年南昌某商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪定價建議報告

南昌****商鋪定價建議報告一、南昌非住宅銷售看紅谷灘商業(yè)格局1、南昌總體商業(yè)數(shù)據(jù)分析非住宅交易成倍增長（數(shù)據(jù)來源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2007年上半年南昌市非住宅銷售面積為26．49萬平方米，占商品房銷售總量的23％，較上年同期增長6．77倍；在存量房交易中，非住宅交易14．88萬平方米，占總量的25％，較上年同期增長3．68倍，紅谷新區(qū)非住宅銷售銷售約占2萬平米?？偨Y(jié)：雖較去年交易量有所增長，但主要還是市中心大盤銷售為主，紅谷灘新區(qū)成交量只微微占到2萬平方米左右，較去年同期銷售量回落3.4%個點。由此也預(yù)見南昌紅谷灘新區(qū)商業(yè)的不樂觀趨勢，在未來幾年時間里，紅谷灘新區(qū)將是更為激烈！商品房非住宅交易行情南昌8月1號-9月4號非住宅交易情況(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))砍日期臭成交套數(shù)蠅面積焰均價脹8焰月教1表日正15拜3963.5釀8徑2889.6趁9薯8昂月餃2親日謠11趨496.11末11080.單21得8滋月咱3像日賞26值1482.6撫4塊3644.2況8惱8開月余4菌日毫班鮮饒8如月劣5款日召3逝41.49劃23099.礙54饞8底月江6孫日凡15負(fù)834.85苦8868.6揭6畢8恐月尚7枝日嘆18記829.67差4349.7謝8議月址8啞日芹15殼985.74遍5770.6漁4馳8駕月蕉9裂日輔匪愈送8桶月值1紐0飄日錢筋紫掘8漂月蠟1風(fēng)1坐日州喬孤層8脖月俯1浪2裙日丈2減118.7疾4738.8遣8鈴月態(tài)1荒3歌日框21懂660.56綢10087.甘26狐8差月身1單4拼日桃42寬2954.1遭2遍5955.1屆9浸8心月沙1妖5賞日餓18根1316.4差4葉4185.0陡1辨8惡月撞1辱6遍日辜23傭1199.3石9暮10979.壽34盯8名月塌1號7培日棍解粱跟8扒月匙1術(shù)8荒日伙寨直旺8默月黃1店9腦日壤15襯880.76蜻13548.糟61乘8襖月堆2枯0勤日狡18蕩1187.6漲5偉5709.3脈8愚8牌月出2茫1嶄日獸56而4839.6臭3欣6236.5雖6益8競月棵2甜2揉日嶼50埋2913.2球1給5027.6杜2念8財月酬2扇3萌日撥17明1002.5運9繪7230.6裕3嚴(yán)8山月物2透4兇日錫23瘋1340.4焦5352.6蓮1敵8演月想2麻5李日吃當(dāng)陵兄8濕月歪2源6什日坊7聰339.14從7422.2殃1澆8扁月駛2幕7栗日佛23需1449.6災(zāi)4苗6889.5趁8性月散2態(tài)8延日膠28謎1910.5務(wù)3羨10825.籍61堅8穴月針2臉9善日浸20企847.32所9896.8柿2宮8該月飼3僵0夠日羊20宴1130.9究6角16334.吊25冷8習(xí)月載3背1堂日贏22煤1223.1遺2厭8057.5翁8扭9若月癢1港日動疼押遙9軍月謀2枝日羅32摔1557.0鋤5稈3575.1論6克9求月籮3趨日星29霉1912.5燕2識5033.1響6詠合計但569器37417.略81擋7953.3母9（信息來源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)）嬸時間段憲均價遲2眾00留7瓣年既8招月份賴5033.1塞6貪2007踩年疊7蝴月份容3575.1或6坑2007摧年痛6燙月份案8057.5盟8紅谷灘新區(qū)目前社區(qū)商業(yè)可支撐租金數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：市場走訪）廢地段嬸貌紅谷大道與廬緞山南大道交接葵處周楚邊悄彼一樓番35-4臣5悼元座/呢平方米秤雖二樓苗20-2般5監(jiān)元旋/陣平方米凱釣三樓蹤5-1處5嚼元幻/度平方米刊紅谷大道與紅鑼谷恩6聾路交接處周邊慈一樓掘30-4談0當(dāng)元句/載平方米抄二樓崗15-2養(yǎng)5憲元時/棉平方米桌三樓問5-1瘡5針元弄/龜平方米徐紅谷大道與紅旨谷腦8窮路交接處周邊吵一樓棵25-3遺5畢元屯/蘋平方米惕二樓詞15-2館7葬元辦/薄平方米粗三樓桑5-1稀5繡元少/衣平方米史豐和大道于紅昆谷題3壁路交接處周邊銳一樓粥35-4雅5敞元嗽/皮平方米封二樓角25-3腹5吹元駁/亭平方米拍三樓駛10-2愈0炸元奴/搭平方米總結(jié)：紅谷灘新區(qū)租賃市場租金數(shù)額普遍不高，直接與收益掛鉤，同時也反映了紅谷新區(qū)商業(yè)氛圍還只是處于萌發(fā)階段，想對是中心臨街商鋪還存在很大的差距，片面的反映紅谷新區(qū)在售社區(qū)商鋪普遍高于市場對于的租賃市場，價不符市的格局業(yè)已形成，也直接導(dǎo)致紅谷灘板塊商業(yè)去化在南昌整段商業(yè)去化率的很小比例的最大原因。綜合評述1、有可能受交易區(qū)段的影響而導(dǎo)致價格的時起時落，但總體交易情況在價格回落的同時所面臨的趨向是不改變的，以目前的局勢來看，南昌非住宅下半年銷售將迎來激烈的戰(zhàn)爭，價格回落不容避免。2、每日成交量已建樹大不，價格回落上升反復(fù)交替（與區(qū)域成交量有關(guān)）。3、整體均價不高，交易量難以突破，此可證實南昌商業(yè)在近期供量與需求關(guān)系有一定的反差，公眾的投資理念已越來越趨向理性，對價格的敏感度已占到很大的比例。市中心商業(yè)大盤雄居，以紫金城、藍(lán)天碧水購物廣場占據(jù)半邊江山，售價也不低，但總體銷售情況并不樂觀。1、紫金城(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))少樓號龜樓層咱已售面積滲總面積澆各面積段占已即售面積的銷售施比率拋各面積段的總不銷售率借5使0遍㎡以下釀5養(yǎng)0向㎡含-10投0燭㎡冠10測0殿㎡警-30口0均㎡油30罵0輕㎡以上含5蓬0鴉㎡以下央5需0費㎡雁-10冶0珠㎡琴10伯0躬㎡套-30以0哨㎡早30監(jiān)0途㎡以上夢四區(qū)一期展1哨層偉5077.7大5呈5502.3迅18.13%綱47.83%鍵34.04%持0.00%權(quán)16.73%率44.14%演31.42%序0.00%觸2片層殺3末層凍4橡層尾四處區(qū)善2代期耕1關(guān)層拌10639.砌92深14320.慮91蘇91.00%療7.11%熄1.88%育0.00%摟67.61%罩5.29%商1.40%厘0.00%不2晨層餐3季層遼4嫌層妻5輩層孫一館區(qū)孩(辜001-

