關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序的報(bào)告

關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序的研究報(bào)告目錄第一章資源整合第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展方向第二節(jié)公司核心競爭力第三節(jié)公司發(fā)展戰(zhàn)略第四節(jié)資源整合第二章市場調(diào)查第一節(jié)市場調(diào)查的目的第二節(jié)市場調(diào)查的內(nèi)容和方法第三節(jié)區(qū)域市調(diào)報(bào)告的撰寫第三章用地潛力分析第一節(jié)用地潛力分析的內(nèi)容第二節(jié)用地潛力分析的成果第四章土地決策第一節(jié)土地管理的基本術(shù)語第二節(jié)獲取土地的方式第三節(jié)征地拆遷及其土地出讓的程序第四節(jié)土地獲取時(shí)應(yīng)注意的主要問題頂?shù)谖暹M(jìn)章平晚過弓溜項(xiàng)目投資成本沫與費(fèi)用的估算嶺第一圾節(jié)備后氣項(xiàng)目投資成本鄙與費(fèi)用的基本聯(lián)概念芝第二姿節(jié)督簡盆開發(fā)建設(shè)投資椒的費(fèi)用構(gòu)成奴第六于章州翼顧早悶項(xiàng)目投資效益倡的多方案比較駐以及綜合評估類第一島節(jié)其潔航項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)含的主要內(nèi)容更第二景節(jié)枕斜條項(xiàng)目評價(jià)的基哨本方汁法精終第七勺章家弦設(shè)爬收市場定位棄第一融節(jié)慧殿肥市場定位的依攤據(jù)天第二央節(jié)奴瞧減產(chǎn)品品質(zhì)玉第三準(zhǔn)節(jié)怕啊案面積配比和格者局配比悶第四炕節(jié)登愉緣房型設(shè)計(jì)貧第五座節(jié)雄踐柴營銷主題域第八鞭章類蠶鬧搭叨規(guī)劃設(shè)計(jì)園第一際節(jié)膚途勵(lì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的怖要點(diǎn)也第二輔節(jié)守拜幼規(guī)劃和設(shè)計(jì)應(yīng)買考慮的因素逝第三臣節(jié)渠棉逢我國居住區(qū)規(guī)頁劃經(jīng)歷過程禮第四輝節(jié)捐友華當(dāng)代規(guī)劃和設(shè)釋計(jì)的發(fā)展方向庭第九鏟章抗粉煌柜竹工程建設(shè)繼第十勺章色講壁茂順營銷推廣最第一弟節(jié)瓶殊說價(jià)格策略窯第二侵節(jié)裁匆淚廣告策略瞇第三蹦節(jié)肚開忌營銷策略庭第四擠節(jié)竄澇羨銷售執(zhí)行滿第十一壘章轉(zhuǎn)遵克物業(yè)管理網(wǎng)第一據(jù)章買展葛資源整合鉛第一節(jié)房地政產(chǎn)發(fā)展方向太一．未來十年荒中國的住宅需廊求肯在未苗來侵5~1晴0前年中，我國以擋住宅為主的房防地產(chǎn)業(yè)將保持碼強(qiáng)勁的增長態(tài)早勢，而居民消滑費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、乳城市化和加久入膚WT蔥O漁將成為推動(dòng)房跡地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)的三大動(dòng)力。獲（一）居民某消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)適整帶動(dòng)住房消猛費(fèi)的升級換代反197剩8酬－灣200敵0踩年，我育國戀GD認(rèn)P旦年均增調(diào)長絨9.5嫩%三，人炒均估GD運(yùn)P喉增長也超廟過顫8.1他%檔，城鎮(zhèn)居民人圈均可支配收入殖從班343.侍4燭元升墾到狐628怖0尾元。城鎮(zhèn)居民屋作為二元經(jīng)濟(jì)鑼中的消費(fèi)主體秒，其收入的增度長無疑為消費(fèi)筋水平的提高和兇生活質(zhì)量的改傲善奠定了堅(jiān)實(shí)坊的基礎(chǔ)炸。濫9哪0套年代，人們的掉消費(fèi)開始從溫勒飽型向消費(fèi)型鄙轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)了仇居住、交通、挖通信、文化教蚊育娛樂消費(fèi)明鞠顯增強(qiáng)。根據(jù)諒第五次人口普懷查公報(bào)，我國孤現(xiàn)有城鎮(zhèn)人講口揀4559絕4艦萬人，占總?cè)舜菘谶f的渣30.09峽%即，人均居住面糾積燭10.繩4明平方米，建筑組面戴積按1下9呈平方米。按照置國家住宅產(chǎn)仙業(yè)舒“州十泥五早”杯發(fā)展計(jì)劃，聾到走200紅5百年城鎮(zhèn)人均建絮筑面積達(dá)勝到予2勸2嫌平方米，僅城紙鎮(zhèn)居民就需建昨設(shè)膛2奧7沈億平方米，平夢均每年新建住紡宅到5.兄4新億平方米，這竟樣大的住宅投也資與需求將對肥國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)嘆展起到巨大的圍推動(dòng)作用。糠（二）城市路化步伐的加快縱帶來巨大的住蠻房需求殿根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)溉，當(dāng)一個(gè)國家溜經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)堤穩(wěn)定增長時(shí)期顫，城市化也將糠進(jìn)入一個(gè)快速飲發(fā)展時(shí)期。世總界銀行對全世廢界軋11嚴(yán)3軍個(gè)國家的統(tǒng)計(jì)脾資料進(jìn)一步表竿明，人吳均公GD必P超低別于肚30歡0到美元的低收入扇國家，城市化題水平僅筑為疤20掏%余，當(dāng)人恢均粱GD鍛P湊從續(xù)70營0吸美元上升蛋到國100坑0鍵美元頂和眉150亮0澤美元的中等發(fā)裂展國家時(shí)，城賊市化進(jìn)程加快詳，水平將有到群40%~60忽%億，而經(jīng)濟(jì)高速薄發(fā)展，城市化滾水平達(dá)勁到劇70跌%方以后，城市化殊發(fā)展速度將緩秀慢。勝200歪0周年，我國城市粉化水平已葬達(dá)耀36.22景%企，在未來十年煌內(nèi)，人算均螺GD宵P爬將郊從麻199龍7抱年京的嗽86赤0倘美元，提高社到曬201耗0失年姜的存120歪0素美元甚朽至布150棗0更美元，經(jīng)濟(jì)的吼增長將加快城者市化的進(jìn)程，套我國總?cè)丝诘睦俗匀辉鲩L率仍錫保持愿在瓣9.批6杯‰醋，城市化率以壺每桐年運(yùn)1迎%母左右增長，熱到氣201輩0預(yù)年達(dá)咐到犯46挑%羨，城市人口將方達(dá)反到送6.梯4鞭億，凈增久長律1.緩9追億，每年增載長齡185浴2彎萬人。每增純加加1邊個(gè)人，將增古加序2武2幻平方米住宅建擴(kuò)筑面積消和鈴10秩0墳平方米左右的地城市建設(shè)用地是，城市人口的世迅速增長無疑衡會(huì)對住房和基熱礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶截來巨大的壓力寧。發(fā)（三）加啞入宰WT哭O飛后開放步伐加樓快形成對房地設(shè)產(chǎn)的巨大需求怕加傾入暈WT容O輝后，我國將開譽(yù)放交通運(yùn)輸、旺金融服務(wù)、電陜信、法律服務(wù)殖、會(huì)計(jì)服務(wù)、死信息服務(wù)、旅名游、建筑業(yè)等挺多個(gè)行業(yè)，且情開放的速度之死快也是前所未扇有的，如銀行底業(yè)桿5吸年內(nèi)取消對外味資的地域和客逝戶限制，建筑愚業(yè)合資合作企鍛業(yè)蒙3惡年內(nèi)開始享受賀國民待遇，這送些都將吸引大布量外資進(jìn)入，躁勢必增加對房敏地產(chǎn)產(chǎn)浸品凝—馬—托住宅、寫字樓驚、中介服務(wù)等擦多種需求。沈雖然未拍來株5~1蚊0短年中我國房地仗產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總吧體看好，但現(xiàn)蜘階段，潛在需喝求與有效需求蕩不足的矛盾并呈沒有得到解決撞，這在一定程遵度上抑制了房恰地產(chǎn)業(yè)的健康脂發(fā)展。故二．房地產(chǎn)市請場發(fā)展趨勢憑從它199托8蓬年起，我國擺爹脫了低速和負(fù)匪增長的狀態(tài)，全進(jìn)入高速發(fā)展養(yǎng)階段，尤其克是述200連1打年以來，房地寧產(chǎn)進(jìn)入欣欣向約榮的景象。洲前制1尚1貸個(gè)月，全國房抄地產(chǎn)投酬資慧485燥7羽億元，服比水200里0獨(dú)年同期增吳長燃29.7意%廊。隨著中國加創(chuàng)入旅WT宏O雷，機(jī)遇與挑戰(zhàn)遍并存粥的捧200工2隙年，國內(nèi)房地帶產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)全占新的發(fā)展時(shí)期駛。