蘇州市寫字樓市場調查分析報告及咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書

PAGE寫字樓.doc*蘇州市寫字樓市場調查分析報告前言蘇州寫字樓市場的熱潮在上個世紀90年代就已經出現(xiàn)，在1991-1992年，蘇州出現(xiàn)了“辦公司熱”，在“全民皆商”的熱情下，出現(xiàn)了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用來做辦公用，由于過度開發(fā)，加上隨之而來的銀根緊縮，使得不少的寫字樓成了泡沫的犧牲品，蘇州現(xiàn)在很多“爛尾樓”就是這個時期的產物。到本世紀初，隨著蘇州經濟的高速增長，對商鋪、寫字樓的需求又一次升溫，現(xiàn)在，無論是開發(fā)商的定位，還是公司的需求都和以前有了很大的不同。更講究品位、規(guī)模、氣派。相應對寫字樓的內部環(huán)境、物業(yè)管理、配套設施提出了更高的要求。市場綜述從上海、北京、深圳、廣州等大城市的房地產發(fā)展狀況及經驗來看，房地產市場上寫字樓的啟動和發(fā)展要落后住宅市場兩年左右。經過對蘇州房地產的調查研究分析，尤其是對寫字樓近況的調查，得出一個初步的結論：蘇州目前的寫字樓市場正處在啟動期，而且是啟動期的前期，其發(fā)展?jié)摿Α⑼顿Y價值、未來前景將在近來這幾年中得到充分展現(xiàn)，蘇州房地產市場的新一波浪潮將在這里掀起。市區(qū)的好幾個曾經影響市容的“爛尾樓”，如今都“老樹發(fā)新芽”，紛紛都重新包裝上市，很多都是往寫字樓路線上走。精裝修小戶型火了，那是蘇州房地產市場已經走到了第二個發(fā)展階段（高單價、小面積，低總價的階段），寫字樓市場的發(fā)展已經是經濟發(fā)展的必然趨勢。長江三角洲是中國甚至全球機經濟發(fā)展最活躍的區(qū)域之一，吸引了眾多國內外企業(yè)的涌入，同時有著中國加入WTO的有利因素，將使這個區(qū)域的經濟保持長期穩(wěn)定的強勢增長。蘇州在此區(qū)域保持重要的位置和地位，也是世界24個最具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?，GDP及增長列江蘇首位，而寫字樓市場比南京甚至無錫都有較大差距。蘇州經濟10年來一直保持著兩位數(shù)的增長，去年更是有103.9%的增長。外資外地企業(yè)紛紛進駐，本地私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，總量和增速在全省都處在首位。蘇州寫字樓的市場與蘇州的經濟發(fā)展和城市地位有著很大的差距，而寫字樓市場的發(fā)展直接影響當?shù)氐纳虅粘杀竞蜋C會，所以蘇州的寫字樓的市場發(fā)展是必須的亦是必然的，這樣才能滿足經濟增長的要求。蘇州的住宅市場從2021年發(fā)展至今，從低谷走向了高潮，且一浪高過一浪，正有向浪尖沖的勢頭，4年來一直保持著火爆的市場，而寫字樓的市場卻是不溫不火，一直是邁著小步的前進，目前，這塊市場有了明顯的變化：市區(qū)、園區(qū)、新區(qū)的主要中高檔寫字樓的租賃率達到95%左右，部分寫字樓的價格出現(xiàn)了40%的增長，平均租金達到50元/月·㎡，新區(qū)、園區(qū)的部分高檔寫字樓更達到100元/月·㎡。根據統(tǒng)計局的數(shù)據，蘇州辦公樓2021年1-8月份新開工面積14046㎡、竣工面積39964㎡，而同期實際銷售面積達到52029㎡，銷售價格也一路上升，各區(qū)域都有10-20%的增長。且銷售勢頭良好。近期，那些幾年甚至十幾年前建造的，由于當年的資金等諸多問題而新成的“爛尾樓”，如今在市場和政府的調節(jié)下也披上了“新裝”，其中有7個都涉及到寫字樓，且租售市場良好。從市場的角度來看，蘇州目前的寫字樓市場的供給不能滿足市場的需求，眾多的投資商也瞄準了這樣的市場，很多房產投資客也從投資住宅市場向投資寫字樓轉變，蘇州的寫字樓市場將進入高速發(fā)展階段。 -PAGE7-區(qū)域分布蘇州的寫字樓主要集中在老城區(qū)（人民路、干將路、三香路、石路商圈及附近、觀前商圈及附近）、新區(qū)（新區(qū)行政中心及附近）、園區(qū)（中興路、園區(qū)CBD及附近）。呈“一”字形直線分布，東起園區(qū)CBD，西至新區(qū)行政中心，由干將路把這兩個區(qū)塊連接起來，形成了寫字樓“兩區(qū)一路”的格局。圖1、2區(qū)域是園區(qū)寫字樓集中地塊，園區(qū)作為蘇州經濟的增長點，作為中新合作項目的成功典范，在國內有很好的知名度。且規(guī)劃合理，道路交通便捷，配套設施完善。