這一年成都市房地產(chǎn)市場分析報告

這一年成都市房地產(chǎn)市場分析報告前言2016年上半年，成都市場整體呈現(xiàn)出溫和上漲的態(tài)勢，一方面是受首付比例下降、交易稅費調(diào)減等利好政策影響，另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。一方面，從2016年成都大宗交易成交情況來看，8宗大型物業(yè)交易涉及3處住宅項目被收購，投資資本的活躍體現(xiàn)了買家企業(yè)對未來成都住宅市場的看好；另一方面，2016年成都新添四家大型優(yōu)質(zhì)房企，并在土拍市場表現(xiàn)活躍。從2016年成都土地拍賣情況看來，主城區(qū)成功拍賣的52宗土地宗近半數(shù)以溢價成交，地王頻出，最高溢價達300%，一定程度反映了大型優(yōu)質(zhì)房企對成都住宅市場發(fā)展的信心。因而對于未來成都住宅市場的發(fā)展趨勢，我們?nèi)猿謽酚^看好態(tài)度。成都房地產(chǎn)市場分析金融城房地產(chǎn)分析分析結(jié)論2016成都房地產(chǎn)市場分析目錄成都房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)相關(guān)政策房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟房地產(chǎn)相關(guān)社會房地產(chǎn)相關(guān)技術(shù)相關(guān)政策環(huán)境Part1成都市上半年政策2016年上半年政策環(huán)境較為寬松,通過降首付、降契稅減營業(yè)稅、上調(diào)公積金存款利率、放寬公積金貸款政策等措施助力去庫存。成都市下半年政策2016年第三季度商品住宅市場活躍,自住型改善住房成交比重持續(xù)上漲,更有投資客入市炒房,為避免投機,防止泡沫化,政策上有所收緊。政策環(huán)境小結(jié)相關(guān)經(jīng)濟環(huán)境Part2國際經(jīng)濟分析新興市場經(jīng)濟體表現(xiàn)亮眼我國GDP走勢我國GDP走勢持續(xù)走低，經(jīng)濟下行壓力大！我國居民消費價格指數(shù)（CPI）我國CPI走勢逐漸溫和，國民消費壓力減緩！11月份，居民消費價格同比上漲2.3%，漲幅比上月上升0.2個百分點。1-11月份，居民消費價格同比上漲2.0%。分類別看，11月份，食品煙酒價格同比上漲3.2%，衣著上漲1.4%，居住上漲2.0%，生活用品及服務上漲0.3%，交通和通信價格持平，教育文化和娛樂上漲2.2%，醫(yī)療保健上漲4.4%，其他用品和服務上漲4.2%。在食品煙酒價格中，糧食價格上漲0.7%，豬肉價格上漲5.6%，鮮菜價格上漲15.8%。從環(huán)比看，11月份居民消費價格比上月上漲0.1%。我國居民消費價格漲勢溫和我國房地產(chǎn)開發(fā)投資我國房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回落，商品房待售面積繼續(xù)減少2016年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比增長6.5%，增速比1-10月份回落0.1個百分點，比上年同期加快5.2個百分點，其中住宅投資增長6.0%。房屋新開工面積151303萬平方米，同比增長7.6%，其中住宅新開工面積增長7.9%。全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，其中住宅銷售面積增長24.5%。全國商品房銷售額102503億元，同比增長37.5%，其中住宅銷售額增長39.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%。