年成都知名地產(chǎn)某住宅小區(qū)項(xiàng)目開盤剖析報(bào)告

**【**家園】項(xiàng)目發(fā)售剖析報(bào)告**〖**家園〗作為**在成都開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，于2004年6月19日順利開盤。我們有必要對〖**家園〗開盤做出分析與借鑒。以揚(yáng)長避短，吸取經(jīng)驗(yàn)為我所用。〖**家園〗項(xiàng)目資料分析1.1土地定位分析1.1.1地塊位置及周邊情況〖**家園〗位于一環(huán)路與泰安街的交匯口，在一環(huán)路以外，緊鄰一環(huán)路府青立交橋。項(xiàng)目交通條件良好，進(jìn)出城區(qū)均很方便；周圍分布有紅旗超市、菜市、工商銀行、圣燈鄉(xiāng)小學(xué)，生活配套設(shè)施比較齊全，適合安家居住。項(xiàng)目所在地塊為原**公司用地，周圍遍布**公司的職工宿舍樓，包括**家園后面在售的**嘉苑（小高層電梯公寓，建筑面積21912平米，開發(fā)商為成都**房屋開發(fā)公司）部分樓面也是**公司員工宿舍?？傮w來說，該地塊成熟度較高，依托周邊區(qū)域，適合開發(fā)中、低擋項(xiàng)目，但要開發(fā)高檔物業(yè)，則需要出色的產(chǎn)品和強(qiáng)大的開發(fā)商品牌的支持。1.1.2地塊吸納背景該地塊是**在2003年1月16日成都市國土局舉行的國土拍賣會(huì)上竟得，地塊參數(shù)及成交情況見下表：惜地塊位置畝總用地面積辨凈用地面積反代征地面積紡?fù)恋赜猛境?而*對區(qū)瞇府賄*屆*潔二來段胸2晃號(hào)雖67.49最2碎畝休57.67衡4造畝嘩（胡A悟：保53.9具3姻畝古，漢B剪：止3.7送4值畝）窩9.81仆8夠畝巷A摧：居住用地采B填：商業(yè)用地牢容積率準(zhǔn)起拍價(jià)蓮（萬獎(jiǎng)元怪/出畝）示落槌價(jià)擋（萬家元淹/錦畝）光增幅比例奶標(biāo)的金額屬（萬元）趟A宿：不大壓于疲2.2滅B洪：不大形于阿2.5毀150互176搭17.33%志10152.肉62該地塊若以居住用地53.93畝、容積率2.2，商業(yè)用地3.74畝、容積率2.5計(jì)算，則地上總建筑面積為85337.9㎡。根據(jù)**公開發(fā)布的資料看來，**家園項(xiàng)目的容積率（住宅用地2.5，商業(yè)用地2.2）指標(biāo)和地塊的規(guī)劃條件相一致，即**家園項(xiàng)目的樓面地價(jià)為1189.7元/㎡。根據(jù)**公布資料計(jì)算其成本利率表如下：服內(nèi)容瓜盈虧平衡點(diǎn)醋正常售價(jià)踢樂觀售價(jià)奔單位數(shù)據(jù)翁總額蒼單位數(shù)據(jù)掠總額施單位數(shù)據(jù)敘總額筐(興元什/華平庭米出)棗(餃萬訂元梢)團(tuán)(摩元失/墻平付米癥)驚(折萬摸元瓶)殖(預(yù)元國/嶺平燭米且)哀(外萬眼元紫)伐可售面積銷售籌收入（萬元）糾4,050爹34,830站4,902姑42,160貞5,463全46,980賣住宅膨（元許/身平米）吼3,300程25,410根4,000即30,800關(guān)4,500概34,650翼商鋪依（元繳/階平米）戰(zhàn)7,000援6,300限8,000厘7,200竹8,500鍋7,650販車位收入臂（萬元鄉(xiāng)/閘個(gè)）蝴6.00魔3,120柏8.00蝦4,160融9.00閑4,680按總成本利潤率恢0.5%與14.2%蝦21.1%1.2項(xiàng)目定位1.2.1整體定位〖**家園〗項(xiàng)目建筑面積約10.9萬平米，其中住宅部分約為7.7萬平米，商業(yè)部分約為0.9萬平米（其中主題商業(yè)樓0.6萬平米，住宅底商0.3萬平米），地下室面積約為2.3萬平米。（本部分的面積主要根據(jù)**家園樓書和價(jià)單估計(jì)）該項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)體量小，以住宅性物業(yè)為主?！?*家園〗位于城北一環(huán)路附近，交通條件較好；周圍有超市、菜市、銀行、小學(xué)等配套設(shè)施；但自然、人文景觀資源匱乏，且地塊面積偏?。豢傮w說來打造高檔住宅項(xiàng)目的地塊質(zhì)素并不具備。然而從該項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)格定位（住宅均價(jià)超過4000元/平米）是屬于高檔住宅。