寄房地產(chǎn)市場表乓現(xiàn)出如下特點(diǎn)份：闊（一）房地產(chǎn)盡開發(fā)投資高速跡增長占（二）商品房石銷售市場供求忠兩旺別（三）個(gè)人購飯房比重繼續(xù)提崗高根（四）土地購百置和土地開發(fā)挺投資高速增長樹200再1悶?zāi)昙?灑—托1舒0荷月，全國房地贊產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購銅置土地面積喂達(dá)旅1280洗3吉萬平方米，熔比惡200兔0確年同期增叨長熟65篩%犬，同期完成土西地開發(fā)投莊資惱28伍2辯億元，砌比距200椅0笑年同期增樂長余34莊%傾，完成土地開騾發(fā)面軋積相656讀3廟萬平方米，同敲比增恥長污36.8案%妙。土地購置面思積的大幅增長幸，表明開發(fā)商劍對為了開發(fā)前狼景看好。合200頌1勤年，北京、上旁海、成都、長芒春、武漢通過鋒一系列的運(yùn)作塞，萬科的土地社儲(chǔ)備達(dá)到徒近羞90貸0口萬平方米復(fù)。撲“跟如果保持今年納的速度，一年毅后，萬科的土款地儲(chǔ)備預(yù)期可伏達(dá)澆160朽0賽萬合至前180殺0罩萬平方些米闊”喬。王石報(bào)出的乞數(shù)字令人咋舌軋。太而中海也計(jì)劃歌土地儲(chǔ)備量超往過萬科。大連億萬廳達(dá)唇200潔1求年土地儲(chǔ)備已裁達(dá)室200誼0送萬平方米，業(yè)宿務(wù)發(fā)展扁到舞1蒸5膚個(gè)城市。首創(chuàng)細(xì)集團(tuán)總裁劉曉僻光接受圾《裂2阻1流世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道篩》采訪時(shí)透露搖，首創(chuàng)已擁有傲土地儲(chǔ)焦備衣600陵0睜萬平方米，且販還會(huì)繼續(xù)增長較。魯能集團(tuán)在博北京、上海、雀濟(jì)南、青島、升重慶、成都、稿宜賓、海南等裹地大量儲(chǔ)備土蝶地，已達(dá)率近捕100干0韻萬平方米。慎（五）房地產(chǎn)還市場進(jìn)入優(yōu)勝晴劣汰時(shí)期撓隨著以地產(chǎn)大嬌鱷為先鋒的新媽一輪圈地運(yùn)動(dòng)辰的開始，然而牽圈地的背后是則一個(gè)等待整合以的市場。椐業(yè)毀內(nèi)的普遍說法壤，中國內(nèi)地地凍產(chǎn)最率快貫5疏年，晚不會(huì)超裂過芹1濤0封年，要產(chǎn)生出膏幾個(gè)寡頭，象魯香港一樣。目算前，我國最大縣的房地產(chǎn)開發(fā)蔬企業(yè)的市場份竿額沒有超內(nèi)過本5埋%勁，而香港賄是蜂30寧%賴至餐50爪%雁以上，新鴻基紡等幾家公司占臂整個(gè)香港市盒場徒80弊%應(yīng)的份額。凳中國加閣入綠WT石O燈，勢必有大量糟的外資流向房枯地產(chǎn)市場，將雕加劇對市場的爆沖擊，使得市屢場進(jìn)入優(yōu)勝劣測汰階段。市場鑼也將進(jìn)入現(xiàn)房純市場，真正的掛買方市場將形售成，房地產(chǎn)風(fēng)藏險(xiǎn)加大，門檻海提高，更多的權(quán)開發(fā)商要在產(chǎn)靜品品質(zhì)和公司捕品牌上競爭，航但市場不拒絕旋好房子。記（六）空置房哥面積不斷擴(kuò)大更，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加犧大。板地產(chǎn)商以圈地逐為先導(dǎo)的大肆從擴(kuò)張，無疑將昨帶來新一輪地苗產(chǎn)開發(fā)熱。但泰我國商品房空項(xiàng)置面積已宴達(dá)鄉(xiāng)1000拍0莖萬平方米，而己商品房價(jià)格卻噴出現(xiàn)近年來少釀?dòng)械囊宦飞蠐P(yáng)輝。實(shí)際上，新芝建成的商品房勾如空置，每年界至少貶桶值由10腹%剛，而在現(xiàn)有的混空置房中空置鵲超耳過泊2世年的吳占嚷50紗%專以上，還有大利規(guī)模開發(fā)的經(jīng)尿濟(jì)適用房以及逃正在啟動(dòng)的房胖地產(chǎn)二級市場蜜，都在擠壓現(xiàn)游有的商品房生渴存空間，故有討人擔(dān)心目前出遷現(xiàn)的開發(fā)熱潮祖是又一場美麗鐮的泡沫。穴總之，未衡來綁1雙0虹年是我國房地踩產(chǎn)發(fā)展的重要濁時(shí)期，在經(jīng)歷作了面199免9烏—壯200怨1倆年法的鄭“傲龍?zhí)t頭等”酒時(shí)期后卡；須200鑄2松—沉200晨3蠅年市場進(jìn)入整灶合發(fā)展期圈；夏200嗎4躍—植200胳7欄年將進(jìn)入全面厘發(fā)展期閃；墨200謠8欣—哪201濟(jì)0胡年房地產(chǎn)將進(jìn)姿入最后的調(diào)整卡發(fā)展時(shí)期。在跟各個(gè)時(shí)期，新膛發(fā)展動(dòng)力的集婦聚，將拉動(dòng)內(nèi)驗(yàn)需，刺激市場拜的發(fā)展。述三．房地產(chǎn)開械發(fā)模式的發(fā)展常方向德如今的房地產(chǎn)尺市場已經(jīng)邁過虛了比產(chǎn)品、比劣技術(shù)，拼環(huán)境萄、拼景觀的層素面，而邁到了渣比品牌（包括柿品位、風(fēng)格、蔬素質(zhì)、氛圍、敏文化和生活方粘式）的層面。速因此房地產(chǎn)的低競爭已經(jīng)超越?jīng)r了產(chǎn)品和項(xiàng)目變的競爭，而是葡開發(fā)策略和開淡發(fā)模式的競爭拾。漲1賄、規(guī)模化品牌矛擴(kuò)張開發(fā)模式花規(guī)?；放茢U(kuò)卻張開發(fā)模式，毅引導(dǎo)了我國房窯地產(chǎn)業(yè)的走勢茶：郊區(qū)化、大共盤化（規(guī)模化蛾）、復(fù)合化。冒該模式開發(fā)比墨較成功的典型側(cè)是廣州碧桂園育、祈福新村、痛廣州奧林匹克敬花園等。詠（內(nèi)1紋）郊區(qū)化居住站模式。深圳、招廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)候達(dá)城市為適應(yīng)頑人們崇堆尚失“核5+師2需”勤生活模式，即磁市區(qū)工逼作兔5盛天，在郊區(qū)休喘息生將活怒2紡天，在城市郊栗區(qū)開發(fā)。比較吧成功的典型是搶廣州碧桂園、夕祈福新村、深息圳萬科四季花世城、深圳中海蛇怡翠等。奔但隨著城市的也發(fā)展，特別是碑大交通格局的淘奠定從，歸“布7+擦0仔”照模式（市區(qū)工叼作，郊區(qū)居住屋），已成為開腰發(fā)商的著眼點(diǎn)箭。六（浙2秤）大盤化（規(guī)擁模化）芬如今的房地產(chǎn)壩開發(fā)商為了提嫁升品牌（包括佳品位、風(fēng)格、訴素質(zhì)、氛圍、巷文化和生活方貞式），而大規(guī)輝模圈地，單個(gè)齡項(xiàng)目的面積已殖越來越大，如兵廣州祈福新村纏占蜻地驅(qū)650垮0挽畝。（3）復(fù)合化售人們?nèi)找嬖鲩L劑而不斷變化的歇需求，注定房蔥地產(chǎn)靠單一概強(qiáng)念、單一元素賭致勝的時(shí)代已靈結(jié)束。復(fù)合地然產(chǎn)概念將取代符純粹的規(guī)模取顏勝時(shí)代，個(gè)性袖化差異也代表齒著未來之路。椅較成功的典型艦是廣州碧桂園褲、廣州奧林匹遲克花園等。碧丈桂園與北京景診山中學(xué)合辦碧牢桂園學(xué)校及五壁星級會(huì)所的建長成獲得巨大成文功桌。竟“逗給成功人士一桑個(gè)五星級的千家呆”枕的經(jīng)營理念，術(shù)已深入人心。多廣州奧林匹克俱花園創(chuàng)以棵“倍體育產(chǎn)趙業(yè)滿+榮房地蛛產(chǎn)去”禁，少“尖科學(xué)健身，健厚康人癥生畝”蒼、旗“粉運(yùn)動(dòng)就在家門涌口鷹”暫的理念訴求，浙使奧林匹克花割園具備了自己通獨(dú)特的優(yōu)勢。誕2.娛授專業(yè)化連鎖開紙發(fā)模式庭專業(yè)化連鎖開蠢發(fā)模式就是用際一個(gè)強(qiáng)勢的公游司品牌，加上團(tuán)一時(shí)套桑C應(yīng)I泊系統(tǒng)（理念識獎(jiǎng)別、行為識別融、視覺識別）蹄，成功地將上排一個(gè)項(xiàng)目所投笑放的廣告費(fèi)及屯其所形成的品冤牌含金量移植解到下一個(gè)項(xiàng)目份，并為移植到問未來的項(xiàng)目上撒預(yù)留登了馳“芳管組線聰”煌。其中主要的唇是黎“柱理呼念清”羅與速“歐行辛為古”綁識別系統(tǒng)，這防是出人才、出躁機(jī)制、出效益坑、出品牌的基箱礎(chǔ)，這些為開魔發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目艇奠定了基礎(chǔ)。助比如萬科在深章圳、北京、沈怪陽、武漢、上校海等地開發(fā)的寬萬科城市花園鏟、中體產(chǎn)業(yè)與刷發(fā)展商合作在置廣州、北京、旦上海等地開發(fā)縱的奧林匹克花禮園。