房地產(chǎn)營銷策劃 - 保定市商業(yè)地產(chǎn)市場專題調(diào)研報

保定市商業(yè)地產(chǎn)市場專題調(diào)研報告

知己知彼，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負；不知彼不知己，每戰(zhàn)必敗。

——《孫子兵法》

一切經(jīng)濟行為都是建立在市場之上，房地產(chǎn)也不例外。我們可以了解一下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程為：地塊的招拍掛----開發(fā)商拿地----產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計----項目開工建設(shè)----項目銷（預(yù)）售----房屋交付----物業(yè)管理。任何一個環(huán)節(jié)都無法脫離市場，因為市場信息能對我們的決策指引方向。從市場現(xiàn)狀分析市場目前的供求關(guān)系、客戶偏好了解產(chǎn)品的發(fā)展方向，再通過綜合分析判斷市場走向。序言目錄第一章保定市基本概況第二章保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀第三章保定市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研分析（一）、保定市商業(yè)地產(chǎn)租賃市場（二）、保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場第四章保定商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望保定市位于河北省中部，地處首都南大門，與北京、天津三足鼎立，坐擁經(jīng)濟核心區(qū)域優(yōu)勢，素有“京畿首善之地”的美稱；市中心距北京140公里、天津145公里，石家莊125公里，地處京津冀三角腹地。1-1保定市基本概況----區(qū)位環(huán)境首都南大門，區(qū)位優(yōu)勢明顯1-2保定市基本概況----歷史沿革保定歷史悠久，是堯帝的故鄉(xiāng)，春秋、戰(zhàn)國時期燕、中山就在境內(nèi)建都，具有三千多年歷史，保定之名，寓保衛(wèi)大都、安定天下之意，大都及北京。中華人民共和國成立前夕，河北省人民政府在保定建立，保定為省會和直轄市1958年5月，省會遷天津1966年5月，省會由天津遷回保定1968年2月，省會遷石家莊1994年12月，保定地區(qū)與保定市合并，為省轄市歷史古城，經(jīng)歷數(shù)次變遷1-3保定市基本概況----行政人口人口大市，發(fā)展?jié)摿薮笮姓^(qū)劃類別：省轄市4市（定州市、涿州市、安國市、高碑店市）；3區(qū)（南市區(qū)、北市區(qū)、新市區(qū)）；18縣（清苑縣、滿城縣、唐縣、易縣、徐水縣、淶源縣、定興縣、順平縣、望都縣、淶水縣、高陽縣、安新縣、雄縣、容城縣、曲陽縣、阜平縣、博野縣、蠡縣）；另設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、白溝新城。市域面積