諸100)通1斃層為4918.3拍2碑5064.2佳100.00盾%艇0.00%烈0.00%敬0.00%輸97.12%銀0.00%奪0.00%進(jìn)0.00%賭2瑞層胞3惱層遷4份層耍5哨層穗一蠅區(qū)母(嫁101-

鍛200)愉1狹層授7266.2滔3碰8025.5期7費84.10%席15.90%罷0.00%笑0.00%態(tài)76.14%縫14.40%依0.00%釣0.00%司2部層泉3串層搜4作層蜜5謹(jǐn)層挽一昏區(qū)狂(地201-

冠300)臣1較層學(xué)6574.1慣4縮6574.1漆4楚100.00哀%繳0.00%營0.00%用0.00%隙100.00令%核0.00%捐0.00%呀0.00%訪2忙層逼3暈層黎4暫層能5果層振一由區(qū)肉(藍(lán)301-

法400)期1啟層肺5280.3澤9踩6108.2宋8敘82.45%鼓12.10%她5.45%泡0.00%艘71.28%蒙10.46%很4.71%寬0.00%丟2誠層怕3沾層蘋4燈層昌5檢層膏二區(qū)唉1劇層衰22572.廚66卡26899.聯(lián)73億59.48%且8.20%紫32.32%駝0.00%窮49.92%勒6.88%酸27.12%推0.00%賀2患層扔3臟層繁4飽層癥5棕層總結(jié)弊1坡、銷售總體情滾況不理想，自偶面世以來，總湊銷售率低屋2告、小面積商鋪藝受到普遍歡迎的3覽、市場反映單思價偏高，接受伐能力有限，難宅以承受方1禿）頂、從紫金城以揀上數(shù)據(jù)來看，千銷售面積比率蠅最受歡迎的鑰是生5室0恒平米以下的店耕面，其次要是非50-10途0乘平米左右的店屆面受到一定的粱追捧，據(jù)現(xiàn)場擊走訪得知：號2戒）猜、優(yōu)5效0特平米以下的店磨面大多數(shù)投資帖置業(yè)都能承受約的起，其總價凳低的原因，投棟資門口相對也泡低，極力受歡概迎的最大原因私之一；衛(wèi)3籍）富、篩50-10亦0尋平米左右店面每雖然從總價上知來看并不便宜瀉，但由于紫金派城高額回報率醒以及店面結(jié)構(gòu)德的分布方正，但實用率比較高灰，也是受到眾縫多投資客熱力三追捧的原因；萬4范）鵝、爐100-30番0斷平米店面銷售烘情況不容樂觀串，自正式銷售搶至今，紫金城稻此面積段的店缺面基本還處于潮銷售零狀態(tài)，賄雖然偶有銷售護(hù)，也只不過是它芝麻大的去化辣率，建樹不多芬，原因主要有熔：判面積龐大，總固價承受能力的巴投資客在南昌鄙當(dāng)?shù)厝酥挟吘构巧贁?shù)中的少鑰數(shù)；半其次，對于臨晶街如此龐大面膏積的店面，一匙次性投入幾百逐萬的資金進(jìn)行燃長期投資，需閥要冒比較大的狗風(fēng)險，畢竟紫款金城所處地段位還未成熟的建則樹，真正等到貸穩(wěn)定回報的時嫂間段起碼還得疤幾年的時間；根再次就是投資遞客對雹**蛾集團(tuán)提出嚇的避1虜0短年疏1貧24塌%神的高額回報存談在一定的懷疑催態(tài)度，造成持盒幣觀望態(tài)勢，淘如今投資客的尾投資歷年都趨逆于理性劃，對賽于數(shù)額龐大的享投資更是謹(jǐn)慎蒸之多。堡2記、藍(lán)天碧水購僑物廣場哄(絲數(shù)據(jù)來因源課:腳南昌房地產(chǎn)信痛息迅網(wǎng)壟)管樓號弟樓層尾已售面積滴總面積挑各面積段占已灌售面積的銷售帝比率寄各面積段的總遵銷售率謠5演0暗㎡以下葛5貓0者㎡很-10森0剪㎡薪10擾0妹㎡旬-30苦0許㎡票30嘗0侮㎡以上伴5架0鵲㎡以下鬼5驗0少㎡吊-10稈0際㎡猴10衰0久㎡怒-30愉0枝㎡慣30視0捷㎡以上純藍(lán)天碧水購

烏物廣場商業(yè)

貌及住宅公寓

熊樓（裙樓部分軋）喇-筍1述樓藥19629俗51367.耐43右75.48%取24.52%項0.00%丹0.00%改28.84%索9.37%澤0.00%缸0.00%振1埋樓距2桶樓才3頭樓總結(jié)東1瓜、銷售總體情嚇況不理想，自勞面世以來，總義銷售率低稱2嬸、小面積商鋪奇受到普遍歡迎飄3劉、市場普遍反戀映單價偏高，給難以接受妄1鞏）、弟藍(lán)天碧水購物賤廣場采取的銷亭售模式為先招蟲商后銷售，以幻返租的形式銷饞售，在引進(jìn)大揮型零售沃爾瑪籍后對銷售有了創(chuàng)一定的促進(jìn)作橋用，可見主力愿店的進(jìn)駐有銷嗓售確實有很大靈的影響力。跡2伍、）陣從銷售層面觀瞞看，比較類似付紫金城，銷售亂樂觀占據(jù)主力式目標(biāo)的也喂是疊5何0案平米以下的小借型鋪面，對佳于舍50-10姑0音平米的也有一拋定的建樹，大嚷面積的店面也酸基本處于滯銷它狀態(tài)。談4架）縣、南昌租賃飲市場背調(diào)研及分析災(zāi)商業(yè)物業(yè)租賃輛情況分析霧商業(yè)調(diào)查一覽泥表穗項目名稱觸地理位置液建筑面積輪（梳m決2護(hù)）暑經(jīng)營范圍鍋租金（插元炸/M屈2投）郵北京華聯(lián)超市穩(wěn)新溪橋頭據(jù)8000趕超市、百貨、萍電子、服裝、損家電劉/始九鼎超市與火電廠旁刻1000患超市、百貨、很電子公/怖陽光超市諷新溪橋旁絮2000彼超市、百貨、閉電子束/倉南昌市摩托車腔交易批發(fā)市場頂洪都南大道按8000變整車銷售筆40-50臺南昌市摩托車績配件批發(fā)市場禍洪都南大道療2000己保險杠、頭盔永、小零件施40-50棒南昌建材大市澆場血何坊西路艷120000死木材地板、五下金、夾心板、壤地磚、衛(wèi)生潔簽具、水暖器等管30-50香南昌深圳農(nóng)產(chǎn)懶品中心批發(fā)市撿場悠建設(shè)路盼10000熄水果、蔬菜交烘易批發(fā)等手一撤樓院15播二證樓爪5算南昌肉制品批隱發(fā)市場蝦建設(shè)路鎮(zhèn)豬肉、牛肉、證雞、鴨批發(fā)等腐30-40弦佛塔生豬批發(fā)榮市場嶼佛塔村煎80000乳生豬交易批發(fā)繳/慶百匯一家希洪都集團(tuán)吵10000胸百貨僵/宵南昌各大市場甜租賃情況污經(jīng)營佩類別犯市場名稱滿地理位置難面瞎臥啞積無租核芳顛用丙范戲狀決遼劣況來商鋪形式另經(jīng)營狀況破經(jīng)營范圍午配套叨規(guī)模陜（侵M掏2可）訊店鋪平均面積盜出租情況霜租金（鍛元掘/m舍2評）填綜諒合異類氏洪城灶大市場校洪城路差120000傅15-50倒㎡殼95角%舒以上集40-250魯?shù)赇伌ㄒ?guī)模大，便捷呆的交通，市場套一片繁榮，商禍賈云集。經(jīng)營澤狀況：很好廟皮具、小五金怕、小百貨、鞋阻類、服飾、副嗎食品、布匹、佳毛線、生活用竊品等察銀行、酒樓、粥停車場、貨運釘中心、桌球城公、客運中心。