笑第二節(jié)公司講核心競爭力匹核心競爭力是例那些使企業(yè)比踩別人更強(qiáng)的東臨西，房地產(chǎn)企悶業(yè)的核心競爭半力大致包括以漿下幾點(diǎn)：把握粒房地產(chǎn)市場現(xiàn)掘狀和變化趨勢勞的能力；進(jìn)行朽市場細(xì)分和客奴戶定位的能力慣；根據(jù)市場需轉(zhuǎn)要進(jìn)行規(guī)劃、悶設(shè)計(jì)的能力；交對工程成本、震進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)芽行控制的能力狐；針對特定的秘客戶群進(jìn)行市讀場營銷的能力被；提供優(yōu)質(zhì)物手業(yè)管理等售后腹服務(wù)；與政府勁有關(guān)部門進(jìn)行渡業(yè)務(wù)溝通的能氣力；保證工程子建設(shè)的較強(qiáng)融回資等能力。著隨著房地產(chǎn)市桶場的發(fā)展，市拴場營銷手段、填物業(yè)管理等極箱易被模仿，已怖是開發(fā)商必備煉的能力，以后紋的核心能力的紅競爭主要是規(guī)家模的競爭，形機(jī)成區(qū)域市場壟賞斷。通過構(gòu)筑拉企業(yè)的核心競豬爭力，最終提勵(lì)升企業(yè)的品牌坐。削第三節(jié)公司浩發(fā)展戰(zhàn)略貨一．企業(yè)戰(zhàn)略測的定義含企業(yè)戰(zhàn)略是在符符合和保證實(shí)格現(xiàn)企業(yè)使命的垮條件下，在充早分利用環(huán)境中徐存在的各種機(jī)丹會(huì)和創(chuàng)造新機(jī)延會(huì)的基礎(chǔ)上，濱確定企業(yè)同環(huán)容境的關(guān)系，規(guī)的定企業(yè)從事的劑經(jīng)營范圍、成座長方向和競爭袖對策，合理地端調(diào)動(dòng)企業(yè)結(jié)構(gòu)慨和分配企業(yè)的孩全部資源，從熄而使企業(yè)獲得爸某種競爭優(yōu)勢泥。它是企業(yè)戰(zhàn)貌略思想的集中箭體現(xiàn)，是企業(yè)發(fā)經(jīng)營范圍的科徒學(xué)規(guī)定，又是朗制定各種計(jì)劃勵(lì)的基礎(chǔ)。診二．基本競爭游戰(zhàn)略毛競爭戰(zhàn)略屬于塊企業(yè)經(jīng)營單位瓜戰(zhàn)略的范疇，寄是指企業(yè)正確哈地分析和界定紛本企業(yè)在競爭寇中的地位后所不形成的戰(zhàn)略。拐基本競爭戰(zhàn)略分是指無論在什攻么行業(yè)或企業(yè)社都可采取的競蟻爭性戰(zhàn)略。美蘿國哈佛商學(xué)院緒著名的戰(zhàn)略管谷理家邁克況爾偶·礙波特在凱其秘198筆0罷年出版的《競賞爭戰(zhàn)略》中，嚼提出三種基本刷競爭戰(zhàn)略，即魔成本領(lǐng)先戰(zhàn)略貍、差異化戰(zhàn)略怪和重點(diǎn)集中戰(zhàn)演略。他1菠．成本領(lǐng)先戰(zhàn)刻略恒成本領(lǐng)先戰(zhàn)略公是指企業(yè)通過維在內(nèi)部加強(qiáng)成賞本控制，在研屬究開發(fā)、生產(chǎn)諒、銷售、服務(wù)獄和廣告等領(lǐng)域竄里把成本降低裳到最低限度，帝成為行業(yè)中的拾成本領(lǐng)先者的召戰(zhàn)略。英2補(bǔ)．差異化戰(zhàn)略劇差異化戰(zhàn)略是抄指企業(yè)提供與熱眾不同的產(chǎn)品舍和服務(wù)，滿足襲顧客特殊的需曠求，形成競爭蜜優(yōu)勢的戰(zhàn)略。掘運(yùn)用該戰(zhàn)略主錯(cuò)要是依靠產(chǎn)品股和服務(wù)的特色倘，而不是產(chǎn)品吹和服務(wù)的成本倡。但應(yīng)注意，嘴差異化戰(zhàn)略并辰不是講可以忽意略成本，只是捧強(qiáng)調(diào)此時(shí)的戰(zhàn)跟略目標(biāo)不是成歐本問題。灣3賊．重點(diǎn)集中戰(zhàn)摟略扯重點(diǎn)集中戰(zhàn)略辯是指企業(yè)把經(jīng)綁營戰(zhàn)略的重點(diǎn)告放在一個(gè)特定使目標(biāo)市場上，頌為特定的地區(qū)潛或特定的購買瑞者集團(tuán)提供特竄殊的產(chǎn)品和服婆務(wù)。年企業(yè)一旦選定片目標(biāo)市場，便存可以通過產(chǎn)品裝差異化或成本樓領(lǐng)先的方法，啞形成重點(diǎn)集中您戰(zhàn)略。就是說份，采用重點(diǎn)集早中戰(zhàn)略的企業(yè)扁，基本上就是折特殊的差異化沾企業(yè)或特殊的回成本領(lǐng)先企業(yè)已。吐三．萬科集團(tuán)屈的發(fā)展戰(zhàn)略探鹽討壤萬科集團(tuán)的發(fā)男展戰(zhàn)略：以房壟地產(chǎn)開發(fā)為主肝導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在全反國大型城市近富郊區(qū)開發(fā)過以狠“臉城市花閥園碰”溫為品牌的多層州住宅。具體包澤括以下方面：秧1川．經(jīng)營專業(yè)化添，根據(jù)自身的層特點(diǎn)，以房地醉產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)六產(chǎn)業(yè)對有些行織業(yè)進(jìn)行整合；憤并將萬科的開響發(fā)納入國家建割設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)雅化范疇，但萬屑科并不進(jìn)入住袍宅相關(guān)部件、泡配件的生產(chǎn)體辦系。裙2芹．為有效利用紅土地資源、降郊低能源、材料票的消耗，成立蛙建筑研究所。務(wù)3懸．住宅市場主生流化，從住宅糧小區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)弦向社區(qū)的開發(fā)科，在城鄉(xiāng)結(jié)合頃部進(jìn)行規(guī)模開曲發(fā)，開發(fā)新的版市鎮(zhèn)。挽4請．建立新的融校資渠道，住宅葵證卷化、金融咱化，廣泛與國僑外金融機(jī)構(gòu)如彩基金、保險(xiǎn)等塔結(jié)合，增強(qiáng)資碌金實(shí)力，具備芽規(guī)模化開發(fā)、偵新市鎮(zhèn)開發(fā)的解實(shí)力。盾5藏．廣泛吸收國扭際設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，蔑與世界一流的辜設(shè)計(jì)公司建立謀聯(lián)系。掘6先．加強(qiáng)與建筑鄉(xiāng)商、材料商的尖信息溝通，形暖成協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，頃推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)片程，形成產(chǎn)業(yè)亮同盟。店7慧．為提高資金制利用效率，建慶立財(cái)務(wù)結(jié)算中擔(dān)心，集中統(tǒng)一住資金調(diào)度。范第四節(jié)資源壓整合厚在項(xiàng)目拓展時(shí)歸，除考慮房地犁產(chǎn)市場情況，壽還應(yīng)充分考慮桿公司的人員、叉資金等多方面窯的因素，在各諸方面情況都允鹽許的情況下，備再進(jìn)行項(xiàng)目拓垮展肚。駐制項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)整候體規(guī)劃，包括希全程策劃、核泰心系統(tǒng)、增值倘控制、利潤保倚障、戰(zhàn)略領(lǐng)先攻五個(gè)方面，如弦果只貫徹這些像措施中的一種縣則任何試圖改跳善經(jīng)營狀況的右努力都難以奏恭效，應(yīng)對以上傷因素整合。陳第二章市戶場調(diào)查俱第一肅節(jié)挑妥剖房地產(chǎn)市場調(diào)憐查的目的鼻開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)纏評價(jià)人員通過舅房地產(chǎn)市場的慈調(diào)查，了解房功地產(chǎn)市場的過催去和未來，把枯握房地產(chǎn)市場美的發(fā)展動(dòng)態(tài)，禿預(yù)測其發(fā)展趨西勢，并據(jù)此分值析開發(fā)項(xiàng)目建臟設(shè)的必要性，作確定項(xiàng)目的用記途、規(guī)模、檔回次、開發(fā)時(shí)機(jī)板和經(jīng)營方式。碗第二轉(zhuǎn)節(jié)師莫背房地產(chǎn)市場調(diào)猴查與預(yù)測的內(nèi)除容和方法斑房地產(chǎn)市場有臭很深的地域特乏征，所以一般譜的市場調(diào)查習(xí)厭慣依據(jù)地域特若性，先由點(diǎn)（扛單個(gè)樓盤）到匆線、面（區(qū)域滲市場），再由陰線、面到體（脾宏觀環(huán)境），訴然后再從體回膨到面，從面回買復(fù)到點(diǎn)，不斷摘循環(huán)，融會(huì)貫物通?，F(xiàn)就從點(diǎn)孟、面、體的三血個(gè)層次加以介價(jià)紹。頑一．凡點(diǎn)痛—慘—距單個(gè)樓盤拴一般單個(gè)樓盤代的市調(diào)從產(chǎn)品鋼、價(jià)格、廣告底、銷售四個(gè)策創(chuàng)略加以分析1．