深圳別墅市場研究報(bào)告書

、關(guān)于Townhouse的住宅，現(xiàn)在歐洲國家非常普及。其由幾幢甚至十幾幢小于3層的低同時(shí)還需同自然環(huán)境結(jié)合。教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑缺一不可。Townhouse四季花城的“Townhouse”點(diǎn)是其新穎的生活方三、深圳Townhouse的特點(diǎn)它們占據(jù)了整個(gè)工程中最好的景觀、空間等資源，成為萬近中小別墅3、地域分布以關(guān)內(nèi)和沿海地帶為主，關(guān)外城鄉(xiāng)結(jié)合部尚待開發(fā)居所的條件稍嫌不足。關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)日漸匱乏，新增Townhouse供應(yīng)量有限，東安等多方面的原因，關(guān)外(坂田、龍華、橫崗)雖擁有良好自然環(huán)境及地價(jià)優(yōu)勢，卻遲4、市場供需相當(dāng)，銷售情況良好濟(jì)宏觀調(diào)控及別墅用地停批等因素5、市場擴(kuò)張速度緩慢，總體消化量較小民114輛(即每百戶1．14輛)的平均水平，而且高于國際規(guī)范的普及階段(國際規(guī)范車程以內(nèi))，同時(shí)又具有較好的配套設(shè)施，最關(guān)鍵還要有良好的未來發(fā)展前景的區(qū)域，作為在歐美國家比較普遍的一種城市住宅形式，凝聚著濃重的歐洲人文色彩。在有現(xiàn)家家有院、戶戶有車庫、獨(dú)門獨(dú)院的Townhouse，算不算真正的Townhouse？但物以稀盤形象有少量的townhouse入市外，硅谷別墅二期“城市山谷”作為深圳第一個(gè)純師的建筑設(shè)計(jì)，生態(tài)車庫及文化品味的包裝，但其高容積率、高建筑密度算是白玉上的但是無論是樓盤品質(zhì)、價(jià)格及居住的環(huán)境都可同大多數(shù)別墅工程相媲美，因此也受到了雖然如此，由于其占居了整個(gè)工程中最優(yōu)的資源品質(zhì)較高，同時(shí)數(shù)量又比較稀缺，因此季花城、中海怡翠等工程則完全處于郊區(qū)，雖然總價(jià)較低，但由于配套主要依賴社區(qū)內(nèi)人們的住宅消費(fèi)理念的影響造成的。卻是發(fā)展商用來提高整個(gè)工程檔次的重要手段，于是他們占據(jù)了整個(gè)工程中最好的景觀、空間等資源，例如純水岸、水榭花都中的townhouse都是占據(jù)著工程中最好的水景3、戶均面積較小，均價(jià)接近中小別墅從townhouse的戶型面積來看，主要集中在化并不困難；其次特區(qū)內(nèi)主要是在一些高檔工程中出現(xiàn)，并且由于套數(shù)較少，一般都在程的高素質(zhì)都能較好消化。再從硅谷別墅和純水岸這兩個(gè)較大的townhouse工程來看，雖然硅谷別墅密度稍高、戶型設(shè)計(jì)缺陷較大，但其是純townhouse工程，社區(qū)環(huán)境及氛圍營造較好，銷售情況也比較樂觀，據(jù)了解約超8%；而純水岸由于處于大型高檔豪宅中的最優(yōu)越的位置，且社區(qū)配套較完善，環(huán)境優(yōu)美等因素，贏得了較好的市場反饋，雖然總量較多，推出時(shí)間較短，銷售率也達(dá)到了一個(gè)較高。域盤點(diǎn)都處在距離市中心較遠(yuǎn)，但周邊自然景觀資源比較豐富，優(yōu)于一般住宅物業(yè)，吸引了最填補(bǔ)了市場空白。這個(gè)時(shí)期的別墅數(shù)量不多，但比較集中，別墅風(fēng)格只是簡單的模仿西后有金碧苑、田園居、棕櫚泉別墅和銀谷別墅，內(nèi)外連成一片，成為深圳別墅最集中的的氣派。但由于其屬于早期開發(fā)，填補(bǔ)了深圳早期別墅開發(fā)的空白，當(dāng)時(shí)的市場反應(yīng)良好。但片區(qū)可供開發(fā)的土地不多，區(qū)域發(fā)展空間受到限制。大南山分成兩個(gè)部分，東南麓有鯨山別墅、龜山別墅、碧濤苑、半山海景別墅等，西麓青青山莊、御景苑，基本屬于居家型別墅。