建材城建設(shè)項目建議書

TOC\o"1-5"\h\z項目概況 2項目名稱 2\o"CurrentDocument"項目功能定位 2\o"CurrentDocument"項目地理位置 2項目輻射范圍 3\o"CurrentDocument"項目總占地 3\o"CurrentDocument"項目總建面 3\o"CurrentDocument"蕪湖市建材市場現(xiàn)狀分析 4\o"CurrentDocument"全國建材市場發(fā)展現(xiàn)狀 4\o"CurrentDocument"全國建材市場發(fā)展趨勢 7\o"CurrentDocument"蕪湖市建材市場需求狀況 8\o"CurrentDocument"蕪湖市建材市場供給狀況 9小結(jié) 11\o"CurrentDocument"蕪湖市城市規(guī)劃簡析 11\o"CurrentDocument"蕪湖市城市發(fā)展規(guī)劃 11\o"CurrentDocument"蕪湖市城市交通規(guī)劃 12\o"CurrentDocument"蕪湖市城市現(xiàn)代物流體系規(guī)劃 14\o"CurrentDocument"項目與城市規(guī)劃的相互作用 14\o"CurrentDocument"項目投資與經(jīng)營方案 15\o"CurrentDocument"項目建設(shè)周期與進度安排 15\o"CurrentDocument"項目投資方案與成本估算 15\o"CurrentDocument"項目經(jīng)營方案與收益估算 16\o"CurrentDocument"項目效益分析 17\o"CurrentDocument"經(jīng)濟效益分析 17\o"CurrentDocument"社會效益分析 17\o"CurrentDocument"結(jié)論與建議 18\o"CurrentDocument"可行性研究結(jié)論 18\o"CurrentDocument"建議 18#一.項目概況項目名稱泉州建材城（暫命名）項目功能定位將項目建設(shè)成為以蕪湖為中心的皖南區(qū)域性建材物流中心。項目地理位置該項目位于蕪湖市鳩江區(qū)，九華北路與蕪寧鐵路之間，蕪?fù)吐妨⒔粯蚋浇?。這里向東可通過鳩茲大道通向三環(huán)路和蕪寧高速公路，向西可通過長江大橋到長江以西，向北可通過鳳鳴湖路和九華北路到達(dá)蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和馬鞍山，向南可通過九華路和弋江路穿越城市。項目位置與交通示意圖

4、4、項目輻射范圍包括蕪湖市全境以及馬鞍山、宣城、銅陵、巢湖等四市的大部分地區(qū)，大約擁有2000萬人口的消費市場。項目輻射范圍圖項目輻射范圍圖項目總占地約300畝項目總建面約20萬平米，容積率約為0.9蕪湖市建材市場現(xiàn)狀分析1、全國建材市場發(fā)展現(xiàn)狀建材業(yè)和建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，呼喚著全新市場流通體系的建立，迫切要求盡快建立統(tǒng)一、規(guī)范的國家級建材大市場，推動我國建材市場與世界接軌，促進我國建材產(chǎn)品貿(mào)易的進一步擴大和發(fā)展，并以國際國內(nèi)市場為導(dǎo)向，促進和帶動建材產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前國內(nèi)建筑業(yè)正處于快速繁榮期，奧運工程項目的全面建設(shè)和房地產(chǎn)項目投資的巨額增長，勢必會帶動一個新型的行業(yè)——建材物流業(yè)的發(fā)展壯大，建材、家裝物流已悄然走進我們的生活。建材種類繁多，性質(zhì)各異，一般包括鋼材、水泥、木料、磚瓦沙石等，具有體積笨、質(zhì)量大、占地廣等特點，有些建材還具有保持期短、易破損等特點，有些建材需要大型物流設(shè)施、設(shè)備完成裝卸搬運，有些建材需要較大的空間和特殊的環(huán)境完成保管和倉儲，這無疑對建材物流服務(wù)提出了更高的要求。由于建筑工程具有個異性、時間性和一次性的特點，產(chǎn)品的形成屬單件生產(chǎn)方式，因此建材物流有其自身特有的多樣性和復(fù)雜性等特點：供應(yīng)物流占主導(dǎo)、物流流程長、結(jié)點多、物流量的不穩(wěn)定性、物流服務(wù)場所的變動性、物流服務(wù)方式的靈活性等。經(jīng)過多年的發(fā)展，隨著建筑業(yè)的興旺，當(dāng)前國內(nèi)建材物流也日漸繁榮和規(guī)范，已初步形成多種模式共存發(fā)展的格局，主要有以下5種模式：1.連鎖超市型；2.