南京市商品房價(jià)格及其剖析

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2002年上半年住宅投資154億元，同比增長31%，占整個(gè)房地產(chǎn)投資的76%。22002年上半年全省商品房平均價(jià)格為1944元/平方米，比年初上漲116元/平方米。32002年上半年全省住宅平均價(jià)格為1814元/平方米，比年初上漲119元/平方米。4常州2002年1~9月份房地產(chǎn)投資27億元，同比增長42.78%，商品房銷售113.61萬平方米，同比增長22.54%，銷售額22億元，同比增長47.1%，平均預(yù)售價(jià)2655元/平方米，比去年上漲18%。5無錫2002年近200萬平方米的拆遷給房地產(chǎn)市場帶來旺盛的需求。1~9月出讓土地17幅，169萬平方米，是去年的3倍，施工面積為342萬平方米，同比增長99%，其中住宅施工面積281萬平方米，同比增長99%?？⒐っ娣e42萬平方米，同比增長46%，其中住宅竣工面積同比增長10%。商品房住宅成交面積92萬平方米，同比增長23%，商品房銷售6500套。存量房成交面積92萬平方米，同比增長85%，共成交11000套。市區(qū)商品房平均價(jià)格達(dá)2580元/平方米，處于高位運(yùn)行狀態(tài)。明年預(yù)期拆遷達(dá)100萬平方米，住宅需求達(dá)175萬平方米。62002年10月17日江蘇省質(zhì)監(jiān)局公布了2002年江蘇省服務(wù)行業(yè)擁護(hù)滿意度調(diào)查結(jié)果，用戶不滿意的：火車服務(wù)、工交車、長途客車；用戶很不滿意的：醫(yī)療、藥品、房地產(chǎn)和物業(yè)管理。7上海2002年1~9月房地產(chǎn)以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)：3000~5000元/平方米的中價(jià)位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。而7000元/平方米以上的高價(jià)商品房占8.6%，其中外地人購買占28%，境外人士達(dá)25%，本地人只占46.5%。n南京市：1南京市2002年1~8月份銷售面積240萬平方米，同比增長25.04%。2南京市2002年1~8月份銷售金額87億元，同比增長32.85%。3南京市2002年1~8月份銷售商品房2萬余件，同比增長27.74%。41~8月份商品房平均價(jià)格為3620元/平方米，住宅平均價(jià)格為3290元/平方米，同比增幅6.4%。51~6月份商品房空置面積為77.63萬平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面積下降17.6%。6南京市住宅消費(fèi)90%以上為本地人，外地人購買住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人購買，上海有26%的住宅被外地人購買。7南京市房地產(chǎn)市場由于居民生活水平提高、改善居住條件和年輕人結(jié)婚購房等，需求旺盛，約占總交易量的60%；1999~2002年拆遷戶有4.057萬戶，約占交易量的25%，外地人購房約占10%。82002年10月16日浙江開發(fā)商以4.03億元競爭獲得No.2002G15號地，比底價(jià)2.85億元高出1.18億元。土地總面積為23萬平方米，實(shí)際出讓面積151650.1平方米，樓面地價(jià)接近2200元/平方米，銷售價(jià)格至少為4400~4500元/平方米，而周邊地區(qū)銷售價(jià)格為4000元/平方米左右。土地價(jià)格占房價(jià)的50%左右。9南京市2001年人均住宅建筑面積為19.77平方米，建設(shè)部官員認(rèn)為戶均建筑面積在80~100平方米是合理的。推n小斧叼長基本規(guī)律和數(shù)屬據(jù)：垮1予從國尿際經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)修濟(jì)增長速度與巾房地產(chǎn)投資的闖增速比報(bào)為脂1:1.苦4愈應(yīng)該是合理的戲；南甜京猛200革1年年懲GD金P弊增幅鼠為李11.2%毒陪，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)投資增幅平為癥11.7市%面，比較正常殊。居199型3仿年房地產(chǎn)泡沫把出現(xiàn)時(shí)，我國攻經(jīng)濟(jì)增長速度池為噴13.4導(dǎo)%懲，房地產(chǎn)開發(fā)擺投資增幅送為見124.9角%況。乖暑禮2

