年北京公寓市場報告

2007年-2008年北京公寓市場分析報告目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc187740301"第一部分2007年全國房地產(chǎn)宏觀市場分析錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740302"1.2007年房地產(chǎn)市場運行特點錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740303"2.2007年房地產(chǎn)市場調控措施與分析錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740304"3.2007年房地產(chǎn)市場若干影響因素分析錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740305"4.2007年相關公寓的土地計劃解讀和宏觀政策分析錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740306"第二部分2007年北京市公寓市場狀況分析錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740307"1.總體概述錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740308"2.供給狀況分析錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740309"3.需求狀況分析錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740310"4.成交量狀況分析26HYPERLINK\l"_Toc187740311"5.價格狀況分析29HYPERLINK\l"_Toc187740312"6.區(qū)域發(fā)展狀況分析32HYPERLINK\l"_Toc187740313"7.投資狀況分析59HYPERLINK\l"_Toc187740314"8.二手房市場狀況分析63HYPERLINK\l"_Toc187740315"第三部分2008年北京市公寓市場預測錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740316"1.2008年全國房地產(chǎn)市場預測錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740317"2.2008年北京市公寓市場供給預測錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740318"戒3.200惠8棍年北京市公寓臣市場需求預測徑錯誤！未定義青書簽。HYPERLINK\l"_Toc187740319"閣4.200劍8腸年北京市公寓睡市場價格預測永錯誤！未定義粘書簽。孕第一部語分澇200魄7綁年全國房地產(chǎn)唉宏觀市場分析狼1.200遠7鄭年房地產(chǎn)市場話運行特點劈1.爪1震全國房價漲幅吼分析廟2007章年，我國房地糞產(chǎn)市場總體上頃價格漲幅較大議。吉70蒜個大中城市新行建商品住房、三二手住房的銷掛售價格持續(xù)走憤高，伶8則月份，新建商鐮品住房銷售價躍格同比上漲巖9.0%喘，二手住房銷豬售價格同比上處漲克7.9%品，部分熱點城刮市房價上漲連準續(xù)保持兩位數(shù)鍋。廊我們分析，導孝致今年房價高董漲的原因主要衫是供不應求。仔一方面，供給義量大幅度下滑室。族2007獎年餓1-6語月，全國房屋武竣工面積增速移低于房屋銷售堡增速，商品房欺銷售面積但2.林8經(jīng)億平方米墊，同比增長治21.5%答；房屋竣工面恭積球1.傅5斬億平方米承，同比增長巖11.1%祝；截至嘴6溪月，住宅竣工膨面積連續(xù)躬30熄個月低于住宅港銷售面積。店北京耍方面戒，新建商品住僻房供應自桂2005搬年以來持續(xù)減飽少，批準預售害面積由墳2005陣年的賠2205量萬平方米下降淚至什2006忽年的剪1706匯萬平方米。另單一方面，需求牌快速膨脹。資粘金流動性過剩亦導致了投資性樸需求增長較快掀。同時，在房瞧價快速上漲的金趨勢下，自住娘性購房者提前霧入市，也造成竭需求驟增。孤1.訪2鑄土地供應量分轟析扶近兩年土地供畢不應求的態(tài)勢脅仍在持續(xù)，造淹成市場供求總墊量的失衡，形奔成供不應求的獨市場預期。土勞地供應量的不帝足表現(xiàn)在兩個謊環(huán)節(jié)：腫一是土地出讓政面積的不足?？儽本┝矫娲?，邪2005伍年，計劃供應例的商品住宅用質地為喊1750巴公頃橫，而實際入市亭的只有浙900苗公頃富，僅為計劃的濁51%懲；申2006圣年，商品住房閉和經(jīng)濟適用住蘆房用地計劃供遷應合計為炮1900善公頃暫，實際供應為慧1031峰公頃繪，僅為計劃的醬54%暗。發(fā)二是開發(fā)企業(yè)勇囤積土地導致零出讓土地無法湊全部形成當期死的有效市場供裹應。選根據(jù)建設銀行再研究部的報告億，吼2001鉛年初至皆2007強年樹5手月份，房地產(chǎn)饅開發(fā)企業(yè)累計直購置土地面積轉21.62與億平方米，但兩實際僅開發(fā)完貧成奔12.96帥億平方米，不臭足購置面積的母60%恭。萌特別是上市房蔬地產(chǎn)公司成為脂大規(guī)模囤積土因地的一個主要瀉力量。這是由澡于土地儲備量強是投資者衡量剖上市房地產(chǎn)公瘡司投資價值的辮重要指標之一拼，而其很容易繳從公開市場上理募集大量資金強支持大規(guī)模購堤置并囤積土地紅。奪1.限3還各種萌目的住房敲需求分析賤在房價快速上誠升的過程中，餐多種需求集中象釋放。米一是改善型需匠求。罵高收入家庭對聰改善型需求的漸支付能力比較西強，家庭收入糊越高，利用自滔有資金購房的首比例越高，繡據(jù)我們究調查，高檔商成品房一次性付咐款的比例高于跟貸款比例，一驗次性付款的比描例一般達到木60%恰以上；而普通旦商品房的貸款饑比例高于一次睬性付款的比例漢，貸款的比例殊一般達到承60%時以上。使得中的低端需求和初薄次購房需求受膜到擠壓。零二是婚齡人口鏡對住房的需求御。扮受傳統(tǒng)的成家梯置業(yè)理念的影煮響，新組建家工庭購買住房的北需求剛性較強憲。魔三是城市新增夜常住人口的住贊房需求。價近年來，我國竄正處于城市化編進程加速時期桃，城市新增人識口對住房的需每求旺盛。羨四是城市拆遷終導致的剛性需各求。暮目前，我國處炊于城市建設快妙速推進時期，高城市房屋拆遷諒帶來的被動需侮求隨之增加。池五是父母提前技為子女購房的夫需求。播在目前房價上邪漲較快的影響寫下，年輕人住芝房需求提前釋粗放，表現(xiàn)為父依母為子女購房低的時間大大提栗前，高收入家店庭為正在讀大興學，甚至讀高納中的子女購房攝的現(xiàn)象比較普較遍。姓六是投資和投謠機性需求。移除以上以居住喜為目的的需求委外，還包括部牢分以投資和投鏈機為目的的需挖求，買房直接興用于投資，以將其增值獲利；舊以改善住房條計件為目的的高鐵收入家庭，在些購買新建商品申房后，原有舊鍋房并沒有在存?zhèn)兞糠渴袌隽⒓吹旧鲜薪灰?，更紙多地是繼續(xù)持膜有用于投資。鄙1.弓4茫地價房價研“呀倒掛今”姓現(xiàn)象分析糕2007碼年，在各地的適房地產(chǎn)市場出學現(xiàn)了大量地價表房價孔“竟倒掛倡”鏡的現(xiàn)象，即招傻標、拍賣、掛更牌等公開出讓障土地的樓面地膏價接近或高于椒同地段在售新探建房屋的價格詳。由于土地成老本的大幅度增縫加，必然使得寶未來房價大幅駛提高，使市場槳形成了房價繼緊續(xù)大幅上漲的六預期；同時，宰推高了周邊在朽售樓盤的銷售當價格，形成了弊地價和房價的柱相互推高的惡慧性循環(huán)。當前啟地價房價皺“竄倒掛篇”懂的狀況已經(jīng)造挪成很多地方開塵發(fā)企業(yè)通過推籮遲開盤時間，綁放緩銷售速度澤等方式捂盤惜場售?？獭俺姹P惜售嘴”勤現(xiàn)象，正是慈“允期指化懂”漁房地比價導致鞭的必然結果。洞2膊.假200御7臭年房地產(chǎn)市場灶調控措施與分帥析襪2007枯年，針對房地敘產(chǎn)市場運行中珍的主要矛盾，很政策目標重點崇是增加有效供潛給，調整住房芬供應結構，抑佩制投資投機需鋪求、解決低收楊入家庭住房問瘦題。調控措施猴主要包括以下猴幾個方面。淡2.圓1戶增大土地供應見量博根據(jù)國家房地備產(chǎn)市場調控的鴨要求，部分地田區(qū)加大了房地干產(chǎn)開發(fā)的土地餐供應量。禮2007鎮(zhèn)年丟1秒—卷5生月，全國住宅晴用地的供應量吃同比增長賀35.5%傾，普通商品房唯的土地供應總創(chuàng)量同比增加梨76.3%闊，經(jīng)濟適用房禁的土地供應總船量同比增加垃166%押。螺2.凝2筐增加市場房屋輪的有效供給澇2007牲年，各級政府稻特別針對開發(fā)鐵企業(yè)囤積土地雙的行為采取了勒幾項措施。全一是縮減土地戰(zhàn)一次性出讓規(guī)碧模。悠土地出讓規(guī)模喘過大易產(chǎn)生種葡種弊端，其一地是開發(fā)周期過敢長導致變相囤繩積土地，使出內讓土地無法按冤期形成有效的械市場供應；其忠二是規(guī)模過大稈的房地產(chǎn)開發(fā)瑞項目易形成區(qū)柱域供應的壟斷銷格局，推高房竟價。為防止大梁規(guī)模出讓土地答導致的土地囤良積和價格壟斷煌，促進開發(fā)企胸業(yè)之間的競爭登，縮短建設周璃期，使出讓土覆地按期形成有快效的市場供應月，國土資源部絞規(guī)定要合理確脹定建設用地使符用權出讓的宗巴地規(guī)模，對土含地一次性臣出讓的規(guī)模進扁行控制。部分缸地方政府也逐折步開始控制出攏讓宗地的規(guī)模恩，嶺北京聯(lián)則單在梢2007-2麗010技年土地供應中悲期計劃中明確臭規(guī)定，合理控電制單宗住宅項萬目用地出讓規(guī)找模，出讓的單蜂宗住宅用地面能積將控制在被1茂0街—圈20蝴公頃以下，規(guī)揚劃建筑面積在岡30-50炎萬平方米以下此。溜二是對開發(fā)時休限提出明確要標求。猶國土資源部規(guī)罩定單宗土地的峽開發(fā)建設時限燃原則上不得超草過塘3劇年。部分地方堆政府開始限制波出讓土地的開性發(fā)建設時限，早如南京規(guī)定了奶在土地出讓合缺同中明確土地樣的開發(fā)時限，嘴超過開發(fā)時限撕仍未開發(fā)完畢店的，將收取土組地違約金。蕉三是不能分期售取得建設用地褲使用權證。贏建設用地使用滴權證書必須在密完全付清土地尼款的情況下才瓣能獲得，不得奇按土地出讓金躲繳納比例分期霸取得。門四是惹改預征土地增需值稅為清算土餅地增值稅。際從臘2007關年盜2已月起，將預征急土地增值稅改暴為清算土地增瘦值稅。此前，您土地增值稅征請收多采用預征唉收制。由于土只地增值稅是地疑方稅種，各地啄征收標準不一張，一般預征額亡多為房屋銷售日價格的誠0.5酷%御—弱3%隱。相對來說，令這一稅收額度刊遠遠低于清算拋應繳的額度。躁而在房地產(chǎn)開德發(fā)項目結束后剩進行土地增值罷稅清算，能夠單對開發(fā)企業(yè)因龍土地增值獲取衛(wèi)的高額收益進蒼行稅收調節(jié)，化抑制開發(fā)企業(yè)責囤積土地的行像為。鋸2.腦3敞加大閑置土地蝶處置力度葬國土資源部出劃臺通知要求加寄大閑置土地處峰置力度。一是猛改變毛地出讓傷、凈地交付的寨模式，實行建軍設用地使用權安“貿(mào)凈地鍬”銹出讓。在處理途好土地的產(chǎn)權描、補償安置，狐完成必要的通撿水、通煮電、通路、土爭地平整等前期疲開發(fā)后，才可婚公開出讓。二貿(mào)是明確了土地碗閑置費的征收借標準。按出讓箭或劃撥土地價訊款的景20%鈴征收土地閑置嶺費。豬2.挨4新實行差別的住短房抵押貸款政環(huán)策吉2007沈年譯9獻月，中國人民艘銀行和中國銀甚監(jiān)會發(fā)布了《修關于加強商業(yè)蠅性房地產(chǎn)信貸近管理的通知》據(jù)，規(guī)定對已利著用貸款購買住苗房、又申請購雄買第二套（含霞）以上住房的禿，貸款首付款齒比例不得低于緒40%件，貸款利率不窄得低于同期同別檔次基準利率另的斑1.1幣倍，對購買首黨套自住房且套液型建筑面積在橡90陰平方米以下，代以及超過界90運平方米的，首很付比例仍分別撲維持不得低于按20%承和菜30%城。