紅谷灘家居廣場類商業(yè)可行性分析報告實施報告

-.z紅谷灘家居廣場類商業(yè)可行性分析報告一、**概覽：1、**市概況：**是**的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化的中心。地理位置：**地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟區(qū)相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。地理位置十分重要，南朝人雷次宗?豫章記?中描述**：“豫章，水路四通，山川特秀，咽扼荊楚，翼蔽吳越〞，是歷代兵家必爭之地。**——以其特殊的地理位置決定了城市廣闊的成長空間。正在為中部地區(qū)崛起而奮斗。**人口：2009年，全市年末戶籍總?cè)丝跒?97.33萬人，比上年末凈增2.6萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口234.13萬人，增長4.1%。據(jù)2009年全市人口變動抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2009年全市年末常住人口464.89萬人，人口出生率為13.86‰，死亡率為6.03‰，自然增長率為7.83‰。2、**經(jīng)濟：**作為**的省會城市，較省內(nèi)其他城市更具有經(jīng)濟開展的優(yōu)勢，歷年來經(jīng)濟開展迅猛，居民收入穩(wěn)定提升。經(jīng)濟的開展加快了**的城市化進程，推動了城市房地產(chǎn)業(yè)的高速開展，同時也帶動了城市消費的快速增長。2009年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1837.50億元，按可比價格計算，比上年增長13.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值109.65億元，增長7.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1018.69億元，增長14.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值709.16億元，增長11.7%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由2008年的6.1：55.4：38.5調(diào)整為2009年的6.0：55.4：38.6。人均生產(chǎn)總值39669元，增長12.3%。2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16472元，增長9.0%。人均消費性支出12406元，增長7.4%。其中，家庭設(shè)備用品及效勞類、交通和通訊類、衣著類、醫(yī)療保健類支出增幅較大，分別增長21.7%、12.8%、9.6%、7.5%。全年農(nóng)民人均純收入6296元，增長9.1%。農(nóng)民人均生活消費支出3791元，增長9.7%。2011年是實施“十二五〞規(guī)劃的起始之年，全省對明年的經(jīng)濟開展目標(biāo)：生產(chǎn)總值突破1萬億元，固定資產(chǎn)投資突破1萬億元，地方一般預(yù)算收入突破1000億元，在此根底上力爭財政總收入到達1500億元，也就是說**省要在明年參加萬億元“俱樂部〞。

