旅游地產模式經典分析

目錄旅游地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境旅游地產行業(yè)運營模式旅游地產概念及行業(yè)發(fā)展歷程旅游地產行業(yè)發(fā)展趨勢第一頁，共30頁。旅游地產定義旅游地產是較熱的話題，一方面作為國民經濟戰(zhàn)略性支柱產業(yè)的旅游業(yè)在我國已遍地開花，受到各界各行的關注，另一方面，房地產業(yè)更是我國經濟發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結合形成新的業(yè)態(tài)——旅游房地產業(yè)雖然發(fā)展迅速，但是關于其定義，仍沒有一個嚴明的規(guī)定；旅游地產依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、分時度假酒店、海景住宅、景區(qū)住宅等。以旅游或度假為目的，或通過旅游設施來帶動地產發(fā)展，通過整合規(guī)劃設計，開發(fā)建設、專業(yè)策劃、市場營銷、經營管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)和地產業(yè)相結合的一種產業(yè)模式。所有與旅游業(yè)相關的物業(yè)類型。主要包括四類：旅游景點地產、旅游商業(yè)地產、旅游度假地產及旅游住宅地產。其表現形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。以旅游度假為目的的房地產開發(fā)、營銷模式開發(fā)項目，全部或部分實現了旅游的功能。是現代社會人類追求理想生活方式的必然結果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房產（度假別墅、度假公寓等）；產權式酒店；分時度假房產（別墅、公寓等）。本質為地產，與傳統(tǒng)住宅地產一樣具有房地產的屬性，只是功能與服務對象發(fā)生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。旅游地產的主要類型包括酒店、度假村、度假別墅、第二居所、主題公園、旅游商店、旅游小鎮(zhèn)、汽車營地……旅游地產的概念界定：但總而言之，以上都屬于旅游地產，即只要是有旅游因素和地產因素，相結合產生的，便可形成旅游地產。所以說，旅游房產就是以旅游人群為目地，為最終消費者的物業(yè)形式。包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游休閑培訓基地、會議中心、運動村、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項目。第二頁，共30頁。旅游地產發(fā)展歷程貴族消費階段最早源于19世紀以前，地中海區(qū)域；隨著經濟發(fā)展的優(yōu)越性，出現了旅游地產雛形；典型國家區(qū)域代表，法國南部及意大利的那不勒斯。分時度假階段分時度假源于度假旅游分支，其旅游地產是旅游度假的延伸；主要形式有將其區(qū)域內的度假公寓分時段售賣產權，來代替酒店、賓館等隨著度假的周期性及較高的回頭率，度假公寓出租具有相對高的固定性；包括固定的時間段和固定的消費人群并且住戶還可將特定時間段度假公寓使用權再進行出租國外旅游地產發(fā)展歷程萌芽階段20世紀80-90年代經濟發(fā)達沿海地區(qū)；房地產建設較多，供過于求，空置率高；1994年前后海南三亞、廣東珠海提出發(fā)展休閑度假。發(fā)展階段21世紀以來，房地產和旅游業(yè)成為拉動內需兩大熱點；隨著房地產開發(fā)重心轉移，一線城市及傳統(tǒng)住宅開發(fā)萎縮；旅游地產作為開發(fā)新模式，也從單一酒店、主題公園轉變?yōu)榧鎶蕵穼嵤┒燃賱e墅、第二居所等多元化并存發(fā)展業(yè)態(tài)；國內旅游地產發(fā)展歷程快速發(fā)展階段目前，我國旅游房地產呈快速發(fā)展之勢；超過兩百家公司涉足旅游地產；近年來伴隨旅游業(yè)高速發(fā)展，旅游市場及旅游前景十分廣闊；其中以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家；從最早的旅游主題公園項目到后來的海南“南海傳說”、三亞、博鰲等，旅游房地產項目在全國層出不窮，新模式地產開發(fā)又將迎來一輪熱潮。