2.21萬平方公里建成區(qū)面積：目前96.8平方公里，規(guī)劃面積120平方公里；人口全市總?cè)丝诮?119.44萬，市區(qū)人口為110萬人，是河北省人口最多的市之一。1-4保定市基本概況----市政交通公路交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，鐵路建設(shè)快速發(fā)展與京津的一體化能力逐步增強全市已初步形成了以保定市為中心向外輻射，以“五縱四橫”為骨架，以縣鄉(xiāng)公路為支脈，四通八達的公路交通網(wǎng)絡(luò)；鐵路：現(xiàn)有京廣鐵路，京石客運專線，另外津保城際鐵路近期將運營通車（2013年8月），還有規(guī)劃中的京石城際鐵路；航空：共享北京、天津、石家莊機場。1-5保定市基本概況----經(jīng)濟概況2012年生產(chǎn)總值完成2690億元，年均增長12%。財政收入完成311.3億元，是2007年的2.6倍。民營經(jīng)濟增加值完成1848.4億元、增長83%。經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，人均GDP跨入萬元時代，房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期數(shù)據(jù)來源：保定2006-2012年年鑒數(shù)據(jù)來源：保定2006-2012年年鑒800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系高速發(fā)展期房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標準表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。目前處于快速發(fā)展的初始階段。1-6保定市基本概況----城市發(fā)展保定規(guī)劃“北跨、南進、東拓、西優(yōu)、中提”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，均衡提高整個保定地區(qū)的綜合實力北跨：拓展空間，打造中國電谷南進：融合清苑，共建汽車產(chǎn)業(yè)園東拓：依托高鐵車站，戰(zhàn)略空間蓄勢待發(fā)，與白洋淀區(qū)一體化打造新興功能拓展區(qū)西優(yōu)：鼓勵清潔生產(chǎn)，綠色產(chǎn)業(yè)中提：突出歷史文化，提升現(xiàn)代文化2012年國務(wù)院批復(fù)的《保定市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》中指出，保定未來八年發(fā)展方向：主要向北發(fā)展，南部聯(lián)合清苑協(xié)調(diào)發(fā)展，東部結(jié)合高鐵站場適度發(fā)展，西部優(yōu)化發(fā)展。此外，加大舊城改造力度，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，搬遷或改造污染嚴重以及對城市安全構(gòu)成威脅的工廠與倉庫。（向東重點發(fā)展高鐵及其站場、向北重點發(fā)展中國電谷區(qū)、向西重點發(fā)展體育教育新區(qū)，向南重點完善汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)）1-7保定市基本概況----行政區(qū)劃本案所處的高開區(qū)，54個國家級高新區(qū)之一，是保定市區(qū)發(fā)展擴張的主要區(qū)域，地區(qū)發(fā)展?jié)摿o限南市區(qū)：保定府的發(fā)源地，舊城改造項目較多，城市改造難度頗大；新市區(qū)：面積接近市區(qū)面積的1/2，是保定市政治、經(jīng)濟、文化、科技中心；北市區(qū)：是保定各類高校、科研院所的聚集地，區(qū)內(nèi)民營經(jīng)濟較繁榮發(fā)展；高開區(qū)：中心科技園、西區(qū)工業(yè)園、東區(qū)大學(xué)城“一區(qū)三園”的格局。高開區(qū)北市區(qū)南市區(qū)新市區(qū)各板塊功能比較行政區(qū)交通配套商業(yè)教育市政北市區(qū)公交便利，路網(wǎng)發(fā)達完善商業(yè)中心系統(tǒng)完善，較知名學(xué)校駐齊全新市區(qū)路網(wǎng)較發(fā)達較完善社區(qū)底商較為完善政務(wù)中心南市區(qū)路網(wǎng)較發(fā)達較完善社區(qū)底商中、小學(xué)較齊全高開區(qū)路網(wǎng)發(fā)達不太完善路邊便利店小學(xué)一般1-8保定市基本概況----分析總結(jié)保定是國家級歷史文化名城，京津冀城鎮(zhèn)群中的重點城市，先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；保定“北跨、南進、東拓、西優(yōu)、中提”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，將均衡提高整個區(qū)域的綜合實力；快速交通體系的完善，及眾多科技園、工業(yè)園的建立，將極大限度吸引實力雄厚的企業(yè)落戶保定，促進地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，同時為地區(qū)房地產(chǎn)市場帶來大量的購房需求；本案所處的保定高開區(qū)，是保定市區(qū)發(fā)展的主要區(qū)域，受地區(qū)政府及高新企業(yè)的重點關(guān)注，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?。目錄第一章保定市基本概況第三章保定市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研分析（一）、保定市商業(yè)地產(chǎn)租賃市場（二）、保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場第四章保定商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望第二章保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀上世紀七十年代，零售業(yè)初具規(guī)模在上世紀七十年代，保定的零售業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模，從東西大街、南大街、城隍廟街、督署大街到西關(guān)南關(guān)，都曾是繁華的商業(yè)區(qū)，天華市場、濟善商場（俗稱馬號商場）、普育商場（城隍廟）為商業(yè)集中區(qū)。零售業(yè)從散戶向密集型成功轉(zhuǎn)型。上世紀九十年代，零售業(yè)的跨越時代上世紀九十年代，裕華路段保定商場、保定百貨大樓的繁榮發(fā)展起到引領(lǐng)保定銷售業(yè)新時代的作用。隨著零售業(yè)發(fā)展水平的提高，行業(yè)生產(chǎn)要素逐漸由勞動密集向典型的資金密集轉(zhuǎn)移。2-1保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----發(fā)展回顧保定市商業(yè)歷經(jīng)“初具規(guī)?！钡健皠趧用芗痹俚健百Y金密集”的歷史飛速發(fā)展進程?！八拇笊倘Α惫餐昝姥堇[保定商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀保定市四大商圈：大世界、時代商圈(百花西路與朝陽南大街)保百、鐘樓商圈(裕華西路與蓮池南大街)先天下、保百商圈(復(fù)興路與朝陽大街)火車站商圈(建華大街與裕華路)叁、先天下保百商圈壹、大世界時代商圈肆、火車站華商圈貳、保百鐘樓商圈2-2保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----商圈分布商業(yè)規(guī)劃購物中心+金融+餐飲+生活配套商業(yè)概況服裝、金銀珠寶、鞋包、餐廳、化妝品、電子數(shù)碼產(chǎn)品交通107、108、106、25、11專線、11、19、306、313、59、60、104、23、311人流百花西路與朝陽南大街路口80人/分，460人/5分車流百花西路與朝陽南大街路口60輛/分，320輛/5分大型商場茂業(yè)百貨負一層超市，一層皮鞋、金銀珠寶、化妝品、電子數(shù)碼產(chǎn)品，二層女裝、女包、餐廳、美發(fā)，三層少女裝、內(nèi)衣、家居服、銀飾，四層運動戶外、商務(wù)男裝，五層羽絨服、童裝、床上用品時代商廈負一層家用電器、陶瓷餐具、車飾、自行車、美食廣場，一層煙酒，新天地負一層大排檔、食品，一層金銀珠寶、化妝品，二層女裝，三層運動戶外，四層男式正裝業(yè)態(tài)比例購物中心3家13%、休閑娛樂2家約占8%、餐飲類5家約占21%、金融類3家約占13%服裝類4家約占17%、其他6家約占26%租金區(qū)間門市約84元/㎡/月—105元/㎡/月。攤位約21元/㎡/月—30元/㎡/月商業(yè)運營狀況品牌專賣店流水約3000元/天-6000元/天，普通攤位流水約500元/天-2000元/天居民收入狀況100人調(diào)查顯示：1500元/月—6000元/月居民消費需求食品占5％—20％，服裝20％—40％，娛樂10％，日用品3％，其他10%恩格爾系數(shù)青年與中年0.2—0.5，老人0.6—0.82-3保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----大世界時代商圈大世界、時代商圈基本數(shù)據(jù)調(diào)研匯總先天下保百商圈大世界時代商圈火車站華商圈保百鐘樓商圈時代商廈大世界香江好天地新高點家具國貿(mào)新天地百貨燕趙國際（樂購）萬博廣場（沃爾瑪）早市大世界、時代商圈特色分析以大世界、時代、新天地百貨等為代表；是市區(qū)居民主流消費地，定位中高端經(jīng)歷一段時間積累，市場認知度高，價格相對較高，客流旺盛；附近將有萬博商貿(mào)廣場、萬達商貿(mào)中心、燕趙國際等高端新項目出現(xiàn)，整個新市區(qū)商圈處于逐步提升的過程之中屬于新興商業(yè)區(qū)是中高端消費人群消費目的地。主流消費區(qū)域，客流旺盛，萬博廣場、茂業(yè)百貨進入正在逐步提升完善商圈