因此，該項(xiàng)目只有在建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新方面下工夫。從開盤的情況看來，**家園項(xiàng)目有以下亮點(diǎn)：設(shè)計(jì)亮點(diǎn)**在〖**家園〗項(xiàng)目中首次采用層層退臺(tái)式設(shè)計(jì)，獨(dú)創(chuàng)性的把**的專利產(chǎn)品“情景花園洋房”引入到該項(xiàng)目中，從親地性最強(qiáng)的聯(lián)排別墅、院落洋房、外觀形態(tài)最豐富的通臺(tái)式洋房、空中情景花園洋房到頂躍式觀景洋房，共同組成了互動(dòng)而相對獨(dú)立的產(chǎn)品系統(tǒng)，從而使得整個(gè)建筑物的立面富于變化，在解決了電梯公寓親地性不足的缺點(diǎn)的同時(shí)也提高了在市中心的居住品質(zhì)。樓層設(shè)計(jì)思路為：以中庭花園為核心，四周布置聯(lián)排別墅，別墅后接電梯公寓；電梯公寓1～4F做成花園洋房，頂層設(shè)躍層式花園洋房，整棟樓布置一梯兩戶。外立面風(fēng)格狗該項(xiàng)目的建筑獻(xiàn)物外立面裝飾句主要采用灰、抽棕色的玻璃、紹金屬、石材等狂材料，具有很箭強(qiáng)的現(xiàn)代、時(shí)孩尚感。社區(qū)設(shè)施朋項(xiàng)目占地面積麻僅拾6閘7辯畝左右，在較喚為狹小的空間球內(nèi)卻包含了花超園庭院、泳池襪庭院、泳泉廣執(zhí)場、高級會(huì)所挺，硬件設(shè)施一愧應(yīng)俱全，可謂趙麻雀雖小五臟視俱全。相對于縱成都市大多數(shù)丹電梯公寓都缺味乏社區(qū)環(huán)境，縱〖偵*追*連家園〗對比之煙下充分體現(xiàn)有最與無的價(jià)值差竭異，并用完善訓(xùn)來支撐檔次概喉念，其設(shè)施是統(tǒng)否能充分利用側(cè)尚在其次。道通過客〖旱*貴*包城市花園〗的震開發(fā)餓，厲*肌*喬地產(chǎn)在成都的窮知名度已積累開到相當(dāng)程度心，沈*午*殼品牌無疑能紫對廈*駕*棵家園的發(fā)售均壓價(jià)做進(jìn)一步拉屬升。禽綜上所述，稿〖梳*艦*導(dǎo)家園〗的項(xiàng)目蹄能支撐其高檔遣次電梯公寓的桌產(chǎn)品定位。廟1.你2勸.看2蛇價(jià)格定位韻根據(jù)開盤當(dāng)日杠發(fā)放的價(jià)單統(tǒng)洞計(jì)，首批推出軟的各類型物業(yè)殃價(jià)格為：退臺(tái)業(yè)式洋首房全430破0標(biāo)元嫌/洋㎡，空中情景義洋屬房選380潛0尿元不/薯㎡，頂層躍式錢觀景洋桌房勉400道0建元葵/先㎡，城市雙拼金別失墅但600捕0錦元礎(chǔ)/佳㎡。抓商務(wù)公寓、主濁題商業(yè)樓、住術(shù)宅底商及電梯仇公寓部分單元堂當(dāng)日尚未推出聯(lián)。劃目前城北一環(huán)辟路附近的電梯紡公寓均價(jià)巷為您300杰0掉～述320惕0堤元踩/膜平米，群而舒*筍*曉家園電梯公寓愈（主要是空中駛情景洋房、退掘臺(tái)式洋房）均陳價(jià)給在仔380膨0降～掏430游0命元衫/起平米，比相同聞區(qū)域的同類型沿物業(yè)晶高翼2仗0犬～控35劣%棟，其價(jià)差主要牌來自于物業(yè)品桑質(zhì)、產(chǎn)品創(chuàng)新華及開發(fā)商品牌朱優(yōu)勢。蜜1.劇2四、目標(biāo)客戶定掛位捎該項(xiàng)目位于一手環(huán)路與泰安街妹的交匯口，在邪一環(huán)路以外，演緊鄰一環(huán)路府罪青立交橋。附牲近除八里居住子區(qū)以外，沒有赤成規(guī)模的大型鞏居住小區(qū)。而震當(dāng)?shù)貒鵂I單位左、事業(yè)單位的邊職工大多仍住更在單位宿舍，圣居住品質(zhì)不高斤，但因?yàn)楣ぷ骶乖蛴窒Ｍ投沤幼?。所摟以資*寒*雙家園目標(biāo)客戶燈緊緊鎖定當(dāng)?shù)嘏∶?。同時(shí)術(shù)對他們來說，語〖撈*貧*燥家園〗的定位墓、產(chǎn)品、品牌逐均具有區(qū)域唯場一性。據(jù)開盤嬌當(dāng)日對認(rèn)購客瓶戶的觀察，大易多碗在享3胃5賓歲以上，多數(shù)勺為一次置業(yè)。艦1.批3紋、戶型分析壟〖腎*棒*檢家園〗此次推摘出的戶型大致貼分為五種：兩吸房姑（總9選9吊）、三房辜（膏130~13賄7勒）、新四房餐（競140~16覽0旨）、六房咬（洪22執(zhí)6慣）齒、斷TOWNHO參US辰E遲（湖165~29藝0帳），其中瘦以渡H堤型退臺(tái)式戶型鋸為主。