注冊物業(yè)管理師綜合能力講義全

/第1講緒論《物業(yè)管理綜合能力》是注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試中一門基礎(chǔ)理論與應(yīng)用相結(jié)合的課程。教材共分12章，涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、行政管理學(xué)、法律、統(tǒng)計學(xué)、保險、社會學(xué)、建筑工程、建筑設(shè)備、建筑智能化等基礎(chǔ)知識與應(yīng)用。雖然內(nèi)容涉及的深度較淺，但涉及的面較廣、且知識點(diǎn)分散，對于考生全面理解和掌握有一定的難度。因此，從備考的角度，我們建議大家首先要了解2011年考試的相關(guān)信息，其次要掌握答題技巧，第三要有正確的備考方略，最后要熟知我們的授課思路。下面就以上內(nèi)容作簡要地介紹。一、2011年考試安排和作答要求1.考試安排考試日期考試時間考試科目2011年9月17日9：00-11：30物業(yè)管理基本制度與政策14：00-16：30物業(yè)經(jīng)營管理2011年9月18日9：00-11：30物業(yè)管理綜合能力14：00-17：00物業(yè)管理實務(wù)2.作答要求《物業(yè)管理綜合能力》科目為主、客觀題混合試卷，考生答題前須仔細(xì)閱讀位于試卷封二的應(yīng)試人員注意事項和位于答題卡首頁的作答須知，使用規(guī)定的作答工具在專用答題卡劃定的區(qū)域內(nèi)作答。考生應(yīng)考時，須攜帶黑色墨水筆、2B鉛筆、橡皮、無聲無文本編程功能的計算器。二、考試題型、試卷分值、合格標(biāo)準(zhǔn)考試科目考試題型試卷滿分合格標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理基本制度與政策單、多項選擇題100分60分物業(yè)經(jīng)營管理單、多項選擇題100分60分物業(yè)管理綜合能力單、多項選擇題、綜合分析題100分60分物業(yè)管理實務(wù)單、多項選擇題、案例分析題100分60分三、考試成績管理考試成績實行滾動管理。參加全部4個科目考試的人員須在連續(xù)2個考試年度內(nèi)通過全部科目；參加2個科目考試的人員須在當(dāng)年通過應(yīng)試科目。四、2010年度物業(yè)管理師資格考試回顧全國物業(yè)管理從業(yè)人員對參加2010年度物業(yè)管理師資格考試表現(xiàn)出了極高的熱情。據(jù)資格考試考務(wù)主管部門統(tǒng)計，全國共有56000余人報名參考，實際參加考試人數(shù)達(dá)到49000余人，參考比例高達(dá)88%，在2010年度各類全國性資格考試中名列前茅。2010年度物業(yè)管理師資格考試的合格標(biāo)準(zhǔn)，四科目均為60分合格。通過率（全國）：四科目全部通過率為26.6%—四分之一強(qiáng)；三科目通過率為60%；南方、沿海地區(qū)高于北方、內(nèi)地地區(qū)。2010年度考試總體情況：其一，四科目試題難度均較小，符合我國執(zhí)業(yè)資格考試試題難度變化的一般規(guī)律，即開考前三年試題較簡單，以后年份難度逐年增加；參考教材變化后的第一年試題較簡單，以后年份難度逐年增加。因此，今年報考的朋友一定要把握住機(jī)會。其二：試題題型分值比例在意料之中?！段飿I(yè)管理綜合能力》題型為客觀題（單選和多選）和案例題（共一道），分值比例為80：20。五、2011年度考試大綱和參考教材2011年度資格考試的考試大綱和參考教材，為中國建筑工業(yè)出版社正式出版的《全國物業(yè)管理師資格考試大綱》和《中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材》?！段飿I(yè)管理綜合能力》科目教材與2010年相同。六、2011年考試題型與答題技巧分析《物業(yè)管理綜合能力》科目客觀性試題占到80%，其中多項選擇題作答有一定難度，應(yīng)試者考試成績的高低及能否通過考試科目，在很大程度上取決于多項選擇題的得分。因此，掌握準(zhǔn)確的答題方法與技巧非常重要！！第一題：單項選擇題（每題1分，每題的4個備選項中，只有1個最符合題意）；單項選擇題大部分來自參考教材中的基本概念、原理和方法，一般比較簡單。如果應(yīng)試者對試題內(nèi)容比較熟悉，可以直接從備選項中選出正確項。當(dāng)無法直接選出正確選項時，可采用排除法排除干擾選項，最后選出正確選項。通過排除法仍不能確定正確項時，可以憑感覺進(jìn)行猜測。答題技巧：不會就“蒙”。如選擇C或D；或前兩三道都是A，就蒙B、C或D。例題1：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為（）。（選自《考試樣題》）A.國家級、省級、地市級B.甲級、乙級、丙級C.一級、二級、三級D.高級、中級、初級答案：C第二題：多項選擇題（每題2分，每題中的5個備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯誤選項。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）；答題技巧：寧缺毋濫、大膽選擇——（1）如果有把握的答案有4個，只選這4個，得2分；（2）如果有把握的答案有3個，只選這3個，確保得1.5分，也可能得2分；（3）如果有把握的答案有2個，只選這2個，確保得1分，也可能得2分；（4）如果有把握的答案有1個，剩余4個答案中只能排除1個或都不能排除，只選這1個，確保本題得0.5分。（5）如果有把握的答案有1個，剩余4個答案中若能排除2個，那么剩余的2個答案中至少有一個是正確答案，處理方法：剩余的2個答案都選或任選擇其中1個。例題2：《物業(yè)管理條例》創(chuàng)設(shè)的物業(yè)管理基本制度包括（）。（選自《考試樣題》）A.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度B.承接查驗制度C.工程質(zhì)量保修制度D.業(yè)主公約制度E.建筑物區(qū)分所有權(quán)制度答案：ABD第三題：案例分析題（根據(jù)背景材料，按要求作答）。案例分析題是在具體業(yè)務(wù)活動的背景材料基礎(chǔ)上，提出若干個獨(dú)立或有關(guān)聯(lián)的小問題。每個小問題可以是簡答題、判斷題、改錯題以及計算題等。應(yīng)試者首先要詳細(xì)閱讀案例分析題的背景材料，建議大家閱讀兩遍，理清背景材料中的各種關(guān)系和相關(guān)條件，看清楚問題的內(nèi)容，充分利用背景材料中的條件，確定解答該問題所需運(yùn)用的知識內(nèi)容。在案例分析題的評分標(biāo)準(zhǔn)一般要分解為若干采分點(diǎn)，最小采分點(diǎn)一般為0．5分，所以解答問題要盡可能全面、針對性強(qiáng)、重點(diǎn)突出、結(jié)論明確，有計算要求的要寫出計算過程。答題技巧：分步驟、答要點(diǎn)、聯(lián)想教材原文。案例分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論了解實際，舉一反三，靈活運(yùn)用所掌握的知識，分析解答考題。例題3：2010年《物業(yè)管理綜合能力》案例題：某小區(qū)業(yè)主張先生發(fā)現(xiàn)自家衛(wèi)生間漏水，便向小區(qū)物業(yè)管理處報修，物業(yè)管理處立刻派維修工前往檢查，經(jīng)過維修工現(xiàn)場檢查，確定為樓上業(yè)主李先生家裝修破壞防水所致。物業(yè)公司以李先生在裝修期間未做裝修申請為由，拒絕協(xié)調(diào)此事。張先生感覺很生氣，找到報社，將此事公布，說物業(yè)公司態(tài)度惡劣，工作不專業(yè)，維修工未穿著工服等等。于是物業(yè)管理公司向總公司寫了一個報告匯報此事，并提出幾點(diǎn)解決問題的方案。第一，因為李先生家未做裝修申請，且此事為業(yè)主戶內(nèi)，今后涉及到賠償和修復(fù)之事，物業(yè)公司不宜插手管理此事，建議張先生找李先生自行協(xié)商解決。第二，媒體報道嚴(yán)重，建議冷處理，等過一段時間事情會自然平息。第三，維修工都是經(jīng)過培訓(xùn)的，維修技能出眾，受工作性質(zhì)約束沒有統(tǒng)一著裝，張先生講到維修工未著工服，建議統(tǒng)一著裝。并上門維修改變媒體的負(fù)面報道的影響。第四，特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)周邊維修標(biāo)準(zhǔn)制定，維修工在完成日常工作之余還有富余時間，建議降低特約服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司在不增加或很少增加費(fèi)用的情況下可以創(chuàng)收。請回答以下問題：1、物業(yè)服務(wù)公司以未做裝修登記為由，不再協(xié)調(diào)此事，對不對？為什么？2、利用公共關(guān)系原理分析物業(yè)管理處第二點(diǎn)面對媒體做法是否妥當(dāng)，為什么。3、物業(yè)管理處第三個問題解決方法對不對？試用“近因效應(yīng)”分析物業(yè)管理處的做法是否妥當(dāng)？并說明理由。4、根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析物業(yè)管理處第四點(diǎn)做法是否可行？為什么？分析：2、3、4小題中的“公共關(guān)系原理”、“近因效應(yīng)”、“經(jīng)濟(jì)學(xué)原理”分別提示該考點(diǎn)位于參考教材的第四章公共關(guān)系基礎(chǔ)知識與應(yīng)用、第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用。七、2011年《物業(yè)管理綜合能力》備考方略1．準(zhǔn)備好考試大綱和教材考試內(nèi)容99%出自考試參考教材，超出教材范圍和深度的試題基本沒有，即使有數(shù)量之少也根本不會影響考生順利過關(guān)。因此，從備考的角度看，掌握教材的知識點(diǎn)就足夠了。其他的任何參考書籍都是為我們掌握教材服務(wù)的，只是橋梁，不是目的。復(fù)習(xí)過程中不需要盲目做大量習(xí)題。2.熟悉出題規(guī)律執(zhí)業(yè)資格考試出題最明顯的規(guī)律就是：直接根據(jù)教材的內(nèi)容（原話）命題。教材中一些重要語句、語段，常常是命題者喜歡考核的對象，而且以識記內(nèi)容為多。單項選擇題：題干往往是針對教材上的一句話或一段話，將原文中的一些關(guān)鍵字詞給空出來，而將關(guān)鍵字詞作為備選項與其他干擾項放在一起，讓考生去判斷和選擇。一般從字面意義上很難排除，若根據(jù)原文來做答，往往可以直接圈定正確答案。多項選擇題：往往是針對一些包含多項知識點(diǎn)的內(nèi)容而出的，涉及教材上相關(guān)聯(lián)的幾段話。有時，命題者會調(diào)換其中某一款或某一項的關(guān)鍵字詞，而將其列入備選項之中，以達(dá)到迷惑考生的目的。綜合（案例）分析題：一般可以在教材上找到答案的影子。另外注意：（1）選擇題的出題點(diǎn)可能會在一些細(xì)小的知識點(diǎn)上做文章；（2）相關(guān)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用應(yīng)重點(diǎn)注意，易出案例分析題。（3）難度較大的靈活應(yīng)用試題的數(shù)量非常有限。因此，從備考的角度看，個別有難度的知識點(diǎn)，只需把相應(yīng)文字、語句記住就可以了，沒必要花長時間、大精力搞懂、搞透。3.