房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑工程發(fā)包方案

/建筑工程承包合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)（主要部分條款)為了確保本項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)保量圓滿完成建設(shè)任務(wù)，經(jīng)過(guò)雙方充分協(xié)商，本著互惠互利原則，在原簽訂《建筑工程承包合同》基礎(chǔ)上特簽訂本協(xié)議。本協(xié)議書(shū)只作為雙方工程結(jié)算用，不作為建委部門(mén)存檔備案用。原簽訂的《建筑工程承包合同》中有關(guān)工程承包范圍、工程量計(jì)算和結(jié)算方式、質(zhì)量、平安文明施工要求、施工進(jìn)度支配限制和管理措施、付款方式及履約保證金規(guī)定均按本協(xié)議書(shū)執(zhí)行，其它條款均按雙方簽訂的《建筑工程承包合同》執(zhí)行。一、包工包料發(fā)包內(nèi)容：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)范圍內(nèi)除門(mén)窗、消防、電梯、內(nèi)外墻保溫項(xiàng)目外的全部?jī)?nèi)容，其中：水電安裝，主電到戶內(nèi)配電箱；主水到廚、衛(wèi)閘閥處，室內(nèi)天棚預(yù)埋穿線管。地面除電梯前室、樓梯間貼塊料面層外其它地面只施工砼墊層；樓面除電梯前室、樓梯間外均取消找平層改為原漿找平。天棚除廚、衛(wèi)不抹灰〈由用戶二次裝修〉外，其它天棚均括白膩?zhàn)佣椤春琶娲蚰?、刷膠料結(jié)合層、括膩?zhàn)诱彝裙ば颉涤?jì)8.00元平方米包干計(jì)算。二、工程量計(jì)算和結(jié)算方式工程量據(jù)實(shí)結(jié)算，套用2008年湖北省建筑、安裝工程消耗量定額計(jì)取定額干脆費(fèi)后再計(jì)12％綜合費(fèi)率〈含平安文明施工措施費(fèi)、各種法定稅費(fèi)、各部門(mén)檢測(cè)費(fèi)、以及為本項(xiàng)目服務(wù)的措施費(fèi)和其它費(fèi)用〉作為結(jié)算價(jià)。其中模板支撐，不論接受何種材料均按鋼支撐計(jì)算并套用相應(yīng)定額子目計(jì)取工程定額干脆費(fèi)；裝飾工程、安裝工程均按人工費(fèi)十機(jī)械費(fèi)之和為取費(fèi)基數(shù)計(jì)取45％綜合費(fèi)率〈含平安文明措施費(fèi)、各種法定稅費(fèi)、各部門(mén)檢測(cè)費(fèi)、以及為本項(xiàng)目服務(wù)的措施費(fèi)和其它費(fèi)用〉。人工費(fèi)按湖北省現(xiàn)行調(diào)整文件進(jìn)行調(diào)增〈減〉，人工調(diào)差只計(jì)6％的綜合費(fèi)稅。材料費(fèi)按合同簽訂時(shí)期的黃岡市建委定額站的信息價(jià)執(zhí)行，在±10％內(nèi)不調(diào)差，超過(guò)〈下降〉，±10％時(shí)才進(jìn)行調(diào)整。其中水、電安裝材料、外墻面磚、地面磚、大理石等塊料材料以及信息價(jià)沒(méi)有的其它材料，均以開(kāi)發(fā)商審批的到場(chǎng)價(jià)，作為調(diào)差依據(jù)進(jìn)行調(diào)差，材料調(diào)差只計(jì)6％的綜合費(fèi)稅。開(kāi)發(fā)商分包項(xiàng)目協(xié)作費(fèi)，按分包項(xiàng)目結(jié)算價(jià)〈電梯安裝以安裝人工費(fèi)為基數(shù)計(jì)1％〉計(jì)2％的協(xié)作費(fèi)，同時(shí)協(xié)作費(fèi)計(jì)6％綜合稅費(fèi)。挖掘機(jī)進(jìn)場(chǎng)臺(tái)次按每個(gè)單位工程4次共800元包干計(jì)算，不再另外計(jì)算。三、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目施工質(zhì)量必需符合設(shè)計(jì)要求和施工驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定，質(zhì)量等級(jí)“大別山杯”。工程質(zhì)量評(píng)定為“大別山杯”獎(jiǎng)承包人10萬(wàn)元〈人民幣〉，施工質(zhì)量評(píng)定達(dá)不到“大別山杯”時(shí)罰承包人10萬(wàn)元〈人民幣〉。