作為一杯梯兩戶的電梯輪，其戶型設(shè)計(jì)魯有以下幾個(gè)特深點(diǎn)值得借鑒：許戶型布局靈活鑒，最大限度提馬高內(nèi)部使用舒辰適度。剖打破傳統(tǒng)戶型講概論，引導(dǎo)全米新居家理念。凍H草型退臺(tái)式戶型餡應(yīng)該說是此棒次挪*泛*卡推出的創(chuàng)新戶放型的又一力作勉。訪面積控制適中趙，強(qiáng)調(diào)主要功依能面積的控制閉。穴推行人性化設(shè)年計(jì)，戶外空間譽(yù)發(fā)揮得淋漓盡仰致。4價(jià)格分析巧〖團(tuán)*蓋*速家園〗第一批減均價(jià)驗(yàn)約詞400罰0柴元繼/規(guī)平米。平層戶詳型起捎價(jià)素330娃0攏元，最鑼高悄490堪0碗元，總價(jià)控制枝在羊3伐8枕萬押至餡6違5票萬左右救；梁TOWNHO僅US蒸E瞇起洗價(jià)匆510乏0晨元，最殖高帶700眠0先元，總價(jià)圍在燈9揪5薪萬浸至善15慧0丘萬之間。從價(jià)歇單分析，其產(chǎn)阻品定價(jià)有以下派顯著特點(diǎn)：怎受各種因素影圍響，價(jià)差較大甚，利于均衡銷季售。乘把握控制總價(jià)逢的原則，不超松過犯7鹿0忽萬的總價(jià)，為冰認(rèn)購客戶所接怠受。判結(jié)合成本利潤躺看來，灑〖重*肢*纏家園〗項(xiàng)目的賞利潤灣在沃15%~20截%虧之間。1.5評述：慢單從產(chǎn)品打造謙方面講久，都*頓*扒無疑是這方面掠的行家里手，史同時(shí)因其項(xiàng)目顯所在地決定其焰目標(biāo)客戶定位份單一、純粹。畢所勢以會(huì)*疤*視對市場的把握膛、對產(chǎn)品的定母位顯得大膽而亡游刃有余。就晃目前情況看來減，上述優(yōu)勢已灌決定了澆〖鬧*壞*豈家園〗的成功圖只是時(shí)間問題冠。營銷推廣消2.賢1描平面資料宣傳冊河尺寸、頁數(shù)揚(yáng)：雀16向P泊（含封面、封染底）鞭發(fā)放人群：所熟有到訪客戶航內(nèi)容：圍繞項(xiàng)青目雹slogan播“籌活性建緊筑比”賊，對項(xiàng)目的產(chǎn)鳥品亮點(diǎn)逐一介買紹直配圖：項(xiàng)目鳥呀瞰圖和局部效桃果圖拜目的：介紹項(xiàng)輔目概況兔“疾活性規(guī)盈劃君”蓬：小區(qū)圍合方好式怠“檔活性建呢筑男”烏：引入花園洋隊(duì)房與退臺(tái)式洋職房的設(shè)計(jì)理念翁“崇活性空豎間涂”蟻：陽臺(tái)及寬側(cè)廳翁“肌活性街色區(qū)酷”仇：完成社區(qū)配儲(chǔ)套功能的商業(yè)財(cái)街區(qū)讓“印活性園環(huán)林炮”貞：園林景觀童“謝活性動(dòng)膛線酸”灣：歸家路線的押設(shè)計(jì)評述：盤就成本考慮而圣制作的宣傳冊右，顯得內(nèi)容較份為空泛、死板本，缺乏普通客祥戶能夠理解的桐內(nèi)容，貸而筍*昏*改廣泛發(fā)布的《麗萬客會(huì)》本次棚開盤沒有出現(xiàn)姨也令人奇怪。長相信該宣傳冊獎(jiǎng)內(nèi)容與《萬客晌會(huì)》結(jié)合，能坡取到更好的效瑞果。項(xiàng)目樓書疏發(fā)放人群：已善交誠意金的客馳戶淡配圖：大量的伏概念圖片、項(xiàng)串目鳥瞰圖和局久部效果圖疲目的：用于項(xiàng)慚目的整個(gè)推廣仇期，展示項(xiàng)目畢的品牌形象及踩賣點(diǎn)雹內(nèi)容：圍繞項(xiàng)穩(wěn)目林slogan遼“鹽活性建緩筑功”抄，對項(xiàng)目的產(chǎn)鏡品亮點(diǎn)逐一介沉紹吳序論：賭以繩*休*見的土地價(jià)值觀駕和開發(fā)理念引館出切“類活性建否筑瀉”極的概念虜規(guī)規(guī)劃大·蠢活性：圍合式癥的規(guī)劃設(shè)計(jì)箏建尊筑羅·獄活性：分別奸以鋼“蒜活毛性把·坡洋片房謎”孝、濁“玉活攻性述·兇立溉面繁”籌、汁“首活弓性耳·斜空摟間珍”斃、槍“踐活棋性箭·原體抖驗(yàn)曉”乖、帝“坡活慣性娃·迅園羞林黨”證為標(biāo)題，詳細(xì)明介紹產(chǎn)品亮點(diǎn)評述：竿作為產(chǎn)品說明筑書來說，該手毛冊的設(shè)計(jì)無疑哨是成功的，同筋時(shí)，該樓書也池體現(xiàn)揀了沈*副*海廣告公司的設(shè)笑計(jì)風(fēng)格，與美〖汪*荷*怠城市花園〗的奴風(fēng)格相差甚遠(yuǎn)削。相斷信壽*侄*蘿也是為了體渾現(xiàn)肉*羊*這家園的高檔樓模盤的氣質(zhì)。但蠶整本樓書除紛了宮*可*庫開發(fā)理念外，杠沒有更多胸的語*捕*炎品牌尾及墊*開*喝物業(yè)介紹令人蠶遺憾。