昆明各片區(qū)分析

昆明各片區(qū)分析第1頁/共70頁昆明主城區(qū)內(nèi)劃分為六個區(qū)域：——由十三條城市主干道隔開六個區(qū)域六個區(qū)域的劃分通過一些主要干道來隔開：東市區(qū)：昆曲高速以南、二環(huán)東路以東，貴昆公路以北；南市區(qū)：貴昆公路、二環(huán)南路、大觀路之間；西市區(qū)：龍泉路、一二一大街、二環(huán)西路、大觀路之間；北市區(qū)：二環(huán)北路、龍泉路、昆曲高速公路之間；中市區(qū)：一環(huán)城路內(nèi)的區(qū)域；一至二環(huán)：一環(huán)與二環(huán)路之間區(qū)域。昆曲高速公路龍泉路二環(huán)東路貴昆路二環(huán)南路大觀路二環(huán)西路二環(huán)北路環(huán)城北路環(huán)城東路環(huán)城南路環(huán)城西路一二一大街第2頁/共69頁第2頁/共70頁各區(qū)域主要物業(yè)類型及功能定位：——隨著政府對房地產(chǎn)規(guī)劃的進一步深入，未來高層業(yè)態(tài)將成為各片區(qū)主要物業(yè)東市區(qū)：昆明房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，供應量主要來自曇華、涼亭和白沙河區(qū)；但目前開發(fā)相對其他片區(qū)落后，且區(qū)域環(huán)境雜亂交通擁堵，市政配套滯后，非置業(yè)首選。南市區(qū)：昆明南市區(qū)是主城與東城的交接地，此處將是昆明經(jīng)濟發(fā)展勢必成就的一塊經(jīng)濟三角洲。將結(jié)合巫家壩機場的搬遷，改造機場片區(qū)，與會展中心、寶海公園等統(tǒng)一規(guī)劃成為南部城市副中心。西市區(qū)：片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局影響了居住的環(huán)境，目前，一些產(chǎn)生污染源的工廠已被列出規(guī)劃遷出名單，西市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將慢慢跟上南市區(qū)和北市區(qū)的步伐，成為昆明市的又一個置業(yè)熱點。北市區(qū)：北市區(qū)是昆明的副中心，是行政辦公區(qū)、居民區(qū)、服務(wù)區(qū)兼具的綜合性功能區(qū)。中心區(qū)：昆明商務(wù)、金融和文化中心。一至二環(huán)：昆明發(fā)展最快也是價格上升最快的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有較好的生活配套和居住環(huán)境，是市民置業(yè)首選，同時，也是樓盤價格上升最快的區(qū)域。各片區(qū)分布的主要物業(yè)類型高層、小高層別墅高層、公寓多層、小高層高層、公寓、寫字樓高層第3頁/共69頁第3頁/共70頁昆明市樓盤概述：目前昆明市在售樓盤約37個，其中，南市區(qū)11個，西市區(qū)5個，北市區(qū)4個，中市區(qū)8個，一至二環(huán)7個，東市區(qū)2個；待售樓盤約34個，其中，南市區(qū)6個，西市區(qū)6個，北市區(qū)7個，中市區(qū)3個，一至二環(huán)11個，東市區(qū)1個。第4頁/共69頁第4頁/共70頁南市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析：——滇池—傳統(tǒng)豪宅區(qū)，低密度為主昆明高尚人居片區(qū)，未來供應較大，廣福路、滇池路、日新路、五甲塘一帶將成為發(fā)展重點，集中大量高端人群東南板塊存在大量可開發(fā)地塊，供應主要來自度假區(qū)板塊和滇池路板塊以及廣福路和昆洛路板塊；將持續(xù)成為昆明新盤供應區(qū)；大盤集中，配套規(guī)劃完備，有市政先行，東南的五甲塘、半島及廣衛(wèi)板塊成為城市發(fā)展的新方向；該區(qū)域的開發(fā)量較大，且都為規(guī)模較大項目，樓盤規(guī)模整體上從北到南呈現(xiàn)出由小到大的規(guī)律。經(jīng)開第5頁/共69頁第5頁/共70頁南市區(qū)樓盤概述：——在售項目11個，待售6個目前南市區(qū)在售項目11個，待售項目6個，大部分位于草海、度假及五甲塘片區(qū)。片區(qū)為昆明傳統(tǒng)豪宅區(qū)，滇池路上別墅項目居多。第6頁/共69頁第6頁/共70頁南市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析：——物業(yè)類型以別墅為主，其它業(yè)態(tài)均勻分布南市區(qū)樓盤物業(yè)類型占比南市區(qū)是目前昆明主城區(qū)新盤放量最多的地區(qū)，片區(qū)內(nèi)存在大量城中村改造項目，同時，也是昆明主城內(nèi)高端物業(yè)的聚集區(qū)，片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型以別墅為主，其它業(yè)態(tài)均勻分布。第7頁/共69頁第7頁/共70頁南市區(qū)產(chǎn)品特點分析:——主力戶型面積在100-150㎡之間，別墅和城中村項目較多序號項目名稱普通住宅主力戶型區(qū)間（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上1順新時代