11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，連續(xù)9個月減少。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金129484億元，同比增長15.0%。成都各行政區(qū)土地供銷及價格天府新區(qū)迎來土地市場高峰，成交面積最多；主城區(qū)價格最高，其中青羊區(qū)最高，達到9500元/㎡，高新區(qū)以低價成交一宗商業(yè)性質(zhì)用地，以1125元/㎡樓面地價墊底主城區(qū)。2016年住宅供銷月度走勢成都市經(jīng)濟發(fā)展形式2016年1—11月全市經(jīng)濟運行總體情況1、金融業(yè)基本穩(wěn)定。11月末，全轄區(qū)金融機構(gòu)人民幣存、貸款余額分別為3.2、2.5萬億元。1—11月，實現(xiàn)保費收入813.6億元，增長52.9%，較1—10月下降3.7個百分點。2、房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長。1—11月，全市商品房銷售面積3559.3萬平米，增長26.4%。房地產(chǎn)銷售額2672.9億元，增長40.5%。價格快速上漲勢頭得到遏制，11月當月新建商品住宅銷售價格同比上漲5.9%，增速較10月下降0.4個百分點。二手房交易價格略有回落，11月交易價格同比上漲5.2%，較10月下降0.2個百分點。5、其它營利性服務業(yè)增速回升。其他營利性服務業(yè)（包括互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務，軟件和信息技術(shù)服務業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，居民服務、修理和其他服務業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)）規(guī)模以上企業(yè)營業(yè)收入增長23.3%（1—10月數(shù)據(jù)），增速較上月末提高7.7個百分點。6.民生保障支出增長趨穩(wěn)。一般公共預算支出中的八項民生支出（包括一般公共服務支出、公共安全支出、教育支出、科學技術(shù)支出、社會保障和就業(yè)支出、醫(yī)療衛(wèi)生與計劃生育支出、節(jié)能環(huán)保支出及城鄉(xiāng)社區(qū)支出）合計完成996.71億元，增長10.8%，增速較1—10月提高0.4個百分點。成都市GDP增長趨于平穩(wěn)2016年成都市CPI漲跌幅成都市人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)成都居民消費和購買力下滑經(jīng)濟環(huán)境小結(jié)相關(guān)文化環(huán)境Part3成都市場文化位于中部地區(qū)，中西部地區(qū)的交通樞紐城市，面向廣大的東部市場和西部市場。四川省是我國西部地區(qū)各方面環(huán)境條件相對較好的地區(qū)，而成都又是四川的政治、經(jīng)濟、文化中心，成都市的發(fā)展條件得天獨厚；自古以來，巴蜀乃兵家必爭之地。成都市在歷史上也創(chuàng)造了很多輝煌，具有悠久的歷史底蘊，對如今越來越重視企業(yè)文化的現(xiàn)狀下，這些悠久的歷史底蘊有利于促進企業(yè)文化的發(fā)展；成都市周邊有眉山市、資陽市、樂山市、德陽市等眾多的市縣，為成都市經(jīng)濟的發(fā)展提供相對豐富的礦產(chǎn)資源、土地資源、勞動力等，再為成都市經(jīng)濟發(fā)展的同時也促進了周邊市縣的經(jīng)濟發(fā)展，有利于實現(xiàn)整合各種資源，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，加快城鄉(xiāng)一體化進程，構(gòu)建社會主義和諧社會。