養(yǎng)2辱.1.3贏戶型手冊夠封套加戶型單掀張，對開盤當(dāng)禿天所有到訪客綢戶發(fā)放。顧評述：戶型手設(shè)冊設(shè)計(jì)簡潔實(shí)地用，戶型單張證背面印制的《撫住宅建筑裝修撥材料及配套設(shè)磁備說明》受到捉購房客戶的好宋評。絮2.1.湯4贈(zèng)平面資料效果辛評述：側(cè)本途次借*寧*體所推出平面作糠品有以下特征理識(shí)別性強(qiáng)：宣饑傳資料整體調(diào)爬性、內(nèi)容框架翻上是一致，識(shí)帳別性較強(qiáng)。肆主題明確，內(nèi)頌容清晰：直接洗介紹產(chǎn)品的賣殊點(diǎn)，而未糾纏揚(yáng)于對公司品牌伙及炎“挺活性建泛筑賄”梨概念的詮釋，沉對客戶心理把普握準(zhǔn)確，目的參明確，內(nèi)容清抄晰。特別是項(xiàng)凝目樓書序論中推從精神層面詮棍釋堂*仆*或的品牌價(jià)值，嚇簡潔、到位。屆發(fā)放方式合理崗：開盤時(shí)公開睛發(fā)放戶型手冊闖和宣傳冊，能連夠準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)盼目基本信息，摘且有利于控制盜宣傳資料的制組作費(fèi)用。而針鍵對已交誠意金達(dá)的客戶發(fā)放項(xiàng)纏目樓書，使意罰向客戶產(chǎn)生優(yōu)貓?jiān)礁泻妥鹳F感食，有助于鞏固顏購買意向。釣或呈許迫*乎*灌對自身的品牌茄知名度過于自褲信，本次平面聯(lián)推廣沒有過多即的涉及公司品餐牌，更沒有提濟(jì)到已成功開發(fā)側(cè)的啟〖鳳*匪*惑城市花園〗，雷同時(shí)也沒有相付關(guān)的《萬客會(huì)薯》資料推出，羊所以整體平面其感覺擯棄俗了祖*雪*女一貫堅(jiān)持的人婚性化，生活化績推廣手法，推陸廣較為倉促、截作品較為生硬瀉。2.23D剪2.2.1則3埋D頭表現(xiàn)長度：5分鐘抵2.2.鍛2緒評述：制作公妹司業(yè)內(nèi)口碑較威好，水平較高奪。但該項(xiàng)尼目帶3袋D貸制作效果一般愈，制作公司花興過多的篇幅表群現(xiàn)自身的技術(shù)共和項(xiàng)目外環(huán)境零，對項(xiàng)棗目境“瞞活性建恭筑瞧”關(guān)各個(gè)方面表現(xiàn)鍋得相當(dāng)倉促，聰不清晰，對于斥社區(qū)氛圍的渲雷染也過于簡單蘇，室內(nèi)未作表堆現(xiàn)，感染力不符夠。把2.2.百2陳供方評價(jià)汁制作公司肉：輪*街*秤動(dòng)畫圓簡介：公司成完立經(jīng)于滅199貢6亦年，主要業(yè)務(wù)槍：建筑設(shè)計(jì)與吹建筑視覺表現(xiàn)劫，建筑設(shè)計(jì)包涌括建筑規(guī)劃設(shè)錄計(jì)、立面設(shè)計(jì)愈、室內(nèi)設(shè)計(jì)、陽城市環(huán)境設(shè)計(jì)玩；建筑視覺表殖現(xiàn)包括：三維豬動(dòng)畫、多媒體降技術(shù)。主要服戲務(wù)對象：建筑關(guān)設(shè)計(jì)事務(wù)所和槍地產(chǎn)發(fā)展商。旺三維動(dòng)畫服務(wù)填過的項(xiàng)目：后鑼現(xiàn)代城、新哪城云·直國際、城市復(fù)政興喜·誘華城等2.3網(wǎng)站漏架構(gòu)：開發(fā)理踐念容—糟—術(shù)活性建據(jù)筑下—撈—元街園商第業(yè)鷹—斥—棗戶型展示半2.3.萬1捆評述：億網(wǎng)站總體調(diào)性踏與宣傳資料基遵本一致，項(xiàng)目厲形象統(tǒng)一，識(shí)爽別性強(qiáng)。引網(wǎng)站架構(gòu)清晰貧、簡潔，易于濃操作。靜整個(gè)網(wǎng)站做得圍非常精致，注單重細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)輸。鼠標(biāo)的點(diǎn)擊渠方式和菜單的撈彈開方式都做盈了細(xì)致的處理誘。插在等待菜單的芹彈開時(shí)，都會(huì)狹出現(xiàn)項(xiàng)諸目抬LOG說O謠，增加記憶點(diǎn)歪。春在鳥瞰圖上，陽項(xiàng)目的每一個(gè)鉛亮點(diǎn)，都可以短點(diǎn)開，彈出圖胸文介紹的子菜擠單。對項(xiàng)目的大信息表現(xiàn)得非炸常清楚，到位各。銷整個(gè)網(wǎng)頁引奇用慈3蔽D波片段較少，保幸證了網(wǎng)頁的速克度和易讀性。印通過瀏覽該網(wǎng)析站，即使是從謀未獲知該項(xiàng)目渠的任何信息的談人且不精通電儲(chǔ)腦的人，都會(huì)伶從該網(wǎng)站獲得露較為詳細(xì)、清皆楚的信息和項(xiàng)眾目的賣點(diǎn)，能精吸引客戶電話蛇和現(xiàn)場咨詢。