三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城商業(yè)計(jì)劃書

天造山水人創(chuàng)商機(jī)三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城商業(yè)計(jì)劃書PAGEPAGE46海南省榆亞鹽場(chǎng)發(fā)展改革與職工再就業(yè)工程三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城目錄第一部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱………………4二、項(xiàng)目性質(zhì)………………4三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及其條件………………4四、項(xiàng)目（產(chǎn)品）定位……………………5五、市場(chǎng)定位………………7六、主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件……………………8七、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容……………………8八、項(xiàng)目合作開發(fā)模式……………………14九、項(xiàng)目總投資估算………15十、市場(chǎng)營(yíng)銷與效益分析…………………19第二部分融資合作方案一、項(xiàng)目投資開發(fā)進(jìn)度及資金籌措計(jì)劃…………………27二、項(xiàng)目公司的原始股權(quán)價(jià)值分析………30三、項(xiàng)目融資或戰(zhàn)略合作模式……………32結(jié)論部分……………………35附件（圖表）：三亞市房地產(chǎn)業(yè)基本情況參考資料…………………36～41三亞龍璽投資發(fā)展有限公司簡(jiǎn)介…………42海南省榆亞鹽場(chǎng)簡(jiǎn)介………43三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目位置圖……44三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目概念性規(guī)劃圖……………45第一部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城（暫名）。二、項(xiàng)目性質(zhì)：海濱親水型城市度假休閑設(shè)施與住宅項(xiàng)目綜合開發(fā)（國(guó)有困難企業(yè)改革發(fā)展與職工再就業(yè)工程）。三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及其條件：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于三亞市榆林灣東岸、海南省榆亞鹽場(chǎng)駟軒分場(chǎng)的全部地界范圍。項(xiàng)目區(qū)位于三亞市主城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，南接三亞市大東海旅游區(qū)，北靠三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)，西臨榆林灣、大茅河與三亞市榆紅管區(qū)相連，東隔安羅嶺與亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)為鄰（通過田獨(dú)鎮(zhèn)的旅游專用通道和本項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有的600～1000米長(zhǎng)的兩條山路均可通往亞龍灣），是連接三亞市區(qū)和三亞亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)、三亞海棠灣國(guó)家級(jí)旅游度假開發(fā)區(qū)、田獨(dú)鎮(zhèn)新興工業(yè)區(qū)、六道漁港及南海海洋漁業(yè)綜合服務(wù)基地的咽喉之地，正在建設(shè)中的紅沙大橋?qū)驯卷?xiàng)目區(qū)與三亞市區(qū)連為一體，其地理位置十分優(yōu)越。榆林灣是一個(gè)呈南北走向的狹長(zhǎng)形海灣，其北部為大茅河出?？谂c田獨(dú)鎮(zhèn)國(guó)家級(jí)熱帶生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地，南部為中國(guó)南海地區(qū)的重要海洋軍事要塞——榆林軍港，西側(cè)為三亞市的城市中心制高點(diǎn)——海螺嶺與狗嶺山地，東側(cè)為亞龍灣的主要背景山脈——安羅嶺，中間有大茅河、榆林灣水體及紅樹林生態(tài)長(zhǎng)廊自北向南貫徹全境。其整體地形如同一把納涼休閑的太師椅，山海河城匯集一體、水木清華生機(jī)勃然，是三亞市區(qū)唯一可從事大型人工水系營(yíng)造工程的高檔海濱建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)用地，也是目前三亞市區(qū)碩果僅存的親水型城市旅游度假發(fā)展空間，具有無可限量的投資價(jià)值與升值前景。四、項(xiàng)目（產(chǎn)品）定位：（一）著眼基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)榆林灣、大茅河近4000畝水面及其沿岸的紅樹林生態(tài)環(huán)境進(jìn)行徹底維護(hù)和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，提高防洪、泄洪能力，防止水流倒灌給榆林灣、大茅河兩岸人民造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失。（二）改善榆林灣水質(zhì)環(huán)境。以生物科技和工程科技手段，治理并恢復(fù)榆林灣、大茅河的水質(zhì)環(huán)境，使之達(dá)到國(guó)家二類以上水質(zhì)與海洋生物鏈得以重新自然繁衍的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。（三）保護(hù)紅樹林生態(tài)環(huán)境，使其繁榮昌盛，并使之成為提升三亞榆林灣旅游度假環(huán)境品位的“水上綠色景觀長(zhǎng)廊”。（四）按照三亞市整體的城市功能規(guī)劃進(jìn)行運(yùn)作。項(xiàng)目擬采取“近期功能與遠(yuǎn)期功能相結(jié)合，旅游度假環(huán)境與生態(tài)環(huán)境相結(jié)合”的提升性規(guī)劃開發(fā)方式，擬將其建成集熱帶濱海濕地風(fēng)光、水鳥棲息、熱帶花卉園藝、城市度假休閑、益智健身、水上游樂、國(guó)際會(huì)議會(huì)展及大型水上演藝、大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光工程等為一體的多功能的開放型城市公園，使之成為三亞市東大門的一方靚麗名片，成為三亞創(chuàng)建世界級(jí)熱帶濱海旅游城市的“海洋文化綜藝之窗”。根據(jù)海南省規(guī)劃委員會(huì)有關(guān)“榆林灣旅游度假區(qū)”的規(guī)劃指導(dǎo)思想，三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際度假城邦項(xiàng)目，擬按照三亞市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃中將榆林灣作為“亞龍灣旅游度假延伸區(qū)域及旅游、后勤綜合服務(wù)基地”的基本定位，結(jié)合三亞創(chuàng)建世界級(jí)熱帶濱海旅游城市的發(fā)展目標(biāo)，以“綠色浮島”的生態(tài)復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)理念，整合項(xiàng)目區(qū)得天獨(dú)厚的自然山水、休閑度假、生態(tài)養(yǎng)生資源，建設(shè)集人工島嶼景觀系統(tǒng)、熱帶花卉園藝產(chǎn)業(yè)、五星級(jí)海洋主題度假酒店（含海洋科技會(huì)館、酒店公寓）、國(guó)際老年康復(fù)、養(yǎng)生、度假、臨水旅游商業(yè)中心及大型低密度高尚住宅區(qū)（含鹽場(chǎng)職工安置區(qū)）為一體的國(guó)際性山水度假城邦，使之成為具有濃郁的海洋文化特色和世界級(jí)生活品位的“第二居住地”。（五）維護(hù)三亞社會(huì)穩(wěn)定，使之成為三亞經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和國(guó)有企業(yè)改制發(fā)展的典范。該項(xiàng)目地原為海南省榆亞鹽場(chǎng)的工業(yè)用地。為了貫徹海南省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)[2006]129號(hào)《關(guān)于加快推進(jìn)省屬國(guó)有企業(yè)改革工作的通知》文件精神，通過對(duì)榆亞鹽場(chǎng)進(jìn)行企業(yè)改制，斥巨資補(bǔ)償職工安置費(fèi)用，解決企業(yè)困境，改善職工生活，消除不安定隱患，為三亞的和諧穩(wěn)定貢獻(xiàn)力量。項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，將充分考慮到榆亞鹽場(chǎng)職工“再就業(yè)工程”的實(shí)際需要，提供適合多種文化技能層面和就業(yè)年齡段的工作崗位、個(gè)體工商經(jīng)營(yíng)單位，優(yōu)先滿足鹽場(chǎng)干部、職工的就業(yè)需求。目前榆亞鹽場(chǎng)就此合作項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)告已經(jīng)上報(bào)主管部門批準(zhǔn)，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司與海南省榆亞鹽場(chǎng)的合作開發(fā)協(xié)議也已于2006年12月8日正式簽訂。五、市場(chǎng)定位本項(xiàng)目主要是針對(duì)中國(guó)“第三次置業(yè)”和國(guó)內(nèi)外“第二居住地”市場(chǎng)而開發(fā)的高端度假與住宅產(chǎn)品。其基本的市場(chǎng)定位為：（一）目標(biāo)客戶群：無閑照料老人的城市富有家庭，具有投資、度假多重需求的城市中產(chǎn)階層，孤獨(dú)的離退休干部，澹泊的文藝界人士和工作壓力較大的企業(yè)高管人員，以及被中國(guó)和平、穩(wěn)定的發(fā)展局勢(shì)所吸引的各類國(guó)際投資置業(yè)人士（目前三亞的國(guó)際置業(yè)客戶主要來自俄羅斯、韓國(guó)、以色列、美國(guó)及歐洲等國(guó)家）。（二）主要區(qū)域市場(chǎng)劃分：包括：1）以避寒、養(yǎng)老為主的東北市場(chǎng)；2）以投資與“候鳥式”度假為主的上海、華東市場(chǎng)；3）以度假、養(yǎng)生為主的北京、華北市場(chǎng)；4）以晚年移民為主的西北市場(chǎng)；5）以“候鳥式”度假為主的西南、華南市場(chǎng)。（三）旅游客源市場(chǎng)：包括：1）中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)（其中主要是北方游客）和國(guó)外旅游者；2）三亞市民、海南當(dāng)?shù)氐挠熊囎澹ㄗ杂稳耍┖屯鈦砺糜螆F(tuán)隊(duì)。六、主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：（待批）（一）項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積：本項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積約2466畝。其中，榆亞鹽場(chǎng)駟軒分場(chǎng)地界范圍內(nèi)的土地約1757.17畝（合117.15萬平方米，不包括榆林灣、大茅河約4000畝自然水體面積），安游公路西側(cè)與榆亞鹽場(chǎng)駟軒分場(chǎng)地界之間的狹長(zhǎng)形用地約709畝（待征用）。