山東日照某商廈項目營銷推廣報告

濟南****營銷推廣報告****物業(yè)策劃公司二00六年二月目錄前沿……………2日照商業(yè)項目市場調(diào)研及分析…………3項目現(xiàn)狀分析……………7售樓處現(xiàn)場包裝設計……16項目營銷推廣整體思路………………21媒體組合推廣策略………………20營銷推廣效果監(jiān)控、評估、修正…………26前言本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析。

本案主要由項目現(xiàn)狀分析、整合推廣方案兩部分組成，具體包括項目概況、SWOT分析、項目定位及“USP”導向銷售策略、推廣策略、促銷策略、媒介組合等，推廣思路及項目建議；項目的整合推廣策略。

本項目前期通過貴和商廈銷售來營銷造勢，以此帶動住宅的銷售；而后期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化，因本項目具有較強的位置優(yōu)勢，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。對消費者而言，產(chǎn)品宣傳遵循一個由感性突破心理防線，到理性滲透、再到理性認同的過程，在節(jié)節(jié)推動銷售的同時建筑起厚實的產(chǎn)品形象，進而達到快速消化項目、實現(xiàn)資金回籠之目的。日照商業(yè)項目市場調(diào)研及分析1.1競爭項目分析舒斯貝爾新天地舒斯貝爾新天地項目處于萬平口白金結(jié)合點海曲東路與青島路的交匯處。日照火車站,汽車東站不到5分鐘車程,途徑此處的公交線路繁多有：5路、6路、北沿海專線、旅游觀光巴士等，交通條件極其優(yōu)越。舒斯貝爾新天地東北角入口吹舒斯貝爾新天勵地項目總建筑籍面積為喜18尋萬平方米。其須總長彈400岡米餓，平均寬度茄80狠米歇。容積率撤3.35洲，綠化率為餃52%客，建筑密度踐32%誓。由四大部分借組成：屯

1荒、商業(yè)部紅分海:餡衛(wèi)總建筑面積為姿8312迷6緊平方米徐；分為國際旅均游購物中心、陳國際旅游休閑濁度假中心、城慰市生活中心三癥大中心業(yè)態(tài)?？?介、君臨天下戴牛斯大酒炕店歪:劇廚總建筑面積面汗積扁4308速2輛平方米犧。分價為姜A文座勒和真B涌座。其中叮由斷A環(huán)座遞2幣4銹層監(jiān),毅B姑座釋2奧9蜂層。共有房冬間哲66怠0票套。氣致3鈔、蔚藍海岸住香宅條:奴諷總建筑面積為跡4200際0攪平方米魯。糾由香4藝棟板式結(jié)構(gòu)高墊層組牛成妄,貍分別客為尋1騎9草層蔚然亭涼、養(yǎng)2塑1庸層藍景棉臺辨,2晨4絮層的海韻樓鳴和美2脫7浮層的岸欣閣。晝修4臉、地下停車場綠總建筑面積溝3000艙0旗平方米滅。國際現(xiàn)代城謊國際現(xiàn)代城是叢由山東海納房泛地產(chǎn)股份有限鬼公司刪開發(fā)拾，披位于日照市老脹城區(qū)、新城區(qū)譽、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)精交匯處，東臨蘇日照市第一景東觀大麗道償—艦—岸北京路，南靠彩黃海二路的延像長熄線炮—釣—嫌大連路，北臨渣市政府，地理爹位置商業(yè)金融紋氣息濃厚股項目摔總占地藍近旺2停萬蹈m2歷,胃總建掃面珍4.斑6秘萬叫m2,遍容積愁率忍2.漢3子，憐其中住宅面斜積或2.倆3爛萬常m2家,矛商業(yè)面虛積澇1.趙3流萬字m2藍,滾項目建成后將索形成集沿街商邊業(yè)、辦公、精披品住宅為一體漿的商住典范區(qū)選。需代理商為輪山東中原物業(yè)瞞管理顧問有限宗公司癢。項目困與幸200井5裕年栗6根月中旬開始薪認籌豐，印200萌5逆年源9鬼月步1適1粥日唐正式開盤。林住宅均壁價觸3000勤元授/仗平米席，魄商鋪均參價豎8000畝元地/奶平米匯。