項(xiàng)2.3.絹2藝供方評價(jià)：角*賴*發(fā)設(shè)計(jì)公司敏成立班于死199悲8嬸年，主要業(yè)務(wù)危范圍急企業(yè)形象策劃盼、品牌推廣、跪整合行銷傳媒匙、平面設(shè)計(jì)、杯珠寶首飾設(shè)計(jì)崇等領(lǐng)域。蔽200插0緒年開始涉足臥網(wǎng)站設(shè)計(jì)，動(dòng)豬畫設(shè)計(jì)，軟件倍界面與包裝，淋多媒體展示系侮統(tǒng)等班。服務(wù)過的客瓣戶渡美國康柏電腦卡、美國射頻微離器件公司（驅(qū)RFMD委）、意大利迪鞋曼特珠寶、中蓋國聯(lián)通、中國參外輪代理公司慢（洞COSCO咽）、瀘州老窖森、陽UNIKA疏等宇?？蛻舴e累3.1造勢期陰打出春了希“姥把城市中心的麗電梯公寓帶入陽花園洋房時(shí)插代霧”姐的設(shè)計(jì)定位。另將消費(fèi)者定位緞?dòng)趰洌赫J(rèn)“閑城市新慮貴煮”嬸—碧能接受較新的殊生活方式、突齊出個(gè)性，講究霉格調(diào)、有一定胳經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)疫的練30-4逃0喜歲人士。漏3.編2屋深度訪談會(huì)叢在噸〖沉*螞*憂家園〗正式接葉受預(yù)訂前常，腥*榜*虛做了深度訪談糾會(huì)?？梢哉f它最為添*濁*稼成功預(yù)訂和成畢功開盤打下了旱堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。嘉其方式為分批志邀請電話客戶攝參加深談會(huì)，豎就項(xiàng)目情況、衰設(shè)計(jì)理念、周帶邊情況等問題床與客戶進(jìn)行了肝雙向溝通。霉3.洗3軋客戶積累期乒200梁3腸年擔(dān)1店月宣1級6燥日輩*煙*博取嫂得紗*疤*蠶地塊后，就開玻始了電話積累擋。標(biāo)在否3靜月泛2粥6滴日春節(jié)鋼房交會(huì)期間紀(jì)，策*僵*拖強(qiáng)勢出擊，包咽下喜來登展位效快速積累客戶流，迅速將預(yù)訂若客戶提升炎到細(xì)50只0伙位。羽3.怠4患意向推介會(huì)牲在正式開盤前緩，萬*絕*盈還進(jìn)行了一次執(zhí)人員為數(shù)不多艷的意向推介會(huì)緊。在哀約儀50倍0攤位預(yù)訂客戶當(dāng)述中，邀請部分士意向極強(qiáng)的客槳戶虎(烈約順40~5占0題位金)脊進(jìn)行戶型及位遷置的推介和明生確。巡此舉無疑腿為籍*治*敏帶來了兩個(gè)直鋪接地好處。其財(cái)一：進(jìn)一步明循確客戶意向，辮為下一步銷售屈工作提供數(shù)據(jù)趟支持；其二：任再一次依為造*害*濁帶近來曲“勁人性號(hào)化唐”干的口碑效應(yīng)根。殊帆禍因?yàn)橥平闀?huì)對芬客戶來講目的斯是為了讓客戶掏在選房時(shí)縮短碰選擇時(shí)間和加辮強(qiáng)客戶搖號(hào)信乒心。雖然此次譯活動(dòng)并沒有讓色這些客戶提前肯定房，但卻讓杜不少客戶感受蠶到州*蜓*沃的體貼與關(guān)愛牧。也為口碑銷水售帶來了可能齒，截耽止基*軍*折開盤，預(yù)訂號(hào)傻達(dá)視120錄0對個(gè)。萄3.蛇5脹正式開盤刷6帝月感1罪9泰日技〖列*蛛*粒家園〗在眾多捆忠實(shí)客戶與預(yù)少訂客戶的期待裳中開盤亮相，浴當(dāng)日銷售突糕破汪20底0非套，取得驕人蹦的業(yè)績。在開甩盤后第二天即化漲厚價(jià)家1閱萬旋~1.吩5盾萬。梳3.斃6旋客戶積累評述手：屈〖疾*駛*魂花園〗客戶積刑累工作可謂細(xì)聚致而周全，充櫻分展示尸了噴*尸*旁細(xì)膩的推售手筍法，這方面值側(cè)得我們〖格林針威治〗項(xiàng)目借噴鑒和學(xué)習(xí)。醫(yī)而搖號(hào)認(rèn)購最執(zhí)忌諱的一人多暖訂侍，慢*咽*捎此次搖號(hào)仍然哥沒能有效避免殘，號(hào)稱坦的艘120秒0幻個(gè)預(yù)訂號(hào)，估猴計(jì)預(yù)訂人不足潛千人。政同時(shí)盯，在*呢*飛僅在開盤前了催解了客戶的認(rèn)雅購意向，而沒柔有主動(dòng)幫助客來戶敲定多個(gè)選障房目標(biāo)。這為及〖敗*誓*劣家園〗開盤當(dāng)嬌日認(rèn)購速度緩訴慢、部分客戶俘因第一選擇落阻空而放棄認(rèn)購孤埋下伏筆。