2云大知城

3奧宸橙郡

4新亞洲歡樂城

5新亞洲體育城

6銀海暢園

7銀海領(lǐng)域

8同德錦江嘉園

9玫瑰灣

10華都B區(qū)攬翠

11滇池印象

12盛高大城

13星光大道

14凱旋花園

15月光寶盒

16奧宸財富中心

17廣福小區(qū)

18滇池康城

19湖畔之夢

20頤慶園

21金岸春天

22中央金座

23南亞風情第一城

24滇池衛(wèi)城橡尚

25滇池衛(wèi)城藍調(diào)公園

第8頁/共69頁第8頁/共70頁南市區(qū)樓盤價格特點及走勢分析:

——均價在6000-9000元/㎡之間片區(qū)內(nèi)三環(huán)邊區(qū)域的價格在6000-6500元/㎡之間滇池路板塊及廣福路板塊的價格達到7000-9000元/㎡之間序號項目名稱普宅均價區(qū)間（元/㎡）6000以下6000-65006500-70007000-75007500-80008000-90009000以上1順新時代

2云大知城

3奧宸橙郡

4新亞洲歡樂城

5新亞洲體育城

6同德錦江嘉園

7華都B區(qū)攬翠

8盛高大城

9金岸春天

10中央金座

11南亞風情第一城

12星光大道待定13奧宸財富中心

14果林金谷

在售待售第9頁/共69頁第9頁/共70頁序號項目名稱普宅均價區(qū)間（元/㎡）6000以下6000-65006500-70007000-75007500-80008000-90009000以上15滇池衛(wèi)城橡尚

16滇池衛(wèi)城藍調(diào)公園

17銀海暢園

18銀海領(lǐng)域

19理想小鎮(zhèn)

20玫瑰灣

21滇池印象

22光輝城市

23香檳小鎮(zhèn)

24凱旋花園

25月光寶盒

26廣福小區(qū)

27滇池康城

28湖畔之夢

29頤慶園

30滇池鉑屋

南市區(qū)樓盤價格特點及走勢分析:

——南市區(qū)二手房價格主要在6000-8000元/㎡之間已售南市區(qū)樓盤開發(fā)普遍較晚，樓盤大多為2000年后新盤，二手房價格跟新房價格相差不大。第10頁/共69頁第10頁/共70頁南市區(qū)客戶群體分析：——政府機構(gòu)、城中村改造、高端改善型客戶為主政府機構(gòu)較多（滇池路片區(qū)集中了南市區(qū)大量的政府機關(guān)、事業(yè)單位人員達26%左右），區(qū)域?qū)ο嚓P(guān)人員有較強的吸引力；企事業(yè)單位職工、公務(wù)員、個體工商戶、小商販是該區(qū)的主力人群；滇池度假區(qū)吸引了大量高端人群在本區(qū)域置業(yè)，占到區(qū)域人口的3%左右。這個區(qū)域也是昆明的首個、傳統(tǒng)豪宅區(qū)。新城概念的規(guī)劃建設(shè)將讓南市區(qū)規(guī)劃更現(xiàn)代科學，更能吸引知識程度較高、偏年輕的客戶群。改善性需求為主?？蛻粝埠玫岢馗浇娜司迎h(huán)境。第11頁/共69頁第11頁/共70頁所屬區(qū)域：官渡古鎮(zhèn)

開發(fā)商：星耀集團地理位置：官渡古鎮(zhèn)旁物業(yè)類型：綜合性物業(yè)

占地面積：2200畝建筑面積：200萬㎡

綠化率：50%總戶數(shù)：40000車位：7000典型項目分析:新亞洲體育城——距主城區(qū)較遠的大型綜合體項目，配套完善戶型類型戶

型2-2-13-2-13-2-1-23-2-1面

積8989140114戶

數(shù)1200120012030比

例30%30%10%5%第12頁/共69頁第12頁/共70頁超大規(guī)模體育運動場館設(shè)施區(qū)

超大規(guī)模、高品質(zhì)住宅群，完成后居住人口達4萬人新型獨立別墅商務(wù)辦公區(qū)——財富中心云南大學附屬中學主校區(qū)南市區(qū)餐飲、娛樂休閑購物中心區(qū)西南大型體育文化用品批發(fā)廣場

醫(yī)院、派出所等社區(qū)配套項目規(guī)模：凈用地約2200畝，總建筑面積約：200萬平方米，總居住人口約4萬人。投資規(guī)模：約50億元建設(shè)周期：三年招商項目：商業(yè)街