屢國際現(xiàn)代城效努果底圖籠射摩國際現(xiàn)代城區(qū)剃位圖興業(yè)世紀城呼興業(yè)世紀城是陣日照興業(yè)房地比產(chǎn)開發(fā)有限公植司開發(fā)，漿項目扯位于市政府人譽民廣場前（北鎮(zhèn)京路西、泰安謠路南）蛋，距亞洲最大搶的瀉湖僅蹲380因0環(huán)米喪；距萬平口海蓮濱公園為諸500腔0班米競?？偼秲?nèi)資影7岡億多元、總建至筑面積押達便3費0煩萬平方米的興賞業(yè)世紀城是集尚購物、娛樂、存旅游、餐飲、公辦公、居住為朽一體立的辜“訂城中其城危”環(huán)，耗三萬平方米溉的山東銀座日肉照新店落戶其率中，與或60程0邊米臨長的步行街構(gòu)洪成了日照新城遵的商業(yè)航母。傍一期工期建筑烏面積遺共鬧1躲7悠萬平方米，由劃世紀嘉園、崗銀座商城詠、精暴英鞋SOH董O蓋商務公寓尼、真王府大街句、世紀廣場四區(qū)部分組成議。值戚興業(yè)世紀城扇鳥瞰賢圖興業(yè)世紀城緒區(qū)位借圖久項目響名稱敬女人世界鏟舒斯貝爾惰新天地艱東方新站廣場賺興業(yè)世紀城頌國際現(xiàn)代城落項目符位置墳日照市泰安路鞏煙臺路交匯處劈（市政府旁）圓日照市海曲東恒路與青島路交版匯處游日照市黃海三桂路中段路北緊液鄰火車站碧日照市催北京路中段山北京路與撿黃海三路交界故處伸開發(fā)商幸貢霞羅舒斯貝技爾覺*嫁山東金馬終日照園城投資辮開發(fā)有限公司杠日照興業(yè)房地漲產(chǎn)開發(fā)有限公羞司嶄山東海納房地置產(chǎn)股份有限公匙司棟代理商庸安佳（深圳）磨置業(yè)有限公司咱舒斯貝爾付*拋山東金馬舞置地前景污日照興業(yè)房地丘產(chǎn)開發(fā)有限公吸司慶山東中原物業(yè)行管理顧問有限配公司垃商業(yè)理運營區(qū)深圳美亞策劃才經(jīng)營管理公司紅百聯(lián)達蕩溫州一公司填認籌扯時間鉆200須5來年假6慮月中旬夸開盤確時間瞇200幣4側(cè)年鍵9猜月璃1茫2掃日功200允4傘年昆1融1條月飄2停0勵日剖200謊4請年燈9介月太2脆日秧200膨5竿年每9蓄月順1廳1吹日題交房達時間筑0麥5該年底插0愚6六年厘8誤月份于0咐5曲年紫8閑月緞3戶1猛日賞0妻5針年四1少2哄月隸3樹1沈日繡總建翁面積瓣約敬1消0烈萬多舞1赤6淹萬平米檔單淺層纏1.車5煩萬平米鞠18.5輩8壓萬平米境在建埋進度次主體已竣工潮基礎工程豆基本竣工齒主體已竣工信項目奠基秀租金壽可出租可自營跡租金：題出租茄：半8嘩%講投資回報惠稅前年租謊金殃6.88%碗五年以后可轉(zhuǎn)巧為盈利收益穴，勸7醋：幼3冷（業(yè)主：酒店陜）促自己經(jīng)營愁出租：租金由瓜業(yè)主與承租人其雙方定蛾價格舟1掉層均爭價欠1000掉0完元，虹均價埋：廟600他0狀元趙/然平米北起責價釋4880盜/險平米抵A伙座均肌價搏530刮0粱元平；獨B稿座均碎價狡560啄0踐元澇/趙平米層均狂價休700六0蛙元溜/資平米拘4壘樓胡265得0塵元銷，乓5博樓漆295涉0惰元員，村5蜻樓以上加承價右10賺0他元，高層最高雜價抄388并0朵元，多層橋（目1極樓酒）帳276羊0介元，多層（頂蘋層復式姥）橋6所、船7湯層吸245廁0鮮元捎臨北京路商音鋪僚1280獲0光元（均價）仗臨泰安路商貿(mào)鋪磁880誼0勢元務臨北京路分割凳式商督鋪翁499抹0給元返商鋪均悉價腸800上0弄左右享住宅均粱價梁300西0矩左右凍主力五面積支商途鋪狠2勉0揮平米左右腎商務住宅：最埋小面圍積高17仁0緞平米紗28.2杯8言平伐米?！?00.3逮9懼平米乏外街沖：倡1交、革2浴層聯(lián)體賣，最心小滑19并6笛平米，最歉大野30抄0濫平米攜內(nèi)街：可單層驅(qū)賣，一樓糞，朝1280宋0精；二層恥，才660嘗0畜；席商鋪總套數(shù)慰66帝0浴多套融64插4伴套削銷售盞預估另70%質(zhì)40%紫商鋪已農(nóng)售擋90喊%都，整個項目已淋售稅70%脹容積率汗2.88正3.35震1.95沖2.3堂綠化率出30%濁整體袋規(guī)劃肆商業(yè)群樓半一縫層至三層，經(jīng)古營面炮積爪1100棗0真平米剝半一層們設勾100唱0界平米的美食休愁閑暑和感20案0雙平米的兒童游尿樂場托總括共糟2處棟商務酒店香，植4參棟高層公寓酒豬店，沿街商鋪濕、步行街等虹地下一層超市掀（威海家家悅雁）、獨立店面俊總?cè)鹿才?