第三頁，共30頁。旅游地產開發(fā)基本要素5、法律條件合法的產權手續(xù)與時權保證是產權性酒店項目開發(fā)的必要條件。6、管理條件保證旅游地產項目得以經營的最重要因素是有專業(yè)的物業(yè)管理或酒店管理，引入先進的管理理念，提供適宜于項目定位的項目服務。7、財務支撐條件健全、完善的財務管理制度及監(jiān)督管理體系。8、營銷條件專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng)，定位準確、特色鮮明詳盡的營銷推廣方案。9、資金條件充裕的開發(fā)資金及其投資安排，明確的資金回籠計劃，相應的風險預警安排。10、施工保障符合設計開發(fā)方案要求的施工方案及施工計劃，嚴格的質量、進度保障措施，優(yōu)秀卓越的施工實施隊伍，高效的監(jiān)理配合過程等。2、基礎設施便利的交通與地理位置旅游地產的前提是旅游資源，只有便利的交通才能有發(fā)達的旅游。開發(fā)旅游地產項目，必定要使項目具有便利的交通條件和良好的地理位置，即具有可入性。3、專業(yè)條件符合旅游度假的設計方案開發(fā)旅游地產項目，在前期階段必定要有符合旅游度假的項目設計方案，只有方案先上，才能征地著手項目的開發(fā)。4、資源條件完善的配套服務與設施，旅游房地產項目的功能組合極其豐富，配套齊全一般說來，都是由旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成。1、概念基礎條件要具有旅游特征的區(qū)域進行旅游地產開發(fā)，比如說有景點或景區(qū)，并且該景點或景區(qū)具有一定的旅游價值，甚至是旅游品牌，這是整個空間特性與產業(yè)性質上的定位所要求的必要條件。旅游地產項目開發(fā)必須具備以下十大基本要素：第四頁，共30頁。旅游地產必須考慮的五種要素開發(fā)主體整合協(xié)調各方資源執(zhí)行多方位高起點市場推廣投資興建完善基礎設施取舍有度的區(qū)域產業(yè)組合保護生態(tài)自然和人文歷史資產評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則開發(fā)前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨特的人文和歷史資源引導本地居民對旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入基礎設施建設提升區(qū)域吸引力和土地價值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設施的質量數量政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌引進或聯合其他利益相關方的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產業(yè)政府政策引導和培育可與旅游產業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才謀求國家和地方各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關者廣泛合作，實現共贏。區(qū)域定位第五頁，共30頁。旅游地產開發(fā)形式由于國家土地政策日趨收緊，獲得土地難度與成本提高的形勢下，越來越多的開發(fā)商轉向旅游度假主題來獲取土地及開發(fā)立項，形成產品賣點，很多城市的政府也希望借助開發(fā)商力量來帶動某些區(qū)域的旅游事業(yè)和開發(fā)建設項目。旅游地產開發(fā)形式1旅游區(qū)自營式酒店開發(fā)以為游客提供住宿為主要功能的旅游區(qū)自營式酒店，增加娛樂、會議等輔助功能。這些酒店多建在旅游、商務發(fā)達或會議較多的大中型城市;與房地產商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經營理念不符，因此，自營式旅游酒(飯)店雖然是最早出現的旅游房地產形式，卻不是旅游房地產當前的開發(fā)熱點。