（二）海/河濱生態(tài)保護(hù)地帶的占地面積：約750畝（根據(jù)有關(guān)法規(guī)，沿岸兩側(cè)各退出50米～100米的紅樹林生態(tài)保護(hù)區(qū)）。（三）主要控制性規(guī)劃指標(biāo)：（待批）1、總體容積率（開發(fā)強(qiáng)度）：0.768。2、總建筑面積：約90萬平方米。3、總體建筑密度：≤9.8％（以小高層及多層建筑為主）。4、綠地率（含城市公園部分）：≥65％。5、最大建筑高度（頂部高度）：住宅建筑40米，標(biāo)志性酒店建筑120米，臨水公建、商業(yè)設(shè)施15米。七、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容：（以政府最終批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)）本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容主要包括以下五大組團(tuán)：1、“中央綠島公園”及紅樹林保護(hù)區(qū)；2、榆林灣“綠色浮島”人工水系與核心景觀、配套系統(tǒng)工程；3、五星級(jí)“海洋綜藝之窗”度假酒店；4、三亞國(guó)際老年安養(yǎng)城（含老年康復(fù)療養(yǎng)中心）；5、榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)（含鹽場(chǎng)職工安置區(qū)）。各組團(tuán)的基本情況簡(jiǎn)述如下：（一）榆林灣“中央綠島公園”及紅樹林保護(hù)區(qū)項(xiàng)目定位（細(xì)分）：“中央綠島公園”是本項(xiàng)目的景觀中心及核心動(dòng)感項(xiàng)目開發(fā)組團(tuán)。其位于榆林灣東、西兩岸之間的“中央綠島”（人工島）區(qū)域，園區(qū)規(guī)劃用地面積約600畝（含450畝紅樹林生態(tài)濕地/水鳥棲息保護(hù)區(qū)），規(guī)劃水域使用面積約4000畝，擬建成目前三亞市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境最美、功能最全的城市動(dòng)感休閑公園及紅樹林生態(tài)觀賞區(qū)。景觀結(jié)構(gòu)：主要包括紅樹林濕地/水鳥觀賞游覽區(qū)、景觀型綠色岸基休閑長(zhǎng)廊、“綠色浮島”（島群）景觀水系改造工程、島上橋梁造型、中心廣場(chǎng)、“陽春白雪”鹽文化造景區(qū)、熱帶植物/花卉園藝造景區(qū)、泉藝景觀區(qū)及公園地面鋪裝藝術(shù)、靜態(tài)/動(dòng)態(tài)造型藝術(shù)、光影藝術(shù)等景觀設(shè)施，在充分表達(dá)項(xiàng)目區(qū)“風(fēng)、花、山、水”等自然景觀要素的基礎(chǔ)上，營(yíng)造公園“動(dòng)靜相宜”的城市休閑文化氛圍。動(dòng)態(tài)項(xiàng)目及主要休閑服務(wù)設(shè)施：包括：1）榆林灣“海洋劇場(chǎng)”與大型數(shù)碼噴泉、大型數(shù)碼焰火燈光工程；2）多功能會(huì)館及國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心；3）生態(tài)型SPA水療中心與“鹽浴”（特種鹵水保?。?huì)館；4）小型休閑游艇碼頭/會(huì)所；5）榆林灣軍事艦船模型館；6）水吧/茶藝休閑會(huì)館；7）城市嬉水樂園等設(shè)施。（二）榆林灣“綠色浮島”人工水系與核心景觀/配套系統(tǒng)工程項(xiàng)目定位（細(xì)分）：計(jì)劃在項(xiàng)目區(qū)引入榆林灣、大茅河水系，整體建設(shè)項(xiàng)目區(qū)“綠色浮島”景觀/配套系統(tǒng)工程，充分打造項(xiàng)目區(qū)的“親水”特質(zhì)，營(yíng)造國(guó)際化“山水花都”度假社區(qū)的中心景觀與基礎(chǔ)配套設(shè)施體系?；窘ㄔO(shè)內(nèi)容：1、項(xiàng)目區(qū)人工水系營(yíng)建工程（使項(xiàng)目區(qū)分為10～15個(gè)“島嶼式”開發(fā)組團(tuán)）；2、綠色岸基景觀綠化工程；3、分散型社區(qū)游艇碼頭（每個(gè)島嶼組團(tuán)均設(shè)有數(shù)個(gè)棧橋式小型游艇泊位）；4、“泛會(huì)所”社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施區(qū)（含專為社區(qū)業(yè)主服務(wù)的文體會(huì)所、游艇會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、幼兒園、兒童樂園、社區(qū)超市、診所、物業(yè)服務(wù)中心、綠業(yè)租售服務(wù)中心等）。（三）五星級(jí)“海洋綜藝之窗”度假酒店（含泛游艇社區(qū)）項(xiàng)目定位（細(xì)分）：引入國(guó)際著名酒店服務(wù)品牌，共同營(yíng)建具有世界一流水準(zhǔn)，以大型人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長(zhǎng)廊和珊貝文化為主題，集山水、花卉、園林景觀與動(dòng)感休閑、游艇會(huì)館及泛游艇社區(qū)（小型游艇可直接出入酒店大堂）、水上游樂、水療健身為一體的五星級(jí)“綠島式”海洋主題度假酒店（海洋綜藝之窗度假酒店）。規(guī)劃設(shè)計(jì)：酒店區(qū)域規(guī)劃擬包括3～4個(gè)島嶼功能區(qū)，其空間布局?jǐn)M采用高層低密度建筑設(shè)計(jì)，使酒店的低、中、高層分別具有不同的視覺空間和觀景效果，同時(shí)最大程度地增加酒店區(qū)域的園林景觀營(yíng)造空間，在既定的容積率條件下，降低建筑物對(duì)項(xiàng)目區(qū)景觀視線的阻攔，同時(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)的標(biāo)志性（酒店主體建筑建議設(shè)計(jì)為35＋1層，首層為架空層）。酒店區(qū)將充分融合“七彩珊貝谷”的熱帶海洋主題進(jìn)行建筑與景觀設(shè)計(jì)，在全方位營(yíng)造酒店區(qū)域的人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長(zhǎng)廊和珊貝文化主題設(shè)施的前提下，擬將其主要功能及配套設(shè)施區(qū)域劃分為：1、主島區(qū)：為酒店主體建筑及酒店核心配套服務(wù)設(shè)施（客房總數(shù)約500間/套）及中國(guó)熱帶海洋科技會(huì)館區(qū)。其中酒店主體建筑與游艇碼頭采用融合設(shè)計(jì)，小型游艇可從酒店大堂直接出入。同時(shí)，泳池設(shè)計(jì)擬采用個(gè)性化、私秘性和美感更強(qiáng)的生態(tài)園林泳池系列（大池1個(gè)，小池?cái)?shù)個(gè)），并使之與酒店戶外景觀融為一體。2、動(dòng)感島：為私家游艇俱樂部（游艇會(huì)所）、海洋劇場(chǎng)（多功能會(huì)館及國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心）及大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光設(shè)施區(qū)、水吧休閑區(qū)、SPA會(huì)館、海上夜總會(huì)、水上游樂區(qū)等。3、綠島高級(jí)會(huì)館區(qū)（泛游艇社區(qū)）：采用產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品銷售/委托經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)館區(qū)業(yè)主擁有分時(shí)度假與經(jīng)營(yíng)回報(bào)雙重權(quán)益。其戶型設(shè)計(jì)主要采用集獨(dú)立式高級(jí)會(huì)館、私家游艇碼頭、私家園林、泳池為設(shè)計(jì)單元的別墅戶型，物業(yè)銷售形態(tài)為精裝修成品房（含全套家具、家電與酒店式客房用品，每戶配售高級(jí)進(jìn)口游艇一艘）。建筑參數(shù)：酒店（含動(dòng)感島及泛游艇社區(qū)）計(jì)劃占地面積約200畝，總建筑面積約12萬平方米（其中含酒店公寓6萬平方米）。（四）三亞國(guó)際老年安養(yǎng)城（含老年康復(fù)療養(yǎng)中心）項(xiàng)目定位（細(xì)分）：充分利用三亞市得天獨(dú)厚的山水生態(tài)、氣候、濱海資源條件，結(jié)合我國(guó)日益加劇的人口老年化發(fā)展趨勢(shì)，拓展三亞老年度假、養(yǎng)生、居住市場(chǎng)，建設(shè)具有國(guó)際品牌和完善的遠(yuǎn)程診療服務(wù)功能的、專為國(guó)家機(jī)關(guān)組織的高級(jí)干部（含高級(jí)離退休干部）、專家院士和國(guó)內(nèi)外高端人士提供慢性老年疾病恢復(fù)、療養(yǎng)、養(yǎng)老居住的國(guó)際老年安養(yǎng)城，同時(shí)建設(shè)具有一般醫(yī)療機(jī)構(gòu)的疾病診治功能（甲級(jí)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)機(jī)構(gòu)）的國(guó)際老年康復(fù)療養(yǎng)中心。項(xiàng)目擬建內(nèi)容：1、具有五星級(jí)酒店設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際老年康復(fù)（診療）中心大樓；2、園林式專業(yè)康復(fù)療養(yǎng)別墅群（20～30棟）；3、高級(jí)老年養(yǎng)生公寓（約500個(gè)戶型單位）；4、老年休閑會(huì)所（含專為老年人設(shè)計(jì)的戶外休閑配套設(shè)施）；5、醫(yī)護(hù)人員生活配套區(qū)（含專家樓）；6、高檔園林及生態(tài)健身休閑游樂區(qū)；7、直升飛機(jī)場(chǎng)（配救護(hù)直升機(jī)1架）；8、專用車隊(duì)；9、其他后勤配套服務(wù)設(shè)施。建筑參數(shù)：計(jì)劃用地面積約150畝，總建筑面積約10萬平方米。（空間布局方式擬與社區(qū)“中央綠島公園”進(jìn)行景觀與休閑要素結(jié)合，使之成為公園化、生態(tài)型的國(guó)際老年安養(yǎng)、度假中心）。品牌合作：醫(yī)療服務(wù)擬委托北京某頂級(jí)醫(yī)院開展經(jīng)營(yíng)，護(hù)理服務(wù)擬在引進(jìn)日本著名醫(yī)療護(hù)理品牌基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)專業(yè)護(hù)理人員的本地化。（五）榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)項(xiàng)目定位（細(xì)分）：在充分體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)“綠色浮島”和“風(fēng)、花、山、水”休閑景觀要素的基礎(chǔ)上，整合項(xiàng)目區(qū)的養(yǎng)生、度假、服務(wù)資源，建設(shè)主要針對(duì)中國(guó)“第二居所”置業(yè)市場(chǎng)及其他目標(biāo)客戶群的國(guó)際化高尚度假住宅區(qū)。為便于住宅區(qū)的分期、分區(qū)開發(fā)，擬將該住宅區(qū)自北向南分為“水榭江南”、“山水華庭”、“山海有約”、“云域海洲”四大組團(tuán)（不含五星級(jí)酒店所屬“泛游艇社區(qū)”和國(guó)際老年康復(fù)療養(yǎng)中心的老年公寓組團(tuán)）。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：結(jié)合“綠色浮島”開發(fā)理念開展親水型住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑物主流設(shè)計(jì)擬采用11＋1層的“小高層”住宅方案，力求使住宅區(qū)的建筑密度控制在8％以內(nèi)，以最大限度地?cái)U(kuò)大住宅區(qū)的戶外景觀與休閑空間，強(qiáng)化住宅區(qū)景觀視線的通透性，保障住宅的通風(fēng)效果，整體提升住宅區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。