曬開盤當(dāng)日賣場姨展示圍4.1鏡、大賣場展示、工程進(jìn)度刑在開盤時(shí)期院，輛***預(yù)*繩家園項(xiàng)目臨近欲一環(huán)路一側(cè)的根商業(yè)單體建筑鳳（咸1戶號(hào)樓）序及由2夸、肯3箏號(hào)樓商業(yè)群樓鉤部分建筑及外犁裝均已完工醬，蠅1閱、瞇2夸號(hào)樓之間的商黑業(yè)街環(huán)境祥及取3的號(hào)樓外廣場已狼全部呈現(xiàn)。、工程形象筍該項(xiàng)目疊南西兩面臨街害，南面為一環(huán)鍬路，西面為一夾條保20件m伍寬的城市次要嚼道路。在此西凡南角，是一棟紅解構(gòu)主義風(fēng)格放的商業(yè)單體建卡筑，該建筑采袖用了大面積的攏斜切與翻轉(zhuǎn)手低法，以顛覆的雞金屬板、顛覆嚴(yán)的石墻與顛覆必的入口為三大貴結(jié)構(gòu)主題，形卻成了錯(cuò)落別致弊的結(jié)構(gòu)和外觀雹，使其作孔為巷*疼*振路口一個(gè)標(biāo)志織性建筑給人以臣強(qiáng)烈的視覺沖銹擊力。術(shù)為營造出良好狂的商業(yè)氛圍融，剩議2到、忌3鴨號(hào)商業(yè)街的鋪印面均在櫥窗內(nèi)泊安裝了精品品拉牌的廣告噴繪漁畫面及相應(yīng)的杜燈箱廣告，給聰人以高檔、精鋪致的感覺；在鵲外墻上采用了壩將響廣告印在織物敢上，用粘貼或手捆綁的方式繃東在向下傾斜的拘框架上，其形矩成餃的大幅廣告板煌較為引人注目子，與建筑立面嗚相得益彰，顏獨(dú)特而富有涂情趣。評述生從大賣場設(shè)計(jì)纏看來粱，諸*火*疤表現(xiàn)了豐富的儉地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)林。交在嫁*晝*國路口設(shè)立了標(biāo)局志性的建筑，森給路人以視覺炸震撼。挪開敞大氣的社詠區(qū)主入口，配于合臨一環(huán)路的雨花園街市，痛一定程度上彌情補(bǔ)了項(xiàng)目占地泥偏小、社區(qū)環(huán)拒境規(guī)模小的缺鵲點(diǎn)。形成了小狡環(huán)境融入大環(huán)捉境，小環(huán)境進(jìn)阻一步完善大環(huán)僵境的，大環(huán)境鬧提升項(xiàng)目整體前環(huán)境的有利局信面。崗4.孝2穿現(xiàn)場包裝：濱此次嫩〖曉*謊*惡家園〗開盤的挨現(xiàn)場包裝與城林花開盤相比有叉些不同。相對仙于該項(xiàng)目獨(dú)特證的建筑立面及弟豐富成熟的商截業(yè)包裝，開盤姿當(dāng)日所做的臨昆時(shí)性的包裝就獄顯得過于簡潔挽。睛4.2.川1他包裝設(shè)計(jì)：此騙次包裝從圍墻孤到掛幅到臨時(shí)仗噴繪，均大面缺積采用了與商紀(jì)業(yè)單體建筑立擁面相似的暗紅附色調(diào)，視覺效踩果統(tǒng)一，較為絮莊重大氣。在瘡商業(yè)單體上一棕塊最為醒目的厚金屬網(wǎng)架上安正裝噴繪，畫面轉(zhuǎn)以簡潔的醒目顧，并配合建筑音的風(fēng)格在畫面榜上采取了打孔展的方式，與建犬筑溶為一體，荷不顯得突兀。夕4.2.笨2頁人流引導(dǎo)：開按盤當(dāng)日客戶統(tǒng)趨一從南側(cè)出入共，項(xiàng)目西面出心入口處將平時(shí)懷的鋼架覆綠紗偽的圍欄換為以壁絎架架設(shè)噴繪湊畫面來進(jìn)行圍際合，畫面與工睬地圍墻畫面相辦統(tǒng)一，從視覺撥上形成了一個(gè)三連續(xù)的整體，船并很好的阻斷南了該處出入口越人流，將客戶酸集中在環(huán)境較隨好的外廣場及粥商業(yè)街中心廣像場區(qū)域，聚集欄了人氣，并便書于認(rèn)購流程的己管理；讀4.2.醒3使活動(dòng)包裝：拉開盤當(dāng)日，在笑商業(yè)街中心廣員場東北搭建了混大型醋的黑T培型活動(dòng)舞臺(tái)，括舞臺(tái)兩側(cè)設(shè)置固了大型等離子妨電視，整個(gè)活莖動(dòng)從燈光、音位響、節(jié)目編排衡、視聽效果上踩均算得上大手?jǐn)U筆，吸引了不示少客戶及周邊刃住戶的參觀，扁一方面聚集了綱很高的人氣，俊營造出了開盤啄的熱烈氛圍，勸另一方面也展擺示出潤了乓*捏*鵝地產(chǎn)作為國內(nèi)仔一流地產(chǎn)商不名俗的實(shí)力。貧4.2.渴4旨評述堪本次秋〖棍*歌*眠家園〗現(xiàn)場包穩(wěn)裝與談〖活*族*還城市花園〗相河比，更能體現(xiàn)性高檔盤氣質(zhì)，俯也看萬出淚*湊*妖求創(chuàng)新的工作被理念。整體布?xì)庵每此品彪s、慚其實(shí)簡潔。包望裝重點(diǎn)突出、劉優(yōu)勢明顯。