典型項目分析:新亞洲體育城項目內(nèi)容第13頁/共69頁第13頁/共70頁強大完善的配套優(yōu)勢：體育、教育、交通、商業(yè)、商務(wù)辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、安全等眾多較高標準的配套確保了該項目生活的便利、舒適性。獨一無二的大型綜合體育配套設(shè)施。區(qū)域升值空間及發(fā)展?jié)摿^大。大社區(qū)總體規(guī)劃保證了社區(qū)整體的布局科學合理。由于地處城郊，加之項目本身體規(guī)模宏大，使得項目所在區(qū)域的空氣質(zhì)量、噪音污染等指標優(yōu)于其他區(qū)域。與滇池西山位置距離較近，另外緊挨著官渡古鎮(zhèn)。云大附中主校區(qū)的入駐確保該區(qū)域教育品質(zhì)。價格低。典型項目分析:新亞洲體育城項目賣點分析：第14頁/共69頁第14頁/共70頁典型項目分析:新亞洲體育城項目劣勢分析：距離中心城區(qū)距離較遠,給生活帶來不便,且加大了生活成本.項目周邊生活配套不完善.項目周邊廣福沿線有大量待開發(fā)空地,未來開工建設(shè)將對居民生活造成一定影響.項目所處區(qū)域為正在開發(fā)區(qū)域，加上昆明主城區(qū)的目前交通狀況不甚理想，使得在此居住的居民生活半徑明顯受到制約。第15頁/共69頁第15頁/共70頁小結(jié)：南市區(qū)是政府大力規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，低密度住宅、環(huán)境優(yōu)美、綠化率高等因素使本區(qū)域成為昆明人置業(yè)首選；南市區(qū)政府機構(gòu)較多，滇池路片區(qū)集中了南市區(qū)大量的政府機關(guān)、事業(yè)單位人員達26%左右，區(qū)域?qū)ο嚓P(guān)人員有較強的吸引力；企事業(yè)單位職工、公務(wù)員、個體工商戶、小商販是該區(qū)的主力人群；滇池度假區(qū)吸引了大量高端人群在本區(qū)域置業(yè)，占到區(qū)域人口的3%左右。這個區(qū)域也是昆明的首個、傳統(tǒng)豪宅區(qū)。南市區(qū)樓盤普通住宅的價格集中在6000-9000元/㎡之間，其中，三環(huán)邊樓盤價格相對較低為6000-6500元/㎡，滇池路板塊和廣福路板塊等區(qū)位較好樓盤價格在7000-9000元/㎡左右。第16頁/共69頁第16頁/共70頁該區(qū)為主要的教育、科研區(qū)，依托二環(huán)內(nèi)的教育配套，成為教育置業(yè)的首選；供應主要集中在土地儲備較多高新片區(qū)以及開發(fā)較早的西苑、學府路、北教場片區(qū)；片區(qū)內(nèi)有6個即將面世樓盤，多為城中村改造的綜合題類項目，這些樓盤的放出，將加快片區(qū)內(nèi)周邊配套的完善，加快片區(qū)發(fā)展。西市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：——距主城最近的居住區(qū)第17頁/共69頁第17頁/共70頁西市區(qū)樓盤概述：——在售項目5個，待售6個目前西市區(qū)在售項目5個，待售項目6個，高新區(qū)樓盤無論品質(zhì)及配套已經(jīng)日趨完善，同時作為離昆明主城最近的區(qū)域，其地位及價值也日漸凸顯。第18頁/共69頁第18頁/共70頁西市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：——高層為主要業(yè)態(tài)，其次為公寓西市區(qū)樓盤物業(yè)類型占比西市區(qū)是距離昆明主城最近的區(qū)域，從前的一些重度污染的工廠逐漸搬出，未來輕軌和三環(huán)的建成都將為片區(qū)帶來置業(yè)熱潮；目前片區(qū)內(nèi)物業(yè)類型以高層為主，其次為公寓。第19頁/共69頁第19頁/共70頁西市區(qū)產(chǎn)品特點：——高層、公寓為主要物業(yè)類型，90平左右兩房三房片區(qū)內(nèi)主力戶型面積區(qū)間為81-120㎡，業(yè)態(tài)主要以高層和公寓為主。序號項目名稱普通住宅主力戶型區(qū)間（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上1中晟溪城

2鼎易天城

3西山新城

4朝花曦拾

5中天花園

6春城慧谷

7新域盛景

8經(jīng)典雙城

9中天陽光100

10啟鴻假日城市

11TIME時代城

12正大紫都城

13經(jīng)典壹城

在售待售已售第20頁/共69頁第20頁/共70頁西市區(qū)價格特點及走勢:——配套日益完善，上升空間較大西市區(qū)在未來供應的放量和置業(yè)熱度的加劇，區(qū)域價格將仍有很大上漲空間，目前，片區(qū)內(nèi)二環(huán)邊均價都已經(jīng)達到了6000元/㎡以上。序號項目名稱普宅均價區(qū)間（元/㎡）5000-55005500-60006000-65006500-70007000-75001中晟溪城