迎元按國際標(biāo)準(zhǔn)，盾人均住宅建筑查面積在達(dá)壟到幣3三0哄平方米以前，賄房地產(chǎn)會(huì)處于回一個(gè)相對旺盛氣的時(shí)期，房價(jià)窗將會(huì)持續(xù)上漲億，按在勁30~3挪5漏平方米之間，所房價(jià)會(huì)趨于平豬穩(wěn)，晌在咐3挑5聽平方米之后，課房價(jià)則可能會(huì)厘回落。眾3芽數(shù)據(jù)偽表明：萬到瓜200刃2尿年扎6券月底，城市居互民家庭戶均財(cái)污產(chǎn)確為拖22.8赴3意萬，其中房產(chǎn)近價(jià)值輝為甘10.9弦4均萬元，開占畏47.9脊%盞，是城市居民默家庭最大的資楊產(chǎn)，如果房價(jià)促持續(xù)下跌，市欺民最直接的感邁受就是自家的令財(cái)產(chǎn)不斷縮水棄。怒4稈世界排經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)猾居民家庭恩格汁爾系數(shù)世由煌50漿%覽降心到諷40剛%緣時(shí)，家庭居住亦消費(fèi)支出將喂由耍11%~12板%冊上升籮到畫15%~20牌%閘。在美國、英瘡國、德國和日損本等國，住宅龜消費(fèi)占生活費(fèi)瘡的比重犁在蜻15祖%香左右，而在低帖收入國家，其蝶住宅支出則不增到薯10刊%治。中插國妨199沸5炕年城鎮(zhèn)居民家劈庭恩格爾系數(shù)此為雖49.92畏%孕，居住消費(fèi)支營出員為問7上%硬，溫199權(quán)9還年恩格爾系數(shù)袍降畝為俱41.86%植繭但居住消費(fèi)僅臣為蝕9.8眨%碰，比國際平均欺水平（一般蔬為洞20驅(qū)%屬）低得多。因冬此中國家庭居詠?zhàn)∠M(fèi)應(yīng)該繼銹續(xù)上升才符合別規(guī)律。孕5距我國純城鎮(zhèn)居民家庭重房價(jià)收入比隊(duì)為宗3.7~15匠.受8著倍不等，全國搜平均陳為獵9.8掀4秀倍，世界銀行炎標(biāo)準(zhǔn)搬為污3~秋6禁倍。但由于中初國居住需求集錘中釋放，居住鍋消費(fèi)偏低，認(rèn)隆為房價(jià)收入比伸在秋5~竹8窮比較合理。日干本謊為銷5.9毀3浪，新加坡醬為理3霧，美國芒為雪5.拆1色，香港飾為彎3.逐7拿，澳大利亞方為隨4.哨5槳，英國馳為召4.功8干。國際上的租壯售比塑為電1器：擦100~滑1千：牌12更0銳，而中濤國鏡5青0猾年代以為蘋1攏：研28度0蠟，池6誼0蛋年代迫為搬1暫：原37谷5綱，昏7包0澇年代獵為動(dòng)1患：符57志1壤，若198閱8臭年脈為強(qiáng)1帆：解423按0宗。江蘇瓶省云199截6元年妖為款1喊：寺80毀0租（年租金附為燕39.8玩6蝦元臟/拉平方米，售價(jià)目為蝴280突0隸元餡/點(diǎn)平方米，相當(dāng)兄于月租金呈為臥3.3趨2棄元償/勁平方米）。螞6聚根據(jù)奴美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家玩西蒙庫茲涅的孫統(tǒng)計(jì)分析，宏宋觀經(jīng)濟(jì)增長率旱與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)字展存在十分密補(bǔ)切的關(guān)系。發(fā)7虎隨著仿市場進(jìn)程加快壤，工程施工價(jià)積格隨著招標(biāo)投斜標(biāo)實(shí)施，其價(jià)粥格會(huì)下降（一灰般預(yù)算價(jià)再下掉浮澆15~16投%圈），而土地價(jià)循格會(huì)隨著招標(biāo)社及拍賣的實(shí)施順，其價(jià)格會(huì)上議漲。甩表蛾1碎房地產(chǎn)與宏觀侍經(jīng)濟(jì)增長率相臺(tái)互關(guān)系烏宏觀經(jīng)濟(jì)增長差率桶房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顑敍r祖小葵于興4%轉(zhuǎn)畏縮雨4%~5%鑄停滯甚至倒退桐5%~8%想穩(wěn)定發(fā)展箏大活于慧8%贈(zèng)高速發(fā)展輕10%~15皇%察飛速發(fā)展倍n它根菜丹住宅價(jià)格構(gòu)成飄清單及實(shí)證分蠢析廳南京市商品房層作價(jià)辦法（商盾品房價(jià)格的構(gòu)擦成）厚昂質(zhì)籌商品房價(jià)榴格屑=雹成昨本銹+倦利纖潤碼+宏稅室金翼+歡住宅差價(jià)嘉廳商品房成湊本且=泛土地征用（出興讓）及拆遷補(bǔ)扒償卸費(fèi)剖+償前期工程鷹費(fèi)櫻+盛房屋建筑安裝困工程費(fèi)（含材唐料差價(jià)祖）穿+輝附屬公共配套鄰設(shè)施織費(fèi)附+團(tuán)公共基礎(chǔ)設(shè)施雖費(fèi)截+邊管理費(fèi)地用機(jī)+曠銷售費(fèi)神用記+貪財(cái)務(wù)費(fèi)內(nèi)用足+凳代收費(fèi)用（目共壯9遙項(xiàng)成本構(gòu)成）不一渡、盆帥成本構(gòu)成拿錄愧掙（一）土地征慌用（出讓）及倒拆遷補(bǔ)償費(fèi)：邪頓1非、國有土地使預(yù)用權(quán)出讓金差禮就葬2疾、觸劫征（撥、使）心用土地管理費(fèi)暑滿潮賊3繳、胞柄臨時(shí)用地管理毛費(fèi)嘆淺黨耐4即、傅妙土地登記費(fèi)紋緣橋是5遇、款兼建設(shè)用地批準(zhǔn)筆書工本費(fèi)揭凝6牽、土地用途變售更費(fèi)撿叛主集7咳、干拌耕地開墾費(fèi)濤等昏趴8與、紗盯土地復(fù)墾費(fèi)暈佛謀凱9擇、貞助農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)掉建設(shè)資金些蜂藥1僑0芹、受拾新菜地開發(fā)建患設(shè)資金易申辮1集1票、離些征地拆遷安置伏補(bǔ)償費(fèi)僵賞撓1巴2穗、案象房屋及附著物毛補(bǔ)償費(fèi)用隔無吊1們3抱、共隊(duì)城市房屋拆遷榮管理費(fèi)渾猶自1茫4贊、掙晴城市房屋拆遷越補(bǔ)償安置費(fèi)用唱遺勾1買5僅、舌佛城市公企單位惜搬遷補(bǔ)償費(fèi)用味舊怎1股6頓、朝暴其他費(fèi)用將苦線1循7鄉(xiāng)、拆遷舊建筑嶼物回收的殘值年沖減開發(fā)成本胞泳灶1牙8顛、篇股拆遷安置中的啄差價(jià)收益沖減麗開發(fā)成本蕩計(jì)算公式：次岡愉譜單體造亦價(jià)尺(戰(zhàn)元袍/m2)

=仍訴土地征用（出縣讓）及拆遷補(bǔ)渣償費(fèi)用總渾額奔÷峽房屋建筑總面勝積楊除伏壞商品房單位面漠積的費(fèi)嘴用喉(誤元粗/m2)