建筑與戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮熱帶度假住宅產(chǎn)品的個(gè)性化特征，除普遍采用自然通風(fēng)、自然采光的“無暗室”設(shè)計(jì)、大飄窗、大陽臺(tái)設(shè)計(jì)要素外，建議增加門窗的“折疊式”通風(fēng)設(shè)計(jì)，以取得最佳的室內(nèi)通風(fēng)效果，使住戶充分享受三亞優(yōu)越的空氣，達(dá)成三亞夏季的“避暑”居住條件。據(jù)此設(shè)計(jì)的主流戶型產(chǎn)品包括：1房1廳1衛(wèi)1廚戶型（迷你度假/熱租戶型），每戶建筑面積約50平方米。宜占總戶數(shù)的30％。2房2廳1衛(wèi)1廚戶型（適合年輕家庭居住或作為異地家庭的“候鳥式”居所），每戶建筑面積約90平方米。宜占總戶數(shù)的40％。3房2廳2衛(wèi)1廚戶型（當(dāng)?shù)囟沃脴I(yè)與異地移民主流戶型），每戶建筑面積約130平方米。宜占總戶數(shù)的20％。3房2廳復(fù)式住宅（中產(chǎn)家庭二次置業(yè)主流戶型），每戶建筑面積約160平方米。宜占總戶數(shù)的5～7％。頂層復(fù)式豪宅（空中別墅，高端人士的個(gè)性化住宅），有4房3廳～6房3廳多種戶型，每戶建筑面積約230～360平方米，帶小型淺水泳池、陽光桑拿（玻璃房）等私家配套設(shè)施，并附送屋頂平臺(tái)/花園，可享有“管家型”特種物業(yè)服務(wù)。宜占總戶數(shù)的3～5％。定制式“泛游艇豪宅”（住宅區(qū)景觀地帶的極品豪宅，高端人士的傳世珍藏版），每戶（棟）建筑面積約450～600平方米（3層以下獨(dú)立式建筑），帶小型私家泳池、私家游艇碼頭（配售游艇一部）和個(gè)性化私家花園，其有證部分的私家宅基地面積約600～800平方米，并充分享有住宅區(qū)景觀地帶的公共休閑空間。該類“泛游艇豪宅”屬社區(qū)景觀區(qū)域的副產(chǎn)品，統(tǒng)一納入五星級(jí)酒店及游艇會(huì)所的酒店式物業(yè)服務(wù)范圍，采用定制式營(yíng)銷模式，為客戶提供多樣化的設(shè)計(jì)方案（也可由客戶自行提供設(shè)計(jì)方案），并在此基礎(chǔ)上獨(dú)立定價(jià)，獨(dú)立銷售。建筑參數(shù)：住宅區(qū)占地面積約1216畝，總建筑面積68萬平方米。住宅區(qū)規(guī)劃凈容積率為0.84，建筑密度≤8％，綠地率≥65％，平均建筑層數(shù)11＋1層，建筑物頂部高度約40米，樓間距≥60米。以上戶型設(shè)計(jì)及其比例，可在項(xiàng)目分期建設(shè)過程中根據(jù)實(shí)際的銷售情況進(jìn)行修改、調(diào)整和變更。八、項(xiàng)目合作開發(fā)模式本項(xiàng)目擬由海南省榆亞鹽場(chǎng)、三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以合作方式進(jìn)行整體開發(fā)。具體的合作模式為股份制合作模式，即：由榆亞鹽場(chǎng)出地（駟軒分場(chǎng)現(xiàn)有的榆林灣全部土地）、三亞龍璽投資發(fā)展有限公司出資，雙方根據(jù)海南省國(guó)資委《關(guān)于加快推進(jìn)省屬國(guó)有企業(yè)改革工作的通知》（瓊國(guó)資【2006】129號(hào)文件）精神，在妥善處理好榆亞鹽場(chǎng)債權(quán)、債務(wù)和職工安置、再就業(yè)等問題的前提下，共同組建股份制項(xiàng)目公司（具體的持股比例及有關(guān)權(quán)益事項(xiàng)由雙方協(xié)商后以《公司章程》形式進(jìn)行確定），由項(xiàng)目公司統(tǒng)一實(shí)施本項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、銷售與經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)，項(xiàng)目公司存續(xù)期間所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)由雙方按《公司章程》確定的有關(guān)原則進(jìn)行分配。項(xiàng)目公司及其分公司的相關(guān)工作崗位，將優(yōu)先滿足榆亞鹽場(chǎng)職工再就業(yè)之需。相關(guān)承諾：按照上述合作模式，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司將認(rèn)真履行對(duì)榆亞鹽場(chǎng)的如下幾項(xiàng)承諾：1、由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司通過協(xié)議出讓方式全額出資擔(dān)負(fù)三亞榆亞鹽場(chǎng)全部債務(wù)，并按省國(guó)資委文件精神安置職工，從而取得榆亞鹽場(chǎng)的全部債權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。2、為使企業(yè)在改制后能平穩(wěn)過渡，原鹽場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)班子改制后在三至五年內(nèi)保持整體不變，繼續(xù)發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用。3、對(duì)原鹽場(chǎng)職工在自愿的原則下優(yōu)先簽訂《勞動(dòng)合同》，原有職工簽訂合同的人數(shù)不得低于現(xiàn)在職人數(shù)的50％。改革現(xiàn)有工資體系，提高職工工資和福利待遇，保證在鹽場(chǎng)改制后的當(dāng)年全員年人均工資總額標(biāo)準(zhǔn)不低于2006年鹽場(chǎng)在崗年人均工資總額的1.5倍，并在改制后對(duì)所聘用的職工及已辦理內(nèi)退人員，按政府的規(guī)定接續(xù)和及時(shí)上繳養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)金。九、項(xiàng)目總投資估算根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及其合作開發(fā)模式，初步估算，本項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)投資費(fèi)用約為人民幣400,000萬元。其中,項(xiàng)目建設(shè)投資為人民幣357,840萬元（含土地等無形資產(chǎn)投資92,590萬元），建設(shè)期經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用5,300萬元，前期市場(chǎng)推廣費(fèi)用5,360萬元，建設(shè)期銀行貸款利息31,500萬元。詳見下表：三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目投資估算表序號(hào)投資、建設(shè)內(nèi)容單位數(shù)量單價(jià)（元）投資金額（萬元）一建設(shè)投資★無形資產(chǎn)投資1承擔(dān)榆亞鹽場(chǎng)債務(wù)/企業(yè)改制/職工安置(辦理房產(chǎn)證)/補(bǔ)償費(fèi)用12,150.002土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)(變性后)畝1,757.17300,00052,715.103駟軒分場(chǎng)186戶職工住房安置M２18,6001,6002,976.004村屬部分的魚塘、土地清理、補(bǔ)償畝7099,000630.005無形資產(chǎn)投資預(yù)備費(fèi)注(1)22,000.006項(xiàng)目前期運(yùn)作費(fèi)用2,118.90項(xiàng)目無形資產(chǎn)投資合計(jì)92,590.00★固定資產(chǎn)投資1項(xiàng)目開辦費(fèi)用1.1地質(zhì)勘探/規(guī)劃/設(shè)計(jì)M２900,000302,700.001.2立項(xiàng)、規(guī)劃審批、報(bào)建費(fèi)用M２900,000353,150.001.3土地整理/圍墻/臨建工程500.001.4七通一平工程畝1,757.1767,00011,770.001.5城市建設(shè)配套費(fèi)用M２900,000151,350.001.6其他開辦費(fèi)用1,530.00小計(jì)21,000.002核心景觀/配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2.1中央綠島公園及紅樹林景觀長(zhǎng)廊5,000.002.2人工水系/岸基園林景觀/休閑配套設(shè)施8,500.002.3海洋文化綜藝之窗基礎(chǔ)建設(shè)工程6,500.00小計(jì)20,000.003土建/安裝/裝修工程費(fèi)用3.1人防/消防/太陽能/智能設(shè)施M２900,000130.0011,700.003.2五星級(jí)酒店主體工程M２52,0004,00020,800.003.3五星級(jí)酒店泛游艇社區(qū)(含游艇碼頭)M２60,0003,50021,000.003.4海洋綜藝之窗文化/演藝/會(huì)議/會(huì)展服務(wù)設(shè)施M２8,0003,5002,800.003.5海洋劇場(chǎng)大型數(shù)碼噴泉/焰火/燈光藝術(shù)工程M２5,000.003.6國(guó)際老年安養(yǎng)中心主體工程M２15,0003,0004,500.003.7老年公寓/院士流動(dòng)工作站M２85,0002,50021,250.003.8高尚度假住宅區(qū)(毛坯房)M２“水榭江南”組團(tuán)M２170,0001,70028,900.00“山水華庭”組團(tuán)M２170,0001,70028,900.00“山海有約”組團(tuán)M２170,0001,70028,900.00“云域海洲”組團(tuán)M２170,0001,70028,900.00小計(jì)202,650.004社區(qū)園林景觀/配套設(shè)施工程4.1五星級(jí)酒店與泛游艇社區(qū)M２110,0004004,400.004.2老年安養(yǎng)中心/老年公寓區(qū)M２50,0002001,000.004.3高尚度假住宅區(qū)M２350,0002007,000.00小計(jì)12,400.005設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用5.1進(jìn)口小型豪華游艇/機(jī)動(dòng)帆船艘10150萬1,500.005.2酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)設(shè)備4,000.005.3醫(yī)療/護(hù)理設(shè)備2,000.005.4救護(hù)直升飛機(jī)架11,200萬1,200.005.5物業(yè)管理機(jī)械/設(shè)備500.00小計(jì)9,200.00項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資合計(jì)265,250.00項(xiàng)目建設(shè)投資合計(jì)357,840.00三經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(按固定資產(chǎn)投資額的2.0％計(jì))5,300.00四前期流動(dòng)資金(按長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資額的8.7％計(jì))5,360.00五銀行貸款利息(以建設(shè)期5年/長(zhǎng)期負(fù)債10億元/利率6.3％計(jì))31,500.00項(xiàng)目總投資合計(jì)400,000.00注：1、項(xiàng)目無形資產(chǎn)投資預(yù)備費(fèi)主要用于項(xiàng)目區(qū)除榆亞鹽場(chǎng)駟軒分場(chǎng)1757.17畝土地范圍外、安游大道與鹽場(chǎng)地界之間約709畝帶狀土地（項(xiàng)目規(guī)劃范圍之內(nèi)）的購(gòu)置費(fèi)用。