與此同時，2010年歲末的房價，也是翻著跟斗往上竄，老城區(qū)普通型的住宅每平方米也是突破萬元，紅谷灘、青山湖板塊的萬元房價樓盤也不鮮見，可以預(yù)測，2011年**樓市由此真正進了“萬元時代〞，許多樓盤也可以信心滿滿地跨進“房價萬元俱樂部〞。3、**規(guī)劃：城市規(guī)劃：一江兩岸、一核五片；西進、東拓、北控、南延，多點多組團建立；一江兩岸：指沿著贛江兩岸的投資建立重點一核五片：一核指中心城區(qū)；五片區(qū)指東面的昌東片區(qū)、南面的蓮塘片區(qū)、西南面的望城組團以及梅嶺風(fēng)景區(qū)的灣里組團東拓是指東面的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但該片區(qū)由于受到艾溪湖影響開展空間有限北控指**市城區(qū)的開展在北面應(yīng)得到控制，主要是受昌北機場的影響南延是指城市開展向南面的**縣延伸從**市開展的規(guī)劃可以看出，紅谷灘是一個規(guī)劃開展重點區(qū)域，屬于和**市老城區(qū)同樣屬于市級定位。二、紅谷灘概覽：1、紅谷灘概況：紅谷灘新區(qū)是**市委、市政府為適應(yīng)現(xiàn)代城市開展的需要，拓展城市規(guī)模，加速城市化進程，加快“一江兩岸〞城市格局的形成，實現(xiàn)現(xiàn)代文明花園英雄城市建立目標(biāo)，經(jīng)批準(zhǔn)于2002年5月15日正式成立的城市新區(qū)。地處昌北贛江之濱，與昌南中心城隔江相望，東瀕滔滔奔流的贛江；西臨昌九高速公路；南連生米大橋和規(guī)劃中的外環(huán)路；北接贛江大橋。距昌北機場、**火車站僅20分鐘車程，現(xiàn)有贛江大橋、八一大橋和**大橋與昌南中心城相連，320國道、昌樟高速公路、昌九高速公路、京九鐵路以及臨江大道、豐和大道、廬山南大道等構(gòu)筑了快速交通網(wǎng)絡(luò)。2、紅谷灘規(guī)劃：按照**市“以贛江為主軸，一江兩岸、一核五片、南北兩城、雙城擁江〞的城市空間布局，紅谷灘新區(qū)定位為**的新行政中心、新商務(wù)中心、新文化中心、新生活中心、新商業(yè)中心和新休閑中心，也是表達**未來，展示“一江兩岸〞現(xiàn)代都市風(fēng)采和濱江城市特色魅力的主要區(qū)域。紅谷灘區(qū)域規(guī)劃總面積約78平方公里，分為紅谷灘中心區(qū)、紅角洲、鳳凰洲和九龍湖四大片區(qū)。紅谷灘中心區(qū)由4.28平方公里的核心區(qū)和6平方公里的周邊地區(qū)組成，為集商貿(mào)金融、行政辦公、信息、文化、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新型城市中心區(qū)——中央商務(wù)區(qū)〔CBD中心區(qū)〕，是已經(jīng)建立成熟的一個區(qū)域。鳳凰洲片區(qū)規(guī)劃用地約11平方公里，為重要的江岸景觀區(qū)，布置了蝶子湖體育公園綜合工程，是以旅游、居住為主的城市生活新區(qū)。紅角洲片區(qū)規(guī)劃用地面積約25平方公里，為集高教、科研、旅游、體育和高級商住為一體的生態(tài)新城，也是**打造山水都城、**水城的精華示*區(qū)。九龍湖區(qū)片區(qū)規(guī)劃用地面積約28平方公里，主要是為滿足**國際體育中心、華中國際物流城等工程建立需要，于去年從新建縣生米鎮(zhèn)劃入的區(qū)域*圍，目前該片區(qū)的詳規(guī)正在修訂之中。紅谷灘中心區(qū)紅角洲片區(qū)紅谷灘中心區(qū)紅角洲片區(qū)鳳凰洲片區(qū)九龍湖片區(qū)〔1〕紅谷灘中心區(qū)詳細規(guī)劃圖：〔2〕鳳凰洲詳細規(guī)劃圖：〔3〕紅角洲詳細規(guī)劃圖：〔4〕九龍湖片區(qū)規(guī)劃：3、紅谷灘新區(qū)前景分析：紅谷灘新區(qū)作為**市“一江兩岸〞開展格局中的重要組成局部，在**市的城市規(guī)劃、政策支撐、市政資源支配以及開發(fā)商投入力度等方面具有不可比較的優(yōu)勢。優(yōu)勢資源的整合將極大提升片區(qū)價值，對片區(qū)內(nèi)物業(yè)的價值也會形成支撐。紅谷灘經(jīng)過幾年的開展已經(jīng)根底設(shè)施的建立已經(jīng)根本完成，道路的通達性，生活所需的社區(qū)配套、教育配套、醫(yī)療配套等已根本成型，隨著住宅工程的陸續(xù)交房入住，區(qū)域人氣也得到提高，隨著綠地中央廣場、金融大街、聯(lián)發(fā)廣場等幾個重大商業(yè)工程的啟動，下一階段紅谷灘將進入商業(yè)開展的頂峰期，高檔CBD的區(qū)域格局將逐步呈現(xiàn)。