辜層庸（卵1觸、福2驅(qū)層商鋪勇；閥4權、狐5文、減6藍小戶型商務公懲寓賠外療街比6另層；內(nèi)溪街易3唱層膀1帖、派2剃層可單層出售荷，獨立分割，嘆三層為各種業(yè)港態(tài)的品牌店和雙大賣場。外巾街謠1格、值2幻層為黃金旺鋪惠。爹4室、撐5編、蜓6沒層為商務公寓喬4愧棟住宅甜3乏層為商鋪煮功能覆劃分蜜女士服飾精品怕酒店、公寓組超市、小吃城式銀座商城捷（已A壺區(qū)）、銀座步這行商業(yè)街（總礎建面款積膀4000蓮0硬平米）、世紀備廣場、世紀嘉棍園四部分羨物業(yè)悟管理漂美國戴斯國際歲管理機構(gòu)葡日照金帝物業(yè)躬管理公司屑，歉封閉管理，紅拖外監(jiān)控委投資除收益剝8%始一種為固定收計益諷6.88渴%留，可選擇簽使約控5屋、多1灰0窯、在1顏5叔年煌另一種為贏利侮收益，即每月川凈贏利稍按掩7跡：霉3層開，業(yè)主便占撲7百成散可租可自營草可租可自營戶首付岔40%悲40%海40%單一次性付當款慨9.逢6僻折，貸嚴款母9.竄8性折輕付款爆方式蝴工魯行孫6梁成按揭幅農(nóng)行貸醬款錘60%秋銀行不悉限鳴搞6漿成蝶宣年利燥率少6.21%襯思月利芒率峰5.1%誠產(chǎn)權惡年限腎4詳0糖年悟土地使用年奏限創(chuàng)5如0漏年遷住宅眉均價綁高層商務公寓數(shù)均價：（估計賽）通400策0玉元培/烏平方繳374籍0小元著/朽平鍋壤精裝名修讀扇地面、廚衛(wèi)、告衛(wèi)生間峰338炎0赤元后/恭平蹄米繼棉不裝修榴均黎價早330界0陳元繳/碗平方拘覽（已售眾出狼90菠%熊）牽主力后戶型殲三室兩廳宿四室兩廳帥推出日照首創(chuàng)暖絕版小戶型供：娘3型5血平獄方程—誤—孟4鎖0歌平方；段6徒0碎平霉方杯—龜—柴9滿0寫平方肆商務公寓未開盡盤機車位毛地上停車想場壞400猴0腔平米扒備注擔五證齊全貿(mào)五證齊全庸五證齊全就五證齊全潑項目其他優(yōu)勢員分析鴉緊靠新火車站充，旺盛的人流厭，商圈比較成丑熟，經(jīng)營有保辨障麻項目其他劣勢醉靠火車道較近噴，噪音較大墾商鋪售出只有荷建筑面積，沒陽有分攤面積，殿使業(yè)主的得房攀率沒有保障客戶群分析奸到目前項目銷多售的商鋪總莖數(shù)鄉(xiāng)××姨×毅套（除去已退優(yōu)的商鋪），商拒鋪總計鋸126該套，其中日照頓本地客戶購慨買議×恢×楚套，濟南客戶板24液套，臨沂客滑戶獅×迫×尊套，濟寧客存戶暴×殃套，東北地區(qū)敏客驚戶胖×怎套，濰灌坊尋×臺套。其中從四棍月份到現(xiàn)在成附交誼×晶×嘴套。東北地區(qū)澡、濰坊地區(qū)成坦交的客戶為過藝路者。.1日照爹日照當?shù)氐馁徳踪I力還是比較韻強，大部分當咽地客戶對開發(fā)冶商條—當—壩海納商城的信唱譽表示肯定，裙但對貴和不了辦解，對項目的茫真正價值不夠退了解。.2濟南蹦濟南的客戶成帶交共舞24辛套，濟南的客旗戶主要看中貴落和，對貴和的在實力比較有信桶心，來日照考孫察后又比較看穿中項目的位置苗及升值潛力，廚短期投資的客紡戶比較多，但桶濟南客戶比日宇照當?shù)乜蛻舻难晖顿Y眼光要犀給利得多，他們每提出的問題往遼往比較尖銳，羞對貴和跟開發(fā)都商之間的合作軍時間及貴和能興否在日照長駐溝等問題，比較閣專注。.3臨沂策臨沂距日照比參較近，好多客劑戶是經(jīng)朋友介團紹或來日照路睡過我們的項目螺才得知的，年辮前在臨沂設銷翠售點，效果不幻是很好，臨沂勒人因當?shù)匾患彝谏塘_場葡----睬-黃廣場世紀城的利倒閉，對商鋪隆有抵觸，所虛謂典“痛一朝被蛇佛咬，十年怕井袋繩吉”見。享就目前成交的養(yǎng)客戶來看，絕濃大部分客戶屬如于投資型客戶率，大多數(shù)收入幟比較高或收入時比較穩(wěn)定，也菊有一批客戶屬辭于把多年的積繩蓄投在商鋪上棉。還有一批客叫戶為自己的兒館女購買商鋪?？凳蹣翘幀F(xiàn)場包翻裝設計匪買樓是個理性險消費的過程，咐但此過程中不尿乏感性沖動的疾因素，在售樓盡現(xiàn)場的形象包以裝上作文章，升就是要讓買家僅在這里，會產(chǎn)倉生一種抑制不庫住的沖動，從畫而提高銷售成懇交率。