房地產(chǎn)投資分析及風(fēng)險(xiǎn)分析

摘要 房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，在我國(guó)現(xiàn)在的國(guó)情下，有很多的因素會(huì)影響到這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，例如政策因素、人均收入因素等，但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民收入水平的不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域法律的完善、操作的規(guī)范以及競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇在增加同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的攀升。需要去不斷的適應(yīng)這個(gè)變化，對(duì)投資者而言，如果對(duì)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資的特殊性及其相關(guān)的法律缺乏了解，盲目的投資必然帶來(lái)不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在進(jìn)行房地長(zhǎng)投資前，需要充分掌握信息，對(duì)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資的基本特征有一個(gè)全面、清晰的認(rèn)識(shí)，才能再房地長(zhǎng)投資的決策中知己知彼、百戰(zhàn)百勝。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)，投資分析，風(fēng)險(xiǎn)分析，房?jī)r(jià)目錄TOC\o"1-5"\h\z\u目錄 1一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 2（一）政策宏觀因素 2（二）房?jī)r(jià)因素 4（四）不斷完善的保障房體系 5二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 6（一）房?jī)r(jià)漲幅 6（二）租售比發(fā)展?fàn)顩r 6（三）收入和房?jī)r(jià)的比例 7三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 7（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分析方法 7（二）房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)因素 10四、案例分析 12(一)AA別墅的項(xiàng)目背景 12（二）AA別墅的市場(chǎng)分析 12（三）AA別墅的風(fēng)險(xiǎn)管理 13（四）項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理分析 14（五）全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型的實(shí)用價(jià)值 14五、結(jié)束語(yǔ) 15六、參考文獻(xiàn) 15一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀（一）政策宏觀因素1、現(xiàn)行的政策概況在不同的時(shí)期都會(huì)出臺(tái)一些房地產(chǎn)相關(guān)的政策，這些政策如果有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展則不可以成為政策風(fēng)險(xiǎn)，但是也有些是阻礙或者限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的政策，這些政策就是需要開(kāi)發(fā)商防范的一種風(fēng)險(xiǎn)。比如2006年針對(duì)少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾突出、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院強(qiáng)化、細(xì)化了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控：一是繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足居民自住型需求的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房；二是進(jìn)一步通過(guò)稅收、土地政策與信貸政策調(diào)節(jié)住房供給與需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；三是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，特別是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理。此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅涉及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易市場(chǎng)），而且集中力量與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）；不僅重視經(jīng)濟(jì)、金融等市場(chǎng)調(diào)控手段的組合使用，更以行政問(wèn)責(zé)的手段來(lái)確保宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力，隨著各項(xiàng)政策措施的桌布貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，卡法投資實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)也得到了一定的改善。再比如2007年3月18日、5月19日、7月20日和8月22日，央行宣布四次加息，將金融機(jī)構(gòu)的一年期存款基準(zhǔn)利率提高到3.6%，一年貸款基準(zhǔn)利率提高到7.02%，對(duì)其他格擋次的存貸款基準(zhǔn)利率也做了相應(yīng)的調(diào)整，加息使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金成本增加，但是短期內(nèi)對(duì)其資金成本的影響非常有限，對(duì)購(gòu)房者而言，雖然加息增加了起購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)，但是整體而言增加的幅度較小。再如后來(lái)2009年至2013年出臺(tái)的國(guó)家新的宏觀調(diào)控政策，特別是國(guó)八條和今年的國(guó)五條，都細(xì)化了國(guó)家宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序做了進(jìn)一步的整頓，特別是抑制了炒房、投機(jī)倒把的一些行為，但是同時(shí)也增加了一些剛需的正常改善居住條件的成本?，F(xiàn)在討論的比較激烈的是要實(shí)行所謂的房產(chǎn)稅，這勢(shì)必會(huì)影響到既得利益者，說(shuō)是要在重慶和上海試行房產(chǎn)稅，但是后來(lái)也是沒(méi)有真正的落地，畢竟這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還是比較難定的，這個(gè)房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)是什么？