產(chǎn)品策略界（裕1衡）區(qū)位分析幕大的方面分析丟樓盤的區(qū)域歷林史沿革、區(qū)域?qū)μ卣鳎ㄉ藤Q(mào)中涼心、工業(yè)中心征、居住社區(qū)等墨）；了解區(qū)域詳?shù)慕煌üぞ摺⒊罱煌ǚ绞剑ǜ咴兯俟?、市政慮道路、地鐵、確輕軌、高架、裂公交等）以及嶼距離城市主要輸標(biāo)識地域（如示市政府、廣場優(yōu)、火車站等）說的距離；了解文區(qū)域公共配套均設(shè)施（水、電員、氣、醫(yī)院、約超市、商場、甩公園、農(nóng)貿(mào)市聰場、影劇院等悶生活配套）和糟人文環(huán)境等。肚小的方面分析明樓盤的地塊具隙體坐落方位、塌大小、形狀、像四周房產(chǎn)狀況第、道路進(jìn)出口哀、主要展面的陽臨街情況等。采（慌2必）基本參數(shù)崇總占地面積、炊總建筑面積、遺容積率、覆蓋竟率、規(guī)劃形態(tài)午等。琴（套3伐）建筑類別盈應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)驕目的用途、未懇來獲取收益的騰方式以及所在缺地區(qū)的具體情斧況確定，現(xiàn)按襯照用途可分為貞下列類型：譜·稱居住類，包括會(huì)普通住宅、高轉(zhuǎn)檔公寓、別墅冬、內(nèi)銷房、外愁銷房等。努·宵商業(yè)用途類，松包括商場、商匙業(yè)店鋪、超級鳳市場、批發(fā)市妻場等。掩·罪辦公類，包括怨商務(wù)辦公樓（扮寫字樓）等。架·射旅館類，包括吃飯店、酒店、采賓館、度假村址、旅店、招待飄所等。么·捏餐飲類，酒樓美、美食城、餐咱館、快餐店等誰。災(zāi)·折娛樂類，包括饞游樂場、娛樂縫城、康樂中心傅、俱樂部、影政劇院等。肌·顯工業(yè)類，廠房快、倉庫等。樂·揭特殊用途類，談包括停車樓等續(xù)。胳·神土地開發(fā)項(xiàng)目汪，是指在生地俗或毛地上進(jìn)行側(cè)三通一平等，雪使其開發(fā)成為梁熟地的房地產(chǎn)魚項(xiàng)目。悄（虛4恰）面積和房型駛建筑面積、使抬用面積、公攤旗系數(shù)、面積配治比和格局配比溝、平面設(shè)計(jì)等桑。幣（旅5碰）建材裝修括是清水房還是獄精裝修，建材喇的品牌、數(shù)量兩等，如電梯、辟衛(wèi)浴設(shè)備的配膊置等。升（貌6亡）公用設(shè)施證一是指日常生搞活中最基本的跨配套設(shè)施，如隱水、電、氣、汽通訊、有線電掙視、車庫等，冶二是指為社區(qū)裳配套的會(huì)所、蛇超市等。乳（木7殲）施工進(jìn)度和壁交房日期吩（發(fā)8譽(yù)）開發(fā)方式國了解土地獲得鑼方式，是獨(dú)資鮮、合資、聯(lián)建嶼等方式。韻（粘9吐）公司構(gòu)成榆了解樓盤的投群資、設(shè)計(jì)、施狡工、物業(yè)管理罰等主要事項(xiàng)的會(huì)承擔(dān)公司是誰臉？資質(zhì)、資信五如何？2．價(jià)格策略桿價(jià)格是房地產(chǎn)貨營銷中最基本棒、最活躍的因道素，因此一般唇從單價(jià)、總價(jià)倘、付款方式三猶個(gè)方面深入調(diào)戶查分析。（1）單價(jià)神單價(jià)基本上是考區(qū)位、品質(zhì)等工因素的綜合反祖映，是衡量比也較一產(chǎn)品的重沫要指標(biāo)。因此簽應(yīng)對起售單價(jià)夾、最低單價(jià)、顯最高單價(jià)、平隊(duì)均單價(jià)、主力流單價(jià)等方面進(jìn)虧行了解。（2）總價(jià)厲相對于房屋單暑價(jià)給人的直觀油印象是樓盤的糊區(qū)位和品質(zhì)的籮高低，總價(jià)所組折射出來的更飄多信息是目標(biāo)敗客戶群層的區(qū)刪隔，對于總價(jià)式的調(diào)研和對總偷價(jià)配比的切實(shí)秀把握，會(huì)把握支產(chǎn)品的目標(biāo)客額戶群定位、市意場定位。實(shí)際捉上總價(jià)款是購在買客戶的最直蝕接、最明顯的帖分水嶺。蚊為此應(yīng)從最低弱總價(jià)、最高總識價(jià)、主力總價(jià)芽、平均總價(jià)、膜總價(jià)范圍、車磁位總價(jià)、總價(jià)暗配比等方面詳茅盡調(diào)查?；迹ǔ?個(gè)）付款方式梳付款方式是總今價(jià)在時(shí)間上的邁一種分配，用穿以緩解付款壓皇力，擴(kuò)大購買固層的范圍，以周提高樓盤的銷哈售率，是一促躬銷手段。檢一般有以下幾命種方式，一次矮性付款、建筑貿(mào)進(jìn)度付款、時(shí)動(dòng)間付款、銀行禍按揭貸款、延想期付款等。3．廣告策略雁廣告策略主要疑包括廣告基調(diào)寄的推敲，主要犧訴求點(diǎn)的把握封，媒體的選擇靠，廣告密度的躍安排和具體實(shí)施施效果等。4．銷售莫對樓盤各項(xiàng)因壇素的評判，歸外根結(jié)底是銷售呢結(jié)果的評判。痛它一方面是指乳具體業(yè)務(wù)安排裹，如銷售點(diǎn)的烈選擇、人員配鏡置、業(yè)務(wù)執(zhí)行悲等；另一方面貸是實(shí)際銷售結(jié)個(gè)果的調(diào)查，如高什么樣的房型子最好買？什么垂總價(jià)是市場所護(hù)接受的？吸引系客戶最主要的嫁地方是什么？樣購房客戶群有拾什么特征？等弱等。蚊二．線和強(qiáng)面父—沾—謎區(qū)域市場極對單個(gè)樓盤的蝶詳盡了解后，心我們可以著手探區(qū)域市場的調(diào)蚊查與分析。一娃般講，區(qū)域市睛場的調(diào)查與分務(wù)析，主要包括羊區(qū)域分析、供勻應(yīng)市場特征、韻需求市場特征回三個(gè)方面。啞（一）區(qū)域分搜析戒區(qū)域分析也就偶是指在特定區(qū)浮域中，對影響員房地產(chǎn)市場的秤交通動(dòng)線、區(qū)挽域特征、發(fā)展葛規(guī)劃三方面因膀素的綜合分析停。區(qū)別于單個(gè)礎(chǔ)樓盤的地理位腫置分析，在具追體分析中，區(qū)罰域分析要側(cè)重望于整體的分析復(fù)和宏觀評估。1．交通動(dòng)線肚交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)裕展的命脈，更敏是一個(gè)時(shí)代開般創(chuàng)的急先鋒。礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，顧勢必要交流。限要交流，自然盟會(huì)形成交通動(dòng)嫌線，在地域分偵析的三大因素否中，順應(yīng)人流途、物流的自然嘉流動(dòng)趨勢而形茶成的交通動(dòng)線顏（江河、鐵路啞、公路、機(jī)場左等），是最活通躍最具決定性雙作用的一環(huán)，室是形成房地產(chǎn)午地域形態(tài)的真遭正原動(dòng)力。錘交通動(dòng)線對地釘域的影響一般害表現(xiàn)在以下幾福個(gè)方面。灣（折1肆）形成交通動(dòng)捉線的本身所具畏有的物質(zhì)形態(tài)矛，對周圍地塊坊的直接作用。止（擱2井）由交通動(dòng)線券所帶來的人流印、物流因數(shù)量肌、類別、質(zhì)量宜的差異給地域鄉(xiāng)發(fā)展帶來的直插接或間接的影飼響。2．區(qū)域特征智區(qū)域特征是相鍵對聚集而產(chǎn)生有的、依附于地烤域之間且是其知所特有的一種工物質(zhì)和精神形友態(tài)。它取決于悔該地域的經(jīng)濟(jì)女發(fā)展水平、產(chǎn)嶼業(yè)結(jié)構(gòu)、生活謹(jǐn)水準(zhǔn)、人口規(guī)天模、人口素質(zhì)妻、購買力水平賢、建筑種類、騎風(fēng)格、規(guī)模、逐分布等因素。澡區(qū)域特征這一炎特性對房地產(chǎn)注的影響，首先孔表現(xiàn)為群體對罩個(gè)體的作用，矩即所謂的良幣暢驅(qū)逐劣幣，或魂劣幣驅(qū)逐良幣暑。源在區(qū)域特征分紡析時(shí)要注重經(jīng)醫(yī)過長期的歷史古沉淀而形成的檢無形部分。隨扭著發(fā)展速度的竿加快，城市的屆有形部分很容久易被塑造，但鼓無形部分卻很達(dá)難一蹴而就。嬌區(qū)域特征分析招是要與交通動(dòng)批線聯(lián)系起來，奸將它看成是一染開放的動(dòng)態(tài)社滾區(qū)。3．發(fā)展規(guī)劃冶政府為實(shí)現(xiàn)一襪定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)眉濟(jì)和社會(huì)發(fā)展忌目標(biāo)，而確定幟的城市性質(zhì)、洽規(guī)模、發(fā)展方傻向，城市土地執(zhí)的合理利用，廳協(xié)調(diào)城市空間湖布局和各項(xiàng)建忙設(shè)的綜合部署諷和具體安排。洗（二）供應(yīng)市丟場特征鋤供應(yīng)市場特征伙的調(diào)研關(guān)鍵在斃于認(rèn)真研究產(chǎn)軌品的共同點(diǎn)與丹差異性，以及鼠他們市場反應(yīng)釣強(qiáng)弱的緣由。蔬一般從以下幾虎個(gè)方面調(diào)研。設(shè)1辦．供求狀況。趴包括相關(guān)地段糊、用途、檔次義、規(guī)模、價(jià)位暴、平面布置等捉的房地產(chǎn)供應(yīng)坊狀況，如供給碗量、有效需求垃量、空置量和偽空置率等。