這項規(guī)定將冷住房的消費與瓦住房的投資嚴屬格區(qū)分開。對碑于第一套自住療購房的貸款仍折是采取保護及鋼鼓勵的政策，釀首付成數(shù)沒有蹦調整，仍然采糞取優(yōu)惠利率。歲第二套房的首巡付成數(shù)提至旗4價成，這一政策偽有望有效地抑兼制投資投機需膛求，深圳在該姓政策出臺后，附市場成交量明筐顯下降。塵2.滿5激加快完善住房鑼保障制度被在房價快速上鍋漲，低收入家飛庭住房問題日斑益突出的情況龜下，政府高度紀重視住房保障旁制度的完善，謊明確將其列為遲政府公共服務簽的一項重要職繁責。懼2007逐年嬌8趣月，國務院出傍臺了抬24圣號文件，明確高了將廉租住房啦作為住房保障米制度的重點，鮮廉租住房制度刪的保障對象由授低保家庭擴大級到低收入家庭不，形成廉租住西房和經(jīng)濟適用盒住房對低收入跳住房困難家庭京的全覆蓋，并只確保多渠道保奸障資金的到位千和土地等政策屢資源的優(yōu)先配掏置。具體措施暴如下：油一是將廉租房頸作為住房保障宣制度的重點。坦在住房保障供蠻應體系中，廉壯租住房制度是斥解決低收入家虛庭住房困難的泊主要途徑。明源確了對低收入縮家庭的住房?，F(xiàn)障是保障其居痕住權，以租賃御方式保障為主誰，而不是幫助川其獲得住房產(chǎn)稱權。脖二是擴大住房剝保障覆蓋面，餐解決呀“齒夾心層糊”擺的住房困難。盼廉租住房制度價由保障城鎮(zhèn)住慎房困難的低保敘家庭，擴大到謀低收入家庭中過的住房困難戶制。經(jīng)濟適用住賊房供應對象為坦城市低收入住格房困難家庭，籍并與廉租住房好保障對象銜接掘。在住房保障蘋供應體系的政它策設計上，通吉過廉租住房保透障范圍的擴大鑄，實現(xiàn)對低收移入住房困難家礙庭住房保障的要全覆蓋，解決蘿“吧夾心層倉”欣的住房困難問您題。延三是確保廉租渾住房保障資金景來源。械明確規(guī)定了住盡房保障資金來法源渠道：其一黎，將廉租住房芬保障資金納入濤年度預算安排遮。其二，住房診公積金增值收躍益在提取貸款敘風險準備金和托管理費用之后斑全部用于廉租炎住房建設。其上三，土地出讓鞠凈收益用于廉零租住房保障資父金的比例不得夠低于攪10%位。其四，對中鴉西部財政困難袍地區(qū)，通過中撓央預算內投資彈補助和中央財管政廉租住房保申障專項補助資考金等方式給予瓜支持。如四是優(yōu)先擾確保廉租住房體建設用地。別根據(jù)住房建設過規(guī)劃，切實保億證供應廉租住拉房和經(jīng)濟適用振住房建設用地碎，在土地供應呀計劃中予以優(yōu)宗先安排。頭五是多渠道解刮決低收入家庭逗的住房問題。冷除完善住房保園障體系的廉租削房和經(jīng)濟適用紫住房制度外，宮通過其他方式筐有針對性地解奇決低收入家庭男住房困難問題唇，包括棚戶區(qū)雕改造和舊小區(qū)潑整治等。愚3顏.匹200傘7論年房地產(chǎn)市場憑若干影響因素造分析濾3.鉗1孝物價上漲、通代貨膨脹推動房曲價繼續(xù)攀升麥物價和房價是奉互為聯(lián)系的，年資產(chǎn)價格強烈柜地受到未來的脖預期回報的影怖響，而未來的勾預期回報則受銜到未來經(jīng)濟景戰(zhàn)氣、通貨膨脹容與貨幣政策預才期的影響。物摸價上漲造成了亦通脹預期的加洗重，這將加大球對具有保值能悠力的房地產(chǎn)的徑需求，在供給繭增加一定的情競況下，將推動綁房價的繼續(xù)上幟揚。堂相對于資產(chǎn)價剃格的貨幣貶值侍，一定會推動婚人們自覺或不蘆自覺地去芽“想以幣求貨暈”拼，以規(guī)避辛辛彩苦苦積累起來繭的貨幣資產(chǎn)劣“介縮水霸”槍風險。而購房冊，在銀行按揭畜貸款的放大作娛用下，恰好能噴夠最大程度地仍滿足這種規(guī)避株貨幣貶值的需盈求。相對于資蝦產(chǎn)價格的貨幣黨貶值有可能導準致購房需求的慧加速膨脹。禍3.詢2要貨幣政策刺激慕高收入投機者純積極入市驅為應對目前物斤價上漲過快的屯趨勢，穩(wěn)定通遙貨膨脹預期，我防范通貨膨脹枝的發(fā)生，今后權一段時期必將飯繼續(xù)施行從緊攜的貨幣政策。聰央行將可能采芹取提高存款準蛾備金率、繼續(xù)笨小幅加息等宏激觀調控措施，繭保持流動性適險度偏緊。我們遙分析，從緊的虧貨幣政策環(huán)境箭，對房地產(chǎn)市墻場將產(chǎn)生一定繡的影響：一方點面，加息增加拉了購房者的成嫌本，這對潛在戒購房者的購房很需求有一定程率度的影響；另席一方面，即使頁考慮到加息的魯因素，目前房嘴地產(chǎn)市場的投斤資回報率仍遠蜘高于資金成本詢，這種小幅的菊加息，對抑制證投資、投機作打用有限。堡在目前的物價父環(huán)境和貨幣政野策環(huán)境下，房嶄地產(chǎn)市場的需裙求結構將發(fā)生蝕變化。一方面碑，抑制了中低衫收入者自住需儉求的支付能力大。加息使得中貍低收入者的自極住需求因貸款紀成本的提高而耍受到抑制，同費時還面臨著開彩發(fā)企業(yè)將資金鉤成本轉嫁到房花價中的可能。殃因此，加息增息加了購房成本寄，弱化了中低泊收入者滿足自抗住需求的購房航支付能力。監(jiān)另一方面，高媽收入者投資投庭機需求將積極元入市。一是高惰收入者的邊際溉消費傾向低，地隨著收入的不羞斷增加他們將倦越來越多的資淹金用于儲蓄和綿投資。二是由坡于通脹的壓力燥，使得高收入種者寧愿將資金把以資產(chǎn)的形式另保值增值，這余將促使其將資吩金盡可能地轉姨換為房產(chǎn)等資勒產(chǎn)形式。三是勾目前房價等資傷產(chǎn)價格提高很棄快，資金成本跨遠遠低于投資押回報，導致投聽資性買房需求炕在信貸資金的逃支持下進一步蓄放大，嚴重推燕動了投資需求木。涂3.臉3破資金流動性過爭剩助長房價上裳揚沿我國出現(xiàn)的流律動性過剩，直雖接原因是國際秩收支特別是貿(mào)差易順差持續(xù)擴僻大的結果。國餃際收支較大順壓差的狀況短期耗內難有改變，葉這意味著，流明動性過剩問題識在今后一段時治間仍將持續(xù)存匪在。持續(xù)的流金動性過剩導致壩了資本市場迅軟速膨脹，迅速忘推動了國內資斗產(chǎn)價格的攀升償，資產(chǎn)價格處符于高位震蕩狀扮態(tài)。由于我國傾的資本市場不姐發(fā)達，投資渠曉道有限，大量殺的資金追逐保趣值增值性良好現(xiàn)的房地產(chǎn)，這蓮部分需求形成厲了房地產(chǎn)市場鍛上強勁的購買夏力。因此，資桿金流動性過剩趴加劇了房地產(chǎn)叼投資需求的入偏市，推高了房鉗價。墾3.街4雜外資投資國內句房地產(chǎn)市場呈蝕擴張趨勢騰近年來，美國自、歐洲、日本失等世界主要經(jīng)納濟體的持續(xù)低旦利率政策，使限得世界范圍內心資金流動性過魄剩問題凸現(xiàn)，并資本的跨國流倆動異常活躍，余大量國際游資睬流入國內，投淹資房地產(chǎn)是其桑中的重要途徑埋，主要有兩個歲驅動因素，一喂是國內房價仍砌然保持上漲勢辭頭，投資房地射產(chǎn)可以獲取高觀額的投資回報剩。二是基于對召人民幣升值的鞋預期，投資房蹈地產(chǎn)作為獲得羞套利收益的一避個渠道。外資幅進入我國房地按產(chǎn)主要有以下勉幾種方式：一屬是直接收購房李地產(chǎn)，以非住精宅物業(yè)為主；刊二是設立外資跡房地產(chǎn)公司或或參股國內房地狗產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，阻介入購買土地挑、房地產(chǎn)開發(fā)渾等環(huán)節(jié)；三是相通過地產(chǎn)基金級進行投資。外徑資投資房地產(chǎn)橋主要集中在東仙部一線城市，承如北京、上海誼、深圳等地，腿并開始逐步向剩一些二三線城打市擴張。璃4千.倘200升7鏡年相關公寓的漏土地計劃解讀份和宏觀政策分巷析工4.10起7省年北京塵土地封供應藝計劃維低密度大套型卸住宅項目用地撕將受到嚴格控咸制。保障性住窯房、兩限房和愿其他中低價位蔬中小蒸套型商品房用繡地需達到住宅班供地總量的賀70%漁。今年計劃供疤應住宅用地攔1600轉公頃遵，比去年減少玉300拖公頃遍，但實際供應堤速度高于去年呈，其中兩限房律供地已超額完澡成全年計劃浴33%渡。駝保障性住房、償中低價位商品提房等用地占艷7澆成布供地計劃顯示級，今年北京市崖擬供應土地總淋面積為香6300唯公頃憑，其中住宅用吩地酒1600帝公頃冶。在繩1600樹公頃賢的住宅用地中伴，經(jīng)適房和廉處租房等保障性犁住房用地為翁220顛公頃處，權“勿兩限底”隙商品房和其他銷商品房用地分冬別為摟180殼公頃算和秘1200五公頃擴。體供地計劃要求學，增加廉租房遲、經(jīng)適房、兩駝限房和其他中公低價位、中小獻套型普通商品嘴房的土地供應帖，其供應量不徒得低于住宅用督地供應總量的娃70%義。保障配建的鄙廉租住房建筑輕面積達到棵30聞萬平方米，兩頓限房銅300頂萬平方米，經(jīng)謝適房臟200恩萬平方米。緩嚴控超過難140躺平方米須/褲套的低密度住陵宅用地腰北京警將繼續(xù)禁止別趕墅類房地產(chǎn)獸開發(fā)項目的土待地供應。同時工，嚴格限制住努宅小區(qū)建筑容樸積率低于點1.0前、單套住房建籃筑面積超過論140灰平方米幻的低密度、大錢套型住宅項目玉的土地供應。植兩限商品房實懂際供地已超全妥年計劃甲雖然今年的住有宅商品房用地緣包括兩限商品扔房在內只有桃1380財公頃拜，比去年減少芝了獄200闖多公頃。但今抹年實際供應土沒地的速度高于蒙去年。據(jù)物我們默統(tǒng)計，到去年招年底，憤2006氏年供地計劃僅充完成渾800哲多公頃。而今椒年到目前為止徹就已出讓了近強600結公頃疑。尤其值得注父意的是今年提嬌出的屢“新兩限句”韻商品房用地的呢供應速度。根蜂據(jù)計劃，鵝北京市蒸今年將供應此停類用地陪180需公頃悼。集截止到今年于8囑月底，已經(jīng)成奔交的兩限房用害地就達到了福240凍公頃梅，這一數(shù)量超逢過今年全年供族應計劃么33%爹。像和公寓市場相鐵關土地計劃解兔讀：筋和公寓相關態(tài)計劃：嚴控超頃過遞140業(yè)平方米醬/式套的低密度住剃宅用地證解讀鮮：并高檔公寓常戶型普片較大在，爆此項政策的出選臺，無疑是在歐戶型結構上延敞續(xù)了對高檔住擊宅供應的限制敏，這對現(xiàn)有高采檔住宅產(chǎn)品是慕一個利好因素挨，未來這類產(chǎn)石品將由于產(chǎn)品飛的稀缺性而價政格持續(xù)上漲。舅公寓是高檔住變宅市場的主要愧組成部分，高鑒檔住宅商品房栽項目建設用地這的限制供應將妹使公寓市場的爭供應逐漸減少歸。煌4.2經(jīng)2007袋年房地產(chǎn)主要疫調控政策柄2蘇月，國家稅務犁總局發(fā)布《關培于房地產(chǎn)開發(fā)違企業(yè)土地增值虛稅清算管理有板關問題的通知頭》，明確房地俊產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土騾地增值稅將實急行清算方式繳偶納。壯3商月，國務院要借求實行最嚴格縱的耕地保護政洽策，堅守例18離億畝耕地紅線男。播6街月，建設部提擺示城鎮(zhèn)居民不虧要購買集體土鵲地上建設的房么屋。剩7滅月，北京市規(guī)臣劃委發(fā)布《北劍京市盤“糟十一五黎”寺保障性住房及些“島兩限些”助商品住房用地哄布局規(guī)劃》?？?幻月，《國務院簡關于解決城市舉低收入家庭住伶房困難的若干逢意見》發(fā)布，讓要求建立廉租攤房制度，保障弓最低收入家庭兇住房需求。何9貸月，中國人民永銀行和銀監(jiān)會羅發(fā)布《關于加波強商業(yè)性房地藍產(chǎn)信貸管理的柱通知》，對商概業(yè)性房地產(chǎn)信伍貸政策進行了授調整，規(guī)定申付請購買第二套獄(楚含簡)體以上住房的，激貸款首付款比譽例不得低于戴40%夜。予10應月，國土資源烈部發(fā)布《招標季拍賣掛牌出讓慘國有土地使用傳權規(guī)定》，規(guī)任定受讓人依照蘿出讓合同約定銹，付清全部出束讓金后，才能爐領取國有建設碗用地使用權證遭書。闖10涉月，發(fā)改委和狗商務部發(fā)布《仆外商投資產(chǎn)業(yè)顫指導目錄（禁2007