起征的點(diǎn)又怎么來(lái)定？是按人均住宅面積來(lái)還是按戶住宅面積來(lái)定義住宅面積？可能隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的進(jìn)一步完善，這樣的政策也會(huì)順其自然的出臺(tái)，到時(shí)中國(guó)的房地長(zhǎng)市場(chǎng)的體制就會(huì)更完善。王建紅：《房地產(chǎn)投資分析》（第2版），電子工業(yè)出版社，2012-01-01，2、房地產(chǎn)政策的特征一般來(lái)說(shuō)，政策的宏觀調(diào)控大體上有兩種，一種是在市場(chǎng)寂靜的體系里出現(xiàn)了不平衡的因素，政策的制定部門(mén)看到了這一點(diǎn)，在體系未對(duì)這種不平衡做出反應(yīng)時(shí)即利用政策、金融等杠桿對(duì)這種打破平衡的因素進(jìn)行抑制，以避免造成更大的損失；另一種調(diào)控則是一種政府的管理需要，比如政府希望在整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局里加強(qiáng)某一方面的建設(shè)，即將政策往哪個(gè)方向傾斜。這種調(diào)控比較近于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的范疇，但是這樣的現(xiàn)象在我國(guó)房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)都普遍存在，此外，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性也是至關(guān)重要的，頻繁的變更發(fā)布重大信息會(huì)造成市場(chǎng)的不正常波動(dòng)。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的行政法律風(fēng)險(xiǎn)和防范基于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的重要地位，國(guó)家在不斷的加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域的監(jiān)管，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，政府監(jiān)管主要體現(xiàn)在加強(qiáng)法律、法規(guī)和執(zhí)法的力度。=1\*GB3①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的行政法律風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)說(shuō)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)等規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在如下的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段均存在行政法律風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)前期階段：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主體資格不合格所面臨的處罰；規(guī)劃不合法所面臨的處罰；非法買(mǎi)賣(mài)土地、不符合規(guī)劃用地所面臨的處罰；違規(guī)招標(biāo)所面臨的處罰，違規(guī)發(fā)包，將受到責(zé)令改正、罰款的行政處罰；違規(guī)開(kāi)工，將受到責(zé)令停止施工，限期改正，罰款的行政處罰。開(kāi)發(fā)實(shí)施階段：違法發(fā)布虛假?gòu)V告，將受到停止發(fā)布廣告、公開(kāi)更正、罰款的行政處罰；違法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售，將受到停止預(yù)售行為、罰款、沒(méi)收非法所謂的行政處罰；破壞文物，將受到責(zé)令停工、拆除違法建筑物、罰款的行政處罰；違反質(zhì)量規(guī)定，將受到責(zé)令改正、罰款的行政處罰?？⒐を?yàn)收階段：違反竣工驗(yàn)收規(guī)定，將受到責(zé)令改正、罰款行政處罰；不移交建設(shè)項(xiàng)目檔案，將受到責(zé)令改正、罰款行政處罰；銷(xiāo)售階段：無(wú)銷(xiāo)售資格銷(xiāo)售，將受到責(zé)令停止銷(xiāo)售、罰款的行政處罰；違規(guī)銷(xiāo)售，將受到警告、責(zé)令改正、罰款的行政處罰。=2\*GB3②如何防范房地產(chǎn)行政法律風(fēng)險(xiǎn)無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別或者是風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)，都不是風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目的。在分析房地產(chǎn)行政風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，還必須進(jìn)行房地長(zhǎng)行政風(fēng)險(xiǎn)的處理和防范，采取相應(yīng)的措施或者方法是的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)減少到最低或者避免，一般從以下幾點(diǎn)進(jìn)行防范： 聘請(qǐng)諳熟行政法律的人士：房地產(chǎn)開(kāi)飯上必須配備諳熟行政法律包括房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法律、法規(guī)并且具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)的人才。 房地產(chǎn)企業(yè)要回用律師：聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員的目的是運(yùn)用其專(zhuān)長(zhǎng)，但是實(shí)踐中應(yīng)特別注意“會(huì)用”要會(huì)用律師必須認(rèn)識(shí)律師包括職業(yè)特點(diǎn)、作用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)規(guī)范運(yùn)作:基于行政法律體系繁雜和專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，特別是我國(guó)房地長(zhǎng)專(zhuān)業(yè)法律、法規(guī)、規(guī)章出于逐步完善的特殊和行政處罰的嚴(yán)厲性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要力求規(guī)范運(yùn)作。（二）房?jī)r(jià)因素 所謂房?jī)r(jià)，這個(gè)從字面上就能很容易的理解，房子的價(jià)格或者房子的價(jià)錢(qián)，在我們的潛意識(shí)中，不管是房子的價(jià)格也好，房子的價(jià)錢(qián)也好都是只有一個(gè)字“高”。