2旅游相關的寫字樓開發(fā)此類房地產目前比較少見，但已有涉獵，在旅游資源豐富的城市建造寫字樓（如西安旅游集團開發(fā)的西安大廈），專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。2綜合型旅游房地產開發(fā)這類房地產多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所的功能。相應配套設施齊全，功能滿足性高；社區(qū)配套包括中小學、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、休閑體育設施、低密度產權式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能。典型代表有華僑城、宋城旅游地產等。第六頁，共30頁。旅游地產分類旅游地產分類1234主要是指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間。這種房地產的意義在于增加景區(qū)的游覽內容，提高游客的游覽興趣，進而間接提升其它旅游地產的價值。主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間。以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店以及與旅游相關的寫字樓等均屬此類。旅游度假地產又可稱為“第二居所”，主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店、用于分時度假的時權酒店以及養(yǎng)老型酒店等等。休閑度假是此類房地產最大的特點，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。主要是指與旅游區(qū)高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間；為本地置業(yè)者提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊；旅游景點地產旅游商務地產旅游度假地產旅游住宅地產第七頁，共30頁。目錄旅游地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境旅游地產行業(yè)運營模式旅游地產概念及行業(yè)發(fā)展歷程旅游地產行業(yè)發(fā)展趨勢第八頁，共30頁。國內旅游消費需求持續(xù)增加，旅游業(yè)發(fā)展空間很大近年來，國內旅游人數比重、國內旅游消費比重都呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。據《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》中指出，到2015年，國內旅游人數將達到33.1億人次，國內旅游收入將達到1.9萬億元，而居民出游率也將要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。同時，隨著人們生活水平的提高和生活質量理念的提升，休閑度假理念已逐步為社會所接受，這為旅游地產的快速發(fā)展提供強大的消費前提。目前，我國全年法定節(jié)假日達115天，加上單位帶薪休假的時間，我國居民的休閑時間已占到全年的三分之一，這為旅游地產的發(fā)展帶來機遇。國內旅游人數國內旅游收入2013年32.6億人次2.9萬億2014年36.3億人次3.25萬億2015年預期39.5億人次3.3萬億<注：數據來源于國家旅游局統(tǒng)計整理>第九頁，共30頁。旅游已經從觀光旅游、商務旅游向休閑旅游轉變當前，我國旅游已經從以景點觀光、城市旅游（結合商務活動）為主向休閑旅游轉變。這種新興旅游模式，對原有旅游配套服務設施與景區(qū)經營模式提出了新興的功能要求，而這也是未來旅游地產開發(fā)與服務的方向。旅游規(guī)模擴大（國內、國外）旅游形式不斷豐富（跟團游、自助游、拼游活動……）旅游經營收入持續(xù)增加量變質變轉變旅游模式轉換觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅游景點旅游全過程的質量與舒適度要求，景區(qū)短期或定期居住催生以新型旅游消費空間營造為目的的休閑度假旅游地產第十頁，共30頁。