緩金潤物流中心湊洪城商圈秋250000畝/轉(zhuǎn)/投/陸/切/渾未開業(yè)流酒店、美食街著、銀行等絞萬壽宮嘴中山路嗚35抖000應(yīng)10-100澤㎡票95位%氧以上澡25-120常柜臺達(dá)店鋪晨市場經(jīng)營早，秘已發(fā)展為小有命名氣的小商品球集散地。椅經(jīng)營狀況：良販好遵皮具、服飾、驗小百貨、鞋類球、布、生活用苗品、塑料用品醫(yī)、毛線、小家涂電等。趣停車場（四五落十個）、配電仗間、倉庫。臨電唉腦訊類銜新大地電腦城計展覽館逃4000燃5-60果㎡方95鼻%凈以上臺200-30虧0項柜臺覆店鋪團(tuán)目前市場整頓黎，生意較清淡因。慈經(jīng)營狀況：一箏般頓演國內(nèi)外各品牌亮整機(jī)和耗材、康軟件等。吹銀行稠科技大市場抵長途汽車站隔鬼壁籌4500亂3-100初㎡林80皺%價以上邁80-150害店鋪兼多家知名品牌但進(jìn)駐。經(jīng)營狀栗況：良好券國內(nèi)外各品牌勢整機(jī)和耗材、腦軟件等。津多功能會議室棒、產(chǎn)品展示廳紙、音樂茶座、惹快餐、倉庫及攻停車場畫新華群電腦廣跑場潔展覽館償6000復(fù)10-100舒㎡膝80%盼一創(chuàng)樓四20盜0氏多蘭四樂樓屯6大0危多弱店鋪繞與新大地相鄰直，競爭大，一即樓經(jīng)營良好，椅四樓招商不是刮很理想。經(jīng)營醬狀況：一般膛國內(nèi)外各品牌俗整機(jī)和耗材、輛軟件等。段電梯、快餐、牲倉庫及停車場跡萬達(dá)電腦斷八一廣場愛8000妻5-100覽㎡睜80%戴70-200具店鋪貫經(jīng)營狀況：較壺好汪國內(nèi)外各品牌諒整機(jī)和耗材、祥軟件等。衫引進(jìn)國內(nèi)知名埋品牌電腦，裝沫修檔次較高硬農(nóng)映產(chǎn)爹品窮類召農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市妙場誕井岡山大道中頭段治40000儉50-100謎㎡山100%者一女樓薪15姨二顯樓剃5抓攤位土是省重點商品冠市場，人流量轟大，輻射廣。月經(jīng)營狀況：良遲好蠻卻經(jīng)營品種：各勵種肉類制品、送水果、蔬菜等添。輔商務(wù)中心意贛昌水產(chǎn)大市順場師贛江大橋南橋騎頭蔽80000沫72安㎡防、述64.8木㎡座正在招商繞售價乳：贊400級0原元尺/進(jìn)㎡加店鋪池經(jīng)營品種：各減類鮮活水產(chǎn)品導(dǎo)、海鮮、干貨達(dá)。耕綜合樓、廣場里、停車場拌（燒17棕0照個）、酒樓、報餐飲街等。栗家電類碗省家電市場尋建設(shè)西路銅20000峰30-100估㎡足90%普30漢店鋪論行業(yè)利率較低識。嶺經(jīng)營狀況：一島般嶄國內(nèi)外各個品篩牌家電趟倉庫、停車場析、商務(wù)樓更建樂材右類固洛陽路毅建材市場掃火車站旁丘搭60-100敘㎡迫出機(jī)租坐98洲%躍以上么20-35踢店鋪莖專業(yè)性強(qiáng)，品歐種多且豐富。之經(jīng)營狀況：良插好牌。愛晃建材姻稅務(wù)所、大倉獵庫、貨運設(shè)施焦省裝璜建材大藥市場餅沿江南側(cè)路物53嗽9趣號惱憐40-90富㎡添出躬租約95創(chuàng)%勞以上寧30-260壽店鋪嶄該市場規(guī)模大滿、品種全、地種理位置好。贊經(jīng)營狀況：良駱好愿建材族銀行，快餐、押倉庫及停車場交。譜南昌市建材大嚷市場頂三店西路鴨倆30-100濱㎡當(dāng)出雞租獄95鋪%奔以上桃20-35郊店鋪豬該市場規(guī)模大開、品種全、地莖理位置好，德經(jīng)營狀況：良憂好棵建材居快餐、倉庫及棚停車場。尋地板門框市場太三經(jīng)路墻3000窩20-80劃㎡常95%刃25-60翻街鋪狼經(jīng)營戶自發(fā)形哨成，在洪城有塔一定知名度，漠交通不便，經(jīng)螞營狀況：一般的建材都/連司馬廟建材市抓場怨沿江南路痕鬧50痛㎡箭100貫%民．躬/樂店鋪勒經(jīng)營狀況：一艷般溫建材控倉庫及停車場踏金屋裝飾城染迎賓大道與振底興大道交叉口青120000黑未定治招商為主，不蔽出售攔A暑區(qū)允：咸22征B瀉區(qū)比：等23挪C蝶區(qū)塔：避24開D囑區(qū)：倉庫。租欠出繭50欠%狠以上由店鋪烈亮經(jīng)營狀況：良聰好苦經(jīng)營品種：陶軌瓷、板材、石漁材、燈具。延/凳香江建材大市晴場和建設(shè)路撲朝主力面銷積宴100損㎡抹左右侵除部分自營外寨，其余全部售茶完配敞開式且建材株停車場（在建木）資汽若配鉆類旱洪城者汽配市場脊迎賓大道很60000挨150妻㎡拖60偏%災(zāi)左右耐20-30縮店鋪爆鄰近有洪城汽浪配中心，競爭規(guī)激烈。殲經(jīng)營狀況：一消般榴經(jīng)營品種：國川內(nèi)外各品牌的鴉汽車配件。確銀行、停車場貪、大型沿街廣革告牌距紅谷灘汽配城霸南昌大橋收費肚站北側(cè)尼30000駝100枯㎡販10撈%下左右濁6學(xué)0遣左右付店鋪封配套不完善，傳同類市場較多慨，競爭激烈拜經(jīng)營狀況：不無良畫經(jīng)營品種：國搏內(nèi)外各品牌的專汽車配件。臥倉庫及停車場溉洪城路汽配街夸洪城路灶4000食/絨60窩%漆左右逝50-80欲店鋪托該市場為多年兩自發(fā)形成，近敘時間已遷走制近筆40榮%志。經(jīng)營狀況：錘一般窯經(jīng)營品種：國做內(nèi)外各個品牌蓄的汽車配件包/灘洪都摩托車交撲易市場鞏洪都南大道嫁15000歷40號-200m答2瞧100%降40-60陜店鋪制面向整個江西揮省摩托車整車澆銷售市場。酬經(jīng)營狀況：一經(jīng)般順經(jīng)營品種：國橫內(nèi)外各個品牌蠻的摩托車?；?雅洪都摩托車配億件市場肉洪都南大道活10000扭20準(zhǔn)-100m紗2雅100%辣20-60硬店鋪李輻射整個江西喜省的摩托配件堅市場，目前市速場的經(jīng)營狀況奪：良自好牧老經(jīng)營品種：國鴨內(nèi)外各個品牌傷的摩托配件。隱/配江西國際汽車剃城靈昌北舍里甲枯240000萬100m菊2危整泳車涼10000腐m吵2羅正在招商階段縱2漸0姥（汽配）防售價?。壕?00夏0腸元箏/乖㎡模（汽配）巴店鋪和賣場傭憑經(jīng)營種類：叔汽車配件交易袖、摩托車及配腦件交易、汽車襪裝璜美容、汽耳車養(yǎng)護(hù)、汽車蒸維修廟。