2-3保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----大世界時代商圈商業(yè)規(guī)劃裕華西路與蓮池大街至天威路五金店為主，餐飲為輔。裕華路與蓮池大街到東風(fēng)路服裝門市為主，餐飲和其他娛樂與生活日用品為輔。裕華路與蓮池大街到長城大街服裝為主，餐飲與娛樂休閑為輔。裕華路與蓮池大街到永華大街服裝為主，金銀珠寶與休閑娛樂為輔。商業(yè)概況服裝、金銀珠寶、鞋包、餐飲、化妝品、五金、電子數(shù)碼交通32、19、3、12、1大站快車空調(diào)、4、8、1、102空調(diào)、27空調(diào)人流裕華西路與蓮池南大街路口95人/分、500人/5分車流裕華西路與蓮池南大街路口60輛/分、310輛/5分大型商場北國商城一層化妝品、金銀珠寶、休閑裝，二層男女時裝，三層運動戶外、家用電器鐘樓商廈負一層超市、蛋糕房，一層電子數(shù)碼、金銀首飾、家用電器，二層服裝、內(nèi)衣、鞋帽業(yè)態(tài)比例總528家：服裝252家占47%，五金83家占15%，餐飲54家（包括連鎖如KFC等）占10%，電器20家占3%，理發(fā)店12家占2%，花店4家占0.7%，眼鏡名表12家占2%，煙酒13家占2%，藥房12家占2%，金銀珠寶15家占2%，鞋包42家占8%，娛樂7家占1%，電子數(shù)碼13占2%，其他17家占3.3%。租金區(qū)間鐘樓以北51元/㎡/月-81元/㎡/月，鐘樓以西60元/㎡/月-102元/㎡/月，鐘樓以南36元/㎡/月-105元/㎡/月，鐘樓以東66元/㎡/月/-150元/㎡/月商業(yè)運營狀況品牌專賣店流水約4000元/天—6000元/天，非品牌專賣店流水1000元/天—2500元/天居民收入狀況100人調(diào)查顯示：2500元/月—30000元/月居民消費需求日用品與食品占10%—20%，服裝與娛樂30%—50%，其他10%恩格爾系數(shù)青年與中年0.2—0.4，老年0.6—0.82-3保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----保百鐘樓商圈保百、鐘樓商圈基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)匯總保百大樓北國商城裕華金街商業(yè)大廈總購頤高數(shù)碼裕華小商品城鐘樓商廈裕華名品保定商場明華電腦城財滿街先天下保百商圈大世界時代商圈火車站華商圈保百鐘樓商圈2-3保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----保百鐘樓商圈保百、鐘樓商圈特色分析以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心，品種齊全，定位中端，日常消費為主；客群呈年輕化、外地化趨勢，是下屬縣市客群主要消費地；已出現(xiàn)市場細分，如國美、電子城、茶葉城等專業(yè)市場；保定市最古老的商圈消費者認知程度高。以傳統(tǒng)百貨為核心；客戶呈現(xiàn)年輕化、外地話趨勢；市場劃分明確商業(yè)概況金銀珠寶、化妝品、名牌鞋包、名牌服裝、名車、名表、眼鏡、餐廳、電影院、電玩城、超市交通310、313、35、55空調(diào)、60、33、38、29、30空調(diào)、游1空調(diào)、102空調(diào)人流復(fù)興路與朝陽大街路口每分鐘人流量71人車流復(fù)興路與朝陽大街路口每分鐘車流量54輛大型商場保百購物廣場北座一層金銀珠寶、化妝品、鞋。二層名牌服裝、名牌包。三層童裝、品牌內(nèi)衣、孕婦孕嬰用品、羊毛衫、家用床品、淑女裝。四層名牌女裝、商務(wù)休閑男裝、皮鞋、腰帶、襯衣保百購物廣場南座負一層KFC。一層超市、進口食品、肯德基、必勝客。二層超市、美食城。三層休閑服裝、運動戶外、家用電器、殘疾用品、辦公用品。四層停車場、休息室北國先天下一層男士正裝、名車、名表、金銀珠寶、化妝品、名牌包、鞋。二層品牌內(nèi)衣、淑女裝、貴婦裝、老年人服裝、美發(fā)。三層男士休閑西裝、皮鞋、皮包、皮帶、干洗店、男士商務(wù)用品。四層數(shù)碼用品、戶外用品、背包。五層育嬰用品、兒童玩具、童裝、工藝品、家居用品、健身器材、家電。六層電玩城、美食城、電影售票、咖啡廳。七層電影院、正餐廳業(yè)態(tài)比例總55家。煙酒5家占9%，酒店8家占14%，飯店9家（包括KCF必勝客連鎖店）占16%，KTV3家占5%，服裝專賣店15家占27%，大超市1家2%，化妝品（包括1個美容院）4家7%，金銀珠寶4家占7%，咖啡廳2家占3%，茶社3家占5%，其他3家占5%租金區(qū)間120元/㎡/月—180元/㎡/月商業(yè)運營狀況普通店鋪流水1000元/天—2000元/天居民收入狀況100人調(diào)查顯示：2500元/月—25000元/月居民消費需求娛樂吃飯占25%—45%，食品日用品占5%—20%，其他10%恩格爾系數(shù)青年與中年0.15—0.3，老年0.5—0.72-3保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----先天下保百商圈以先天下、保百為代表，其認知度高、業(yè)態(tài)完善、檔次高先天下、保百商圈特色分析2-3保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----先天下保百商圈保百購物廣場惠友超市九號國際城京海先天下購物中心先天下保百商圈大世界時代商圈火車站華商圈保百鐘樓商圈以保百購物廣場、先天下購物中心為代表；保百購物廣場是目前市場上最高端的綜合性商場；認知度高，設(shè)施及裝修檔次較高；商圈內(nèi)商業(yè)正處于起步階段，但發(fā)展迅速；主要客群為中高端消費人群。以先天下、保百為代表，其認知度高、業(yè)態(tài)完善、檔次高商業(yè)概況服裝、鞋、電子數(shù)碼、餐飲、娛樂交通104、304、107、301、16、2、18、15專線、19、16專線、1大站快車空調(diào)、4、32、1、105、15、21、22、14、31、5人流建華大街與裕華路路口每分鐘人流量34人車流建華大街與裕華路路口每分鐘車流量61輛大型商場銀座負一層超市。一層金銀珠寶、化妝品。二、三層女裝。四層品牌運動戶外華創(chuàng)負一層超市。一層電子、服裝、鞋。二層服裝、餐飲、化妝品。三層餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比例總134家。文體用品8家占6%，電子15家占11%，藥店6家占4%，服裝23家占17%，娛樂7家占5%，酒店12家占9%，餐飲20家占15%，洗浴3家占2%，保健8家占6%，五金店4家占3%，理發(fā)店4家占3%，商品批發(fā)門市3家占2%，婚慶6家占4%，便利店15家占11%，其他3家占2%。租金區(qū)間1.8元/㎡/天—3.3元/㎡/天商業(yè)運營狀況普通門店流水300元/天—1000元/天居民收入狀況100人調(diào)查顯示：1500元/月—6000元/月。居民消費需求娛樂吃飯30%—40%，日用品與食品10--15%，其他10%。恩格爾系數(shù)青年和中年0.3—0.45，老年0.7—0.8.2-3保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----火車站商圈火車站商圈基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)匯總鑫龍灣商貿(mào)城建華大廈金玲百貨新業(yè)批發(fā)建興百貨2-3保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----火車站商圈商圈發(fā)展較早，以批發(fā)為主，檔次較低；以鑫龍灣商貿(mào)城、新業(yè)批發(fā)市場為代表；商圈內(nèi)氣氛一般，檔次較低；主要客群為外地批發(fā)商戶。