所以在悉現(xiàn)場我們將以醉主題概念進行遞包裝，營造一種種示商業(yè)投資氣氛說。一個出色的洽售樓處設計不翻一定要多豪華柿，但一定要體看現(xiàn)尊貴的品質(zhì)渣；不一定是純煌傳統(tǒng)的或純現(xiàn)旺代感的，但一優(yōu)定要講求視覺孤形象的新穎和蕉現(xiàn)代形式感。盛故售樓處的設舟計應遵循：尊攏貴、大方、精洽致而富新穎的別現(xiàn)代形式感，糊以使客戶能過腎目不忘。范■臥形售樓處所需用貪品如下：引導嗓指示牌、辦公釘臺、電話、模蔬型（及陳列架冤）、分戶模型向、展板若干（撇內(nèi)容為伙開發(fā)仁商和樓盤簡介胖、銷售進度、揮裝修效果圖）耗射燈、折頁、照宣傳品、立式察空調(diào)、談判桌哲、室內(nèi)綠化、獸鞋架、衣帽架派。殿■菊唐模型沙盤、（疏項目沙盤、項蓮目周邊環(huán)境沙演盤）戶型模型良，它是售樓處翻中的重要組成敏部分，按一定拾比例將項目的聽建筑設計規(guī)劃渴園林規(guī)劃和戶款型裝修設計制要成模型，讓人匆直觀看出項目認從整體到局部漏的效果，它是鋼客戶購房信心必的重要憑證。怎環(huán)境沙盤：規(guī)齊格為茄半徑為廣1剩米錦圓形沙盤史、侮（在本項目處酬作突出設計）蛇比例為：息1長：拜×××販戶型模型：規(guī)墻格為漲0.式5毛米迅×框0.8時米鄭、比例為推1登：當××慌、戶形為廁:低住宅參選戶型謠■雹豈展板設計展板脂是以平面的方昌式將項目整體舞效果、戶型效竿果、園林規(guī)劃盾設計效果等幾觸方面的效果清滴晰的表達出來顯，增加客戶的監(jiān)購房興趣和信第心膝.輸■撐現(xiàn)場租售中心坡功能分區(qū)及配獻置要求著功能晉分區(qū)尾區(qū)域功能與布急置債展示區(qū)鉆設有環(huán)境沙盤刻、戶型模型、際展示物業(yè)的功尿能、蹈區(qū)位、盒建筑特色，社濟南貴和瞎運營商銜等方面的看板每與資料。方接待區(qū)窮設燈置燒LOG這O廁墻，接待總臺呢。舒接待用桌椅及狀飲水機。掏傳真機。磁至少設三門電夸話線，一門是濫客戶回訪線，閘一門是客戶電琴話進線及傳真?zhèn)鲗＞€。環(huán)裝修美觀、寬逢敞，突顯物業(yè)頌品質(zhì)。非背景音樂系統(tǒng)鐘洽談壞簽約鎖區(qū)絲深度洽談區(qū)掀分隔部分辦公相區(qū)域以利專案逆人員的案場辦趕公。杯設有點鈔機等曲休息區(qū)源設興沙發(fā)等設施，茄提供休息、飲血料、報紙、雜鍵志等。葡項目營銷推廣娃整體思路僚本項目作為倡日照市政府重早點商住項目極，將作為晚日照拼商圈的雷地標習性建筑對周邊瞎的景觀及經(jīng)濟脆帶來積極的影叫響。由于誓日照超城市建設的步管伐和經(jīng)濟的強歲勁發(fā)展，尤其駱是詳項目趨緊鄰日照市委畫市政府和人民濤廣場，雄霸日致照政治、經(jīng)濟頑、文化中心地廚位喊，嚇加之全國知名護商業(yè)公司賄—燒濟南貴和壓物業(yè)管理公司半統(tǒng)一運營與管聽理，大大加強斥目標客戶雷對假本項目刻的投資熱情洞。本項目洞優(yōu)質(zhì)均住宅部分雁更是成為備受摘投資客青睞的編市場熱點。因嬸此本項目應順眠勢而為、及早盯入市，采取以蒸快打慢的策略宗，迅速占領乎地產(chǎn)遭市場，以盡快偶實現(xiàn)資金回籠辱、降低戒投資翅商的投資風險桃。本項目強0纏5攔年的銷售成績剛及廣告宣傳桑，為本項目快茫打快銷的銷售重策略提供了有固利的客觀條件敏。瞧總體來講：本責項目的營銷操引作采用的幕是忌“碌以旅游城市之峽季節(jié)特點，打較旅游銷售旺季鴿之戰(zhàn)類略謊”飾相對集中策略溝。充分的運潑用忠“昆絕佳位肉置懷”奮“蝴名家運偶營炭”王突破市場村，榮“醫(yī)五旨大媒體（貫齊魯掠晚報、暗黃海晨報談、攤公交車體蠟、旨各地貴和商場開、旅游景點港站口塑大力度、高密筆度報媒和全方葉位、大手筆現(xiàn)匯場包裝武）妹”緩撬動市場陷，瀉“資三大核心賣點會（浩貴和境、哀政治經(jīng)濟中心伐、棒新城奴市吸CBD健）山”蹤攻占市場暴，顯“爸三點小利（薄貴蛙和井VIP捉卡、多折扣、防年仿7互％返利標）刊”腸收獲市場。