5.5房地產(chǎn)估價的市場法

第二篇資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)

第五章房地產(chǎn)評估

第五節(jié)房地產(chǎn)估價的市場法1基本思路與計算公式市場法又稱市場比較法，交易案例比較法、買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法。由市場法估價得到的價格，稱為比準(zhǔn)價格替代原則——同質(zhì)時選價格低的。P=PxA義B義C義D義容積率修正系數(shù)義土地使用年期修正系數(shù)P=P'x100x()x100x100x容積率修正系數(shù)x土地使用年期修正系數(shù)()100 ()()其中：P’-可比交易實(shí)例價值；正常交易情況指數(shù)A-交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例交易情況指數(shù)評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)B-交易日期修正系數(shù)二可比實(shí)例交易時價格指數(shù)待估對象所處區(qū)域條件指數(shù)C—區(qū)域因素修正系數(shù)二可比實(shí)例所處區(qū)域條件指數(shù)待估對象個別因素條件指數(shù)D-個別因素修正系數(shù)二可比實(shí)例個別因素條件指數(shù)土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：式中：K-土地使用年期修正系數(shù)；r-資本化率；m一被估對象的使用年期；n—可比實(shí)例的使用年期2適用對象和條件適用對象適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高、有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)。不適用于:第一，沒有發(fā)生地產(chǎn)交易或在地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);第二，對某些類型很少見的地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的地產(chǎn)，如古建筑用地等;第三，對那些很難成為交易對象的不動產(chǎn)，如教堂、寺廟用地等;第四，風(fēng)景名勝區(qū)土地;第五，圖書館、體育館、學(xué)校用地等。適用條件案例不少于3個。重169）要有很好的相似性：用途、建筑結(jié)構(gòu)、地區(qū)、價值類型、交易目的、籌資條件、時點(diǎn)（最好是近兩年，不超過5年）。注意：正常性、可修正性、合法性。3因素修正建立價格可比基礎(chǔ)統(tǒng)一付款方式——折成一次付清統(tǒng)一單位——折成樓面地價統(tǒng)一貨幣——折成人民幣統(tǒng)一面積單位——折成平方米1平方米=9平方市尺1公畝=0.15市畝1公頃=1萬平方米=15市畝1平方公里=1百萬平方米=4平方市里交易因素修正(1)有特殊利害關(guān)系的交易，如親友、有利害關(guān)系的公司、公司與本單位職工之間，會低于正常價;(2)交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買。如為了擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，會高于正常價。(3)買方或賣方不了解市場行情，往往使地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。(4)特殊交易方式，招標(biāo)、拍賣。(5)交易稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁，如土地增值稅本應(yīng)由賣主負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了買主。通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價格修工為正常交易情況下的價格。如果可比實(shí)例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則分母小于100，反之，則大于100。其他略例題：有一待估宗地6需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素A6801999+1%1.30+1%B610199901.10-1%C7001998+5%1.40-2%

D680200001.0-1%-1%E7502001-1%1.60+2%F700200201.3+1%0G200201.100上表中成交價的單位為：元/平方米。該城市地價指數(shù)表為：時間1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年指數(shù)100103107110108107112另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容光積率為0.1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評估該宗地2002年的價值。解：A?112100105100100__1.建立容積率地價指數(shù)表。一B.610K—1101001U5容積1U-圣―率口a1001.099=6271.11.21.31.41.51.6'100C.700X—107D.680X—1QS100X105100IL地價指105JOU10010093□100=623105=155110115120125128xioo數(shù)口口Ag99911J1UULIDe2..案例修正計算門nr, 皿LUUK KLUU1ULI100102一10063S633"11210011;101100-