全面通讀教材通讀教材需要一定的時間和精力投入，大家宜早作安排，在學(xué)習(xí)精講班課程的每章內(nèi)容之前盡量完成該章的教材通讀，為精講班學(xué)習(xí)打下良好基礎(chǔ)。強(qiáng)調(diào)對教材的通讀，是要突出全面理解和融會貫通，并不是要求大家把指定教材的全部內(nèi)容逐字逐句地背下來。通讀教材要注意準(zhǔn)確把握文字背后的復(fù)雜含義，注意不同章節(jié)的內(nèi)在了解，能夠從整體上對應(yīng)考科目進(jìn)行全面系統(tǒng)的掌握。4.精讀教材、做適量練習(xí)題這一階段是學(xué)習(xí)的重中之重，在學(xué)習(xí)精講班課程之后開始進(jìn)行，精講班我們會重點(diǎn)講授教材中的重點(diǎn)和難點(diǎn)、以及學(xué)習(xí)思路和方法、歸納和整理各章知識點(diǎn)、解讀命題規(guī)律，從而方便大家學(xué)習(xí)。精讀要把教材包括的所有內(nèi)容搞懂，另外大家在精讀完每一章后，需要認(rèn)真做一下相關(guān)練習(xí)題（我們會提供一部分重要練習(xí)題），一方面有助于我們掌握教材內(nèi)容與知識點(diǎn)，另一方面對我們應(yīng)試心理準(zhǔn)備也有幫助。注意精讀教材我們的建議是把教材的內(nèi)容做到透徹理解、準(zhǔn)確掌握，我們強(qiáng)調(diào)在理解的基礎(chǔ)上記憶，不贊成死記硬背。5．突擊考試重要考點(diǎn)突擊考試重要考點(diǎn)應(yīng)在學(xué)習(xí)考題預(yù)測班內(nèi)容之后進(jìn)行。此階段大家應(yīng)按照我們給大家歸納的考試重點(diǎn)進(jìn)行復(fù)習(xí)。每章內(nèi)容都有其必考知識點(diǎn)，這些知識點(diǎn)在每年的試卷上都會出現(xiàn)，只不過是命題形式不同罷了，可謂萬變不離其宗。對于重要的知識點(diǎn)，應(yīng)試者一定要深刻把握，能夠舉一反三，做到以不變應(yīng)萬變。6.總結(jié)提升、強(qiáng)化記憶、實戰(zhàn)模擬這項工作在考前一兩周左右進(jìn)行。希望大家一定要抽出時間，集中精力。第一，把以前做過的練習(xí)題，有針對性地復(fù)習(xí)一遍；第二，要對教材做一遍快速閱讀，所謂快速閱讀指對自己已經(jīng)掌握的知識點(diǎn)，迅速瀏覽一下即可；對自己沒有牢固掌握的知識點(diǎn)要強(qiáng)化記憶。第三，做一兩套模擬試題，掌握答題的速度，體驗考場的感覺，進(jìn)入最佳臨考狀態(tài)，對考試充滿信心。這一步我們應(yīng)遵守的原則是：有取有舍。有取是指由于時間關(guān)系，以前已經(jīng)掌握的知識，現(xiàn)在可能有所遺忘，對這部分知識我們一定要通過有針對性地復(fù)習(xí)練習(xí)題、快速閱讀教材等手段加以解決；有舍是指若現(xiàn)在還存在較生僻的知識點(diǎn)，就應(yīng)該把它果斷的放棄，不要再浪費(fèi)時間。堅持做到這一原則，你所付出的努力都會反應(yīng)在你將來取得的成績上。6．胸有成竹，步入考場進(jìn)入考場后，排除一切思想雜念，盡量使自己很快地平靜下來。試卷發(fā)下來以后，要聽從監(jiān)考老師的指令，填好姓名、準(zhǔn)考證號和科目代碼，涂好準(zhǔn)考證號和科目代碼等。緊接著就安心答題。7．通過考試，領(lǐng)取證書大家按上述方法備考，我相信一定可以通過考試。八、2011年《物業(yè)管理綜合能力》授課思路（一）考試基本要求及命題規(guī)律解讀（二）教材內(nèi)容精講及考點(diǎn)重要程度劃分（三）典型習(xí)題練習(xí)（包括2010年真題）（四）全真模擬試題實戰(zhàn)模擬——以第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用為例第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用一、考試目的測試應(yīng)考人員：（1）對經(jīng)濟(jì)學(xué)知識的掌握程度；（2）對需求理論、供給理論、均衡價格的確定、彈性理論、規(guī)模報酬、成本理論、市場失靈等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。二、考試基本要求掌握：需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內(nèi)容。供給的方式，供給規(guī)律，彈性理論，邊際收益遞減規(guī)律，規(guī)模報酬，以及成本理論。熟悉：均衡價格的決定，影響需求彈性的主要因素，影響供給彈性的主要因素，生產(chǎn)理論，以及市場失靈與政府調(diào)節(jié)相關(guān)內(nèi)容。了解：需求量與需求的異同，個人需求與市場需求的關(guān)系，供給函數(shù)，市場均衡，彈性系數(shù)及其意義，生產(chǎn)函數(shù)，邊際成本，外部性問題。三、要點(diǎn)說明1．個人需求2．市場需求3．局部均衡價格理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用4．彈性理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用5．生產(chǎn)及生產(chǎn)要素6．總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量以及邊際產(chǎn)量7．邊際收益遞減規(guī)律8．邊際技術(shù)替代率9．生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報酬原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用．10．內(nèi)在（不）經(jīng)濟(jì)與外在（不）經(jīng)濟(jì)原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用11．總成本、固定成本與可變成本12．經(jīng)營決策的利潤最大化13．市場失靈與政府調(diào)節(jié)14．非對稱信息與逆選擇，敗德行為及在物業(yè)管理中的應(yīng)用15.委托人—代理人問題16.外部性及其劃分四、命題規(guī)律解讀1．需求以及影響需求的主要因素和需求法則是必考的內(nèi)容。2．局部均衡的價格理論中，注意求解均衡價格與均衡數(shù)量，有以計算形式出題的可能性。3．掌握彈性理論，命題者容易在此出題。4．了解個人需求與市場需求的關(guān)系。5．邊際收益遞減規(guī)律、規(guī)模報酬以及成本理論，要分別注意公式和函數(shù)及計算，這是必考內(nèi)容，要好好把握。6．要正確區(qū)分影響需求彈性的主要因素和影響供給彈性的主要因素，容易在此出題。7．了解生產(chǎn)函數(shù)、邊際成本等內(nèi)容。五、內(nèi)容輔導(dǎo)第一節(jié)需求、供給與局部均衡價格理論一、需求（一）個人需求（*****）需求法則——假定其他條件不變，商品的需求量與其價格呈反方向變化：價格上升，需求量下降；價格下降，需求量上升。需求的變動與需求量的變動的異同（參考圖1-2）：（*）影響需求變動的因素的具體分析：（*****）（二）市場需求（***）二、供給（一）單個廠商的供給1.商品自身的價格變化對于廠商供給的影響：（*****）2.除了商品自身的價格外，其他因素變化對于廠商供給的影響：（****）供給量的變動與供給的變動的區(qū)別：（*）（二）市場供給（**）三、局部均衡價格（一）均衡價格與均衡數(shù)量（***）商品均衡價格與均衡數(shù)量的形成是市場供求力量自發(fā)作用的結(jié)果。在失衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會實現(xiàn)均衡。（*****）（二）關(guān)于均衡點(diǎn)的討論（*）練習(xí)題分析一、單選題1．個人對于商品的需求需要具備兩個條件，第一是個人具有購買意愿，第二是()。A．個人具有支付能力B．個人具有購買條件C．個人具有購買途徑D．商品具有可流通性【答案】A二、多項選擇題1．在某些條件下，由于某些特殊資源的供給量與價格不一定呈同方向變化，因此并不存在供給法則，這些特殊資源包括()。A．土地B．煤礦C．森林D．糧食E．勞動【答案】AE最后：預(yù)祝大家學(xué)習(xí)愉快、順利通過2011年全國注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試??！第二講第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用一、考試目的測試應(yīng)考人員：（1）對經(jīng)濟(jì)學(xué)知識的掌握程度；（2）對需求理論、供給理論、均衡價格的確定、彈性理論、規(guī)模報酬、成本理論、市場失靈等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。二、考試基本要求掌握：需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內(nèi)容。供給的方式，供給規(guī)律，彈性理論，邊際收益遞減規(guī)律，規(guī)模報酬，以及成本理論。熟悉：均衡價格的決定，影響需求彈性的主要因素，影響供給彈性的主要因素，生產(chǎn)理論，以及市場失靈與政府調(diào)節(jié)相關(guān)內(nèi)容。了解：需求量與需求的異同，個人需求與市場需求的關(guān)系，供給函數(shù)，市場均衡，彈性系數(shù)及其意義，生產(chǎn)函數(shù)，邊際成本，外部性問題。三、要點(diǎn)說明1．個人需求2．市場需求3．局部均衡價格理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用4．彈性理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用5．生產(chǎn)及生產(chǎn)要素6．總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量以及邊際產(chǎn)量7．邊際收益遞減規(guī)律8．邊際技術(shù)替代率9．生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報酬原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用．10．內(nèi)在（不）經(jīng)濟(jì)與外在（不）經(jīng)濟(jì)原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用11．總成本、固定成本與可變成本12．經(jīng)營決策的利潤最大化13．市場失靈與政府調(diào)節(jié)14．非對稱信息與逆選擇，敗德行為及在物業(yè)管理中的應(yīng)用15.委托人—代理人問題16.外部性及其劃分四、命題規(guī)律解讀1．需求以及影響需求的主要因素和需求法則是必考的內(nèi)容。2．局部均衡的價格理論中，注意求解均衡價格與均衡數(shù)量，有以計算形式出題的可能性。3．掌握彈性理論，命題者容易在此出題。4．了解個人需求與市場需求的關(guān)系。5．邊際收益遞減規(guī)律、規(guī)模報酬以及成本理論，要分別注意公式和函數(shù)及計算，這是必考內(nèi)容，要好好把握。6．要正確區(qū)分影響需求彈性的主要因素和影響供給彈性的主要因素，容易在此出題。7．了解生產(chǎn)函數(shù)、邊際成本等內(nèi)容。五、內(nèi)容輔導(dǎo)第一節(jié)需求、供給與局部均衡價格理論一、需求（一）個人需求（*****）個人需求——表示一個人在某一特定時間內(nèi)，在各種可能的價格下，他將購買的某種商品的各種數(shù)量。