新世紀(jì)廣場項(xiàng)目初步發(fā)展建議書doc

前言隨著我國成功加入WTO及改革開放進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)取得長足的進(jìn)步。各個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)紅紅火火，而隨著社會分工的不斷細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)和代理的分開已成為行業(yè)發(fā)展的必然。就房地產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)采取代理的模式可以以其專業(yè)性、系統(tǒng)性和前瞻性避免開發(fā)商因經(jīng)驗(yàn)不足而造成的盲目性和隨意性。房地產(chǎn)代理的模式在國外已是被完全證實(shí)是成功的和可行的操作模式。我司在和貴司進(jìn)行了初步接觸之后，對[新世紀(jì)廣場]項(xiàng)目的全程策劃提出了以下初步發(fā)展建議。該發(fā)展建議書主要針對項(xiàng)目的區(qū)域市場分析、項(xiàng)目定位分析、營銷推廣及后期操作執(zhí)行提出的整合營銷運(yùn)作思路，希望該策劃報告能對貴公司的項(xiàng)目開發(fā)及決策起到參考作用。最后衷心期待與貴公司合作成功！預(yù)祝[新世紀(jì)廣場]項(xiàng)目開發(fā)成功！第一部分區(qū)域市場分析一、區(qū)域概況達(dá)州市位于四川省東北部，大巴山南麓，北接陜西，南依重慶市，西臨南充，東連三峽庫區(qū)，是1999年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由原達(dá)川地區(qū)更名建立?，F(xiàn)轄通川區(qū)、宣漢、開江、大竹、渠縣和萬源市。全區(qū)幅員面積1.66萬平方公里，其中耕地30.79萬公頃。1999年末，全區(qū)總?cè)丝?15.7萬人，其中城鎮(zhèn)人口158.56萬人，農(nóng)業(yè)人口457.14萬，占總?cè)丝?4.3%。全區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，地形雄奇逶迤。山水適人意，物產(chǎn)多富饒，政同人和，百業(yè)俱興。達(dá)州市在全省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中屬川中川北經(jīng)濟(jì)區(qū)。全市幅員面積1.66萬平方公里，總?cè)丝?12萬。山河壯美，物產(chǎn)豐富的達(dá)州市，歷來是川東北出川的咽喉和秦巴物資集散地，而今已成為川陜鄂渝結(jié)合部的重要交通樞紐和物資集散商貿(mào)中心。襄渝、達(dá)成、達(dá)萬鐵路在這里交匯，已實(shí)現(xiàn)縣縣通鐵路；210、318國道、達(dá)渝高速公路、渠江航道、河市機(jī)場等基礎(chǔ)設(shè)施，織就了達(dá)州的立體交通網(wǎng)絡(luò)。改革開放以來，達(dá)州取得了改革開放和兩個文明建設(shè)六年邁出六大步，年年躍上新臺階的可喜成績。農(nóng)業(yè)形成了糧食、畜牧、茶葉、水果、苧麻五大商品基地，工業(yè)形成了冶金機(jī)電、化工醫(yī)藥、紡織絲綢、食品飲料、建筑建材五大支柱產(chǎn)業(yè)，正在實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大市向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變。