但抵遺憾之處是現(xiàn)匙場指示系統(tǒng)和必功能分區(qū)標(biāo)示急不明，但從現(xiàn)糕場來看，此類窄區(qū)域劃分的提系示性標(biāo)識(shí)較少誼，且不很醒目甚，致使許多意赤向客戶對認(rèn)購慎流程不甚了解隨，不知該去何許處及如何辦理腦，反而被舞臺(tái)這活動(dòng)所吸引，閃耽誤了認(rèn)購的撐時(shí)間。矛4.鳴3墳、銷售大廳會(huì)4.3.勒1鵲大廳入口愿銷售大廳沿入論口兩側(cè)配合建暮筑的表面采用憶斜切形式安裝翻了大型的燈箱添，瘦扶畫面以建筑局稀部為主，色調(diào)看采用了達(dá)暖汗*塊*屋，喊與應(yīng)*壟*叼家園的主題相春呼應(yīng)，使受眾同在進(jìn)入銷售大窮廳之始即能感祝受到強(qiáng)烈的視座覺沖擊力，產(chǎn)項(xiàng)生對產(chǎn)品的興腔趣及了解的愿專望。空間劃分博銷售大廳大致屯可分孤為屠4烤個(gè)部分：視聽努展示區(qū)、建筑睛理念展示區(qū)、史模型展示區(qū)及莫客戶接待區(qū)，肝其三大展示區(qū)求從不同的側(cè)面扛對項(xiàng)目進(jìn)行了押充分的詮釋，蓮尤其是建筑理桃念展示區(qū)，將外該項(xiàng)目各個(gè)設(shè)夏計(jì)階段不同的播設(shè)計(jì)圖紙及概蒸念模型進(jìn)行了葬展示，揭示了充項(xiàng)目歷經(jīng)修改問完善所形成的受歷史過程，給耗人以專業(yè)、嚴(yán)值謹(jǐn)?shù)挠∠螅郭Z客戶對其產(chǎn)生蠟信賴感及服對度*憐*糞品牌的認(rèn)同。內(nèi)部包裝羞大廳內(nèi)一些細(xì)礦部的裝飾恰如皂其分，如以大櫻量甜的踏*寸*遍玻璃珠放置在蹈地臺(tái)、模型四次周，輔以局部削燈光強(qiáng)調(diào)照明承，產(chǎn)生一種沉救靜、雅致的溫釀馨氛圍，極好癢的渲染了厚〖愛**指家園〗的主題叛。模型制作紹大廳內(nèi)的沙盤灣模型和單體戶驕型模型采用較掠多修飾手法，丙復(fù)雜而不累贅頓的裝飾品把模胃型裝點(diǎn)為一個(gè)泡個(gè)藝術(shù)品。燈光設(shè)置緩大廳內(nèi)的燈光舌也采用了與一像般銷售大廳所衣截然不同的設(shè)鵲置，整體較為咳沉靜幽暗，燈極光布置從建筑英理念展示區(qū)、漲模型展示區(qū)到憐客戶接待區(qū)漸些次明亮，在重夾點(diǎn)部位設(shè)置了禁局部燈光照明份，層次感較強(qiáng)筍，氣氛的營造跡較為成功。始4.3.吵2察評述猜銷售大廳設(shè)置明是揮〖蔥*伸*呼家園〗開盤的妨又一看，其勇體于創(chuàng)新的手法西令人欽佩，特毒別是細(xì)節(jié)的雕西琢讓人尋味。婆但認(rèn)購客戶大頂多對燈光偏暗音難以能接受，面普遍抱怨光線貼太暗，不方便棋認(rèn)購的進(jìn)行袋。命層我們認(rèn)為，該辱銷售大廳的功看用不僅是作為緞項(xiàng)目的展示與坦宣傳，更重要紗的是與客戶之毯間進(jìn)行交流與交溝通的場所，峽尤其是在開盤濾當(dāng)日，該場所塞作為客戶選房翠、認(rèn)購的功用侄已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于建饅筑、模型的展究示功用，燈光徒應(yīng)根據(jù)實(shí)際用棋途進(jìn)行調(diào)整，怕給客戶以明亮受愉悅的視覺氛國圍，同時(shí)也方休便了開盤當(dāng)日朽各項(xiàng)手續(xù)辦理熱工作的進(jìn)行?？?.脖3考、示范區(qū)靠4.3.荷1宏參觀路線裁*敘*呈家園此次開盤并工開放了三個(gè)薪示范單位，參閃觀路線為沿外抹側(cè)商業(yè)街進(jìn)貌入哭3疲號(hào)葬樓羨3螺單元，再經(jīng)參漏觀通道進(jìn)鬧入健4覺號(hào)歐樓蛇3梯單元。懲4.3.劉2資參觀通道：袋3竊、剛4爹號(hào)樓之間的參什觀通道長約十姿多米，做為一冰個(gè)臨時(shí)性的通健道，卻做得相株當(dāng)?shù)膶I(yè)及認(rèn)界真，通道一側(cè)猶為工地專用鋼諷架，一側(cè)為木水工板安裝噴繪獨(dú)畫面，頂部以弄木工板加蓋，籃即使在多雨的策夏季，也使客博戶可以安全無首慮的穿行。整媽個(gè)通道干凈整降潔，體現(xiàn)了對居客戶體貼入微捐的關(guān)懷背和維*牲*睡作為一流地產(chǎn)剃商的專業(yè)素質(zhì)屋。擔(dān)4.3.智3逼示范單位鄭此次開放的三券個(gè)示范單位均拒為精裝房，在具該示范單位的利另一側(cè)同戶型瘡單位則做成相莊應(yīng)的交房標(biāo)準(zhǔn)撇單位，只在墻惕面多做了粉刷勺處理，并貼上喊標(biāo)識(shí)牌，便于愈客戶的參觀對度比。顫4.3.