2鼎易天城

3西山新城

4朝花曦拾

5中天花園

6春城慧谷

7新域盛景

8經(jīng)典雙城未定9中天陽光100

10啟鴻假日城市未定11TIME時代城未定12正大紫都城

13經(jīng)典壹城

在售待售已售第21頁/共69頁第21頁/共70頁西市區(qū)置業(yè)客戶群體：——外流群體減少，到西市區(qū)置業(yè)、投資客戶群體增多，將是中產(chǎn)新主力置業(yè)區(qū)因為本區(qū)域高新技術(shù)企業(yè)增多，一些工廠、水泥廠等污染性較強企業(yè)被規(guī)劃外遷，因此，在本片區(qū)買房的人日益增多。同時，由于高新一小等名校的進駐，有的市民考慮到子女上學的問題，也會將房子買到高新區(qū)，教育資源的逐漸完善，將帶動一部分購房需求。以部隊軍人、高校教職工和周邊企事業(yè)公務(wù)員為主；高新區(qū)內(nèi)以科技型人員、出國留學人員為主；片區(qū)容納大部分的中端客戶群，定位為高新產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，能吸引相關(guān)企業(yè)和人才入駐，帶來一定量的高端購買力；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新產(chǎn)生大量中產(chǎn)階級。這部分產(chǎn)業(yè)客戶將成為未來置業(yè)的主力客戶群。第22頁/共69頁第22頁/共70頁所屬區(qū)域：高新區(qū)開發(fā)商：鼎易地產(chǎn)地理位置：高新區(qū)海源北路物業(yè)類型：高層、公寓、寫字樓、商業(yè)占地面積：44000萬㎡建筑面積：25萬㎡

綠化率：35.16%總戶數(shù)：1160車位：1110戶型類型戶

型套數(shù)面積（㎡）均價（元/㎡）2房9281-906428小3房10786-906353大3房146110-1306541典型項目分析:鼎易天城——2010年首次開盤的城中村項目第23頁/共69頁第23頁/共70頁典型項目分析:鼎易天城鼎易天城是一個集精品住宅、現(xiàn)代時尚公寓、多功能寫字樓、四星級酒店及情景式主題商街于一體的綜合體項目；項目所在高新區(qū)為距離主城最近的區(qū)域，且片區(qū)環(huán)境、配套正逐步完善；凡在2010年7月份前購房手續(xù)辦理完畢的業(yè)主，其子女可在2010年9月第一批直接入讀高新一?。毁u點分析：劣勢分析：附加值小；目前周邊配套不夠完善；路網(wǎng)相比于其它區(qū)域還欠發(fā)達。第24頁/共69頁第24頁/共70頁小結(jié)：西市區(qū)為主要的教育、科研區(qū)，依托二環(huán)內(nèi)的教育配套，成為教育置業(yè)的首選；未來三年西市區(qū)將規(guī)劃多條道路及城輕軌三號線貫穿西市區(qū)，將使本區(qū)域的交通配套更加完善；高新區(qū)內(nèi)以科技型人員、出國留學人員為主；西市區(qū)容納大部分的中端客戶群，定位為高新產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，能吸引相關(guān)企業(yè)和人才入駐，帶來一定量的高端購買力；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新產(chǎn)生大量中產(chǎn)階級。這部分產(chǎn)業(yè)客戶將成為未來置業(yè)的主力客戶群。從2008年至此，高新區(qū)共有20個項目取得規(guī)劃用地許可證或是規(guī)劃建設(shè)許可證，將在2至3年內(nèi)放量供應。西市區(qū)樓盤高層、小高層的均價在6000元/㎡左右，隨著未來供應的放量和置業(yè)熱度的加劇，區(qū)域價格將仍有很大上漲空間。第25頁/共69頁第25頁/共70頁北市區(qū)規(guī)劃為昆明副中心，借交通便利和配套齊全的優(yōu)勢成為置業(yè)熱點。區(qū)域供應土地有限，開發(fā)以中檔住宅為主；未來供應主要在北京路延長線上。隨著北市區(qū)城市副中心的價值逐漸提升，前來北市區(qū)買房居住的消費者收入水平越來越高和購買能力也越來越強，很多已經(jīng)在南市區(qū)置房的消費者也相當看好今后的北市區(qū)市場。北市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：——城市副中心，中產(chǎn)主力置業(yè)熱點區(qū)第26頁/共69頁第26頁/共70頁北市區(qū)樓盤概述：——在售項目4個，待售7個目前北市區(qū)在售項目4個，待售項目7個，作為昆明城市副中心，北市區(qū)完善的商務(wù)及生活配套將使越來越多的中高端客戶入住。第27頁/共69頁第27頁/共70頁北市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：——城市副中心，中產(chǎn)主力置業(yè)熱點區(qū)北市區(qū)樓盤物業(yè)類型占比北市區(qū)作為昆明主城的副中心，是除中心區(qū)外最早開發(fā)的區(qū)域，目前片區(qū)生活配套已經(jīng)完善，是中產(chǎn)主力置業(yè)熱點區(qū)；片區(qū)內(nèi)以多層和小高層為主，有一定量的高層和別墅。第28頁/共69頁第28頁/共70頁高層/小高層以61-90㎡為主；多層以100-140㎡的三房四房為主。北市區(qū)產(chǎn)品特點：——多層為主，其次為小高層和高層序號項目名稱普通住宅主力戶型區(qū)間（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上1龍江雅苑

2和諧世紀

3貴研自然界

4溪麓南郡

5金領(lǐng)時代

6天驕北麓

7欣都龍城

8春城商務(wù)中心未定

9悅榕莊未定10半山七哩溪

11財智心景

在售待售第29頁/共69頁第29頁/共70頁北市區(qū)產(chǎn)品特點：

——二手房戶型比較分散，多層的面積較大，高層和小高層偏于90㎡左右戶型序號項目名稱普通住宅主力戶型區(qū)間（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上12立欣洲