成都休閑文化川?。核拇ǖ拇硇詰蚯鷦》N。流布于四川和貴州、云南、湖北、臺灣等省。分上壩、資陽河、川北河、下川東四條“河道”(地域流派)。成都是上壩派的中心。川劇歷史悠久，清代雍正、乾降年間“花部”戲曲勃興，繼有柳子腔、皮黃腔入川，逐漸與四川語音、地方民俗、本土民間小調(diào)和秧歌相融合，衍化為川劇的昆腔、高腔、胡琴、彈戲及燈戲，形成了風格統(tǒng)一的四川地方劇種。民國初，三慶會劇社匯集五腔劇目于一班，正式形成五腔共和的演出形式。川劇擁有上千劇目，尤以喜劇著稱。傳統(tǒng)表演程式自成體系，常為其他戲曲劇種借鑒吸收。還有變臉、藏刀、踢慧眼等多種特技表演。1949年后，川劇藝術(shù)進一步發(fā)展，多次組團到全國各地及歐、亞數(shù)國演出，受到觀眾贊賞，被譽為“天府之花”。著名演員競?cè)A、楊淑英、笑非、曉艇、藍光臨、劉蕓、陳巧茹等，著名鼓師王官福等，均在觀眾中享有盛譽。成都休閑文化成都蓋碗茶：四川人飲茶的歷史，有文獻可查的已有2000多年。成都茶館大都分布在成都市區(qū)、效區(qū)的大街小巷、公園名勝，是人們休息娛樂的場所。成都人喝茶講究舒適、有味。茶館的座位是靠背竹椅，平穩(wěn)、貼身，或靠或坐不覺累，閉目養(yǎng)神不怕摔。茶具用的是“三件頭”，即瓷碗、瓷蓋和金屬托盤(又稱茶船子)，以江西景德鎮(zhèn)的瓷器為上品。沖開水用的長嘴壺，沖茶亦講技術(shù)，高明者從頭至尾點滴不漏，賞心悅目。茶館供應糕點糖果，還開展各種文娛活動，如下棋、說唱、相聲等。就其特色來說，可分老茶館、新茶廳、文化茶園、棋園茶座。茶品種極多，花茶、龍井、毛尖、沱茶，應各人不同喜好。成都休閑文化木偶戲：成都木偶形成于唐代，此后遍及城鄉(xiāng)。當時的木偶叫精木偶，長約0.3米，短小精干，操作方便。四川評書：又稱評話，清初盛行四川，以說為主，輔以動作，以四川方言講述見稱。說書人借助一張桌子，一塊醒木，一把扇子，一條手巾，一人表演，不拘時間，不擇地盤，書文可長可短，書資憑聽書人隨意給付。成都燈會：成都一年一度的燈會在青羊?qū)m舉辦。這一中國古老的民間習俗在成都得到很好的展現(xiàn)。木芙蓉：成都又名蓉城，源于五代時后蜀主孟昶愛植芙蓉花?，F(xiàn)在成都人對蓉花仍懷有深厚的感情，公園、商店、街道的名稱多冠以“芙蓉”的稱謂。竹絲瓷胎：又稱“竹絲扣瓷”，是從優(yōu)秀的民間工藝中發(fā)展形成的，屬于竹類編制中的一種工精藝高的特種編制工藝。八陣圖：八陣圖傳說是由三國時諸葛亮創(chuàng)設的一種陣法。相傳諸葛亮御敵時以亂石堆成石陣，按遁甲分成生、傷、休、杜、景、死、驚、開八門，變化萬端，可擋十萬精兵。蜀繡：同江蘇的蘇繡、湖南的湘繡、廣東的粵繡并列為中國四大名繡。它以嚴謹細膩的針法，淡雅清秀的色彩，優(yōu)美流暢的線條，中國水墨畫的格調(diào)，形成了自己獨特的風格，受到國內(nèi)外的贊譽。以及其他等等。成都人口分布“成都，一座來了就不想走的城市?！背啥嫉某鞘绪攘υ俅瓮ㄟ^人口普查得到印證。金牛區(qū)人口最多，超過120萬人在此安家落戶。蒲江區(qū)人口最少，僅有24萬人。武侯區(qū)人口密度最大，每平方公里集聚了1.44萬人。受到良好的工作生活環(huán)境吸引，成都人口在近10年間猛增近300萬，人口流動的趨勢更加明顯，這也是城市化的必然趨勢。成都市旅游消費概況況2016年全國15個副省級城市旅游指標排名文化環(huán)境小結(jié)眾所周知，“少不入川老不出蜀”，“成都，一座來了就不想走的城市”。成都人民的休閑娛樂方式非常之多，最常見的休閑方式就是麻將。成都人喜歡用打麻將來娛樂，麻將對于當?shù)厝司拖袷浅燥埡人粯映蔀樯畹囊徊糠?。雖然是較為發(fā)達的城市，但這里卻沒有其他城市那種緊張的節(jié)奏，讓每個人的心情都較為放松。同時，這里非常完善的公益設施也是一個非常積極的因素。到處都是街心花園，讓人們隨時呼吸新鮮的空氣。