匯年修訂）》，虛將房地產(chǎn)行業(yè)劃的投資行為全某部列入宏“踩限制細”泳行列。曲1爹2仍月豈，鄰0梯7魔年一年共加息怠六次。覆和公寓市場相趣關政策：晶中國人民銀行薪和銀監(jiān)會發(fā)布暮《關于加強商扛業(yè)性房地產(chǎn)信灘貸管理的通知太》，對商業(yè)性胡房地產(chǎn)信貸政匆策進行了調整爐，規(guī)定申請購倆買第二套此(尼含猜)犯以上住房的，宋貸款首付款比句例不得低于惜40%愚07戶年一年共加息遷六次挽分析：句二套爛個人住房按揭獵貸款首付比例怒的提高對普通繁住宅市場需求祖將有一定的抑鼓制，而對高檔慘住宅產(chǎn)品而言佩影響不大，因唉為通過對多個緩高檔住宅項目虜?shù)恼{研可知，竊高檔住宅的購熟買客戶按揭和鈔一次性付款的皂比例多奏為麗1趙：主1斗，即使是按揭伏貸款的客戶，唉首付款的比例膽也多在遷30屬%羅以上。字分析：容貸款利率的上會調將使個人住為房按揭貸款月仁還款額增加，計從而對住房的起需求有一定的科抑制作用，棉雖然每次嫩利率上調的比福例較小，脂但由于上調次厲數(shù)頻繁，因此代欲貸款購買高嘗檔公寓的客戶困會因承擔較大產(chǎn)的負擔而慎重味考慮。許第二部老分絕200壺7漂年北京市公寓宮市場狀況分析總體概述滴據(jù)我們晃調查發(fā)現(xiàn)亞200己7戚年齊1賞—啟1壺2胞月京城公寓排詢行榜中，在過上去的一年里，刺北京房地產(chǎn)市乏場中的高檔住稀宅市場一片火火熱。排行棚前萄2戶0引位的公寓項目掌成交均價大部蠢分伐在糟1.恨5廉萬元以上，其循中將近半數(shù)的牲項目均價超過筒了梅2鎖萬永元末/波平方米，僅效這松2憐0名個公寓項目總艘成交套數(shù)就達糠到低了深1083思4書套；充分顯示龍出葡了晃200勤7傍年房地產(chǎn)市場習對高檔住宅項妖目的強大需求辜。躍200午7招年公寓市馳場敵“贈漲叮聲引”剛一片母據(jù)我們統(tǒng)計譯，菌200巴7節(jié)年京城公寓項套目的整體供應類量較大，而消鳴化量也相對較魚強，同比猶于腐200纖6瞞年上漲品了譽10叫%殲。圓200茅7超年包括服務式槳公寓在內的眾久多公寓項目，峽租金增長強勁緞而快速，主要旨是受到了奧運袋會的影響比較鏡大，尤其露從競200予7繞年末楚到差200盡8站年很多項目都聾會有不同程度疫的提價。什公寓租金的增橋長，很大部分于原因在于外國絡人的大量涌入笛拉動了整體的賤上漲，尤其是叢近段時期來在滿奧運會的作用喜下，眾多與奧夜運產(chǎn)業(yè)相關的永人士頻繁入京劉，從而也帶動鄉(xiāng)了租金價格的菠上揚。而從售暢價來看，進入牢到珍200框7化年三、四季度貿(mào)以來，整體公折寓項目的報價怒幅度上漲較大囑，這主要是針纖對散售的項目紙而言，按成交話價的幅度來看碼，同比增長達聲到笛了貿(mào)40府%脆。人們對公寓控本身的需求相科當大，促使了絹即便是在市場忽上公寓項目供霸應量龐大的情申況下依舊價格壟飛漲，這其中龍雖然投資的行超為占有很高的拿比例，但并非陜主流因素，總噸體而言還是實配際居住的需求事占了主導地位冊。戒無論供應量、室成交量以及租漠金、銷售價格代走勢龜，掙200護7蠢年的公寓市場著中群，洋“售漲祖”補成了一片。而平從市場具體表盾現(xiàn)上來看，服繩務式公寓無疑猴是公寓項目中校的重頭。據(jù)統(tǒng)丟計錢，旗200值7竊年農(nóng)前冠3輸個季度，市場垂新不增希5上個服務式公寓精項目，一共提尚供嫂了桶121蘋4柳套房間，相然比摧200灣6窯年三季度法的宏575取0謙套房間又增長韻了掌21忠%壓，總供應量達姥到雁696戰(zhàn)4蘋套。外資企業(yè)景的高級管理層絮和資深員工構殿成了北京市服鄙務式公寓需求昌的主體蔑。妄200應7默年以來，服務爐式公寓市場需糖求平穩(wěn)上升，楊但是由于新增彼供應同比增長秘迅速，空置率述水平浮由巡200認6屋年第三季度災的榜16.2飄%蕩上升寒到卸19.9濾%寫。奧運會則更彩為北京服務式嗎公寓租賃市場雨帶來了機會，組尤其是位于北足京商務中心區(qū)連及燕莎區(qū)域的武優(yōu)質住宅物業(yè)潛，汗市場需求旺盛肯，空置率保持津較低水平。發(fā)餅展商對于一年側租期的租約，買普遍將租金上驚調睜10藍%臣以上。對于在儲奧運會一個月淋的租金，發(fā)展于商普遍預期至庭少調整到現(xiàn)在胞的三至五倍。啞一些項目抓緊鞠時間在奧運會中前進入市場。蛇0拳7替年的市場很容互易讓人亂對瀉0睛8沈年公寓市場充膚滿信心，但究匹竟市場會怎么球發(fā)展，我們需你要永對鳳0托7筆年的公寓市場攤做更深入的調份查和分析，才堵能得出結論。拴2.霸供給狀況分析迷2.音1厘供給量同比增府加論據(jù)更我們統(tǒng)計刃，社200銷7縱年京城公寓項膨目的整體供應步量較大，而消帖化量也相對較守強，同比崇于鉗200腳6東年上漲拳了蘭10角%弦。嚇200區(qū)7恭年開盤銷售的市公寓有刻91戀個。忌而券200私7影年全年共刊有叨31員0曬個項目開盤。蛙公寓項目占了暢將近三分之一甜，公寓供應量局在雀0聽7矩年為主要部分款。支0燈7孫年度可售公寓徐分布婦表英:競編號贏項目名稱劫區(qū)縣架1腳珠江帝景恩朝陽區(qū)專2錘中廣宜景灣撐朝陽區(qū)巡3朗置地公館滲朝陽區(qū)笑4鎮(zhèn)和喬麗致慣朝陽區(qū)幟5蒸潤楓水尚閑朝陽區(qū)族6退世界城項朝陽區(qū)車7昏天鵝灣室朝陽區(qū)才8暴蘋果社區(qū)殼朝陽區(qū)遲9央US瓦聯(lián)邦公寓林朝陽區(qū)瞇10聯(lián)美景東方稀朝陽區(qū)鳥11綠康斯丹郡薄朝陽區(qū)君12客樂成公館屑朝陽區(qū)驚13敢壹線國際量朝陽區(qū)受14接旭脾輝努·池奧都辣朝陽區(qū)掩15襪元大都舍朝陽區(qū)遷16險華彩國際公寓哄朝陽區(qū)租17曬美倫堡培朝陽區(qū)院18登天盒際所·擱萬象想朝陽區(qū)睬19稻北京財富中心融朝陽區(qū)鋪20蓄北京星河灣糟朝陽區(qū)飾21絕華遠裘馬都粗朝陽區(qū)擊22遺華業(yè)玫瑰郡掀朝陽區(qū)豆23口榮尊堡國際具朝陽區(qū)救24協(xié)梵谷水郡濃朝陽區(qū)垂25腎媒體村公寓誕朝陽區(qū)暴26既格林萊雅扭朝陽區(qū)述27淡燕汪莎血·鋼Class援朝陽區(qū)牢28廳方恒國際中心靜朝陽區(qū)瘦29獄萬方國際公寓芬朝陽區(qū)林30刃世奧國際中心蠻朝陽區(qū)趣31沉大湖公館半朝陽區(qū)站32代盤古大觀謊朝陽區(qū)雄33依華瀚國際原朝陽區(qū)蘋34塘悠樂匯站朝陽區(qū)謠35昌東亞望京中心段朝陽區(qū)挺36釀萬科金陽國際沸朝陽區(qū)慚37殃上東上層使朝陽區(qū)魯38寫華業(yè)玫瑰東方堡朝陽區(qū)額39揉健翔國際公寓裁朝陽區(qū)聯(lián)40陸麗都東鎮(zhèn)便朝陽區(qū)共41羅上元奶朝陽區(qū)嶄42隸北京香頌刊朝陽區(qū)表43欄A-ZTo紐wn覽朝陽區(qū)既44出金都杭城捐朝陽區(qū)影45臣國貿(mào)腹DNA某朝陽區(qū)展46性嘉美風尚中心怎朝陽區(qū)殊47焦水郡長安核朝陽區(qū)院48南新金山扣朝陽區(qū)問49沃朝庭公寓陵朝陽區(qū)規(guī)50避雅安商務公寓義東城區(qū)右51樂瑞士公寓級東城區(qū)種52炸天安國匯在西城區(qū)端53駛京橋國際公館共西城區(qū)賊54醋君濠國際應西城區(qū)遭55伯西派國際公寓吧西城區(qū)則56攔西絨線割26管號市西城區(qū)帖57葛冠綱城譽·筑名敦道驕崇文區(qū)秀58遲北京上舍錦崇文區(qū)尤59涼國瑞城劣崇文區(qū)鋼60濟錦上國際公寓毛宣武區(qū)界61驚輝煌國際廣場郊海淀區(qū)蚊62表永泰園商海淀區(qū)激63凱中灣國際贏海淀區(qū)碎64努中關村公館席海淀區(qū)尋65鑒瑞海國際中心巨海淀區(qū)呢66滑新華聯(lián)國際鞭海淀區(qū)錦67涉褐石伶海淀區(qū)訪68數(shù)國海廣場符海淀區(qū)慰69路御園戀海淀區(qū)陡70冊曦城國際熟豐臺區(qū)毯71敞順馳藍調國際爸豐臺區(qū)抖72斯天下儒寓卷豐臺區(qū)炸73辰設計師廣場個豐臺區(qū)販74拴金泰蔑城甚·金MINI嘗豐臺區(qū)穩(wěn)75肆方莊練6幻號冤豐臺區(qū)銹76肉撲滿山錢豐臺區(qū)愁77葡北京隨園公寓判昌平區(qū)搞78排矩陣皺昌平區(qū)挎79半佳蓮時代廣場組昌平區(qū)余80元珠江奧古斯塔尺大興區(qū)餃81針榮京麗都融大興區(qū)句82胸國融國際渣大興區(qū)慮83懶廣廈家園亭大興區(qū)腸84筑清城時代廣場庫大興區(qū)茶85曠綠城百合公寓爪房山區(qū)篩86買昊騰花園盛房山區(qū)參87伍人濟莊園燙懷柔區(qū)污88侮琴湖灣挑順義區(qū)矩89誤藍星花園嫂順義區(qū)圓90趕月亮河城堡你通州區(qū)槽91閉柏林山水觸密云區(qū)稍2.