市場聯(lián)盟型；3.品牌專賣店型；4.綜合批發(fā)市場型；5.物流園區(qū)（基地）型。）連鎖超市型建材連鎖超市具備貨真價實、購物環(huán)境好、退換貨方便等優(yōu)勢，一般品牌都以能夠進入建材超市為榮。建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)，無阻礙購物已成為一種消費時尚。（二）市場聯(lián)盟型國內(nèi)最早走上市場聯(lián)盟之路的是青島國際建材物流與采購聯(lián)盟。該聯(lián)盟2002年成立，是集建材生產(chǎn)商、銷售商、房地產(chǎn)開發(fā)商和建材大市場組成的建材聯(lián)合采購營銷網(wǎng)絡(luò)。主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的卓越價值的先進模式。2003年，來自北京、上海及天津等13個省市的大型建材市場巨頭，在天津環(huán)渤海建材市場聯(lián)合簽署了《中國建材市場聯(lián)盟天津協(xié)議》，中國建材市場聯(lián)盟正式成立。各地建材市場通過聯(lián)盟，建立營銷網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)資源共享，借助于更加齊全的貨品和更加快捷的物流，贏得更加廣闊的市場。大聯(lián)盟充分發(fā)揮各成員單位在全國主要大中城市建材物流業(yè)的主導(dǎo)地位，為國內(nèi)外建材制造商提供貨暢其流的營銷網(wǎng)絡(luò)；走聯(lián)合之路，利用建材大市場豐富的市場資源進行橫向聯(lián)合，通過資源整合形成一個覆蓋全國的建材物流網(wǎng)絡(luò)。（三）品牌專賣店型隨著社會發(fā)展的日新月異，人民物質(zhì)文化生活水平的快速提高，品牌建材越來越受到消費者的熱切關(guān)注。建材品牌專賣店已成為建材市場的亮點，成為建材物流的重要模式。品牌專賣店一般只經(jīng)營一類具有精妙的設(shè)計、精致的工藝的高端建材，品牌專賣店豐富了國內(nèi)家居建材市場的業(yè)態(tài)，滿足了消費者對優(yōu)雅、純正、時尚名品的追求。縱觀國內(nèi)品牌建材市場，在都市人追求生活質(zhì)量和注重豪華風(fēng)格的推動下，品牌專賣店具有廣闊的發(fā)展空間。（四）綜合批發(fā)市場型目前，國內(nèi)投資超億元的建材城有60多個，還有數(shù)千個規(guī)模不同的建材市場。建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。較有代表性的是天津環(huán)渤海建材中心批發(fā)市場，以其批發(fā)、零售、推廣、設(shè)計、施工于一體的經(jīng)營特色，獲得了英、美兩國的ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證，成為面向全國、輻射華北的國家一流建材大市場，目前已形成覆蓋天津各地區(qū)市場網(wǎng)絡(luò)及終端市場的物流配送基地，建立起了規(guī)范的建材現(xiàn)代物流配送體系。（五）物流園區(qū)（基地）型近年來，物流業(yè)在黨中央、國務(wù)院高度重視和各級政府的重點扶持下，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，建材物流園區(qū)（基地）以一種嶄新的模式進入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)（基地）有十余個。例如：已建成的廣東建材物流基地位于廣州市黃埔區(qū)黃埔大道東，占地60萬平方米，有5000噸級兩個泊位貨運碼頭，1800米碼頭岸線，2條共7.6公里長鐵路專用線，與京廣、京九鐵路相接，交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件十分優(yōu)越。目前已成為華南地區(qū)最大的鋼材、木材、玻璃等建材商品的進出口集散地和擁有多種功能的現(xiàn)代化大型物流基地；北新建材集團至2005年底，將在華北區(qū)、華東區(qū)、華南區(qū)和擬建中的西南區(qū)共擁有五個超大型的物流產(chǎn)業(yè)基地，集采購與供應(yīng)為一身的全國物流網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)初步形成；正在建設(shè)的廈門建材物流展示中心，投資9億元，占地600畝，是包括建材展示、加工、倉儲、配送等一條龍配套完善的建材園區(qū)，將成為國內(nèi)最大的建材物流中心。