2、以上投資估算將根據(jù)政府部門最終批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案重新進(jìn)行投資測(cè)算，以此作為股東各方開展項(xiàng)目合作的依據(jù)之一。十、市場(chǎng)營(yíng)銷與效益分析本項(xiàng)目是以三亞市榆林灣區(qū)域得天獨(dú)厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽光、島嶼風(fēng)情、田園風(fēng)光等自然生態(tài)資源為背景，以三亞特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術(shù)、民風(fēng)民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真”的濱海度假生活理念，結(jié)合我國(guó)“第三次置業(yè)”與海南“第二居所”的未來發(fā)展趨勢(shì)，通過將三亞市榆林灣區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術(shù)等資源整合一體，專為國(guó)內(nèi)外成功人士精心打造的“候鳥式居所”與“第二居住地”。（一）三亞市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)背景與前景分析當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策和措施，其目的在于保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性發(fā)展平衡，并以抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)人民群眾的基本住房問題、社會(huì)問題的全面解決。海南的房地產(chǎn)業(yè)由于具有十分典型的“第二居所”市場(chǎng)特征，主要面對(duì)的是中國(guó)中產(chǎn)階層以上的目標(biāo)客戶群體，屬于邊緣性的“富人房地產(chǎn)”和“第三次置業(yè)”的發(fā)展范疇，突出的是旅游房地產(chǎn)業(yè)的資源特殊性、養(yǎng)生度假的舒適性和居住環(huán)境的愉悅性。因而，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)很顯然不屬于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的“震中”影響范圍（但國(guó)家新近出臺(tái)的限制用地和禁止用地項(xiàng)目政策，對(duì)海南的高爾夫、別墅類等“圈地”型項(xiàng)目產(chǎn)生了顯著的控制性影響）。與國(guó)內(nèi)主流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相反的是，相對(duì)于美國(guó)夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國(guó)外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)僅處于“賤賣資源”的初級(jí)發(fā)展階段，國(guó)家對(duì)海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)行的是一種相對(duì)鼓勵(lì)的邊緣政策，采取的是一種提升性的規(guī)劃引導(dǎo)和市場(chǎng)扶持措施（如海南省、三亞市近年來實(shí)施的一系列大型招商、推介、節(jié)慶活動(dòng)與規(guī)劃提升行為等）。三亞是我國(guó)唯一的熱帶海濱旅游城市，是我國(guó)獨(dú)具熱帶濱海自然風(fēng)光、田園風(fēng)光的、具有最佳養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園”、“全中國(guó)人民的后花園和陽光露臺(tái)”。經(jīng)過十多年來的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場(chǎng)開發(fā)，目前三亞已成為我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，并已躋身我國(guó)六大旅游目的地之列，同時(shí)被世界旅游組織授予“世界最佳旅游目的地”和“世界樣板旅游城市”稱號(hào)。2005年，三亞市旅游接待總?cè)藬?shù)已達(dá)593萬人次，自1996年以來，年均客源增長(zhǎng)率達(dá)17.3％。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進(jìn)一步改善了三亞的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國(guó)內(nèi)、國(guó)際人士到三亞置業(yè)、投資，開辟“第二居所”或“侯鳥式居所”。2001～2005年5年間，三亞市商品房銷售面積為463萬平方米，其中外銷商品房面積為417萬平方米，外銷率達(dá)90.06％！五年之間，三亞市的商品房平均銷售價(jià)格已從低于成本價(jià)的數(shù)百元/平方米猛升至4260元/平方米，而以三亞灣為代表的一線海景房的銷售價(jià)格，更是從2003年以前的2200元/平方米躍升至目前的萬元價(jià)格臺(tái)階！饒是如此，權(quán)威經(jīng)濟(jì)分析人士和行業(yè)專家均還普遍認(rèn)為：三亞有限的高品位人居資源尤其是濱海度假資源，相對(duì)于國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的巨大需求，顯然還是被嚴(yán)重低估和“賤賣”了。（二）項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)構(gòu)與銷售行為的組織本項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售行為，主要通過建立如下全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行：1、本地營(yíng)銷中心：擬選定三亞作為項(xiàng)目的本地營(yíng)銷服務(wù)中心，負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理本項(xiàng)目的全國(guó)性銷售網(wǎng)絡(luò)，并統(tǒng)一開展異地客戶接待、市場(chǎng)推廣與產(chǎn)品廣告發(fā)布事務(wù)。2、異地營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)：擬在北京、天津、上海、太原、成都、重慶、哈爾濱、大連、青島等中心城市設(shè)立常年展銷處，同時(shí)尋求代理服務(wù)商開展區(qū)域性營(yíng)銷合作，通過異地代理商組織異地客戶到三亞旅游購(gòu)房，為代理商提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的代理服務(wù)傭金（銷售額的2～3％），同時(shí)為成交客戶提供報(bào)銷旅游團(tuán)費(fèi)或打折機(jī)票的銷售政策。3、其他居間服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：如發(fā)展出租車司機(jī)、酒店、旅行社等工作人員加入本項(xiàng)目的居間銷售服務(wù)，為其提供具有吸引力的居間服務(wù)傭金。4、全國(guó)性巡回展銷（產(chǎn)品行銷）：1）通過參加全國(guó)各地的房展、會(huì)展活動(dòng)，進(jìn)行品牌推廣與產(chǎn)品展銷；2）組織專門的巡回銷售隊(duì)伍，采取“蛙跳式”戰(zhàn)術(shù)，在全國(guó)各中心城市開展項(xiàng)目的產(chǎn)品巡銷活動(dòng)（每次展銷時(shí)間半個(gè)月以上，并在當(dāng)?shù)亻_展全方位的市場(chǎng)推廣工作）。（三）銷售周期和進(jìn)度由于三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的地理位置和自然資源，加之政府對(duì)三亞的包裝、宣傳力度逐年增加，和不斷舉辦一些國(guó)際大賽、活動(dòng)，已把三亞推上了國(guó)際舞臺(tái)。三亞在國(guó)際上的知名度和影響力將越來越大，其旅游和房地產(chǎn)等行業(yè)將逐步面向國(guó)際市場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值空間還很大，而其土地資源稀缺狀況必將越來越嚴(yán)重。我公司擬充分把握和利用現(xiàn)有土地資源，采取控制性開發(fā)和銷售的政策，使土地價(jià)值最大化、利潤(rùn)空間最大化，在此基礎(chǔ)上爭(zhēng)取進(jìn)一步加大土地儲(chǔ)備量。項(xiàng)目的計(jì)劃開發(fā)周期為五年，銷售周期六年。各銷售開發(fā)組團(tuán)的工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度計(jì)劃安排如下：1、工程進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，售出率達(dá)到5%。2、主體封頂，售出率達(dá)到60%。3、主樓完工，售出率達(dá)到90%。4、主樓驗(yàn)收完成，售出率達(dá)到95%。5、景觀、配套全面完成，售出率達(dá)到99%以上。（四）銷售價(jià)格與收入預(yù)測(cè)1、產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)品價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位、景觀、配套、戶型等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，參照當(dāng)前三亞旅游、房地產(chǎn)業(yè)的綜合價(jià)格指數(shù)與市區(qū)同類型樓盤（如時(shí)代海岸、臨春山水國(guó)際、鳳凰水城等）的商品房銷售價(jià)格，同時(shí)結(jié)合三亞大東海區(qū)域的酒店銷售情況，在較大的保險(xiǎn)系數(shù)下，初步確定本項(xiàng)目主要旅游、房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格為：1）普通商品房（毛坯房）平均銷售價(jià)格，以5600元/平方米計(jì)；2）游艇會(huì)館及別墅區(qū)（泛游艇社區(qū)），以28000元/平方米計(jì)；3）老年公寓（成品房）的平均銷售價(jià)格：6800元/平方米(含裝修/家電/家具)；4）臨水商業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施，以8500元/平方米計(jì)；5）五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店（客房部分）：以20000元/平方米計(jì)；【以上銷售價(jià)格策略，應(yīng)采取低開高走、隨行就市的原則。以最低起價(jià)（均價(jià)保持在以上定價(jià)范圍內(nèi)）先進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)。低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)后，結(jié)合工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度及市場(chǎng)情況進(jìn)行隨機(jī)應(yīng)變性的調(diào)整?！?