票2鋒可售公寓集中灶在朝陽區(qū)和海騾淀區(qū)輝從可售項目的堂數(shù)量來分析，卡朝陽區(qū)失有芬4帝9羨個，占新增量足總撇數(shù)自53笑%小，海淀區(qū)地區(qū)柴有撞9磨個，占新增量腔總數(shù)悉1以0躲%諷。朝陽區(qū)和海貍淀區(qū)的總和超癥過全市新增公浸寓總曉數(shù)衡60巧%候以上的比例，促可見這兩個熱凳點地區(qū)依然是呢新盤的集中地嚼。墻可售公寓分布磁表：屑區(qū)蝶腫域抖數(shù)林儀量溉朝陽區(qū)扶49傘海淀區(qū)代9秩豐臺區(qū)顏7萬西城區(qū)炎5玻東城區(qū)栗2愛崇文區(qū)溪3減宣武區(qū)愧1礙昌平區(qū)鄭3擇大興區(qū)逮5逆房山區(qū)錢2田懷柔區(qū)霜1鐮順義區(qū)治2我通州區(qū)拍1膠密云區(qū)朋1坦分析：粘朝陽區(qū)為公寓菌供應主要區(qū)域思，詞未來仍將是熱虧點區(qū)域農(nóng)；滾熟西城區(qū)作為老歡城區(qū)，可開發(fā)威用地越來越少灰，由于未來建章設用地的停止巾供應，公寓供虛應仍會持續(xù)走嬌低莫；誕剝海淀桶區(qū)四環(huán)以內的繭項目用地越來濕越少，未來公迅寓供應將主要菜集中在四環(huán)以壇外構。閣2.遙3慨公寓形式多樣外化發(fā)展白客戶對住宅提逼出更高的要求番，需求的多樣祖化，使產(chǎn)品功昆能增多形式多校樣化。孫京城陸續(xù)職推出的公寓有勤老年公寓、青禿年公寓，商住俗公寓，服務式迷公寓，酒店式船公寓等多種形零式。繁CBD悶和中關村地區(qū)鏟以商住公寓為粥主，突出宜商題宜住的特點。南2.旋4歇供給公寓戶型頌分析蚊一室一廳、兩陡室兩廳、三室呼兩廳為公寓供晚應的主要房型搶；蛇絹三室兩廳供應率規(guī)模最大，占妥公寓總供應量慚的鴿的燥32.8唯%途；其次為兩室慈兩廳，線占滾23.1烈%鵝。寸2.具5電不同面積戶型殘供應量分析尿戶均建筑面估積蹤6朗0菌以下穩(wěn)及危60胖-8棄0擊平方米大的戶型供應套忽數(shù)占總套數(shù)的赤比例達煙到你50梁%紡，這主要是因緩為酒店式公寓剛供應量較大所樂致男；灌例10狂0陣—遙14腔0牛平方米的戶型犯供應規(guī)模最大賀，是公寓市場料的主要供應戶黎型。奶2.躍6抄高檔公寓供應旺量大于去年鹽200項7捎年上半年，高披端公寓供應量費高六達仗1,91賭8采套，僅半年的餡市場供應就超星過悠了底200哲6魂年全年的供應浙量。主要供應刃包括匯撒富蕩6版6鍬，北迎京慣Oakwoo斃d帶公寓，威斯汀沒行政公寓，工襲體液3凈號和萬科東第視。其欺中寄31.2素%緒的新供應為服鴉務式公寓，剩悅余部分均為銷霞售項目。從地擔區(qū)分布來看，瀉部分新供應聚郵集在金融街地合區(qū)。在此之前丟，無論在銷售序還是租賃市場稼上，金融街高帶端住宅項目藥較為稀缺。覽政府控制高檔踩住宅的用地數(shù)暴量，高檔公寓貸新增量將不斷指減少，其稀缺拘性將進一步加玉大。蠶200金7梢年至今北京高末檔公寓（均某價千1300勿0蒸以上）項目數(shù)瞇共紡計云1執(zhí)3望個。供應面積料合漲計斃53.8內7介萬平米，主要畝供應區(qū)域集中緞在朝陽區(qū)和海凱淀區(qū)。朝陽區(qū)痰依然保持高檔智公寓市場供應杯的龍頭，總供尿應面積約耐為量4喇4蘇萬平米；排在上第二位的海淀違區(qū)供應面搞積丈5.猾8乞萬平米。詠高檔公寓基本酸集中茶在會5畏環(huán)以內，超盛過驗2000貍0兩元的高檔公寓太主要位另于何4啟環(huán)以內。主力捉戶型的以音12倡0梨平米以上的大捉中戶型為主。版一季度北京高沈檔公寓情況表擊：推廣名坐落位置容積率物業(yè)費（元/月平米）環(huán)線銷售狀態(tài)住宅面積(㎡)均價/擬售價(元/平米）主力戶型蘋果社區(qū)朝陽區(qū)百子灣路32號42.683～41月開盤83450.551580050-60平米美麗經(jīng)典園海淀區(qū)五路居澤翼住宅小區(qū)1.52.583～41月開盤6743.0213000130平米1月拿證22191.8天鵝灣名苑朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店2.2744～51月開盤22253.9112000/14000110-180/250-350平米西城晶華西城區(qū)豐盛胡同2.966.32～1月開盤11460.4325000150-240平米2.966.32～7903.1219000150平米潤楓水尚朝陽區(qū)姚家園113號2.2134～51月開盤22725.6417000120、160平米2月拿證46015.22六十六號公寓東城區(qū)新中街1號2～32月拿證21427.7525000上第MOMA海淀區(qū)西三旗清河南庫2.23.55～3月開盤7887.071400021192.3913500TIMES(東恒時代二期）朝陽區(qū)朝陽路十里堡“方恒家園”2.93.384～53月開盤27177.4314500新華聯(lián)麗景珊瑚灣朝陽區(qū)朝陽路華堂商場對面2.654～52月開盤19777.8613500140、160平米3月開盤44589.1914000合生國際花園朝陽國貿(mào)橋南600米東三環(huán)西側3.42.992～31月開盤16208.371700040-130平米2月開盤9575.9621000130、140平米歐陸經(jīng)典朝陽區(qū)北苑路172號2.43.154～51月開盤205591300040-70平米世界城朝陽區(qū)東大橋路10號5.582～31月開盤67226.152700055-87平米US聯(lián)邦公寓朝陽區(qū)三元東橋南1000米6.37.83～42月開盤60377.1922500200平米焰200鍵7叨年第一、二季羅度新供應量列筒表：輝項目名坡稱姑涼豆已廈區(qū)婆域季忌煌供應量養(yǎng)200悅7匠年第一季度躁1.窩都匯傷富廳66捷殖甩消股朝陽巖區(qū)無寬158匪200莖7曲年第二季度古2.Oakw眨oodAp誦artmen觀tBeij平ing徐雁朝陽港區(qū)骨紅236贊3荒.杰威斯汀公但寓貌脈事纏齒西城紅區(qū)致敞205阿4妨.圾工蒸體勁3仗號馬播旬遠系攻朝陽仍區(qū)廚貫210甘5英.極公針園難1虹5諷號阿桂模答舒朝陽格區(qū)溜鑒209類6佩.警豐僑公蛙寓泊液父烏芳西城圣區(qū)壤傻600疾7度.娘萬科東太第疲午哨芬?guī)柹騾^(qū)匙風300晃2004-2蓋00瑞6咳年各季度新增搏高檔以公寓供應走勢觀2.橡7筆服務式公寓供賽應量踏分析桶200訂7脫年前三個季度谷，市場新增五濕個服務式公寓臂項目，一共提璃供蜻了漸1,21陳4則套房間，相圓比撐200鋸6拖年三季度劇的奸5,75萌0愈套房間增長濟了蝕2落1轟％，總供應量范達眠到膨6,96信4務套。其中第三誓季度新增三個幫服務式公寓，牛提供奸了談61數(shù)9絞套公寓。從今奸年開始，服務合式公寓的供應虹區(qū)域在逐漸改思變，金融街，找中關村西區(qū)和化三元橋區(qū)域出營現(xiàn)了檔次較高異的項目，北京涉威斯汀公寓和某金融街公寓的存入市緩解了金群融街區(qū)域服務暈式公寓供給短濁缺的局面。另周外，世界著名項的服務式公寓童管理公惑司香OAKWOO揚D體進入北京，在我三元橋和白家數(shù)莊區(qū)域管理的淘兩個公寓在今紋年相繼開業(yè)。暫2.索8魯酒店式公寓克供應分析公我們示統(tǒng)計，今年開橫盤的酒店式公描寓項目至少置有順1床7裂個，加抱上盆0次7房年之前開盤妙的臺7濟個項目，總供魄應量不低主于織13蝦0寸萬平米。袍從地域分布來炒看，添CB坡D蠢商圈依然岡是酒店式公寓古比較集中的區(qū)刃域，植供應量達到微了訪47.異3溪萬平米，忌占圈總供應量悶的由36.1牢%圓，這與蘋CBD早集中了大量的獨外企、駐華使講領館及辦事機翼構菊有很大康關系。么其次是三元橋顫地區(qū)，供應量敲達濾到驟35.陳5田萬平米，占總遙量夫的晶27.1塑%茅，其中置地公亡寓和華遠裘馬獄都兩個項目供級應量就達到椒了夏2呈8鑰萬平米，三元紋橋供應量的提計升主要恨受績“序國已門莊”克地理優(yōu)勢及新燥建寫字樓增多斤的影響。疊金融街、中關竹村、燕莎三個閱區(qū)域供應量基鐵本相同，都隔在警1瞧0美平米左右，三碑個區(qū)域供應之兩和占總供應量軍的兼22.4啦%籌，總的來說供屢應量偏小，有綠較大的發(fā)展空醉間。其它分散才分布的項目總扒供應量邊為僑1雨9主萬平米，占總強供應量雁的吵14.販5鹿％。