個人對于商品的需求需要具備兩個條件：第一，個人具有購買意愿；第二，個人具有支付能力。沒有支付能力的購買意愿只是自然需要而不構(gòu)成需求。影響個人需求的主要因素有：個人的偏好、個人的資產(chǎn)與收入、個人所購買的商品的價格、與個人所購買的商品的價格有關(guān)的其他商品的價格，以及消費(fèi)者對商品未來價格的預(yù)期等。如果假定其他條件不變，而只有消費(fèi)者所購買的商品的價格發(fā)生變化，那么一元需求函數(shù)可以簡單地表示為：（1-1）——消費(fèi)者對于x商品的需求；——x商品的價格；——常數(shù)，且>0根據(jù)式（1-1）可得到消費(fèi)者的需求曲線，如圖1-1所示。圖1-1消費(fèi)者的需求曲線從圖1-1可知：在一般情況下（注：存在例外情況，如吉芬商品），消費(fèi)者對于x商品的需求量與其價格之間呈現(xiàn)出相反的變化趨勢。根據(jù)式（1-1）還可以得出消費(fèi)者的需求表。以線性需求函數(shù)為例，假定某消費(fèi)者的需求函數(shù)為：（1-2）則需求表為：PX（$）8765432101234567需求表反映了不同價格下消費(fèi)者對x商品的不同需求量。需求函數(shù)、需求表、需求曲線都是在某特定時期內(nèi)的需求量與價格之間的關(guān)系。通常的需求曲線（注：存在例外情況，如吉芬商品），不管是線性的需求曲線還是非線性的曲線，都是向右下方傾斜的。這一狀況揭示了需求函數(shù)的一個重要特征——需求法則。需求法則——假定其他條件不變，商品的需求量與其價格呈反方向變化：價格上升，需求量下降；價格下降，需求量上升。需求量的變動——因商品自身的價格變化而引起的商品需求的變化稱為需求量的變動。需求的變動——是由于除了商品自身的價格以外其他因素的變化引起的商品需求的變化稱為需求的變動。例如，消費(fèi)者收入的變動、消費(fèi)者偏好的變動、其他商品價格的變動等因素都會引起需求的變動。需求的變動與需求量的變動的異同（參考圖1-2）：（*）圖1-2需求量的變動與需求的變動（1）需求量的變動由于是商品自身價格的變化所引起的，并不改變需求函數(shù)；（2）從需求曲線來看，需求量的變動是同一條需求曲線上不同點(diǎn)的變動；如從a點(diǎn)到b點(diǎn)的移動；（3）需求的變動由于是除了商品自身價格以外的其他因素的變化所引起的，將導(dǎo)致整個需求函數(shù)的變動。（4）從需求曲線來看，需求的變動則是整條需求曲線的移動。如從曲線D1到D2的變動。影響需求變動的因素的具體分析：（*****）（1）消費(fèi)者收入的變動如何影響需求的變動視商品是正常品與劣等品而定。①如果消費(fèi)者所購買的商品是正常品（如精細(xì)食品或高中檔服裝），那么需求的變動與消費(fèi)者的收入同方向變化，即消費(fèi)者收入的增加將引起需求的提高，消費(fèi)者收入的減少將引起需求的降低。②如果消費(fèi)者所購買的商品是劣等品（如粗糧與粗布），那么需求的變動與消費(fèi)者的收入反方向變化，即消費(fèi)者收入的增加將引起需求的降低，消費(fèi)者收入的減少將引起需求的提高。（2）其他商品價格的變化對消費(fèi)者所購買的商品需求的影響分商品是替代品還是補(bǔ)充品而有所不同。①替代品——指消費(fèi)中可以相互替代以滿足消費(fèi)者某種欲望的商品。例如，蘋果與梨是替代品，咖啡與茶是替代品；如果A商品與B商品是替代品，那么A商品的需求與B商品價格同方向變化，即B商品價格的提高將引起A商品需求的增加，B商品價格的降低將引起A商品需求的減少。②補(bǔ)充品——指消費(fèi)中可以相互補(bǔ)充以滿足消費(fèi)者某種欲望的商品。例如，汽油是汽車的補(bǔ)充品，糖是咖啡的補(bǔ)充品。如果B商品是A商品是補(bǔ)充品，那么A商品的需求將與B商品價格反方向變化，即B商品價格的提高將引起A商品需求的降低，B商品價格的降低將引起A商品需求的提高。（二）市場需求（***）市場需求——市場需求是一個表列，它表示在某一特定市場和某一特定時期內(nèi)，所有購買者在各種可能的價格下將購買的某種商品的各種數(shù)量。影響市場需求的因素：（1）凡是影響個人需求的因素都會影響市場需求；（因為市場需求是個人需求的總和）。例如，某種商品的價格降低后，每個消費(fèi)者對于該商品的需求量都增加了，從而市場需求量也增加了；（2）市場需求還受消費(fèi)者人數(shù)多寡的影響。例如，某種商品的價格降低后，市場需求量的增加并不是由于原有的消費(fèi)者消費(fèi)量增加了，而是由于消費(fèi)該商品的消費(fèi)者數(shù)目增加了。如小說、報刊、雜志等類產(chǎn)品的消費(fèi)就存在這類情況。市場需求曲線：與個人需求曲線的形狀相同，也是向右下方傾斜的。需求法則：需求法則也成立。個人需求曲線與市場需求曲線的例外情況：需求曲線不是向右下方傾斜的情況。例如吉芬商品的需求曲線是向右上方傾斜的。吉芬商品是惟一不遵從需求法則的特殊商品。二、供給（一）單個廠商的供給單個廠商的供給——是指在某一特定時期內(nèi)，單個生產(chǎn)者在各種可能的價格下愿意并且能夠出售的某種商品的各種數(shù)量。影響單個廠商的供給的主要因素有：廠商打算出售的商品的價格，為生產(chǎn)該商品廠商所投入的生產(chǎn)要素的成本，廠商的技術(shù)狀況，廠商對于商品未來價格的預(yù)期，其他商品的價格等。1.商品自身的價格變化對于廠商供給的影響：（*****）在分析局部均衡問題時，我們假設(shè)除了廠商所生產(chǎn)商品的價格以外，影響廠商供給的其他因素不變。則單個廠商的供給函數(shù)為：式中，——表為廠商對于x商品的供給；——表示x商品的價格；供給函數(shù)可能是線性的也有可能是非線性的。根據(jù)供給函數(shù)可以畫出供給表和供給曲線。如：圖1-3單個廠商供給曲線單個廠商供給曲線分析：（1）不管是線性的供給函數(shù)還是非線性的供給函數(shù)，大多數(shù)商品的供給曲線是向右上方傾斜的，表明供給量與價格是同方向變化的。（2）某些特殊的資源的供給曲線，比如土地、勞動等資源。①土地的供給就長期而言也是固定的，因此，土地的供給曲線與表示數(shù)量的橫坐標(biāo)是垂直的。②在工資率提高到一定程度以后，閑暇對于勞動供給者來說可能價值更大，繼續(xù)提高工資可能不僅不會使勞動者增加勞動供給，反而會使他減少勞動供給。因此，在某些條件下，勞動的供給曲線不一定向右上方傾斜。（3）由于某些特殊資源的供給量與價格不一定呈同方向變化，因此并不存在供給法則。無論是供給函數(shù)，還是供給表或是供給曲線都表明，對于一般商品而言供給量是隨著商品價格的變化而同方向變化。2.除了商品自身的價格外，其他因素變化對于廠商供給的影響：（****）其他因素變化對于廠商供給的影響與商品自身價格的變化對于廠商供給的影響是不同的。供給量的變動——在局部均衡理論中，因商品自身價格的變化而引起的廠商對于商品供給量的變化稱為供給量的變動。供給的變動——因其他因素，比如因廠商所投入的生產(chǎn)要素成本、廠商技術(shù)狀況等因素的變化而引起的廠商對于商品供給量的變化稱為供給的變動。供給量的變動與供給的變動的區(qū)別：（*）圖1-4供給量的變動與供給的變動（1）供給量的變動不會改變供給函數(shù)、供給表、或供給曲線，供給的變動則改變了供給函數(shù)、供給表、或供給曲線。（2）從供給曲線來看，供給量的變動是同一條供給曲線上不同點(diǎn)的變動；供給的變動是整條供給曲線的移動，如圖l-4所示，a點(diǎn)到b點(diǎn)的變動是供給量的變動；曲線S1到S2的變動是供給的變動。（二）市場供給（**）市場供給曲線：（1）與單個廠商供給曲線的形狀一樣，一般商品的市場供給曲線也是向右上方傾斜的，表示一般商品的供給量與商品的價格同方向變化。（2）某些特殊資源，比如土地、勞動等資源的供給量不一定與價格同方向變化，因此其市場供給曲線不一定向右上方傾斜。影響市場供給的因素：（1）凡是影響單個廠商供給的因素，都會影響市場供給。因為，市場供給是單個廠商供給的加總。（2）生產(chǎn)某種商品的廠商數(shù)目的多寡以及市場的競爭程度也會影響該商品的市場供給。三、局部均衡價格（一）均衡價格與均衡數(shù)量（***）在某種商品的各種可能的價格中，必有買者和賣者共同接受的價格。在這個價格下，需求量等于供給量，從而使商品的市場達(dá)到一種平衡。均衡價格——達(dá)到市場均衡（需求量等于供給量）時的價格稱之為均衡價格；均衡數(shù)量——達(dá)到市場均衡時的數(shù)量成為均衡數(shù)量。由市場需求函數(shù)與市場供給函數(shù)可以求出均衡價格與均衡數(shù)量。例如，假設(shè)某種商品的把市場需求曲線與市場供給曲線合并到一幅圖上，得到圖1-5。圖1-5局部均衡價格的確定圖1-5中，市場供給曲線Qxs與市場需求曲線Qxd的焦點(diǎn)E點(diǎn)為均衡點(diǎn)。在這一均衡點(diǎn)，生產(chǎn)這一商品的所有生產(chǎn)者愿意接受的價格與愿意提供的數(shù)量等于消費(fèi)這一商品的所有消費(fèi)者愿意支付的價格與愿意購買的數(shù)量。任何脫離這一均衡點(diǎn)的狀況都成為失衡。商品均衡價格與均衡數(shù)量的形成是市場供求力量自發(fā)作用的結(jié)果。在失衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會實現(xiàn)均衡。（*****）（1）當(dāng)某種商品的供給超過需求時，提供這種商品的廠商會競相壓價出售。這將會降低該商品的市場價格。較低的市場價格會提高消費(fèi)者的需求而降低生產(chǎn)者的供給，而最終實現(xiàn)供求的均衡。（2）反之，當(dāng)某種商品的需求超過供給時，消費(fèi)者會競相以高價購買該商品。這將會提高市場價格。較高的市場價格會降低消費(fèi)者的需求而提高生產(chǎn)者的供給，從而在較高的均衡價格下實現(xiàn)供給量與需求量的均衡。（二）關(guān)于均衡點(diǎn)的討論（**）（1）均衡點(diǎn)的存在性（均衡點(diǎn)不一定存在）。如需求曲線與供給曲線在第一象限存在交點(diǎn)，則存在均衡點(diǎn)。否則，就不存在均衡點(diǎn)。（2）均衡點(diǎn)的惟一性。所謂均衡點(diǎn)惟一性是指只存在惟一的均衡價格與均衡數(shù)量，而不存在別的均衡價格與均衡數(shù)量。（3）均衡點(diǎn)的穩(wěn)定性（均衡點(diǎn)可能是穩(wěn)定的，也可能是不穩(wěn)定的）。其含義如下：當(dāng)價格略微偏離均衡點(diǎn)時，如果由于市場的力量或其他經(jīng)濟(jì)機(jī)制的作用，使價格能自動地逼近并達(dá)到均衡點(diǎn)，則該均衡點(diǎn)是穩(wěn)定的；否則，就稱該點(diǎn)是不穩(wěn)定的。第三講第二節(jié)彈性理論一、需求彈性需求彈性——指影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應(yīng)的程度。我們主要討論需求的價格彈性，并按通常習(xí)慣稱之為需求彈性。各種商品的需求彈性是不同的，通常用需求彈性系數(shù)Ed來表示需求彈性的大小。需求彈性系數(shù)是需求量變動率與價格變動率的比值。（1-11）其中：ΔQ／Q表示需求量變動率；Δp/p表示價格變動率。（一）理解需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點(diǎn)（*）1．需求彈性是指價格變動所引起的需求量變動的程度，即需求量變動對價格變動的反應(yīng)程度。價格是自變量，需求量是因變量。2．需求彈性系數(shù)是指需求量變動率（）與價格變動率（）的比值（即），而不是需求量變動絕對量（）與價格變動絕對量（）的比值（即），這樣可以排除計量單位的影響。3．需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負(fù)值，這取決于有關(guān)兩個變量的變動方向。