社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)的主要形式。商業(yè)核心區(qū)已經(jīng)區(qū)域飽和狀態(tài)，新的商業(yè)核心還未形成，社區(qū)商業(yè)以它的便利性及客戶目標(biāo)的針對性，顯示出較大的優(yōu)勢性，備受投資者的青睞。PART42號地塊深層次研析本項目地塊地理位置：項目態(tài)勢(SWOT)分析優(yōu)勢Strengths威脅Threats劣勢Weaknesses機(jī)會Opportunities優(yōu)勢：Strengths優(yōu)勢1：項目處于快速發(fā)展的太仆寺旗南部區(qū)域中，未來本區(qū)域?qū)⑹峭顿Y、置業(yè)的熱點區(qū)域優(yōu)勢2：周邊社會人文條件較好，市政府等機(jī)關(guān)單位新址相距不遠(yuǎn)、規(guī)劃在建的校區(qū)環(huán)伺本案優(yōu)勢3：交通條件較好，周邊有貢寶拉格路、察哈爾大街、規(guī)劃中的廣場西路三路圍合。優(yōu)勢4：周邊無大的工礦企業(yè)，整體環(huán)境較好，具備宜居條件。劣勢：Weaknesses劣勢1：項目地塊從心里感覺相對較偏，尚不具備成熟的生活環(huán)境。未來形成氣候時間相對較長劣勢2：周邊配套環(huán)境未來建設(shè)時日較長，短期內(nèi)不能為本案所用劣勢3：區(qū)域整體改造、建設(shè)較快，較易引發(fā)同質(zhì)化競爭，未來競爭激烈，須找到項目差異點，增加產(chǎn)品賣點。劣勢4：項目周邊多為大體量項目，未來競爭異常激烈。威脅5：如相應(yīng)推出新產(chǎn)品，無論從建筑本身、銷售價格等是否能夠為人們所接受。劣勢6：時間推廣成本延長，導(dǎo)致增加項目營銷成本，另外，銷售期限延長將增加市場產(chǎn)品滯銷風(fēng)險機(jī)會：Opportunities機(jī)會1：城市未來發(fā)展的核心區(qū)域，市場認(rèn)可度高，升值空間持續(xù)良好，區(qū)域住宅項目品質(zhì)一般，產(chǎn)品缺乏特色，區(qū)域呼喚領(lǐng)軍項目機(jī)會2：項目集聚周邊，通過差異化的產(chǎn)品類型及完善的營銷推廣活動促成項目良好的銷售。威脅：Threats

威脅1：周邊市場潛在供給量大，市場