具有高檔寫字樓的存在和發(fā)展的良好條件。圖10區(qū)域是蘇州又一個高檔寫字樓的集中地，地處蘇州高新區(qū)行政中心，高新區(qū)作為蘇州首個開發(fā)區(qū)，基礎條件成熟，臺灣和日本企業(yè)占多，由于臺灣、日本的投資具有集中的特點。此區(qū)域的客戶多以臺灣、日本客戶。隨著蘇州外來投資的增多，尤其是臺灣、日本企業(yè)的涌人，此區(qū)域寫字樓必將有良好的發(fā)展。圖3區(qū)域是園區(qū)和市區(qū)的接口處，圖9區(qū)域是新區(qū)和市區(qū)的接口處，從城市的發(fā)展狀況來看，新區(qū)、市區(qū)、園區(qū)的關聯(lián)性將更加緊密，目前此塊區(qū)域的寫字樓的良好租售率已經說明了未來發(fā)展的美好前景。干將路是連接新區(qū)、園區(qū)最便捷的道路，它的改造完成更好的把新區(qū)、園區(qū)的工廠、企業(yè)貫通起來。寫字樓也很集中，主要分布在圖4（干將路、臨頓路口）、圖5（干將路、人民路口）、圖6（干將路、養(yǎng)育巷口）、圖7和8（干將路、閶胥路口）。區(qū)域分布列表新區(qū)園區(qū)市區(qū)新區(qū)園區(qū)市區(qū)護城河外護城河內新區(qū)市區(qū)接口行政中心市區(qū)園區(qū)接口金雞湖路CBD護城河外護城河內新區(qū)市區(qū)接口行政中心市區(qū)園區(qū)接口金雞湖路CBD干將路林頓路段干將路人民路段養(yǎng)育巷保險樓群閶胥路石路及周遍干將路林頓路段干將路人民路段養(yǎng)育巷保險樓群閶胥路石路及周遍······光大銀行大廈······金獅大廈SND大廈······東環(huán)大廈綜藝開元大廈······馨都廣場加城大廈······世紀經融大廈國際大廈······光大銀行大廈······金獅大廈SND大廈······東環(huán)大廈綜藝開元大廈······馨都廣場加城大廈······世紀經融大廈國際大廈······華孚大廈······金洲大廈······麗景苑······永霖大廈······AIA大廈······華孚大廈······金洲大廈······麗景苑······永霖大廈······AIA大廈樓盤檔次比重本次調查在上述區(qū)域均勻選擇2-3個個案，共計選擇25個寫字樓個案，通過市場調查及相關資料的查閱，在價格和檔次上初步做出以下論斷：目前蘇州寫字樓市場的價格狀況主要在三個范圍，40以下、40-50、50以上，其中50以上部分多為90-100左右。（單位：元/月·㎡）根據對寫字樓市場的調查，基本可以把以上三個價格范圍作為劃分寫字樓檔次的依據。50以上為高檔，40-50為中檔，40以下為中低檔。（單位：元/月·㎡）PAGE11市場特征區(qū)域、形態(tài)蘇州的寫字樓主要集中在老城區(qū)（人民路、干將路、三香路、石路商圈及附近、觀前商圈及附近）、新區(qū)（新區(qū)行政中心及附近）、園區(qū)（中興路、園區(qū)CBD及附近）。案名區(qū)域層數(shù)道路交通主要消費客戶金鼎大廈平江6觀前商圈內，南臨干將路，西臨人民路電子、網絡、通訊企業(yè)居多廣大商務中心平江6觀前街東、林頓路邊醫(yī)藥、貿易華孚大廈金閶9南臨三香路、閶胥路邊蘇州本地私營企業(yè)居多開元大廈園區(qū)20東環(huán)路、中興路口房地產、建筑工程居多永霖大廈平江7人民路、道前街口外地駐蘇機構、本地私營貿易類金獅大廈新區(qū)25獅山路南臺灣企業(yè)、本地私營企業(yè)瑞基大廈平江6干將路、公園路口裝飾、裝飾材料企業(yè)寫字樓對其周邊的配套設施完善程度、交通便捷狀況有較高的要求，所以寫字樓都有集中的組團形式，如新區(qū)行政中心區(qū)域、干將路養(yǎng)育巷保險樓群、園區(qū)CBD區(qū)域等，這種集中的組團形式在寫字樓市場是普遍現(xiàn)象。由于市政府對于市區(qū)（護城河內）的建筑有限高的規(guī)定，所以這個區(qū)域的寫字樓多為6-7層，而此區(qū)域外圍尤其是新區(qū)園區(qū)及其周邊多為20層以上的建筑。由于受交通狀況及停車條件的限制，觀前和石路商圈內部的寫字樓并不多，但由于商圈具有優(yōu)越的配套設施，所以寫字樓多集中在商圈一公里的范圍。干將路作為市區(qū)的主要交通干道，是連接新區(qū)和園區(qū)企業(yè)單位的主要道路，因此，干將路以及干將路和新區(qū)、園區(qū)的接口處集中了大量的寫字樓群落?？紤]到行業(yè)及貿易的關聯(lián)性，公共關系、公共信息在企業(yè)發(fā)展中的作用，在寫字樓市場中很多物業(yè)的入駐企業(yè)都有著一個或多個共性、關聯(lián)性。