火車站商圈特色分析先天下保百商圈大世界時代商圈火車站華商圈保百鐘樓商圈交通方便，但檔次較低，本地客群消費極少序號商圈名稱商業(yè)形態(tài)特征單個建筑體量商業(yè)檔次消費群特點運營時間1先天下、保百商圈大型商業(yè)項目小型商業(yè)項目1.5-2萬平米左右高檔市區(qū)消費者郊縣消費者多為2000年以前，其中保百廣場2010年后升級改造；先天下2011年2保百、鐘樓商圈大型商業(yè)項目小型商業(yè)項目1.5-2萬平米左右中高檔市區(qū)消費者郊縣消費者多為2000年以前3大世界、時代商圈中型商業(yè)項目小型批發(fā)市場2萬平米左右中檔以市區(qū)本地消費者居多多為2000年以后4火車站、華創(chuàng)銀座商圈小商品批發(fā)市場大型商業(yè)項目1萬平米左右中低檔本地及郊縣2000年以前其中銀座為2013同一性經(jīng)多年發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷完善；大多商業(yè)項目初期操作不規(guī)范；個別商業(yè)項目只租賃不出售；商業(yè)物業(yè)管理正逐漸完善。差異性先天下、華創(chuàng)銀座等高端商業(yè)興起；火車站商圈是小商品批發(fā)市場，因此處于保定低端商業(yè)市場的地位。第一級第二級第三級2-4保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----對比分析四大商圈三級市場，高、中、低端業(yè)態(tài)不斷完善生活改善型需求占到48%娛樂類僅占到9%生活改善型需求占到63%娛樂類僅占到1%保百、鐘樓商圈業(yè)態(tài)配比分析餐飲：10%服裝：45%鞋包：8%提袋率：70%大世界、時代商圈業(yè)態(tài)配比分析餐飲：22%服裝：17%休閑娛樂：9%提袋率：48%生活改善型需求占到52%娛樂類僅有5%生活改善型需求占到66%娛樂類僅有5%服裝：24%餐飲：15%酒店：13%煙酒：14%先天下、保百商圈業(yè)態(tài)配比分析提袋率：43%餐飲：15%服裝：17%電子產(chǎn)品：11%酒店：9%提袋率：15%火車站、華創(chuàng)商圈業(yè)態(tài)配比分析從生活改善型需求和提袋率間接體現(xiàn)人們生活水平與訴求，保定商業(yè)需以提高客群需求質(zhì)量以及逐步提升客群文化娛樂為前景2-5保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----客群訴求保定商業(yè)從上世紀七十年代開始至今，一直伴隨著學(xué)習(xí)和模仿的影子，我們必須能打破傳統(tǒng)購物模式，開創(chuàng)4.0體驗式商業(yè)購物新生活體驗式商業(yè)ShoppingMall百貨大樓供銷社商業(yè)4.0版本（休閑、度假、購物、娛樂）多業(yè)態(tài)集合漸成風(fēng)尚一站式購物中心（零售業(yè)最高形態(tài)）目前占據(jù)我國各地市場主流計劃經(jīng)濟的城市地標有些仍在堅守商業(yè)地位計劃經(jīng)濟的供貨寵兒已遠離歷史舞臺商業(yè)2.0版本商業(yè)3.0版本商業(yè)4.0版本2-6保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----運營模式商業(yè)1.0版本2-7保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----發(fā)展趨勢體驗商業(yè)、合理布局、文化特色、標志建筑將引領(lǐng)未來商業(yè)發(fā)展趨勢一：體驗型商業(yè)模式將大行其道消費是物質(zhì)和精神的雙重滿足，休閑比購物更重要。趨勢二：商業(yè)規(guī)劃更倡導(dǎo)街坊式布局可分可合的商業(yè)街，能將街道、廣場、景觀與購物融為一體。趨勢三：商業(yè)定位注重挖掘地方文脈商業(yè)不能忽視本土經(jīng)濟水平和地域特色，挖掘文化更易成功。趨勢四：重視商業(yè)地產(chǎn)城市景觀功能打造城市標志性建筑，能得到政府更多支持，吸引消費者。保定雖屬于三線城市，但經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展，已經(jīng)形成集批發(fā)零售、低端、中端、高端市場較為齊全的商業(yè)形態(tài)；高端市場方面既有以先天下、華創(chuàng)銀座為代表的新興代商城，也有以保百廣場為代表的老商城升級改造型商城；中端市場方面主要以保百商廈、鐘樓商廈、時代商廈等為代表；低端市場方面以火車站批發(fā)市場為主；大型的商業(yè)項目有深厚的品牌優(yōu)勢與專業(yè)管理團隊為基礎(chǔ)，并有強大的戰(zhàn)略合作有伴支持（大型商業(yè)中的主力店）；現(xiàn)今大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營紛繁復(fù)雜，競爭日趨激烈，已知的四大商圈因商圈規(guī)模、區(qū)位優(yōu)勢、品牌維護、檔次明確且互補等因素，已漸漸形成一個整體的商業(yè)鏈條，不易撼動。目前保定商業(yè)市場均已綜合性商業(yè)為主，缺乏產(chǎn)品差異化及商業(yè)文化產(chǎn)業(yè)新鮮血液的注入。2-8保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀----分析總結(jié)綜合性商業(yè)整體鏈條已經(jīng)形成，目前市場缺乏新型特色差異化產(chǎn)品，唯以差異化、特色化、專業(yè)化、體驗化等新模式才能迅速切入商業(yè)市場目錄第一章保定市基本概況第二章保定市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀第三章保定市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研分析（一）、保定市商業(yè)地產(chǎn)租賃市場（二）、保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場第四章保定商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望百世開利華創(chuàng)商務(wù)國貿(mào)大廈凱悅國際佰盛國際興遠現(xiàn)代城恒通財富世紀大廈發(fā)展大廈同美酒店3-1保定市商業(yè)地產(chǎn)租賃市場----區(qū)位分布保定市公寓寫字樓租賃多集中于朝陽大街兩側(cè)朝陽大街名稱業(yè)態(tài)概況租金情況百世開利大廈寫字樓市內(nèi)最早的寫字樓之一，兩部電梯，獨立衛(wèi)生間，位置優(yōu)越，出租率較高，5-8層辦公，9-18層寫字樓。30元/㎡/月國貿(mào)大廈寫字樓出租情況不錯，公共衛(wèi)生間32元/㎡/月華創(chuàng)商務(wù)中心公寓、寫字樓、商業(yè)街今年十月份正式開交房，現(xiàn)在已有向外租房者35元/㎡/月凱悅國際寫字樓出租率達80%以上，物業(yè)一般。35元/㎡/月世紀大廈寫字樓地理位置優(yōu)越，公共衛(wèi)生間22元/㎡/月發(fā)展大廈寫字樓位于高區(qū)核心區(qū)位，地理位置優(yōu)越，公共衛(wèi)生間30元/㎡/月朝陽財智中心LOFT寫字樓高區(qū)核心區(qū)位，LOFT的產(chǎn)品特色使租金水平提高，整體體量不大，只有4層，樓上為法院宿舍樓30元/㎡/月同美酒店酒店式公寓高區(qū)核心區(qū)位，酒店公寓為主，少量寫字樓，區(qū)域認可度較高33元/㎡/月興遠現(xiàn)代城公寓區(qū)域認可度較高，出租率相當高28元/㎡/月恒通財富中心寫字樓酒店式公寓36元/㎡/月佰盛國際公寓公寓保定較早的商住公寓，辦公與自住各占一半22元/㎡/月保定市公寓寫字樓租賃市場概況3-1保定市商業(yè)地產(chǎn)租賃市場----物業(yè)概況注：紅色字體為較高租金物業(yè)，藍色字體為較低租金物業(yè)。從區(qū)位上看，保定市核心商務(wù)區(qū)集中在朝陽大街一帶（南至保定市政府，北至電谷酒店）；從出租率看，百世開利、恒通、興遠現(xiàn)代城等項目整體出租率與市場認知率較高，但它們不是純粹的辦公項目；從租金上看，保定大部分公寓、寫字樓租金都在30元/㎡