二、區(qū)域商業(yè)概況達(dá)州市為四川省下屬的一個二級城市，所在區(qū)域因?yàn)榻煌ū憷纬梢粋€川東地區(qū)的物質(zhì)集散地，商業(yè)氛圍較為濃厚，但是商業(yè)形態(tài)比較單一，與其他發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)相比，達(dá)州的商業(yè)模式還顯得較為落后，在經(jīng)營形式上主要體現(xiàn)為以街為市，以路為營，大型商業(yè)物業(yè)還比較缺乏，經(jīng)營業(yè)態(tài)雷同，定位重復(fù)，以服裝為主的百貨業(yè)態(tài)占有相當(dāng)大的市場份額。而專業(yè)市場還相對缺乏，全市的專業(yè)市場還不多，尤其是在某些市場領(lǐng)域，其專業(yè)市場還是一片空白。達(dá)州是川東地區(qū)的邊陲重鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢極為明顯，京（北京）渝（重慶）鐵路，蓉（成都）達(dá)（達(dá)州）鐵路已建成通車，即將竣工通車的達(dá)（達(dá)州）萬（萬州）鐵路將更加鞏固其區(qū)位和交通優(yōu)勢，區(qū)域的商業(yè)輻射范圍將得到更大程度的擴(kuò)散。第二部分項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目概況1、地理位置本項(xiàng)目位于達(dá)州市西外新區(qū)，緊鄰達(dá)縣火車站和達(dá)州西外汽車站，交通方便、環(huán)境優(yōu)美、是居家、辦公、經(jīng)商的理想場所。2、相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)◆項(xiàng)目總用地面積：4886m2,冰◆篇雅辟總建筑面積：循18858態(tài)m謙2易，禾◆柜泊窄建筑占地面積永：荒2450m紗2舞，方生◆總崖抽建筑密度飾：季48.9%慧◆訓(xùn)鋒刺綠化率便：沒30.28索%眼，剩紀(jì)狠◆利叢煤容積率丑：堅3.86位二、項(xiàng)目分析擠（撕SWO歲T武分析）葵（一）優(yōu)勢分妙析買1媽、項(xiàng)目所在地久為達(dá)州市的鬧邁市，彈比鄰的朝陽西糞路是達(dá)州市的偏主干道人流量徐大，人氣旺盛淡。扒車流量和人流保量較大，而車絞流和人流就意干味著商機(jī)，其校區(qū)位優(yōu)勢凸顯盛。督2胞、項(xiàng)目位于達(dá)媽州火車站附近母，是人流、物銀流的集散地，捷商業(yè)輻射面廣陪。狡（二）劣勢分啊析電1塔、項(xiàng)目用地規(guī)眾模較小，且地帥塊形狀不規(guī)則墓，增加了項(xiàng)目溫的規(guī)劃和設(shè)計盯難度。辣2泛、項(xiàng)目所在地士地形坡度較大丈，與于建筑規(guī)友劃和商業(yè)規(guī)劃溜上都存在有相然當(dāng)?shù)目剐?。粗（三）機(jī)會分謠析貴1民、區(qū)域所在地紛的地產(chǎn)開發(fā)起曠步較晚，房地暴產(chǎn)市場還保留至著賣方市場的嚴(yán)許多特征，這疤無疑對項(xiàng)目的拖銷售是一大動巖力因素。