以睡此為主線在營紋銷活動中安排節(jié)一系列有力度柏的活動和現(xiàn)場它銷售人員的有畫效管理在人氣適和成交率上取膨得快速、高效江的業(yè)績。私4.花1某賣點提煉界4.焰1汪.1遼原點地位櫻地段、地段、們還是地段是房回地產(chǎn)不變的主光題，作為閃日照爛中心原點區(qū)的毀貴和大廈，乘區(qū)位永遠是吸忘引目標客群的室一大因素，因厘而也是本案訴悲求的主方向之嬸一。易（泰安大道累交通匯總表敗，消1冰5池小時車流量統(tǒng)裹計表螞）名4.頓1精.2努品牌的樹立封要讓購買客戶碎明播白工“逐商壤廈好的運營旨，是您財源廣首進的基礎斷”夸貴和大廈額其綜合品牌形竹象與在人們心副理上的形象烙耕印都將成為本僑案建瓦樹度“府貴族消費狠”必品牌形象的基亞礎，通過產(chǎn)品鼠優(yōu)勢的宣傳推咐廣與一系列公歇關促銷活動，挨都將會在很短紀的時間內(nèi)大大易提高遮日照貴和大廈鍵的知名度，美吸引客戶前來碰選購，生意機慶會禾多。館并逐步確立肚日照貴和大廈侮中心突出品牌啦形象。柴4.秩1展.3愛產(chǎn)權年限優(yōu)勢舟本項目為商住弊一今體村建筑礙，住宅部分炎為族7殊0館年產(chǎn)權，商業(yè)清部分卵為態(tài)4飼0捆年產(chǎn)權，贊因商業(yè)與住宅瞇為一體洋建筑，奔故商業(yè)部分聾在膠4版0中年后還可以繼桶續(xù)使用皺（泉4蜓0源年后補掛交皇3挪0科年魄的土地使用費換）秩。岸“嬸70果年棉”湊的使用年限是違其竭他商業(yè)項目所止垂涎的，在推躍廣宣傳上要緊擴抓產(chǎn)權陶年限悟上的優(yōu)勢奸運用銷售計算刷的方法展示給階目標腔客戶約，紫讓客戶對自己肝的投資回報期姜在時間上、回垃報總收益上有煉所計算與比較理，來從競爭項鄭目吸引更多的子準客戶。譯4.賣1橫.4圈價格優(yōu)勢朋通過狡產(chǎn)權年限優(yōu)勢陳的推廣宣傳，賓并陵為來訪客戶運姓用銷售計算，什展現(xiàn)價格上的偉產(chǎn)品優(yōu)勢，育讓叛目標客戶緒增多購買興趣擁，加大客戶鎖隨單數(shù)量。墳4.雄1棍.5澇住宅部分建筑吵結(jié)構(gòu)優(yōu)勢壩住宅部分的命室內(nèi)大量無梁蔥全框架設計，兇內(nèi)隔墻可調(diào)整昌性大，業(yè)主可域任意拆分；窄讓客戶對自己霧的生活空間自惹由設計更好的根展現(xiàn)自我提供鄰了必備條件。精在銷售工具制復作過程中要多虛以裝修效果圖縫配合精美文字做來展現(xiàn)寄無梁全框架設浴計蘇的獨特優(yōu)勢。極4.守2攀入市時機及銷公售前提廉4.駝2遮.1丑入環(huán)市時機的選擇車“孔良好的開始是宗成功的一長半祝”勒，入市時機方您式把握得好，選才能產(chǎn)生好的欣銷售開局。入灰市時機的選擇廟要綜合考慮以鞠下幾方面因素蝦：害項目可售時間掛：通常我們選詳擇在正式預售仆前芽2清—捕3岔個月入市宣傳豎，一方面為項事目提前造勢、舌另一方面可為徐正式銷售積累霸有效客戶。本鋪項目預計于涉4胡月底開盤像。耐朝準備充分后入張市：入市時必炮須在也售樓處、傳項目周邊環(huán)境毅改造、工程形粘象等內(nèi)外包裝皇方面有良好形誰象展示，模型箱、樓書、展板傘等銷牲售工具齊備的唐情況下入市，軍才能彰顯出本燦項目的氣勢與相發(fā)展商的雄厚蚊實力，增強客谷戶對項目的信贊心。糞無造勢不入市奉：在房地產(chǎn)市夕場如此激烈的伴競爭態(tài)勢下，恩業(yè)內(nèi)人士公認山：參“紫無造勢即無市城場金”必。入市前的宣含傳造勢與形象球展示對前期的近銷售及客戶心座理具有較大影栽響，因此在項耳目入市前必須餅要有足夠的宣死傳造勢，能夠蓋初步建立品牌稍形象并吸引客腐戶關注，為前告期銷售作市場案鋪墊。迷銷售旺季入市典：每年飾5放月至閑10辟月是房地產(chǎn)銷搖售的周期性旺丙季，一般在銷未售黃金時段推搜出的樓盤，比抽較容易快速聚榆集人氣，在銷柳售初期達到較仍高的銷售率，沫因此入市時機聯(lián)的選擇對于樓站盤銷售尤其關粗鍵。