在全國(guó)的一二線城市中，每平米單價(jià)上萬(wàn)那是在正常不過(guò)的價(jià)格了，現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)均價(jià)應(yīng)該都在2萬(wàn)/平米以上，要是在那個(gè)樓盤(pán)的宣傳上出現(xiàn)了價(jià)格才一萬(wàn)多或者低于一萬(wàn)的你會(huì)覺(jué)得很驚訝，要么就是這個(gè)樓盤(pán)的位置是十分偏的。 現(xiàn)在在一線城市的一對(duì)年輕夫妻買(mǎi)一套房子，前提是他們兩人都不是所謂的富二代或者官二代，那么這樣買(mǎi)一套房子其實(shí)就是2個(gè)大家庭的事情，因?yàn)榫桶醋畋阋说姆孔涌們r(jià)算200萬(wàn)，兩人的收入不是非常非常高而是那種比較正常的收入，也是剛開(kāi)始工作沒(méi)幾年，就算兩人的年收入15萬(wàn)，那么在城市的生活成本也是比較高的，就算存下10萬(wàn)，那么也得個(gè)好多年才能付首付，但是畢竟很多事情不是那么理想的，房子總價(jià)可能不止200萬(wàn)，可能收入也不到15萬(wàn)，還有別的阻力存在，總得來(lái)說(shuō)在一線城市對(duì)于一般工薪族來(lái)說(shuō)買(mǎi)一套房子還是比較難的。 其實(shí)在中國(guó)還有一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，就是某些剛建好的樓盤(pán)已經(jīng)交付了，但是我們可以看到入住率根本是很低，晚上亮燈的就那么幾個(gè)，但是其實(shí)這個(gè)樓盤(pán)的房子都是已經(jīng)售完了，也許這是很多人的第二套房子或者是第三套房子或者更多，他們不急著住，就空在那了，還有很大的可能性是一些所謂的炒房團(tuán)的杰作，一買(mǎi)就是幾十套，因?yàn)樵谥袊?guó)你買(mǎi)了房，這房子是你的，如果你買(mǎi)了你即使不去住也不需要什么花費(fèi)，最多也就一個(gè)物業(yè)費(fèi)，不像在美國(guó)，買(mǎi)了房，那么這塊地上下的東西全是你的，即使地底下挖出金子也是你的，但是你每年得交一定比例的房產(chǎn)稅，而且這個(gè)交稅的基準(zhǔn)不是按你買(mǎi)的房子的價(jià)格來(lái)交而是按政府給你的股價(jià)為基準(zhǔn)來(lái)交稅，前些天的新聞?wù)f美國(guó)底特律那邊房產(chǎn)全是泡沫，現(xiàn)在一下子崩盤(pán)了，只要個(gè)幾美元就可以買(mǎi)一棟房子，要是在中國(guó)你大可以屯很多房子因?yàn)榉績(jī)r(jià)很便宜啊，但是現(xiàn)在這房子價(jià)格是很便宜，一旦你買(mǎi)了那么每年就得交一筆不菲的房產(chǎn)稅，所以其實(shí)說(shuō)不定在中國(guó)實(shí)行房產(chǎn)稅還是真不是見(jiàn)壞事呢。 （三）房企的生存狀況在現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，中國(guó)的房企也是面臨這比較大的挑戰(zhàn)，也還是有一段比較長(zhǎng)的路要走，主要面對(duì)的是兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，外在的和內(nèi)在的，只要能處理好這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，那么房企的生存也就不會(huì)那么難了。內(nèi)在的主要是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)包括管理風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、智力風(fēng)險(xiǎn)等，外在的主要是政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。還有一點(diǎn)中國(guó)的稅費(fèi)還是比較高的，而且地價(jià)也是不便宜的，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)買(mǎi)下一塊地后，還要交很多的費(fèi)用，例如：稅費(fèi)、管理費(fèi)、各種各樣的補(bǔ)償費(fèi)用等，然后接下來(lái)就是項(xiàng)目的建立，運(yùn)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用，這些都是很大的開(kāi)銷(xiāo)。所以解決房企的資金問(wèn)題是最關(guān)鍵的，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，無(wú)論是大開(kāi)發(fā)商還是小開(kāi)發(fā)商，都有可能面臨資金鏈緊繃的壓力，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)從引進(jìn)外部資金和增加銷(xiāo)售收入來(lái)增加自己的資金流：以下是幾個(gè)實(shí)例：招數(shù)一：“借殼上市”引進(jìn)外部資金2007年12月4日，原水股份公告稱(chēng)，公司向上海城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)總公司非公開(kāi)發(fā)行股份和支付現(xiàn)金相結(jié)合的方式，購(gòu)買(mǎi)后者旗下主要經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)環(huán)境集團(tuán)和置地集團(tuán)各占100%的股權(quán)，改鼎香增發(fā)方案解開(kāi)了公司大股東上海城投借旗下唯一上市平臺(tái)原水股份整體上市的序幕。招數(shù)二：增加銷(xiāo)售收入解決資金壓力促銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)較大，是解決當(dāng)前資金壓力、度過(guò)樓市寒冬的最佳途徑，但是操作得當(dāng)，以2008年為例，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，成交量不斷萎縮，市場(chǎng)觀望氣氛漸濃，2007年熱銷(xiāo)的場(chǎng)面一去不復(fù)返，開(kāi)發(fā)商依靠銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金回籠的速度明顯放慢。為了解決資金壓力的問(wèn)題，更多開(kāi)發(fā)商是從加大銷(xiāo)售力度、增加銷(xiāo)售收入這條路入手，萬(wàn)科項(xiàng)目整體銷(xiāo)售、綠城增加產(chǎn)品附加值以打動(dòng)購(gòu)買(mǎi)客戶、金地項(xiàng)目采取低價(jià)入市來(lái)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售等一系列銷(xiāo)售方式。 所以總體來(lái)說(shuō)我國(guó)的房企生存狀況也不是很順，但是我們國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)還是長(zhǎng)期處于發(fā)展期，對(duì)房企來(lái)說(shuō)還是有很大的機(jī)遇還是有很大的發(fā)展前景，前景還是很美好的?。ㄋ模┎粩嗤晟频谋Ｕ戏矿w系現(xiàn)在我們住房類(lèi)型大可分為以下幾類(lèi)：1商品性住房（商品房和個(gè)人自建住房），2保障性住房（廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房），3政策性住房（棚改安置住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房）在高房?jī)r(jià)的背景下，我們國(guó)家在積極的推保障性住房，有一部分人因此而受益。1、經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是中國(guó)進(jìn)行房改過(guò)程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出的新型房產(chǎn)種類(lèi)，是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房。目前其基本類(lèi)型主要包括平價(jià)房、安居房、解困房等。簡(jiǎn)言之，經(jīng)濟(jì)適用住房是政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。