若它們同方向變動，則Ed為正值；反之，Ed為負(fù)值。實際運(yùn)用時，為方便起見一般都取其絕對值，Ed的絕對值表示變動程度的大小。4．同一條需求曲線上不同點(diǎn)的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同。（二）需求彈性的分類范圍（**）1．∣Ed∣＝0（即：=0），表明無論價格如何變動，需求量都固定不變，如以價格為縱坐標(biāo)，需求量為橫坐標(biāo)（以下同），需求曲線是一條與橫軸垂直的線，此時稱需求完全無彈性，或稱需求彈性為零。2．∣Ed∣＝∞，表明在價格既定的條件下，需求量是無限的，需求曲線為一條與橫軸平行的直線。此時稱需求有完全彈性。3．∣Ed∣＝l，表明價格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應(yīng)減少（或增加）相同的比率，需求曲線為一條正雙曲線，此時稱需求為單一彈性。4．∣Ed∣>1，在表明價格每提高（或降低）一定比率，則需求量相應(yīng)減少（或增加）更大的比率，需求曲線比較平坦，此時稱需求富有彈性。5．0<∣Ed∣<1，在表明需求量變動比率的絕對值小于價格變動比率的絕對值，需求曲線比較陡峭，此時稱需求缺乏彈性。（三）影響需求彈性的主要因素（*****）1.商品的替代品數(shù)目和可替代程度（1）一般而言，如果某種商品的替代品數(shù)目很多，則該商品的需求很可能是富有彈性的（∣Ed∣>1）。因為若該商品價格上漲（或下降），消費(fèi)者就會減少（或增加）對該商品的購買量，而增加（或減少）對該商品替代品的購買量。因此，把一種商品的范圍限定的越窄，它的替代品越多，需求彈性也越大。（2）另一方面，如果某種商品有完全相近的替代品，則該商品的需求可能有完全彈性（∣Ed∣＝∞）。如果開發(fā)商在某地段新開發(fā)的商品住宅，而其他多個開發(fā)商在該地段也有足夠多的新開發(fā)出的類似商品住宅，則該開發(fā)商只能按既定價格賣出它所愿意出售的商品住宅，若他試圖提高價格出售其商品住宅，則消費(fèi)者會選擇購買其他開發(fā)商新開發(fā)出的完全替代品。2．消費(fèi)者對某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占的比例（1）若商品是家庭生活的必需品（如柴、米、油、鹽等），則它們的需求彈性通常很小，因為無論這些商品是否漲價，消費(fèi)者都必須購買，而且它們在家庭開支中所占的比例也不大，因此它們價格的漲跌對每個家庭需求的影響都很小。同時，商品為奢侈品，則通常可有可無，因此需求彈性相對較大。（2）對于那些占家庭支出比例較大的商品，如果它們的價格上漲，則對消費(fèi)者的生活影響較大，因而需求量必然減少很多，所以它們的需求彈性也較大；反之則需求彈性相對較小。3．商品本身用途的多用性某種商品的用途越多，其需求彈性越大。因為用途越多的商品其價格發(fā)生變化時，會從多種途徑影響到對他的需求。4．商品的耐用程度商品越是耐用，需求彈性越小。因為消費(fèi)者一旦購買耐用品，即使它們的價格下降，消費(fèi)者也不會在短期內(nèi)重新購置。5．時間的長短需求彈性是時間的函數(shù)，會隨時間的變化而變化。一般而言，時間越長，消費(fèi)者和廠商越容易找到新的替代品，因而需求也越有彈性。（四）需求彈性與消費(fèi)者支出（或銷售者收入）之間的關(guān)系（***）（1）若某種商品的需求富有彈性（即∣Ed∣>1），則價格與消費(fèi)者支出呈反方向變動。當(dāng)價格上升時，消費(fèi)者支出減少；當(dāng)價格下降時，消費(fèi)者支出增加。（2）若某種商品的需求為單一彈性（即∣Ed∣=1），即價格升（降）的百分率與需求減（增）的百分率相等，此時價格P與需求量Q的乘積為定值，因此價格變化與消費(fèi)者支出無關(guān)。（3）若某種商品的需求缺乏彈性（即0<∣Ed∣<1），則價格與消費(fèi)者支出呈同方向變動。當(dāng)價格上升時，消費(fèi)者支出增加；當(dāng)價格下降時，消費(fèi)者支出減少。二、供給彈性供給彈性——指影響供給的因素發(fā)生變化后，供給量做出反應(yīng)的程度。一般考察的是供給的價格彈性。供給價格彈性系數(shù)是供給量變動率與價格變動率的比值，以ES表示。其中：ΔQ／Q表示供給量變動率；Δp／p表示價格變動率。（一）理解供給價格彈性和供給價格彈性系數(shù)的要點(diǎn)（*）（1）供給價格彈性是指價格變動所引起的供給量變動的程度，即供給量變動對價格變動的反應(yīng)程度。價格是自變量，供給量是因變量。（2）供給價格彈性系數(shù)是供給量變動率與價格變動率的比值，而不是供給量變動絕對量與價格變動絕對量的比值。（3）供給價格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都為正值，反映了供給量與價格同方向變動的供給規(guī)律，E的值表示變動程度的大小。（注意：需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值，也可以是負(fù)值）（4）一條供給曲線上不同點(diǎn)的供給價格彈性系數(shù)大小并不一定相同。（二）供給價格彈性的分類（**）（1）Es＝0，這表明無論價格如何變動，供給量都固定變動，如以價格為縱坐標(biāo)，供給量為橫坐標(biāo)（以下同），則供給曲線是一條與橫軸垂直的線。此時稱供給完全無彈性，或稱供給價格彈性為零。（2）Es＝∞表明在價格既定的條件下，供給量是無限的，供給曲線為一條與橫軸平行的直線。此時稱供給價格彈性無窮大，或稱供給有完全彈性。（3）Es＝1，表明價格每提高（或降低）一定比率，則供給量相應(yīng)增加（或減少）相同比率，此時稱供給為單一彈性。（4）Es>l，這表明價格每提高（或降低）一定比率，則供給量相應(yīng)增加（或減少）更大的比率，供給曲線比較平坦，此時稱供給富有彈性。（5）0<Es<1，表明供給量變動率的絕對值小于價格變動比率的絕對值，供給曲線比較陡峭，此時稱供給缺乏彈性。（三）影響供給價格彈性的主要因素（*****）影響供給價格彈性大小的因素主要表現(xiàn)在兩個方面：一是，從廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期方面考慮，時期長短是決定供給價格彈性大小的主要因素；（1）在很短的時間內(nèi)，廠商能夠提供給市場的產(chǎn)品量，僅限于已生產(chǎn)的產(chǎn)品存量，供給量無法隨價格變動而變動，因此供給價格彈性為零。（2）對于生產(chǎn)周期較長的產(chǎn)品，即使價格上漲，①在極短時期內(nèi)也無法形成現(xiàn)實供給，因而影響供給價格彈性。②在短期內(nèi)，廠商可通過利用現(xiàn)有固定資產(chǎn)而增加可變生產(chǎn)要素來擴(kuò)大產(chǎn)量。③在長期，各廠商則通過調(diào)整生產(chǎn)能力來擴(kuò)大生規(guī)模。二是，從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價格彈性的大小。第四講第三節(jié)生產(chǎn)理論一、生產(chǎn)與生產(chǎn)函數(shù)生產(chǎn)——指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進(jìn)行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)一般將生產(chǎn)中各種資源投入概括為勞動、土地、資本、以及管理者才能等，統(tǒng)稱為生產(chǎn)要素。（**）生產(chǎn)函數(shù)——指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，各種生產(chǎn)要素的一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間的函數(shù)關(guān)系。二、可變比例與邊際收益遞減規(guī)律若生產(chǎn)某種產(chǎn)品所需要的各種生產(chǎn)要素的比例不可改變，則該生產(chǎn)函數(shù)稱為固定比例生產(chǎn)函數(shù)。若生產(chǎn)某種產(chǎn)品所需要的各種生產(chǎn)要素的比例可以改變，則該生產(chǎn)函數(shù)稱為可變比例生產(chǎn)函數(shù)。（一）總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量、邊際產(chǎn)量（***）假定生產(chǎn)中所投入的各種生產(chǎn)要素除一種為可變要素外，其他要素的投入固定不變，這種可變比例生產(chǎn)函數(shù)，反映的是產(chǎn)量與可變要素投入之間的關(guān)系。在上述假定條件下：總產(chǎn)量（TP）——指一定量的可變要素投入與固定要素投入組合所生產(chǎn)的全部產(chǎn)量。平均產(chǎn)量（AP）——指每單位可變要素平均生產(chǎn)的產(chǎn)量。邊際產(chǎn)量（MP）——指可變生產(chǎn)要素每增加一個單位所增加的產(chǎn)量。根據(jù)生產(chǎn)的總產(chǎn)量曲線、平均產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線之間的關(guān)系，可將生產(chǎn)依邊際產(chǎn)量（MP）的取值范圍劃為三個階段。作為理性的廠商，其決策選擇既不會考慮第Ⅰ階段（MP>AP），也不會考慮第Ⅲ階段（MP<0），而會在第Ⅱ階段（MP≤AP至MP≥0之間）進(jìn)行選擇。（二）邊際收益遞減規(guī)律（*****）邊際收益遞減規(guī)律也稱生產(chǎn)要素邊際產(chǎn)量遞減規(guī)律——指在技術(shù)水平不變的條件下，若其他要素固定不變，而不斷增加某種可變要素的投入，開始會使總產(chǎn)量遞增（此時邊際產(chǎn)量遞增）；當(dāng)要素增加到一定限度后，雖然總產(chǎn)量繼續(xù)增加，但增加的產(chǎn)量逐漸遞減（此時邊際產(chǎn)量遞減）；超過了一定界限繼續(xù)增加可變要素的投入，將使總產(chǎn)量減少（此時邊際產(chǎn)量<0）。即可變生產(chǎn)要素增加所引起的產(chǎn)量（或收益）的變化可以分為：邊際產(chǎn)量遞增、邊際產(chǎn)量遞減、總產(chǎn)量減少三個階段。因此，生產(chǎn)要素存在合理投入的界限。三、邊際技術(shù)替代率（*）圖1-6等產(chǎn)量曲線邊際技術(shù)替代率——指在等產(chǎn)量曲線上兩種生產(chǎn)要素相互替代的比率。它表示增加一單位某種生產(chǎn)要素（如L）的投入量所能替代的另一種生產(chǎn)要素（如K）的數(shù)量，稱為要素L替代要素K的邊際技術(shù)替代率。等產(chǎn)量曲線上各點(diǎn)的邊際技術(shù)替代率不相等；經(jīng)濟(jì)學(xué)中通常將等產(chǎn)量曲線斜率的負(fù)數(shù)值定義為一種要素替帶另一種要素的邊際技術(shù)替代率。四、生產(chǎn)規(guī)模（***）與規(guī)模報酬（*****）生產(chǎn)規(guī)?！敢欢可a(chǎn)要素投入所能獲取的最大產(chǎn)出量。當(dāng)只有一種生產(chǎn)要素為可變生產(chǎn)要素，其他生產(chǎn)要素為固定投入要素時，生產(chǎn)規(guī)模由固定投入要素的規(guī)模所決定。而當(dāng)所有生產(chǎn)要素都增加或減少時，生產(chǎn)規(guī)模則發(fā)生擴(kuò)大或縮小的相應(yīng)變化。規(guī)模報酬——指在技術(shù)水平不變的條件下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時，產(chǎn)量變化的情況。