更不用說那些美麗的公園了。Part4相關(guān)技術(shù)環(huán)境科技進步的動力成都市城市發(fā)展方向成都高新南部園區(qū)規(guī)劃面積86.5平方公里功能定位：重點發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，突出發(fā)展以金融業(yè)、商務服務業(yè)為代表的生產(chǎn)性服務業(yè)，建設宜業(yè)宜居的國際化現(xiàn)代化新城區(qū)。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)核心區(qū)留學人員創(chuàng)業(yè)園新南天地商圈金融業(yè)聚集區(qū)高新孵化園商業(yè)商務核心區(qū)國際創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)成都行政中心國際會展中心高端軟件及信心服務區(qū)先進環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)信息網(wǎng)絡產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)成都新川創(chuàng)新科技園新川創(chuàng)新科技園項目由中新雙方合資在成都高新區(qū)組建“中新（成都）創(chuàng)新科技園開發(fā)”進行整體規(guī)劃、開發(fā)。將依托成都高新區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和開發(fā)條件，整合提升現(xiàn)有資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，吸納聚集跨國公司、創(chuàng)新研發(fā)機構(gòu)、科技企業(yè)孵化器和加速器，建成中國西部高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的集聚區(qū)，成為中新合作的標志性園區(qū)，成為天府新區(qū)建設的示范區(qū)。成都新川創(chuàng)新科技園新川創(chuàng)新科技園規(guī)模10.33平方公里，由7個相對獨立的組團構(gòu)成，是一個創(chuàng)新持續(xù)、智慧增長、開放人文的科技新城。技術(shù)環(huán)境小結(jié)近年來,成都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,規(guī)模不斷擴大,效益持續(xù)提高。2012年,成都高新區(qū)完成產(chǎn)業(yè)增加值878.9億元,增長23.2%;規(guī)模以上工業(yè)增加值520.2億元,增長32.1%；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2230億元,成為全省第一個過2000億元的工業(yè)園區(qū);固定資產(chǎn)投資568.5億元,增長16.1%;財政總收入251.16億元,增長15.9%;地方公共財政預算收入84.71億元，增長38%;到位外資16.15億美元,增長34.8%;區(qū)內(nèi)重新認定的高新技術(shù)企業(yè)達到515家,占成都市的52%;聚集世界500強企業(yè)及國際知名企業(yè)120余家。電子信息、生物醫(yī)藥和精密機械制造是成都高新區(qū)的三大主導產(chǎn)業(yè),三大主導產(chǎn)業(yè)集約集群發(fā)展態(tài)勢明顯,在全部工業(yè)增加值中的比重提升到84.1%。金融城區(qū)區(qū)域介紹樓盤介紹樓盤比較金融城房地產(chǎn)分析Part1金融城區(qū)成都金融城領(lǐng)跑中國西部經(jīng)濟