極端表現(xiàn)為同一個行業(yè)的集中，如瑞基大廈的裝飾、材料公司的集中，金鼎商務中心里電子、網絡公司占80%以上。價格、租售市場2021年前后，蘇州寫字樓市場一直以租賃為主，且空置率較高，此時的住宅市場已經回暖升溫，根據城市的發(fā)展經驗，住宅市場是寫字樓市場的“點火石”，近期住宅市場的強勁沖刺，將要引爆寫字樓市場。寫字樓市場是城市經濟發(fā)展的“發(fā)動機”，在蘇州經濟的高增長下，這臺“發(fā)動機”顯得功率太小，眾多“爛尾樓”的盤活、新開商用項目的熱銷，說明了這臺“發(fā)動機”正在加大馬力。案名區(qū)域租售方式租售價格物管費用麗景苑平江租售結合租：1.8元/㎡·天售：均5500元/㎡4元/月·㎡開元大廈園區(qū)先售包租租：40-45元/月·㎡售：6300-6700元/㎡2.5元/月·㎡國際大廈園區(qū)只租不售租：90左右元/月·㎡5元/月·㎡永霖大廈平江先售包租租：28元/月·㎡1元/月·㎡東環(huán)大廈園區(qū)銷售售：均4800元/月·㎡3.5元/月·㎡金獅大廈新區(qū)租售結合租：85元/月·㎡售：均6500元/㎡5元/月·㎡目前，蘇州寫字樓租賃市場的價格平均為50元/月·㎡，銷售價格平均為5500元/㎡，蘇州寫字樓高端市場的租金達到90-100元/月·㎡，且以租賃的形式為主。此類高端物業(yè)都集中在新區(qū)行政中心和園區(qū)CBD。由于護城河內的寫字樓為6-7層，面積小，相對交通狀況差，相對物業(yè)管理差，停車不方便等原因，檔次及定位都較低，價格也就偏低，租賃價格集中在30元/月·㎡左右。隨著寫字樓市場的復蘇、活躍，切入市場的方式也開始多樣化，“租售結合”、“以租帶售”、“先銷包租”等形式在市場上大范圍運用。面積、消費群體案名區(qū)域面積范圍（㎡）租售率主要消費客戶金鼎大廈平江86-19095%電子、網絡、通訊企業(yè)居多廣大商務中心平江180左右90%醫(yī)藥、貿易華孚大廈金閶147/18095%蘇州本地私營企業(yè)居多開元大廈園區(qū)223/263100%房地產、建筑工程居多永霖大廈平江80-150100%外地駐蘇機構、本地私營貿易類金獅大廈新區(qū)64-194（可分割）95%臺灣企業(yè)、本地私營企業(yè)瑞基大廈平江80-112（可分割）100%裝飾、裝飾材料企業(yè)寫字樓市場的高端產品主要是由外資企業(yè)、外企駐蘇機構、大型金融機構分支等有實力的客戶消化掉的，隨著蘇州的經濟增長，外資企業(yè)的大量涌入，高端市場的需求也日益增加，新區(qū)的獅山大廈、園區(qū)的國際大廈的出租率都達到100%。隨著經濟增長，外資生產型企業(yè)的增多，拉動地方產業(yè)的發(fā)展,本地私營企業(yè)的大量出現(xiàn)（蘇州是最多一天注冊137家公司），使得小面積、高檔次的寫字樓供不應求，這類企業(yè)對于面積要求100-150㎡，對于寫字樓的管理、檔次要求偏高，最終最求的是良好的性價比。隨著蘇州外資企業(yè)的增多，蘇州作為江南園林的國際花園城市，更加國際化，生活也隨之國際化，出現(xiàn)了私人診所、心理咨詢等新型服務行業(yè)，以及外企高級白領創(chuàng)建的公司、個人工作室也日益增多。對小面積、高檔次的寫字樓也是很大的需求。目前，蘇州的高檔寫字樓主力面積在200-400㎡，中低檔寫字樓的主力面積在100-150㎡左右，而對于寫字樓市場需求這兩端都沒有達到，“優(yōu)而大、次而小”的格局不能迎合蘇州寫字樓市場。市場研判10月份，通過對蘇州市區(qū)寫字樓市場基本狀況的了解，以及對寫字樓物業(yè)和客戶的調查，在做出以上特征分析之后，結合蘇州經濟的發(fā)展對寫字樓市場的需求，得出以下幾個基本論斷：便捷的交通狀況、良好的周邊配套、較多的停車位置、汽車出入方便是市場需求的基本要素。較高檔次的專業(yè)物業(yè)管理，具有會議室（廳）、會客區(qū)、多媒體廳、演示廳等完善的商務配套。擁有獨立衛(wèi)生間，面積在100-150㎡左右。租金價格為50元/月·㎡左右的高品位寫字樓。//