規(guī)模報酬存在遞增、不變和遞減三個階段，即（1）隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，最初會使產(chǎn)量的增加大于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大；（2）當(dāng)規(guī)模擴(kuò)大使生產(chǎn)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后，規(guī)模報酬保持不變；（3）繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模并超過一定限度后，則會使產(chǎn)量的增加小于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，規(guī)模報酬出現(xiàn)遞減。當(dāng)生產(chǎn)要素價格固定不變時，規(guī)模報酬遞增、不變和遞減分別對應(yīng)于平均成本遞減、不變和遞增。（一）內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)（**）內(nèi)在經(jīng)濟(jì)——指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量增加和成本降低。決定內(nèi)在經(jīng)濟(jì)的主要因素有：廠商具有較雄厚的資金實力；可以配備更加先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備；實行企業(yè)內(nèi)部合理的資源調(diào)配，組織有效的專業(yè)化分工和協(xié)作；實行科學(xué)的管理制度；提高副產(chǎn)品的綜合利用效率；減少要素購買和產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)的資源消耗等。內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)——指廠商在生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時由于自身原因所引起的產(chǎn)量減少和成本增加。決定內(nèi)在不經(jīng)濟(jì)的主要因素有：企業(yè)管理機(jī)構(gòu)龐雜，管理效率低下；生產(chǎn)規(guī)模過大產(chǎn)生對生產(chǎn)要素的過度需求，從而刺激要素價格上漲導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加；增加銷售費(fèi)用等。（二）外在經(jīng)濟(jì)與外在不經(jīng)濟(jì)（**）外在經(jīng)濟(jì)——指整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后給個別廠商帶來的產(chǎn)量增加和成本降低。引起外在經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后，個別廠商可以從中獲得諸多便利，如獲得低價優(yōu)質(zhì)的原料、吸納優(yōu)秀人才，利用便捷的交通運(yùn)輸設(shè)施、提高信息交流的效率等，從而增加產(chǎn)量和降低成本。外在不經(jīng)濟(jì)——指整個行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以后使個別廠商的產(chǎn)量減少和成本增加。引起外在不經(jīng)濟(jì)的主要原因是：整個行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴(kuò)大市場銷售份額、爭奪生產(chǎn)要素市場等方面付出更高的代價。此外，整個行業(yè)的擴(kuò)大，也會使環(huán)境污染問題嚴(yán)重，造成交通緊張，因此個別廠商為此也需承擔(dān)更高代價。（三）適度規(guī)模（*）廠商的適度規(guī)?！刚檬故找妫ǔ鍪郛a(chǎn)品所獲得的收入）遞增達(dá)到最大時的生產(chǎn)規(guī)模，它與行業(yè)和廠商的生產(chǎn)技術(shù)特點(diǎn)以及市場條件密切相關(guān)。第四節(jié)成本理論一、基本概念（***）會計成本——廠商在生產(chǎn)經(jīng)營過程中作為成本項目計入會計賬目上的各項費(fèi)用支出總和。經(jīng)濟(jì)成本——指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和。經(jīng)濟(jì)成本除了會計成本，還包括未計入會計成本中的廠商自有生產(chǎn)要素的報酬。這種報酬通常以企業(yè)“正常利潤”的形式出現(xiàn)，主要補(bǔ)償企業(yè)自有資本投入應(yīng)獲的利息以及企業(yè)勞務(wù)應(yīng)得的薪金等。在經(jīng)濟(jì)分析中，正常利潤又被稱為“隱含成本”。與此相應(yīng)，會計成本也被稱作“顯見成本”。以上各種涵義的成本和利潤的相互關(guān)系可用以下關(guān)系式表示：經(jīng)濟(jì)成本＝會計成本（顯見成本）+隱含成本經(jīng)濟(jì)利潤＝銷售收入－會計成本－隱含成本＝銷售收入－經(jīng)濟(jì)成本………（*）當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時（即*式=0），廠商獲得了正常利潤。若銷售收入超過經(jīng)濟(jì)成本（即*式>0），則廠商可獲得超過正常利潤的經(jīng)濟(jì)利潤，即超額利潤。二、成本分析（一）總成本、平均成本和邊際成本總成本TC——指廠商在一定時期內(nèi)生產(chǎn)一定量產(chǎn)品所需的成本總和，它隨產(chǎn)量的增加而增加。短期內(nèi)，即在生產(chǎn)規(guī)模既定的條件下，廠商不能根據(jù)它所要達(dá)到的產(chǎn)量調(diào)整其全部生產(chǎn)要素，因此總成本可分為固定成本TFC與可變成本TVC。其中：固定成本——指廠商在短期內(nèi)必須支付廠房、設(shè)備等不能調(diào)整的生產(chǎn)要素的費(fèi)用。固定成本不隨產(chǎn)量變動而變動，即使不生產(chǎn)也必須承擔(dān)這些費(fèi)用。可變成本——指廠商在短期內(nèi)所需支付的原材料、燃料、勞動投入等可調(diào)整生產(chǎn)要素的費(fèi)用。可變成本是隨產(chǎn)量變動的成本。而在長期，廠商可以根據(jù)其預(yù)期的產(chǎn)銷量對生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)行調(diào)整。在該時期內(nèi)，包括固定成本在內(nèi)的一切成本項目都可以變動，因此長期成本中不存在固定成本與可變成本的區(qū)別。平均成本AC——指每生產(chǎn)一單位產(chǎn)品平均所需的成本，它等于總成本除以總產(chǎn)量。邊際成本MC——指廠商每增加一單位產(chǎn)量所增加的總成本量，它等于增加的成本除以增加的產(chǎn)量。（二）收益與利潤最大化原則1．總收益、平均收益與邊際收益總收益（TR）——指廠商銷售一定量產(chǎn)品所得到的全部收入，總收益等于產(chǎn)品價格與銷售量的乘積。平均收益（AR）——指廠商銷售一定量產(chǎn)品時平均每一單位產(chǎn)品所得到的收入。邊際收益（MR）——指每增加一單位的產(chǎn)品銷售量所增加的總收益。當(dāng)產(chǎn)品價格不變時，有平均收益＝邊際收益＝產(chǎn)品價格。2．利潤最大化原則（*****）經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤是指經(jīng)濟(jì)利潤（π），它是總收益與總成本（經(jīng)濟(jì)成本）的差額。用公式表示為：π＝TR-TC當(dāng)π為正值時，表示廠商不僅獲得正常利潤，而且還獲得超額利潤；當(dāng)π為負(fù)值時，表示廠商出現(xiàn)虧損，投入的生產(chǎn)要素不能全部獲得補(bǔ)償；當(dāng)π為零時，表示收支相抵，廠商可獲得正常利潤。由于總收益和總成本都是產(chǎn)量Q的函數(shù)，故利潤也是Q的函數(shù)，所以π對Q的一階導(dǎo)數(shù)為零，是廠商實現(xiàn)利潤最大化的必要條件。此時有：MR＝MC（即邊際收益等于邊際成本）即邊際收益與邊際成本相等是市場上經(jīng)營決策的利潤最大化原則（或虧損最小條件）。第五講第五節(jié)市場失靈市場條件下的價格機(jī)制并非總是有效的，對于價格機(jī)制在某些領(lǐng)域不能起有效作用的情況我們稱為市場失靈。市場失靈是指市場在這種場合不能提供符合社會效率條件的商品或勞務(wù)。導(dǎo)致市場失靈的主要原因（*****）：壟斷的存在、非對稱信息、外部性以及公共產(chǎn)品等。一、非對稱信息（***）非對稱信息——指市場上買方與賣方所掌握的信息是不對稱的，一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少。一旦供求雙方所掌握的信息不對稱，市場將出現(xiàn)問題，在此情況下所導(dǎo)致的均衡結(jié)果對社會來講將是一種無效率的狀況。（一）逆選擇逆選擇——指買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出市場。當(dāng)交易雙方的其中一方對于交易可能出現(xiàn)的風(fēng)險狀況比另一方知道得更多時，便會產(chǎn)生逆選擇問題。不同的市場上因非對稱信息而產(chǎn)生問題的性質(zhì)不同，需要采取不同的方法解決。可以通過政府解決，也可以不通過政府解決。非對稱信息問題在許多領(lǐng)域都存在。但是并不一定都導(dǎo)致逆選擇問題，事實上有許多市場會存在非對稱信息，但是通過某些有效的制度安排或有效措施的實施可以消除因非對稱信息而產(chǎn)生的逆選擇問題，因而無需政府的干預(yù)。在非對稱信息所產(chǎn)生的問題很嚴(yán)重，以至于破壞市場的運(yùn)作時，政府有必要進(jìn)行干預(yù)，或通過法律解決問題。注意：教材中的案例有助于理解逆選擇問題。（二）敗德行為（也稱為道德公害）敗德行為——指個人在獲得保險公司的保險后，缺乏提防行動，而采取更為冒險的行為，使發(fā)生風(fēng)險的概率增大的動機(jī)。敗德行為產(chǎn)生的原因是非對稱性信息。敗德行為會破壞市場的運(yùn)作，嚴(yán)重的情況下會使某些服務(wù)的私人市場難以建立。敗德行為的后果不僅是導(dǎo)致保險公司遭受損失，也妨礙市場有效的配置資源。敗德行為的解決辦法只能是通過某些制度設(shè)計使當(dāng)事人約束自身行為。（三）委托人-代理人問題由于企業(yè)所有者與經(jīng)理或工人所追求的目標(biāo)不同，并且他們所掌握的信息不對稱，因而產(chǎn)生了委托人—代理人問題。所謂委托人—代理人問題是由于委托人不能確知代理人的行為而產(chǎn)生的問題，它是指經(jīng)理或工人可能追求他們自己的目標(biāo)而以犧牲所有者的利益為代價。一旦企業(yè)存在委托人—代理人問題，其后果是企業(yè)所有者的利潤受損，社會資源配置的效率受損。由委托人-代理人問題而導(dǎo)致的效率損失不可能通過政府的干預(yù)解決，因為企業(yè)主無法觀察或監(jiān)督的經(jīng)理與工人的行為，政府也無法觀察或監(jiān)督。但是企業(yè)所有者在支付生產(chǎn)要素的報酬上做出某些改進(jìn)則有助于解決委托人-代理人問題。具體而言，企業(yè)所有者可以在企業(yè)利潤分配上采取某些有效措施調(diào)動經(jīng)理的積極性，其中兩種較為常見。一種是根據(jù)企業(yè)盈利情況給經(jīng)理發(fā)獎金，另一種是讓經(jīng)理參與利潤分享。