舊辦公樓、商業(yè)擺樓、停車場（媽在建）、酒樓雖、超市等配套法設(shè)施（在建）倚服裝鞋帽類腦華東商貿(mào)城藍(lán)聯(lián)信大市場隔贊壁窮22000幅20導(dǎo)-25m質(zhì)2桂90%搬一樓饅：屬68其二樓妻：礙48貫三樓殘：洞18魚店鋪迅經(jīng)營狀況：一步般識服裝勺寫字樓、會議坐室、展示廳、老銀行、工商、嚇稅務(wù)、郵電臘王家巷皮鞋市漁場糟淵明南路因8000訊30m佛2予95%階100-20宋0資街鋪貫經(jīng)營狀況：良笑好釋皮具、鞋類等賠小商品子毗臨中山路成筒熟商業(yè)街，周樹邊生活配套成樓熟異盛世東方稀建設(shè)西路坦80000塔褲40m王2筐將介近寨60%閑租金：一礎(chǔ)樓塌6賤6拍二樓辭：稱36經(jīng)篩三侄樓皺18荷售價：哲一晴樓番7000酷二勒樓嗎4000屯店鋪機(jī)永久產(chǎn)權(quán)，銷咬售狀況較好，盜銷售近兩百套迫，占一期捕的狼60%喉經(jīng)營種類：男降女服裝、休閑園裝、童裝、布棟藝、精品和小僚百貨等。團(tuán)/遠(yuǎn)機(jī)拋電譯類揮聯(lián)信大市場遣洪城大市場南沿面遷60000屬25-46綿㎡親40%宅58矩店鋪僑經(jīng)營業(yè)主進(jìn)駐毒只彼有益40%許經(jīng)營狀況：不女好傘機(jī)電產(chǎn)品范銀行、餐飲靜沿疊山路機(jī)電穩(wěn)五金市場憐疊山路助4000因15-100醫(yī)㎡愉100%鼻100-13昌0而店鋪埋有多年來形成弄的商業(yè)氛圍和手知名度。鳴經(jīng)營狀況：良卻好課養(yǎng)機(jī)電五金行借助于繁華商歐業(yè)街的配套活洛陽路機(jī)電水狂暖市場遷洛陽路忙6000爬30-100民㎡催100%丘60-120匯店鋪項多年來形成的除商業(yè)氛圍和知萍名度禿經(jīng)營狀況：良六好覽機(jī)電水暖器材遲借助于繁華商抖業(yè)街的配套鎖五華商品市場壇洪城大市場西斗側(cè)作30000蛙7-20升㎡哈70唯%滋左右糖4磁0繳左右先店鋪肆經(jīng)營狀況：一北般陵五金制品遺零星快餐、少源量倉庫及小停木車場喜燈具類陸輝煌燈具大市停場叔洛陽路建材市酬場內(nèi)孔5000讀50-200庸㎡僑30%飄一霞樓檢38穩(wěn)二墊樓蘭30嬌店鋪拐7鹿月杏2嫌8頁日覽試營業(yè)懂目前經(jīng)營狀況底：不脂良蝦記燈具筍借助洛陽建材槽市場的配套虛洪城燈具市場趁省家電市場太6000展50-100易㎡茫65%獲25俊店鋪她租金較低，入獻(xiàn)住率較高經(jīng)營講狀況：較好妙燈具威借助家電市場頁的配套尸家居類修香江家俱城屯青山路牌40000蘆10-400洽㎡施100%恒38-110斧刑賣場袍店鋪薦規(guī)模大，品種示齊全，娘經(jīng)營狀況：良吳好背家具爸停車場、銀行棚迎賓國際家俱槽廣場氏迎賓大道娛30000囑50-300膊㎡顧95%勾40-5奇0鷹和駛10-15療賣場島店鋪西具有一定的規(guī)砌模、檔次。主蓄營中高檔家具晃的定位，限定貌了客源，經(jīng)營野狀況：一般肉國內(nèi)外高檔家販具撿停車場、倉庫假京東家俱市場乎南京東路押40000碧50-700蘆㎡萄全部租出才20-40鉆杰敞開叫租金較便宜，親已經(jīng)同香江家吧俱城、迎賓家思俱城形成三足船鼎力之勢經(jīng)營善狀況：較好廈國內(nèi)外家具叨銀行、倉庫封江西國際家居舉港豎高新大簽道憲8念號半290000身不限朝預(yù)唇計砍200率4憐年開業(yè)克售價半：客3000盛果踢租價刊：僑20勿敞開然國內(nèi)外高檔家灘居喇酒店式公寓、盈物流配送車隊塊、四星級酒店口、餐飲美食品臂街、停車場等南京東鹿鼎家居原南京東質(zhì)路厲50彎9油號鼻150000止50-600提㎡復(fù)還剩三樓摩約赤5000艦㎡憤未租出，性3劣5題（均價）絨敞開、燦店鋪串經(jīng)營狀況：良俯好查國內(nèi)外高檔家路居品牌再銀行、倉庫終皮具怎鴻順德國際商脹貿(mào)城繞洪城大市場家洲電市場險30000蜂/跡出租蔬率蘋100黎%戰(zhàn)，一期出售誤率噸100%慢租價，一挪層恐65掉蕉二嬌層康3成5苗售價：一芹層棗980磚0壯二醉層單5600漆店鋪槽產(chǎn)權(quán)旺鋪、銷恭售一空、招商誘良好主一樓男女品牌驟鞋：二樓皮件唐、箱包：二樓念皮件、箱包忽/戒即將上市咱豪威大市場濟(jì)撫生修路剝51征8鎮(zhèn)號那100000躬㎡煎/浩銷售率評在蛛25蘇%染，出租廈率拾30茄%傳左右蛾售價哥：熔3000勁租賃線：贊15-20造店鋪嗽珠花鳥、農(nóng)資、金化工、名優(yōu)商金品專業(yè)市場蜂/總結(jié)：仿1震、租賃金額普智遍偏低悟2憐、租賃率不太耕理想，為數(shù)不梳多的租賃情況海一般理想化塞縱觀南昌各大追市場租金標(biāo)配薪，普遍教低，而且近期還有下艇降的趨勢，可費見商業(yè)市場在趙南昌近幾年著能實不太樂觀。道在市中心普遍犁可支持的賄租賃價格芒在沉10-6耗0認(rèn)元銳/啄平米居多烤，儀以次類比紅谷境灘新區(qū)租賃市嗽場，可見，紅際谷新區(qū)租賃市勝場已嚴(yán)重脫離酸市場所需供求養(yǎng)規(guī)律。殃5疾）影、本案所在紅草谷灘區(qū)域商業(yè)土市場分析舉（恨1類）商業(yè)供給情驕況拆★嘴稿多數(shù)商業(yè)項目曉延后推盤，在衰售供給量匱乏等■恩目前在售供給索量約方3.耽1閱萬平方米臘未來紅谷灘區(qū)革域僅商業(yè)總供妻應(yīng)量將超過排4侍5帆萬平方米小供需關(guān)系將出秒現(xiàn)失調(diào)的現(xiàn)狀懼，紅谷扎灘洪0困7堅年上半年商業(yè)個銷售面積在灰2.5歪萬平方左右，酸而現(xiàn)狀供應(yīng)量育預(yù)計高萬達(dá)聰3昏0慌萬平方米左右賴，扣所帶來的嚴(yán)峻豐趨勢不容客觀分析:棉紅谷灘現(xiàn)有在叮售的商業(yè)項目愚屈指可數(shù)，共球計秋4妥個，總供給量荷僅億3.胸1瀉萬㎡亡。戲諸多項船目潔(筍豐和新蔬城判2蛙萬㎡、世貿(mào)中味心郵1兇4軟萬㎡、紅谷春耳天蛇2慮期舒0.7煉2萍萬㎡、萬達(dá)星沃城粉3責(zé)期荷1裕萬㎡、博泰威古尼解斯拘2.誰5摩萬㎡、泰耐克梳國際金融大臥廈宅5射萬㎡、聯(lián)發(fā)大揚(yáng)廈辛4.味8壟萬㎡、紅谷天爪地趙1.闖2爐萬㎡、紅谷凱損旋影3.涉2圍萬㎡、中央公匙寓難3.淺5舉萬㎡及本案畜約宇4.鉛5喜萬㎡等項狼目謊)蘿待嫁閨中，商物業(yè)延后推盤，誦南昌僅紅谷灘趨新區(qū)商業(yè)未來醒供應(yīng)量將超跑過賢4鵲5謊萬平方米。糾（貌2離）丙炎在售商鋪銷售餓價格延★間謠商鋪怕1F班銷售均價反約溉1磁0披000-13作00奶0畝元衛(wèi)/嫌㎡，盞2F唐銷售均價轟在岸5000-6略00償0捷元慈/瞧㎡，凳3F挽銷售均惹價竹3500-4兼50悼0扭元慕/怎㎡嚼★監(jiān)閑紅谷灘區(qū)域商病鋪價格相對紹市中心區(qū)域搏而言偏低，我但針對紅谷灘制新區(qū)目前的商茫業(yè)氛圍而言，俗總體偏離市場借走向，價格上地?fù)P幅度空間緩渣慢，高價不符昌市。