矩2懶、區(qū)域的商業(yè)道形態(tài)尚有相當(dāng)猶的市場空白，匯某些種類的專嚇業(yè)市場將是本廊項(xiàng)面臨的發(fā)展位機(jī)會。滲3影、達(dá)萬鐵路的南即將開通將增調(diào)加此區(qū)域的商遠(yuǎn)業(yè)輻射范圍，襪提升所在區(qū)域拍的物業(yè)價值。欣4輸、區(qū)域所在地惜的投資理念及脹經(jīng)營理念還比媽較落后，對于孫項(xiàng)目的銷售推激廣還有相當(dāng)大來的潛力可以挖膏掘。湯（四）威脅分寒析蛋1喊、商業(yè)用房樓堵層較高，對商輪業(yè)形態(tài)的定位俊和銷售造成一營定的威脅。商遵業(yè)用房的樓層說高低是制約項(xiàng)逗目經(jīng)營情況的泛重要因素，樓委層越高，人氣憑越弱，商業(yè)價非值就越低。笨2違、專業(yè)市場的嘩方向是此區(qū)域班的商業(yè)空白，碰但與此同時，梢市場推廣的難灑度就時微會增亦加，后期營銷積推廣在相當(dāng)程景度上影響著本豐項(xiàng)的發(fā)展前景多。三、項(xiàng)目定位發(fā)（一）住宅部皂分定位彎1代、定位的指導(dǎo)撇思想吐塔樓住宅開發(fā)絮定位的原則要菜充分結(jié)合當(dāng)?shù)貖Z市場的供需情辱況、市場特征決、經(jīng)濟(jì)水平、井市場細(xì)分等各塊因素綜合考慮挺。別而塔樓部分的刻中檔住宅定位茫則是依據(jù)本區(qū)維域的住宅現(xiàn)狀輛和住宅發(fā)展趨容勢而定，在結(jié)業(yè)合目前的戶型止、結(jié)構(gòu)、平面扛布局等因素，鐵并考慮住宅市咽場的發(fā)展方向兄，使其具有一近定的超前性，超在未來相當(dāng)時酬間內(nèi)不落伍。抱2捆、開發(fā)檔次定傷位：廉符合當(dāng)?shù)刈≌叵M(fèi)特征的中者檔住宅囑3號、價格策略：奴結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)漢價格發(fā)展水平攀，用市場比較輸法及成本法制主定本項(xiàng)目的價蓮格。在價格策繡略上建議采取性低開高走，使梢物業(yè)的銷售在陵短時間內(nèi)得到濁提升，具體的摘價格待我司得炭到詳細(xì)的項(xiàng)目辮規(guī)劃及戶型資喚料后在制定詳心細(xì)的價格方案終。負(fù)4彼、目標(biāo)客戶群皇定位：獵達(dá)州市的追求瓜都市繁華生活仁的中高收入人猶群?？福ǘ┥虡I(yè)部顆分定位移1梯、商業(yè)部分定琴位的原則稅商業(yè)業(yè)態(tài)的定弱位遵從于市場赤分析結(jié)論，結(jié)豈合項(xiàng)目自身的雕特點(diǎn)，以區(qū)域夏市場商業(yè)形態(tài)怠的熱點(diǎn)、盲點(diǎn)摔和空白點(diǎn)為定提位依據(jù)，采取披差異化的定位孩策略，使商業(yè)截形態(tài)的定位既或具有相當(dāng)?shù)氖心稣J(rèn)可性又具耐有適度的超前優(yōu)性，在保證項(xiàng)畜目經(jīng)營績效的蘆同時又要保證謀未來短時間內(nèi)威不至于被市場靠淘汰。判2遲、商業(yè)部分定紅位的背景分析轉(zhuǎn)根據(jù)我司的初罷步市場調(diào)查和塘摸底，發(fā)現(xiàn)達(dá)認(rèn)州市尚不具備責(zé)燈飾、家裝、腥花卉等綜合性覽市場。尤其在件燈飾及家裝市逮場方面，由于塞本地不具備這云樣的市場，許誘多本地客戶需慰要到成都等其騾他大的城市購?fù)┵I相關(guān)燈飾及臘其他家裝用品逗，相當(dāng)多的本箭地客戶被外地越專業(yè)市場分流卸，故在本地設(shè)呢立這樣的專業(yè)倒市場實(shí)屬必要會。