對于因工人不努力工作而產(chǎn)生的委托人-代理人問題可以實現(xiàn)一種稱之為效率工資的方案解決。效率工資是高于市場工資率、同時又是雇員不發(fā)生偷懶行為的工資。在效率工資下，將會導(dǎo)致一部分工人失業(yè)。失業(yè)工人的存在對在業(yè)工人構(gòu)成一種潛在威脅。失業(yè)的威脅使在業(yè)者必須盡力工作，不敢偷懶。二、外部性（***）（一）外部性及其后果外部性——是個人（包括自然人與法人）經(jīng)濟(jì)活動對他人造成的影響而又未將這些影響計入市場交易的成本與價格之中。外部性分為有利的外部性（正外部性）與有害的外部性（負(fù)外部性）。（1）有利的外部性——是某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需花費(fèi)代價。（2）有害的外部性——是某個經(jīng)濟(jì)行為主體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經(jīng)濟(jì)的人卻沒有為此承擔(dān)成本。消費(fèi)活動或生產(chǎn)活動都有可能產(chǎn)生外部性。外部性使競爭市場資源配置的效率受到損失，因此外部性是導(dǎo)致市場失靈的一個重要原因。（二）應(yīng)付外部性的措施1.政府干預(yù)政府干預(yù)的方法主要有兩種，一種是收取相關(guān)費(fèi)用，另一種方法是頒布相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。例如對污染的企業(yè)征收清污費(fèi)，頒布污染標(biāo)準(zhǔn)等。2.明確所有權(quán)（1）所有權(quán)含義這里所說的所有權(quán)不僅僅限于傳統(tǒng)意義上的資源所有權(quán)或物的所有權(quán)。還包括其他許多法定權(quán)利，例如按某種方式使用土地的權(quán)利、避免土地受污染的權(quán)利、對事故進(jìn)行賠償?shù)臋?quán)利、按照契約行事的權(quán)利等。（2）在所有權(quán)明確化的基礎(chǔ)上通過市場交易，而無須政府干預(yù)就可以解決外部性問題。（3）通過所有權(quán)的明確化而解決外部性問題的思想是以科斯為代表的所有權(quán)學(xué)派經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出的。但是科斯定理忽略了交易成本問題。如果交易成本太大，通過市場也許無法有效地解決外部性問題，在這種情況下也許需要某種形式的政府調(diào)節(jié)。3.合并企業(yè)這種辦法可能產(chǎn)生于：（1）外部性制造者與受外部性影響者之間的自愿交易；（2）政府的干預(yù)。4.共有財產(chǎn)共有財產(chǎn)——指那些沒有明確所有者，人人都可以免費(fèi)使用的財產(chǎn)，包括共有資源，比如海洋、湖泊、草場等資源。在財產(chǎn)為公眾共有的情況下，共有財產(chǎn)通常會受到過度使用。如果能夠?qū)灿胸敭a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新構(gòu)造，使之界定明確，則可以改進(jìn)資源配置的效率。如果無法界定所有權(quán)，則必須通過法律或行政手段進(jìn)行嚴(yán)格控制，才能使共有財產(chǎn)免遭濫用。第六節(jié)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用（*****）一、需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用物業(yè)管理——指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，具有一般商品的基本特質(zhì)，所以說，物業(yè)管理也是一種商品。作為商品屬性的物業(yè)管理，（1）具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價值和自身的價值，（2）可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機(jī)制和價值規(guī)律進(jìn)行交換，以實現(xiàn)其市場價值。（3）物業(yè)管理市場價值的實現(xiàn)程度由物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)在價值所決定的。但是，由于物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性、服務(wù)性很強(qiáng)的特殊產(chǎn)品，其價值的衡量很難定量化。因此，在現(xiàn)實的市場交換中，物業(yè)管理市場價值的表現(xiàn)主要是由物業(yè)管理的供給和需求關(guān)系所決定的，它符合經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)需求和供給的一般規(guī)律。（一）物業(yè)管理需求物業(yè)管理需求——指在某一特定的時間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價格下，對物業(yè)管理服務(wù)的需求數(shù)量。物業(yè)管理需求量的大小將直接決定著物業(yè)管理市場規(guī)模的大小。應(yīng)理解以下幾個方面：（1）物業(yè)管理的需求可分為①單個業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求和②整個物業(yè)管理市場中所有單個個體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場需求。但是，從現(xiàn)實來看，主要有兩種形式：①某個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的統(tǒng)一需求和②整個物業(yè)管理市場的多樣化需求。（2）某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求主要表現(xiàn)在：①物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和②服務(wù)水平等方面，這些都是以合同形式在接受物業(yè)管理服務(wù)前就已確定。（3）對物業(yè)管理服務(wù)的需求也符合一般商品的需求法則，對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容需求的多少及對物業(yè)管理服務(wù)水平高低的要求，與物業(yè)管理服務(wù)的價格呈相反的方向變化。①從整個物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務(wù)的價格很高，就可能會迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實施自管。這樣就會使得整個物業(yè)管理需求量減少，物業(yè)管理市場整體規(guī)模也會縮小。②對物業(yè)管理服務(wù)的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會相應(yīng)發(fā)生變化。收入升高，生活水平越高，對物業(yè)管理服務(wù)需求可能就會越多，要求也會越高。（二）物業(yè)管理供給物業(yè)管理供給——指在某一特定的時間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)?；驍?shù)量。應(yīng)理解以下幾個方面：（1）物業(yè)管理服務(wù)，它和一般商品一樣，滿足商品供給的一般規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)模或數(shù)量的大小是和物業(yè)管理服務(wù)價格同方向變化的。（2）單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)受多種因素影響。如價格、成本、自身實力等。企業(yè)實力越強(qiáng)，控制成本能力的優(yōu)勢越突出，則越能體現(xiàn)出更強(qiáng)的競爭力，也就越能夠提供規(guī)模越大、水平越高的物業(yè)管理服務(wù)。（3）物業(yè)管理市場的總供給是由物業(yè)管理市場中所有單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。物業(yè)管理市場的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整個市場的規(guī)模和水平。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長期趨勢看，物業(yè)管理服務(wù)的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務(wù)總需求的規(guī)模和水平。（三）物業(yè)管理市場均衡價格當(dāng)物業(yè)管理市場上物業(yè)管理服務(wù)的總供給量恰好等于市場總需求量時，物業(yè)管理市場價格便會達(dá)到一種相對靜止的狀態(tài)，便實現(xiàn)了物業(yè)管理市場均衡。而當(dāng)物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。由于價格機(jī)制的作用，一旦市場失去均衡，就會產(chǎn)生一種自動恢復(fù)均衡的力量。（1）當(dāng)出現(xiàn)過度需求時，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時，此時物業(yè)管理市場處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務(wù)價格上漲的壓力。這種壓力主要是來自業(yè)主，因為有一部分業(yè)主愿意支付更高的價格，而這一更高的物業(yè)管理價格又將激勵物業(yè)管理企業(yè)提供更多的物業(yè)管理服務(wù)，從而逐漸克服過度需求的現(xiàn)象。（2）當(dāng)物業(yè)管理供給量大于市場對物業(yè)管理服務(wù)需求時，又存在著降價的壓力，這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因為會有一些物業(yè)管理企業(yè)愿意在更低價格水平上提供物業(yè)管理服務(wù)，這一更低的價格水平一方面會激勵業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的更多需求，另一方面也會有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價格較低而放棄部分物業(yè)管理服務(wù)的供給。這樣就會逐漸克服供過于求的現(xiàn)象。（3）只有當(dāng)物業(yè)管理市場的供給和需求相等時，物業(yè)管理市場才實現(xiàn)均衡。此時的物業(yè)管理供給量或需求量就是均衡數(shù)量，而物業(yè)管理市場供給量與需求量相等時的物業(yè)管理服務(wù)價格就是物業(yè)管理市場的均衡價格。二、彈性理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用物業(yè)管理服務(wù)的需求彈性——指物業(yè)管理服務(wù)的需求量的變化程度對物業(yè)管理需求的各個因素的變動的反應(yīng)程度的比值。物業(yè)管理服務(wù)的價格需求彈性——指物業(yè)管理服務(wù)的需求量的變化程度對物業(yè)管理服務(wù)本身價格變動的反應(yīng)程度的比值。