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應具備的素質。大學生在學校里學到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術優(yōu)勢，現(xiàn)代大學生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎。大學生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經驗，以及學以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠實現(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經過協(xié)商，以合同形式達成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結構、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學生人群，咖啡店布局、格調及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應計算在內。整體預算按標準裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設備設施購買費用具體設備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設備、儲存設備、洗滌設備、加工保溫設備。共計600(4)產品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下。咖啡機，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預計3000元(2)營銷廣告費用;預計450元7、周轉金開業(yè)初期，咖啡店要準備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計劃1、營業(yè)額計劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標時，必須要依據目前市場的狀況，再思考到咖啡店的經營方向以及當前的物價情形，予以綜合衡量。按照目前流動人口以及人們對咖啡的喜好預計每一天的營業(yè)額為400-800，根據淡旺季的不同可能上下浮動2、采購計劃依據擬訂的商品計劃，實際展開采購作業(yè)時，為使采購資金得到有效運用以及商品構成達成平衡，務必針對設定的商品資料排定采購計劃。透過營業(yè)額計劃、商品計劃與采購計劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標的達成，同時有效地完成商品構成與靈活地運用采購資金，各項基本的計劃是不可或缺的。當一家咖啡店設定了營業(yè)計劃、商品計劃及采購計劃之后，即可依照設定的采購金額進行商品的采購。經過進貨手續(xù)檢驗、標價之后，即可寫在菜單上。之后務必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計劃為了到達設定的經營目標，經營者務必對人員的任用與工作的分派有一個明確的計劃。有效利用人力資源，開展人員培訓，都是我們務必思考的。4、經費計劃經營經費的分派是管理的重點工作。通常能夠將咖啡店經營經費分為人事類費用(薪資、伙食費、獎金等)、設備類費用(修繕費、折舊、租金等)、維持類費用(水電費、消耗品費、事務費、雜費等)和營業(yè)類費用(廣告宣傳費、包裝費、營業(yè)稅等)。還能夠依其性質劃分成固定費用與變動費用。我們要針對過去的實際業(yè)績設定可能增加的經費幅度。5、財務計劃財務計劃中的損益計劃最能反映全店的經營成果?？Х鹊杲洜I者在營運資金的收支上要進行控制，以便做到經營資金合理的調派與運用?？傊?，以上所列的六項基本計劃(營業(yè)額、商品采購、銷售促進、人員、經費、財務)是咖啡店管理不可或缺的。當然，有一些咖啡店為求管理上更深入，也能夠配合工作實際需要制訂一些其他輔助性計劃。第六部分：市場分析2019-2021年中國咖啡市場經歷了高速增長的階段，在此期間咖啡市場總體銷售的復合增長率到達了17%;高速增長的市場為咖啡生產企業(yè)帶給了廣闊的市場空間，國外咖啡生產企業(yè)如雀巢、卡夫、ucc等企業(yè)紛紛加大了在中國的投資力度，為爭取未來中國咖啡市場的領先地位打下了良好的基礎?？Х蕊嬃现饕侵杆偃芸Х群凸嘌b即飲咖啡兩大類咖啡飲品;在速溶咖啡方面，2018-2021年間中國速溶咖啡市場規(guī)模年均增長率到達16%，顯示出還處于成長階段的中國速溶咖啡市場的高增長性和投資空間;在灌裝即飲咖啡方面，2008-2010年間中國灌裝即飲咖啡市場年均增長率也同樣到達15%;未來幾年，中國咖啡飲料的前景仍將被看好?，F(xiàn)今咖啡店主要是以連鎖式經營，市場主要被幾個集團壟斷。但由于幾個集團的咖啡店并沒有個性主題，很難配合講求特式的年青人。我們亦有思考到其他飲品店的市場競爭狀況，但發(fā)現(xiàn)這些類似行業(yè)多不是以自助形式經營，亦很難配合講求效率的年青人。故我們認為開設自助式主題咖啡店能到達年青人的