/月左右，其中華創(chuàng)、凱悅國際、恒通財富中心由于市場知名度高、酒店式服務(wù)造成租金較高，達到35元/㎡

/月，佰盛國際公寓由于商住不分、物管較差造成租金較低，為22元/㎡

/月；保定投資、辦公客群對公寓、寫字樓沒有嚴格區(qū)分；LOFT的產(chǎn)品形式既在前期加快了銷售速度，又在后期提高了整體租金水平。保定公寓寫字樓租賃市場商住不分、物業(yè)水準是影響租金的主要因素3-1保定市商業(yè)地產(chǎn)租賃市場----租賃小結(jié)3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----區(qū)位分布茂業(yè)中心鴻悅國際永豐東方廣場炫彩SOHO紫御公館華創(chuàng)廣場鑫豐國際康泰國際未來石項目地塊褔堡秀域中央時區(qū)水晶國際智慧城萬博廣場中金壹號金街未來像素世紀名座主要在售商業(yè)項目分布：東湖片區(qū)、保定老商圈、高開區(qū)東湖片區(qū)：隨保定市東移北擴發(fā)展戰(zhàn)略、東湖優(yōu)先注水等發(fā)展的優(yōu)勢資源保定老商圈：萬博、茂業(yè)在原商圈基礎(chǔ)加以升級，滿足投資客群的需求。高開區(qū)：朝陽大街與天鵝路交口至英利三期（朝陽大街與北三環(huán)交口），包含植物園、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、多個住宅區(qū)等人流密集區(qū)和辦公區(qū)，但是區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)氣氛。名稱物業(yè)類型均價開盤時間項目地址紫御公館住宅、寫字樓待定待定騰飛路與鳳棲街交口未來像素商住、公寓、商鋪精裝6200/㎡預(yù)計5月20日七一東路交東三環(huán)炫彩soho商住、公寓、商鋪精裝5700/㎡毛坯4700/㎡11年6月東三環(huán)與騰飛路交叉口東側(cè)東湖世紀名座公寓、寫字樓、商業(yè)3600元/㎡12年9月項目位于北市區(qū)鳳棲街中博國際廣場酒店式公寓待定待定七一路卓正酒店西側(cè)永豐東方廣場公寓、寫字樓、商鋪6500/㎡—8500/㎡預(yù)計13年6月裕華路客運中心斜對面中金一號金街商鋪25000/㎡09年11月鑫豐家具城東側(cè)鴻悅國際商住、公寓、商鋪6500/㎡12年9月天威西路交朝陽大街東南角農(nóng)商創(chuàng)業(yè)中心商業(yè)綜合體待定待定農(nóng)大農(nóng)貿(mào)市場東北沿南二環(huán)酈城商業(yè)廣場多層商業(yè)14000/㎡13年4月開始出售七一路交恒祥北大街南行100米路東水晶國際商務(wù)寫字樓待定待定七一路行政大廳西側(cè)茂業(yè)中心綜合體待定預(yù)計13年6月開盤茂業(yè)百貨一層萬博廣場建筑綜合體不出售已開始招商東風(fēng)路與朝陽大街交口鑫豐國際商住兩用公寓5430元/㎡12年9月恒祥大街交北二環(huán)東行800米路北褔堡秀域商住、公寓、商鋪6350/㎡11年復(fù)興路交朝陽大街西行100米，項目位于保廣北側(cè)康泰國際5A智能寫字樓7800/㎡12年11月復(fù)興路交翠園街東南智慧城商住待定待定翠園街交云杉路西南側(cè)電谷中央時區(qū)公寓、寫字樓、商業(yè)5500-6000/㎡預(yù)計6月20日朝陽大街西側(cè)、電谷北側(cè)3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----物業(yè)概況