兼具投資與消費的旅游地產對“雙高”階層有很大吸引力旅游地產具有“投資+自用”雙重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期物業(yè)，享受其帶來的空間享受和消費功能。這樣的旅游地產通常會吸引一些“高收入”和追求“高品質”生活的人群前來消費與投資。旅游地產對消費者的吸引力高收入人群高品質要求+消費者需求購買行為旅游地產購買房產保值增值委托經營，收取相應比例的收益回報自住完全自住或定期休假自住消費投資第十一頁，共30頁。競爭日益激烈，更多的房企轉型投入旅游地產公司項目規(guī)模下一步計劃萬科雙月灣、浪琴灣已開發(fā)100多萬平方米海面芝罘島、南充西山項目、赤壁溫泉度假（51%）、大辣甲島40年的租賃權開發(fā)龍湖地產龍湖?小院青城、煙臺葡醍海灣、玉溪仙湖錦繡占地面積8000多畝完成該“山、海、湖”系列產品奧宸地產北京西山國際文化小鎮(zhèn)、晉寧樂成世界、奧宸湯池國際旅游小鎮(zhèn)、奧宸?撫已知建筑面積為270多萬平方米，占地面積達1000多公頃這幾個項目都將在2012至2013年之間完成中信地產

中信?博鰲千舟灣、江西廬山西海項目、井岡山度假區(qū)項目、中信?浪琴灣、中信?臺達高爾夫度假社區(qū)、都江堰國際旅游度假試驗區(qū)、中信葛洲壩旅游地產項目占地面積7000多萬平方米…………恒大地產北上海恒大威尼斯水城、清遠、南京、成都、重慶、昆明、鄂州、等地的恒大金碧天下系列旅游地產占地面積達16000多畝，建筑面積達800多萬平方米…………隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產業(yè)的定位、鼓勵居民消費以拉動內需和加大投資力度完善基礎設施建設等一系列政策的出臺，旅游地產已逐步成為房地產領域的投資熱點。截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元。第十二頁，共30頁。目錄旅游地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境旅游地產行業(yè)運營模式旅游地產概念及行業(yè)發(fā)展歷程旅游地產行業(yè)發(fā)展趨勢第十三頁，共30頁。旅游地產運營模式分類以依托自然資源為核心的發(fā)展模式1以產品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式2以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式3以嫁接產業(yè)主題為核心的發(fā)展模式4第十四頁，共30頁。以依托自然資源為核心的發(fā)展模式三大類型以依托自然資源為核心的發(fā)展模式基于自然資源的低強度旅游開發(fā)，以推進生態(tài)恢復、改善區(qū)域生活水平和保護原真文化為主要目標，倡導環(huán)境友好型開發(fā)，以促進旅游的可持續(xù)發(fā)展。該模式主要以政府、當地社區(qū)、企業(yè)或生態(tài)環(huán)保組織為主體，其最大特征是對資源依賴程度高，受特定資源條件的約束。這一模式內部又可細分為濱湖類度假項目、濱海類度假項目、溫泉類度假項目三大類。濱湖類度假項目濱海類度假項目溫泉類度假項目123國內典型項目千島湖開元度假村中信太湖城千島湖天清島國內典型項目三亞半山半島香水灣1號大連萊茵海岸度假村國內典型項目湯山溫泉華清池溫泉寶坻溫泉第十五頁，共30頁。以自然資源為了核心的度假項目盈利模式的轉化借旅游促地產、先旅游后地產、旅游與地產發(fā)展相結合，最后再由地產推動旅游和城市的發(fā)展，這是以自然資源為核心的旅游地產特征之一，同時也是這類項目的營銷推廣策略。從盈利方式來看，以自然資源為核心的度假類項目還是通過地產開發(fā)來實現。但越來越多的項目開發(fā)盈利模式已經逐漸從單一的地產盈利模式向旅游資源的開發(fā)獲利（旅游景區(qū)收費）和后期物業(yè)持續(xù)經營獲利的多元化盈利模式轉變。單一盈利模式地產開發(fā)旅游景區(qū)收費轉化多元化盈利模式地產開發(fā)旅游景區(qū)收費后期物業(yè)持有經營相關配套服務第十六頁，共30頁。