銀川金鳳萬達(dá)廣場房地產(chǎn)項目投資財務(wù)分析報告頁可修改

目 1 2 2(1)項目概 2(2)項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指............................3(3)項目方 3(4)項目功能面積分........................................項目投資估算與資金籌措........................................................4算........................................................5付息分析............................................................6項目銷售與租賃稅金及附加測算............................................7目財務(wù)評 8(1)本項目財務(wù)分析的假設(shè)前提..................................................8(2)損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析..........................................9(3)現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析..........................................9(4)項目資金來源與運用表..........................................................11析.............................................................(一)銷售部分盈虧平衡分析........................................................12(二)租賃部分盈虧平衡分析........................................................12論.............................................................迅速成長為中國民營企業(yè)的龍頭企業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化合性商貿(mào)品牌項目，建筑面積萬平方米，將在新街區(qū)著力打造集高檔寫字樓、頂級品牌專賣店、高檔百貨、多元化特色餐飲、時尚休閑、娛樂為一體的綜合性、新地標(biāo)商街。因項目發(fā)展需要，銀川金鳳萬達(dá)廣場投二項目背景分析(1)項目概括合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機結(jié)合在萬達(dá)廣場內(nèi)匯集吃、玩、樂、購、住(2)項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)(3)項目方案根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)(過程略)，主要建主力樓(以出租為主)和公寓(以出售為主)。主力樓是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步城(4)項目功能面積分布表1(主力樓)功能面積分布表每層面積(平方米)總面積(平方米)技術(shù)層66~16層19~25層表2(公寓樓)功能面積分布表每層面積(平方米)總面積(平方米)精裝公寓等2048三項目投資估算與資金籌措(1)項目開發(fā)投資估算的各項設(shè)定與總投資估算表項目項目主力樓成本主力樓單價公寓樓成本公寓樓單價合計1、開發(fā)成本(靜態(tài))89758365土地購置費28912891工程建設(shè)費54494962開發(fā)期間稅費6355122、開發(fā)費用10331390管理費163149其他費用5058450503588550508647000不可預(yù)見費163149財務(wù)費用65765700(2)項目投資計劃與資金籌措表本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是完成了項目前期的有關(guān)工作，因此本項目實際資金缺口為億元，計劃由開發(fā)商投入自有資金億元作為啟動資金，另需向銀行貸款億元用于投序號序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期1投資總額12127124252425433956建設(shè)投資121271242524254339562資金籌措12127124252425433956自有資金97202425582696借款資金45500060004500銷售收入再投資66051017672287603資金缺口(+)55200242565825196四項目銷售與租賃收入測算的寫字樓和商場以及步行街樓的商場全部用于出租。每年各項收入預(yù)測銷售收入(萬元)銷售收入(萬元)銷售收入(萬元)合計(萬五項目借款還本付息分析表7借款還本付息表(單位：元)商商場(-1至商場(-1至地面四層)(元)租賃費用(萬租金收入(萬(元)租賃費用(萬租金收入(萬2010202568810六項目銷售與租賃稅金及附加測算計算依據(jù)計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計20102011201220131960678860(1)*5％113318309803943()*7％7912869276()*3％345529118(1)*％20331871(1)*％11181039(1)*％11318398394(1)*1％227366196789序號項目1銷售收入2銷售稅金及附加3土地增值稅加稅費(1)*5％()*7％()*3％(1)*％(1)*％(1)*12％12財務(wù)評價(1)本項目財務(wù)分析的假設(shè)前提本項目的財務(wù)分析是在對項目的成本收益測算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近本項目物業(yè)的租售價格是根據(jù)市場比較并結(jié)合銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)钤谟嬎惚卷椖康某鲎馐杖霑r，根據(jù)銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定租本項目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)計發(fā)生的稅項和費用的計算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格本項目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)6、期望收益率(基準(zhǔn)收益率)的確定(2)損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析計算依據(jù)計算依據(jù)合計68553066999988222223482348222222223482348222748123稅金4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤474847484142414241424142151913551459145904227908197769776848028(3)現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期20102011201220132014201520161現(xiàn)金流入76439628776292692722924208222222348223482銷售收入78860229242082222223482234822現(xiàn)金流出5000011330115511063792838393895889580土地增值稅789加707105076516348034270392041424142所得稅15396362546388583450134473481548155138291452414524累計凈現(xiàn)金流111414量-50001930537023536156854082369968948①本項目投資回收期為年②本項目全部投資凈現(xiàn)值(NPV)＝86866萬元建建設(shè)經(jīng)營期2012201320142722924208222222722924208222221063792838393480342703920583450134473165921492513829-34361148925318序號項目名稱1現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出入加加3凈現(xiàn)金流量4量201020112877629269287762926922840115515076516362546388593617718①本項目自有資金投資凈現(xiàn)值(NPV)＝50829萬元率為％(4)項目資金來源與運用表資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的能力，是財務(wù)評價的重要序序號項目名稱1資金來源2資金運用加加3盈余資金4累計盈余資金21975396935628