位置商業(yè)體量運營公司

概況未來石七一路交東三環(huán)（東湖片區(qū)）30萬㎡宜佳旺商貿(mào)公司（隆基泰和旗下商貿(mào)公司）B2為停車場；B1為超市；1F、2F主要為：高端品牌旗艦店、大型百貨等；3F、4F主要為：品牌童玩、特色餐飲、KTV、百貨以及家居家飾等。五樓以健身、休閑、動漫樂園、婚慶美容、SPA等娛樂配套為主，并且融入了海盜船、摩天輪等娛樂元素。茂業(yè)中心

東風(fēng)路交朝陽大街西南角（朝陽大街片區(qū)約6萬㎡自營地下2-4層為停車上和設(shè)備層，地下1層為超市，首層至七層為商場，八層、九層為電影院華創(chuàng)廣場

裕華路交恒祥大街西北角（裕華路片區(qū)）16萬㎡銀座集團商業(yè)運營公司13年4月28日開始營業(yè)，業(yè)態(tài)分布為：

B2為停車場、B1為銀座超市、西區(qū)全部為銀座百貨、東區(qū)1F名品街F2時尚界F3餐飲娛樂影院萬博廣場

東風(fēng)路交朝陽大街東北角（朝陽南大街片區(qū)）21萬㎡

自營

B2B3為停車場B1為沃爾瑪超市F1精品零售F2男女服飾F3戶外休閑F4家居用品F5影音院線F6美食、淘寶城為未來生活區(qū)在售綜合體項目主要分布在東湖片區(qū)和朝陽南大街片區(qū)，且商業(yè)部分全部自持；茂業(yè)、華創(chuàng)、萬博三個項目都依托老保定商圈發(fā)展；未來石商業(yè)運營公司一般、人口少、消費弱，只依靠河大、保定學(xué)院等學(xué)校，發(fā)展堪憂；華創(chuàng)以銀座品牌招商較成功，但商業(yè)街體量小，業(yè)態(tài)不齊全，導(dǎo)致開業(yè)后，客流量較少；萬博以建筑最高、體量最大、主力店量身定制等優(yōu)勢簽約沃爾瑪、百盛、萬達院線等一線品牌，為后期招商工作鋪墊基石。知名運營公司、主力店定制、良好業(yè)態(tài)分布都將商業(yè)項目成功的關(guān)鍵3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----綜合體對比項目位置北市區(qū)七一路以南，鳳棲路以東，十七中對面。開發(fā)商保定隆基泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況4路、27路、39路、61路、29路、56路、303等路公交線路占地面積25畝設(shè)計單位日本MAO建筑士事務(wù)所建筑面積8萬㎡項目性質(zhì)精裝公寓、寫字樓、主題商業(yè)開盤時間暫定5月17日施工進度暫時未見動工公寓層高3米裝修程度公共部分精裝修，公寓精裝修，送家電寫字樓層高3.7米公寓層數(shù)28層寫字樓層數(shù)25層戶型面積范圍公寓主力面積由34㎡、45㎡、54㎡組成；寫字樓主力面積由50-800㎡組成，可自由分割公寓均價6200元/㎡寫字樓均價未定公攤面積28%電梯數(shù)量公寓部分6部電梯、寫字樓部分6部電梯。商業(yè)劃分一層、二層為商業(yè)部分，自營；優(yōu)惠方式認籌享受99折優(yōu)惠外部配套東湖景區(qū)、諾亞健身中心、河北大學(xué)、保定學(xué)院、保定廣播電視大學(xué)、教育部直屬全國十所重點中學(xué)之一、保定外國語學(xué)校，洪金寶影視學(xué)校、唐人木藝3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----東湖片區(qū)項目信息未來石二期----未來像素優(yōu)勢1、憑借東湖區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢仍延續(xù)未來石給人耳目一新的外觀感覺；2、緊鄰東部高校區(qū)，借助學(xué)校對周邊經(jīng)濟的帶動能力發(fā)展；3、公寓繼續(xù)以小戶型、低總價的方式入市。劣勢1、由于未來石的強銷政策導(dǎo)致投資客對東部投資項目的疲態(tài)；2、東部住宅項目進展緩慢；3、體量較小，須依托周邊大型商業(yè)業(yè)態(tài)。項目總結(jié)未來石二期----未來像素內(nèi)外部交通方便，項目體量較小，配以強銷政策，銷售情況一般3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----東湖片區(qū)項目位置七一東路東沿，民營科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)開發(fā)商河北華中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況4路、27路、39路、61路、29路、56路、303等路公交線占地面積20畝開盤時間11年9月交房時間13年12月建筑面積10萬平米項目性質(zhì)精裝公寓商業(yè)容積率7.4日施工進度項目封頂，準備做內(nèi)外裝修公寓層高2.9米裝修程度公共部分精裝修，公寓精裝修價格層差無公寓層數(shù)32層銷售量90%戶型面積范圍公寓主力面積由40-100㎡組成公寓均價毛坯均價4700元/㎡精裝修均價5730元/㎡公攤面積25%商業(yè)劃分1F-4F裙房部分為商業(yè)優(yōu)惠方式無優(yōu)惠外部配套東湖景區(qū)、諾亞健身中心、河北大學(xué)、保定學(xué)院、保定廣播電視大學(xué)、教育部直屬全國十所重點中學(xué)之一、保定外國語學(xué)校，洪金寶影視學(xué)校、唐人木藝項目信息炫彩SOHO3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----東湖片區(qū)優(yōu)勢1、較早進入高鐵區(qū)域，屬高鐵片區(qū)內(nèi)第一批商業(yè)項目；2、地處于民營科技產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，企業(yè)資源較豐富；3、華中品牌優(yōu)勢吸引高端人群。