陰朝陽區(qū)內擁有介使館區(qū)和中央但商務區(qū)，使得謙它成為酒店式痰公寓供應量最希大的區(qū)域，隨濫著中央電視臺達、北京電視臺榆的東遷以及國掉際貿(mào)易往來的液加強故，連CB撤D者的商務效應將首更加凸顯出來堪，在很大程度叔上都會促使區(qū)糾域內酒店式公江寓租賃市場的僚上升勢頭。檢2.略9廁性價比高的項曬目增多嘆北京的房地產(chǎn)肥市場已經(jīng)邁入才產(chǎn)品時代，產(chǎn)姨品的特點成為擠最大的賣點，設客戶對產(chǎn)品細殃部的要求越來漫越多。智能化差和優(yōu)良的配套兩設施，服務已池經(jīng)成為公寓必涂備的要素，而槽不再是賣點。膜房子作為特殊甚的商品其性價奏比已經(jīng)不再是撐前幾年的嚴重媽脫鉤，而是比決較適合市場真單實情況，性價供比高的項目頻悼頻出現(xiàn)，取得卸驕人的銷售業(yè)權績。貧3.替需求瞞狀況臉分析謝3.1擇公寓唱多樣化司需求低客觀地說，每豈種房產(chǎn)都有一厭定的消費者，伶但不是所有的帝房產(chǎn)品種都有無投資價值。一燙般從長期投資連的角度而言，攏凡過渡性產(chǎn)品薄，經(jīng)常會是曇職花一現(xiàn)。產(chǎn)品姐的過渡性，會竟造成客戶群的語狹窄性，所以刪投資房產(chǎn)最好愉選擇成熟品種換。交通便利、捉商圈成熟、商氣業(yè)氛圍濃厚、準管理到位的公浪寓應該是投資泳首選。裳無論是追求生脆活享受的首次巖置業(yè)者，還是飄改善居住環(huán)境收的二次置業(yè)者孩，都會選擇購魔買公寓。因為覺公寓寬敞舒適叼、較為符合現(xiàn)吉代人品位的居脖住環(huán)境，與普溉通民宅窄小擁堡擠的自然狀況房相比，居住起甚來更加舒適宜瓶人。所以公寓案以其獨特的高饑貴品質，受到共越來越多購房此者的青睞。犁客戶群的旺盛泳需求，必然導圣致公寓的保值雪、增值。因此換，投資房產(chǎn)，儲公寓是較好的粱選擇。配3.2巖公寓進入平穩(wěn)禮發(fā)展期象200攤0周年，處于公寓裹的開發(fā)時期，撇大量公寓的建演造及入市，曾勉一度導致公寓餃房產(chǎn)泡沫膨脹因高峰。公寓的萍房價，租金價異格都呈現(xiàn)虛高挪現(xiàn)象。拘而如今，經(jīng)過鳴幾年的調整與蘇恢復，公寓房律產(chǎn)已經(jīng)度過泡濫沫期，進入平鹽穩(wěn)發(fā)展階段。饞近兩年，公寓穴的投資回報率呈一直控制葛在鼠4%-6盞%雀，收益穩(wěn)定，溜適宜投資。仇另外，隨著北炭京飾200飽8算年奧運會的即床將到來，外籍男人士的大量涌藥入，將會加大納高端公寓租賃盜市場的需求，束短期租賃將進誘入旺銷期。公鄭寓的投資回報眉率有望提高。細3.3化公寓抗震性伸分析峰面對北京房產(chǎn)裹市場的過度繁李榮，國家在不貓斷的出臺相關嚴政策加以控制酸。連續(xù)的加息勁，首付的提高伴，都是為了給恩過熱的房價降拔降溫。但是，谷公寓的需求群驗體決定了公寓泄的抗震性。購污買公寓的人群后主要為兩種，近一是高收入人背群；二是外籍炸人士。歸根一蠶點，都是經(jīng)濟玉狀況比較好的隆人。對于這類貧人群來說，他科們有需求且有競能力購買百萬刷以上的高端物涂業(yè)，良好的經(jīng)刪濟狀況使得利誘息的少額增加浮不會影響到他梳們置業(yè)計劃。羅另外，銀行放津款是按照房屋墨的評估價來核軍定的，大多銀雁行批貸時，購磚房者很少能貸菊到八成，通常既都是貸七成房刃款。這樣的話渾，即便首付提工高盼到皺40蘆%有，對于購房者歇來說，相差不酷是很多，所以各對于高端公寓末市場來說，影來響甚微。訴雖然投資公寓妹，收益、回報申都較穩(wěn)定，但矩這并不說明投薪資公寓就一定慢會穩(wěn)掙不賠．移公寓所處的地困理位置、周邊章的配套設施、選房屋的具體朝帶向、裝修等等佛情況，都會影濱響到跡房產(chǎn)的價值．校所以，投資房竟產(chǎn)還是需要進捧行專業(yè)的判斷盤，方可進行投只資良。肝3.序4惠高檔公寓需求哭分析茫我們發(fā)現(xiàn)賠，目前北京高胞檔公寓租賃市土場的需求客戶漿主要集中于外銹籍公司派出的燒高級員工、國蓋內大型私企的聰老板等高階層物人士，均以商既務居住為主，果并具有長期居桂住及安置家人葬的需求，這些芹客戶的租期一貞般為半年以上燦或更長，由公燒司擔負高額的描房租費用，同減時自己在異地騙沒有買房定居謙的需要。其中糖，歐美人占耐到葵65耕%泡，其他是港澳夢臺人、日本人承和華裔等。這果部分租客的具連體情況如下狐圖斥：客戶職務組介成蹤北京葡作為國際化大鮮都市，云集了哨眾多腰纏萬貫父的商賈，培北京淚的房地產(chǎn)市場鄙不僅僅是褲北京率的或全國的市厚場，更是全世秋界的市場，市火場需求非常大閱。而從現(xiàn)在的攏市場情況來看燒，真正代梁表先進居住理到念和居住環(huán)境涼的高檔公寓，芒在黎北京吩不是太多?？杀骋源竽戭A測，危隨著由北京隨的經(jīng)濟發(fā)展和窩國際地位的不誤斷提高，高檔況公寓在那北京畜依然有廣闊的漿市場前景。忽3.5沖戶增勢明顯騾調查顯示高檔突公寓中外地人深的比例從哥2003核年的砍25.3穿％增長到肆2005方年前十個月的蜓32.6橋％，這從一定礦程度上說明蓮北京況的房地產(chǎn)市場低就是全國各地傭的市場，孤北京章是首都，擁有棵其他城市所無良法取代的優(yōu)勢萌，其他城市的縣高收入人群常嘩常把在銅北京竹購房看作是一邁種榮譽。另外泄北京腎的教育、醫(yī)療辟都是全國先進肌的，很多外地稻人出于對下一悼代的教育和養(yǎng)酬老的考慮在培北京蹈買房。外地人辦當中的層“處港澳臺番”沿人士的比例和層外國人的比例傻近幾年變化不泳大，在械10省％內浮動。改“率兩外人士委”貼構成了高檔公禾寓較為穩(wěn)定的壩客戶群。攔本地客戶需求揚強勁夜北京剝市統(tǒng)計局公布稿的牢北京椅城市居民生活鄰狀況統(tǒng)計數(shù)據(jù)鎖顯示：晃2005碎年條1晴～恭10斤月，天北京抵市城市居民人樸均可支配收入僚為角14668你元，同比增長捎12.3%螺。而更2004漸年最高收入組蛇與最低收入組暮之比為俘5.8割∶渾1浴，傻2003哥年為然4.7孫：澡1奉，樸2000帥年這一數(shù)字為命3.1阿：昌1她。從中可以看監(jiān)出，尾北京寨市最高收入組摩與最低收入組撈差距在逐年擴嬌大，可以預見熊，今年的最高稍收入組與最低斗收入組之比將幼超過伐6似：帝1討。另外，據(jù)累北京遺市稅務部門統(tǒng)手計：陷2004叫年航北京小市年工薪收入收7.44行萬元以上的共拒有嬸74.95團萬人。從上面黨的數(shù)據(jù)可以看膛出，有北京闖市的高收入人爪群的數(shù)量在逐織漸增加，這為姑高檔公寓形成他有效需求奠定他了物質基礎?？吠顿Y客戶異軍喂突起從今年的舊高檔公寓市場洲來看，投資型算客戶在一些高燥檔公寓中占有需很大的一部分勿，而且有逐漸象放大的趨勢，梳個別項目甚至輔超過蜻50呀％的占有率。禁經(jīng)過分析，偉竄業(yè)顧問認為有布如下原因：首情先，國內存款躬利率過低，據(jù)悠統(tǒng)計趕1996湊年到火2002王年間我國曾八環(huán)次調低存款利比率，只在傾2004漫年上調過一次宋利率，加上國鎖內股市持續(xù)低槽迷，很多資金標逐漸涌向投資牙利潤回報率高叢的房地產(chǎn)行業(yè)膠;敵其次，人民幣打升值有助于提導高外資投入中兵國房地產(chǎn)行業(yè)浴的信心。高檔斗公寓由于其過汁硬的品質和特卵殊的區(qū)位，使鄭之擁有良好的桿投資回報率，捉成為投資客戶臥的理想選擇。紗略興雖然目前高檔漢公寓仍以外籍酬人士為主，但久外地客戶在不慌久的將來也將慣成為這一市場爭的又一大消費色群體。冊倆詳在高檔公寓需蜓求的戶型和面差積上來分析我終們可以發(fā)現(xiàn)，土在戶型方面，市該類高端人群橫傾向唱于誤1飽、款2裝室的戶型，該粉比例占到了整序個需求量覽的蛛78.1初%瞧，而特殊的需聽求是裙在島2愈居室里繪有疏18.8舊%矩的群體選擇摔了裁2噸廳的戶型；同季時邪21.7穗%閑的群體選擇燥了夫2策衛(wèi)的戶型，這尸說明隨著房地堅產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展癢，今后的舒適必性和合理性兼雁備的住宅都將占向詳2工廳紫2殲衛(wèi)的方向發(fā)展撿，而今后這類踩住宅的租賃量支將有望繼續(xù)提新升。海在面積上肢，盆1所居室主要貼在擋6秧0恰平米左右陶；章2運居室多集中望于惑9遵0店平米賀；未3抗居室則上升到麗133.6便5菠平米聰；供4彈、護5緒居室平均將達茂到旬208.3念4驚平劫米托-213.1狹2屯平米的水平。松這是該類群體活對于居住空間穿的寬敞性和居頃住環(huán)境的舒適運性要求較高的體真實體現(xiàn)。烘3間.6郵寓需求客群分姿析價（一）按客戶兄的構成來分析斤，公寓客戶分告為以下七類：碼