、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格定位：1）五星級(jí)酒店客房（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）出租價(jià)格按平均850元/天計(jì)。2）國(guó)際老年安養(yǎng)中心的客房出租價(jià)格按平均680元/天計(jì)，醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)價(jià)格執(zhí)行國(guó)家和地方的有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。3）國(guó)際游艇俱樂部會(huì)員消費(fèi)，按綜合消費(fèi)價(jià)格600元/人次計(jì)。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費(fèi)綜合價(jià)格：按200元/人次計(jì)。5）項(xiàng)目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)價(jià)格：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價(jià)格100元/盆(株)計(jì)。3、項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售收入預(yù)測(cè)1）“山水花都”毛坯房銷售收入：按5600元/平方米計(jì)，68萬平方米毛坯房的銷售收入為38.08億元；2）游艇會(huì)館區(qū)（五星級(jí)酒店泛游艇社區(qū)）銷售收入：以28000元/平方米計(jì)，6萬平方米別墅類物業(yè)的銷售收入為16.8億元；3）老年公寓的成品房銷售收入：按6800元/平方米計(jì)，8.5萬平方米成品房的銷售收入約為5.78億元；4)臨水商業(yè)服務(wù)設(shè)施，按8500元/平方米計(jì)，2萬平方米商業(yè)物業(yè)（含會(huì)所型商業(yè)設(shè)施）的銷售收入為1.70億元。5）五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店（客房部分）：按20000元/平方米計(jì)，4萬平方米五星級(jí)酒店客房及其經(jīng)營(yíng)權(quán)益的銷售收入約8.0億元；4、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售收入根據(jù)分項(xiàng)測(cè)算，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如五星級(jí)酒店、老年康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園、游艇俱樂部、海洋劇場(chǎng)及多功能會(huì)議會(huì)展中心、臨水商業(yè)中心及其旅游、文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等的年度銷售、經(jīng)營(yíng)收入可達(dá)人民幣4.0億元。其中：1）五星級(jí)酒店的年度經(jīng)營(yíng)收入：按酒店客房總數(shù)800間，年出租率以55％、價(jià)格850元/天計(jì)，為1.365億元。2）國(guó)際老年安養(yǎng)中心的年度經(jīng)營(yíng)收入：按特種五星級(jí)客（?。┓繛?50間、入住率60％、價(jià)格680元/天計(jì)，為0.67億元；醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)收入以客（病）房收入的50％計(jì)，為0.33億元。合計(jì)為1.0億元。3）國(guó)際游艇俱樂部的年度經(jīng)營(yíng)收入：按年接待各類會(huì)員或游客6萬人次，綜合消費(fèi)價(jià)格600元/人次計(jì)，為0.36億元。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入（含五星級(jí)酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目及社區(qū)各類服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入）：按年接待各類消費(fèi)人士（含游客、市民）70萬人次，綜合消費(fèi)服務(wù)價(jià)格以200元/人次計(jì)，為1.40億元。5）項(xiàng)目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價(jià)格100元/盆(株)計(jì)，為0.15億元?！咀ⅲ荷鐓^(qū)物業(yè)代租收入主要體現(xiàn)為業(yè)主權(quán)益與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)成本。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入部分，主要用于物業(yè)公司的自養(yǎng)和社區(qū)長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，不計(jì)入本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入】以上合計(jì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)）銷售收入約為人民幣70.36億元,可實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)約20.18億元，企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)總額（可分配）約9.259億元，形成項(xiàng)目公司的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（原值)約6.16億元（含未銷售的6.5萬建筑平方米地面附屬物和占地1000余畝的公園、景觀與花卉產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施的固定資產(chǎn)原值）。項(xiàng)目的固定資產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入約4.275億元/年。5、項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售效益估算（見下表）：三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算表（一）序號(hào)測(cè)算科目單位數(shù)量單價(jià)(元)金額(萬元)一項(xiàng)目銷售總收入703,600二項(xiàng)目總成本1項(xiàng)目總投資400,0002銷售成本2.1異地營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)處20500,0001,0002.2市場(chǎng)推廣及廣告費(fèi)用(按項(xiàng)目總投資的1％計(jì))4,0002.3銷售傭金及代理費(fèi)用(一般為銷售收入的2％)14,0722.3客戶返點(diǎn)優(yōu)惠(一般為銷售收入的3％)21,1082.4日常銷售費(fèi)用(含異地銷售網(wǎng)點(diǎn)的日常費(fèi)用)1,8002.5土地增值稅(按銷售額的3％計(jì))21,1082.6營(yíng)業(yè)稅(銷售額的5.5％)38,698銷售成本合計(jì)101,786項(xiàng)目總成本合計(jì)501,786三銷售利潤(rùn)(所得稅前)201,814四資產(chǎn)性收益(項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)原值)61,600五項(xiàng)目利潤(rùn)總額(所得稅前)263,414六企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)收入92,590七全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值收入合計(jì)356,004八項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝263414÷400000×100％＝65.85％九項(xiàng)目投資回報(bào)率＝356004÷400000×100％＝89％6、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算（見下表）：三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算表（二）序號(hào)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量?jī)r(jià)格(元)年度經(jīng)營(yíng)收入單位：萬元一五星級(jí)酒店客房經(jīng)營(yíng)收入16.06萬人次85013,651.00二國(guó)際老年安養(yǎng)中心客房收入9.855萬人次6806,700.00醫(yī)療護(hù)理服務(wù)收入3,300.00三國(guó)際游艇俱樂部經(jīng)營(yíng)收入6萬人次6003,600.00四城市休閑、娛樂、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入(含五星級(jí)酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目)70萬人次20014,000.00五花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入15萬盆(株)1001,500.00長(zhǎng)期項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)42,750.00第二部分融資、合作方案一、項(xiàng)目投資開發(fā)進(jìn)度及資金籌措計(jì)劃根據(jù)海南旅游、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及其動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，結(jié)合三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目的合作開發(fā)模式，本項(xiàng)目的開發(fā)周期初步確定為五年（自項(xiàng)目修建性規(guī)劃獲政府正式批準(zhǔn)之日開始計(jì)算）。開發(fā)期各年度的工程進(jìn)度及投資計(jì)劃初定如下：第一年：完成榆亞鹽場(chǎng)企業(yè)改制、重組、職工安置、補(bǔ)償及項(xiàng)目區(qū)土地資產(chǎn)的評(píng)估與實(shí)物投資的驗(yàn)收工作，并同步開展項(xiàng)目區(qū)土地確權(quán)、一期項(xiàng)目區(qū)土地變性、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和榆林灣“海洋文化綜藝之窗”基礎(chǔ)建設(shè)工程、榆林灣“中央綠島公園”及紅樹林保護(hù)區(qū)兩大核心項(xiàng)目的建設(shè)，為項(xiàng)目區(qū)的全面開發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場(chǎng)推廣平臺(tái)，同時(shí)開始啟動(dòng)項(xiàng)目區(qū)中部的“山海有約”住宅組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)。該年度計(jì)劃投入137,000萬元。其中，項(xiàng)目啟動(dòng)資金投資約43,180萬元，項(xiàng)目區(qū)國(guó)有劃撥土地等實(shí)物資產(chǎn)投資約93,800萬元。第2年：開始實(shí)施榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)一期工程20萬平方米商品住宅項(xiàng)目建設(shè)，并在年內(nèi)達(dá)到商品房預(yù)售所需的工程進(jìn)度要求。