4、人口情況分析：在紅谷灘的規(guī)劃中，預(yù)計在2020年到達人口數(shù)量為50萬。經(jīng)過幾年的高速開展，紅谷灘已經(jīng)由原來的一片灘涂，開展成為一個充滿活力的城市新區(qū)。與此同時紅谷灘的區(qū)域輻射力也越來越強，吸引了大量周邊縣區(qū)的人來消費和置業(yè)。1〕紅谷灘區(qū)域居住人口情況：在市政府及其他政府單位的遷入以及房地產(chǎn)業(yè)開展的帶動下，隨著居住環(huán)境的不斷改善，已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模的人口從市區(qū)遷入到紅谷灘，隨著各個樓盤的交付使用，紅谷灘的居住人口數(shù)量將會在未來幾年出現(xiàn)高速增長。紅谷灘新區(qū)目前除去沙井小區(qū)、鳳凰花園、供電小區(qū)以及原住房除外，可統(tǒng)計到居住樓盤及小區(qū)共49個，總建筑面積1355萬㎡，住房約為11萬套，居住人口可達37萬余人，據(jù)初步統(tǒng)計，目前居住人口已到達15萬余人，加上未能統(tǒng)計人口，片區(qū)人口已到達近20萬人?！?〕、紅谷灘中心區(qū)樓盤情況：交房狀態(tài)工程名稱總建筑面積(萬㎡)總戶數(shù)預(yù)計人口數(shù)〔3.5人/戶〕當(dāng)前交房局部入住率約為部分交房紅谷經(jīng)典3.2563197140%洪客隆國際金融中心17.28728254870%聯(lián)泰·香域中央352000700050%綠地中央廣場4212844840%世紀(jì)中央城41.8235211232460%現(xiàn)代銘園425087570%紅谷凱旋382130745560%紅谷春天花園15.221060371060%鹿璟名居29.881337468050%萬達華府292300805040%西雅圖國際會館8陽光楓情9.76800280060%完全交房濱江豪園241588555890%博泰江濱威尼斯20751262990%昌北高層3.3727295295%東華苑53901365/豐和都會5.5660231050%豐和花園141000350085%海航白金花園7.46802280765%紅谷世紀(jì)花園46.230001050085%紅谷現(xiàn)代城5408142850%泓德新廈5407142520%洪城比華利13.841055369370%洪城時代廣場10.6600210080%**國際花園262000700085%空軍十四師營房6.8500175060%理想家園.泉水灣14.51078377390%名門世家261300455085%普瑞花園11.9670234580%商城世紀(jì)村151000350080%圣淘沙花園6.3500175075%萬達星城10060002100075%衛(wèi)東花園513000010500075%銀燕名園318063080%中興華庭3.87321112470%總計697.6570039245137目前紅谷灘中心區(qū)域開展最為成熟，樓盤數(shù)量及交付樓盤數(shù)量最多，遠遠超過其他片區(qū)?！?〕、紅角洲樓盤情況：交房狀態(tài)工程名稱總建筑面積〔萬㎡〕總戶數(shù)預(yù)計人口數(shù)〔3.5人/戶〕當(dāng)前交房局部入住率約為開工陽光新地188002800/奧克斯·盛世經(jīng)典27294410304/部分交房香域濱江200100003500040%聯(lián)發(fā)江岸匯景362000700060%金融街紫金園302400840080%新里梵頓公館302000700090%地中海陽光301165407850%香域尚城452000700040%綠湖豪城502300805060%總計4662560989632〔3〕、鳳凰洲樓盤情況：交房狀態(tài)工程名稱總建筑面積〔萬㎡〕總戶數(shù)預(yù)計人口數(shù)〔3.5人/戶〕當(dāng)前交房局部入住率約為部分交房鳳凰城562100735050%保利國際高爾夫花園351320462070%天賜良園261758615360%東方海德堡14.310933826/豐和新城6045001575085%總計191.310771376992〕新建縣人口情況：新建縣地處**省中部偏北，贛江下游西岸，中國第一大淡水湖──鄱陽湖的南面，東經(jīng)115.31'至116.25',北緯28.20'至29.10'，呈長條狀。