經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)是中國(guó)政府現(xiàn)階段解決國(guó)民住有所居的主要手段之—，是現(xiàn)在唯一可以使消費(fèi)者買(mǎi)得起房的住房供應(yīng)模式。按照政策，經(jīng)濟(jì)適用住房用地由國(guó)家劃撥，利潤(rùn)率必須控制在3%以內(nèi)，各方面的稅費(fèi)也要減免。零地價(jià)、微利性和低稅費(fèi)，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)適用住房的三大基本屬性。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)也是有比較嚴(yán)格的規(guī)定，這樣就能限制一些人鉆政策的漏洞來(lái)謀取私利。2、廉租房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。早在1998年住房商品化改革之時(shí)，國(guó)務(wù)院曾經(jīng)下文要求各級(jí)政府盡快建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。但廉租房制度建設(shè)由于責(zé)任不清、資金來(lái)源缺乏等問(wèn)題一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。對(duì)于地方政府而言，廉租房建設(shè)無(wú)益于財(cái)政和政績(jī)。特別是在土地出讓招標(biāo)拍賣(mài)的今天，廉租房建設(shè)會(huì)減少土地出讓金收入，該收入在某些經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)政府的財(cái)政收入中，甚至占了一半以上。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，由于無(wú)利可圖，故反應(yīng)冷淡。2006年，在商品價(jià)格飛漲，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)制度被廣為質(zhì)疑的背景下，要求加強(qiáng)廉租房建設(shè)的呼聲越來(lái)越高。該年國(guó)務(wù)院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建設(shè)，并為參與廉租房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商提供銀行信貸便利。從目前的實(shí)踐來(lái)看，現(xiàn)有的廉租房數(shù)量未能覆蓋所有符合標(biāo)準(zhǔn)人群。由于標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，大量被排斥在租住標(biāo)準(zhǔn)之外的人群仍然無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房。胡平：《房地產(chǎn)投資與管理實(shí)務(wù)》，浙江大學(xué)出版社，2009-04-01，二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景（一）房?jī)r(jià)漲幅我國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)是處于一個(gè)比較高的階段，現(xiàn)在的價(jià)格大家都是覺(jué)的高的，就像杭州的房均價(jià)也就2萬(wàn)多的樣子，那些地段較好的地方會(huì)事更高，像西湖邊上的樓盤(pán)算是豪宅了，均價(jià)可達(dá)6萬(wàn)一平?？傮w來(lái)說(shuō)今后我國(guó)房?jī)r(jià)大體的走勢(shì)應(yīng)該還是相對(duì)較平穩(wěn)的，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策及樓市自身的調(diào)節(jié)下房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)大起大落，其實(shí)現(xiàn)在國(guó)家宏觀的政策也是為了阻止房?jī)r(jià)的再度上升，若是在國(guó)家宏觀調(diào)控下房?jī)r(jià)能有所回落，降到一個(gè)比較合理的范圍內(nèi)，那么這將是個(gè)更好的結(jié)果。（二）租售比發(fā)展?fàn)顩r現(xiàn)在我國(guó)房子的租金相對(duì)其房?jī)r(jià)而言還是比較低的，因?yàn)橐话愕?00萬(wàn)房?jī)r(jià)的房子，租金最多也就5000人民幣，但是一般比較合理的租售比差不多是1:200，所以其實(shí)按200萬(wàn)的房?jī)r(jià)來(lái)算1萬(wàn)每月的租金是比較合理的，但是其實(shí)我們能承受的租金也就5000人民幣的樣子，要是租金1萬(wàn)的話我看沒(méi)幾個(gè)人會(huì)去租這樣的房子，這個(gè)我們其實(shí)也可以粗粗算下，200萬(wàn)的房子，租金5000每月，那么一年的租金收入是6萬(wàn)人民幣，就是說(shuō)單出租的話，那么要獎(jiǎng)金33年才能收回房子的總價(jià)，那就是說(shuō)如果有人買(mǎi)套這樣的房子來(lái)作為收益的來(lái)源的話其實(shí)是很不合算的。照這樣的情況來(lái)看，我們國(guó)家的房子租售比的發(fā)展情況將會(huì)慢慢的趨緊于國(guó)際水準(zhǔn)，房租可能會(huì)有點(diǎn)上升，同時(shí)房?jī)r(jià)也應(yīng)該會(huì)有所回落，這樣租售比就會(huì)比較合理了。（三）收入和房?jī)r(jià)的比例我們國(guó)家的國(guó)情決定了我們將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義的發(fā)展階段，人民的生活水平也還是處于一個(gè)逐步上升的階段，而且會(huì)進(jìn)一步的提到提升，我們國(guó)家的人均收入和發(fā)達(dá)國(guó)家比起來(lái)還是有一定的差距的，而他們的房?jī)r(jià)也就和我們持平甚至比我們的低，但是收入就比我們的要高這么一比收入和房?jī)r(jià)的比例就比我們要高很多，這也就顯現(xiàn)了其實(shí)我國(guó)的人均收入還是比較低的。所以現(xiàn)在階段我們的首要任務(wù)還是提高人均的收入水平，在收入穩(wěn)步上升的前提下，房?jī)r(jià)也將回落到一個(gè)比較合理的范圍，那么這個(gè)收入和房?jī)r(jià)的比例就會(huì)使我們大多數(shù)人能夠接受，使大伙都能在一個(gè)比較理想的收入下買(mǎi)能承受的房?jī)r(jià)的房子。三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分析方法 1、專(zhuān)家調(diào)查法專(zhuān)家調(diào)查法主要包括專(zhuān)家個(gè)人判斷、頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ǖ?0余種方法，其中，頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ㄊ怯猛据^廣、具有代表性的兩種。=1\*GB3①頭腦風(fēng)暴法頭腦風(fēng)暴法是以一個(gè)5～10人的專(zhuān)家小組以會(huì)議的方式進(jìn)行，參加會(huì)議的人可以暢所欲言，鼓勵(lì)不受任何約束發(fā)表不同意見(jiàn)。通過(guò)專(zhuān)家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專(zhuān)家們產(chǎn)生“思維共振”，以達(dá)到互相補(bǔ)充并產(chǎn)生“組合效應(yīng)”，獲取更多的未來(lái)信息，使預(yù)測(cè)和識(shí)別的結(jié)果更準(zhǔn)確。