劣勢1、周邊商業(yè)氣氛較差，離七一路較遠；2、工程進度緩慢；3、層高太低(2.9米)，同一時期未來石層高3.2米；4、此案仍以住宅的口吻銷售。項目總結(jié)炫彩SOHO華中地產(chǎn)首個公寓項目，借勢品牌優(yōu)勢及高端客源搶占市場，但由于定位偏高、施工緩慢、層高太低等因素導(dǎo)致銷售不佳3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----東湖片區(qū)項目位置東風(fēng)路與朝陽大街交叉口西南角開發(fā)商保定茂業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況11、3、25、57、59、60、104、106、107、108、301路等公交線路占地面積17畝土地性質(zhì)50產(chǎn)權(quán)，綜合用地建筑面積14.4萬㎡項目性質(zhì)寫字樓、大型百貨商業(yè)開盤時間暫定13年6月施工進度項目主體已封頂寫字樓層高3.8米裝修程度公共部分精裝修物業(yè)公司崇德物業(yè)商業(yè)層數(shù)B1-9F寫字樓層數(shù)10F-45F戶型面積范圍寫字樓主力面積由50-1500㎡組成，可自由分割交房時間14年5月價格未定電梯數(shù)量12部高速電梯電梯數(shù)量公寓部分6部電梯、寫字樓部分6部電梯。商業(yè)劃分B1-9F為商業(yè)部分；自營優(yōu)惠方式暫無優(yōu)惠，準備6月底開盤。外部配套中銀大廈、百世開利、建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、中國銀行、新天地百貨、大世界商業(yè)城、時代商廈、茂業(yè)百貨、萬博廣場項目信息茂業(yè)百貨燕趙國際金融服務(wù)中心3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----老保定商圈優(yōu)勢1、位于保定政務(wù)核心、商務(wù)核心區(qū)域2、臨城市主要干道，交通極為方便3、周邊商業(yè)配套完善，商業(yè)氣氛濃郁4、處于保定老商圈以內(nèi)，人流密集劣勢1、周邊商業(yè)雜亂，有礙寫字樓良性發(fā)展2、茂業(yè)中心與茂業(yè)百貨距離太近，容易造成同產(chǎn)品之間的惡意競爭3、寫字樓與商業(yè)客群共用一個停車場4、電梯配比較少（注：寫字樓面積約8.8萬/㎡，每部電梯承擔7000/㎡客流量）項目總結(jié)茂業(yè)百貨燕趙服務(wù)中心地處中心區(qū)域，配套齊全，商業(yè)氛圍嘈雜，阻礙高端寫字樓發(fā)展，周邊商業(yè)眾多，競爭激烈3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----老保定商圈項目位置恒祥大街與北二環(huán)交口東行800米路北開發(fā)商保定龍?zhí)锓康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況乘坐31、37、310路公交車北二環(huán)下車，東行900米路北占地面積60畝投資商保定鑫豐商貿(mào)有限公司建筑面積15萬㎡項目性質(zhì)商住兩用公寓、家居飾品城商業(yè)體量10萬㎡商業(yè)主體以封頂，公寓樓起地面10樓。開盤時間12年9月初裝修程度毛坯交房時間14年底公寓層數(shù)31層公寓層高2.7米戶型面積戶型面積范圍為42.89-170平米，公寓主力面積由68.35㎡、71.89㎡組成公寓均價5430元/㎡停車位B2B3層共1000個公攤面積25%商業(yè)劃分公寓和商業(yè)相對獨立，B1層為4000平米生活超市,1F-6F為家居建材賣場優(yōu)惠方式貸款優(yōu)惠60元/㎡，分期優(yōu)惠60元/㎡、全款優(yōu)惠100元/㎡外部配套距河北金融?？茖W(xué)院1.5千米，距植物園2千米，距復(fù)興路生活區(qū)2千米。項目信息鑫豐國際家居裝飾廣場3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----高開區(qū)地處東北方向，區(qū)域發(fā)展緩慢，影響價格提升；但憑借其品牌優(yōu)勢、價格策略，逆勢而上，均價漲幅13%（從4800元/㎡上漲至5430元/㎡）優(yōu)勢1、區(qū)域內(nèi)沒有同類競爭產(chǎn)品；2、臨二環(huán)路，私家車交通方便；3、鑫豐建材城品牌優(yōu)勢和價格策略讓投資客青睞；4、擁有建材城租戶等優(yōu)質(zhì)客戶資源。劣勢1、周邊商業(yè)氣氛較差，緊鄰河北金專學(xué)校，距植物園2400米；2、保定東北部發(fā)展較慢，導(dǎo)致項目價格不高；3、項目建成后辦公與家居建材賣場過近，勢必會導(dǎo)致辦公與賣場相互影響；4、層高過低，不受高端投資者青睞。