縣城長堎鎮(zhèn)與**市區(qū)隔江相望，隨著**市“一江兩岸〞開展格局的推進和**市紅谷灘新區(qū)的建立，已成為**市的新城區(qū)，全縣區(qū)域面積2337.84平方公里，轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)19個，309個行政村。根據(jù)?新建縣2009年國民經(jīng)濟和社會開展統(tǒng)計公報?顯示:2009年，全縣年末戶籍總?cè)丝跒?8.80萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口15.81萬人。2009年，全縣城鎮(zhèn)從業(yè)人員人均勞動報酬20896元，增長12.8％。在崗職工年平均工資達21889元，增長13.4%。城鎮(zhèn)居民可支配收入11788元，增長9.3%；農(nóng)村居民年人均純收入6037元，比上年增長10.0%；農(nóng)村居民年人均生活消費支出3728元，增長10.0%。3〕人口特征分析：〔1〕、隨著外來人口超過原住民，區(qū)域素質(zhì)得到大幅提升：從整個紅谷灘區(qū)來看，隨著中心區(qū)的根本成型，住宅格局根本完成，大量的外來人口開場進入紅谷灘，外來人口在數(shù)量上已經(jīng)超過原住民，隨著鳳凰洲和紅角洲的開展，將會有更多的外來人進入到紅谷灘。受到紅谷灘房價的影響，進入到紅谷灘的條件也越來越高，在一定程度上對人口進展了篩選，從而使得高素質(zhì)高收入人群才能進入，區(qū)域素質(zhì)得到提高?！?〕、經(jīng)濟條件寬裕，購置力強勁：無論是政府高官、公務(wù)員、商人還是白領(lǐng)，他們的經(jīng)濟根底都相對較好，汽車保有量比較高，而且而這局部人觀念較為先進，消費力較強?！?〕、家庭構(gòu)造單純，看重休閑娛樂：家庭構(gòu)造單純，主要以一家一戶為主，大家族或者和老人住一起的相對較少。家庭對休閑娛樂較為關(guān)注，比較關(guān)注運動及旅游。三、紅谷灘板塊房地產(chǎn)開展據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年**市〔含四縣五區(qū)〕實現(xiàn)銷售住宅成交面積約666.6萬平米，非住宅面積成交約80萬平米，其中**市住宅成交約419萬平米，非住宅面積成交約70萬平米，遠超歷年。2009年紅谷灘區(qū)新增供給量和成交量及成交均價分別為87.83萬平方米、162.48萬平方米和5154元/平方米。漲幅分別為-25.69%、157.98%、5.74%。根據(jù)11月份**主要在售樓盤均價進展統(tǒng)計，**市整體均價為6485元/㎡，環(huán)比10月份6334元/㎡上升2.38%。在9大板塊中，本月9大板塊中，僅新建灣里在售房源價格略微下滑，其余市中心、紅谷灘、**新城等8個板塊價格均有不同程度的上漲。2010年，從**各個板塊市場的樓盤成交表現(xiàn)看，紅谷灘板塊依舊是成交量重鎮(zhèn)，供給量也是位于所有板塊中首位，產(chǎn)品的品牌、價格、構(gòu)造等各方面成熟的條件導(dǎo)致板塊銷售率的迅速增加，整個板塊呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，寫字樓與豪宅的入市有利的推動了房價的上漲。紅谷灘板塊正在由普及型向高端型開展。隨著板塊價值的不斷被挖掘，紅谷灘板塊CBD核心區(qū)的高端綜合區(qū)域正在進一步凸顯。小結(jié)：當(dāng)前，紅谷灘的現(xiàn)代化商業(yè)金融中心、商務(wù)會展、五星級賓館、寫字樓、酒店式公寓的建立已被有利的分割，市場表現(xiàn)活潑。