2、2、全國建材市場發(fā)展趨勢有資料顯示，2005年1-10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11769億元，同比增長21.6%，全國累計完成房屋施工面積14.3億平方米，同比增長18.5%。數(shù)字表明，建材物流需求日漸強大，國內(nèi)建筑業(yè)應(yīng)該高度重視建材物流的發(fā)展，加強與供應(yīng)商的溝通與協(xié)作，實現(xiàn)建材物流的合理優(yōu)化，為建筑業(yè)開辟創(chuàng)造利潤的新途徑。（一）幾種建材物流模式共同發(fā)展上述五種建材物流模式不是一塵不變的，物流業(yè)作為一種新的生產(chǎn)力，正在從功能單一的初始階段向供應(yīng)鏈管理一體化服務(wù)邁進，勢必會帶動建材物流向更先進的模式進化，新的模式會產(chǎn)生，舊的模式被淘汰。目前這幾種模式呈現(xiàn)相互融合、彼此滲透、互為促進、共同發(fā)展的局面。（二）建材物流配送受到高度重視建材與其他商品的一個重要不同點是量大、體重、價值低，物流費用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高競爭能力的重要途徑。因此，規(guī)?；?、專業(yè)化、現(xiàn)代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流園區(qū)將成為建材物流發(fā)展的主流趨勢，不僅可以提高物流配送效率和質(zhì)量，還可以減輕城市建材流通壓力。（三）第三方物流成為建材領(lǐng)域的主力軍目前，國內(nèi)第三方物流企業(yè)在建材領(lǐng)域還不多見。隨著建材物流市場的不斷發(fā)展，物流企業(yè)服務(wù)水平的不斷提升，建材供應(yīng)商面對日益競爭激烈的市場，不得不尋找更多降低成本的途徑，而國內(nèi)建材供應(yīng)商還不具備自建配送中心來降低成本的條件，選擇第三方物流將成為一個較為明智的選擇。有資料表明：有物流外包意愿的建材供應(yīng)商高達(dá)90%，第三方物流將成為建材物流的主力軍。面對加入WTO的新形勢，國內(nèi)建材物流業(yè)將以“與時俱進，開拓創(chuàng)新”的精神，堅持科學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定特色鮮明的建材綜合化發(fā)展物流戰(zhàn)略，優(yōu)化整合資源，大力發(fā)展建材物流配送新業(yè)態(tài)。蕪湖市建材市場需求狀況“十五”時期，我市房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展期。記者從市房管局了解到，全市房地產(chǎn)5年完成開發(fā)投資129.05億元，是“九五”期間的4.05倍，年平均增長33%，竣工房屋面積940萬平方米。與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相同步的是居民居住條件的不斷改善。統(tǒng)計表明，去年末城市居民人均居住面積由“九五”末的13.5平方米增至17.3平方米，農(nóng)村居民生活用房面積由26.2平方米增至30平方米。今年我市采取了加大安置房建設(shè)步伐，增加廉租房供應(yīng)等一系列措施，通過創(chuàng)新思維，既保證了房價的平穩(wěn)，又有效維護了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展態(tài)勢。2006年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額66.63億元，同比增長47.35%，占GDP的13.85%,占固定資產(chǎn)投資的23.22%。其中住宅完成開發(fā)投資44.55億元，同比增長30.88％。就市區(qū)而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成58.81億元，同比增長45.82%，其中住宅完成開發(fā)投資37.93億元，同比增長29.06%?！胺渴小背尸F(xiàn)出投資大幅增長，供求兩旺、供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨完善的良好態(tài)勢。從整體上看，隨著我市國民經(jīng)濟較快的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)隨著宏觀調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)不斷趨向合理，住宅開發(fā)投資額繼續(xù)穩(wěn)步增加。