沙（居3側(cè)）在售商鋪銷丟售面積塑★浴3往0富－截5廊0敘㎡商鋪最受市替場青睞分析：深以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)翻來源紅谷灘售掙磬萬達(dá)星降城葡Ⅰ且Ⅱ亞期、江信國際劣花展園掉1蜻期及在售項目餡濱江豪園、江雕信國際花星園屬Ⅱ血期等商業(yè)項目酒，從市場銷售好反映，湯3登0淘－桐5鼠0攔平方米族的商鋪最受市常場歡迎，鳥究其原因在于華面積小相對投壇資門檻低，且司商鋪的經(jīng)營與稅變現(xiàn)能力較強(qiáng)曾。怒（射4唉）在售商業(yè)銷僻售狀況弱★蒸獲商業(yè)現(xiàn)狀銷售恢狀況一般，多狂數(shù)商業(yè)延后推競盤，入市時機(jī)早選擇在準(zhǔn)現(xiàn)房澤項目名稱惠江信國際花園肆二期針商城世紀(jì)村蒙萬達(dá)星城三期瞞濱江豪園商業(yè)含廣場背紅谷春天一期醫(yī)推盤時機(jī)叉現(xiàn)房發(fā)售幸現(xiàn)房發(fā)售捷準(zhǔn)現(xiàn)房，尚未鉤發(fā)售牢現(xiàn)房發(fā)售錢準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售香供給面積售880斤0續(xù)㎡向約述400態(tài)0校㎡炸約逃1000苗0鑄萬㎡熱1700辦0術(shù)㎡通120洗0悅㎡響(淘共女3胳0呈間丟)篇單元面積昏20傭0歌－定40痛0隔㎡構(gòu)15傷0幼－虛26夾0評㎡糕商鋪面積未公窄開旺20蠅0懶－控200布0洞㎡兄4碑0宴－沿5矮0粗㎡幕銷售情況翠一層銷竊售串5蠅0瘡％，二層銷粘售婚8稈0芹％，三層銷滑售掃3誘0朗％壞銷售情況一般原0狼6灑年沖7勻月份推盤逮（話9艘#護(hù)樓區(qū)域）一層拍售價乘在繡12000-遇1350屑0賤元遞/晉㎡，目前集除宗3熊間建設(shè)銀行買季掉，其余尚未狐銷售。塞銷懂售竭4判0壺％到200塵2澡年開始銷售，持商業(yè)氛圍不足型，采取出租招剛商與銷售相結(jié)義合，銷售速度旱差很銷月售圍8殃3怨％值銷售周期太長傳超擇過跪2亦年，商氣不足違，銷售速度差分析：中◎扔從推盤時機(jī)層垮面看：權(quán)多數(shù)項目以工璃程進(jìn)度到準(zhǔn)現(xiàn)似房時再開始發(fā)預(yù)售商鋪。謹(jǐn)憑借前期銷售壤住宅時，蓄集婆起大量有商鋪號購買意向的客附源，時機(jī)成熟恐再開閘放水順持勢銷售商鋪。繡此時勢能轉(zhuǎn)化紫為動能，商鋪谷銷售速度快。飯◎握從商鋪銷售量城層面看：根據(jù)優(yōu)新景祥對紅谷周灘地適時跟蹤育統(tǒng)計稼，界0秤3桂年纖1露0腿月銷售到迄顛今嚇0圈6火年劣4千月累計，跪紅谷都灘畏2博年多的周期商答鋪銷售面積選約重2.捎8算萬平方米什，銷售量小，柏究其原因是由拍于紅谷灘商業(yè)添推出的供給量誕少導(dǎo)致銷售量柜??；再結(jié)蔬合帽0拋4搏－鋤0段5蹲年南昌市區(qū)非煤住宅銷售量決：潛200茶4跡年壟3哭2驕萬平方米籠、寬200初5庫年遵2屈3塊萬平方米，換即寬2及年非住宅總銷迅售數(shù)量瞎5側(cè)5敞萬平方米，（屋按第二部分論浸述寫字樓銷量跡占非住宅銷量醫(yī)的都3懸0降％扣減得出商甜業(yè)銷量），封估算南昌沃市裙2嚼年商業(yè)銷售襲量廁38.顯5俊萬平方米勒。殘對比紅谷灘商錯業(yè)銷量占市總怪銷售量不吩到鑒1廢0漂分之一，從此捉差距可以看出閥：紅谷灘的商膽業(yè)尚處于起步拳發(fā)展階段，作素為市政治商業(yè)呆中心的前景規(guī)椅劃，紅谷灘區(qū)慌未來商業(yè)發(fā)展韻潛力巨大，商錯鋪留待后推，紙其價值的后發(fā)穩(wěn)優(yōu)勢更為強(qiáng)勁豐。贈（濃5墾）本案商業(yè)總失體總述娘本案商業(yè)營銷戲問題點分析奸◎疾商氣細(xì)弱：廳紅谷灘商業(yè)氣摸息不濃，商業(yè)屯項目眾多延后衰推盤銷售。胞◎遺人氣匱乏：案由于生活配套鋼的不完善，現(xiàn)式狀周邊入駐人拘氣不足，住宅野空置率高。偵◎直體量問題：穴本案商業(yè)總量朵約熟5耕萬㎡，體量不隔小，蓋單間面積龐大恢，誕需考慮主營業(yè)挑種定位的聚客雕號召力及租售涌比例問題。貼二、市場商業(yè)她分析瓣及定價依據(jù)長南昌商業(yè)目前察正處于萌發(fā)期狡，價格的制定見必須依據(jù)市場搏的需求以及實企效回報而得是出撥!受紅谷灘頑在售商業(yè)銷售蹄情況列表1、萬達(dá)星城臺(遮數(shù)據(jù)來鳴源脖:摘南昌房地產(chǎn)信裕息丟網(wǎng)嫁)倉樓號洲樓層聯(lián)已售面積務(wù)總面積制各面積段占已收售面積的銷售會比率晉各面積段的總波銷售率悔5晴0蛛㎡以下姿5是0注㎡驗-10緩0咱㎡繭10盟0劉㎡膠-30殲0固㎡土30狹0霉㎡以上榮5頂0陵㎡以下垂5裳0攏㎡亞-10串0第㎡趕10厲0連㎡擦-30暮0牽㎡您30費0絕㎡以上替2短號商業(yè)公寓樓痛1好層啄2095.1喂3燕2095.1昆3釀0.00%螺41.51%督20.63%請37.87%垃0.00%吊41.51%悄20.63%盡37.87%付2夢層由3亞層血1洪號樓商業(yè)公寓扁樓縱1膊層柔2095.1縮3式2095.1渾3行0.00%以41.51%值20.63%拘37.87%毫0.00%吐41.51%淡20.63%帽37.87%帝2疏層詠3婆層茂三期一區(qū)

運5療號樓瞇1丹層此265.71趨265.71介100.00幸%往0.00%罵0.00%奏0.00%多100.00鴉%畝0.00%鴨0.00%猶0.00%街三期一嶼區(qū)勤7亭號樓寇1肆層僚143.21財195.24逐100.00畫%土0.00%境0.00%飽0.00%緩73.35%栽0.00%舍0.00%盤0.00%鉗三期一蜂區(qū)滑1者3役號樓輩1賭層撫72.57龍665.29荷100.00雁%閉0.00%攤0.00%柔0.00%碌10.91%團(tuán)0.00%潔0.00%其0.00%柳三期一始區(qū)突1緊4扇號樓跌1沫層凱47.18退522.97學(xué)100.00款%消0.00%剃0.00%聚0.00%為9.02%漁0.00%璃0.00%蹤0.00%固三期一為區(qū)撇1享1塔號樓葬1缺層艘140.85妻947.08可63.72%哪36.28%中0.00%夸0.00%搭9.48%榆5.40%疫0.00%塞0.00%艱三期一樓區(qū)愧1產(chǎn)2棵號樓吳1葉層釘136.51支643.88喇57.89%居42.11%估0.00%課0.00%芝12.27%遼8.93%燒0.00%截0.00%造三期一詢區(qū)奪1金號商住樓竭1殲層涉853.39復(fù)853.39引15.34%脖84.66%鑼0.00%蝕0.00%胳15.34%煙84.66%雄0.00%久0.00%丙三期一泰區(qū)免2個號商住樓板1瓜層武560.38誰843.08喝41.35%直58.65%策0.00%具0.00%啦27.49%堵38.98%縮0.00%使0.00%總結(jié)：灌1機(jī)、閱總銷率不高，譯不理想蒸2誼、出小面積商鋪成國為銷售比率的豆主要支撐點譽(yù)1罪)赴、醒面積區(qū)間彼在但5鞏0瀉㎡左右的和面賽積區(qū)間國在融50-10擠0淺㎡的方正店面午去化速度最快曲，面積是為播100-30科0已㎡左右的其次紫，而面積區(qū)間愧在須30纖0皂㎡以上的大鋪夢面銷售抗性相深對而言較大。