通過銷售副旺季火熱的銷悉售氣氛來實現(xiàn)澤本項目一炮打阿響，迅速在市餡場上擴大知名竄度和影響力，鋼將有力促進后案續(xù)銷售。吊有目的地入市汁：根據(jù)發(fā)展商譜的資金運作需澇要，合理安排亭營銷成本投入襲和銷售回款的施進度，提高發(fā)栗展商的資金利購用效率。茄有控制地入市翁：根據(jù)工程進漏度、價格策略栽、銷售導向等境分期分批有節(jié)偉奏地向市場推脾出產(chǎn)品，避免棉一擁而上，實詞現(xiàn)均衡、有序別的銷售目標。陰4.渣2基.2盞項目茄銷售郊基本衡條件舞售樓大廳柱裝飾賽完畢并可使禾建筑模型已完所成掃什完成必要的銷色售文件（銷售灰百問、銷售面分積、房號表、葛認購登記卡、例付款方式、客揮戶登記表等）寨砌銷售人員已完掃成上崗培訓螺夫已完成銷售人乘員的工服、名紙片制作比機完成必要的宣斧傳資料（樓書隊、煮海報、項奔目構(gòu)VC騾D榴宣傳片呈）碌渴宣傳鋪墊（報開紙軟文廣告）超4.交2哈.3崇正式開盤銷售揀前提條件今（澤1瑞）取得《預售伙許可證》飽（聯(lián)2記）現(xiàn)場包裝盾看樓通道施工源裝修完畢；踩現(xiàn)場氣氛營造夫完成（導示系柏統(tǒng)、道旗、背饒景音樂安裝完遠畢等）。（3）資料云智能化標準、蹤配套設施、交疏樓標準提前落袍實哥按揭銀行提前獎落實拔物管公司提前內(nèi)落實驟價格表及付款肥方式銹完成必要的銷旨售文件（認購雨合同、定金通發(fā)知書、購樓須尸知、按揭須知燒、預售合同）續(xù)（激4怕）銷售人員開盤前培訓撿對前期重點客危戶進行回訪，揮知會開盤及優(yōu)冠惠信息會（鍋5異）宣傳準備谷報紙廣告準備掙完畢并提前預撒訂版面殺開盤活動安排打（時間、地點勺、邀請領導、劇新聞媒體、新雹聞通稿、活動肆事宜等）巖禮儀及禮品準開備湊4.逐3遵各銷售階段工據(jù)作安排斬4.搶3續(xù).1腸引導秋期（脈200蟻6票年濁3晶月救1彩日丹至賓4用月廢2肅9磚日隔）意維系盆老客戶銅，消除跑已簽訂購買合丟同的崖客蚊戶對項目策0合5義年停滯所臉帶來指的則不良影響。增各強已購房客戶勿對項目的自信與心，通膨過托津老客戶的口碑欠宣傳以客戶代夏客戶的形式加部快商鋪銷售。跟制租作仗D詳M即直投建議每兩穩(wěn)月制作一期遇，第一至期櫻D倡M點主要明晰項目蚊的工期、貴和慣開業(yè)時間、返娘利怠計算說明澆、等老客戶最器為關心的內(nèi)容松以及訂濟南貴和捎品牌的詳細說偏明。遍制作小禮品可盆通僵過矛D棍M縫直投發(fā)放給袍已購房客以及爛到售樓處的新庭客戶（禮品建去議在崗部分損）數(shù)通過射少量媒體投入欣深入挖掘日照搖本地目標客戶惑資源，建議投鎖放的媒體有：弱日照搶廣播夜電臺估、海納商城謙內(nèi)項目展示場鬧地、海納商城俗戶外廣告、定秒期、定點、派冒發(fā)海報（寸派發(fā)對象惠日照老城區(qū)咱各螞商業(yè)市場業(yè)主齡）情。拴建議在項目周攏邊腸建觀立手機短信群葡發(fā)器，輻射范僵圍建議包括：效日照銀座店、衰日照腿人民遞廣場碑、火車站、指櫻花園、港口街、山海天海濱穗廣場坦等主要人流地吊點女。質(zhì)報紙動利用軟性廣告?zhèn)麄髟靹?、吸誠引目標客戶群餃關注；籍商鋪推出部分立單位進行市場攀初紙?zhí)綀?zhí),程視市場反映情泡停滯旨況加推；簽考核客戶對項桃目的初步認知低；件住宅船價格初探，作餡為下一步價格撐調(diào)整的依據(jù)；涼4.散3小.2箱強銷期刺（雨200卸6券年己5傾月識1級日越至鉛8裙月鉛2結(jié)9糊日復）斗完成了項目版日照目標客戶廉資源進一步挖墾掘，對項目住鄙宅部分百認知，市場、桶價格初探后，沖進行微調(diào)，進摧入到公開發(fā)售贈階段；徐結(jié)合日照旅游顆旺季的到來浸，稱針對觀光游客逐的旅游消費社特敘點餅，選擇纖目標客戶關注淚最多的媒體安揭排具體時間集狀中投放，建議山投放媒體為：藍《齊魯晚報》說山東版、日照蕉廣播電臺、旅乒游景點派發(fā)海墾報、眨等方式提高成湖交量業(yè)。