房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢給建材市場的發(fā)展提供了一個廣闊的發(fā)展空間。一般認(rèn)為，工程建設(shè)項目中材料成本占工程項目造價的60%-70%左右?？梢?，建材業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中占有很高的比重。因此，近幾年蕪湖建材業(yè)的需求量也相當(dāng)大，而且呈現(xiàn)快速增長的勢頭。據(jù)業(yè)內(nèi)人士的估算，我市目前的建材業(yè)份額在5-6億元左右，但實際需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，很大份額分流到外地去了。蕪湖市建材市場供給狀況隨著我市房地產(chǎn)等建材相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建材市場也隨之逐漸形成。從上個世紀(jì)九十年代到現(xiàn)在，已經(jīng)發(fā)展起來以長江市場園為主的，包括金鴻新、中南、銀豐裝飾城、長江市場園建材城等較大型的建材市場4家，以及許許多多分布在各個街區(qū)角落的小型建材商店。其中，長江建材市場是蕪湖長江市場園整體項目的重要組成部分，市場經(jīng)營面積規(guī)劃29.2萬平方米，市場于2002年6月份推出，其經(jīng)營區(qū)域主要由精品展示廳、交易大廳、鋪面綜合區(qū)三部分組成，經(jīng)營品種包括木業(yè)板材、陶瓷潔具、燈飾燈具、油漆涂料、五金水暖、塑鋼石材、管材不銹。市場配套體系主要由加工區(qū)、倉儲區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)和廣場文化區(qū)構(gòu)成。蕪湖長江市場園建材城依托自身的規(guī)模優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，以及發(fā)展商卓越的招商和培育能力，引進了來自江、浙、閩、粵和蕪湖本地眾多建材品牌商家。不過，相對于周邊大城市的建材市場而言，這些建材市場分散、檔次不高、品種有限、專業(yè)性不強，造成市場供給不足，而且價格偏高。有些客戶不得不到南京等地購買，其中南京紅太陽就占領(lǐng)了蕪湖約10%的市場份額。市場名稱地址品類經(jīng)營面積（萬平米）檔次經(jīng)營狀況長江建材市場弋江中路較多29.2低一般中南建材城中山南路與利民路交匯處一般4.4中低差金鴻新弋江中路較少2中低差銀豐裝飾城銀湖中路一般3較高較好

現(xiàn)有大型建材市場位置示意圖建材產(chǎn)品價格偏高有兩個原因：由于經(jīng)營場所的選擇性少，造成2-4個商家競爭一個店面的局面，使店面租金不穩(wěn)定，而且不斷攀升。以長江建材市場為例，目前每平米每個月租金達(dá)到25元，已經(jīng)高過長江市場園其他物流店面5元以上。一般認(rèn)為，物流費用約占工程項目造價的H%左右，而且物流效率的高低還會影響建材占用資金的數(shù)量和施工效率，目前我市的幾個建材市場所處位置交通便利性也不夠，這也是建材銷售價格上升的原因之一。目前，相對于全國建材市場發(fā)展?fàn)顩r，我市建材市場都為落后的攤位式批發(fā)市場，規(guī)模較小，物流活動零散，市場的配套倉儲、裝卸、運輸?shù)仍O(shè)施設(shè)備不夠。市場中購物環(huán)境較差，零星的送貨車輛與人流混雜，物流費用高，物流速度慢，物流質(zhì)量難以保證。

5、5、小結(jié)我市建材市場需求持續(xù)旺盛，而且在未來5-10年內(nèi)還有很大的市場空間。但目前幾個建材超市都相對比較落后，存在各種不足與缺陷，不能滿足市場的需求。根據(jù)蕪湖建材市場的需求發(fā)展趨勢，蕪湖的專業(yè)建材市場應(yīng)該在兩至三個之間，而且應(yīng)該在品牌、規(guī)模、專業(yè)和打造“供需平臺”上做文章。如果消費者能在當(dāng)?shù)刭I到自己所需的商品，人們就不會舍近求遠(yuǎn)了。本項目的建設(shè)將一改我市建材物流落后的面貌，不僅能滿足區(qū)域性的建材市場需求，還能為城市建設(shè)及時提供貨品齊全的價格低廉的商品，一舉多得。蕪湖市城市規(guī)劃簡析1、蕪湖市城市發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的先行者和承載者。市十三屆人大五次會議通過的“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要中明確提出，我市將著力實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建濱江山水園林城市。