1貢、國內有經(jīng)濟趟實力的高層管滲理者，可承擔蓬的購房總價在撐100-20賭0濁萬元（人民幣趙，以下相同）趟。壩則丸如私營企業(yè)主蓋、三資企業(yè)中獵方高級管理人淘員、各類所有敬制單位的負責點人，其中也包騎括外地企業(yè)家拆在京置業(yè)者。粉這類客戶經(jīng)濟鑰實力雄厚，對稅于位置優(yōu)越、臘大戶型高檔公津寓的需求依然腔旺盛，對住宅深的綜合品質要護求高，基本是相二次、三次置廁業(yè)以改善居住獸條件。下

2嫌、從海外歸來尸的人士，或有橡國外生活經(jīng)歷街人士，可承擔扇的購房總價在絡100辰萬元左右。徐哀監(jiān)這類客戶崇尚村自然休閑的居織家生活，注重司生活品位，看樹中社區(qū)環(huán)境，皇不僅是小區(qū)的君自然環(huán)境、交涼通環(huán)境，更看年中人文環(huán)境，理他們會選擇自棟己喜歡的環(huán)境驅和氛圍的項目鐘，既不奢侈也利不放棄自己的吳追求。辣

3乞、港、澳、臺過、東南亞外商媽，可承擔的購扎房總價在玉200捷萬元以上。之這類客戶購房伏置業(yè)一方面是村為自住，顯示捕身份地位；另街一方面是為投狼資，為物業(yè)的毯保值增值。黃晶金位置的高檔炕、豪華公寓以賞及具有外資背椒景的開發(fā)商開很發(fā)的公寓項目朽是他們的首選示。院

4否、年輕高級白細領和中產(chǎn)階級頭，可承擔的購航房總價在雅50-100阻萬元左右。匆刻條隨著北京經(jīng)濟質的快速發(fā)展，氧逐漸形成了一易個高學歷、高販收入，具有生讀活新觀念和較稱強消費能力的螞青年群體，如酒從事金融、保啦險、證券、通糧信等行業(yè)的年緩輕白領和律師季、會計師等中名產(chǎn)階級。小戶擇型符合年輕購里房者低積累、姨高收入、收入郵上升預期穩(wěn)定加的經(jīng)濟特點，賭同時繁忙高效鍵的工作，較大醉的工作壓力，肝使他們對住宅導的配套服務功嗎能提出更高要膝求，因此他們丈中意小戶型、棵中高檔次的服化務式公寓。進

5畜、小型文化、街商貿(mào)、咨詢服俘務公司和自由態(tài)職業(yè)者，可承天擔的購房總價舍在搜100聾萬元以上。濱測渾小型企業(yè)在創(chuàng)禿業(yè)初期缺乏資亂金，主要從事筍腦力勞動，同籃時企業(yè)性質及搜規(guī)模也不需要峰大面積工作間瞧，購買商住公枯寓符合他們的已需求特點。臨懼近商貿(mào)區(qū)，交勤通便利的商住類公寓是這類客戶的首選。旨

6胃、外地來京短怪期或長期工作啦的年輕白領，哈可承擔的租金球在醬2索5紫00-500曉0事元眾/統(tǒng)月。螞否仰這類客戶以租窗用公寓為主，當他們的需求特悄點將直接影響券投資者。他們慨希望租用臨近密工作彼地點，周圍配戒套設施完善，緊靠近繁華商業(yè)貓區(qū)的小戶型中量檔公寓。同時次對于投資型客據(jù)戶，小戶型公約寓的首付低、孩回報快，易出通租，成為大多戴數(shù)投資者的需坊求指向。劉

7戀、外資公司的健外籍雇員，可填承擔的租金在拋5000伐元色/要月以上。瞇譜鷹外籍雇員會根屋據(jù)公司給予的細住房預算來安勉排自己的住房仆，他們仍以租縱用服務式公寓希為主。賢表：北京典型騙高檔公寓板塊烏租金租客情況銜高檔公寓板塊輸?shù)湫晚椖课r租金水平蟻（美元毀/句平骨米鞋·殊月）罰租客特征尖朝陽公園板塊波棕櫚泉子國際公寓孝13巖—凳18耗歐美籍租客較榨多，東部高端脂商務人士及使瞧館區(qū)人士，供廳需兩旺，租金奇較穩(wěn)定夠朝陽公園板塊邪公園大道婚11搶—攝15滋朝陽公園板塊究觀湖國際公寓述9倘—析12吸麗都板塊貢陽光上東針9牙—殿13督外籍租客及海材歸租客較多，蔑由于靠近望京遭區(qū)域，有部分呆高端韓籍租客扣三元橋燕莎板勿塊賽鳳凰城覽8贊—哲10目三元橋區(qū)域及鳴東三環(huán)高端商汪務人士為主，閃租賃市場處于痰起步區(qū)家東直門板塊伏MOMA棟萬國城添9枕—此11殊東二環(huán)、東三傭環(huán)商務人士及夠使館區(qū)人士為餡主尖東直門板塊碰海晟名苑喂10住—鋪12墳從此表可以看厭出高檔公寓的捉消費群體仍然溫以外籍人士為讓主。枕（二）從市場王的角度來分析選，公寓市場呈惜現(xiàn)如下需求特毛點：夢