在實際工作中，影響物業(yè)管理服務(wù)需求的因素很多，有物業(yè)管理服務(wù)的價格、業(yè)主的收入等等。物業(yè)管理服務(wù)價格的升降對物業(yè)管理服務(wù)的需求量的影響并不大，并非物業(yè)管理服務(wù)的價格越低，物業(yè)管理服務(wù)的需求量就會發(fā)生更大比例的增幅。也就是說，物業(yè)管理服務(wù)的需求是缺乏價格彈性的，即物業(yè)管理服務(wù)需求的價格彈性是小于1的。與物業(yè)管理服務(wù)需求的價格彈性相比，物業(yè)管理服務(wù)需求的收入彈性顯得較為明顯。物業(yè)管理服務(wù)需求的收入彈性——指物業(yè)管理服務(wù)的需求量對于業(yè)主收入變動的反應(yīng)程度。物業(yè)管理服務(wù)的供給彈性——指由于影響物業(yè)管理服務(wù)供給的因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務(wù)的供給量作出反應(yīng)的程度。物業(yè)管理服務(wù)供給的價格彈性——表示物業(yè)管理服務(wù)價格的變動所引起的物業(yè)管理供給量的變動程度。三、生產(chǎn)理論、成本理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，物業(yè)管理服務(wù)價格的確定應(yīng)該是以物業(yè)管理服務(wù)本身的內(nèi)在價值或成本為核心，圍繞其價值作上下波動，且波動的幅度是隨著物業(yè)管理服務(wù)供需狀況的變動程度而不斷變動的。從長期看，物業(yè)管理服務(wù)的價格是與其價值是一致的。物業(yè)管理服務(wù)是一種市場行為，在不考慮其他因素的情況下，物業(yè)管理服務(wù)的價格或收益，應(yīng)以不低于物業(yè)管理服務(wù)的成本為限，否則就會產(chǎn)生虧損。物業(yè)管理服務(wù)具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即在一定的物業(yè)管理規(guī)模內(nèi)，隨著物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模的增大，每增加一單位的物業(yè)管理服務(wù)，其產(chǎn)生的單位成本是降低的。因此，要想在物業(yè)管理市場上具有較強(qiáng)的價格優(yōu)勢、具有較強(qiáng)的市場競爭力，就必須爭取市場份額、擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模。但是，物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性是在一定的范圍內(nèi)而言的，超過了企業(yè)所能承受的規(guī)模，由于管理成本，尤其是協(xié)調(diào)成本急劇上升，就會產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。因此，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時，一定要按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和要求，認(rèn)真分析物業(yè)管理服務(wù)的成本，以及成本產(chǎn)生的規(guī)律性，并根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)和利潤目標(biāo)，確定合理的物業(yè)管理服務(wù)價格。四、物業(yè)管理市場失靈與政府調(diào)節(jié)物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，物業(yè)管理服務(wù)的價格要與其內(nèi)在的價值相符。但是：1.在實際的市場運(yùn)作過程中，物業(yè)管理服務(wù)供需雙方信息不對稱，物業(yè)管理企業(yè)掌握的有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的信息（如成本等）要比業(yè)主多一些，這樣就很容易導(dǎo)致物業(yè)管理市場出現(xiàn)無效率狀態(tài)。（1）最直接的表現(xiàn)就是物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)價不符，至少在這方面很難取信于消費(fèi)者，這是物業(yè)管理市場發(fā)展中不和諧現(xiàn)象的根源之一。（2）由于物業(yè)管理市場中非對稱信息的存在，還會導(dǎo)致物業(yè)管理市場失靈。針對物業(yè)管理的特殊性，在解決由于非對稱信息所導(dǎo)致的市場失靈問題，通常可以①設(shè)置健全的激勵制度和監(jiān)督體系。同時，②政府也要加強(qiáng)對物業(yè)管理市場行為的指導(dǎo)與監(jiān)管力度，如建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)等。2.在物業(yè)管理過程中，也存在著外部性現(xiàn)象。物業(yè)管理的外部性也有正外部性和負(fù)外部性之分。（1）正外部性良好的物業(yè)管理所帶來的優(yōu)美環(huán)境不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，還給周圍的居民乃至整個區(qū)域帶來良好的環(huán)境效益和社會效益，這就是物業(yè)管理的正外部性。由于物業(yè)管理是市場行為，對于物業(yè)管理正外部性問題，政府可以通過某種措施給予適當(dāng)?shù)募?，以彌補(bǔ)目前我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營效益的部分缺口。（2）負(fù)外部性由于物業(yè)管理不當(dāng)所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，它不僅對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人帶來不利，也會給相鄰區(qū)域，甚至整個社會帶來不好的影響，這就是物業(yè)管理的負(fù)外部性所產(chǎn)生的。對于物業(yè)管理所帶來的負(fù)外部性問題，可以根據(jù)具體情況和性質(zhì)，通過經(jīng)濟(jì)手段、行政手段等加以克服或弱化。第六講第二章管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用一、考試目的測試應(yīng)考人員：（1）對管理學(xué)知識的掌握程度；（2）對管理原理、管理方法、管理職能和市場營銷管理、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、管理創(chuàng)新等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。二、考試基本要求掌握：管理的性質(zhì)，目標(biāo)效益原理，管理的基本職能；市場細(xì)分，營銷策略；企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略以及創(chuàng)新。熟悉：管理的基本特征，管理的主要方法，目標(biāo)市場的選擇，市場調(diào)查，市場營銷組織，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型，以及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理的一般過程和企業(yè)創(chuàng)新機(jī)制。了解：管理學(xué)的研究對象，系統(tǒng)均衡、運(yùn)動控制、信息溝通等原理，創(chuàng)新過程與創(chuàng)新活動管理。三、要點(diǎn)說明1．管理的基本特征、性質(zhì)，研究對象2．管理原理3．管理的基本職能及在物業(yè)管理中的應(yīng)用4．目標(biāo)市場的選擇及在物業(yè)管理中的應(yīng)用5．市場調(diào)查，市場營銷組合及在物業(yè)管理中的應(yīng)用6．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略及企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理7．創(chuàng)新，創(chuàng)新激勵，創(chuàng)新過程，創(chuàng)新模式，創(chuàng)新活動管理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用四、命題規(guī)律解讀1．管理的基本特征、管理性質(zhì)，此考點(diǎn)易出題。2．目標(biāo)效益原理和市場細(xì)分，出題頻率較高。3．管理的基本職能，必考內(nèi)容。4．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、創(chuàng)新易出題。5．管理的主要方法，可能出題。6．企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的類型、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理的一般過程、創(chuàng)新機(jī)制出題的可能性較大。7．了解管理學(xué)的研究對象以及系統(tǒng)均衡、運(yùn)動控制、信息溝通等原理。五、內(nèi)容輔導(dǎo)第一節(jié)管理與管理學(xué)一、管理的定義與特征（一）管理的定義管理——指一定組織中的管理者，通過有效地利用人力、物力、財力、信息等各種資源，并通過決策、計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵和控制等職能，來協(xié)調(diào)他人的活動，從而實現(xiàn)既定目標(biāo)的活動過程。（二）管理的基本特征（****）（1）管理的產(chǎn)生來自社會活動組織的要求，即這種社會活動不是單個人的活動，而是兩個人以上的社會活動。（2）管理的“載體”是組織，即在社會這個大系統(tǒng)中，組織是一個子系統(tǒng)，管理通過組織這個子系統(tǒng)去實現(xiàn)管理目標(biāo)。（3）管理的核心是處理好各種人際關(guān)系，即在管理過程中的各個環(huán)節(jié)都必須與人打交道，只有妥善地處理好各種人際關(guān)系，才能更好地使別人與自己一道去實現(xiàn)管理目標(biāo)。（4）管理的任務(wù)是有效地利用各種資源（人、財、物、技術(shù)、信息等）和各種管理職能（決策、計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵和控制等），用盡可能少的支出去實現(xiàn)既定的目標(biāo)。（三）管理的性質(zhì)（*****）管理具有二重性，即管理同時具有自然屬性和社會屬性。（1）管理的自然屬性——指管理是社會生產(chǎn)力發(fā)展和組織社會化生產(chǎn)的客觀要求，社會生產(chǎn)力發(fā)展得越快，社會化生產(chǎn)水平越高，對管理的要求也就越高。管理這種與社會生產(chǎn)力相了解的自然屬性，并不因社會制度的不同而產(chǎn)生差異，它主要取決于生產(chǎn)力發(fā)展水平和勞動社會化程度。因此，管理中有關(guān)合理組織生產(chǎn)力、組織社會化生產(chǎn)的一些形式和方法等，在不同的社會制度下具有共性，是可以相互借鑒的。（2）管理的社會屬性——指管理是一定生產(chǎn)關(guān)系的體現(xiàn)，是為一定的生產(chǎn)關(guān)系服務(wù)的。