=克伶土地征用（出獄讓）及拆遷補(bǔ)艇償費(fèi)用總勁額反÷曬商品房面積瓣（二）前期工蕩程費(fèi)鄙甩鋸?fù)?免、搜鑼新建房屋白蟻計(jì)防治費(fèi)赤目掃坐2爹、襯叮利用城建檔案訴資料服務(wù)費(fèi)限叫性匠3厲、晨屢城市道路占用運(yùn)費(fèi)夾艱激違4吐、紛停城市道路挖掘都補(bǔ)償費(fèi)錘絹新招5誓、變蠟城市規(guī)劃設(shè)計(jì)宮收費(fèi)必灶祝團(tuán)6鍵、隸爐工程勘察測繪突費(fèi)用納殊娃畏7兵、跪過工程設(shè)計(jì)費(fèi)用搭隸暑衡8設(shè)、三通一平費(fèi)紋用（通電、通糠水、通路、土臥地平整）綢劫小黃9車、稻狐其他腥計(jì)算公式：糖絡(luò)展凡單體造羽價(jià)點(diǎn)(返元才/m2)

=發(fā)息前期工程費(fèi)用窮總階額罰÷右房屋建筑總面撐積荷起躍塌商品房單位面袋積的費(fèi)喉用侄(咬元壞/m2)

=式鈔前期工程費(fèi)用之總治額簡÷濃商品房面積弟（三）房屋建裂筑安裝工程費(fèi)他（含材料差價(jià)森）些邊姑別1勵(lì)、宿下樁機(jī)工程費(fèi)用惹索俘濕2膊、縣滅土建工程費(fèi)用吼帖把讓3利、溉食水電安裝工程運(yùn)費(fèi)用卸內(nèi)壩復(fù)4嬸、抓幫室外附屬工程濾費(fèi)用以賽盒捕5建、圍假其他樓計(jì)算公式：嚷臟放候單體造身價(jià)超(棵元食/m2)

=放濕房屋建筑安裝逐工程費(fèi)用總夕額娃÷態(tài)房屋建筑總面猜積牌叔裁咐商品房單位面因積的費(fèi)發(fā)用更(斧元炒/m2)

=府魂房屋建筑安裝坐工程費(fèi)用總債額奏÷部商品房面積纏謙偵（四）附屬公葡共配套設(shè)施費(fèi)荒鞠消蒜列入項(xiàng)目規(guī)劃激圖、規(guī)劃要點(diǎn)登，列入建筑安關(guān)裝施工圖預(yù)算若項(xiàng)目，與主體獵房屋相配套的畢非營業(yè)性的公候共配套設(shè)施費(fèi)港用。悼計(jì)算公式：披架伏壇單體造抬價(jià)付(令元涼/m2)

=革稱附屬公共配套丹設(shè)施費(fèi)用總胃額曠÷笑房屋建筑總面潛積慌朽嘴擾商品房單位面謝積的費(fèi)張用陵(悶元贈(zèng)/m2)

=給包附屬公共配套甚設(shè)施費(fèi)用總吳額敢÷教商品房面積詞相萬（五）公共基扛礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)去秘開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)直頃接為商品房配征套建設(shè)的道路政、供水、供電請、供氣、排污洞、排洪、照明抗、綠化、環(huán)衛(wèi)叫等公共基礎(chǔ)設(shè)癥施費(fèi)用。喪計(jì)算公式：干跟廚鹽單體造釋價(jià)鴉(渠元欲/m2)

=墓憑公共基礎(chǔ)設(shè)施氧費(fèi)用總德額私÷口房屋建筑總面扯積寬驢繪禮商品房單位面晶積的費(fèi)拉用歐(蹲元固/m2)

=疼腹公共基礎(chǔ)設(shè)施側(cè)費(fèi)用總統(tǒng)額召÷為商品房面積療上述（一）至滲（五）項(xiàng)商品宏房單位面積費(fèi)群用之和，作為龍計(jì)算管理費(fèi)用僑、銷售費(fèi)用、挽財(cái)務(wù)費(fèi)用及利浮潤的基數(shù)。膚（六）管家理費(fèi)用劃削開發(fā)經(jīng)營單位賓為組織開發(fā)經(jīng)土營活動(dòng)所必需倆發(fā)生的費(fèi)用，祝以（一）至（庫五）項(xiàng)商品房削單位面積費(fèi)用臭之和為基數(shù)，島區(qū)別開發(fā)企業(yè)松的資質(zhì)等級，表按一定比例提撤取管理費(fèi)用，紗一級菜為辣3笛%齡﹪芳，二級冊為惠2.5擠%妥﹪塌，三級告為宣2到%撇﹪脂。摟計(jì)算公式：躁辜畫開商品房單位面伍積的管理費(fèi)蹈用奮(母元捆/m2)

功=甘（一）至（五縫）項(xiàng)商品房單懲位面積費(fèi)用之脅和異殿×夾（擇2煩功—價(jià)

3歌%雨﹪欲）排貍（七）銷伍售費(fèi)用剛盤開發(fā)經(jīng)營單位括為銷售商品房云而發(fā)生的費(fèi)用滅，以（一）至騙（五）項(xiàng)之和補(bǔ)為基數(shù)潑的炒2匙%寒提取。融計(jì)算公式：托商品房單位面?zhèn)煞e的銷售費(fèi)吉用碼(澇元黨/m2)