從**市總體規(guī)劃和遠景來看，紅谷灘板塊是**城區(qū)最具核心的組成局部之一，也是最具增值潛力的城市副中心。也因此，增強了人們對紅谷灘板塊的信息和期望，2010年，紅谷灘新區(qū)迎來了一個新的商務(wù)高潮，板塊內(nèi)房源銷售也推向了白熱化階段。四、紅谷灘商業(yè)情況分析：1、紅谷灘商業(yè)開展歷程：1998年-2001年紅谷灘區(qū)域規(guī)劃功能定位年；2001年-2003年紅谷灘區(qū)域居住與商業(yè)配套建筑年；2003年-2005年紅谷灘區(qū)域居住與商業(yè)人氣提升年；2005年-2007年紅谷灘區(qū)域幅員擴展與配套完善年；2007年-2009年紅谷灘區(qū)域商業(yè)開展年；2009年-2010年紅谷灘區(qū)經(jīng)濟與商業(yè)騰飛年。

2、紅谷灘目前大型賣場情況：目前紅谷灘處于運營中的大型賣場僅有2個，均在紅谷灘中心區(qū)，天虹百貨于09年8月開業(yè)。運營狀況工程業(yè)態(tài)體量片區(qū)備注已開業(yè)洪城大廈時代廣場超市大型超市1萬㎡紅谷灘中心區(qū)第一街區(qū)洪客隆超市大型超市1萬㎡紅谷灘中心區(qū)天虹百貨百貨＋超市2.1萬㎡紅谷灘中心區(qū)未來兩年內(nèi)開業(yè)洪客隆財富·奧特萊斯購物廣場百貨＋超市2.5萬㎡紅谷灘中心區(qū)洪客隆地中海陽光店大型超市未定紅角洲已開工綠地中央廣場城市綜合體10萬㎡紅谷灘中心區(qū)聯(lián)發(fā)廣場大型商業(yè)3萬㎡紅谷灘中心區(qū)**金融大街大型商業(yè)紅谷灘中心區(qū)新地中心高檔品牌店0.5萬㎡紅谷灘中心區(qū)陽光新地購物中心4萬㎡紅角洲銅鑼灣百貨百貨中心15萬㎡鳳凰洲普菲特國際購物廣場商場3萬㎡紅谷灘怡園路96號3、紅谷灘現(xiàn)推商業(yè)樓盤細節(jié)一覽表樓盤路段層數(shù)面積/㎡層高/米均價〔元/㎡〕世貿(mào)168世貿(mào)路一1004.511000-13300二100-5006050與泰耐克大酒店相鄰的支路一1003.78000-10000二200-3004200-5200商城世紀(jì)村麗景路一300〔二層一起賣〕412000-16000二5.96000-8000名門世家紅谷六路及豐和一路一1004.510588-11288二1003.55698海航白金匯與西雅圖相鄰一27-40〔另有兩間200〕4.812800萬達星城星光大道一期一305.513000星光大道二期一50-604.511000博泰江濱紅谷大道一1005.42.5-3萬中興華庭豐和大道一3014800-18000鹿鼎名居紅谷七路一304.211000紅谷春天規(guī)劃路一354.5110002010年，紅谷灘商業(yè)成為**市房地產(chǎn)市場的亮點。11月，綠地中央廣場精裝寫字樓——元創(chuàng)國際，整層面積1700㎡，100㎡起賣，主力面積為120㎡，均價為16000元/㎡。位于中央廣場對面的唐寧街目前工程主體已經(jīng)封頂，不久也將入市銷售。另外，博能佰瑞琪也有寫字樓推出。面積268-1200㎡不等和擁有8.4米層高，面積180-240㎡的LFOT寫字樓兩種房源類型。預(yù)計均價7000-8000元/㎡。另一商業(yè)巨頭，億豐·普菲特國際購物廣場，11月27日新聞發(fā)布會盛大召開。商鋪目前正在進展預(yù)約登記。小結(jié)紅谷灘是市政府重點開展的新區(qū)，集市政、商業(yè)辦公、高尚居住、旅游休閑為一體，市場前景較為廣闊，升值潛力較大。目前紅谷灘商業(yè)處于快速開展的準(zhǔn)備階段，市場的同質(zhì)化競爭不劇烈，較容易在區(qū)域內(nèi)做出品牌，引導(dǎo)市民的消費習(xí)慣。但目前商業(yè)工程規(guī)劃和啟動較多，未來幾年將會出現(xiàn)較為劇烈的商業(yè)競爭，因此，需要工程快速啟動，提前搶占市場，防止劇烈競爭的風(fēng)險。