頭腦風(fēng)暴法可以在很短的時(shí)間內(nèi)得出風(fēng)險(xiǎn)管理需要的結(jié)論，在項(xiàng)目管理實(shí)施的過(guò)程中，也可以經(jīng)常采用這種方法，對(duì)以后實(shí)施階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)見(jiàn)性的分析。該方法是建筑企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問(wèn)題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。如果問(wèn)題牽涉面太廣，包含因素過(guò)多，就要先進(jìn)行分解，然后再分步進(jìn)行討論。俞明軒，《房地產(chǎn)投資分析》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2011-12-28，俞明軒，《房地產(chǎn)投資分析》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2011-12-28，頭腦風(fēng)暴法應(yīng)遵守如下原則：1．庭外判決原則（延遲評(píng)判原則）。對(duì)各種意見(jiàn)、方案的評(píng)判必須放到最后階段，此前不能對(duì)別人的意見(jiàn)提出批評(píng)和評(píng)價(jià)。認(rèn)真對(duì)待任何一種設(shè)想，而不管其是否適當(dāng)和可行。2．自由暢想原則。歡迎各抒己見(jiàn)，自由鳴放，創(chuàng)造一種自由、活躍的氣氛，激發(fā)參加者提出各種荒誕的想法，使與會(huì)者思想放松，這是智力激勵(lì)法的關(guān)鍵。3．以量求質(zhì)原則。追求數(shù)量。意見(jiàn)越多，產(chǎn)生好意見(jiàn)的可能性越大，這是獲得高質(zhì)量創(chuàng)造性設(shè)想的條件。4．綜合改善原則。探索取長(zhǎng)補(bǔ)短和改進(jìn)辦法。除提出自己的意見(jiàn)外，鼓勵(lì)參加者對(duì)他人已經(jīng)提出的設(shè)想進(jìn)行補(bǔ)充、改進(jìn)和綜合，強(qiáng)調(diào)相互啟發(fā)、相互補(bǔ)充和相互完善，這是智力激勵(lì)法能否成功的標(biāo)準(zhǔn)。5．突出求異創(chuàng)新，這是智力激勵(lì)法的宗旨。6．限時(shí)限人原則。=2\*GB3②德?tīng)柗品ǖ聽(tīng)柗品ㄊ怯擅绹?guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經(jīng)過(guò)多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠讓專(zhuān)家自由地發(fā)表個(gè)人觀點(diǎn)，能夠使分析人員與專(zhuān)家意見(jiàn)相互反饋。在進(jìn)行專(zhuān)家調(diào)查過(guò)程中，可以采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法對(duì)專(zhuān)家的意見(jiàn)進(jìn)行處理，使定性分析與定量分析有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。一般經(jīng)過(guò)兩至三輪問(wèn)卷調(diào)查，即可使專(zhuān)家的意見(jiàn)逐步取得一致，從而得到比較符合實(shí)際的結(jié)論判斷。

該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以進(jìn)行定量的估計(jì)，缺點(diǎn)主要是表現(xiàn)在易受心理因素的影響，主觀性強(qiáng)。德?tīng)柗品☉?yīng)遵守如下原則：1．挑選的專(zhuān)家應(yīng)有一定的代表性、權(quán)威性；2．在進(jìn)行預(yù)測(cè)之前，首先應(yīng)取得參加者的支持，確保他們能認(rèn)真地進(jìn)行每一次預(yù)測(cè)，以提高預(yù)測(cè)的有效性。同時(shí)也要向組織高層說(shuō)明預(yù)測(cè)的意義和作用，取得決策層和其他高級(jí)管理人員的支持；3．問(wèn)題表設(shè)計(jì)應(yīng)該措辭準(zhǔn)確，不能引起歧義，征詢的問(wèn)題一次不宜太多，不要問(wèn)那些與預(yù)測(cè)目的無(wú)關(guān)的問(wèn)題，列入征詢的問(wèn)題不應(yīng)相互包含；所提的問(wèn)題應(yīng)是所有專(zhuān)家都能答復(fù)的問(wèn)題，而且應(yīng)盡可能保證所有專(zhuān)家都能從同一角度去理解；4．進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待不同的問(wèn)題，對(duì)于不同專(zhuān)家的權(quán)威性應(yīng)給予不同權(quán)數(shù)而不是一概而論；5．提供給專(zhuān)家的信息應(yīng)該盡可能的充分，以便其作出判斷；6．只要求專(zhuān)家作出粗略的數(shù)字估計(jì)，而不要求十分精確。7．問(wèn)題要集中，要有針對(duì)性，不要過(guò)分分散，以便使各個(gè)事件構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體，問(wèn)題要按等級(jí)排隊(duì)，先簡(jiǎn)單后復(fù)雜；先綜合后局部。這樣易引起專(zhuān)家回答問(wèn)題的興趣。8．調(diào)查單位或領(lǐng)導(dǎo)小組意見(jiàn)不應(yīng)強(qiáng)加于調(diào)查意見(jiàn)之中，要防止出現(xiàn)誘導(dǎo)現(xiàn)象，避免專(zhuān)家意見(jiàn)向領(lǐng)導(dǎo)小組靠攏，以至得出專(zhuān)家迎合領(lǐng)導(dǎo)小組觀點(diǎn)的預(yù)測(cè)結(jié)果。9．避免組合事件。如果一個(gè)事件包括專(zhuān)家同意的和專(zhuān)家不同意的兩個(gè)方面，專(zhuān)家將難以做出回答。 2、故障樹(shù)分析法故障樹(shù)法也叫風(fēng)險(xiǎn)樹(shù)法，也叫魚(yú)刺圖法，是分析問(wèn)題原因時(shí)廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成許多細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一層又一層的分析，排除無(wú)關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確地找到對(duì)企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)因子。