*還小戶型公寓熱別銷，成為公寓礙市場的亮點；范

*獎大戶型豪華公銳寓受到高收入繩人士追捧；全

*泛中檔公寓的特厘點不突出，難債以在激烈的市誤場競爭中脫穎打而出腎；沿

*懷投資購買踴躍頂，個人投資比齡重逐漸上升；奉

*暫買房者對公寓城的整體素質投敏以更多關注；師

*盟商住公寓的需筒求依然很大，霸尤其是在寫字不樓相對短缺或唉價格較高的位愛置，如中關村例地區(qū)和商務區(qū)簡。暫4.掙成交膊量乓狀況分析陜4.1汗2007雁年北京市旋住宅市場成交腸量小幅縮減桃200鴨7質年褲1-1派1柿月住宅市場成沫交量諷為惱159茄7卸萬平方米，成紅交套數(shù)頁為頂13.旺4漏萬套。與去年軋同期相比濾，阻200由7欄年的成交量下做降叔了熟9燦4佳萬平方米，成牲交套數(shù)增加銹了棍0.聾4供萬套。浴通過對定比遭0肆7季年成交與供應匹的月度走勢我塌們可以發(fā)現(xiàn)，孔與往年金九銀怪十的情況略有匆不同煙，雙0坦7秀年北京的樓市錦供應與成交的歸集中時間爛在儀6-去9宏月份殼。泉延通過對供應量毛與成交量的對漂比可以得出以壁下結論：在今年的成交量慘雖然較之去年逗同期有所下降括，但仍然大于慌今年的供給量互，市場繼續(xù)呈單現(xiàn)供不應求的破局面。撓今年上半年證飯券市場的活躍瀉，增強了投資藏者對宏觀投資道環(huán)境的信心，亡促進了房地產(chǎn)獻市場交易的相墨對活躍。盼4.2很200賄7歐年北京敬市擋公寓市場升溫授，成交量同比妹增簡加置45.0%豪2匹00具7旱年登1-1兆0堆月北京市不同前物業(yè)成交情況匆200聯(lián)7鏡年，北京公寓競市場升溫，成趙交量同比增肢加婦45.0富%防；而普通住宅棟和別墅成交量膛均有下降，其濾中，別墅因受映用地限制的影路響，同比下詢降編44.3桑%演。予一年來，三種薄物業(yè)成交均價范增長均限在認300篩0悠元果/獨㎡左右。膝宏觀經(jīng)濟背景扔：經(jīng)濟持續(xù)走高吊0拆7蝦年惠1-震9億月北京柿市原GDP0.曬6嘗4六萬億，同比增喝長害12.6候%尼；當股厲市訪0片8兄年股市焦灼，叨樓市將會吸引附更多的投機資越本；資金層面：揚流動性過剩問扯題在短時間內能，無法得到有屬效解決。需求層面：居住房剛性需求俯依舊巨大。壘0失7規(guī)年乳1-1僅0薄月北京市一手直住宅供育應產(chǎn)9.1蓮1壟萬套，成三交焰11.3性3殿萬套，住宅存四量不斷消融。犬200宵8墻年奧運會帶來選世界性的購房步需求，推動房趕價上漲。供4.3企20辨0壟7富年地7傲月北京趴市毛公寓項目再放煮量太衡成交下滑價格簽堅挺鏟數(shù)據(jù)顯示碑，習7炮月北京新盤預該計放量將達閑到箱5匹4概個，其中公寓協(xié)放量將出現(xiàn)今鞏年以來的第二平次高峰，成為刺京城當月純新將盤供應主力。綢統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示笑，今年飛前擦5趣個月，公寓供址應面積未為航11秋1飯萬平方米，圖與半200雞6勞年黑前珍5鄉(xiāng)個隊月綢6嶄8槳萬平方米的公器寓供應總面積它相比，增長了汽近一倍。此前計有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，屠今稍年嚷1召至謊2殿月份，公寓的核供應面積占商捕品住宅總供應籃量虹的瞎58.2舉%頭。漠據(jù)統(tǒng)計押，器7象月份預計開盤換的柜2姥0譽個純新盤中，預有階1叉1拴個為公寓項目溫，占純新盤總秋量的五成以上狂，延票續(xù)支6賢月純新盤中公旬寓占主角的狀慶況。調查發(fā)現(xiàn)殖，僅有夸兩換戀個小戶型的公偵寓項目位于貪二至三環(huán)，其森余的項目和普畜通住宅一樣均糕分布在四環(huán)以質外區(qū)域；而價洪格方面明顯能迅看出與普通住貨宅的差距，銷您售均價已達濾到顧1350浮0煉元傭/轉盼平方米。與入圖市公寓的數(shù)量犯相比，其銷售僑情況卻背道而齡馳。記者昨天秋在北京房地產(chǎn)搬交易管理網(wǎng)發(fā)路現(xiàn)，不少公寓絮銷售情況并不餃是很好。其中面，開盤不久模的滔U餓S銳聯(lián)邦公寓已銷景售房屋套數(shù)不聚到翁20禿%慌；維多利亞花掀園藝從含200握5捐年腰9漆月開盤到現(xiàn)在職，銷售周期已稈近兩年，但銷式售率也未過半壞；而入市快兩怎年妥的左Nag稀a致上院，在管理腐網(wǎng)上所卸顯伶臟示的天盛金大墳廈牽(諒上院天恒公吵寓豈)汁D央座，沒有一套紡顯示已銷售，淚均為可售房源妥。美市場監(jiān)測數(shù)據(jù)口顯示，今釘年掌1統(tǒng)、寨2略月份高檔住宅側的銷售率遣為欲25客%挨左右，啞到案4烘月份再次下降召為相22.7肺%鳳，這些項目中剃公寓項目占比拉較大。在上述戲項目銷量猛然香下跌的同時，嚷其成交也價卻誰格也同樣跌宕任起伏。記者從但世界城拌、犁Nag放a椒上院、建外銀勢鉆公寓、新城帖國際公寓的售刻樓處了解到，去雖然這些項目伙已賣寨到額2皆萬裳元輔/勵平方米以上，秀但如有意向購家買仍益可智挖再享受到至少代一個點的優(yōu)惠占，要是全款購雀買享受到的優(yōu)直惠則更多。據(jù)爭統(tǒng)計，今腐年鼠1泄至拆5蹤月份，高檔住追宅的整體成交靜均價爭在啟1826挨9僵元蛛/醫(yī)平方米，多數(shù)動新開盤項目嘗的叢紅售價都變派成嘆“念高開低野走兵”失?？苁苷哒{控和影股市影響，購啄房人在高房價姻現(xiàn)狀下的觀望遭情緒增加，但滴開發(fā)商在實際致出售中的讓利儉行為并不代表淘對項目銷售擔何憂。出于對國部內經(jīng)濟發(fā)展預建期及樓市前景此看好，開發(fā)商沙寧愿堅持長線焰銷售，也不肯寇降價拋售。買贏賣雙方的心理端落差在一定程飽度上導致高價缺房成交下滑。搞典型區(qū)域紀成交量魂分析雪：朝陽區(qū)手項目蘋月份摩1饑2永3術4底5分6餅7鉗8奸9狀10吳11沉12凳珠江華景家園風成交面積安估2912何2171卸2770頸6136婆7786腥7148蔑14671追10207江10971池10554薄5780言977疊天鵝灣我6505奪2181紋8376爭7783駛7400駱12249列17972州10715嗚805億7524伴6041泳1913閱元大都染劃牽鉤項擔5036炕4513斥5091鉛2851神356斯化290牢盤古大觀赴39089丹8658黨賺12227愁陜煮鈴1236虎刊1228摩功幼由此圖表可以列看第出驗7骨、漸8聲、請9夠、蕩1毀0革月份依然是成糠交的旺季啦5.郊價格狀況分析精5.1文施近年數(shù)據(jù)顯示岸一手住宅房價閑持續(xù)上漲撐經(jīng)濟持續(xù)走高際，股市資本向蠢房產(chǎn)轉移，流歸動性過剩都將湯成為房價上漲婚的助動力猴，亂0即8嘆年，奧運會將乞全世界的目光天集中到北京，插集中到北京的蔥房地產(chǎn)市場，征龐大的市場需糖求必將帶動房燦價持續(xù)上揚。隆北京市歷年一性手商品房成交溫均價陵5.2干200乒7蛛年喂1-1罩0番月北京但市彎公寓不同建面視成交均價讓200術7個年捎1-1腸0跌月北京市公寓亦不同建面成交魚均價槍由數(shù)據(jù)可以顯炊示，北京市公盲寓類物升業(yè)橫200墨7鼓年桿1-1指0成月成交價格態(tài)流勢良好，投資啦前景極為可觀推。亮5.3補議典型區(qū)域價格煉走勢叫由于朝陽區(qū)是攝北京市公寓成扭交數(shù)量最多的慰區(qū)域，因此分濫析其區(qū)域內的勇典型項目成交偏價格有很強的插指導意義。礙朝陽區(qū)典型項愛目月均價格表鵲項目命月份方1感2山3聽4報5到6蘭7昆8欺9午10聾11惜12海珠江華景家園筋盟成交均價益11845唇11790恒14944百13946畢14865寺15404叨14538哥15585撥18853揚17436愉18393效23135水天鵝灣闖9178卡11859俘12395建13086真13110漫13858非14665蒼15494暈15098訴16764既18333萍15451守元大都叨飲絡聲奪摟17276滿17531暑17706野17807冒21390姐端13056袋盤古大觀傭10233遵11548況描10000擴股嶄巧53046危襲41412津床半由上面的圖表略可以分析出，回該區(qū)域內公寓割價格區(qū)杜間臂18000-胞4000遭0稼元左右益?；?.420緒0攝7嗽年北京懂市歷公寓本價格上漲的這主因分析僚高檔公寓交易監(jiān)量萎縮源于國立內客戶大幅度亮減少，而價格紛上漲最主要的諒原因是海外客咳戶的增加。今愧年妹1-非4嚴月高檔公寓購街買客戶還是以鍬本市城鎮(zhèn)居民繩（占總體請的崗34蒼%尾）和外省市個報人（占總體珍的狼32做%輔）為主。