裕2籮)順、辣小鋪面因臨街哄，總價低而得奸到市場的普遍褲認(rèn)可。怪3村)塑、丹30規(guī)0卷平米以上的大交鋪面，總價高忌，投資壓力和冷風(fēng)險都比較大證，受到一定的目銷售抑制2、紫金園定(錯數(shù)據(jù)來不源推:殲?zāi)喜康禺a(chǎn)信伯息薪網(wǎng)威)脹樓號聲樓層貧已售面積臉總面積語各面積段占已良售面積的銷售包比率汗各面積段的總足銷售率旺5使0刮㎡以下男5餓0同㎡郊-10斷0帖㎡介10儲0壺㎡誦-30蒜0悄㎡程30寄0番㎡以上詞5扣0嫁㎡以下淺5亞0脈㎡棵-10征0裂㎡拔10脫0第㎡摧-30幻0近㎡膝30欲0舅㎡以上妖5箱號商住樓熄1辦層被102得440.25柳0.00%夫0.00%猾100.00四%剩0.00%沾0.00%或0.00%辟23.17%輪0.00%場1疾4咬號商住樓荷1微層攀73.7鹽665.03秩100.00擺%鐮0.00%鍵0.00%鹽0.00%槍11.08%嫩0.00%權(quán)0.00%克0.00%甲1乎6萄號商住樓挖1獻(xiàn)層驚184.85薄460.63標(biāo)69.55%熱30.45%蘋0.00%昌0.00%梯27.91%掏12.22%揀0.00%灌0.00%絞1乓7算號商住樓仗1李層農(nóng)148.37嚷547.66薪100.00吐%兔0.00%荒0.00%挖0.00%縮27.09%棚0.00%剛0.00%扣0.00%轎1墨5申號商住樓紐1幼層但425.47介617.94粱88.16%麻11.84%課0.00%懇0.00%驢60.70%員8.15%疾0.00%跨0.00%分析：知1暈、?？備N率不高，常不理想壤2哨、攔小面積商鋪成臘為銷售比率的銜主要支撐點雖壘主要銷售業(yè)績鼻以螞5社0扭平米左右店面申支撐，再次就火是擠50-10哀0喚平米的店面還旁具備一定的銷碧售量，紫金園澡在店面的規(guī)劃壘上基本都是同以嶺5右0斥平米以下做為恰主力面積，銷沖售良好，以其誼低價，總價低行，投資壓力小出，外加地段的囑優(yōu)勢，致附使祝5革0繪平米以下的店客面基本銷售一逐空。拍3蜓、江信國際花攜園芝(際數(shù)據(jù)來袍源蔑:摩南昌房地產(chǎn)信弱息賢網(wǎng)柱)企樓號補(bǔ)樓層警已售面積蝶總面積蛇各面積段占已欺售面積的銷售性比率手各面積段的總長銷售率永5蕉0梢㎡以下孟5劇0太㎡陳-10瓣0省㎡接10好0仙㎡望-30飯0運㎡宴30奴0袍㎡以上施5屆0泉㎡以下肉5閑0將㎡直-10煎0掠㎡磁10侄0妻㎡率-30闊0櫻㎡凱30弦0盈㎡以上唐公駕建疊1逝8嶼號樓像1霸層升0羅4869死0.00%歸0.00%用0.00%雞0.00%宋0.00%遲0.00%邊0.00%弄0.00%哀2值層六3億層葛綜合大樓鏟1影層則0謠4018.8占2據(jù)0.00%概0.00%灘0.00%懲0.00%派0.00%惹0.00%頂0.00%亮0.00%謊2恢層棵3左層分析：盆犯卡江信三期目前飼還未銷售，就靠江信的一、二房銷售狀況分析褲統(tǒng)計，銷售狀偽態(tài)不容樂觀，投甚至有的商鋪勵目前都還未有啞所銷售動向，特至今無人問津蜂，據(jù)內(nèi)部可靠晨消息，售價將昂有一定的下浮亮調(diào)整。米4思、商億城抵.乖世紀(jì)村星(久數(shù)據(jù)來筆源擱:蓋南昌房地產(chǎn)信擁息字網(wǎng)鉛)閥樓號跌樓層蒜已售面積薯總面積心各面積段占已纖售面積的銷售征比率濃各面積段的總旁銷售率行5材0掛㎡以下候5使0紙㎡寶-10什0忌㎡色10她0偉㎡統(tǒng)-30畝0迅㎡襖30揀0咸㎡以上斯5蹈0坦㎡以下壞5警0渴㎡匠-10詠0綢㎡貫10用0胖㎡恐-30鋒0陣㎡逢30員0努㎡以上亮1竟號樓岸1科層凡0吐0磁0.00%結(jié)0.00%噴0.00%抗0.00%制0.00%慮0.00%掩0.00%狹0.00%寬2辦層涌9著號樓難1綠層牙2176.1睬3分3630.8點6紅0.52%邊23.93%珠75.55%仍0.00%探0.31%問14.34%朽45.28%緣0.00%語2醉層總結(jié)俱商名城聯(lián).捏世紀(jì)村商鋪構(gòu)液架和芹****幕有其極其的相愧似，其的商鋪邪面積基本都是金上下兩層分布?xì)ⅲ娣e比例都璃比較大，目前騾即將上市猾的涌9套號樓也是同樣慮的格局，由于似其缺乏小面積利的比例因素，爸在銷售中，沒貌有很大的選擇窗，從銷售比例型來看，銷售有疾一定的良效，享但基于商城商距業(yè)面積體量小盯，去化幾間所禽占到的比例就秘是有一定的支紅撐點。是只表肯面的銷售業(yè)績禾，蠢在昨30臥0吳平米以上的店正面銷售也是空烈頭支票。總結(jié)概述：發(fā)現(xiàn)問題哀1核、映在對紅谷灘新壤區(qū)的在售商業(yè)綱個案中，我們逮已經(jīng)明確了大村多數(shù)的投資客屢在選擇店面面漠積上都普遍傾毀向險于址5蝦0辰左右池及唱50-10血0偉左右平米的商個鋪，業(yè)總結(jié)原因有兩釀點：惹1未)燕、裳面積小，總價仙低，壓力相對濁減小；呀2妙）、勺普遍選擇這種抖面積配比的店位面其中有很大槐一部分是對商腔業(yè)價值缺乏一篇定的信心，投義入的小，相對艘風(fēng)險也較低。換2幫、總銷售狀況眨都普遍不太理爹想，基本都處鷹于銷售萌發(fā)期旱。不難發(fā)現(xiàn)，便單價過高所造債成客戶收益與檢實際投入不成牽正比。在回報索這塊普遍偏離省實際，使得大辭多投資客對目終前售價缺乏信億息。忽3亭、扭20扭0腐平米以上面積包的店面基本都江處于癱瘓銷售付狀態(tài)，可見，穗對于面積龐大肢，投資幾百萬半做為定點投資配還是在少部分改。熱銷面積因素廟（撲1鮮）圣原面積較少耗在尾1勉0貌—渡5桑0躬㎡的商鋪（外萌街）困熱銷售原因：類主要是面積小突總銷售金額不槍大，投資門檻棍低易于日后的魯租賃，適合各映類型商鋪投資附者。押（負(fù)2?。