新城鎮(zhèn)化規(guī)劃風(fēng)險：土地城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)超人的城鎮(zhèn)化

Word新城鎮(zhèn)化規(guī)劃風(fēng)險：土地城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)超人的城鎮(zhèn)化國家發(fā)改委有關(guān)部門在全國19個省市調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，近年來，不少城市都在大規(guī)模發(fā)展新城、新區(qū)，在不符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和所處階段特點的情況下，盲目復(fù)制和模仿了大量商業(yè)地產(chǎn)項目。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令表示，這些地方的商業(yè)地產(chǎn)市場正面臨過剩風(fēng)險。

一位接近住建部的人士表示，各地的土地城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)快于人口城市化，部分地方政府存在盲目擴(kuò)張的情況，商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況，尤其在三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況較為普遍，目前國家層面城鎮(zhèn)化方案中，也在研究如何加強(qiáng)規(guī)劃控制。

規(guī)劃控制風(fēng)險

中國城鎮(zhèn)化水平預(yù)計在2021年達(dá)到60%左右。在整個城市化過程中，西部的城鎮(zhèn)化過程的投資機(jī)會將更為明顯。

成都的基礎(chǔ)設(shè)施承載是按照容納1800萬人口來規(guī)劃的。目前成都城鎮(zhèn)人口800多萬，在城市化的過程中蘊含的機(jī)會非常大。

據(jù)透露。銀泰在成都投資了一些商業(yè)中心、寫字樓等項目，經(jīng)過核算，收益率反而要比在東部地區(qū)要高。以成都銀泰中心為例，項目位于成都中軸線天府大道與金融城綠軸交匯處，74萬平方米體量，由5棟超高層塔樓及超大型高端商業(yè)裙樓組成，是成都金融城三期第一個、也是最重要的城市綜合體項目。物業(yè)出租回報率比北京還高。

不過，城鎮(zhèn)化過程中也面臨一定的挑戰(zhàn)，城鎮(zhèn)化率的穩(wěn)步提升，將帶來城鎮(zhèn)人口的大幅攀升。

據(jù)其判斷，當(dāng)城鎮(zhèn)化率峰值將在70%到75%之間，從現(xiàn)在到2030年中國將新增城鎮(zhèn)人口3億人。

在巨大的數(shù)字后，也存在諸多問題，韓俊表示，如果在本輪城鎮(zhèn)化下，與其相關(guān)的土地制度、公共服務(wù)制度、戶籍制度和融資機(jī)制跟不上，城鎮(zhèn)化所蘊含的內(nèi)需潛力難以充分釋放，人口城鎮(zhèn)化建設(shè)更是難以跟上土地城鎮(zhèn)化建設(shè)。

實際上，有關(guān)土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化如何協(xié)調(diào)發(fā)展，是本輪城鎮(zhèn)化解決的重點，并被《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報告》重點提及。

國土部副部長胡存智稱，城鎮(zhèn)化的土地和人口等問題，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的大、中、小型城市等各種因素，都必須協(xié)調(diào)起來配套發(fā)展。而城市集群，則是城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展的最可行途徑，隨之而來的各種配套措施也將以城市集群為中心展開，規(guī)劃先行。

商業(yè)地產(chǎn)過剩嚴(yán)重

在城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)的不合理、土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化等問題的背景下，將很大程度上抑制城鎮(zhèn)化對擴(kuò)大內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)升級的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)開發(fā)過量問題突出。

實際上，在各地土地城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)快于人口城市化，部分地方政府存在盲目擴(kuò)張的情況，商業(yè)地產(chǎn)過剩尤其三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況較為普遍。

“這些地方的商業(yè)地產(chǎn)市場眼前正面臨著過剩的風(fēng)險，與之相關(guān)的招商引資亂象也正愈演愈烈?！?/p>

與此同時，在過去的商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)過程中，盲目追求高端化定位的思路也備受詬病。

我們現(xiàn)在并不需要那么多高檔的城市綜合體，目前中國的消費人群已經(jīng)高度分化，呈現(xiàn)出多元化的特征，所以北京、上海的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)并不能成為全國的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)過高，消費跟不上，最后只能是浪費。

以貴州為例，據(jù)其了解，貴州要建100個城市綜合體，但貴州較為