其光中供給量應(yīng)包涉括已完成的項(xiàng)但目、在建的項(xiàng)縫目、已審批立擦項(xiàng)的項(xiàng)目、潛番在的競爭項(xiàng)目泥及預(yù)計(jì)他們投詞入市場的時(shí)間勁。誤2蔥．房地產(chǎn)商品田的價(jià)格、租金確和經(jīng)營收入、車單價(jià)分布、總陶價(jià)結(jié)構(gòu)等。友3黎．房地產(chǎn)開發(fā)忙和經(jīng)營的成本仿、費(fèi)用、稅金紐的種類及其支兆付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)醋間等。巧4銀．各類營銷手獵法的市場反應(yīng)姜和市場空白點(diǎn)斧的捕捉。枯（三）需求市眉場特征鄙需求市場特征澤是指區(qū)域人口質(zhì)規(guī)模和密度、再人口結(jié)構(gòu)、人祥口素質(zhì)和習(xí)慣尊嗜好以及家庭絲規(guī)模、購買力施水平、客戶的濫需求結(jié)構(gòu)與特仍征等。百三．薯體洋—案—只宏觀環(huán)境談房地產(chǎn)脈體握—?dú)q—罷宏觀環(huán)境的調(diào)算查。該工作應(yīng)溜在國家、區(qū)域張、城市、鄰里報(bào)的層次上進(jìn)行公。主要包括：富政治、經(jīng)濟(jì)、愧行政法規(guī)、文購化教育、自然籃條件、城市規(guī)燃劃、基礎(chǔ)設(shè)施枕等方面，對已們發(fā)生的或?qū)⒁劝l(fā)生的重大事毒件或政策對房幣地產(chǎn)項(xiàng)目的影撥響，要作出充獅分的了解和估狀計(jì)。奶四、房地產(chǎn)市財(cái)場調(diào)查方法吵要根據(jù)調(diào)查的孔對象和內(nèi)容，承采用適當(dāng)?shù)姆脚逊āＭǔ２捎们业姆椒ㄓ校浩論喜榉?、抽查法隨、直接調(diào)查法逝、間接調(diào)查法定。元五、房地產(chǎn)市膚場預(yù)測一般分拋為定性預(yù)測和困定量預(yù)測鹽（一）定性預(yù)池測。主要是通苦過對歷史資料宋的分析和對未糞來?xiàng)l件的研究耍，憑借預(yù)測人塵員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)宮和邏輯推理能繪力，對房地產(chǎn)震市場未來表現(xiàn)俗的性質(zhì)進(jìn)行推皮測和判斷。繭（二）定量預(yù)粱測。在了解歷漠史資料和統(tǒng)計(jì)茅數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上斧，運(yùn)用數(shù)學(xué)方王法和其他分析裹技術(shù)，建立可平以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)窗系的數(shù)學(xué)模型堤，并以此為基呼礎(chǔ)分析、計(jì)算循和確定房地產(chǎn)豪市場要素在未望來可能的數(shù)量并。破第三節(jié)區(qū)域敬市調(diào)報(bào)告的撰蜜寫萄房地產(chǎn)區(qū)域市離調(diào)報(bào)告是房地宰產(chǎn)市場調(diào)查與俱研究的一種表幼現(xiàn)形式。要保瓜證材料的真實(shí)斥性，同時(shí)針對縱性也是該工作爬的前提條件，雖譬如有的報(bào)告愈是為投資地塊來選擇而作評估秋的，市調(diào)工作確應(yīng)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)煎、人文、環(huán)境鑒、交通、市政起、規(guī)劃等方面曠，如報(bào)告是為揚(yáng)具體產(chǎn)品作企閑劃，市調(diào)工作殖應(yīng)側(cè)重于圍繞前最近開盤的幾潮個(gè)樓盤及其銷批售狀況進(jìn)行分階析。一般講，寧區(qū)域市調(diào)報(bào)告稅大致包括區(qū)域蛾概況、目標(biāo)區(qū)遭域的樓盤情況萬、報(bào)告結(jié)論或喝建議三部分。一．區(qū)域概況斑區(qū)域概況是區(qū)列域特征的總結(jié)塑，主要是指對烘歷史發(fā)展、政汽治經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)環(huán)境、市政交喝通、生活環(huán)境同、發(fā)展規(guī)劃等射方面的基本狀蠻況進(jìn)行一個(gè)概僚括性的描述。努因?yàn)榉康禺a(chǎn)的浴地域特性特別妄強(qiáng)，區(qū)域概況剃自然是任何一盛份市調(diào)報(bào)告的勻基本點(diǎn)和出發(fā)美點(diǎn)。小二．目標(biāo)區(qū)域犬的樓盤情況陜該工作一般先材按照為了說明皂的總價(jià)、品質(zhì)滋、區(qū)位等問題抬進(jìn)行分類。再眉針對要研究的莫課題，有重點(diǎn)穗的進(jìn)行詳盡的償客觀描述。通棚常，根據(jù)需要鉗在大量詳實(shí)的爹原始資料基礎(chǔ)拖上，篩選部分匙細(xì)項(xiàng)，或列表恨或敘述，努力揮做到既完整，朗又一目了然。掙為了更詳盡的專說明問題，又擊不使報(bào)告過長堵，通常選擇一清個(gè)與我們非常倚相似的樓盤，課或現(xiàn)時(shí)銷售非禁?；鸨臉潜P翅，或?qū)ξ覀儤?gòu)赤成嚴(yán)重威脅的脅樓盤進(jìn)行詳細(xì)籠的分析。激三．報(bào)告結(jié)論陽或建議分對市調(diào)結(jié)果的怒共同點(diǎn)和異同違點(diǎn)（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚼和需求結(jié)構(gòu)）貿(mào)的分析，以及占形成這種狀況區(qū)的原因進(jìn)行深戀究，是報(bào)告結(jié)衰論的關(guān)鍵部分搖。仍要對自己項(xiàng)目富的目標(biāo)市場定戒位作出初步的聞建議。盼第三章用地柴潛力分析帽在項(xiàng)目開發(fā)前誠，都對基地進(jìn)稅行論證和評估佩，其中最重要隸的是對環(huán)境、省生態(tài)條件、自定然系統(tǒng)有深刻夫的認(rèn)識和了解思。箱第一節(jié)用地蠟潛力分析的內(nèi)葵容駱一般對以下方?jīng)雒孢M(jìn)行分析。喪一．自然環(huán)境檔的評估檢土地：包括地歌質(zhì)情況、土壤欲、土地形狀、上邊緣線、坡度音、景觀。劍水源：包括地駕面和地下水源售、水質(zhì)、潮汐池情況、濕地的銳水線情況。海植被：包括植扒被狀況、時(shí)間眾、區(qū)內(nèi)樹木的滑描述。索野生動(dòng)物狀況形：包括定居和曲遷徙的動(dòng)物習(xí)哲性和棲息的位闊置和狀況。品氣候：宏觀氣繞候和微觀氣候脫，空氣質(zhì)量、友噪音水平和發(fā)虧展趨勢。二．人為特色診建筑：現(xiàn)存建劫筑的結(jié)構(gòu)和式攻樣，附屬建筑腔、地基。耐交通系統(tǒng)：道警路系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)振，交通工具、內(nèi)出行方式、時(shí)唇間表等。捧基礎(chǔ)設(shè)施：水擔(dān)、電、氣、排滑水等系統(tǒng)，學(xué)掘校和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)闖等的分布。三．文化因素化社會(huì)影響：鄰?fù)袄飳τ谙噜彽刈潭蔚氖褂谩⒌貏《蔚奈幕瘍r(jià)值葬和考古價(jià)值。社區(qū)觀點(diǎn)：法律限制：宮設(shè)施的確切位榨置：叔經(jīng)濟(jì)因素和狀競況：駝土地價(jià)值，稅傲收結(jié)構(gòu)，成長斬潛力，地塊之霉外的經(jīng)濟(jì)情況帆改變狀況。拼第二最節(jié)綱惡用地潛力分析鏡的成果腹在用地潛力分真析的基礎(chǔ)上，思一般編制用地瓜評價(jià)圖，其通曠常做法如下：籌1野．分析水文資窩料，在地形圖漂上畫出再現(xiàn)期飽的洪水淹沒線過。畜2培．畫出地下水莖距地行面榴1細(xì)m輕、禿2攀m摩的等深線。時(shí)3奔．畫出代表不北同土壤承載力碰和其它工程地妄質(zhì)性質(zhì)不同土漏層的位置。飛4夸．畫出礦藏的坑范圍。根5石．畫出不宜建股設(shè)的陡坡、活新動(dòng)性沖溝、滑盟坡、沼澤地以稠及遭受沖刷的代河岸的范圍和譯地段。關(guān)6殘．畫出采取措漆施后可變?yōu)榻ㄌ撛O(shè)用地的小型辯沖溝、沼澤地燭、采掘場和非頑活動(dòng)性滑坡地趣段。辦7工．畫出不能作輪為建設(shè)用地的仔范圍，如文物靠保護(hù)范圍。邀第四章土地寶決策努第一節(jié)土地賠管理的基本術(shù)議語凡為了準(zhǔn)確的把禽握土地管理的臘國家有關(guān)強(qiáng)制喉性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范雜的規(guī)定，需對像土地管理的基誤本術(shù)語進(jìn)行掌敘握（以下內(nèi)容秧均參照重慶市境有關(guān)規(guī)定）。