疊在蛛外地目標客戶采挖掘窄上建議先防重點細考慮濟南、臨荒沂、濟寧辰逐步展旗開應，先著手濟南愧目標客戶的開軍發(fā)，充分利用宰濟南現(xiàn)有兩個啄銷售點匪，加強媒體宣鄙傳通過海報、儉《齊魯晚報》蠢、濟南到日照汁的長途大巴上暑閉路電視系統(tǒng)變的英DV鼓D冠短片宣傳，逼組織目標客戶均以歲“飼旅游加項目籠考評察商”降的方式腸到擔項目吩現(xiàn)場慚親身感受日照仗的城市發(fā)展，傘促進濟南目標置客戶的成交。鳴隨著查濟南客戶栗市場旦開發(fā)漲力度的冠加強充，結(jié)合現(xiàn)有的扮兩個屑銷售錯點，加大姿在濟南的亞宣傳力度，通住過海報的派發(fā)棄，結(jié)合電臺、蓋《齊魯晚報》宿的強勢宣傳您組初織為“門日照商業(yè)項目火論避壇龜”駛（參見日照商狀業(yè)項目論壇詳膠細方案）偶分樓層區(qū)域加嫩推單位，提升蝦銷售均價為利用各類媒體傷組合推廣，將掃銷售推向高潮鄉(xiāng)；夠?qū)Φ皆L客戶進屑行分析，挖掘亭項目主要客源斑，進一步調(diào)整孟定位；垂掀起的商業(yè)銷消售熱潮，姥為住宅銷售奠儲定良好的市場亭購買氣氛。厲4.熱3躬.3答持續(xù)銷售期謙（階200贈6嶺年倘9血月翼1押日截至拉10鏡月海2宣9叫日是）掠在濟南、濟寧破、臨沂斃舉行各類促銷飯活動，刺激市柜場；編充分利用良好乘的工程形象，侮將銷售推向第勤二次高潮；躍用工程進度的歌節(jié)節(jié)俊喜訊鈴在沉D觸M翁上讓老客戶閘通過老客戶口竹碑效應挖掘新肉客戶；坦針對九、十兩雄個月游客較為予集中的特點珍，通過新一輪耀的媒體宣傳，而通過購商鋪抽虛獎活動，消化短大部分剩余商借鋪，再度掀起俊銷售熱潮。抹通過《齊魯晚嘩報》、網(wǎng)站時向其他意城市慕幅射開發(fā)目標善客戶；榴4.煌3事.4唇尾盤清理期培（眨200驟6堪年游11會月書1笨日胃至遇12塘月復30跟日仔）頓該階段為發(fā)展威商回收利潤階哲段，快速銷售總，消化剩余單棟位，回籠資金布；牢結(jié)合銷售均價唯給客戶一定優(yōu)喇惠，如多打折員扣等；伶充分利用現(xiàn)樓否形象，加速客豐戶成交；減充分利用陽日照貴和即將逝開業(yè)同情況，刺激購休買。予媒體組合乞推廣策略鑰5獵.匯1翅策略方針掙1杜．塑造項目的層整體活品牌液形象灘2支．創(chuàng)造獨特的截視角溪3宗．引導庭投資性雄消費藝4兆．配合銷售策辨略伸展不同時子期的推廣重點趨5三.2鉗銷售工具準備逝5.2.疑1化項目《投資手屆冊》螞針對項目商業(yè)但部分投資客戶摧為主的特點南，建議在銷售議工具上制作項規(guī)目《投資手冊理》惑以便更好的吸托引及激發(fā)目標燥客戶的購買冶欲望坊。項目《投資洗手冊》主要內(nèi)統(tǒng)容包括：賄日照壽市黑現(xiàn)有的建設規(guī)幟劃，份項目周邊什發(fā)展及規(guī)劃椅，商業(yè)投資嬌（產(chǎn)權式商鋪乏）大基本知識憤，國家對商業(yè)范地產(chǎn)利好的相墓關政策，濟南卸貴和的相關資滿料，項目的相屬關資料及優(yōu)勢鉆。艙5彩.2.罷2睜樓書餅讓客戶全面了羽解樓盤情況的蓋最直接媒介物毒，它從樓盤外珍形設計、社區(qū)歸配套、周邊環(huán)軋境，以及樓盤殖的優(yōu)勢及賣點叢都詳盡地介紹斧給客戶。樓書塊的設計風格和突宣傳理念要完剩美的結(jié)合，才遼能充分凸顯樓銜盤的優(yōu)勢和形倒象。所以樓書窮設計要求為：蛇理性的優(yōu)勢賣脈點蒸+傷最統(tǒng)一的風格形賠式濃+釘蝦出色的創(chuàng)意。巾一期預計需要省印制扣3默00產(chǎn)0遷份，主要用于睡現(xiàn)場派發(fā)，讓筍客戶對樓盤情菊況產(chǎn)生初步完哨整的認識欣5.2.菊3驟海報盡海報是樓書的俱另一種形式，處它的內(nèi)容簡單矛但能突出需要涉宣傳的產(chǎn)品的捉賣點和個性，書畫面精美有視媽覺沖擊力，發(fā)蔥放方式多樣，涉還可張貼在售霧樓處雞、旅游景點片。瑞預計需要私6洋00妹0吳份，發(fā)放地點拼以重羅要程度排序燈為旗：拆毫山海天大海濱廣場、山覺海天旅游度假愁區(qū)、萬平口廣相場、燈塔廣場萌、人民廣場、膨日照火車站餡等旅客較為集消中的區(qū)域，雖在鉛執(zhí)行過程中，茄采取多種手段本規(guī)避客戶的膩懼煩心理，如添霞加部分實用性課信息西（如：日照海兆潮時間表、日傘照各交通時刻應表、日照各特蚊色小吃店）跑。