以產品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式項目分類以產品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式基于市場規(guī)模和高強度投資開發(fā)，以開發(fā)運營商為最重要的經營主體，秉持市場導向的發(fā)展策略，通過不斷開發(fā)大型游樂或運動項目，創(chuàng)造持續(xù)的愉悅吸引力，追求投資收益最大化。該模式最大特點是對傳統(tǒng)旅游資源依賴程度低，主要通過人工景觀來實現景觀再造，可以進行異地復制。在國內，此類旅游地產項目以主題公園和高爾夫度假區(qū)兩種形式表現居多，其中華僑城系列、中華恐龍園、觀瀾湖高爾夫、上海佘山高爾夫等項目都是這種旅游地產模式的典型代表。主題公園高爾夫度假區(qū)典型代表項目：華僑城系列中華恐龍公園……典型代表項目：觀瀾湖高爾夫上海佘山高爾夫……第十七頁，共30頁。以產品提升文化景觀為核心的項目盈利模式主題公園發(fā)展早期，其盈利點主要是門票收入。隨著主題公園產品系列深度和廣度不斷擴大，以及開發(fā)商在資源整合、相關方協(xié)作等方面能力的增強，主題公園的盈利逐漸呈現出多元化。主題公園多元化盈利途徑組合主題公園盈利模式經營增長盈利門票收入品牌延伸盈利相關產業(yè)延伸客源共享盈利聯合其他景點或娛樂場所物業(yè)增值盈利房地產開發(fā)高爾夫度假項目的主要特點是高爾夫球場建設運營與房地產物業(yè)開發(fā)運營高度結合、緊密聯系，在功能上兩者形成互相配套補充，在價值上互相促進與提升，形成凹凸效應。高爾夫度假項目的凹凸盈利組合高爾夫資源提升地產項目附加值地產項目回籠資金支持高爾夫項目運營高爾夫產業(yè)鏈運營賽事舉辦俱樂部活動培訓學校相關衍生品房地產物業(yè)經營度假別墅高檔酒店商務會議中心娛樂配套項目第十八頁，共30頁。以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式開發(fā)經營方式及項目分類以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式基于民俗、歷史資源的深度開發(fā)，側重于發(fā)掘、梳理當地歷史與文化資源，試圖圍繞特定的文化主題，恢復、再生歷史場景，塑造具有鮮明個性的文化體驗產品。該模式最大特點是產品專屬性較強，各類活動和項目開發(fā)都圍繞文化主題展開。該類型的項目又可細分為三種：文化節(jié)慶類項目、古鎮(zhèn)古村類項目、舊城改造旅游項目。這種模式開發(fā)經營的主體可以是當地政府、企業(yè)，也可以是當地社區(qū)。根據我國一些典型項目的開發(fā)經營方式看，不同項目、不同時期，項目開發(fā)運營主體會有所不同。此類項目的開發(fā)經營方式開始逐步向地方政府提供后勤服務平臺，企業(yè)專業(yè)運作管理，當地社區(qū)參與的趨勢轉變。當地社區(qū)企業(yè)政府開發(fā)經營方式文化節(jié)慶類項目古村古鎮(zhèn)類項目舊城改造旅游項目文化主題項目分類第十九頁，共30頁。以陳述文化主題為核心的項目盈利模式從盈利模式來看，上述三種類型各有不同：文化節(jié)慶類項目主要以門票、餐飲住宿、商業(yè)展銷收入為盈利來源；古鎮(zhèn)古村類項目除了門票和餐飲住宿以外，持有物業(yè)經營的收入也是其盈利來源；住宅銷售、持有物業(yè)增值、餐飲娛樂以及持有物業(yè)經營則是舊城改造旅游項目的主要盈利來源。舊城改造旅游項目文化節(jié)慶類項目古村古鎮(zhèn)類項目以陳述文化主題為核心發(fā)展模式的業(yè)態(tài)組合時尚商業(yè)街住宅、商務樓時尚創(chuàng)意體驗區(qū)等文化節(jié)慶活動相關產品展銷區(qū)酒店、賓館等特色老街、商業(yè)街酒店、賓館度假別墅等第二十頁，共30頁。以嫁接產業(yè)主題為核心的發(fā)展模式項目類型以嫁接產業(yè)主題為核心的發(fā)展模式的項目基于產業(yè)驅動，主要以旅游、商務、會展等功能為主的產業(yè)及其相關產業(yè)為驅動，帶動地區(qū)的地產開發(fā)，并通過產業(yè)和地產的不斷發(fā)展，帶動整個區(qū)域的發(fā)展。其最大特點是產業(yè)驅動明顯，各類活動和項目開發(fā)都圍繞產業(yè)主題展開。