該方法經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜、直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)外所有失效機(jī)理，比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是適用于大系統(tǒng)時(shí)，容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。 3、幕景分析法幕景分析法（ScenariosAnalysis）是一種能識(shí)別關(guān)鍵因素及其影響的方法。一個(gè)幕景就是一項(xiàng)事業(yè)或組織未來(lái)某種狀態(tài)的描述，可以在計(jì)算機(jī)上計(jì)算和顯示，也可用圖表曲線等簡(jiǎn)述。它研究當(dāng)某種因素變化時(shí)，整體情況怎樣？有什么危險(xiǎn)發(fā)生？像一幕幕場(chǎng)景一樣，供人們比較研究。幕景分析的結(jié)果大致分兩類(lèi)：一類(lèi)是對(duì)未來(lái)某種狀態(tài)的描述，另一類(lèi)是描述一個(gè)發(fā)展過(guò)程，及未來(lái)若干年某種情況一系列的變化。它可以向決策者提供未來(lái)某種機(jī)會(huì)帶來(lái)最好的，最可能發(fā)生的和最壞的前景，還可能詳細(xì)給出三種不同情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險(xiǎn)。4、篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界都較重視“災(zāi)變”新理論，高德曼提出的“篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)”是比較實(shí)用的。篩選是依據(jù)某種程序?qū)撛谖ｋU(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分類(lèi)選擇的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)過(guò)程；監(jiān)測(cè)是對(duì)某種險(xiǎn)情及其后果進(jìn)行監(jiān)測(cè)、記錄和分析顯示過(guò)程；而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因進(jìn)行仔細(xì)檢查。篩選、監(jiān)測(cè)和診斷是緊密相連的，由于客觀事物的復(fù)雜性和可變性，往往一次“篩選-監(jiān)測(cè)-診斷”過(guò)程不能徹底解決問(wèn)題，在診斷之后還有可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)因素，因此需要重新進(jìn)行這一過(guò)程。篩選－監(jiān)測(cè)－診斷技術(shù)應(yīng)用中，花費(fèi)的時(shí)間和精力非常多，由于過(guò)程很復(fù)雜，所以技術(shù)應(yīng)用的過(guò)程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能勝。（二）房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)因素房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素有多種分類(lèi)方法，按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)可分為：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)分析；按投資周期可分為：投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)、土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)管理階段風(fēng)；按風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源可分為：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素按照壽命周期的方式進(jìn)行分類(lèi)分析。 1、投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，投資決策階段最為關(guān)鍵，這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于外部。如政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)等方面。=1\*GB3①政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對(duì)租金、售價(jià)的控制、對(duì)外資的控制、對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制以及新稅務(wù)政策的制定，都對(duì)房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在未實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要，特別是在我國(guó)，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度非常大。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。=2\*GB3②經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制決定著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比例以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位降低，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活動(dòng)將會(huì)減少；另一種情況是經(jīng)濟(jì)體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或者說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會(huì)給有些房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)生機(jī)，則對(duì)另一些房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)?yè)p失。比如，一些城市工業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致對(duì)廠房需求下降，而對(duì)寫(xiě)字樓需求增加。=3\*GB3③城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)是指由于城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失的風(fēng)險(xiǎn)。