投遞的宣傳集資料不必拘泥化于一種形式，膊宣傳夜海報茄、鑼投資手冊、樓遺書膏等依時因人而其定。宣傳鋤海報獲在成本上較低錯，作為樓書的口輔助宣傳資料終主要用于派發(fā)慈。斯5.2.圍4延宣傳單頁瞧宣傳單頁預計奮需要發(fā)放療4巧萬張，分兩期策（侵五介.演一、旅十謹.去一）發(fā)放，發(fā)應放地點以重要緣程度排序：日收照郵各剩商業(yè)兵區(qū)揮、新城區(qū)蘆、山海天旅游刊度假區(qū)、日照巷港區(qū)膜、五蓮縣、莒惰縣風。孟5.2.掠5鍋手提袋甚需要制作咳3答00址0綁個手提袋。循5.2.口6綿樓盤畢D描C嗓D楊宣傳光盤急主要內(nèi)容包括繁項目介紹、職需要制作急1星000怠張光盤紙。悼5.2.替7壤氣球、條幅氣僅球、條幅一般腰是在公開發(fā)售鋪和有活動的時爬候才布置。與畜地面的宣傳方熊式組合成一個秒立體的廣告宣援傳攻勢。根據(jù)蛇該項目的發(fā)售駐時間和促銷活悔動，在現(xiàn)場布鎖置帶廣告語的擔氣球條幅（醬5差—各7舟條）。錦5.2.琴8服D卷M債直投縮D游M與直投是針對性臺強、效果好且莊費用低廉的廣皆告宣傳模式，晉我們主要股采取：及一是采用直接緒投遞到戶的方逼式，實現(xiàn)點對搭點的信息傳播煌；二是定期進否行電話追訪，鍛隨時調(diào)整數(shù)據(jù)度庫資料；三是駛簡化每期宣傳調(diào)資料的內(nèi)容，膽一期傳達一個赴信息點，不要幟貪多；四是擴御大范圍，增加煩數(shù)量，通過量璃的積累，逐步爺滲透，從而最喘終達到促成購悲買的目的；五驗是宣傳資料中段可適當結(jié)合拆日照中日出時刻表、嗚日照庭旅游線路圖、良市區(qū)公共汽車灌線路圖等實用悟性的信息，既趁降低接受者的原逆反心理，又利延長資料在受講眾手中的留存把時間，達到宣豪傳目的。姥5.2.獻9肯小禮品勸附贈小禮品圣體現(xiàn)生活質(zhì)量螞的杜小禮品箏：墨車用香水、叨手機座、信便簽、得撲克搬等備選。授5.棍3栽媒體選擇報紙忍報紙在房地產(chǎn)活媒體宣傳上占田地比例較大，這根據(jù)愧日照衛(wèi)在售樓崖盤篩200題5惡年報紙廣告的廣投放比例看，路《齊魯晚報》策、?！饵S海晨報》火、徐《日照日報》勢、《半島都市冊報》必其中《齊魯晚紛報》的發(fā)行量飯最大，《齊魯耍晚報》的覆蓋密面為全國府對本項目商業(yè)續(xù)部分較為搭配廊，建議報紙的員投放主要偏重件《齊魯晚報》逗。電視用房子猶如產(chǎn)品黃，它在消費者汁心目中的形象氏是至關重要的蔬，好的形象就裹好比確立了一微個讓消費者放涼心信任的品牌匙，而電視廣告紀在塑造形象方美面的確有著不食可替代的位置箏，它能使樓盤方在短時間內(nèi)走較入千家萬戶，皂確立形象。根替據(jù)棗日照減在售樓國盤觸200粉5緩年電視投入實般際情況來看，尿電視投入費用李所占比例較小礙。以本項目的啞規(guī)模而言，在巴引導營期可以考慮在圈日照因電視臺投入省冊影視臺的右下日角標一個月（覺4尾月沉28岸日腦—伍5拋月玩27咽日塑），在開盤前材后在省巷市期8猛個臺共同投入歡滾動字幕七天怒（州4陸月?lián)Q3亦0軍日衰—燥5飾月沸6荷日丘費用禮為瞎1.4羊萬元）市。在條件允許屠的情況下，電蹤視媒體可結(jié)合辱開盤、活動等棍，特約記者錄踐制新聞性節(jié)目懲或新聞報道本橫次推廣電視媒羞體建議主要。電臺礙結(jié)合投資性客獵戶多為有車一貸族，對廣播電香臺交通廣播有原較強的需求可姑考慮在省廣播甲電臺、日照廣乒播電臺鐵5.3.歲4室網(wǎng)站沉設置貴和大廈限項目網(wǎng)站，全概面進行項目推居介，在山東主游流網(wǎng)絡媒體進公行鏈接。帝可嗚在山東房地產(chǎn)灶網(wǎng)、日照房地精產(chǎn)等大型網(wǎng)站核設計制作小型衫廣告，盡量選驟擇不會逃被艦“破上網(wǎng)助拋手鐘”啦等輔助工具攔扎截的網(wǎng)絡廣告監(jiān)形式。驚5.