錢一．土地用途丙分類讀·水農(nóng)用地：指直趨接用于農(nóng)業(yè)生坊產(chǎn)的土地，包饞括耕地、林地百、草地、農(nóng)田鑼水利用地、養(yǎng)問殖水面等?；汀c(diǎn)建設(shè)用地：指鎮(zhèn)建造建筑物、百構(gòu)筑物的土地暖，包括城鄉(xiāng)住回宅和公共設(shè)施膚用地、工礦用醬地、交通水利鄭設(shè)施用地、旅曠游用地、軍事勵(lì)設(shè)施用地等。培·娘未利用地：指趨農(nóng)用地和建設(shè)格用地以外的土惠地。放二．土地使用格權(quán)和所有權(quán)運(yùn)土地歸國家所訪有，國家將國求有土地使用權(quán)雹在一定年限內(nèi)背出讓給土地使墻用者，使用者腎向國家支付一奶定的出讓金。藥土地使用權(quán)出發(fā)讓，必須符合置土地利用總體慶規(guī)劃、城市規(guī)界劃和年度建設(shè)捧用地計(jì)劃。軌三．農(nóng)用地轉(zhuǎn)左建設(shè)用地開在土地利用總沃體規(guī)劃確定的皮城市建設(shè)用地尚范圍內(nèi)，為實(shí)賴施城市規(guī)劃或冤實(shí)施具體建設(shè)層項(xiàng)目而占用土旋地的，可按照價(jià)規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)秧建手續(xù)。并要壞繳納新增建設(shè)祥用地有償使用甘費(fèi)。四．土地價(jià)格旱1互．基準(zhǔn)地價(jià)：葵是城鎮(zhèn)土地分播區(qū)域、分用途再測算出的平均忠價(jià)格（含出讓鐘金），是政府繞的宏觀調(diào)控價(jià)失格，也是土地臘評估及有關(guān)部旱門制定各種土挪地稅費(fèi)的政策巡依據(jù)，不是具宗體收費(fèi)依據(jù)。醒2啞．公示地價(jià)：千是國有土地使爽用權(quán)出讓，土擠地所有者權(quán)益甜中國家應(yīng)收部掘分（土地出讓飯金）價(jià)格和劃鴿撥國有土地使近用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地淺收益價(jià)格。侍3攀．土地還原率肅：是用以將土低地純收益還原科為土地價(jià)格的蘋利率（或比率饞）。重慶基準(zhǔn)事地價(jià)和公示地繩價(jià)的土地還原之率狹r=0.08慶7翠3勵(lì)。渣4役．土地級別：洲是根據(jù)城鎮(zhèn)土崖地自然和經(jīng)濟(jì)涉屬性而劃分出急的土地等級序托列。含5默．土地有償使陰用費(fèi)：是指土袋地使用者有償熱使用國有土地哲應(yīng)向國家繳納限的費(fèi)用。其包歸括：土地出讓畢金、土地租賃炎金、以土地使意用權(quán)作價(jià)入股倆的股權(quán)權(quán)益等機(jī)。劣6梁．土地出讓金雀：是指國有土影地使用權(quán)出讓賊時(shí)，國家憑借和土地使用權(quán)向奇土地使用者收雕取的費(fèi)用。其斧不包括征地或曲拆遷、土地整校治開發(fā)費(fèi)用。暮7堆．土地收益：照是指劃撥土地討使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)悶，根據(jù)《中華擠人民共和國城議市房地產(chǎn)管理邁法》第三十九進(jìn)條第二款規(guī)定盼經(jīng)批準(zhǔn)不辦理贏出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)最讓者需向國家婦繳納的費(fèi)用。素劃撥土地使用謹(jǐn)權(quán)每轉(zhuǎn)讓一次猛征收一次土地屬收益。協(xié)8邀．土地出讓綜廚合價(jià)金：包括領(lǐng)土地取得費(fèi)（拼征地費(fèi)或拆遷刊安置費(fèi)）、土葬地整治開發(fā)費(fèi)謎和土地出讓金吧。舟9釣．基準(zhǔn)地價(jià)的娘應(yīng)用；方渝國土房管勝發(fā)耐[2000]誤31濁5救號文規(guī)定的基排準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵住為說5妖0躬年期城鎮(zhèn)熟扛地甘[辱成熟度：三通母一平（通水、丈通電、通路、廢平整場地目）薪]撞，容積率睜為菜1據(jù)的平均價(jià)格。豎運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)睬系數(shù)修正法進(jìn)處行具體宗地地雪價(jià)評估時(shí)，應(yīng)胃根據(jù)宗地實(shí)際樸情況進(jìn)行宗地趨成熟度、容積脖率、區(qū)域和個(gè)貓別因素、土地森使用權(quán)類型及憑年限修正。綜禁合用途的宗地多價(jià)格評估時(shí)，泥應(yīng)按各用途基繞準(zhǔn)地價(jià)分?jǐn)偼量艿孛娣e加權(quán)后悼修正。運(yùn)用基姑準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修蜂正法評估地價(jià)宴的公式為：噴評估地碰價(jià)拋=肅基準(zhǔn)地讓價(jià)宰×[1妖+免（成熟度修正尺系數(shù)法）華+弱（區(qū)域和個(gè)別蔥因素修正系數(shù)咽）各+劈（土地使用權(quán)雖類型修正系數(shù)塑）賠]切×言容積率修正系駁數(shù)慮×堵年限修正系槍數(shù)乏×嘴期日修正系數(shù)遣。萬1拉0頑．公示地價(jià)的寸應(yīng)用淋（鍬1器）重慶市國痛有土地使用權(quán)病出讓金測算方次法一：水國有有土地使玩用權(quán)出讓金為短宗地價(jià)格與宗沿地出讓金比率悠的乘積。脖宗地出讓金比攏率表臨用紗途滾您商服中業(yè)作穩(wěn)住飼宅沖來工棚業(yè)圈殖出讓金比疊率達(dá)久0.3~0.蜓35可0.25~0炎.28脈0.2~0.拋23捏方法一主要適椅用于企業(yè)改制帶、土地級別不孔明確、招標(biāo)拍念賣出讓底價(jià)的蒸測算及建筑規(guī)酸劃設(shè)計(jì)方案未媽明確或難以確禾定的宗地的土耽地出讓金測算蠻。將（餡2咸）重慶市國榨有土地使用權(quán)察出讓金測算方紙法二：盆國有有土地使頃用權(quán)出讓金為英各樓層建筑面尾積與樓面價(jià)出腹讓金標(biāo)準(zhǔn)、樓蝦層修正系數(shù)、殃年限修正系數(shù)角的乘積之和。囑199聽9嚼年重慶市國有指土地使用權(quán)樓疑面價(jià)出讓金標(biāo)搞準(zhǔn)請利搞獵撞譜啄叫單位：顧元葡/剖平方米頓、舍5態(tài)0岔年醋用途類是別茂氏土地級段別蹲隸商服盼業(yè)符艦住運(yùn)宅智躍工莫業(yè)珠辮1~3懲550~23勤7掌420~15土8柴440~17獎(jiǎng)8火4~6型212~18臘4匪141~11稀2念152~12沒4胞7~9和168~13喚6冶92~78書96~77起10~11度112~92愧役66~56舉63~45展12~13咸83~65嗽43~36俊36~28塞14~15逝48~28笑29~21埋20~15撥16~18申26~24筑19~17先14~13桃19~20去22~20妹15~13鷹12~11窮方法二主要適繼用于建筑規(guī)劃每設(shè)計(jì)方案已明蠻確的宗地土地戴出讓金測算。噸（迷3溉）重慶市國寒有劃撥土地使起用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地片收益測算方法敲土地收益為土玉地出讓金與土梅地收益系數(shù)之獸乘積。雙劃撥土地轉(zhuǎn)讓賽土地收益系數(shù)機(jī)用襯途庸咱商服掏業(yè)怠暮住失宅姓雨工窩業(yè)紀(jì)齡土地收益系億數(shù)追省0.2破0.15冷0.14猴土地獲取的方她式繞征地拆遷與土毅地出讓的基本忌程序震第四節(jié)土地懲獲取時(shí)應(yīng)注意者的主要問題押土地是房地產(chǎn)湯開發(fā)的基礎(chǔ)，汁土地投資在開鄙發(fā)成本中占的屬比例也比較大白，通常在三分貴之一左右，有捎的甚至超過二慧分之一，為此濃土地獲取時(shí)，緒應(yīng)謹(jǐn)慎。特別湯要注意以下幾蜻個(gè)問題。簽1虧．必須明確土聯(lián)地的狀態(tài)，是天原狀土地（毛濫地），還是熟見地（三通一平夜的土地），同甘時(shí)若是原狀土襖地應(yīng)明確市政逃設(shè)施配套有誰盛負(fù)責(zé)配套、何歌時(shí)配套、有何蝴配套等問題。領(lǐng)2封．應(yīng)明確土地?cái)r(jià)格所包含的弦內(nèi)容，是否包救括出讓金、征瞞地拆遷安置費(fèi)巨、有關(guān)稅費(fèi)等煉。喚3纏．應(yīng)明確土地里款的支付與《淹國有土地使用宿權(quán)證》等有關(guān)闊手續(xù)辦理進(jìn)度軍的關(guān)系。大宗肆土地的出讓，遞應(yīng)明確出讓金喜繳納一定比例踢即可辦理《國解有土地使用權(quán)忌證》或申請出稍讓金緩交，以擺減輕項(xiàng)目前期佳投資。燦4貞．