辨=著（一）至（五項(xiàng)）項(xiàng)商品房單脅位面積費(fèi)用之弊和絞

×

2%

抱（八）財(cái)鵝務(wù)費(fèi)用譽(yù)振開發(fā)經(jīng)營單位薦為開發(fā)項(xiàng)目籌忠措建設(shè)資金所脖發(fā)生的銀行貸疫款利息支出、雨匯兌損益及手歌續(xù)費(fèi)。利息支東出的計(jì)算基數(shù)窯不超過（一）旨至（五）項(xiàng)之伸和躁的撲30勢%剛。計(jì)息時(shí)間為放：多層住宅不姻超色過禮2辛4辰個(gè)月，高層住收宅不超動(dòng)過詠3格6快個(gè)月。利率按壯國家規(guī)定執(zhí)行聽?；斡?jì)算公式暑：躍勁軟吵商品房單位面先積的財(cái)務(wù)費(fèi)警用襪(軟元苦/m2)

霉=復(fù)（一）至（五坡）項(xiàng)商品房單槽位面積費(fèi)用之被和鏟

×30%場×忍利踐率農(nóng)×別時(shí)爪間賠鼻（九）代收費(fèi)法用構(gòu)臟1恰、市政公用基片礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)縫（經(jīng)濟(jì)適用房劃含安居工程免煌收）壓芝槳2瘋、牲平建制鎮(zhèn)市政公書用基礎(chǔ)設(shè)施配添套費(fèi)逮圾遣3非、發(fā)展新型墻堆體材料專項(xiàng)用足費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用確房含安居工程犧免收）芒違絞4凍、結(jié)建人防經(jīng)相費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用得房含安居工程蓋免收）鐵斥膏5購、供電工程貼貸費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用晨房含安居工程螺免收或減收）三爹靜6標(biāo)、欠常消防設(shè)施建設(shè)遠(yuǎn)費(fèi)滲陳目7棵、盼枝煤氣建設(shè)費(fèi)胸剝士8幕、搜滑散裝水泥專項(xiàng)直資金姜仆派9乏、教育地方附腎加費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適妄用房含安居工道程和已配套教裙育設(shè)施的項(xiàng)目余免收）噴計(jì)算公式丟疏扯仗商品房單位面宿積的費(fèi)誘用虎(宮元衛(wèi)/m2)

=健凳代收費(fèi)用總涉額吹÷樂商品房面積掃二、利潤抬找中濾以（一）至（底五）項(xiàng)商品房怠單位面積費(fèi)用盈之和為基數(shù)計(jì)脫算：師（一）經(jīng)濟(jì)李適用房的利潤筋率最高不超政過敢3裕％。巷（二）普通糕標(biāo)準(zhǔn)商品住宅配的利潤率最高合不超潤過死8驕％。（三）辱高檔住宅商品敵房和非住宅商蹄品房利潤率由都開發(fā)商根據(jù)市撓場供求自主確宋定經(jīng)計(jì)算公式：箭杠遣懼商品房單位面綁積的利攪潤黑(模元眠/m2)

倍=令（一）至（五跡）項(xiàng)商品房單食位面積費(fèi)用之尸和秩×腹利潤書率璃絲三、稅金瞎計(jì)算公式：領(lǐng)它岔脫商品房單位面祝積的稅紋金棄(下元貸/m2)

=賀幫[傭（一）至（五盲）項(xiàng)商品房單漏位面積費(fèi)用能之爪和廊

+蜂楊管理仗費(fèi)旅

+精糾銷售費(fèi)也用篇

+牽俱財(cái)務(wù)費(fèi)屯用僚

+樓稈代收費(fèi)標(biāo)用元

+療付利柜潤鈔

]÷(

1邊

-謹(jǐn)諒稅勁率自

)×伍真稅率宜四、住宅碌差價(jià)（一?。└鳂菍?、朝梢向的差價(jià)率池（二）質(zhì)猶量差價(jià)率渣商品房價(jià)格的門計(jì)算公式茫咐綜合平均銷售壓價(jià)羨格議(糾元墾/m2)

擇=偵（一）至（五帳）項(xiàng)商品房單昌位面積費(fèi)用之石和撿

+掙痛管理妻費(fèi)親

+遣示銷售費(fèi)咬用卵

+白抬財(cái)務(wù)費(fèi)糧用澇

+閥智代收費(fèi)都用長

+菜僵利薄潤勒

+運(yùn)夕稅金情更愿雞各樓層、朝向驚銷售價(jià)蠅格制(筒元叉/m2

)

綢=錘回綜合平均銷售宵價(jià)挺格金

×五貫（扮

1

±音志住宅差價(jià)面率禮知）情敗面積計(jì)算方法騎：看(達(dá)

m2

)降裙夜（一）土地買披號告土地等級按申驅(qū)報(bào)商品房價(jià)格維時(shí)，南京市人討民政府當(dāng)年公望布的南京市土例地級別填寫。脆用地面積按《摸國有土地使用危權(quán)出讓合同》谷土地實(shí)際出讓鑼面積或《國有熟土地使用證》榮土地使用權(quán)總殲面積填寫。燒跑衫（二）房屋我濁字坑房屋建筑總面堡積，按項(xiàng)目建木筑總平面圖的排總面積計(jì)算。驟如因項(xiàng)目分期字建設(shè)規(guī)劃，僅窩作總建筑規(guī)劃憶設(shè)計(jì)圖時(shí)，可延依據(jù)南京市規(guī)名劃局下達(dá)文本史規(guī)定的規(guī)劃總票面積計(jì)算。黨左冊驅(qū)公共配套面積渠，按列入項(xiàng)目杰規(guī)劃圖、規(guī)劃暴要點(diǎn)；列入建室筑安裝施工圖登預(yù)算項(xiàng)目，與胖主體房屋相配介套的非營業(yè)性膚的公共配套設(shè)掉施面積計(jì)算。果如，地下自行橡車庫，門房或苦公共物業(yè)管理許用房等。核衛(wèi)蟻滾營業(yè)性用房面籮積，指具有營丟業(yè)性質(zhì)的各類虎用房的面積總債和。須拾菊聚住宅面積，指畏各種類型、各呼種套型的住宅抓面積總和（住浩宅面積中含假統(tǒng)層等計(jì)算面積抽的部分）。炎振富乳安置面積，以奏符合拆遷安置痕法律、法規(guī)規(guī)終定為依據(jù)，以圣拆遷安置協(xié)議佩書等有效憑證合為憑據(jù)，將拆站遷安置的住宅江面積、營業(yè)性經(jīng)用房面積匯總錦合計(jì)進(jìn)行計(jì)算密。洪疤備章容積率，指房伯屋建筑總面積酷與用地面積的趴比。即：容積袍率吃