施工質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，按結(jié)算價(jià)98％付款；施工質(zhì)量達(dá)不到合格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)承包人必需實(shí)行整改加固措施確保施工質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，否則不予驗(yàn)收并賠償由此造成開(kāi)發(fā)商的一切經(jīng)濟(jì)損失和相應(yīng)產(chǎn)生的法律責(zé)任。四、平安文明施工要求本工程平安文明施工必需按國(guó)家、省、市關(guān)于建筑工程平安生產(chǎn)和文明施工要求進(jìn)行施工并被評(píng)為“大別山杯”或“樣板工程”獎(jiǎng)承包人5萬(wàn)元，否則就罰5萬(wàn)元。因承包人違反平安操作規(guī)程造成平安責(zé)任事故的發(fā)生所引起的一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任均由承包人擔(dān)當(dāng)。五、施工工期本項(xiàng)目自年月日開(kāi)工至年月日竣工，計(jì)天〈日歷天〉。因發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更或因受惡劣天氣〈洪災(zāi)、異樣天氣〉、自然災(zāi)難、地震、斗爭(zhēng)等上述人力不行抗拒因素影響工期以及一周內(nèi)累計(jì)停水、停電8小時(shí)以上的，經(jīng)建設(shè)方和監(jiān)理方簽字審批方可順延工期。同時(shí)因建設(shè)方不按本合同約定的付款期限撥付工程進(jìn)度款，超期一個(gè)月以上時(shí)導(dǎo)到承包人停工的，從停工之日起至復(fù)工之日止經(jīng)由建設(shè)方和監(jiān)理方簽字審批方可順延工期。其它因承包人自身緣由造成工程停工的，工期不得順延。超出雙方認(rèn)可的工期，每延期一天罰3000元，每提前完成一天獎(jiǎng)3000元。六、交納投標(biāo)保證金和履約保證金以及返還承包人投標(biāo)報(bào)名時(shí)需交納投標(biāo)保證金30萬(wàn)元，該保證金中標(biāo)簽訂施工承包合同后，可轉(zhuǎn)為履約保證金。若承包人在中標(biāo)后7天內(nèi)拒絕簽訂本協(xié)議書(shū)時(shí)，該投標(biāo)保證金建設(shè)方有權(quán)拒付予以沒(méi)收。承包人和建設(shè)方簽訂《建筑工程承包合同》和該補(bǔ)充協(xié)議書(shū)7天內(nèi)需一次交納履約保證約500萬(wàn)元。該履約保證金在承包人本項(xiàng)目基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程完成后起先分期返還：即基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完成至±0.000后返還200萬(wàn)；三層框架主體結(jié)構(gòu)完成摟面澆筑返還履約保證金100萬(wàn)元；七層框架主體結(jié)構(gòu)完成樓面澆筑返還履約保證金100萬(wàn)元；余額主體結(jié)構(gòu)封頂返還完。七、工程款支付方法本項(xiàng)目工程接受分期分批支付工程進(jìn)度款方法進(jìn)行撥款。承包人承建項(xiàng)目做完五層時(shí)撥付工程進(jìn)度款300萬(wàn)元；主體工程做完十層時(shí)撥付工程進(jìn)度款300萬(wàn)元；主體工程封頂并驗(yàn)收合格后付至已完工程量的50％；砌筑和二次結(jié)構(gòu)澆筑完后并驗(yàn)收合格后付150萬(wàn)元；裝飾、裝修工程完成并竣工驗(yàn)收后累計(jì)付至己完成工程量的70％；單位工程完成竣工決算審計(jì)雙方簽字認(rèn)可后付至結(jié)算總價(jià)款的80％；竣工完成工程備案后付至總結(jié)算價(jià)的90％；單位工程評(píng)為“大別山杯”后付至總結(jié)算價(jià)的95％〈未獲評(píng)大別山杯付至93％，按本協(xié)議第三條執(zhí)行?！?；預(yù)留5％作為質(zhì)保金，在完成國(guó)家要求的保修項(xiàng)目的保修期后按國(guó)家規(guī)定支付保修金。