應(yīng)調(diào)查清楚員土地的權(quán)屬，聰是農(nóng)用地，還港是國有土地；月若是農(nóng)用地應(yīng)朋明確國務(wù)院是拿否批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為城皮市建設(shè)用地，海若未轉(zhuǎn)為城市紅建設(shè)用地應(yīng)明腰確新增城市建玉設(shè)用地有償使根用費(fèi)的支付（顧按規(guī)定土地使悼用者繳納出讓曬金后，不再繳某納新增城市建吊設(shè)用地有償使軌用費(fèi)，由區(qū)政擠府在報(bào)國務(wù)院仍批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)建時(shí)隊(duì)支付），若是洋國有土地應(yīng)明藏確土地的權(quán)屬血單位、土地款天（出讓金、征榜地拆遷安置費(fèi)弦、有關(guān)稅費(fèi)等崗）的支付情況尸以及是否在銀咸行抵押貸款。趨5裝．為使在土地勒價(jià)格談判時(shí)處輪于主動(dòng)地位，稍應(yīng)在委托征地之、拆遷前，公帳司內(nèi)部收集有注關(guān)資料，按照麗相關(guān)的法律、肯法規(guī)，編制測鞏算報(bào)告。軌6帖．在支付征地私、拆遷款時(shí)，梨應(yīng)特別注意對強(qiáng)安置問題的控悟制，一般預(yù)嶼留才30%~40蘆%淹征地、拆遷費(fèi)睜，在確實(shí)進(jìn)行獄安置時(shí)分期支勢付。同時(shí)宜簽摔定征地、拆遷濕包干合同。側(cè)7否．在簽定出讓棉合同時(shí)，應(yīng)注鹿明開工日期的壟在開工條件，升防止由于某種摧原因延期開工雁，而征收土地抵閑置費(fèi)，甚至隱兩年不開發(fā)，釀出讓方要無償汽收回土地使用水權(quán)。該問題對莖于大面積片區(qū)贈(zèng)開發(fā)（分期滾炸動(dòng)開發(fā)）項(xiàng)目跑有為突出。頌8翻．對于毛地的噸開發(fā)，按規(guī)定偷要分?jǐn)偟缆芬缓贪氲挠玫孛娣e奮，因此在《國跪有土地使用權(quán)際證》中要注明媽總用地面積、循道路面積（劃玻撥）、出讓面示積。糖第五章項(xiàng)目病投資成本和費(fèi)庫用的估算雄第一國節(jié)側(cè)辛攻房地產(chǎn)投資成皮本和費(fèi)用的基分本概念于一、房地產(chǎn)總舌投資包括開發(fā)蔑建設(shè)投資和經(jīng)咽營資金。協(xié)開發(fā)建設(shè)投資籮是指在開發(fā)期什內(nèi)完成房地產(chǎn)拔產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)曠所需投入的各臟項(xiàng)費(fèi)用，包括涂土地費(fèi)用、前便期工程費(fèi)用、滴建筑安裝工程突費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)循施建設(shè)費(fèi)用、遞公共配套設(shè)施嘗建設(shè)費(fèi)用、開詢發(fā)間接費(fèi)用、圖財(cái)務(wù)費(fèi)用、管含理費(fèi)用、銷售稠費(fèi)用、開發(fā)期瞇稅費(fèi)、其他費(fèi)晴用以及不可預(yù)盒見費(fèi)等。材開發(fā)建設(shè)投資鐮在開發(fā)建設(shè)過敲程中形成以出豈租和出售為目反的的開發(fā)產(chǎn)網(wǎng)品成本和以自張營自用為目的分的固定資產(chǎn)及辟其他資產(chǎn)。應(yīng)踩注意開發(fā)建設(shè)迎投資在開發(fā)產(chǎn)飛品成本與固定賴資產(chǎn)和其他資俊產(chǎn)之間的合理瘡分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。雕經(jīng)營資金是指滋開發(fā)企業(yè)用于貧日常經(jīng)營的周孩轉(zhuǎn)資金。須開發(fā)期是指房延地產(chǎn)項(xiàng)目大量辮資金正式投入銳工程開始，到進(jìn)開發(fā)建設(shè)完成愛的時(shí)間。偏二、開發(fā)產(chǎn)品壯成本蕩是指房地產(chǎn)項(xiàng)架目產(chǎn)品建成時(shí)樓，按照國家財(cái)惕務(wù)和會(huì)計(jì)制度涉轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)銅品的開發(fā)建設(shè)槐投資。當(dāng)房地捐產(chǎn)項(xiàng)目有多種蹤產(chǎn)品時(shí)，可分專別估算每種產(chǎn)燥品的成本費(fèi)用城，但應(yīng)注意開盼發(fā)建設(shè)投資在民不同開發(fā)產(chǎn)品漁之間的合理分脆攤。三、經(jīng)營成本醫(yī)是指房地產(chǎn)產(chǎn)賺品出售、出租靈時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)幻品成本按照國哈家財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)獻(xiàn)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成帥本。主要包括皇土地轉(zhuǎn)讓成本那、出租土地經(jīng)腿營成本、房地脊產(chǎn)銷售成本、賴出租經(jīng)營成本僑。榨對于分期收款哀的房地產(chǎn)開發(fā)賭項(xiàng)目，房地產(chǎn)縫銷售成本和出刑租經(jīng)營成本可跨按當(dāng)期收入占跑全部銷售收入計(jì)和租金收入的鋼比率，計(jì)算本援期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)仿營成本。浩四、房地產(chǎn)項(xiàng)替目開發(fā)建設(shè)完蒼成后，可能形關(guān)成一定比例的陷開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)黃，主要包括固荷定資產(chǎn)、無形態(tài)資產(chǎn)和遞延資無產(chǎn)。祥（一）固定資亞產(chǎn)包括開發(fā)企前業(yè)辦公用房、弟開發(fā)企業(yè)機(jī)器霧設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)社備，以及自營秩的商業(yè)和服務(wù)味業(yè)用房等。質(zhì)（二）無形資臂產(chǎn)主要包括土嗚地使用權(quán)等。聲（三）遞延資們產(chǎn)主要包括開泥發(fā)企業(yè)的開辦售費(fèi)和租入固定饑資產(chǎn)的改良支菌出等。五、運(yùn)營費(fèi)用偏是指房地產(chǎn)項(xiàng)斬目開發(fā)完成后捉，在項(xiàng)目經(jīng)營神期間發(fā)生的各珍種運(yùn)營費(fèi)用，贏主要包括：管醋理費(fèi)用和銷售致費(fèi)用。編六、資金使用零計(jì)劃曬房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)眾根據(jù)可能的建航設(shè)進(jìn)度和將發(fā)蜘生的實(shí)際付款卻時(shí)間和金額編軌制資金使用計(jì)篩劃表。在可研涌階段，計(jì)算期蕩可取年、半年情、季、月為單狂位，資金使用煮計(jì)劃按期編制倡。編制時(shí)應(yīng)考趴慮各種投資款費(fèi)項(xiàng)的付款特點(diǎn)鋸，要考慮預(yù)收腸款、欠付款、染預(yù)付定金以及渡按工程進(jìn)度中君間結(jié)算付款等湯方式對編制資脅金使用計(jì)劃的嗽影響。鵝第二攻節(jié)散言配開發(fā)建設(shè)投資甚的費(fèi)用構(gòu)成增一、房地產(chǎn)土片地費(fèi)用愈是指為取得項(xiàng)擦目用地而發(fā)生堅(jiān)的費(fèi)用。房地描產(chǎn)取得土地的然方式有多種，圓所發(fā)生的費(fèi)用笑各不相同。主蒸要有下列幾種愉：劃撥或征用道土地的土地征偉用拆遷費(fèi)、出穿讓土地的土地萄出讓地價(jià)款、玉轉(zhuǎn)讓土地的土況地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租巡用土地的土地驗(yàn)租用費(fèi)、股東襯投資入股土地吃的投資折價(jià)。塊(趟一段)運(yùn)土地征用拆頸遷費(fèi)多1憲、農(nóng)村土地征轎用拆遷費(fèi)主要尚包括：土地補(bǔ)盼償費(fèi)、青苗補(bǔ)煉償費(fèi)、地上附勉著物補(bǔ)償費(fèi)、右安置補(bǔ)助費(fèi)、為新菜地開發(fā)建嬸設(shè)基金、耕地絨占用稅、耕地唯開墾費(fèi)、征地蓋管理費(fèi)、拆遷輩費(fèi)、其他費(fèi)用寄。裳2杏、城鎮(zhèn)土地拆洋遷費(fèi)主要包括柴：地上建筑物斑、構(gòu)筑物、附謙著物補(bǔ)償費(fèi)，戴搬家費(fèi)，臨時(shí)綱搬遷安置費(fèi)，確周轉(zhuǎn)房攤銷以他及對于原有單世位停產(chǎn)、停業(yè)柴補(bǔ)償費(fèi)，拆遷考管理費(fèi)和拆遷轎服務(wù)費(fèi)。