管理這種與社會生產(chǎn)關(guān)系相了解的社會屬性，在不同的社會制度下具有本質(zhì)的區(qū)別，它主要取決于社會生產(chǎn)關(guān)系。因此，管理中關(guān)于維護(hù)生產(chǎn)關(guān)系的制度、原則和方法都是為適應(yīng)和維護(hù)特定的生產(chǎn)關(guān)系需要服務(wù)的，并不是各種社會生產(chǎn)方式都適用。二、管理學(xué)的研究對象（*）管理學(xué)的研究對象有廣義和狹義之分。廣義研究對象包括：生產(chǎn)力、生產(chǎn)關(guān)系和上層建筑三個方面的問題。狹義研究對象主要包括：管理原理、管理職能、管理方法、管理者和管理歷史等問題。概括以上內(nèi)容，管理學(xué)的研究對象是現(xiàn)代社會條件下管理活動的基本規(guī)律和一般方法，即管理原理和管理方法。三、管理的原理（***）管理原理——指管理活動中具有普遍意義的基本規(guī)律，它反映了管理活動的客觀要求。1．以人為本原理人既是管理的主體，又是管理的客體?，F(xiàn)代企業(yè)管理的核心是人，人是第一位的。人本原理要求在管理活動中應(yīng)以做好人的工作、調(diào)動人的積極性和創(chuàng)造性為根本。2．系統(tǒng)均衡原理根據(jù)系統(tǒng)均衡原理，（1）應(yīng)該把管理視為維護(hù)整個企業(yè)系統(tǒng)運(yùn)行的一個重要手段。（2）在處理企業(yè)內(nèi)部各組成部分及其與外部的關(guān)系時，使各方面協(xié)調(diào)一致，保持相對穩(wěn)定的均衡狀態(tài)，以利于管理活動的正常運(yùn)行，實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。3．運(yùn)動控制原理根據(jù)運(yùn)動控制原理，（1）可以把管理看作一個持續(xù)不斷向前運(yùn)行的過程，（2）在運(yùn)行中推動和影響它的因素是人在管理中的控整理用，使其服從于人們的意志，服務(wù)于組織的目標(biāo)。4．信息溝通原理（1）在管理系統(tǒng)的運(yùn)行過程中，信息是一種重要的資源要素，信息的傳遞和反饋是推進(jìn)系統(tǒng)運(yùn)行的一種動力。（2）管理者依靠信息系統(tǒng)溝通內(nèi)外、上下之間的情況，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，采取針對性的措施，對系統(tǒng)的運(yùn)行進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)，使系統(tǒng)按照預(yù)定的軌道運(yùn)行。5．目標(biāo)效益原理（*****）管理是為了實現(xiàn)系統(tǒng)特定目標(biāo)的有組織的活動。沒有目標(biāo)的管理，是無效的管理。因此建立組織管理系統(tǒng)的第一項任務(wù)，就是確立組織目標(biāo)。目標(biāo)可以是單一的，也可以有兩個或兩個以上目標(biāo)；目標(biāo)可以是遠(yuǎn)期目標(biāo)，也可以是近期目標(biāo)；目標(biāo)可以是總體目標(biāo)，也可以是局部目標(biāo)。根據(jù)目標(biāo)效益原理，管理者應(yīng)從實際情況出發(fā)，確定組織管理的運(yùn)行目標(biāo)，制定出一整套系統(tǒng)完整的指標(biāo)體系，從多方面考察系統(tǒng)運(yùn)行的效益，取得最佳的管理成效。第二節(jié)管理的基本職能（*****）管理的職能——指管理在組織社會經(jīng)濟(jì)活動中所發(fā)揮出的功能。管理的基本職能應(yīng)包括決策、計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵和控制這六個基本功能活動。管理活動的順利運(yùn)行正是通過正確地執(zhí)行這些基本的職能來進(jìn)行的。一、決策（1）決策是具有戰(zhàn)略意義的重要職能。（2）應(yīng)講究科學(xué)決策。（3）決策就存在一定風(fēng)險。要做出正確的決策，①就必須進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)查研究，全面收集信息和資料，進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，②擬訂各種可行方案并進(jìn)行選優(yōu)，③對選定的最優(yōu)方案還應(yīng)付諸措施，④在實施過程中不斷進(jìn)行檢查和信息反饋，以保證決策得以層層落實，⑤并在實踐中評價決策是否正確。物業(yè)管理在經(jīng)營、服務(wù)的過程中，①必須要先明確企業(yè)要解決的問題，②進(jìn)而確定目標(biāo)，③然后設(shè)定可能達(dá)到的各種方案，④然后對各項方案進(jìn)行優(yōu)選，⑤最后由物業(yè)管理的決策人員綜合各項指標(biāo)及判斷，進(jìn)行決策。物業(yè)管理決策主要是解決物業(yè)管理的方向性的問題。二、計劃計劃是為達(dá)到一定目標(biāo)所制定的未來行動方案。計劃是進(jìn)行控制的標(biāo)準(zhǔn)。計劃是行動綱領(lǐng)，是了解企業(yè)諸條件與目標(biāo)之間的橋梁，在管理中處于重要的基礎(chǔ)地位。計劃是決策后所選定的方案。物業(yè)管理企業(yè)，在實施每一項物業(yè)管理決策之前，都必須對資源、時間、人力等各方面情況進(jìn)行詳細(xì)的計劃，物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理決策的具體化。物業(yè)管理是一項非常具體的服務(wù)，每一個服務(wù)項目都有他的具體服務(wù)過程，具體對過程的策劃實際上就是對產(chǎn)品實現(xiàn)過程的策劃，策劃的結(jié)果形成了服務(wù)的計劃。三、組織組織的目的就是要保證決策和計劃的實施，去實現(xiàn)既定的目標(biāo)。通過組織可以形成比個體大得多的力量，進(jìn)行分工協(xié)作去完成任務(wù)。這就要求依據(jù)任務(wù)的多少建立卓有成效的組織機(jī)構(gòu)，擬定上下左右了解方式，制定一系列組織制度，使各種要素在總的目標(biāo)下被充分利用，高效率、保質(zhì)、保量地完成任務(wù)。組織是管理的載體，是其他管理職能活動的組織保證。對于物業(yè)管理而言，根據(jù)企業(yè)的總體服務(wù)目標(biāo)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)及所經(jīng)營管理項目的實際情況，進(jìn)行企業(yè)資源調(diào)配和組織設(shè)計，以確保物業(yè)管理各項決策和計劃的貫徹落實。四、領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)是領(lǐng)導(dǎo)者通過指揮、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)等去影響個人和集體活動以實現(xiàn)組織目標(biāo)的過程。領(lǐng)導(dǎo)的本質(zhì)就是通過領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者的相互作用，使組織的活動協(xié)調(diào)一致，并有效地實現(xiàn)組織目標(biāo)。組織中的領(lǐng)導(dǎo)者可依據(jù)權(quán)利、責(zé)任大小不同分為高、中、低等不同層次，不管是哪一層的領(lǐng)導(dǎo)都要求具有優(yōu)良的品質(zhì)和高超的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)，這樣的領(lǐng)導(dǎo)集體才能帶領(lǐng)組織成員去有效地實現(xiàn)組織目標(biāo)。物業(yè)管理一個重要的特點(diǎn)就是每天都是和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類人員打交道，因而，對物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求就相對較高。五、激勵激勵就是通過一定的手段使組織成員的需要和愿望得到滿足，以調(diào)動他們的工作積極性并充分發(fā)揮其個人潛能去實現(xiàn)組織目標(biāo)的過程。人的需要是多種多樣的，因而激勵的方法也應(yīng)是多種多樣的，如可以采取物質(zhì)激勵的方法，也可采取精神激勵的方法，還可以采取物質(zhì)激勵和精神激勵相結(jié)合的方法等等。物業(yè)管理的各項事務(wù)都是由物業(yè)管理員工去具體實施的，激發(fā)員工的潛力去為業(yè)主或使用人服務(wù)，對實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的總體目標(biāo)非常重要。物業(yè)管理激勵常用的方法主要有物質(zhì)激勵、精神激勵等。六、控制控制是依據(jù)預(yù)定的目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，對管理活動進(jìn)行系統(tǒng)的監(jiān)督、檢查和衡量績效，若發(fā)生偏差，就要采取措施加以糾正，使整個活動按既定的計劃和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。首先，控制要有一個控制的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，這往往是計劃中所規(guī)定的；其次，要運(yùn)用各種監(jiān)測手段對進(jìn)行中的活動進(jìn)行觀察、測度和衡量；第三，對觀測到的、測度到的情況和數(shù)據(jù)要與計劃規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)是否存在差異；第四，如活動與標(biāo)準(zhǔn)存在差異，就采取各種措施和方法去糾正偏差，使整個活動按計劃進(jìn)行。對不同的控制對象應(yīng)選用不同的控制方式和手段。在企業(yè)的整個活動過程中，對各個環(huán)節(jié)、各項活動都應(yīng)加強(qiáng)控制，以保證計劃和組織目標(biāo)的實現(xiàn)。第三節(jié)市場營銷管理市場營銷是指企業(yè)根據(jù)市場需求狀況，有計劃地組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，通過各種銷售渠道和促銷手段以滿足市場需求的經(jīng)營銷售過程。一、目標(biāo)市場的選擇（一）市場細(xì)分（*****）市場細(xì)分——指采用一定標(biāo)準(zhǔn)在整體市場中識別不同需求的消費(fèi)者，并予以分類，組成若干個分市場的活動。市場細(xì)分是選擇目標(biāo)市場的基礎(chǔ)。市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)是指根據(jù)何種因素來細(xì)分市場。應(yīng)該說，凡是能影響消費(fèi)者需求差異的因素都是市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)。如消費(fèi)品市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)一般可分為四類：（1）地理標(biāo)準(zhǔn)——是根據(jù)消費(fèi)者所處地理位置來細(xì)分市場；（2）人口標(biāo)準(zhǔn)——是根據(jù)人口統(tǒng)計項目來細(xì)分市場，包括人口的數(shù)量、年齡、性別等；（3）心理標(biāo)準(zhǔn)——是指根據(jù)消費(fèi)者生活