成都是國務院規(guī)劃確定的西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，國家級綜合保稅區(qū)。

金融業(yè)是成都的支柱行業(yè)，成都是中西部地區(qū)金融機構(gòu)種類最齊全、數(shù)量最多的城市之一。

2011年，國務院通過審議，五年內(nèi)將成渝經(jīng)濟區(qū)建設成為西部經(jīng)濟中心。

中國西部大開發(fā)十年后再啟航，為西部快速發(fā)展助力。西部航空樞紐內(nèi)陸國際門戶

成都每年飛機起降達30.5萬架次以上，旅客輸送量達到3800萬人以上，是中國西部最大的航空樞紐，中國西部物流中心?！鞍丝v八橫”保障信息通訊暢通無阻

成都是中國八大通訊樞紐之一，國家“八縱八橫”光纖干線網(wǎng)節(jié)點；干線傳輸總帶寬超過8000G，城域網(wǎng)出省帶寬達450G，形成200G國際通達能力。人才資源豐富

成都是內(nèi)陸地區(qū)高等院校、科研院所最集中的城市之一，尤其是以西南財大為代表的金融人才培養(yǎng)基地和以電子科大為代表的IT人才培養(yǎng)基地，可為成都金融業(yè)發(fā)展提供充足的金融、電子商務、軟件研發(fā)等必需人才。成都金融城成都金融城規(guī)劃一期規(guī)劃：作為核心發(fā)展的一期項目“天府國際金融中心”已投入使用0.29平方公里，總建筑面積超過50萬平方米，現(xiàn)已入駐各類金融監(jiān)管機構(gòu)及大型金融機構(gòu)區(qū)域總部和要素交易市場。目前天府國際金融中心已入駐了四川銀監(jiān)局、四川保監(jiān)局等金融監(jiān)管機構(gòu)，以及中國人壽、安邦保險、民生銀行、錦泰保險等大型金融機構(gòu)總部，成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，成都市土地拍賣中心、北京產(chǎn)權(quán)交易所西南中心和中林所西南林權(quán)交易中心等要素交易市場，初步形成了金融產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的良好格局。二期規(guī)劃：二期占地面積1.03平方公里，總建筑面積超過350萬平方米，主要入駐國內(nèi)知名機構(gòu)區(qū)域性總部及業(yè)態(tài)豐富的城市綜合體項目。二期入駐的有中國進出口銀行、中信銀行、成都銀行、成都農(nóng)商行總部；除金融機構(gòu)外，一些大型企業(yè)和機構(gòu)，如華電集團、中國建筑西南設計院、中國聯(lián)通、新華社、國家電網(wǎng)等已經(jīng)入駐；二期還在建設十多家業(yè)態(tài)豐富的城市綜合體項目。目前，金融機構(gòu)入駐成都金融城的意愿比較強烈，我們的困難在于近期無法有效提供寫字樓滿足這些機構(gòu)的需要，我們預計到2012年下半年寫字樓緊張的局面可以得到一定的緩解。三期規(guī)劃：三期占地面積3.76平方公里，除主要集聚地區(qū)性金融總部機構(gòu)外，還將集中開發(fā)包括辦公、酒店、商業(yè)、住宅等各類綜合配套項目。成都金融城規(guī)劃區(qū)域介紹Part2金融城區(qū)域介紹金融城區(qū)域介紹成都金融城，位于成都市科技商務中軸天府大道兩側(cè)，北起繁雄大道--石勝路，南至孵化園北干道--外環(huán)路500米綠帶邊線，西連益州大道，東臨成仁路，橫跨錦江，同處成都市高新區(qū)錦江區(qū)兩個行政區(qū)劃。金融城區(qū)域介紹在售樓盤介紹Part3金融城在售樓盤介紹在售售罄①②③④⑤⑥金融城在售樓盤介紹①創(chuàng)新時代廣場：高新區(qū)益州大道北段555號

②中國華商金融中心：高新區(qū)金融城交子大道（天府國際金融中心旁）

③成都銀泰中心華悅府：高新區(qū)天府大道北段1199號（國際金融中心對面）④泰達時代中心：高新區(qū)天府大道北段1288號（天府大道與錦城大道交匯口）⑤招商大魔方：高新區(qū)錦城大道與天府大道交匯處科華南路1366號

⑥復地金融島：高新區(qū)錦城大道與科華南路交匯處(銀泰泰悅灣正對面)Part4樓盤比較復地金融島—樓盤介紹地址：高新區(qū)錦城大道與科華南路交匯處(銀泰泰悅灣正對面)占地面積：950000平方米建筑面積：120000平方米產(chǎn)權(quán)年限：70年綠

化

率：30%容

積

率：2.15總

戶

數(shù)：809樓棟總數(shù)：9樓座展示：總戶數(shù)1403戶，當期戶數(shù)809戶物業(yè)公司：上海高地物業(yè)管理成都分公司物

業(yè)