這種模式產品的主要表現形式有會展型旅游地產和產業(yè)新城兩種：會展旅游地產會展型旅游地產是指借助舉辦的各種類型的會議、展覽會、博覽會、交易會、招商會、文化體育、科技交流等活動，吸引游客前來洽談貿易，觀光旅游，進行技術合作、信息溝通和文化交流，形成旅游行為，后期通過會展旅游帶來的人流、物流，產生房地產需求，并進行相應的房地產開發(fā)。一般而言，會展型旅游地產是分階段進行開發(fā)，不同階段開發(fā)的產品重點不一樣，其對應的主要盈利渠道也有差異。產業(yè)新城開發(fā)產業(yè)新城開發(fā)是以區(qū)域特有產業(yè)資源或可嫁接資源為開發(fā)依托，在綜合開發(fā)利用產業(yè)資源的基礎上，建設相應的產業(yè)園區(qū)、居民體系、生活配套及相關基礎設施，對區(qū)域產業(yè)結構進行擴大、重整、嫁接，從而建設一個獨立性和系統(tǒng)性較強的、具備生產生活能力及經濟創(chuàng)收能力的新城區(qū)。這種類型以高新技術或新型產業(yè)為開發(fā)核心，其實質是一種高集聚的經濟體。第二十一頁，共30頁。以嫁接產業(yè)主題為核心的項目盈利模式后期：開發(fā)公寓、別墅等住宅產品和休閑度假項目，獲取開發(fā)利潤中期：加強對會展產業(yè)價值鏈的拓展，同時，開發(fā)商務辦公樓等商業(yè)物業(yè)前期：開發(fā)會所需要的一切硬件設施，如會展中心、酒店賓館、配套性商業(yè)等設施會展收入餐飲住宿收入等會展收入會展配套服務收入會展收入住宅銷售收入持有物業(yè)收入會展性旅游地產不同階段的主要盈利方式第二十二頁，共30頁。以嫁接產業(yè)主題為核心的項目盈利模式產業(yè)新城盈利模式就是通過一條或多條完整、獨立的產業(yè)鏈聚合，推動區(qū)域內部的社會分工和規(guī)模經濟，實現更高的總體經濟效益，并通過城市新區(qū)輻射帶動整個地區(qū)經濟的發(fā)展。產業(yè)培育與發(fā)展高新技術或新型產業(yè)旅游產業(yè)住宅產業(yè)物流產業(yè)等完善的產業(yè)鏈和產業(yè)集聚地規(guī)模效應降低企業(yè)生產成本提高企業(yè)自主創(chuàng)新/競爭能力等區(qū)域發(fā)展或整個城市發(fā)展帶動經濟增長促進就業(yè)形勢加快區(qū)域/城市建設樹立區(qū)域/城市形象和品牌等產業(yè)新城的盈利模式第二十三頁，共30頁。目錄旅游地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境旅游地產行業(yè)運營模式旅游地產概念及行業(yè)發(fā)展歷程旅游地產行業(yè)發(fā)展趨勢第二十四頁，共30頁。旅游+地產+產業(yè)=大旅游產業(yè)趨勢一：從“概念地產”到“產業(yè)地產”（旅游+地產+產業(yè)=大旅游地產）以旅游為開發(fā)主導，綜合旅游地產和產業(yè)地產驅動的大型復合度假項目開發(fā)或者大型區(qū)域經濟開發(fā)，旅游、地產、產業(yè)三者間相互轉換、相互影響、相互驅動，旅游帶動區(qū)域產業(yè)、地產發(fā)展，產業(yè)發(fā)展推動地產開發(fā)，地產促進旅游。大旅游產業(yè)旅游地產產業(yè)這種綜合旅游地產和產業(yè)地產的大旅游地產有兩大典型代表，分別是以迪士尼樂園為代表的縱向上下游產業(yè)模式和以華僑城為代表的橫向關聯產業(yè)模式。第二十五頁，共30頁。迪士尼樂園為代表的縱向上下游產業(yè)模式案例迪斯尼產業(yè)鏈發(fā)展歷程：由不斷創(chuàng)新和收購，是此案價值鏈的增加拐點19551995199920002006主題樂園電視媒體網絡媒體消費產品影視制作重要事件主題樂園建成并開發(fā)收購美國廣播公司ABC收infoseek網絡公司特許經營店4000家收購皮克斯電影公司主要特征迪斯尼樂越的成功成為迪斯尼發(fā)展歷史上的重大轉折，從此之后，迪斯尼開始了價值鏈的延伸長足發(fā)展迪斯尼公司以190億美元巨資收購了美國光比公司ABC，被稱為歷史上第二大的公司兼并事件，旗下涵蓋ESPN和廣播、雜志、報紙能多個產業(yè)迪斯尼成立G門戶網站，希望通過網絡整合集團價值鏈的所有資源僅特許經營的收入就達10億美元，全球有4000家特許經營商，商品從電視、雜志到動畫、網絡，從幾美分的普通橡皮到2萬美元的高級手表應有盡有通過，以74億美元的架構收購皮克斯。這次收購hi