4、紅谷灘商業(yè)租金情況調(diào)查本調(diào)查根據(jù)紅谷灘比較集中的商業(yè)路段進展劃分，分別以紅谷大道、豐和大道、廬山南大道、贛江新天地商業(yè)展開?！脖緮?shù)據(jù)制定于2009年12月，僅供參考〕路段形態(tài)業(yè)態(tài)面積租金備注紅谷大道北端博泰江濱底層商鋪銀行、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、美容健美、小超市40-50㎡平均40元/月/㎡紅谷中大道**國際住宅沿街商鋪銀行、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、美容健美、私營家裝建材、餐飲、社區(qū)效勞、超市60㎡左右一樓為35元/月/㎡；二樓15元/月/㎡；三樓約10元/月/㎡；紅谷大道南端洪城大廈時代廣場、“西雅圖〞商業(yè)裙樓餐飲、酒店、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、銀行及社區(qū)效勞店等60㎡左右一層30元-40元/㎡左右，二層以上為15-20元/㎡。**五中對面萬達星城沿街房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、裝飾店、超市等35元/㎡廬山南大道沿八一大橋往北靠左邊商業(yè)餐飲、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、專賣店、超市等10-20㎡左右55元/㎡豐和大道由豐和大道和廬山南大道交匯處為起點向南家裝建材、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、餐館、醫(yī)療、超市北邊商鋪35元/㎡；靠南商鋪20元/㎡。綠茵路商鋪，紅谷世紀(jì)花園沿街商鋪餐飲、裝飾、食雜店等35元/㎡贛江新天地酒店、餐廳、會所、酒吧等300—500平米之間整棟出租，每棟整體租金為8—10元/㎡，租期不少于5年，免租期通常為20個月小結(jié)：1、根據(jù)市場調(diào)查分析，目前紅谷灘商業(yè)主干道的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括餐飲〔館〕、賓館酒店、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、私營建材裝飾店、銀行、美容美發(fā)、小型超市以及多個百貨商場和大型超市等；大型商業(yè)配套嚴重缺乏，生活休閑娛樂商業(yè)及兒童游樂工程幾乎沒有。制約了紅谷灘新區(qū)內(nèi)的人口入住率。2、商鋪租金價格一般在20-55元/月/㎡間浮動，仍處于初級起步階段,商鋪的租金價格都處于較低的水平,因此商鋪未來具備了較大的升值空間。3、開發(fā)商自有物業(yè)經(jīng)營較好，租金政策科學(xué)，考慮全面且有專業(yè)的團隊經(jīng)營管理。小業(yè)主店鋪經(jīng)營雜亂，追求租金收益期望強烈，無法做到較規(guī)*的經(jīng)營。五、紅谷灘商業(yè)需求分析：1、商業(yè)現(xiàn)狀分析紅谷灘成為市民心中向往的居住區(qū)域，這個區(qū)域已經(jīng)得到了消費群體的認同，在此購房的居民是商業(yè)的一大消費群體，但是，目前這局部群體大概需要3-5年才能成為消費主體，居民都盼望有大型的購物中心出現(xiàn),除能滿足一般生活需求外，還能有消費性業(yè)態(tài)開業(yè)。未來在紅谷灘的居民不用到老城區(qū)的商業(yè)中心就能滿足一站式消費需求。我們認為，未來主題式的消費場所是符合紅谷灘商業(yè)要求的。購物、餐飲、休閑娛樂、家庭休閑消費、兒童、女性及學(xué)生等一系列主題式消費不僅能細分目標(biāo)消費群，還能提升業(yè)態(tài)細化合理分工，提高了消費檔次，打造一個全新的商業(yè)中心，而非是對老城區(qū)商業(yè)的一個補充，是滿足新城區(qū)特色消費需求的。但從目前看，在此居住的消費者已期待很久。