=4\*GB3④區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于周?chē)h(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其他房地產(chǎn)商品的價(jià)值和價(jià)格，為投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。2、土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是獲得土地，在此階段，會(huì)涉及到征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)等社會(huì)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)較大。主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度變化風(fēng)險(xiǎn)、征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等。土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險(xiǎn)。=1\*GB3①土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險(xiǎn)土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險(xiǎn)是由于土地的產(chǎn)權(quán)不清楚給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)不清，不僅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很多手續(xù)上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費(fèi)額外人力、物力、財(cái)力等，有些還要訴諸法律，承擔(dān)敗訴后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如我國(guó)經(jīng)常出現(xiàn)的越權(quán)批地和非法出讓土地等現(xiàn)象。=2\*GB3②土地使用制度變化風(fēng)險(xiǎn)。土地使用制度變化風(fēng)險(xiǎn)一方面體現(xiàn)在變革使房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)成本增加，如使用年限、補(bǔ)償和收費(fèi)的規(guī)定等；另一方面體現(xiàn)在政府改變使用土地的一些具體技術(shù)政策方面所帶來(lái)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。=3\*GB3③征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指由于征地拆遷所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一方面我國(guó)現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬(wàn)別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢(qián)和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。3、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的主要目標(biāo)是保證項(xiàng)目的成本、進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的完成，這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，主要可以分為：開(kāi)發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)、工程變更風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和施工安全風(fēng)險(xiǎn)等方面。=1\*GB3①開(kāi)發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì)，都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加。=2\*GB3②工程變更風(fēng)險(xiǎn)。工程一旦發(fā)生變更，工期就很可能會(huì)被延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們都迫切希望自己的項(xiàng)目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。=3\*GB3③項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)量是建筑項(xiàng)目的生命，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。如果由于承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，造成建筑結(jié)構(gòu)存有安全隱患，質(zhì)量不佳，就會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)和發(fā)展，有時(shí)甚至?xí)a(chǎn)生法律糾紛，導(dǎo)致企業(yè)形象一落千丈，無(wú)法繼續(xù)發(fā)展。=4\*GB3④施工安全風(fēng)險(xiǎn)。施工安全風(fēng)險(xiǎn)是指施工過(guò)程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人員傷亡、機(jī)械設(shè)備損壞等損失。這類(lèi)事故一旦發(fā)生，便會(huì)發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開(kāi)發(fā)成本的增加，而且也會(huì)轉(zhuǎn)移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營(yíng)者的損失。4、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理階段是整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中最后卻又非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤(rùn)；相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會(huì)房屋滯銷(xiāo)、資金積壓，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。四、案例分析(一)AA別墅的項(xiàng)目背景AA別墅是由明都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)獨(dú)立別墅項(xiàng)目，位于江蘇省常州市禮嘉鎮(zhèn)行政中心區(qū)域，緊靠禮嘉鎮(zhèn)政府、禮嘉中心小學(xué)和派出所。占地55140平方米，規(guī)劃總建筑面積24500平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為70余戶，全部由獨(dú)立別墅組成。