未來5年，將進一步拓展城市發(fā)展空間，市區(qū)面積將擴大到720平方公里，其中建成區(qū)面積將達(dá)到150平方公里，市區(qū)人口將達(dá)到130萬?！笆晃濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)投資300億元。將堅持高起點、規(guī)劃建設(shè)一批功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、交通便捷的新型社區(qū)，以滿足不同消費群體的需求，到2010年，人均住房建筑面積要達(dá)到25平方米。可以預(yù)見，“十一五”期間，我市房地產(chǎn)業(yè)必將有一個更大的發(fā)展。“十一五”期間，蕪湖市將努力實現(xiàn)經(jīng)濟既快又好的發(fā)展，地區(qū)生產(chǎn)總值、財政總收入、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等經(jīng)濟指標(biāo)增幅保持全省領(lǐng)先水平，把蕪湖建設(shè)成先進制造業(yè)基地、區(qū)域經(jīng)濟文化中心、綜合交通樞紐、濱江山水園林城市。經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展目標(biāo)是，到2010年，累計完成全社會固定資產(chǎn)投資2000億元，年均增長20%；實現(xiàn)工業(yè)銷售收入2000億元，年均增長23%；實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1000億元（當(dāng)年價格），按可比價格計算，年均增長17%；人均生產(chǎn)總值超過5000美元。財政總收入與經(jīng)濟保持同步增長。在“十一五”期間要把蕪湖建成國內(nèi)外重要的先進制造業(yè)基地，打造“蕪湖制造”的工業(yè)品牌。繼續(xù)培育壯大汽車及汽車零部件、材料、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)，加快產(chǎn)業(yè)集聚，增強產(chǎn)業(yè)核心競爭力。蕪湖市城市交通規(guī)劃（一）公路交通網(wǎng)規(guī)劃構(gòu)建以沿江高速、合杭高速為主軸，快速通道相貫通，高起點、大手筆改造蕪湖市與相鄰地市的出入口道路，構(gòu)筑發(fā)達(dá)、便捷、快速的對外交通系統(tǒng)，形成以蕪湖為結(jié)點，連接杭州、寧波、南京、上海、武漢、重慶等大城市的快速通道；市域建設(shè)快速通道通達(dá)灣沚、繁昌和南陵三縣城，通過連絡(luò)線連接縣城與中心鎮(zhèn)，通過提升道路等級、完善道路網(wǎng)絡(luò)，形成以高速公路——快速通道——中速通道為骨架的三級道路干道網(wǎng)絡(luò)體系，全面提高市域城鎮(zhèn)之間以及城鎮(zhèn)與農(nóng)村地區(qū)之間的通達(dá)性。（二）鐵路交通網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃鐵路網(wǎng)發(fā)展重點是：建設(shè)宣杭鐵路復(fù)線，局部改造皖贛線；改造、小楊村編組站和鐵路客運站場，規(guī)劃、實施客運站至峨山路之間的鐵路東移工程，減少對城市南部的干擾，使城市南部的土地具有更大的開發(fā)價值，規(guī)劃將原有鐵路線路（長約6公里），作為城市輕軌線路用地。（三）水運交通網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃1、充分利用長江黃金水道及萬噸級港口的有利條件，充分挖掘和利用港口資源，大力發(fā)展水上貨運交通。2、充分利用江北的中水岸線港口資源，對江南的港口岸線加以整合，將一些企業(yè)占用的岸線退讓出來。3、發(fā)展水上旅游業(yè)，利用中水和淺水岸線建設(shè)為游艇碼頭。4、打通蕪太運河，加強蕪湖與蘇浙滬之間的內(nèi)河聯(lián)系。5、開發(fā)荊山河、漳河、青弋江等內(nèi)河航道，與蕪太運河聯(lián)通成網(wǎng)。

（四）港口發(fā)展規(guī)劃確立蕪湖港“五基地”“三平臺”發(fā)展戰(zhàn)略?！拔寤亍敝福褐旒覙蛭锪骰?、裕溪口物流基地、荻港物流基地、西江物流基地、綜合物流基地；“三平臺”是：物流平臺、商務(wù)平臺、信息平臺。蕪湖港未來發(fā)展的藍(lán)圖為：建設(shè)現(xiàn)代物流中心,興建以煤炭運輸綜合一體化的港口煤炭物流園區(qū)，建立完善港口物流信息平臺。城市總體規(guī)劃市域綜合交通規(guī)劃圖如下所示：市域媒合百通規(guī)劃C20C3—2020^）*港餐科 *小馬 二聿為躺 J墻恒樁比