同時(shí)開始進(jìn)入五星級(jí)海上度假酒店、國(guó)際老年安養(yǎng)中心兩大項(xiàng)目的主體工程施工階段，并在全國(guó)開展商品房市場(chǎng)營(yíng)銷和預(yù)定業(yè)務(wù)。該投資年度內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)“中央綠島公園”和紅樹林生態(tài)觀賞區(qū)基本建成，并正式對(duì)市民和游人開放。該年度計(jì)劃投資78,000萬元。第3年：五星級(jí)海上度假酒店、國(guó)際老年安養(yǎng)中心開始進(jìn)入室內(nèi)裝修與設(shè)備安裝階段?！吧剿ǘ肌弊≌瑓^(qū)一期工程和酒店公寓、老年公寓一期工程正式交付使用，項(xiàng)目區(qū)商品住宅進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，并按商品房的實(shí)際銷售進(jìn)度逐步開展榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)二期工程（35萬平方米）的施工。該年度計(jì)劃投資95,000萬元，同時(shí)，預(yù)計(jì)當(dāng)年回籠商品房銷售資金150,000萬元，“中央綠島公園”實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入5,000萬元。第4年：五星級(jí)度假酒店、國(guó)際老年安養(yǎng)中心投入試運(yùn)營(yíng)，泛游艇社區(qū)、老年公寓及“山水花都”住宅區(qū)一期工程的銷售目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，三期工程35萬平方米商品住宅、老年公寓陸續(xù)竣工，并始終以現(xiàn)房方式進(jìn)行發(fā)售。計(jì)劃投資90,000萬元，同時(shí)，預(yù)計(jì)當(dāng)年回籠銷售資金150,000萬元，五星級(jí)酒店、國(guó)際老年康復(fù)療養(yǎng)中心和“中央綠島公園”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30,000萬元以上。第5年:后期銷售及工程竣工/決算階段。預(yù)計(jì)當(dāng)年起至建設(shè)期結(jié)束后共回籠銷售資金約206,650萬元，五星級(jí)酒店、國(guó)際康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園三大經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40,000萬元以上，并進(jìn)入穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)發(fā)展階段。項(xiàng)目建設(shè)所需的啟動(dòng)資金籌措計(jì)劃見下表：1、項(xiàng)目啟動(dòng)資金籌措計(jì)劃表（第1～2年）資金使用項(xiàng)目單位/數(shù)量啟動(dòng)資金(萬元)資金來源(萬元)自籌其他1.榆亞鹽場(chǎng)企業(yè)改制費(fèi)用(含土地確權(quán)辦證)12,15012,1502.一期項(xiàng)目區(qū)土地變性費(fèi)用557畝6,6846,6843.地質(zhì)勘探/規(guī)劃設(shè)計(jì)2002004.一期項(xiàng)目報(bào)建/行政規(guī)費(fèi)3003005.七通一平及臨建設(shè)施557畝2,0001,0001,0006.海洋綜藝之窗基礎(chǔ)工程(一期)3,0001,5001,5007.中央綠島公園及紅樹林保護(hù)區(qū)5,0002,0003,0008.一期人工水系建設(shè)工程2,0001,0001,0009.“山海有約”17萬M2住宅區(qū)土建工程10,0005,0005,00010.前期市場(chǎng)推廣費(fèi)用50050011.管理費(fèi)用50050012.不可預(yù)見費(fèi)1,0001,000項(xiàng)目啟動(dòng)資金合計(jì)43,33431,83411,500二、項(xiàng)目公司的原始股權(quán)價(jià)值分析（一）項(xiàng)目公司原始股權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值分析：根據(jù)海南省榆亞鹽場(chǎng)與三亞龍璽投資發(fā)展有限公司于2006年12月8日簽署的合作協(xié)議及上級(jí)主管部門的有關(guān)批復(fù)，本項(xiàng)目由海南省榆亞鹽場(chǎng)和三亞龍璽投資發(fā)展有限公司采取股份制合作模式進(jìn)行投資開發(fā)，雙方共同組建三亞龍榆投資開發(fā)有限公司（項(xiàng)目公司），并由該公司統(tǒng)一實(shí)施本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。按照雙方簽署的新公司章程，新公司擬定的注冊(cè)股本為人民幣4000萬元（股）。其中，海南省榆亞鹽場(chǎng)以其位于三亞市榆林灣的駟軒工區(qū)的1757.17畝國(guó)有劃撥土地（評(píng)估后）入股，在新公司中的持股比例為25％（1000萬股）；三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以承擔(dān)榆亞鹽場(chǎng)企業(yè)改制與職工安置補(bǔ)償費(fèi)用、土地變性費(fèi)用、榆亞鹽場(chǎng)職工再就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用和項(xiàng)目的全部建設(shè)投資費(fèi)用等出資方式入股，在新公司中的持股比例為75％（3000萬股）。據(jù)此推算新公司的股東權(quán)益和單位股本的資產(chǎn)價(jià)值如下（項(xiàng)目融資合作的股權(quán)價(jià)值依據(jù)）：三亞龍榆投資開發(fā)有限公司原始股本價(jià)值推算表序號(hào)測(cè)算依據(jù)/設(shè)計(jì)條件（以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)）土地的市場(chǎng)價(jià)值(萬元/畝)1757.17畝土地總價(jià)值(萬元)按一千萬股折合為單位股權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值(元/股)1當(dāng)容積率為0.2時(shí)2035,143.3435.142當(dāng)容積率為0.3時(shí)3052,715.1052.723當(dāng)容積率為0.4時(shí)4070,286.8070.294當(dāng)容積率為0.5時(shí)5087,858.5087.865當(dāng)容積率為0.6時(shí)60105,430.20105.436當(dāng)容積率為0.7時(shí)70123,001.90123.007當(dāng)容積率為0.8時(shí)80140,573.60140.578當(dāng)容積率為0.9時(shí)90158,145.30158.159當(dāng)容積率為1.0時(shí)100175,717.00175.72注：目前本項(xiàng)目申報(bào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：總建筑面積90萬平方米，總體容積率0.768。按此推算新公司的單位股權(quán)資產(chǎn)價(jià)值為134.95元/股，項(xiàng)目公司4000萬股總股本的股權(quán)資產(chǎn)總價(jià)值為53.98億元。（二）項(xiàng)目公司原始股權(quán)的市盈率價(jià)值分析為驗(yàn)證項(xiàng)目公司的股權(quán)資產(chǎn)收益能力（即項(xiàng)目公司股本的資本市場(chǎng)投資價(jià)值），本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目公司原始股權(quán)的市盈率價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)如下：根據(jù)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益測(cè)算表顯示，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期（6年）內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的全部項(xiàng)目利潤(rùn)與無形資產(chǎn)變現(xiàn)收益為35.60億元，平均每年約為5.93億元，每股收益為14.833元/年。按資本市場(chǎng)的理性收益率為30倍計(jì)算，折合項(xiàng)目公司總市值約180億元或445元/股。其6年內(nèi)的項(xiàng)目總收益約相當(dāng)于1100億元資金在銀行所產(chǎn)生的一年期利息收入，或相當(dāng)于180億元資金在銀行所產(chǎn)生的六年利息收入的總和。三、項(xiàng)目融資或戰(zhàn)略合作模式鑒于本項(xiàng)目總投資規(guī)模及其前期開發(fā)所需的資金量較大，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司出于總體資金鏈計(jì)劃方面的考量，擬引進(jìn)1～2家有相當(dāng)資金實(shí)力的企業(yè)作為控股方（龍璽公司）的戰(zhàn)略合作伙伴。公司初步擬訂的項(xiàng)目融資或戰(zhàn)略合作模式為：（一）債權(quán)融資1、合作模式：由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以以固定回報(bào)率方式向戰(zhàn)略投資人開展直接融資業(yè)務(wù)。2、計(jì)劃融資總額：人民幣3.0億元（企業(yè)間直接融資）。3、還款期限：3～5年（自首批款項(xiàng)到賬之日起計(jì)算）。4、投資回報(bào)率：每年固定回報(bào)8～10％（可協(xié)商）。5、還款保證與優(yōu)先條款：（1）抵押、擔(dān)保措施：每1億元企業(yè)直接融資，均由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以其在項(xiàng)目公司中的500萬股原始股權(quán)進(jìn)行抵押（單位股權(quán)資產(chǎn)價(jià)值為134.95元/股）；或采取其他擔(dān)保形式。（2）財(cái)務(wù)監(jiān)督：債權(quán)人可向龍璽公司派駐副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)專員各一名，監(jiān)督項(xiàng)目公司的資金使用情況，并督促龍璽公司按期還本付息。（3）債轉(zhuǎn)股承諾：龍璽公司承諾，債權(quán)人可在2年內(nèi)自愿將上述貸款按33.33元/股（約合項(xiàng)目公司股權(quán)原值的24.70％。其每?jī)|元貸款全部轉(zhuǎn)為股份后合300萬股，占項(xiàng)目公司總股本的7.5％，股權(quán)資產(chǎn)總價(jià)值約4.05億元）的優(yōu)惠條件轉(zhuǎn)換為項(xiàng)目公司股權(quán)。6、債權(quán)融資退出方案：投資方資金劃撥到達(dá)龍璽公司帳戶后，龍璽公司首先將第一年的投資回報(bào)返給投資方；第二年初支付第二年度的投資回報(bào)；自第三年起，項(xiàng)目所有的銷售收入首先用于償還投資方的借款，然后才能進(jìn)行其它支出。投資方將所有的本息結(jié)算清以后，雙方解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系（債轉(zhuǎn)股時(shí)除外）。（二）股權(quán)融資1、股權(quán)融資方式：由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式向戰(zhàn)略合伙人進(jìn)行融資。