=芒摟房屋建筑總面掘積嘴

/僻稠用地面找積五霧裂渣由得房率，指商盤品房面積與房寧屋建筑總面積泡的百分比。即址：得房率傷（謝%臟）女=琴狼商品房面赤積爬

/鼠持房屋建筑總面縣積練球組議（三）商品房豆面積計(jì)算方法涉：絕卸謠撤商品房面殊積墨

=與汗房屋建筑總面沫積傍澇－（公共配套伯面積＋安置面效積慰）綠禽憐菜五商品住宅面圈積拔

=患笑住宅總面筍積衰頑－嗽愈安置住宅面積盲練控挎營業(yè)性商品用他房面銜積菜

=零蘇營業(yè)性用房總脆面填積雹刺－杯哄安置營業(yè)性用足房面積弊n盛億悄泛房屋建筑安裝芳工程費(fèi)（含材咐料差價(jià)）造價(jià)于指標(biāo)分析傅樁基工程平方焦米估算指標(biāo)餓單位：倡元墓/m家2趟建筑面積孔建筑類型符樁型捏估算指標(biāo)領(lǐng)多層建筑荷鉆孔灌注樁恭165.91福預(yù)制方樁臥91.88墨沉管灌注樁溪81.12旦人工挖孔樁銀61.03洋攪拌水泥樁娛47.05辨高層建筑訴通信技術(shù)樓竟鉆孔灌注樁擔(dān)199.95勵(lì)住宅及其他工鋤程閣鉆孔灌注樁因117.70頸人工挖孔樁哭82.46純住宅土建工程工造價(jià)指標(biāo)碑工程名稱基造價(jià)指標(biāo)羅(授元越/m怒2串)厲每換m擱2臘主要工料消耗壺指標(biāo)醉人工判(母工夾日幸)城鋼材揮(哥kg)住木材摩(忙m乏3白)醫(yī)水泥浸(且kg)梅多層磚混嚴(yán)554.67誠4.22誓26.38蹤0.011劈170.94蒙多層框架觸606.15若3.81到43.96哲0.009島200.00奮高嫌層冬(1斑4腥層以俊下恒)泳692.70產(chǎn)3.85著53.19暴0.014由206.85允高站層揉(15-2或5紡層給)辱984.25爛4.83圓83.46躍0.013鋸290.00悠給排水估算指裳標(biāo)（籌元茫/m背2姑）轎序號昆功能分類讀建筑類型臺(tái)水衛(wèi)避消火栓消防殃自動(dòng)噴淋足備注確1旗居住建筑碎多層紐24.00撇8.00績

戲

判小高層付28.00隊(duì)10.00解20.00談高層昨32.00小15.00飯26.00茅2肯辦公建筑瓶多層臟22.00叨8.00嗚30.00岔

緒高層反25.00誼15.00曾45.00倦3識(shí)教科建筑泡教學(xué)樓貫20.00暫8.00帖40.00滾綜合樓為高層端，其他均為多慧層。叉綜合樓抓25.00困15.00單50.00獲幼兒園捆20.00明8.00顛

剃科研病22.00熔10.00材30.00跪圖書館押18.00井15.00玩

盼4腎醫(yī)療建筑所門診壤26.00庭10.00多50.00番

畜多層病房樓旦45.00邪10.00辟40.00跪公共衛(wèi)生間。流高層病房樓肝80.00爛10.00領(lǐng)50.00穴標(biāo)準(zhǔn)間病房，宮冷熱水系統(tǒng)。利醫(yī)技矛75.00半10.00吳30.00蝕多層，冷熱水欠系統(tǒng)。韻7君商展建筑克商場油16.00痕10.00曬50.00淘

膨8朋賓館建筑扣旅館揀50.00勺10.00耗40.00屢標(biāo)準(zhǔn)間客房，受冷熱水系統(tǒng)。演（無星級）府序號罷功能分類擁建筑類型政指標(biāo)值課備注咱1攏居住建筑伯多層訓(xùn)38.00刊多層為照明系揪統(tǒng)，小高層及菜高層包括照明壇、動(dòng)力系統(tǒng)；陸燈具為座頭燈蘆，小高層及高壇層包括應(yīng)急燈殿。碰小高層閃52.00墳高層趣60.00怪2嘉辦公建筑嘩多層享55.00缸照明、動(dòng)力系膊統(tǒng)；喚燈具包括：格份柵熒光燈、吸疤頂燈、筒燈、醉應(yīng)急燈、誘導(dǎo)活燈等。船高層潑70.00偏3侮教科建筑裳教學(xué)樓缺55.00治照明、動(dòng)力系隙統(tǒng)；閥燈具包括：格層?xùn)艧晒鉄?、吸燕頂燈、?yīng)急燈澡、誘導(dǎo)燈等。蔽綜合樓為高層默，其他均為多縫層。響綜合樓嘉75.00丘幼兒園距38.00副科研憤80.00仿圖書館滔60.00壁4夢醫(yī)療建筑遍門診分55.00鷹照明、動(dòng)力系著統(tǒng)；禾燈具包括：格氏柵熒光燈、吸逗頂燈、醫(yī)療專純用燈、應(yīng)急燈棍、誘導(dǎo)燈等。消病房樓（多層公）關(guān)60.00納病房樓（高層銀）梢75.00鄉(xiāng)醫(yī)技萌85.00來5贊商展建筑發(fā)商場肥55.00詢照明、動(dòng)力系都統(tǒng)；篩燈具包括：格樓柵熒光燈、吸徐頂燈、筒燈、口應(yīng)急燈、誘導(dǎo)尸燈等。耐6趨賓館建筑驕旅館貿(mào)60.00鏈照明、動(dòng)力系蓋統(tǒng)；收燈具包括：格詢柵熒光燈、吸必頂燈、筒燈、絕應(yīng)急燈、誘導(dǎo)且燈等。挽電氣估算指標(biāo)蒙（抬元榆/m邪2絞）錫暖通空調(diào)工程暈估算指標(biāo)（萍元懼/m狠2使）銅使用環(huán)境窄系統(tǒng)形式冒中央空調(diào)魄分散式中央空懲調(diào)低采暖譯防排煙、階通風(fēng)辜高級廣一般繡高級團(tuán)一般鍬居住建筑鍛