懷4退評述抹〖匠*草*些家園〗的示范尚區(qū)設(shè)計(jì)緊湊合膊理，示范單位兩相關(guān)標(biāo)識(shí)清晰虛。最大限度的物保證了客戶看蓮房的方便性與臨舒適度。值得減我們借鑒與學(xué)衡習(xí)。唐4.野4車指示系統(tǒng)蠶〖乒*槍*秒家園〗的指示刑系統(tǒng)以固定永聯(lián)久性的為主，泡均采用了與建蘆筑立面、包裝抖畫謀面相統(tǒng)一的暗己紅及灰調(diào)，在芒設(shè)計(jì)、用材上續(xù)較有檔次，應(yīng)陣該是有相關(guān)設(shè)次計(jì)部門的參與鍛，在與建筑及吧環(huán)境設(shè)計(jì)上做戒了通盤的考慮飼。蘆4.4.攏1瞧亮點(diǎn)諷銷售大廳設(shè)立乞的標(biāo)識(shí)捆牌燭“卻本公司要求售羽樓人員熱情周仇到的為客戶講欄解，但其講解放不做具體購房燙承諾，具體購霧房承諾以相關(guān)海的書面文件為牌準(zhǔn)櫻”口工地處設(shè)立雖的筆“耗溫馨提示：進(jìn)雨入施工現(xiàn)場，顛請注意安全，葵由此帶來的不箏便，敬請諒購解詞”擁示范單位大廳售內(nèi)設(shè)置面的延“跑本大堂內(nèi)裝飾鎮(zhèn)，非交樓樣村板耽”疤等標(biāo)識(shí)岸這些考慮得十宣分詳盡周到，紋一方面給客戶免以誠信體貼的春印象，一方面估也避免了日后偽的糾紛產(chǎn)生。孩4.4.蹄2調(diào)評述贊*之*逼的指示系統(tǒng)一雨直以來都是同醒行中的佼佼者迅，本次開盤再鼻次讓我們領(lǐng)略趨，特別是展示溉工具的設(shè)計(jì)、晉用材方面非常耀突出。玉但針對示范區(qū)唇域的指示較少娘且不醒目，致犧使許多客戶盲步目找尋，甚至待有些客戶還不叢知道有示范單槐位開放。我們旗認(rèn)為，在象這屢種人流量大，吩秩序較為不好鮮控制的較為開繩盤時(shí)期，僅僅仇依靠平日里一呆些固定的指示皇系統(tǒng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不舟夠的，還應(yīng)根歸據(jù)現(xiàn)場情況設(shè)輪置一些簡潔醒料目的臨時(shí)指示松牌，有針對性析對客戶加以引袍導(dǎo)。限五、開盤當(dāng)日咳銷售行為妖5.稅1授認(rèn)購流程局此沫次祝*割*嗓采用搖號(hào)方式直進(jìn)行發(fā)售，并鐮根據(jù)戶型及總蜘價(jià)將銷售單位樣分酒為束A狹、貓B全兩類產(chǎn)品，盡（研A德類航：處TOWNHO蠅US促E頃和頂躍野，球B儲(chǔ)類：平層和假裝躍式）其流程替為：慎（九點(diǎn)正式搖聲號(hào)前）預(yù)訂客田戶簽到，領(lǐng)取聲相關(guān)資視料族—禁—谷參觀樣板扇間投—鼓—角在廣場入座等東待搖號(hào)林九點(diǎn)由公證處尋正式搖靈號(hào)法—圍—遞現(xiàn)場公布第一居批兇A遲類產(chǎn)品搖出順在序名辯單聰—細(xì)—玩搖出客戶到確愈認(rèn)處登記，獲犯得購聯(lián)貼吵—姨—獻(xiàn)售樓中心入口膽處按次序進(jìn)學(xué)場敬—覺—點(diǎn)售樓中心內(nèi)仍斑按順序等待選么房，辦理相關(guān)妻轉(zhuǎn)定手續(xù)弟5.紙2練現(xiàn)場效果呈從當(dāng)時(shí)現(xiàn)場氣玉氛看，第一庭批幟A鍛類產(chǎn)品搖出后攤，客戶反映不鍬如預(yù)訂的火爆櫻，在表演節(jié)目曠的同時(shí)，工作削人員還多次催妖促客戶進(jìn)場選說房。從搖出的彼名單上看，客盞戶上榜僅指為賊2偷9壩位最，翼1提0靈：泳3振0糕前實(shí)際貼出銷熱控掀僅姑2網(wǎng)套。揚(yáng)約廈9箏：毫4箱5資，第二敲批麥B帳類產(chǎn)品開始搖紛號(hào)，第一次搖販出掩4恰0槐位，從現(xiàn)場看茅大多數(shù)等待的驢客戶都比較平學(xué)靜，而確認(rèn)區(qū)斬現(xiàn)場的客戶情印況也并非很激含烈。沒有制造屋吃火爆的認(rèn)購北氣氛甲。格扒銷售大廳異常網(wǎng)混亂，確認(rèn)、句銷控、收款、狹簽協(xié)議等環(huán)節(jié)帶沒有得到有效袍的控制，銷售袋節(jié)奏緩慢，開墻盤當(dāng)羊日心9妻：丹00~1倚1浩：童0律0羽這一黃金銷售仁時(shí)間沒有得到窩有效利用。唉樣板間開放時(shí)秧間過晚，指示樣系統(tǒng)不清晰，泰客戶對如何選腐房無所適從，括直接影響客戶扯下單速度。證采用現(xiàn)場顯示插搖號(hào)結(jié)果，較獅好的體現(xiàn)了搖蘭號(hào)的公開公平嗓性，為客戶愿織意耐心等待創(chuàng)敏造了基礎(chǔ)。5.3評述：燈