戰(zhàn)略合伙人以龍璽公司的股東身份間接參與項(xiàng)目公司的投資經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)，并從龍璽公司獲得的項(xiàng)目利潤(rùn)中分享應(yīng)得利益。2、融資總額：人民幣3.0億元。3、投資人權(quán)益保證：（1）經(jīng)營(yíng)管理權(quán)：投資方投資1億元人民幣時(shí)，即可擁有三亞龍璽投資發(fā)展有限公司的10％股份（根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益測(cè)算表顯示，建設(shè)期結(jié)束后，項(xiàng)目公司每10％股份可獲取的利益回報(bào)約3.15億元），與龍璽公司共同分享項(xiàng)目利益，并可推舉副總經(jīng)理（可出任龍璽公司董事）、財(cái)務(wù)主管各一人，間接參與項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)；投資方投資2億元人民幣以上時(shí)，除按每1億元投資擁有三亞龍璽投資發(fā)展有限公司的相應(yīng)股份外，并可推舉常務(wù)副總經(jīng)理（可出任龍璽公司執(zhí)行董事）、財(cái)務(wù)總監(jiān)、出納各一人，間接參與項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)分包：龍璽公司承諾：投資方投資1億元人民幣以上時(shí)，在雙方合作期的前2年內(nèi)，可以由投資方按照該項(xiàng)目區(qū)當(dāng)時(shí)的土地市值（土地變性并評(píng)估后），自愿將雙方的股權(quán)融資行為轉(zhuǎn)為對(duì)項(xiàng)目區(qū)的相應(yīng)地塊（組團(tuán)）進(jìn)行的分包開發(fā)行為（由龍璽公司在項(xiàng)目公司中為投資方建立獨(dú)立核算帳戶）。其分包開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)資金由投資方另行籌集，投資方已向龍璽公司投入的股權(quán)資金轉(zhuǎn)為項(xiàng)目分包費(fèi)用，并將其所持的龍璽公司股權(quán)歸還給龍璽公司。其分包項(xiàng)目中的銷售利潤(rùn)在結(jié)付榆亞鹽場(chǎng)應(yīng)得的部分后，其余銷售利潤(rùn)歸投資方所有。4、股權(quán)融資退出方案：項(xiàng)目開發(fā)完畢，合作雙方按股權(quán)對(duì)項(xiàng)目收益進(jìn)行劃分（1、產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)扣除企業(yè)所得稅后以可分配利潤(rùn)方式按年度分配結(jié)算；2、固定資產(chǎn)收益部分按各方相應(yīng)的投資比例計(jì)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司的相關(guān)股權(quán)，或由龍璽公司在開發(fā)期結(jié)束后，向投資方退還其應(yīng)占有的固定資產(chǎn)原值部分的等值貨幣；3、項(xiàng)目無形資產(chǎn)變現(xiàn)收入，在項(xiàng)目開發(fā)期結(jié)束后一次性分配結(jié)算）。以上項(xiàng)目收益分配、結(jié)算完成后，投資方將其所持的龍璽公司股權(quán)歸還給龍璽公司（股權(quán)轉(zhuǎn)分包的除外），雙方的股權(quán)合作即自行終止。（三）項(xiàng)目（組團(tuán)）分包開發(fā)及承銷投資方按照該項(xiàng)目區(qū)當(dāng)時(shí)的土地市值（土地變性并評(píng)估后），和龍璽公司以協(xié)議方式對(duì)該項(xiàng)目區(qū)的相應(yīng)地塊（組團(tuán)）進(jìn)行分包開發(fā)并自行組織銷售（由龍璽公司在項(xiàng)目公司中為投資方建立獨(dú)立核算帳戶）。投資方可向龍璽公司分期支付項(xiàng)目分包費(fèi)用（首期承包費(fèi)用不低于總分包費(fèi)用的50％,并在一年內(nèi)付清全部分包費(fèi)用）。投資方一次性支付項(xiàng)目分包費(fèi)用時(shí)可享受95折優(yōu)惠。其分包開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)資金由投資方自行籌集，其分包開發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)在結(jié)付榆亞鹽場(chǎng)應(yīng)得的部分后，其余銷售利潤(rùn)歸投資方所有。（四）其他合作方式：可商議。結(jié)論部分本項(xiàng)目區(qū)是三亞市所有海灣開發(fā)地帶中唯一可從事大型人工水系與景觀體系營(yíng)造工程的親水型城市海濱綜合開發(fā)用地，也是三亞市主城區(qū)范圍內(nèi)碩果僅存的大型高端度假項(xiàng)目組合開發(fā)區(qū)域。隨著三亞市2006年重點(diǎn)投資工程項(xiàng)目中的“重中之重”項(xiàng)目——三亞紅沙大橋的建成，有著“山、海、河、城”卓越景觀要素和極品人居環(huán)境的榆林灣區(qū)域，即將成為三亞市新一輪市政建設(shè)和世界級(jí)旅游度假“名片工程”項(xiàng)目爭(zhēng)先落戶的中心與熱點(diǎn)。三亞的熱帶濱海旅游度假資源在全國(guó)范圍而言具有無可置疑的唯一性和權(quán)威性。同時(shí)，濱海土地資源的不可再生性，以及當(dāng)前三亞濱海土地資源的日益緊缺，凸現(xiàn)了三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目的彌足珍貴。綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，具有如下幾方面的投資保證：1、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的投資/銷售周期為5~6年，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售總收入70.36億元，銷售利潤(rùn)為20.18億元，項(xiàng)目總利潤(rùn)為26.34億元，全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值（利潤(rùn)）收入合計(jì)為35.60億元。項(xiàng)目總體投資利潤(rùn)率為65.85%，總體投資收益率為89％。其余各項(xiàng)收益指標(biāo)均表現(xiàn)良好。2、優(yōu)良的投資環(huán)境，極佳的戰(zhàn)略機(jī)遇在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢時(shí)，三亞房地產(chǎn)保持著高速增長(zhǎng)；本次經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)與90年代不同，不是單純的炒地而是事實(shí)在在的建造出產(chǎn)品，并已被廣大的國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者所接受、購(gòu)買。為巨大的投資發(fā)展機(jī)遇和海南高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)所吸引，香港李嘉誠(chéng)集團(tuán)投入400億元人民幣、上海家化集團(tuán)投資200億元人民幣共同開發(fā)海棠灣；榮智健集團(tuán)投資200億元，獨(dú)家開發(fā)萬寧市神洲半島。多家大型企業(yè)集團(tuán)的到來，為海南特別是三亞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。3、巨大的度假產(chǎn)品市場(chǎng)空間和獨(dú)特珍貴的氣候條件，為項(xiàng)目的成功奠定了不可動(dòng)搖的發(fā)展基石中國(guó)只有一個(gè)三亞。三亞的淡水水質(zhì)居全國(guó)第一，空氣質(zhì)量居世界第二，是“全中國(guó)人民共有的后花園和陽光露臺(tái)”。她獨(dú)特的熱帶氣候、密集的濱海旅游度假要素、健康純凈的養(yǎng)生、人居環(huán)境，獨(dú)特濃郁南國(guó)風(fēng)情，其無論是放在國(guó)內(nèi)還是國(guó)際上都是稀缺的資源。可是目前三亞的整體房地產(chǎn)價(jià)格還不到夏威夷的十分之一，這預(yù)示著三亞的房地產(chǎn)業(yè)在以后幾年或幾十年中，尚有著巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間?！疤煸焐剿?，人創(chuàng)商機(jī)”。在此，我公司衷心祝愿：執(zhí)子之手，與子俱榮！三亞龍璽投資發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)：陳英總經(jīng)理：陳秉宗項(xiàng)目聯(lián)系人：楊桂春TEL曉五TEL目主策劃人：曹榮君TELMS：cao00048@附件：三亞市房地產(chǎn)業(yè)基本情況參考資料資料（1）：2005年1～12月份三亞商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)表月份(2005年)旅游人數(shù)（萬人）銷售面積（萬平方米）銷售套數(shù)銷售金額（萬元）136.9815.61155245495.30233.6912.42113436110.70340.956.5574620733.85428.326.8878424780.03524.832.312448866.47619.470.61602449.06726.902.232777651.79827.6727.672447336920.601.421565741.731028.665.6549021262.181136.044.4750121124.711240.7414.281680112775.36合計(jì)364.8574.667868314377.18（上表資料來源：三亞市房產(chǎn)交易所、三亞市旅游局）資料（2）：2005年三亞市房地產(chǎn)銷售圖表上圖顯示：三亞市的房地產(chǎn)銷售情況受旅游客源市場(chǎng)的季節(jié)性影響比較明顯。每年的6～10月為銷售淡季，當(dāng)年11月份～次年5月份為銷售旺季。資料（3）：三亞市最近幾年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況單位：億元年度固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例200013.400.171.26%200116.372.7016.5%200219.734.7824.6%200326.788.1230.3%200437.3213.8537.1%200548.9519.3339.5%從表中可以看出，三亞市房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資占同期固定資產(chǎn)投資比例自2000年以來快速增長(zhǎng)。增長(zhǎng)的原因，一是因?yàn)槿齺喪谐鞘协h(huán)境有了很大的改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)良好，投資回報(bào)率高，增加了投資者的信心；二是受1992年房地產(chǎn)泡沫的影響，原來房地產(chǎn)投資的基數(shù)很低，現(xiàn)正處于恢復(fù)階段，所以增幅較大；三是三亞在2001年——2003年的三年內(nèi)完成了123萬平方米停緩建工程的處置工作，投資量加大。從今年的情況看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度一直處于良性狀態(tài)。資料（4）：三亞市最近幾年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源情況單位：萬元年度房地產(chǎn)總投資貸款自籌資金其它資金2000170010005881122001270003000215952405200247800573232291977720038120012231542581471120041385391765011384370462005193349218301638007719從此表可以看出，三亞房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于企業(yè)自籌和其它資金。