碌

努480坐320翁20盒8欺辦公、一般實(shí)掙驗(yàn)、科研、門件診、醫(yī)技等建蹈筑格285頂225鉤400畢330墊23纏17腸教學(xué)、閱覽、境會(huì)議、商場、在娛樂休閑、餐克廳等建筑仇355武280炕420暮350謎26香18唱賓館、病房等謀建筑陜320史250喂400硬330倍24座18貢影劇院、音樂午廳、候紹機(jī)貧(端車筐)侮廳、大會(huì)堂、鄙體育館等場館逗建筑漆590遙480修

項(xiàng)

扣50搏23完地下室晝

錫

搭

路

鍵

犧65江n毛幟薯泰某房地產(chǎn)項(xiàng)目慧價(jià)格實(shí)證分析碧：砍費(fèi)用名稱燕數(shù)字（夸元急/飾平方米）院比例填（虛%踐）默(帖成本和價(jià)庸格狀)損

瀉

話成陰本逆土地費(fèi)用惰1620丈36.82處31.53鴉

藝

兵85.64%方前期費(fèi)用皺124攤2.82夸2.41活建安費(fèi)用裳1779夫40.43漁34.62禍基礎(chǔ)設(shè)施磨312沿7.09討6.07即配套設(shè)施蛙126學(xué)2.86傳2.45陸期間費(fèi)用擺439僵9.75仔8.54遇稅金哥342捕6.66%否利潤（排按西10錦%應(yīng)計(jì)）升396蛾7.7%構(gòu)總電計(jì)利(牧銷售價(jià)嚼格狠)建5138曉100%莫n腫梅砌府南京市房屋拆煩遷補(bǔ)償價(jià)格及牌分析損根據(jù)南京市城奔市房屋拆遷管富理辦法（市政域府晶20吸3被號令）和南京剖市房屋拆遷補(bǔ)葉償、補(bǔ)助價(jià)格品標(biāo)準(zhǔn)（寧房紗拆開[2001]患35母0窩號）漸房屋拆遷補(bǔ)償丑價(jià)縫格漂=互區(qū)位補(bǔ)償價(jià)鼻格訊+因房屋重置價(jià)格預(yù)房屋重置價(jià)舟格古=頭綜合費(fèi)戚用怪+漢建筑安裝工程相費(fèi)況磚混一等全新希住宅房屋拆遷蜓補(bǔ)償價(jià)格對比吉貪象帽我單位：章元這/凳平方米建筑面合積斗被拆遷房屋所普處土地級別聯(lián)一蝶二犯三撿四似五陸六動(dòng)七育八奴區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格域2570堂2340園2010須1650瘦1200歪670殃260示200壺建筑物告重置價(jià)格單綜合費(fèi)用還950棉930啦900蛾860殃800波740蓋600斤460袋建安工程費(fèi)業(yè)640章640睜640藝640縫640抹640富640看640耽20邊3攀號令合計(jì)丸4160忘3910揚(yáng)3550固3150爭2640希2050秒1500貫1300屬16條6筍號令（原非市最政項(xiàng)目）奮4150姑3900牌3500覆3100吼2600墳2050議1500禍1300貝18堆0卡號令（原市政艷項(xiàng)目）撒3900魔3650投3300監(jiān)2900債2550臭2050衡1500本1300埋將土地及房屋邀地理位置有關(guān)椅的費(fèi)用歸為區(qū)意位價(jià)格；將與遭房屋有關(guān)的費(fèi)帳用歸為房屋的偵重置價(jià)格；綜森合費(fèi)用反映的陵是工程造價(jià)除革建安費(fèi)用以外宰的其他費(fèi)用，渾這一部分費(fèi)用泛與南京市的房俘地產(chǎn)行業(yè)的稅助費(fèi)政策等有很裙大的關(guān)系，也防與企業(yè)管理水推平、國家的財(cái)爭政貨幣政策有宜關(guān)。望以一級地上每頌平方米建筑物眨為例，經(jīng)測算俘如下表：厚序號預(yù)有關(guān)費(fèi)用名稱常價(jià)格（轟元害/踩平方米建筑面魚積）聽比例阻（磁%如）立一固白蟻防治費(fèi)、解勘察測繪規(guī)劃鋪設(shè)拌計(jì)費(fèi)及三通一白平等黨前期工程費(fèi)栗44.3岔

毀二熄道路、水電氣義、排污、照明呼、綠怪化等代公共基礎(chǔ)設(shè)施晃費(fèi)冰101.0乏

糧三買建安費(fèi)用疲（含樁基、土危建、給排水、街電氣、暖通）午100+55談5+32+3金8+28蒸=755直

群四晉企業(yè)管理費(fèi)就按二級企作業(yè)滋25墻%庭費(fèi)率測算杜71.3文

離五燈房屋略銷售費(fèi)用止（完2逃%臭測算）半57容

南六送平均貸款利息瘦（振財(cái)務(wù)費(fèi)用國）肉74專

貼七獄人防經(jīng)費(fèi)、市暈公用基礎(chǔ)設(shè)施厚配套等占代收費(fèi)用萌224絡(luò)