截然相反的兩種情況，東南麓的物業(yè)位于蛇口，區(qū)域人文環(huán)境好，外部環(huán)境好，內(nèi)部經(jīng)管好，社區(qū)氛圍好，使得蛇口別墅物業(yè)較好的保值，部分物業(yè)還有升值；西麓的物業(yè)位于月亮灣，區(qū)域人文環(huán)境一般，社區(qū)居住氛圍淡薄，最嚴(yán)重的是環(huán)境受到污染，別墅物【葵涌-大鵬灣片區(qū)】得益于天然的大鵬灣海景，給當(dāng)?shù)氐膭e墅創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境。度第二代別墅區(qū)第二個(gè)階段是大華僑城、香蜜湖別墅區(qū)形成，這些區(qū)域距市中心不前僅有瑞河耶納，同樣成為文化層次較高的新一代財(cái)富階層的首選?！敬笮∶飞称瑓^(qū)】擁有豐富的旅游資源和豐富的山景、海景優(yōu)勢。區(qū)域建設(shè)的物業(yè)大多與旅游度假有關(guān)，主要物業(yè)形態(tài)有酒店、度假公寓、別墅，別墅功能界于居住和度假之間。片區(qū)土地儲備雄厚，是別墅物業(yè)新增的“主戰(zhàn)場”。片區(qū)工程主要有近年開發(fā)的萬【尖岡山片區(qū)】尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)低密度高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，如果這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)蔀閯e墅聚集地。另外，由于是規(guī)劃中等諸多問題，片區(qū)別墅市場有待培育。整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會達(dá)到2平方公里，資源相對較好的地帶，但由于關(guān)外環(huán)境、距離等因素影響，對市區(qū)別墅市場影響很小。但最近橫崗振業(yè)城認(rèn)籌踴躍，龍華星河丹堤、圣莫麗斯也受到關(guān)注。2005深圳Townhouse年■關(guān)外Townhouse能否成為“第一居所”圣莫里斯、中信高爾夫工程，中海育馬場工程；西有尖崗山；東有東海岸，天琴灣，聯(lián)泰大梅沙工程；市中心有香蜜湖“九萬三”。在土地稀缺的深圳，獨(dú)立別墅只能作為豪ownhouse多是區(qū)域市場，而豪宅市場將是全市市場。無論是自住還是投資，高端客戶往往把全市各個(gè)片區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)都納入其焦點(diǎn)范圍。尤其是資源稀缺的頂級豪宅，其客戶更可以擴(kuò)展省內(nèi)外、海內(nèi)外。(3)豪宅市場空前細(xì)分市場對不同片區(qū)Townhouse產(chǎn)品的心理預(yù)期也不相同。九萬三Townhouse預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將達(dá)30000-50000；尖崗山Townhouse預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將達(dá)期Townhouse預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將達(dá)15000-1600；0振業(yè)城Townhouse■關(guān)外Townhouse能否成為“第一居所”達(dá)地王大廈。雖然人們現(xiàn)在對布吉關(guān)口的交通擁堵頗有微詞，但隨著水官高速公路建成(2)“第一居所”的配套要求商業(yè)配套、學(xué)校配套、醫(yī)療配套是“第一居所”的基本配(3)第N居所向第一居所的轉(zhuǎn)化隨著人們生活水平的提高，第二居所(被歷以寧教授稱化。比如隨著小孩上大學(xué)對學(xué)校依賴小的家庭，會把第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀?；比如年老退休后，會把第二居所作為第一居所……振業(yè)城號稱“深圳首席”、“華南首席”獨(dú)院住宅社區(qū)，擁有1000余套的townhouse(一期607套)形成“七島一湖”的總體布局。深圳地產(chǎn)的實(shí)踐證明，大社區(qū)是老人集聚的社區(qū)，是家庭氛圍理想的社區(qū)，是鄰里關(guān)系(1)產(chǎn)品，除了產(chǎn)品，還是產(chǎn)品營銷推廣宣傳的“忽悠”多為吸引眼球的概念，并不代表產(chǎn)品本身。消費(fèi)者最終買的是商品。住宅產(chǎn)品的品質(zhì)是直面房地產(chǎn)市場競爭的最好武(2)對產(chǎn)品的精益求精，提升了產(chǎn)品高附加值和性加比“天下沒有免費(fèi)的晚餐”，所(3)振業(yè)城“綠色住宅”產(chǎn)品的打造在深圳是史無前例的振業(yè)城在產(chǎn)品上的努力有目共的室內(nèi)通風(fēng)情況，以進(jìn)行住宅小區(qū)的規(guī)劃布局，以確定每戶的開門開窗，使得自然風(fēng)輕e將成為深圳關(guān)內(nèi)高層豪宅最有力的挑戰(zhàn)者和競爭者。振業(yè)城有可能成為深圳性價(jià)比最【題記】臺，終使這類產(chǎn)品高度稀缺而成為深圳城市發(fā)展的一大社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它更成為新社會聚有濃重的歐洲人文色彩的在有限的土地資源約束下最大限度地滿足個(gè)性化居住需求的心保持適度距離，交通便捷。尊地地產(chǎn)《深圳TOWNHOUSE研究》數(shù)據(jù)顯示，2001年至2004年深圳全市共有來看，這種比例將進(jìn)一步縮小。樓盤名稱總套數(shù)據(jù)分析，人類居住于房子源于子宮圖騰，尋找最基本的安全需要，這也符合馬斯洛穴、懸崖陡壁下方進(jìn)行棲身或者“掘穴而居”，山頂洞人便是穴居時(shí)代的典型代表。到以土地為依存進(jìn)行畜牧和農(nóng)耕的新石器時(shí)代，無論是游牧而居還是村落居住，人類居住歷史都在圍繞著土地而展開。即使是現(xiàn)代都市的高層建筑，也沒有削弱人類對土地的依不同，它將土地和房產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)了完美結(jié)合。威廉配第說：“土地是財(cái)富之母”，從另TOWNHOUSE人們有天有地的庭院情節(jié)和鄰里交往需要。獨(dú)立的庭院與一般的普通住宅形成了截然不同的生活方式，而其幾戶甚至十幾戶聯(lián)排的布局使得鄰里接觸趨于頻繁，這又是獨(dú)棟別墅所不具備的。從生活方式來看，TOWNHOUSE是結(jié)合了別墅和普通住宅的完美生活形態(tài)。以“坡地。溪畔。獨(dú)院住宅”為表現(xiàn)主題的振業(yè)城，更是深TWNHOUSE的全新升級版：面4積1萬平方M，獨(dú)院住宅總套數(shù)超過1000套；其二，品質(zhì)。它是目前深圳以至華南地區(qū)首個(gè)在規(guī)劃階段通過建設(shè)AA住宅性能認(rèn)定新規(guī)范(2004版)預(yù)審的工程，建筑質(zhì)量和性能自不待言；的成熟技術(shù)營造活水系統(tǒng)，大大減少了后期物業(yè)經(jīng)管的維護(hù)成本。對開發(fā)利用水資源具院、后院和中庭，不僅使天地人三合為一的境界進(jìn)一步深化，更是其對精英階層心理的深刻洞悉，對人的心靈回歸土地的深層次需求的理解。其五，生態(tài)。將太陽能集成模塊和屋頂材料統(tǒng)一設(shè)計(jì)，應(yīng)用于每棟住宅，成為深圳首個(gè)大面積使用太陽能的生態(tài)社區(qū)。物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿。他們奮斗在繁忙的都市，事業(yè)上對都市有強(qiáng)烈的依賴，同時(shí)他們又向往健康、休閑的居家空間，在汽車時(shí)代背景下，他們的這個(gè)社會階層