┪ㄍ杳娣e奪在僻5襲0伏—珠10盟0管㎡門開間大縱陳深踐的雙門面蔬商鋪熱銷原因嶺：這類型的商郵鋪雖然無論是櫻總價及單價都直比較高，脾但由于鋪型方乒正布局合理沒揀有浪費面積利艦用率高，而且刑雙門面可分可娛合投資回報高絡(luò)。壇（怠3鞋）樸劣面積鞭在捷50-10鼠0嶼㎡層言高鏟7棕米以上成規(guī)則破長方型白熱銷原因：這幼類型商鋪由于素樓層高可內(nèi)置霧兩層不會受到站高度的制約，桿樓下做店面樓界上作辦工用，腎適合自用型商特家經(jīng)營要求。商鋪滯銷因素鉛如果說銷售房圓子是賣給客戶去一種生活方式棋一個生活理害念造仗，那么銷售商增鋪就是銷售給山客戶一種利益算，假如這種說跌法是對的話，傷那么商鋪滯銷墨原因是我們并堆未找到讓客戶詠感覺購買本項喘目商鋪會獲利認(rèn)的沖動感覺。民如果說沒有賣例不出的產(chǎn)品，脫只有賣不出的妙價格是正確的趟話，那么我們她的產(chǎn)品確實是攝超出市場價了兩，但這兩個原魚因并不是本項蓮目的滯銷的主疼要成因。根據(jù)航我司項目組人但員分析商鋪滯暈銷主要原因有往以下幾方面困面積美在衛(wèi)20民0河以上的面積過俘大，總價壓力媽過大暈商鋪結(jié)構(gòu)有一蘭定的缺陷單價過高狀實際租賃情況縫不樂觀租空間利用有一情定的局限整體分析：露整體均價高于毅市場需求行情芹（面積及單價匯），對于紅谷構(gòu)灘板塊而言，致更為偏離市場椒，目前，紅谷藥灘新區(qū)人氣是館一個很嚴(yán)重的額問題，雖然住退宅銷售率普遍驗良好，但真正吼的入住率不容預(yù)樂觀，在未來惡幾年，商業(yè)氛敲圍要形成一定延的格局還需要稠政府的大力支胞持，窩對于目前在售名商業(yè)，銷售都釣是空穴來風(fēng)，燃勉強(qiáng)支撐早期矮高均價入市的嫌基點。親紅谷灘新針區(qū)易0荷7奴年下半年商業(yè)狀入世樓盤綜合長指標(biāo)欲案名喉體量勻地段區(qū)間優(yōu)勢囑價格趨勢鏡對本案威脅度胳博泰江濱謙☆☆喉☆☆☆☆☆臥☆☆秩☆頌紅谷凱旋筆☆☆☆獎☆☆☆☆譯☆☆亮☆☆編聯(lián)發(fā)廣場昌☆☆☆☆葡☆☆☆客☆☆☆都☆☆☆挖泰耐月克野.緒金融大廈伍☆☆☆☆煤☆☆☆荷☆☆跪☆☆☆亭江他信積.暖國際花園拳☆☆☆列☆☆惠☆何☆☆☆☆存商排城棋.鉛世紀(jì)村湖☆☆☆本☆☆菜☆塘☆☆☆☆坐海曬航配.該白金匯迷☆☆愧☆就☆☆肯☆☆馬江棉信往.忍國際金融港窯☆☆峰☆☆蛛☆☆歸☆☆夠洪膊城潮.欠比華利親☆☆尼☆☆燕☆☆☆爬☆☆☆換濱旱江估.急豪園樂☆☆泳☆☆清☆☆☆萌☆☆☆義陽光楓情諷☆☆廳☆☆載☆☆☆君☆☆驢……秧總結(jié)：觀察以促上表格統(tǒng)計分嬌析，緞****封未來面臨的威枕脅不容樂觀，棗紅谷灘新區(qū)商準(zhǔn)業(yè)氛圍在起步塘階段，如此多侮體量的商業(yè)大允盤和小盤蜂擁繡而至，對去化賭比率而言，是阿個不小的難題夜，且大多數(shù)項耕目預(yù)計匠在制0義7浪年下半帽年迎1網(wǎng)0重月蕩-1齡2存月底陸續(xù)推出襲。對于絮****搭而言，恰逢此春市，且體量在然各個案場中不振算小的，去化仆時間段將受到欲嚴(yán)重的威脅，冊加之市中心及芳起他板塊商業(yè)鉗盤的陸續(xù)推出災(zāi)，客戶選擇的膠嚴(yán)重分流，造麥成短期內(nèi)供需化不平衡，滯銷府情況應(yīng)該是大莊為有之。消費者分析島（數(shù)據(jù)來源：珠南昌房地產(chǎn)信貞息網(wǎng)，已購周悅邊個案商鋪書）憐購買商鋪面積線的綜合分析懶從投資意向來有看，意向購獻(xiàn)買喉20-50愚嚼㎡小商鋪占據(jù)粗大半壁江山，宰成浮為賽59峰%織的投資客戶首晶選投資商鋪面昂積壇；撇50-100漆替㎡商鋪同樣受解到追捧，殲以錄23常%袖的比率排名第盼二；相比之下鼻，只借有險4來％的投資客選扣擇超藝過支100喘鋼㎡的大鋪面作拼為投資物業(yè)。責(zé)承受商鋪總價鵲的調(diào)查洞期望總價秤在揚(yáng)20-5漸0架萬的占據(jù)了一俘半以上的選擇欄。結(jié)合上一題佳的商鋪面積，叨可見商鋪面積陣在訂20-5酒0計㎡和總價拋在販20-5脂0質(zhì)萬是大多數(shù)訪趁問者的心理期魯望組合。這個許組合一方面說遇明受訪者有一遙定的經(jīng)濟(jì)實力依，同時也表面狠他們對實際市船場價格要么不雄熟悉，要么就底是因期望太高庸而產(chǎn)生這個嚴(yán)冒重脫離實際市中場價格的理想路價格。鍬投資商鋪的經(jīng)艷營方式分析調(diào)假查株從投資者對商糟鋪的經(jīng)營方式急來看，表示自貝己經(jīng)營的占據(jù)懂了匠6恭7鋼％的大多數(shù)，法而表示用于出字租的只后占煩13慣%溪，而明確表示頌希望投資增值軋（通過轉(zhuǎn)手出明售來贏利）的堪也占腫了辯15楊%煤；為子女置業(yè)飲的只半有鞋4堵％的比例。這作表明受訪者中壽的投資者并沒籮有將純粹的倒慕賣房產(chǎn)作為投便資贏利的主要旨方式，而是采段用更為靈活和蘇長遠(yuǎn)的方式（榨自己經(jīng)營和出削租）來獲取收墓益；同時自己丹經(jīng)營占這么高芳的比例，則反顆映該區(qū)域商業(yè)厲氣氛比較好，捕但租金相對也筋不便宜。因此爭嘗到甜頭的商厘家希望有自己貓的鋪面來獲取己更大的利潤。吵購買商鋪類型拉選擇調(diào)查林?jǐn)?shù)據(jù)分析表明酷，臨街商鋪是溪大家的首要選呼擇。而選擇住棋宅低層臨街的析還要多過選商諸場臨街鋪面。昂實際利用率及晶可用價值，臨俱街商鋪都是眾對多投資客的追震捧對象。夢三、砍****洽商鋪價格的初乎步制定商鋪總平面圖選擇定價方法館在確保利潤的墻同時，也應(yīng)該玩確保銷售的去沃化速度，以免唇造成積壓態(tài)勢聚，對后期銷售圈或者說企業(yè)的地形象推廣都有翁一定的難度，持對于一個企業(yè)胖，在提高利潤努的同時既要確巾保價格的接受嫂程度也要對后雖期所產(chǎn)生的負(fù)子面影響做到周謙密的考慮和考棵究。嚇針對猛****雨（住宅）前期須的推廣定位等暈等，我們最終罰建議依據(jù)市場年對比法，結(jié)合鑰實際，在確?？炖麧櫥貓蟮幕侟c上做到快速碗去化，爭取頭寶次銷售達(dá)到奇兩跡，在業(yè)內(nèi)傳岔為佳冷話著…燭…經(jīng)。確定最終價格鄭影響市場價格疏的幾大因素透匪析：零1般、市場的供求恨關(guān)系、餡國家宏觀政策明、未來房地產(chǎn)司商業(yè)剩價格的走勢等趣。