八、材料要求鋼材運(yùn)用鄂鋼、武鋼產(chǎn)品，鄂鋼、武鋼缺型產(chǎn)品需供應(yīng)有貨大型廠家報(bào)開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理同意后才能選購(gòu) ；水泥運(yùn)用華新堡壘牌32.5或42.5水泥，承包人未按要求選購(gòu) 鋼材、水泥，經(jīng)發(fā)覺(jué)后必需退場(chǎng)，造成的損失由承包人擔(dān)當(dāng)；承包人所進(jìn)材料必需按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行復(fù)檢，復(fù)檢合格后才能進(jìn)行運(yùn)用，復(fù)檢不合格材料必需退場(chǎng)，已用于工程上的必需拆除返工重做。拒還退場(chǎng)，每發(fā)覺(jué)一次罰款1萬(wàn)元。九、本協(xié)議書(shū)中的條款和原簽訂的《建筑工程承包合同》中相應(yīng)條款有沖突時(shí)按本協(xié)議條款執(zhí)行。十、本協(xié)議和原簽訂《建筑工程承包合同》具有同等法律效力，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，付清合同尾款后失效。建設(shè)方〈公章〉：承包方〈公章〉：法定代表人〈簽章〉：法定代表人〈簽章〉：托付代理人〈簽章〉：托付代理人〈簽章〉：年月日年月日建筑工程發(fā)包方案方案一、開(kāi)發(fā)商股東會(huì)集體出資承建〈即自己開(kāi)發(fā)，自已做〉：此種模式是：各股東資金均足夠，短暫沒(méi)有其它項(xiàng)目投資受益時(shí)可進(jìn)行。優(yōu)勢(shì)是：１、獲得利潤(rùn)比發(fā)給外包單位承建更多〈不存在讓利〉，便于成本限制。形成開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、服務(wù)一條龍管理模式。２、各股東均參和管理，統(tǒng)一決策，不存在各股東之間閑、忙不均而相互產(chǎn)生埋怨。３、因資金足夠，工程項(xiàng)目建設(shè)快，上市早，能駕馭市場(chǎng)銷售主動(dòng)權(quán)。缺點(diǎn)是：本工程項(xiàng)目完工后后續(xù)項(xiàng)目跟不上或本項(xiàng)目完工后股東會(huì)解散，存在大量舊模板和殘存材料以及設(shè)備處理比較困難。方案二、開(kāi)發(fā)商股東內(nèi)部的資金雄厚者獨(dú)資承建〔即內(nèi)部承包方案〕。此種模式是：１、各股東內(nèi)部協(xié)商確定工程對(duì)外發(fā)包方案后，因個(gè)別股東〈或邀人入股〉有部分充盈資金400～600萬(wàn)元可用〈同外人帶資承建工程一樣〉并有外部墊資條件〈有開(kāi)商砼站、鋼供應(yīng)商的摯友能墊資：如：商砼墊資200萬(wàn)元，鋼材供應(yīng)商墊資200萬(wàn)元等〉，這樣可用資金〈含墊資〉在1000萬(wàn)元左右，加上人工費(fèi)、其它材料可欠一部分就可開(kāi)工。完成單棟工程〔建筑規(guī)模約30000平方米〕的30～50％，達(dá)到房管局規(guī)定的預(yù)售要求即可開(kāi)盤(pán)預(yù)售，加之開(kāi)發(fā)商可后續(xù)撥款，同樣能獲利。2、其它股東參入銷售、工程監(jiān)督、辦理手續(xù)等管理工作。做到每個(gè)股東人人有事做同心同德。優(yōu)勢(shì)是：能調(diào)動(dòng)各股東的主動(dòng)性、齊抓共管同樣能達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、服務(wù)一條龍的目的。缺點(diǎn)是：若遇到銷售市場(chǎng)不暢，購(gòu)買(mǎi)力低時(shí)造成個(gè)人壓力大，資金斷鏈，影響其他短、平、快項(xiàng)目的投資和發(fā)展。方案三、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)外招標(biāo)發(fā)包：邀請(qǐng)招標(biāo)－議標(biāo)：優(yōu)勢(shì)是：充分利用已知的有實(shí)力的摯友或建筑企業(yè)外資開(kāi)發(fā)，減輕開(kāi)發(fā)商自己的資金壓力，達(dá)到雙贏目的。缺點(diǎn)是：外部資金進(jìn)入時(shí)必需讓利于人，造成自己獲得利潤(rùn)削減。例：建設(shè)30000平方米規(guī)模的商品房，實(shí)際投入建筑干脆成本約為1200元平方米，總造價(jià)為36000000元。假設(shè)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部商定綜