同比距去年，除華僑偽及港澳臺人士柏顯著增加外，恐其他類型客戶下購買量均有明牢顯下降；從客鑰戶所占的比例斥來看，外省砌市幼磨個人有明顯下栗降，而本市城菊鎮(zhèn)居民、外國盛個人及機構均醫(yī)有所增加，尤論其華僑及港澳鄭臺人士有明顯征增加；從不同促客戶成交價格朵來看，占總體注市場份澆額互66籍%麥的本市城鎮(zhèn)居圖民和外省市個儲人，價格每平勾方米平均上漲賠了哈100移0形元以上；而對餅華僑及港澳臺懷人士和外國個喘人及機構，價謀格每平方米平俊均上漲古了楚300柜0黨元以上。胡從成交價格來允看，朝陽區(qū)、渠海淀區(qū)和西城更區(qū)的價格明顯層上漲，東城區(qū)斗價格保持穩(wěn)定童，而崇文區(qū)的尤價格則有所下按降。這是與近川期各區(qū)域新推解出項目的價格壯上熊碌漲顯著相關。南如：朝陽區(qū)的累柏悅居、尚都猴國際中心、工雹體宣3腦號、蘋果公寓巖等，海淀區(qū)的前文津國際公寓珠、遠中悅萊公崖寓等，西城區(qū)習的長安興融中柴心、豐僑公寓勞等。悲5.汁5賊200烤7同年北京市亞奧纏區(qū)域公寓價格親漲幅分析納199內0米年亞運會的召猜開，使北四環(huán)臂直接受益，形沿成了以亞運村要為核心的一個浴亞運區(qū)域，造優(yōu)成了當時整個息城市的格局也隸因此重心北移冠的現(xiàn)象，面對花今天北京的申菊奧成功濟和橡200邪8夠年的寶臨近，這個區(qū)辯域已在原有的哪基礎上擴大、禾發(fā)展，形成了閃今天的亞奧主曾中心區(qū)?；氐筋櫺?00救7象年亞奧區(qū)域公得寓類項目市場壟，不難發(fā)現(xiàn)在忌這個板塊公寓燕項目較住宅項立目體量多，可牽以說是高檔住朗宅林立，當然賊房價也是層層拋飆升，據(jù)不完抖全統(tǒng)計在售樓變盤將船近裕1厲5很個，其中媒體遵村公寓、世奧棚國際中心、美診倫堡、大湖公多館、盤古大觀冬為今年全新亮捕相的新盤，其流中盤古大觀今胞年三季度的成誕交均價更是達種到宮了薪5醒萬站/爐平方米，創(chuàng)下槽了北京單價最乳貴的記錄再，改61腳8請平方米的超豪唇華戶型，曾經(jīng)壽吸引了太多望窩塵莫及的民眾卷。主美倫堡和媒體餡村公寓算是今籃年亞奧區(qū)域關固注最多的公寓宇項目，首先媒剝體村公寓較其才它項目位置稍拾遠，價格也是嗽所有樓盤中最旦低的一個，而僵且自將從掉1依0別月份開盤以來討，價格基本上斗沒有太大的浮宜動，始終保抵持造1200脊0跑元雞/招平方米，入市番以來，在這么皮一個小戶型推捐出便會被快速碑哄搶的時代，鏡仍然主打中小型戶型，目前開籃過盤的六棟樓鍵所省已不多；余美倫堡構是顏榜一個步粉行勢1包0緊分鐘便可到達未奧運場館的精淹品樓盤，二、婚三居也是它的點主打戶型，樓柴體為小高層板盒樓，但最小面憂積至少梢要也11衡4敵平方米，適合觸那種中高層收舉入，并且辨家朝正庭人口適當?shù)囊鏄I(yè)主居住，今健年一共開過兩掉次盤，目前仍沉有谷3扔棟未開，從半池年前捧的誦1500綁0還元顛/本平方米上漲的鄰目前由的袍1850驅0槐元配/定平方米，半年感漲幅比例高題達增23待%炒。窗是辣200華7矛年新盤中到目差前為止?jié)q幅數(shù)挎量最大的一個敘?？暹@里要說一下嗚榮尊堡國際俱搶樂部這懷個削0悄4叉年就已經(jīng)開過著盤的項目。它稼的二廚期獄B正在珍200仗7敘年店9退月開盤，目前構均價達箱到酸2650萍0秧元食/我平方米，大戶包型更是高漢達錘3000皇0扇元漠/迅平方米，價格票完全可以和世壺茂奧臨花園齒相厚“算媲塞美榆”灑，據(jù)說在奧運亭會期間將會有慈十套公寓租售需給歐盟代表團寇，價格高浸達辱20讀0舉美鄰元授/飯月藥/寫平方米，刷新稿了北京租賃市傷場的記錄。老肝項目的價格漲慎幅同樣不遜色色于新盤扣，則0士7各全年同樣擁榜有悔47鏟%趙的高比例。棕馬上進入到奧蹦運年，吹向樓陜市的這股奧運爽東風來勢仍然茅后勁十足，從握榮尊堡高價租負售可以再次證禿明，亞奧這個見區(qū)域不可復制稀的價值，尤其槳是這個區(qū)域的扭公寓嘩，僚滴如果購房者能沿夠抓住這樣一污個機遇，充分獨發(fā)揮公寓項目蔑的優(yōu)勢，上升侄空間仍將不可詳估量。但這個胖區(qū)域內商業(yè)多環(huán)為住宅底商和尋社區(qū)型商業(yè)，架且得益于居住凝人群的高消費芬能力，中高檔軌餐飲發(fā)展迅速嶼。但是，長期枝以來，亞奧板艷塊商業(yè)沒能形春成有代表性的肥區(qū)域購物中心羊，購物、娛樂造及休閑一體的勇綜合性商業(yè)設摘施更是極度匱位乏，這也是這桃個區(qū)域稍顯不愿足的弱勢。干6.雀區(qū)域發(fā)展狀況頂分析釋6.1病投資公寓要冰緊俊貼商圈毫目前北京較成螺熟的商圈包括海：胖CB曠D劑商圈、亞運村心商圈、中關村蒜商圈及燕莎商漸圈。其罪中懼CB婦D津商圈的優(yōu)勢最候為突出，進行饑高端物業(yè)投資版收益會比較明蠟顯。物業(yè)周邊臭寫字樓及商務作區(qū)里的企業(yè)金揭領、外籍人士讓等高薪階層為孤高端物業(yè)提供坡了較穩(wěn)定的市滋場支持。高端易物業(yè)的考客戶挎以港澳臺商人宗、海歸派、外對籍人士為主，煮他們對于生活個環(huán)境及居住氛千圍的要求也較蔽高，對物業(yè)周屑邊的社區(qū)自然處環(huán)境、周邊娛鴿樂環(huán)境都十分擁注重，所以所博選物業(yè)周邊最鵲好能夠擁有多羞家中高檔餐廳胡，齊備的娛樂摩休閑場所以及新大型購物場所君。另外，考慮謀到高知層人士喉對于生活私密血性及居住高品常質方面的需求教，公寓最好能倡選在動靜皆宜律之處，即不要占與嘈雜的商務龍區(qū)及城市主干大道距離過近，正以驅車從居所曾至商務密集區(qū)崖不超鏡過凍2閃0仆分鐘的距離為狡宜。癢6.2扒高檔公寓在成正交區(qū)域分布上儀更加分散，市店場熱點不一督今守年姻1-尋4繼月高檔公寓成鏟交量主要還是械集中在朝陽區(qū)事（占總闖體編76跟%僅），同比去年固市場集中度有伸所下降（去太年再1-體4梨月朝陽區(qū)而占螞84徒%橫），其次是海絮淀區(qū)（兩占念12掠%墓，同比變化很戰(zhàn)?。?。然而，薄東城區(qū)是成交釀量唯一增長的挑區(qū)域，同比增僅加住5含%盾以上。屠6.3重北京市典型區(qū)易域公寓市場發(fā)渣展情況介紹CBD區(qū)域雕北品京池CB零D車地區(qū)的公寓主螺要有三種形式傭：服務式公寓寄、商住公寓和志純居住公寓。姑國貿(mào)、嘉里、囑京廣均為北京唐市具有代表性托的高檔服務式紫公寓，租金高葉、出租率高，悄深受國際租戶掉的歡迎。服務講式公寓面向短巾期出差、有住團房預算的跨國欺公司的高層管腦理人員，鹿在斃CB舟D拋地區(qū)具有較強嘉的生命力。商里住公寓以現(xiàn)代啦城漆、短旺座中心欣和韋伯傳媒公伶寓財為代表，幟因晨CB容D川中檔寫字樓供廣應量的相對不使足又具備小型魔家庭辦公的優(yōu)飲勢而占據(jù)了一纏定的市場份額港。焰截止到綱2007泄年蒜3闖月份，進入室到戒CB臭D瀉區(qū)域的世界五吧百強企業(yè)超過撐了若16踐9驢家，若干外資鞠銀行也已陸續(xù)輸進入南到名CB末D鋪中來啄。梅為了避免業(yè)態(tài)枝單一導致商務海死城的出現(xiàn)，亂北泡京即CB守D鍬借鑒了國避外暴CB犁D金的成功經(jīng)驗，該在規(guī)劃之初就倦嚴格界定了各協(xié)種物業(yè)類型的捉開發(fā)比例，寫徒字樓的開發(fā)總大量與公寓、酒坡店、商業(yè)等配禽套商務設施的購比例填為皇1狀比匆1任。但就目前情撥形看，未來兩成年蠟CBD拿哪區(qū)域新增公寓傾約腫在遲6茶0撓萬平方米。別200叼7頂年第一季度，缸北京市中高檔介公寓市場的新悶增需求量岡為睛231稀1瓶套，其中需求任量最大的區(qū)域蛙仍是燕莎朝陽裝商圈概和藝CB男D盲商圈，占到本卻市新增需求量隱的澡6忌6捐％。與此同時匙，提CB丹D息區(qū)域高端公寓純的供應量增長同幅度卻不是很匙大，目前企超尊3.住5飛萬悅元乓/行平方米的在售艙或將入市的公裕寓項目僅有柏宿悅居、財富中尤心二期御金臺蔬等幾個項目，灌銷售數(shù)量均沒畜有超爛過謹20萬0鑼套。儲未來兩年，北扎京屬CB栽D事將有超槐過語1300嶄0愚位外籍工作人品員，其輩中喪CE拍O倒老板級的人物擠最少駱占恥10藝%遼，加上原來湖在典CB燈D立地區(qū)里面的外均籍員工，都將溫是啟CB貞D迫住宅部分很重括要的支撐點。首可以推斷，由龜于頂級住宅供額應量有限，預桶計此類住宅未本來痛在灰CB踢D估的租金每天每閥平方米將維持仰在晨1職6尚到床1安8僻美元左右。金融街區(qū)域瞞隨著金融街形療象的確立和影濕響的擴大，金麻融街將是國際流金融巨子進入紫中國的首選之劉地，對高檔居易所的需求將隨惕之增加。另外遠，國內金融行蘿業(yè)、通信行業(yè)變和上市公司對描于