13都市楓林

14荷塘月色

15云康園

16云嶺天驕

17溫馨家園

18時尚家園

19好世界

20官城嘉年華

21美璟欣城

22江東花城

23春怡雅苑

24世博生態(tài)城

25都市名典

26云南映象

已售第30頁/共69頁第30頁/共70頁目前主力價格區(qū)間在6000-7000元/㎡，北京路延線價格上升較快，龍江雅苑、欣都龍城的價格都在7000以上。北市區(qū)價格特點及趨勢：——北市區(qū)價格穩(wěn)定上漲序號項目名稱普宅均價區(qū)間（元/㎡）4000-50005000-60006000-70007000-80008000-90001龍江雅苑

2和諧世紀

3貴研自然界

4溪麓南郡

5金領(lǐng)時代

6天驕北麓

7欣都龍城

8春城商務(wù)中心未定9悅榕莊未定10半山七哩溪

11財智心景

在售待售第31頁/共69頁第31頁/共70頁北市區(qū)價格特點及趨勢：——北市區(qū)二手房價格也都在5000元/㎡以上，部分樓盤也達到8000元/㎡左右。序號項目名稱普宅均價區(qū)間（元/㎡）4000-50005000-60006000-70007000-80008000-900012立欣洲

13都市楓林

14荷塘月色

15云康園

16云嶺天驕

17溫馨家園

18時尚家園

19好世界

20官城嘉年華

21美璟欣城

22江東花城

23春怡雅苑

24世博生態(tài)城

25都市名典

26云南映象

已售第32頁/共69頁第32頁/共70頁北市區(qū)客戶群體：

——昆明市首置、首改的中產(chǎn)階級為主置業(yè)人群來自主城各區(qū)以及地州中高收入客戶。外來人口中云南地州縣上的來昆置業(yè)的中高收入人群占50%。整個區(qū)域的首置客戶占了60%以上；主要為昆明市中心的中產(chǎn)階級。中產(chǎn)階級的改善性客戶也是本區(qū)域的重點客戶。改善性客戶以本區(qū)域內(nèi)客戶為主，兼顧其他市區(qū)及地州客戶。這類客戶基本為換環(huán)境與換品質(zhì)，換面積客戶相對較少龍泉路附近、植物園片區(qū)的各高校師生為置業(yè)主力人群；北京路延長線附近的省國土資源廳，上莊片區(qū)附近的金安小區(qū)和月牙塘小區(qū)，銀河片區(qū)附近的紅云集團、穿金路附近的國家政府單位和國家企業(yè)單位的；這部分客戶也是區(qū)域內(nèi)改善性客戶的主要構(gòu)成部分。客戶需求分析：普通客戶量較大，剛性需求占較大比例；物業(yè)類型分析：購房戶型主要以中小戶型為主；購買因素分析：客戶在購房時首先考慮的是房屋價格，其次是位置，第三為交通；項目配套設(shè)施，大部分客戶考慮的都是和日常生活相關(guān)的醫(yī)院、超市、餐飲；第33頁/共69頁第33頁/共70頁所屬區(qū)域：北市區(qū)開發(fā)商：江東地產(chǎn)地理位置：北市區(qū)車場物業(yè)類型：高層、寫字樓、商業(yè)占地面積：27萬㎡建筑面積：107.3萬㎡

綠化率：45%總戶數(shù)：8000車位：6000典型項目分析:和諧世紀

產(chǎn)品體系類型高層（31F），辦公商務(wù)（48F）戶型1-1.2-2-1.3-2-1.3-2-2.4-2-2.4-2-3.躍式面積區(qū)間54.178-89.2109-117142143178135-230第34頁/共69頁第34頁/共70頁典型項目分析:和諧世紀采用大型商業(yè)主力店與小型精品店相結(jié)合的商業(yè)布置模式，能夠容乃日常所有消費供給品種，也包括所有日常休閑方式;下沉式的商業(yè)，創(chuàng)新的兒童游樂設(shè)施、體驗式公園，風雨休閑購物廊，廣場咖啡廳，情景購物街，主體餐吧;