由于受人口總量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，住宅市場(chǎng)規(guī)模較小。尤其是高端產(chǎn)品（主要是獨(dú)立別墅）的客戶資源較少。項(xiàng)目2004年9月開(kāi)工，計(jì)劃2005年6交付，2004年12月開(kāi)盤(pán)，至2005年1月銷(xiāo)售率就達(dá)100%，這個(gè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)值得我們進(jìn)行深入分析和借鑒。（二）AA別墅的市場(chǎng)分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，禮嘉2003年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值8.48億元，比上年增長(zhǎng)14.5%（按可比價(jià)計(jì)算），人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的13746元增加到15138元，比上年增長(zhǎng)10.12%。2003年禮嘉商品房銷(xiāo)售面積，較去年有大幅增長(zhǎng)。禮嘉作為一個(gè)工業(yè)重鎮(zhèn)，住宅市場(chǎng)由于受到人口總量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，市場(chǎng)整體規(guī)模偏小。據(jù)景盛行依據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，未來(lái)幾年禮嘉住宅市場(chǎng)規(guī)模將維持在每年2萬(wàn)m2左右，年新增商品住宅銷(xiāo)售量在200套左右。（三）AA別墅的風(fēng)險(xiǎn)管理1、敏感性分析投資敏感性是基于投資成本的增加與減少分析而成，詳見(jiàn)下表。表：項(xiàng)目投資敏感性分析基本方案+10%-10%稅前總投資（元）49,315,60154,247,16144,384,041銷(xiāo)售利潤(rùn)（元）12,244,3997,312,83917,175,959稅后利潤(rùn)（元）8,612,3593,680,79913,543,919投資利潤(rùn)率稅前24.83%13.48%38.70%稅后16.27%6.79%30.52%敏感性分析表明：當(dāng)開(kāi)發(fā)投資成本增加10%時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)將減少超過(guò)一半，稅前利潤(rùn)從1224萬(wàn)元下降為731萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)從861萬(wàn)元下降為368萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)投資成本減少10%時(shí)，項(xiàng)目贏利能力大大提高，稅前利潤(rùn)由1224萬(wàn)元提高到1718萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)由731萬(wàn)元提高到1354萬(wàn)元。2、項(xiàng)目投資盈虧平衡點(diǎn)總成本平均銷(xiāo)售單價(jià)（1-稅率）（1）銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=49,315,6012700（1-0.059）==19410㎡（占計(jì)劃銷(xiāo)售量85.13%）總成本銷(xiāo)售量（1-稅率）（2）銷(xiāo)售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=49,315,60122800（1-0.059）==2298元/m2（占平均銷(xiāo)售價(jià)格85.13%）盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積達(dá)到19410m2或平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到2298元/m2時(shí)，可保本，安全余度為14.87%。項(xiàng)目投資安全系數(shù)較好。（四）項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理分析在AA別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，運(yùn)用了房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，并且取得了很好的效果。1、項(xiàng)目取得與地塊研究階段，從政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法律、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境六個(gè)方面進(jìn)行全面、完整的市場(chǎng)調(diào)查，應(yīng)用SWOT分析法確定項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，了解本階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要是：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)不成熟；項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體較為單一。因此，在做好項(xiàng)目本階段其他工作的基礎(chǔ)上，著重加強(qiáng)引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的工作，并且擴(kuò)大本項(xiàng)目的宣傳范圍，把目標(biāo)客戶群體從單一的禮嘉鎮(zhèn)拓展到周邊城鎮(zhèn)及市區(qū)，從而將本階段的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍。如果沒(méi)有運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目全程風(fēng)險(xiǎn)控制模型的方法，將不可能清晰了解本階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不能有的放矢地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，甚至影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作。2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與規(guī)劃階段，在全面、完整的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，應(yīng)用現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型、敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析等風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)技術(shù)，了解本階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要是：企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)與定位風(fēng)險(xiǎn)。提高