踢2箏、周邊競爭個饑案的銷售動態(tài)幟及客戶群體的孤分散性的影響罷（去化速度以秩及去化率的綜插合分解）汪3王、案常所處區(qū)子段她區(qū)位極差、區(qū)澡位聲譽(yù)度、區(qū)末域配套、交通葵通達(dá)度、商業(yè)哲繁華程度、臨盾街狀況等捏4弄、國家政策調(diào)美控對價格的影尖響深5貞、商業(yè)地產(chǎn)市蒸場情況；絹6見、灌****輩產(chǎn)品分析、目救前及遠(yuǎn)期發(fā)展恨空間；賺內(nèi)部配套、園脂林景觀、建筑富外部特色、戶缸型結(jié)構(gòu)、新舊苦程度、市場接刊受能力等萌7信、租金回報結(jié)托合收益率分析象可支撐的售價愁；廈8捏、市場同類樓芹盤產(chǎn)品價格加朋權(quán)計算；衫9尸、速發(fā)展商的合理可利潤、本區(qū)域仗內(nèi)競爭性樓盤晴的價格走勢、混發(fā)展商的品牌詳、合作伙伴的棋品牌等定價依據(jù)荷此次定價針對招萬達(dá)星城、江贊信國家花園、秤商城。世紀(jì)村瓦、金融街、濱岸江豪園等，屬藍(lán)于社區(qū)型商業(yè)盼，于本案都有撇一定可類比性診。史首先、定價的中參考因素有：壁南昌商業(yè)地產(chǎn)島市場情況；壘周邊類似樓盤列產(chǎn)品分析、目或前及遠(yuǎn)期發(fā)展自空間；度租金回報結(jié)合專收益率分析可王支撐的售價；鹽市場同類樓盤餓產(chǎn)品價格加權(quán)關(guān)計算；墻類似個案位置閑鋪面分戶銷售黎價格。今其次、定價的漁方法為：摸確定各比較方恨法的權(quán)重市場比較法收益還原法掉目標(biāo)利潤法（醉只作核算用）綜合確定均價亞根據(jù)不同鋪面雀各項指標(biāo)確定例分戶價格制最后、確定各五方法的權(quán)重如約下：移1遙、市場比較法丘：圾因濱江豪園位且置特殊，可類源比產(chǎn)品又限于濱社區(qū)型底商的凍一樓價格，加加之地段差異、滾產(chǎn)品品牌、運覆營管理、升值頑潛力等因素方蝕面，濱江豪園震社區(qū)底商均高故于選擇的類比獲樓盤，持故此方法權(quán)重盆確定晨為渾30烤%以。確2疑、收益還原法碗：嘗社區(qū)型商業(yè)因散其功能性上的秀特點，導(dǎo)致投少資者購買的主蹈要權(quán)衡點為租擴(kuò)金回報的水平賠、業(yè)態(tài)規(guī)劃、匠社區(qū)規(guī)模、租遮賃管理水平等論，而非地段、出位置、商家品頁牌，故收益還午原應(yīng)占到較大這比重，確定粱為卷70由%猜。索3逐、目標(biāo)利潤法血：伏因濱江豪園利賊潤目標(biāo)在制定改時和住宅核算故在一起，且開愿發(fā)至今已有較刪長時間，經(jīng)與棕電話溝通，鋪夫面售價應(yīng)由市熟場比較和收益泛還原確定，遵亞循盡量高的原陳則定價，故在魂此不采用目標(biāo)配利潤，而只在盼最后核算利潤菌時采用成本數(shù)肺據(jù)，故不使用述，不設(shè)權(quán)重。坦市場比較法定竊價雷關(guān)于完****燥價格制定犯的蒜SWO漿T頂分析及對價格窗制定的影響下S逃優(yōu)勢：搭-----賢-希周圍大面積待扶開發(fā)住宅用地添，可輻射范圍逼內(nèi)強(qiáng)人流潛力岡；非含禍---投--俱-綱延伸世貿(mào)商業(yè)杯中心的建僻成師B賴4只地塊的商會用啊地的日后落成懶；蔥熊---廉---B倘5旋、葵B蘇6恥、驕B1萬6叢地脊塊煤2告4吧小時金融街的慮打造；種W顧劣勢：醫(yī)-寄----滲-五周圍住宅用地晨未開發(fā)，目前溜沒有人氣；壘歸---橡--袋-藍(lán)新商業(yè)區(qū)，市烏場培育尚需時墾日蜂；幸膠玩---鉤--染-持紅谷灘新區(qū)的叮交通抗性；尋O榜機(jī)會：注-----勇-豐南昌市商業(yè)總串量密集集中在呀幾大核心及其妻他幾個區(qū)域中脾心，隨著商業(yè)寇的發(fā)展，商業(yè)降中心有逐漸外撐移的趨勢緒；何蒸常----暴-祝-嬸紅谷灘為南昌鹽市重點發(fā)展區(qū)繩域，悟****呼地處紅谷灘新亭區(qū)商業(yè)中心地巾帶；泊藥-----津-交開發(fā)時間早，堂樓盤品質(zhì)形象冷已深入人心。糖T剝威脅：裙-----稅-鋤新商業(yè)的培育繁期需要大量的趨資金投入和時右間周期的運轉(zhuǎn)哥；完蛾且---珠---0眉7簡年紅谷灘新區(qū)中商業(yè)面積大量紗上市，對本案局商業(yè)去化分流巨一大部分客戶尿群體，勢必打留價格戰(zhàn)？；里鍋----甜-睬-渠市區(qū)大盤的客臉戶分流；秩最----唱-會-扣本案周邊類似盼商業(yè)的嚴(yán)重威素脅；馬-----妹-謝市場的飽和（禽下半年大量開返盤）。海2阿、類比樓盤對部比傘根據(jù)江信花園影所處的位置以晉及商鋪所屬的扒類型（社區(qū)底肆層一樓商鋪）飛，從在售的樓奴盤中選潛出群5藏個較相似者作焰為可比性樓盤江，包括萬達(dá)星萄城、商城。世艱紀(jì)村、金融街圈商業(yè)、濱江豪票圓的商業(yè)相似魚性確定了相關(guān)她權(quán)重，以下是槍加權(quán)統(tǒng)計結(jié)果堂：罰（資料來源：玻南昌房地產(chǎn)信驕息網(wǎng)及市場走鴨訪側(cè)200灣7慣年衛(wèi)8深月條15-3射1紐號）色權(quán)重說明：地夏段、開發(fā)實力彈、周邊人氣（炮商業(yè)氛圍）、厲周邊環(huán)境（環(huán)挪境污染、交通拖、綠化等）、紡樓盤品質(zhì)、售鞠罄狀況等誠蒜1鉤）、昌同質(zhì)競爭力個鴉案權(quán)重設(shè)定卷樓盤鍬對足比共****礎(chǔ)權(quán)重設(shè)定白（傲100退%崇）除參數(shù)曠萬達(dá)星城焦商城世紀(jì)村脂江信國際花園醒金融街貨濱江豪園潔地段艷2%屬2%戲2%為1%充2%絞開發(fā)商實力圍3%佳1%鍬2筑．既5%劍3%襯3%中人流量鐘2%農(nóng)1%攜1灑．柳5%高0書．潔5%網(wǎng)3%淘商業(yè)氛圍輕2%門0裙．辭5%惱0阻．芹5%由0視．商5%堂3%磨樓盤品質(zhì)剖3%吸0割．版5%阿3%蔥1竊．挑5%買3%剪售磬情況逃1%文0擊．知5%絲0冊．忠5%鮮0戰(zhàn)．疏5%菊3%棟交通速3%靈3%停3%園0當(dāng)．杜5條3%湯生活配套直1枝．生5%脈1%菠1叫．眉5%啦1.5%花入住率偵0他．倒5%迫0領(lǐng)．突5%名0蕉．畏5%倒0趙．趣5%捆0.5%筆景觀攪2%惠0燈．汽5%丙1始．覺5%遲1.5%君升值潛力涂1已．?dāng)?%肌1%少2%卵0侵．勇5%沫1.5%性環(huán)境污染俱1%魂1%蔑0揀．慌5%想0.5%蜻物業(yè)管理劈1間．園5%層1%彎1載．湖5%護(hù)0繞．停5%制2%遲口碑效應(yīng)遷1狀．年5%霧0最．?dāng)n5%巡1左．迷5%陶0備．趙5%屑1.5%紀(jì)與名門午權(quán)重標(biāo)配漆2款4暴%賺1肚4額%裂2關(guān)3倘%灌9苗%陪30%有掘2沃）、扭底夾層目+漸二樓整體（均課價）融據(jù)我們市場走肆訪情況觀察，跌紅谷灘在