其中2002年起，利用國(guó)內(nèi)貸款的比例逐漸減少，企業(yè)自籌資金的比例逐漸增多，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度逐漸呈下降趨勢(shì)。2004年房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款占房地產(chǎn)總投資的12.74%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)貸款的警戒線以內(nèi)。按2004年商品房銷售總房?jī)r(jià)31.5億元計(jì)算，而個(gè)人按揭貸款為6.57億元，房地產(chǎn)按揭占總銷售價(jià)格的20.8%，按七成按揭貸款計(jì)算，總的按揭比例為29.7%，說明有七成以上的購(gòu)房者選擇一次性付款。因此說明目前三亞的銀行貸款處于低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)內(nèi)。資料（5）：三亞市最近幾年批準(zhǔn)預(yù)售商品房統(tǒng)計(jì)年度項(xiàng)目數(shù)（個(gè)）套數(shù)（套）面積（萬㎡）2001683521.32200226218051.59200344490186.4320047213518142.352005509673107.60合計(jì)19831107409.29從表中可以看出自2001年起，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積呈逐年增加趨勢(shì)，但到2005年批準(zhǔn)的銷售面積稍有回落，其原因主要是開發(fā)商手中儲(chǔ)備的土地在減少。資料（6）：三亞市主要在售房地產(chǎn)項(xiàng)目一覽表區(qū)域序號(hào)樓盤名稱建筑面積/萬M2起價(jià)元/M2均價(jià)元/M2開盤時(shí)間銷售率一線海景項(xiàng)目1金陵海景花園11.37000900070%2海洋之星1.0736495002004.5.180%3匯凱花園2.8880085%4昌達(dá)四季花園3.070002002.199%5天福源2.0110002003.3100%6憑海臨風(fēng)2.578002004.10.195%7椰風(fēng)海韻3.3578082002004.1290%8陽光棕櫚灣1.1650085002005.3.2770%9海悅灣0.5840086002004.12.190%10嘉和海景國(guó)際公館2.8115002004.580%11玉海國(guó)際6.986002004.1270%12陽光海岸(二期)7.09600120002003.9.1100%13藍(lán)海豪苑3.28900110002003.10.195%14鳳航大廈4.0288838002004.10.160%15海岸藝墅3.0688090002004.1240%16帕而美納3.089002005.1117皇家生態(tài)海景3.9660085002004.10.170%18瀛寰度假公館1.290002005.1.1195%19南海假期2.172002005.1.170%20碧海藍(lán)天(二線)14.2750094%二線海景項(xiàng)目21擎天半島5.06500180002005.9內(nèi)部認(rèn)購(gòu)22盛京翠海椰暉花園2.362002004.10.175%23新大洲三亞印象3.8440065002004.185%24時(shí)代海岸(大盤)51.756406800200483%25寧海苑2.527804000200485%26鳳凰溫泉家園1.2198023002005.850%27衍宏山水翠景1.5300038002004.190%28大興星河花園1.2247030002005.6.2850%三線項(xiàng)目29陽光名邸3.8281538002005.4.2680%30三永鳳凰城3.926883300200390%31聚鑫園4.0273035002005.12已售完32匯林水苑7.0276036502005.122590%33金雞嶺花園山莊3.6210036002005.7一期售完34麗園春曉2.3252033002004.9.150%35和興家園1.3150027302002.1已售完36瑞?；▓@11.0250030002002.12已售完37海岳花園7.8253033002005.3一期95%38嘉寶花園1.0328842882004.99039蘭海濱河城市花園5.5280045002005.12.319040香榭名苑2.852002005.10.841山水國(guó)際村(大盤)90.8430053002005.10資料（7）：項(xiàng)目股東：三亞龍璽投資發(fā)展有限公司簡(jiǎn)介三亞龍璽投資發(fā)展有限公司是天津萬隆集團(tuán)在海南省及三亞市的項(xiàng)目運(yùn)作公司。萬隆集團(tuán)系天津名列前茅的大型集團(tuán)公司，是一個(gè)有著10多年發(fā)展歷史、擁有5家全資集團(tuán)公司的房地產(chǎn)及城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，是天津市房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，已在天津成功開發(fā)房地產(chǎn)1200萬平方米，每年售房額達(dá)50—60億元，并通過了英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)（BSI）的國(guó)際ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。同時(shí)，萬隆集團(tuán)作為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行特優(yōu)授信客戶，每年享有26億元人民幣的授信額度，從而使集團(tuán)每年可匯集出70億元的資金空間，專門用于在海南從事整體性項(xiàng)目的投資開發(fā)。旗下的海南優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展有限公司（注冊(cè)資金10億元人民幣）于2005年3月與海南省?？谑姓灦丝偼顿Y達(dá)140億元人民幣的海口新埠島總體開發(fā)項(xiàng)目，將按規(guī)劃建成總規(guī)模達(dá)300萬平方米的省會(huì)新城區(qū)。2005年10月18日，萬隆集團(tuán)與三亞市政府成功簽定了總投資達(dá)68億元人民幣的海南省重點(diǎn)項(xiàng)目、三亞市名片及亮麗工程——三亞“陽光海岸”舊城改造項(xiàng)目。2005年11月，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司正式成立。該公司成功運(yùn)作了三亞“陽光海岸”項(xiàng)目的全部前期工作，獲得了三亞市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的一致好評(píng)。目前，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司已和海南省榆亞鹽場(chǎng)簽署了合作開發(fā)三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際度假城邦項(xiàng)目的協(xié)議，并已獲得上級(jí)主管部門批準(zhǔn)，現(xiàn)正在積極進(jìn)行該項(xiàng)目的深化、推動(dòng)工作。秉承“創(chuàng)一流工作目標(biāo)，講誠(chéng)信民主原則，靠制度目標(biāo)管理，興團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造精神”之企業(yè)宗旨，三亞龍璽公司全體同仁將一如既往，努力進(jìn)取，勇于開拓。緊緊依靠三亞市各級(jí)政府，將企業(yè)做大做強(qiáng)，憑借先進(jìn)的管理理念和優(yōu)秀人才，立足三亞，建設(shè)海南，使三亞龍璽公司朝著現(xiàn)代化、多元化、國(guó)際化企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不斷邁進(jìn)。資料（8）：項(xiàng)目股東：海南省榆亞鹽場(chǎng)簡(jiǎn)介海南省榆亞鹽場(chǎng)位于我國(guó)最南端的著名國(guó)際熱帶濱海旅游城市三亞市，始建于1953年，是省屬國(guó)有企業(yè)之一?，F(xiàn)有在冊(cè)職工583人，資產(chǎn)總值1.5億元，土地（主要用于海鹽生產(chǎn)的配套用地）1757.17畝（其中：廠房198.65畝，住宅區(qū)19.74畝，鹽田1538.78畝），年產(chǎn)值1854萬元（其中：房地產(chǎn)開發(fā)1500萬元，海鹽生產(chǎn)186萬元，物業(yè)管理及碼頭營(yíng)運(yùn)等多種經(jīng)營(yíng)168萬元）。建場(chǎng)五十多年來，榆亞鹽場(chǎng)始終大力弘揚(yáng)“艱苦創(chuàng)業(yè)，無私奉獻(xiàn)，團(tuán)結(jié)拼搏，開拓創(chuàng)新”的企業(yè)精神，積極實(shí)施以鹽為主，綜合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，特別是近幾年來，通過深化改革，強(qiáng)化管理，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從單一的海鹽生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)開發(fā)為主，海鹽生產(chǎn)、多種經(jīng)營(yíng)并舉的綜合發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長(zhǎng)，職工收入逐年提高，居住環(huán)境不斷改善，曾多次被評(píng)為三亞市兩個(gè)文明先進(jìn)單位。自2004年以來，榆亞鹽場(chǎng)為充分發(fā)揮土地資源優(yōu)勢(shì)，努力發(fā)展企業(yè)經(jīng)濟(jì)，本著“公平、公開、公正、共贏”的原則，積極對(duì)外招商引資，先后與國(guó)內(nèi)多家著名公司等進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目合作，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益，并為榆亞鹽場(chǎng)的改革、發(fā)展積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。榆亞鹽場(chǎng)尚有未開發(fā)土地1757.17畝。為進(jìn)一步發(fā)展壯大現(xiàn)有企業(yè)實(shí)力，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，目前榆亞鹽場(chǎng)在上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)和指導(dǎo)下，采取資產(chǎn)重組方式，與三亞龍璽投資發(fā)展有限公司開展戰(zhàn)略合作，對(duì)榆亞鹽場(chǎng)現(xiàn)有1757.17畝土地實(shí)施全面的開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步將榆亞鹽場(chǎng)整體改造成以房地產(chǎn)開發(fā)龍頭，集商務(wù)、旅游、物業(yè)管理及多種經(jīng)營(yíng)為一體的股份制企業(yè)。三亞榆林灣“山水花都”度假城邦項(xiàng)目概念性規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院2006.12.)目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 35