杠八寇監(jiān)理、質(zhì)檢、授安檢、招標(biāo)等警其他費(fèi)用邀26.4姜

禍九馬企業(yè)記利潤和稅金幕373岸

恒

周合計(jì)（不含土陜地費(fèi)用）豪971.00軌+755=1煉726飛

客n命歐坦缺不同城市房價(jià)繞的比較分析：趕不同城市商品楚房價(jià)格的比較塘分析（單位：貢元隸/冶萬平方米撥/棒元資/列境平方米）床城市很200檔0巾年鷹200融1斑年斯200筐2蛋年懼收入幼水平腦銷售憲面積橫平均允價(jià)格迎收入詞水平叔銷售踩面積戒銷售面恭積漲幅纏平均奮價(jià)格板平均價(jià)嶄格漲幅捏平均辮價(jià)格脖上海高11718囑1738演3275澆12883桐2021極16.3%推3731凝13.9%脫

勞杭州鏟9737嬸188.7拋3115甜10896燃179.1呼--5.1%粱3536蒼13.5%循

逗寧波販10921邊555杠1954裂11991贊728.7剩31.3%盛2128鳥8.9%否

合南京六8233鬧254.2與3150巨8848冰305.2集20.1%筐3486根10.7%公3620紗蘇州余9274田67.2誦2151功10515疼106.9收59%燥2158碎0.3%魄

霞無錫貫

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題n鈴科逃劃消費(fèi)者觀念問錯(cuò)題及分析：器1宗南京漫的消費(fèi)者都習(xí)射慣用余錢一次壺性買房，不習(xí)界慣借貸買房，庸不愿意借貸消念費(fèi)，還沒有學(xué)工會(huì)花明天的錢趣，用明天的錢奉，對自己未來損經(jīng)濟(jì)收入信心為不足。境外如捎美國、日本、喇香港及新加坡掛等居民都習(xí)慣潤借貸消費(fèi)，按醉揭期長呆達(dá)扣3茄0倍年，一般士到發(fā)6僚0理歲退休才還清段貸款，一輩子薪在還錢，但享今受虧了比3紡0慘年。有人打了鷹一個(gè)形象的比障喻：外國人買舌房時(shí)是先算自舞己一輩子能掙李多少錢，然后效按此標(biāo)準(zhǔn)去貸趣款買房，而中誦國人則是先算慧自己現(xiàn)在手中敬有多少錢，決梳定買房，無疑魯加大了買房的枕壓力，對房價(jià)拜的承受能力也稀就降低，當(dāng)然晝覺得房價(jià)太高錘。赤2喚缺乏匙梯度消費(fèi)觀念依，不是根據(jù)自幻己的經(jīng)濟(jì)承受釣?zāi)芰頉Q定買江房，總想一步益到位，購買商根品房面積偏大慶，要求附在閃12刃0麗平方米以上，宰不知以舊換新蠢，以小換大，四使自己輕松改灌善居住條件。莊在買房總價(jià)過慢高時(shí)，認(rèn)為住杯宅單價(jià)也太高固。南京房地產(chǎn)鈔市場梯度供應(yīng)蓮體系也不完善掘，大戶型偏多輛，缺少中小戶限型。劍橋國際敵公寓的銷售火伍暴就證明了這械一點(diǎn)。二手房患交易完善也可治逐步解決此問稀題。目前南京現(xiàn)市在政策上也莫鼓勵(lì)買賣房，游只對差額部分震面積繳稅，而挽且房改房目前妄交易還不需要敢繳納土地增值同稅。稠3跟目前紙南京有些地區(qū)疼的房價(jià)上漲速允度太快，如南孟京的河西地區(qū)狠，房價(jià)讓從澆250禮0唱元詞/碼平方米到一年旨前瞞的缸300闖0耽元形/效平方米，現(xiàn)在心普遍漲草到仍400腥0惹元驅(qū)/攪平方米，增幅屢達(dá)別33罷%價(jià)。居民心理感里覺南京房價(jià)漲亂得太快。貿(mào)4結(jié)南京模的居民習(xí)慣生撈活在老城區(qū)（舟明城墻內(nèi)），恭由于交通、就成業(yè)、教育等多郵種因素不愿意輪出城居住，而茄且目前南京的吐新城如江寧、右仙西等由于配火套條件不具備染，成墨為盟“線鬼懼城傻”錯(cuò)、確“辨臥山城爛”臉。而南京實(shí)行低老城改造，老擾城新項(xiàng)目越來時(shí)越少，故房價(jià)膊較高，居民心遙理感覺明顯。竹因此南京應(yīng)完游善新城配套條店件，建立大南已京概念，實(shí)施梳跨江發(fā)展戰(zhàn)略目，鼓勵(lì)居民在師新城居住。舌5徑在新器舊體制轉(zhuǎn)換過譽(yù)程中，居民不普能很快適應(yīng)。匪由于房改房妥（進(jìn)2~毛3譽(yù)萬柱/曲每套）、集資飄房極（白1200~1報(bào)80鴉0某元透/伐平方米）、經(jīng)甩濟(jì)適用房（控槳制頭在捷150宣0禽元菌/拆平方米以內(nèi)）躺和商品房任（托329鄰0榮元芒/承平方米）的價(jià)婚格相差很大，條從擠199很9恥年全面實(shí)行住鏈房制度改革到隔現(xiàn)在，這個(gè)過貸程較短，居民憶心理反差較大學(xué)，加上經(jīng)濟(jì)收判入增長不快，遺住房補(bǔ)貼不到浴位，居民對房殖價(jià)上漲非常敏絞感。醉6彩土地炒供應(yīng)市場化后默，土地價(jià)格上肚漲飛快，如江航寧的地價(jià)已航達(dá)圣4凡0潮萬父/訂畝，河西已螞達(dá)欲20略0疾萬警/鞏畝，南京六合火新區(qū)中心商業(yè)禍用地老達(dá)均45程0雞萬壯/軍畝。南京市區(qū)祥一些地段的地倉價(jià)在一年內(nèi)已辯翻了一番，去計(jì)年艘150粉0慘元樓/橡平方米能拿到廊的土地，今年漸要衡300德0輕元晃/些平方米才能拿型下。加上新聞益媒體的報(bào)道和邊宣傳，居民心長理壓力較大。甜7籮近幾鍬年日用消費(fèi)品攪價(jià)格持續(xù)走低唉，而房地產(chǎn)價(jià)躬格卻一直在漲查，老百姓感覺色明顯。殿8媽中國嗽的住宅消費(fèi)政化策是：高收入屆家庭購買市場概商品房，中低介收入家庭購買壤經(jīng)濟(jì)適用房，晌低收入家庭購梳買租賃廉租房貪。許多家庭屬芽于中低收入，五受政策限制既它不能購買經(jīng)濟(jì)擦適用房，又買竄不起商品房，怖再加上經(jīng)濟(jì)適疏用房供應(yīng)有限蘆，面對價(jià)格猛孝漲的商品房價(jià)溉格，心理壓力鋒較大，而且在賴南京這部分人艘群比例較大。撞南京市有關(guān)住希宅價(jià)格等指標(biāo)叫比較分析表鹽比較內(nèi)容燭1998賊1999談2000漲2001車200容2仙（上半年）島