零售的經(jīng)營燒方式針對本地?fù)慰蛻?，而達(dá)州叔又是一個重要資的物質(zhì)集散地轉(zhuǎn)，發(fā)達(dá)的交通幼體系使其商業(yè)償輻射面極為寬襲廣，批發(fā)的經(jīng)魔營方式可以針璃對外地的小經(jīng)澤營戶。商業(yè)部蹦分市場的初步紛分析結(jié)論：在缺當(dāng)?shù)卦O(shè)立這樣閃的批零兼營的擇專業(yè)市場是可或行的。甘3其、商業(yè)部分主旁題定位及業(yè)態(tài)儉組合元①腸主題定位：喘以農(nóng)貿(mào)、花卉構(gòu)、燈飾及其配助套商品為主的項(xiàng)批發(fā)兼零售專那業(yè)市場賽②核商業(yè)業(yè)態(tài)組合畜及分布賞◆腰岡慘平街負(fù)一、二嗓層：農(nóng)貿(mào)市囑場德,遇水果批發(fā)市贈場帖,挺花鳥市氏場象,逼土特產(chǎn)市餅場垂,損蔬菜批發(fā)市場喇及倉儲用房醬◆毒隔想平街一層、二腸層：達(dá)州最大耕燈飾市場突◆鞋規(guī)娛平街三、四、抗五層：裝飾配眾套市場，如達(dá)伸州最大布藝市于場言,合墻紙、種類齊賊全的潔臥具乳,變廚具市場等桿以上業(yè)態(tài)定位命及業(yè)態(tài)組合是塔我司在初步的哥市場調(diào)查分析販基礎(chǔ)上得出的咱初步結(jié)論，在杠執(zhí)行時尚需要刪進(jìn)行系列的可果行性及技術(shù)性這分析論認(rèn)證即,遣并會加以調(diào)整節(jié)。舊4責(zé)、商業(yè)部分規(guī)甲劃設(shè)計建議齊插糧由于，本項(xiàng)目炒專業(yè)市場的主飛題定位，其商籃場規(guī)劃上則一灘定要結(jié)合商業(yè)華業(yè)態(tài)的特性，候使商場不僅僅田是傳統(tǒng)的批發(fā)蠶兼零售市場，鎖而有其獨(dú)特的顛可逛性。因此探，在商業(yè)部分船的規(guī)劃設(shè)計上轉(zhuǎn)，我司建議：嘆在外立面的處經(jīng)理上要突出其級現(xiàn)代感、通透族感，如采用大暑幅的透明玻璃渾及不銹鋼邊條蹄；在交通動向叨上考慮每層客島戶光顧的均好拴性，如設(shè)計中股庭旋轉(zhuǎn)樓梯；炊在色彩上要突吉出專業(yè)市場簡星潔、明快的新灰都市主義氣息橫。啞第三部衣分欲劣攜營銷推廣策略課一、整體推廣肅策略告在本項(xiàng)目的營雖銷推廣上，我轎司建議分步驟寨，分重點(diǎn)的對昂項(xiàng)目的住宅部纖分與商業(yè)部分許進(jìn)行分階段的睬炒作。項(xiàng)目入孤市時，先推住潑宅，利用住宅皇的熱銷，借勢靠將商業(yè)部分的搖投資概念利推火，主要針對重乳點(diǎn)為本項(xiàng)目的猶商業(yè)部分。在廁住宅部分銷售享的同時將商家胖的招商工作完止成。相信通過捧本項(xiàng)目整合的年營銷推廣，一任定能使本項(xiàng)目漁不僅銷售、招掛商成功，而且商一定能使后期金的經(jīng)營成功，尋將本物業(yè)及開椅發(fā)商的品牌發(fā)搞展效應(yīng)得到最看大化的體現(xiàn)。無二、住宅推廣臺策略（陽略，我司將在訂具體的后期執(zhí)僚行報告中體現(xiàn)稱）雀三、商業(yè)部分使推廣策略乓（一）商業(yè)部欲分整體推廣策稠略收在本項(xiàng)目商業(yè)蕩部分的推廣上禮，建議將樓層打較好的單元，濾可采取整體銷掩售和帶租約銷豈售，對樓層較促高，位置較差爬的部分采取招莊租形式，利用工大客戶培育賣截場，拉動小客線戶進(jìn)場，形成帥專業(yè)性市場，行培育良好的市厘場經(jīng)營氛圍。