項目總結(jié)鑫豐國際家居裝飾廣場3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----高開區(qū)項目位置復(fù)興路與翠園街交口東南角開發(fā)商保定康泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況乘坐57、30、60、10、310、316等公交車道英利新能源下車占地面積15畝物業(yè)公司康泰物業(yè)建筑面積6萬㎡項目性質(zhì)5A級智能寫字樓開盤時間12年11月施工進度開槽、打樁交房時間16年年初裝修程度公共部分精裝修層數(shù)26層層高3.6米面積范圍58-3200平米銷售狀況6、7、9、10、11、12、13層已售罄。15A、15層即將銷售。在售戶型面積區(qū)間58-3200平米不等；18層至26層為企業(yè)總部基地類型，需提前定制，不對外銷售。寫字樓均價7800元/㎡商業(yè)劃分裙樓為寫字樓配套商業(yè)車庫配置地下三層車位，分層設(shè)計雙層機械車位，共355個付款及優(yōu)惠購房支持貸款、分期及全款?，F(xiàn)在購房會員可優(yōu)惠3%，十天內(nèi)回款可在原來的基礎(chǔ)上在優(yōu)惠1%內(nèi)部配套25000平米立體車庫、3000平米高檔中式餐飲、3000平米尊崇私人會所、2000平米國際標準健身會所、1000平米美式標準賽事壁球館、1000平米智控國際會議中心等外部配套保百購物廣場、北國先天下、同美酒店、華中假日酒店、英利新能源項目信息康泰國際3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----高開區(qū)R：起價7100元/㎡，預(yù)計11月開盤；Q-N:會員優(yōu)惠政策：總房款3%優(yōu)惠；免第一年物業(yè)費；入住后第一年免費代租代售、購買康泰地產(chǎn)所有地產(chǎn)產(chǎn)品總房款3%優(yōu)惠；K-M:均價7500/㎡，在售面積為60-300平米。貸款優(yōu)惠100元/㎡，分期優(yōu)惠100元/㎡，全款優(yōu)惠200元/㎡；G-J:均價7500/㎡，優(yōu)惠活動不變；E-F:均價7600/㎡-7800/㎡，會員享折上折，開始企業(yè)總部定制活動，貸款首付降至30%；D:由于政策原因，均價下跌至7500元/㎡，會員卡優(yōu)惠總額3%，預(yù)計15年年底交房；ABC:均價上漲7800/㎡，會員卡優(yōu)惠總額3%。價格上漲速度較快，活動少、力度大，迎合了大部分客群的口味康泰國際3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----高開區(qū)地處高開區(qū)中心，緊鄰英利、保百購物廣場、假日酒店等，但是施工緩慢、投資客群對寫字樓概念不清晰，抑制了此案的發(fā)展。優(yōu)勢1、位于高開區(qū)經(jīng)濟中心區(qū)域；2、臨復(fù)興路、翠園街，外部交通良好；3、臨街保百購物廣場、先天下等購物中心；4、保定少有的專業(yè)5A級寫字樓、受辦公客群青睞；5、內(nèi)部配套較為完善。劣勢1、項目周邊辦公寫字樓商業(yè)氣氛較差；2、投資客群對寫字樓和公寓概念不清晰，大部投資客群容易拿高價位的辦公寫字樓和商住兩用的公寓相比較。項目總結(jié)康泰國際3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----高開區(qū)項目位置保百購物廣場北側(cè)開發(fā)商保定福堡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交通狀況8;30;33;35;38;55;57;60;102;106;307;310;313路等公交保百購物廣場下車占地面積12畝物業(yè)公司未定建筑面積5.3萬㎡項目性質(zhì)商住兩用型開盤時間2011年施工進度已出地面交房時間2014年9月裝修程度毛坯銷售量剩余約20%層數(shù)26層層高3.0米面積范圍49㎡、49㎡復(fù)式公寓均價6350元/㎡商業(yè)劃分1F-4F為零售商業(yè)車庫配置地下二、三層車位付款及優(yōu)惠購房支持貸款、分期及全款。貸款首付50%，暫無優(yōu)惠。分期分三期付清：首付50%，出地面付40%，封頂后付10%內(nèi)部配套裙樓部分為公寓配套商業(yè)外部配套保百購物廣場、北國先天下、同美酒店、華中假日酒店、英利新能源項目信息褔堡秀域3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----高開區(qū)工程緩慢、戶型單一、無優(yōu)惠、經(jīng)常停銷，導(dǎo)致競爭力較小V-Z:均價預(yù)測5600元/㎡，預(yù)計13年交房；U-T:銷售均價5900元/㎡，且已經(jīng)開槽；N-S:無任何優(yōu)惠活動，均價6080元/㎡，銷售以49㎡小型LOFT為主推戶型；G-M:均價6000元/㎡，無優(yōu)惠活動，貸款首付50%，暫無優(yōu)惠。分期分三期付清：首付50%，出地面付40%，封頂后付10%；B-F:均價6150元/㎡，無優(yōu)惠活動，預(yù)計14年9月可入??；A:均價6350元/㎡，無優(yōu)惠活動。褔堡秀域3-2保定市商業(yè)地產(chǎn)銷售市場----高開區(qū)停銷項目總結(jié)褔堡秀域地處先天下、保百商圈內(nèi)，其無品牌優(yōu)勢、施工緩慢、推廣不到位、品質(zhì)一般，但憑借高性價比備受青睞優(yōu)勢1、位于高開區(qū)經(jīng)濟中心區(qū)域；2、臨復(fù)興路、朝陽大街，外部交通良好；3、周邊商業(yè)氣氛濃郁4、臨街保百購物廣場、先天下等購物中心；5、49㎡小戶型、低總價受投資客青睞；劣勢1、戶型單一，只有4