欺

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毒國內(nèi)刑生產(chǎn)忌總值步總值（億）歸825.13旦899.42暴1020耕1154灌

潑增幅雪（瞞%敬）鑰9%饞9%錢14%請11.2%吸

疫人均錯(cuò)年可石支配催收入弟收入（元）嫌

商7018.2疼7693.8賽8233恥8850.5猶9514.3律增幅叉（茅%猴）泡8%傅9.6%筆7%含7.5%辱7.5前%泡（預(yù)計(jì)）堂住宅逆平均請價(jià)格搬價(jià)格（狂元軋/M者2別）伙2916弟2780朗2910初3093府329滑0陡（蘿1~巷8棄月）依增幅劃（城%律）宋

挑－名4.7%竭4.7%異6.3%土6.4%陵商品房壇平均構(gòu)價(jià)格祝價(jià)格（亦元疑/M射2我）扭3407瓦3366校3150窄3486氣362價(jià)0繁（學(xué)1~叫8知月）近增幅偶（火%率）棒

殿－暖1.2%帶－叨6.4%幸10.7%麗3.8%缸人口短增長肥人口（萬）罩532.31岔537.43閉544.89霉

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猶增幅虎（陪%泡）當(dāng)0.47%披0.96%喂1.39%稅

謝

布江為蘇篇省陳住宅亡平均泄價(jià)格線價(jià)格（油元判/M師2導(dǎo)）耍

非1469洋1545雖1695森181陽4卻（庸1~駁6摸月）長增幅研（塞%冊）窯

購

脹5.2%植9.7%逝7%滴

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細(xì)南京市目前房詞價(jià)收入比分析趴戶均住宅建筑瘦面積（平方米?。﹩畏績r(jià)收入比諷備注期69.19霞5旋（目前水平）閣6.84哈計(jì)算依據(jù)：灣戶詳均鄙=3.夾5巴人豈年收邀入予=9514秘.3撿/烈人豎單唯價(jià)鳴=329鵝0片（伯元皂/信平方米）巷80炕7.91溝90閣8.90史100鑰9.88迫120何11.86森南京市不同面移積和房價(jià)收入墳比下的住宅平疤均價(jià)格控制值魯戶均建筑面積漏（戶均機(jī)按奶3.反5丈人怠計(jì)算）夢房價(jià)收入比餅(花年收入挪=9514.法3態(tài)/斷人岸)諒住宅平均價(jià)格酬控制值（呀元水/干平方米）壩基數(shù)煮（以房價(jià)收入旦比等石于妙3系為迫100乳%呢）瘦69.195裂筍平方米查3茅1443.7寇100%特5子2406.2酬167%開6駱2887.5躍200%盞8答3850.0補(bǔ)267%蠢12慰5775.0地400%沃80踏介平方米鈔3愉1248.8徒100%累5僅2081.3厘167%健6誰2497.5慌200%魯8碑3330.0蝦267%蜘12秤4995.0領(lǐng)400%及100間始平方米浴3慨999.0霜100%雜5塊1665.0際167%箭6燭1998.0說200%丘8欣2664.0忍267%衣12區(qū)3996.0圾400%鼠n賞壓否許南京市房產(chǎn)局獎(jiǎng)市場處調(diào)查數(shù)夕據(jù)表明：狗1琴拐激墾閑月收醋入慘400慎0請?jiān)韵拢晔杖匀胄?俊萬元以下的中辦低收入家庭夠占鈴70夫%維，收入敞在腳2001~4襲00診0覆元線/找月的家庭是購辜房主體；扶2牲普旅雕崗城中和城東居賴民是較大的區(qū)帖域購房群體，律占零50.67走%里；炸3顯臥療浮秒常住戶口市民摘是主要購房者瀉，占潛在消費(fèi)洋者竹的宮89.12腫%鈴；泥4販評蕩除裙居民首選購房蒙區(qū)域是城東田（畏37.21漸%宵）、河西估（鍛26.18獄%枯）和城中障（蒼9.14永%杜），共杜占唉72.53遍%金。而這些區(qū)域析的房價(jià)較高；監(jiān)5潑偵潑咬支南京居民購房鏡首選多層住宅夜（暗80.08熟%旋）及小高層住龜宅沿（捉30.2么%朽）；子6合懼況桿車影響居民購房裹的三項(xiàng)主要因常素為交通條件壁、價(jià)格和樓盤命質(zhì)量；鹿7煌徑經(jīng)逐嘗有傘31.6