倘通過先培育市耳場，然后再銷刺售，讓投資者睛能切實(shí)地感受獨(dú)到市場的發(fā)展棕前景，增強(qiáng)投低資信心，只有楚這樣才能完成盒項(xiàng)目的成功銷碑售，實(shí)現(xiàn)資金傲的快速回攏。員（二）銷售方芬式的確定碼本項(xiàng)目商業(yè)部楊分的銷售方式融基本已定位為腎：分零銷售及及帶租約銷售。驕四、銷售及招桌商推廣熊（一）專業(yè)市若場招商的可行因性分析奶我司在對達(dá)州探市的商業(yè)情況式進(jìn)行了初步的腰市場摸底之后面發(fā)現(xiàn)：達(dá)州目瓣前的某些專業(yè)朽性市場還是一軌片空白，尤其斜是無燈飾、花駕卉等專業(yè)性市捐場還不具備。須而從我方對市美場的初步調(diào)查季情況顯示：揉顧客角度苦—臭—間由于本地區(qū)不哥具備相關(guān)的規(guī)鵝模化專業(yè)市場謊，此類客戶只悄有到成都等地糊方購買此類商頁品，市場出現(xiàn)口了嚴(yán)重的客戶花分流；輪商家角度果—鵝—市此類經(jīng)營商家曲較為分散，多蹈表現(xiàn)在以沿街百鋪面為主，各熱自為營，不能怎聚集人氣，不殊能產(chǎn)生規(guī)?；u效應(yīng)。而多數(shù)松商家迫切的希山望能有一個專皆門的經(jīng)營場所羨，在留住本地剖客戶的同時吸列引外地客戶到宮此消費(fèi)。另外歸，從商業(yè)經(jīng)濟(jì)耗發(fā)展的規(guī)律看旅來，規(guī)?；瘜Ｐg(shù)業(yè)市場能產(chǎn)生搜聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)突，是市場經(jīng)濟(jì)姐發(fā)展的必然。世故此，本項(xiàng)商鋤業(yè)部分的農(nóng)貿(mào)更、花卉、燈飾弱及其配套商品綠為主的批發(fā)兼齡零售的專業(yè)市咱場的定位是符腔合市場發(fā)展規(guī)嚴(yán)律的可行性商兼業(yè)形態(tài)定位。正（二）銷售推豆廣立銷售及招商推樂廣是本項(xiàng)目商角業(yè)部分整體定凍位及銷售、招馬商中重要的一鐘環(huán)，如何坑把次“趣農(nóng)貿(mào)、花卉、基燈飾及其配套罰商品為主的批添發(fā)兼零售的專脈業(yè)市圍場尼”哥的主題定位向?qū)O市場推廣并為逐大眾接納將直莫接影響本項(xiàng)目乓商業(yè)部分招商襲策劃的成敗。懷本次招商推廣戚主要從以下幾非個方面考慮堡：病1、銷售推廣幸①鍬銷售方案的制循定及確定船②宜銷售隊伍的組痕建赴③修銷售現(xiàn)場的包泊裝④銷售控制⑤媒體策略⑥促銷活動2、招商推廣硬①欲招商部的組建堤②恨招商資料的準(zhǔn)慧備郊③督與主題定位相蛋符合的整體形瑞象包裝界④躲現(xiàn)場招商氣氛牽的營造提升整塞體形象值⑤炎招商部的組建兆⑥瀉招商訊息的媒扣體發(fā)布⑦招商執(zhí)行舉⑧傾聚集人氣的現(xiàn)荷場促銷活動的之組織安排蓄第四部財分楊罪忙后期相關(guān)跟進(jìn)哭的營銷策劃服業(yè)務(wù)內(nèi)容惜一、消費(fèi)者及晨發(fā)展商測試有感關(guān)概念構(gòu)思之辜可行性貓為測試擬采用侍之構(gòu)思及產(chǎn)品潑組合之可行性河，我司建議向漁商場當(dāng)?shù)叵M(fèi)票者及發(fā)展商進(jìn)女行針對性的市功場調(diào)查。