2、商業(yè)消費潛力分析紅谷灘的商業(yè)消費群體具體有以下幾種：〔1〕紅谷灘居民，隨著紅谷灘的住宅建立用地的相繼開發(fā)落成，大量的住戶帶來無限商機；〔2〕新建等地一帶居民，紅谷灘建立速度的加快，市政配套的完善，如果紅谷灘有濃厚的商業(yè)氣氛，新建等地居民就不會舍近求遠，選擇**市市中心，而會選擇紅谷灘消費；〔3〕白領(lǐng)階層，市政府決心把紅谷灘打造成為**市的中央商務(wù)區(qū)，日前隨著住宅建立用地相繼開發(fā)完畢，寫字樓等商業(yè)工程將相繼開發(fā)，大批的公司將進駐，大量的公司白領(lǐng)將是商業(yè)的目標(biāo)客消費群體；〔4〕大學(xué)城的高校教師及學(xué)生。3、商業(yè)開展趨勢分析目前，紅谷灘有大量的住宅和商業(yè)工程的開發(fā)，住宅與商業(yè)體量均十分巨大，紅谷灘商業(yè)中心憑借大開發(fā)優(yōu)勢，注入了前瞻性商業(yè)規(guī)劃。以紅谷灘中心區(qū)為重點說明，紅谷灘中心區(qū)從2001年步入正式開發(fā)階段，市委、市政府對紅谷灘中心區(qū)的開展十分重視，并把它定位為**的中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕，紅谷灘中心區(qū)將建成**的行政、金融、文化和商業(yè)區(qū)，市政府也在把機關(guān)人員的生活圈引入紅谷灘。目前，紅谷灘中心區(qū)內(nèi)的土地也已根本出讓，所剩無多，證明了眾多開發(fā)商對紅谷灘中心區(qū)的認可。紅谷灘中心區(qū)的開展建立速度可以說在**市是史無前例的。因此，從目前開展趨勢來看，隨著紅谷灘的市政配套的不斷完善，再過3-5年時間，紅谷灘人口基數(shù)到達市政府規(guī)劃的40萬人時，紅谷灘中心區(qū)的商業(yè)氣氛在檔次和規(guī)模上會到達甚至超過老城區(qū)中心，紅谷灘將真正成為**市的行政中心與商業(yè)中心。小結(jié)：紅谷灘新區(qū)，作為一個正在高速開展中的，將成為**市的“浦東新區(qū)〞，將成為**市的“陸家嘴〞的城市CBD新區(qū)來說，形成以現(xiàn)代多功能購物中心，大賣場、大酒店、品牌專賣店廣場為中心的現(xiàn)代商業(yè)群體，才能適應(yīng)新的消費需求。大量居民的入住，勢必帶來無限商機，紅谷灘將成為商家的必爭之地，這樣必然帶來給紅谷灘的商業(yè)一次全新的變革，競爭也會越來越劇烈，商業(yè)業(yè)態(tài)越來越全，功能越來越多。六、**市各建材市場優(yōu)缺點比較：市場名稱地理位置優(yōu)勢缺陷**路市場火車站旁已形成了陶瓷、衛(wèi)浴為主的市場1、房屋構(gòu)造差，布局不合理。2、根底設(shè)施差。3、運營本錢高。4、停車不方便。5、品種不齊全〔沒有其他建材商品〕市建材三店西路約3萬平米，形成陶瓷、衛(wèi)浴、石材市場，租金相對廉價，地處象湖旁周圍樓盤較多，1、房屋已銷售產(chǎn)權(quán)，無法形成統(tǒng)一布局。2、市場大品牌不多、管理較亂省建材大市場司馬廟約20萬平米，地理位置優(yōu)越，人氣較旺，交通方便，相關(guān)建材品牌和種類比較齊全布局規(guī)劃不佳，購物環(huán)境差，管理混亂，而且回扣攪亂市場秩序幾乎有90%的店家給回扣；從1998年至今陸續(xù)開業(yè)，至今這家市場也沒有獲得消防許可證。香江家居廣場解放路和青山路2店約10萬和6萬平米，規(guī)模大，品種齊全，具有較完善的管理1、MALL店具有一定規(guī)模，但是經(jīng)過改造而來的，存在先天缺乏，如：商場外觀，表達不出來。2、大成之家目前經(jīng)營良好、缺乏之處在于規(guī)模小，經(jīng)營面積只有一萬多平方，不能引領(lǐng)未來市場3、對經(jīng)營戶管理不到位，商品擺放較亂有損形象；紅星美凱龍迎賓北大道約3萬平米，實力強，有管理理念，商場環(huán)境好，經(jīng)營狀況良好，廣告力度可以，比喜盈門更具實力地理位置一般，交通便利性差歐亞達家居京東店和*家坊2店分別約4萬平米，**市政府重點招商扶持工程，品牌豐富，廣告投入大位置及經(jīng)營等方