逾期辦理房產(chǎn)證如何維權(quán)

1/1逾期辦理房產(chǎn)證如何維權(quán)房屋所有權(quán)證是國家依法保護所有權(quán)的合法憑證，房屋有了產(chǎn)權(quán)證后，不僅可以長期住下去，而且可以出租、轉(zhuǎn)讓、交換、贈予、繼承和抵押，遇到建設拆遷時可以得到補償。如果沒有房產(chǎn)證，上述行為都屬于不合法的，當個人房屋權(quán)益受到侵害時，也不能依法受到國家保護。

房產(chǎn)證一般多久能拿到買房后多久能拿到房產(chǎn)證?

買房后多久能拿到房產(chǎn)證?

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十八條，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

上述其中明確規(guī)定了購房者取得房產(chǎn)證的具體時間以及拿不到房產(chǎn)證開發(fā)商應承擔的責任。即使在合同中沒有具體規(guī)定取得房產(chǎn)證的時間，那么期房的購房者也應在房屋交付使用后90日內(nèi)取得房產(chǎn)證，否則，開發(fā)商也要承擔違約責任。

逾期辦理房產(chǎn)證如何維權(quán)

一、依據(jù)《合同法》第114條第3款：當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務的規(guī)定，對于逾期辦理房產(chǎn)證行為的違約金，由于在違約方支付違約金后仍應繼續(xù)履行辦證義務，具有懲罰性。

二、我國對逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約責任規(guī)定的比較明確，即當事人雙方有約定的，按約定的內(nèi)容來辦;沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，按照已付購房款總額付息，參照標準是中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準。

三、對于逾期辦證的違約金約定過低，買房人如何維權(quán)，意見如下：

1、在買房人能夠舉證證明逾期辦證損失的情況下，買房人可以實際損失為限要求法院或仲裁機構(gòu)增加違約金。

依據(jù)《合同法》第114條第2款：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少;最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第28條：當事人依照合同法第114條第2款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持的規(guī)定，在逾期辦證違約金約定過低的情況下，買房人有權(quán)根據(jù)自己的實際損失情況，要求增加違約金。

2、買房人實際損失難以確定的情況下，違約金的計算建議參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算違約金。

理由

逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證對買房人權(quán)利的實現(xiàn)會有重大影響。

我國關于房地產(chǎn)登記的效力采取的是成立要件主義。即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設定在登記之前只體現(xiàn)債權(quán)的存在，在登記之后才能認為是完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設立。因此，在辦理房產(chǎn)證之前，買房人只能得到債權(quán)的保護，而得不到物權(quán)的保護。由于登記才產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，登記的遲延毫無疑問會影響買房人權(quán)利的實現(xiàn)，體現(xiàn)在不能辦理房屋*押登記取得新的資金、不能根據(jù)需要隨時出售房屋、并且會面對房屋被出賣人*押、再次出售的風險。

房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的原因比較復雜，但多是由于房地產(chǎn)開發(fā)商存在一定的過錯所導致：

如土地使用手續(xù)不合法;房地產(chǎn)開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房;房地產(chǎn)開發(fā)商不能提供規(guī)定的資料，如不能提供竣工驗收的證明;其他一些原因，如房地產(chǎn)開發(fā)商沒有將代收的公共維修基金上繳，沒有將*押權(quán)注銷等情況。

買房人難以舉證證明實際損失的情況，往往是買房人對逾期辦證的損失難以確定，加大了買房人的舉證難度或提高了舉證成本。

比如買房人由于生活或工作的變故，急需資金，如果房屋具有權(quán)屬登記證書則能順利的將房屋*押或出售;而對未辦證的房屋，買房人就不能將房屋*押，出售的價格也會打折扣，這甚至會影響到買房人失去好的投資機會，并且這種損失難以確定。但買房人若提供上述相關的證據(jù)，并要求證據(jù)達到“真實性、關聯(lián)性、合法性”，舉證難度較大或舉證成本太高。

既然有司法解釋對遲延辦證未約定違約金和損失難以確定的情況規(guī)定了違約金的計算標準，那么在違