礦（一）通過家扯庭調(diào)查或街頭腦截?fù)粼L問，從稈數(shù)量的角度測錯試消費(fèi)者的反歲應(yīng)燈家庭調(diào)查或者魯街頭截?fù)粼L問釀，以確認(rèn)消費(fèi)變者現(xiàn)時的購物姨及消費(fèi)模式，口以及其對燈市積、花市、家裝唯概念和商品的疤要求。棗（二）調(diào)查的崖關(guān)鍵事項(xiàng)如下泳1劃、附近覆蓋范綢圍的顧客的概氣況（年齡、婚倚姻狀況、子女久、擁有汽車的很狀況、住所類債型、教育程度遙、職業(yè)、收入虎狀況等）寸2的、現(xiàn)時于附近愿地區(qū)的消費(fèi)習(xí)腫慣和頻率蛇3宵、在不同類型皆的零售如：百瑞貨公司及街鋪旅購物的優(yōu)點(diǎn)和隆缺點(diǎn)渾4器、前往購物采融用的交通工具郵5冠、對品牌的認(rèn)移識和接受程度曾6綱、對貴發(fā)展項(xiàng)紛目內(nèi)目前的設(shè)握施的反應(yīng)聞7為、區(qū)域人口的炊家庭結(jié)構(gòu)、年辮齡層次、收入濕水平、可支配里收入住8劃、當(dāng)?shù)匚幕皡s亞文化因素調(diào)逮查辣9龍、目前的居住零面積及可接受茂的居住面積二、目標(biāo)概念功根據(jù)以上分析慘，目標(biāo)市場的遇發(fā)展機(jī)會及在寸規(guī)劃上的限制豆，我司將提出輩目標(biāo)整體建議存如下：士1叛、整體策略方昌針或概念賢2欣、最恰當(dāng)?shù)氖屑緢龆ㄎ话?稼、定下各個樓灘層的主題納4榮、產(chǎn)品組合及夠最理想的位置屬設(shè)計束5橫、按鋪位面積蹄及位置，建議膏主要承租戶、姨次要承租戶及后配套設(shè)施。般三、商場設(shè)計躲顧問謀1晉、我司將透過啊商場設(shè)計及推溪廣工作的豐富頭經(jīng)驗(yàn)，對現(xiàn)有欣的樓層平面圖廢進(jìn)行初步的檢擇討分析。鼓2眾、因考慮到須桑納入有關(guān)專業(yè)瓦市場零售兼批瞧發(fā)的概念，我雞司按內(nèi)部規(guī)劃像及用途組合，琴進(jìn)一步修訂內(nèi)結(jié)部設(shè)計及商鋪餅組合建議，務(wù)揪求盡善盡美，夕精益求精。你3幕、若有需要，荷我司將為整個超商場制定實(shí)用搭設(shè)計方案，并學(xué)把建議的主題恩或產(chǎn)品組合設(shè)話計在內(nèi)。我司依將審查以下各近方面：艙①芝使本項(xiàng)目的臨區(qū)街店面、通道括、出入點(diǎn)、上榆下及每層平面絡(luò)流動達(dá)到最佳為狀況；批②龍考慮主要承租寄戶的位置與面麥積大小，以確頂保在商場內(nèi)能惕有流動順暢及蝦良好的消費(fèi)人返流；足③床根據(jù)現(xiàn)場情況神，做出區(qū)域劃韻分、設(shè)計；中④巧考慮零售兼批刪發(fā)商的喜好、蜜以決定單位面播積；聯(lián)⑤辯考慮商場的能醉見度、曝光度呼與視線；于⑥溉考慮服務(wù)性設(shè)匠施的位置與設(shè)黃施；第⑦懼考慮商場外觀數(shù)；超⑧岸考慮欲達(dá)成之衣目標(biāo)，以確保蓄獨(dú)特場館設(shè)計拖，可迎合市場救的期待與需求題；奇⑨艦考慮零售商場引各種業(yè)態(tài)之間濁的業(yè)種關(guān)聯(lián)和詢相關(guān)場地布置防；音四、住宅規(guī)劃周建議壺根據(jù)我方的市騙場調(diào)查及分析吸結(jié)果，對塔樓卡部分住宅的戶由型、結(jié)構(gòu)、面闊積提出合理化竿建議，尤其是棋主力戶型、戶者型面積的搭配摘及先進(jìn)的設(shè)計莖理念向開發(fā)商缸