該樓盤屬于昆明高檔公寓樓盤和黃金商業(yè)區(qū)，和諧世紀不僅擁有西南最高的住宅，還擁有西南地區(qū)最大的地下停車場（6000輛）。是北市區(qū)龍泉路銀河大道經(jīng)濟走廊的制高點。賣點分析：劣勢分析：高層樓間距小，建筑密度大；項目位于北市區(qū)公交車場，車流人流較大；周邊商業(yè)配套不完善。第35頁/共69頁第35頁/共70頁小結(jié)：北市區(qū)規(guī)劃為昆明副中心，區(qū)域供應土地有限，開發(fā)以中檔住宅為主；未來供應主要在北京路延長線上；整個區(qū)域的首置客戶占了60%以上；主要為昆明市中心的中產(chǎn)階級；龍泉路附近、植物園片區(qū)的各高校師生為置業(yè)主力人群；北京路延長線附近的省國土資源廳，上莊片區(qū)附近的金安小區(qū)和月牙塘小區(qū)，銀河片區(qū)附近的紅云集團、穿金路附近的國家政府單位和國家企業(yè)單位的；這部分客戶也是區(qū)域內(nèi)改善性客戶的主要構(gòu)成部分。北市區(qū)內(nèi)以80-90㎡兩房及100--120㎡的三房為主；多層以130-150㎡的三房四房為主；別墅面積在200㎡～400㎡；區(qū)域內(nèi)主力價格區(qū)間在6000元/㎡，北京路延線及二環(huán)內(nèi)住宅價格在7000-9000元/㎡；資源型別墅價格在1萬元/㎡以上。第36頁/共69頁第36頁/共70頁中市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：——片區(qū)內(nèi)土地飽和，一級市場放量較少伴隨著09年快速升溫的樓市，中市區(qū)的房產(chǎn)價格節(jié)節(jié)飆升，進入2010年，國家對樓市的調(diào)控力度加強，目前，中市區(qū)價格趨于平穩(wěn)，但仍舊未呈現(xiàn)下降趨勢。截至2010年5月份，中市區(qū)土地放量只有一宗13.56畝商業(yè)兼金融用地供應。中市區(qū)第37頁/共69頁第37頁/共70頁中市區(qū)樓盤概述：——在售項目8個，待售3個目前中市區(qū)在售項目8個，待售項目3個，目前中市區(qū)土地基本飽和，在售項目多為尾盤，待售項目較少。第38頁/共69頁第38頁/共70頁中市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：

——物業(yè)以公寓、高層和寫字樓為主中市區(qū)樓盤物業(yè)類型占比中市區(qū)物業(yè)類型以高層和公寓為主，其次為寫字樓。第39頁/共69頁第39頁/共70頁中心區(qū)公寓的主力戶型區(qū)間在50㎡以下，高層的主力戶型較大，在71-90㎡之間。中市區(qū)產(chǎn)品特點：——中市區(qū)產(chǎn)品以高層、公寓為主序號項目名稱普通住宅主力戶型區(qū)間（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上1上東城

2匯都國際Ⅱ

3空間俊園

4非常天地

5中央麗城

6書林和園

7百富琪

8和諧時代

9七彩俊園

10順城

在售待售已售第40頁/共69頁第40頁/共70頁目前，中市區(qū)價格大部分在10000元/㎡之上。中市區(qū)價格特點及趨勢：——以高層和公寓為主要物業(yè)類型，價格較高序號項目名稱普宅均價區(qū)間（元/㎡）7000-80008000-90009000-1000010000-1100011000-1200013000以上1百富琪

2上東城

3匯都國際Ⅱ

4空間俊園

5非常天地

6中央麗城

7書林和園

8和諧時代

9七彩俊園

10順城

在售待售已售第41頁/共69頁第41頁/共70頁中市區(qū)的客戶群體：中市區(qū)的客戶主要以投資型為主，有少量的自住客。隨著城中村改造的迅速執(zhí)行，目前中市區(qū)的回遷房比例也有所增加，中心區(qū)還存在著很多的回遷戶。第42頁/共69頁第42頁/共70頁所屬區(qū)域：中市區(qū)開發(fā)商：俊發(fā)地產(chǎn)地理位置：五一路與人民路交叉物業(yè)類型：高層占地面積：7711㎡建筑面積：48200㎡

綠化率：42.02%總戶數(shù)：495車位：495產(chǎn)品體系類型高層（31F），辦公商務(wù)（48F）戶型1-1.2-2-1.3-2-1.3-2-2.4-2-2.4-2-3.躍式面積區(qū)間54.178-89.2109-117142143178135-230典型項目分析:空間俊園——品質(zhì)高，但消化速率較慢第43頁/共69頁第43頁/共70頁典型項目分析:空間俊園——品質(zhì)高，但消化速率較慢賣點分析：劣勢分析：單價和總價高；項目本身無園林配套；產(chǎn)品附加值體系配套兩個會堂式會所規(guī)劃及建筑風格現(xiàn)代簡約園林項目占地面積有限，綠化指標無太高要求，僅于樓體周邊種植喬木類植物做為綠化，無具體園林風格資源民生銀行；昆明老街,南屏步行街,美辰百貨；勝利廣場,警星公園,藝術(shù)劇院；云南省中醫(yī)院；設(shè)有公交車站兩處,<五一路車站>K2,2.54.56.69.61；藝術(shù)劇院:5,10,26,52,66.82.84,98,124,C8第44頁/共69頁第44頁/共70頁小結(jié)：中市區(qū)內(nèi)土地有限，城中村的改造也在加速進行中，物業(yè)類型以公寓和高層為主；中市區(qū)目前置業(yè)客戶主要以投資型為主，有少量的自住客。中心區(qū)公寓的主力戶型區(qū)間在50㎡以下，高層的主力戶型較大，在71-90㎡之間。高層價格達到9000-10000元/㎡，公寓價格靠環(huán)城路的價格大約在7000-9000元/㎡，中心地帶價格為11000-15000元/㎡，少量精裝公寓達到15000元/㎡以上。第45頁/共69頁第45頁/共70頁一至二環(huán)區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀：——交通及生活配套齊全，置業(yè)熱點目前中市區(qū)的樓盤已經(jīng)基本達到飽和，由于前期價格漲幅過快，加上一環(huán)樓盤總價已經(jīng)很高，這就使大部分人被“隔離”出一環(huán)。而一至二環(huán)區(qū)域就成為了置業(yè)熱點，片區(qū)無論是生活配套還是市政配套都很齊全，交通方便。第46頁/共69頁第46頁/共70頁一至二環(huán)樓盤概述：——在售項目7個，待售3個目前一至二環(huán)在售項目7個，待售項目11個，本區(qū)域為目前最主要置業(yè)區(qū)域，待售項目較多，未來供應量大。第47頁/共69頁第47頁/共70頁一至二環(huán)樓盤物業(yè)類型占比一至二環(huán)物業(yè)類型以高層為主，其次為小高層。一至二環(huán)區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀：