3、3、蕪湖市城市現(xiàn)代物流體系規(guī)劃前期（2006-2007年）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段：到2007年初步建成港口、汽車等物流項目示范工程。后期（2008-2010年）快速發(fā)展階段：以支持電子商務(wù)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的第三方物流為代表的現(xiàn)代物流企業(yè)快速發(fā)展，到2010年初步建成滿足進出口、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)等發(fā)展需要的幾個大的物流項目。到2020年以前，將使蕪湖市真正成為安徽省以及長江三角洲的物流中心之一。按照國際型、區(qū)域型、市域型三個層次，蕪湖市區(qū)重點物流項目近期建設(shè)規(guī)劃如下表所示：類型物流項目名稱地址類型國際型朱家橋物流園區(qū)朱家橋港國際轉(zhuǎn)運樞紐型對非洲出口商品配送中心弋江區(qū)國際貨物集散型區(qū)域型綠色農(nóng)業(yè)物流中心三山區(qū)區(qū)域集配型蕪湖綜合物流園區(qū)弋江區(qū)區(qū)域集配型裕溪口煤炭配送中心裕溪口港區(qū)域集配型市域型開發(fā)區(qū)物流中心開發(fā)區(qū)內(nèi)地區(qū)配送型西江汽車物流中心西江港口地區(qū)配送型蕪湖長江物流中心新長江地區(qū)配送型4、 項目與城市規(guī)劃的相互作用蕪湖雖然是一個地級市，但隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展與輻射，蕪湖已經(jīng)逐漸成為長三角經(jīng)濟發(fā)展的腹地之一，未來的城市發(fā)展速度將變得越來越快，城市擴張以及包括基礎(chǔ)設(shè)施的各方面城市建設(shè)規(guī)模也將逐年擴大。城市規(guī)劃已將蕪湖定位為區(qū)域交通與物流的中心。從城市總體規(guī)劃市域綜合交通規(guī)劃圖中可以看出，泉州建材城項目所在地正好位于城市對外公路、鐵路、航運等立體交通網(wǎng)的十字路口上，也是城市對內(nèi)交通的樞紐之地，地理位置非常顯赫。這是發(fā)展物流，特別是發(fā)展具有“量大、體重、價值低”特點的建材物流中心的重要便利條件。四．項目投資與經(jīng)營方案項目建設(shè)周期與進度安排本項目的占地大，適合建設(shè)成規(guī)?；?、專業(yè)化、現(xiàn)代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流園區(qū)，將蕪湖建材物流產(chǎn)業(yè)的改造與提升一步到位。建設(shè)周期分為三期，包括建材展示、銷售、倉儲、配送等一條龍配套完善的建材功能區(qū)。第一期以銷售和倉儲區(qū)建設(shè)為主，為期一年時間；第二期以建材展示區(qū)建設(shè)為主，為期10個月；第三期以配送區(qū)建設(shè)為主，為期10個月。從2007年下半年開始到2010年上半年竣工。其建設(shè)進度安排圖為：07.707.1008.108.408.708.1009.109.4 09.709.10項目投資方案與成本估算本項目的投資組織者為蕪湖市泉州商會，泉州商會在蕪湖從事建材行業(yè)的商家達(dá)150家以上，占目前整個蕪湖建材市場供應(yīng)商的一半以上。各商家均有一定的資本實力，因此，本項目將采取自籌的方式募集建設(shè)資金。本項目投資包括土地成本、基礎(chǔ)工程費、建安工程費、經(jīng)營管理費和各種稅費投資分項單位成本費用合計土地成本30萬元/畝9000萬元基礎(chǔ)工程10萬元/畝3000萬元建安工程500元/平米10000萬元經(jīng)營管理100元/平米2000萬元各種稅費50元/平米1000萬元合計2.5億元項目經(jīng)營方案與收益估算采取虛擬市場與實體市場兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的卓越價值的先進經(jīng)營模式。為了達(dá)到充分有效的管理和運作，項目將全部采用出租方式經(jīng)營，經(jīng)營面積預(yù)計為15萬平米（包括所有可用于出租的部分）。招商方面，目前來自泉州的建材商家將成為現(xiàn)成的固有客戶，入駐率將可以