費：3.6元/平米.月物業(yè)說明：住宅物業(yè)費：3.6元/平方米*月車

位：5885個公

園：名都公園建材設備：結(jié)構(gòu)：框架剪力墻

周邊配套：商場：環(huán)球中心、奧克斯廣場、九方購物中心、凱德天府、凱丹、蘇寧廣場、歐尚、宜家

教育：金蘋果幼兒園、宋慶齡幼兒園、泡桐樹小學、錦輝小學、蒙彼利埃小學、玉林中學、成都七中、石室天府中學

醫(yī)院：第一人民醫(yī)院、德國巴伐利亞醫(yī)院、華西婦女兒童醫(yī)院等

體育健身環(huán)島約2公里跑道、項目的運動健康會所、環(huán)球的冰上運動中心、奧克斯商都健身

郵局：石羊場郵政所、天府軟件園郵政所

其他：亞洲演藝中心、會展中心、環(huán)球中心、成都規(guī)劃館、當代美術(shù)館、中信銀行、建設銀行、洲際酒店、費爾蒙酒店等內(nèi)部配套：環(huán)島約2公里跑道、幼兒園、獨立商業(yè)街+商業(yè)MALL、室外游泳池、運動健康會所復地金融島—樓盤介紹復地金融島—戶型介紹戶型面積均價熱銷戶型三室兩廳兩衛(wèi)112㎡17000四室兩廳兩衛(wèi)149㎡18000四室三廳兩衛(wèi)178㎡18000五室三廳三衛(wèi)200㎡22000推盤計劃2015年11月一期銷售效果火爆，二期預售房2015年5月開始預銷交房時間一期2017年8月已交房，二期預計2018年6月入住優(yōu)惠方式全款惠3％，按揭惠2％，分期惠1％。4室3廳2衛(wèi)（178平米）居室：4室3廳2衛(wèi)層高：3.00米戶型朝向：西南、東北總套數(shù)：64套建筑面積：178平米復地金融島—戶型賞析地址：高新區(qū)錦城大道與天府大道交匯處科華南路1366號

占地面積：126602平方米建筑面積：763613.6平方米產(chǎn)權(quán)年限：70年綠

化

率：15%容

積

率：6.0總

戶

數(shù)：900余樓棟總數(shù)：9樓座展示：當前戶數(shù)：254物業(yè)公司：招商局物業(yè)管理物

業(yè)

費：3.88元/平米.月物業(yè)說明：住宅物業(yè)費：3.6元/平方米*月車

位：1518個公

園：名都公園建材設備：結(jié)構(gòu)：框架剪力墻

招商大魔方（璽悅）—樓盤介紹周邊配套：教育：金蘋果幼兒園、宋慶齡幼兒園、泡桐樹小學、錦輝小學、蒙彼利埃小學、玉林中學、成都七中、石室天府中學醫(yī)院：第一人民醫(yī)院、德國巴伐利亞醫(yī)院、華西婦女兒童醫(yī)院等文化：亞洲演藝中心、會展中心、成都規(guī)劃館、當代美術(shù)館購物：自帶商業(yè)綜合體、環(huán)球中心、奧克斯廣場、銀泰中心、九方購物中心、美美力誠金融：中信銀行、進出口銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行等周圍公園：一江：錦江兩湖：錦城湖、天鵝湖四公園：錦城公園、高爾夫主題公園、新益州公園、濱河公園內(nèi)部配套：項目配備酒店、寫字樓、大型購物中心、商業(yè)街、寫字樓、公寓招商大魔方（璽悅）—樓盤介紹戶型面積均價熱銷戶型三室兩廳兩衛(wèi)152㎡17000三室兩廳三衛(wèi)181㎡17000五室兩廳四衛(wèi)251㎡25000五室兩廳四衛(wèi)307㎡25000推盤計劃2016年9月6號樓開盤預售交房時間于2017年12月入住優(yōu)惠方式全款惠5％，按揭惠3％。招商大魔方（璽悅）—戶型介紹3室2廳2衛(wèi)（152