——交通及生活配套齊全，置業(yè)熱點第48頁/共69頁第48頁/共70頁一至二環(huán)區(qū)域產(chǎn)品特點：——主力面積區(qū)間在70-110㎡序號項目名稱普通住宅主力戶型區(qū)間（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上1新都昌

2城市理想

3香樟俊園

4候谷花園

5翡翠灣

6戎錦花園

7合金公寓

8云都國際

9版筑翠園

10濱江俊園

11都市春天

12鼎易天景

13熙翥苑未定14錦泰花園

15SOHO俊園

16星雅俊園

在售待售已售第49頁/共69頁第49頁/共70頁一至二環(huán)區(qū)域價格特點及趨勢：——靠近東西片區(qū)價格相對南北片區(qū)低1000-2000元/㎡左右序號項目名稱普宅均價區(qū)間（元/㎡）5000-60006000-65006500-75007500-85008500-95009500-120001新都昌

2城市理想

3香樟俊園

4候谷花園

5翡翠灣

6戎錦花園

7合金公寓

8云都國際

9版筑翠園未定10濱江俊園

11都市春天

12鼎易天景

13熙翥苑

14錦泰花園

15SOHO俊園

16星雅俊園

在售待售已售第50頁/共69頁第50頁/共70頁一至二環(huán)區(qū)域的客戶群體：客戶年齡約在35-45歲左右；片區(qū)置業(yè)群體以35-45歲的客戶為主，職業(yè)構(gòu)成主要為企事業(yè)高管和個體經(jīng)營業(yè)主；一般為改善型客戶，置業(yè)目的主要為自住，目前，投資客漸漸淡出，多為三口之家置業(yè)；客戶來源為各個片區(qū)，工作區(qū)域多在二環(huán)內(nèi)；產(chǎn)品需求主要集中多層和高層，戶型選擇也多為大戶型；第51頁/共69頁第51頁/共70頁所屬區(qū)域：一至二環(huán)區(qū)開發(fā)商：俊發(fā)地產(chǎn)地理位置：民航路與環(huán)城南路交叉物業(yè)類型：小高層占地面積：54.21㎡建筑面積：11.19萬㎡

綠化率：42.06%總戶數(shù)：878車位：560典型項目分析:香樟俊園Ⅱ期樓棟單元推出面積段(㎡)推出套數(shù)銷售套數(shù)11104--1142221212113662170/88/89582025724315424258214188/8939232331333823第52頁/共69頁第52頁/共70頁小區(qū)采用板式、點式的為何結(jié)構(gòu)，最大限度營造中心花園，還原居住舒適度；在景觀設(shè)計上，邀請世界景觀巨匠貝爾高林（BeltCollins）加入；社區(qū)在規(guī)劃路上設(shè)置主要車輛、盲道和無障礙設(shè)施。200多個地下車位，有效實現(xiàn)人車分流。賣點分析：項目劣勢：項目附近多為城中村，片區(qū)內(nèi)環(huán)境較差，灰塵多；項目在汽車客運站附近，人流量多，雜亂；附近配套檔次低。典型項目分析:香樟俊園——社區(qū)景觀，樓盤品質(zhì)較高，周邊環(huán)境較差第53頁/共69頁第53頁/共70頁小結(jié)：一至二環(huán)內(nèi)土地資源豐富，城中村的改造也在加速進行中，物業(yè)類型以高層為主；一至二環(huán)置業(yè)客戶主要以自住型為主，多為改善型置業(yè)群體。片區(qū)內(nèi)高層主力面積區(qū)間在70-110㎡；靠近東市區(qū)和西市區(qū)的部分均價在6000-7500元/㎡之間，靠近南北片區(qū)的均價在7500-9000元/㎡之間。第54頁/共69頁第54頁/共70頁東市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析：——東市區(qū)：工業(yè)用地供應為主，配套滯后東市區(qū)分為曇華、東白沙河、涼亭和天文臺四個片區(qū)，是昆明房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，供應量主要靠近主城區(qū)的區(qū)域，目前開發(fā)還處于落后階段，主要因為其區(qū)域環(huán)境雜亂交通擁堵，市政配套滯后，同時，本地人本身對這一片區(qū)有著排斥心理，不認為是置業(yè)首選。截至2010年5月份，片區(qū)內(nèi)只有一宗居住用地和兩塊工業(yè)用地放量，說明該片區(qū)內(nèi)土地供應仍舊是以工業(yè)和少量住宅為主。經(jīng)開區(qū)第55頁/共69頁第55頁/共70頁東市區(qū)樓盤概述：——在售項目2個，待售1個目前東市區(qū)在售項目2個，待售項目1個；東市區(qū)商品房較少，也不是昆明目前主要開發(fā)區(qū)域，因此，置業(yè)群體多以地緣性客戶為主。外來務(wù)工人員較多，這部分群體也是區(qū)域內(nèi)主要置業(yè)源。第56頁/共69頁第56頁/共70頁東市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析：——東市區(qū)：高層為主要業(yè)態(tài)東市區(qū)樓盤物業(yè)類型占比東市區(qū)目前商品房較少，主要物業(yè)類型為以金色交響家園、中水電城市公園、金色俊園及東驤神駿為主的高層。第57頁/共69頁第57頁/共70頁序號項目名稱普通住宅主力戶型區(qū)間（㎡）50以下51-6061-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-200200以上1金色俊園

2東驤神駿

3中水電城市公園

4愛尚苑

5金色交響

6匯和紫光園

東市區(qū)產(chǎn)品特點分析:

——中小戶型為主由上表可以看出，東市區(qū)住宅面積主力區(qū)間在80-110㎡之間；靠近二環(huán)的樓盤以高層、小高層為主，少量別墅；三環(huán)附近主要是多層、洋房；戶型以90---120㎡的三房為主；在售待售已售第58頁/共69頁第58頁/共70頁與南市區(qū)、北市區(qū)和中市區(qū)房價的快速增長相同，東市區(qū)房價的增長速度加快，均價從09年初的4300元/㎡到現(xiàn)在的價格在6500-8000元/㎡之間。東市區(qū)樓盤價格特點及走勢分析:

——二環(huán)邊價格持續(xù)上漲序號項目名稱普宅均價區(qū)間（元/㎡）5500-65006500-70007000-75007500-80008000-85001金色俊園

2東驤神駿

3中水電城市公園

4金色交響

5匯和紫光園

6愛尚苑

在售待售已售第59頁/共69頁第59頁/共70頁東市區(qū)客戶群體分析：——東市區(qū)客戶不穩(wěn)定，經(jīng)濟實力較低，改善型置業(yè)客戶增加東市區(qū)是客運、物流和城中村聚居的區(qū)域，外來人口眾多，常住人口約50萬人，實際人口應在80萬左右；小私企主、企事業(yè)單位職工為區(qū)域置業(yè)客戶主力群體。很多企業(yè)在東市區(qū)建設(shè)職工宿舍區(qū)，如云鋁集團、云南省石油總公司、云南農(nóng)墾集團等。東市區(qū)有企業(yè)宿舍區(qū)近200個。這類客戶群由于工作和關(guān)系，偏向本地置業(yè)，以改善性置業(yè)為主。部分改善性客戶外流，鑒于經(jīng)濟實力，外流至北市區(qū)的較多。另外，這一片區(qū)的居民具有一定的換房需求。長期居住在東區(qū)，說明這些居民對于東區(qū)具有一定的認同度，甚至是具有一定的情感，因此很有可能成為東區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的潛在客戶群。第60頁/共69頁第60頁/共70頁典型項目分析:金色俊園——比較優(yōu)質(zhì)的樓盤，戶型設(shè)計、建筑設(shè)計、園林設(shè)計均有亮點所屬區(qū)域：曇華分區(qū)

開發(fā)商：俊發(fā)地產(chǎn)地理位置：東二環(huán)與白龍路交匯處物業(yè)類型：高層

占地面積：141.62畝建筑面積：393335㎡

綠化率：50.20%總戶數(shù)：2880車位：1513戶型類型戶型一室一廳一室兩廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳面積64㎡59～71㎡63㎡77～89㎡96～136㎡戶數(shù)3241064440382比例2.40%30.90%4.80%33.10%28.80%第61頁/共69頁第61頁/共70頁典型項目分析:金色俊園——名家制作、品質(zhì)高，但周圍配套不成熟，嘈雜戶型，按不同的功能和特征，做到動靜、干濕分離，公共空間和私密空間有機結(jié)合，充分滿中居住者的需求。隔音措施，由于項目緊鄰東二環(huán)石閘立交橋，車輛噪聲污染嚴重，由此，開發(fā)商將建筑后退了35米，并改建成公園，設(shè)置了商業(yè)，最大限度的降低了噪聲的影響。園林規(guī)劃，高綠化率，其項目綠化率達到50%以上，并聘請名家?guī)椭O(shè)計，中央水景環(huán)繞小區(qū)，提高居住品質(zhì)。開發(fā)商是本土知名開發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn)，具有較強的品牌號召力。價格過高，由于開發(fā)商開發(fā)成本較高，其推出售價也達到6300元/平米，在07年相對于其它樓盤價格來說，本項目的價格抗性較大。片區(qū)發(fā)展不盡成熟，仍有部分客戶對此區(qū)域有抗性。項目所在位置為石閘立交橋，夜間仍有較多車流，噪聲對生活的影響無法完全避免。項目