散（二）土地出廢讓價(jià)款。主要鞠包括向政府繳壁付的土地使用抱權(quán)出讓金和根鑰據(jù)土地原有狀南況需要支付的胡拆遷補(bǔ)償費(fèi)、眨安置費(fèi)、城市消基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)率費(fèi)或征地費(fèi)等棄。毯許多城市都制聾定了基準(zhǔn)地價(jià)叨，具體宗地的是土地出讓地價(jià)百款要在基準(zhǔn)地嘆價(jià)的基礎(chǔ)上加齒以適當(dāng)調(diào)整確堪定。?。ㄈ┩恋剞D(zhuǎn)補(bǔ)讓費(fèi)。限（四）土地租稱用費(fèi)珍（五）土地投塌資折價(jià)。鋒二、前期工程擋費(fèi)用生主要包括項(xiàng)目畢前期規(guī)劃、設(shè)錦計(jì)、可研，水御文、地質(zhì)勘測輩，以蒼及網(wǎng)“釋三通一志平躺”撐等階段的費(fèi)用數(shù)。女項(xiàng)目前期規(guī)劃候、設(shè)計(jì)、可研劫所需支出一般地可按項(xiàng)目總投羞資的一定百分途比估算，也可承按估計(jì)的工程惰量乘以正常工獅日費(fèi)率估算。窮項(xiàng)目水文地質(zhì)嶄勘測、土地開煤發(fā)中靠的天“抹三通一屑平租”邁工程費(fèi)用根據(jù)肝實(shí)際工程量估掘算。域三、基礎(chǔ)設(shè)施丸建設(shè)費(fèi)哪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)怕是指建筑洲物謎2虧米以外項(xiàng)目用修地規(guī)劃紅線以木內(nèi)的各種管線扣和道路工程，敵其費(fèi)用包括供撐水、供氣、供夏電、排污、綠玩化、道路、路訴燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施鞏等建設(shè)費(fèi)用，積以及各項(xiàng)設(shè)施瞎與市政設(shè)施干名線、干管、干開道的接口費(fèi)用內(nèi)。一般按實(shí)際參工程量估算。米四、建筑安裝摧工程費(fèi)用株是指建造房屋首建筑物所發(fā)生郊的建筑工程費(fèi)腫用、設(shè)備采購茫費(fèi)用和安裝工浴程費(fèi)用。轎五、公共配套袍設(shè)施建設(shè)費(fèi)用陸是指在居住小劫區(qū)內(nèi)為居民服泰務(wù)配套建設(shè)的常各種非營利性郊的公共配套設(shè)晌施的建設(shè)費(fèi)用滋，主要包括居沸委會(huì)、派出所羅、托兒所、幼順兒夏園頭窗、公共廁所、巾停車場等，一東般按規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)和實(shí)際工程量你估算。同六、開發(fā)間接晌費(fèi)用舉是指房地產(chǎn)開叼發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)怠立核算單位在殖開發(fā)現(xiàn)場組織載管理所發(fā)生的采各項(xiàng)費(fèi)用。包園括工資、福利揪費(fèi)、折舊費(fèi)、炸修理費(fèi)、辦公罷費(fèi)、水電費(fèi)、史勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、嘗周轉(zhuǎn)房攤銷和鞏其他費(fèi)用等。七、管理費(fèi)用攔是指房地產(chǎn)開鎖發(fā)企業(yè)的管理唱部門為組織和王管理房地產(chǎn)項(xiàng)得目的開發(fā)經(jīng)營柴活動(dòng)而發(fā)生的醫(yī)各項(xiàng)費(fèi)用。主誘要包括：管理瘡人員工資、職劉工福利費(fèi)、辦鞏公費(fèi)、差旅費(fèi)穿、折舊費(fèi)、修毒理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)鼻費(fèi)、職工教育令經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保任險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保躲險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)醋費(fèi)、咨詢費(fèi)、確審計(jì)費(fèi)、訴訟縱費(fèi)、排污費(fèi)、煩綠化費(fèi)、房地才產(chǎn)稅、車船使負(fù)用稅、土地使估用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)波讓費(fèi)、技術(shù)開變發(fā)費(fèi)、無形資米產(chǎn)攤銷、開辦邊費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)洋招待費(fèi)、壞帳脾損失、存貨盤抬虧、毀損和報(bào)售廢損失以及其貍他管理費(fèi)用。八、財(cái)務(wù)費(fèi)用批是指房地產(chǎn)企鏟業(yè)為籌集資金密而發(fā)生的各項(xiàng)定費(fèi)用。主要包宇括借款和債卷蘿的利息、金融獸機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、側(cè)代理費(fèi)、外匯驗(yàn)匯兌凈損失以劈及其他財(cái)務(wù)費(fèi)識用。九、銷售費(fèi)用弱是指房地產(chǎn)開配發(fā)企業(yè)在銷售蛾房地產(chǎn)產(chǎn)品過糟程中發(fā)生的各阻項(xiàng)費(fèi)用，以及歲專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)慮的各項(xiàng)費(fèi)用。禾主要包括銷售半人員工資、獎(jiǎng)伍金、福利費(fèi)、厚差旅費(fèi)、銷售翁機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)排、修理費(fèi)、物細(xì)料消耗、廣告查費(fèi)、宣傳費(fèi)、要代理手續(xù)費(fèi)、鑼銷售服務(wù)費(fèi)以暈及預(yù)售許可證撇申領(lǐng)費(fèi)等。十、其他費(fèi)用獄主要包括：臨障時(shí)用地費(fèi)和臨削時(shí)建設(shè)費(fèi)、工團(tuán)程造價(jià)咨詢費(fèi)恥、總承包管理司費(fèi)、合同公證事費(fèi)、施工執(zhí)照虜費(fèi)、工程質(zhì)量繼監(jiān)督費(fèi)、工程乖監(jiān)理費(fèi)、竣工既圖編制費(fèi)、工兔程保險(xiǎn)費(fèi)等。道十一、開發(fā)期授稅費(fèi)全主要包括：固礦定資產(chǎn)投資方申向調(diào)節(jié)稅、土或地使用稅、市完政支管分?jǐn)傎M(fèi)邪、供電貼費(fèi)、葛用電權(quán)費(fèi)、綠祥化建設(shè)費(fèi)、分釀散建設(shè)市政公含用設(shè)施建設(shè)費(fèi)撇等。錦十二、不可預(yù)訪見費(fèi)雀第六章項(xiàng)目型投資效益的多塊方案比較以及申綜合評估一、定義據(jù)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評體價(jià)是在房地產(chǎn)誕市場調(diào)查與預(yù)烤測，項(xiàng)目策劃怠，投資、成本乓與費(fèi)用估算，濟(jì)收入估算與資擺金籌措等基本轟資料和數(shù)據(jù)的刑基礎(chǔ)上，通過炸編制基本財(cái)務(wù)賺報(bào)表，計(jì)算財(cái)憲務(wù)評價(jià)指標(biāo)，讀對房地產(chǎn)項(xiàng)目拆的財(cái)務(wù)盈利能申力、清償能力童和資金平衡情紙況進(jìn)行分析。脹二、基本財(cái)務(wù)錦報(bào)表的類別丹現(xiàn)金流量表、斧資金來源與運(yùn)薦用表、損益表饑和資產(chǎn)負(fù)債表拆。五三、現(xiàn)金流量戰(zhàn)表脫現(xiàn)金流量表反呀映房地產(chǎn)項(xiàng)目胞開發(fā)經(jīng)營期的恩現(xiàn)金流入和現(xiàn)教金流出，按期較編制，用以計(jì)揭算各項(xiàng)評價(jià)指患標(biāo)，進(jìn)行房地旺產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈友利能力分析。欄按照計(jì)算基礎(chǔ)伏的不同，一般狡分為：哀1異．全部投資現(xiàn)狂金流量表。該盛表不分投資資欣金來源，以全壇部投資作為計(jì)彼算基礎(chǔ)，用以丹計(jì)算全部投資賣財(cái)務(wù)內(nèi)部收益京率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)徒值及投資回收斯期等評價(jià)指標(biāo)疤，考察房地產(chǎn)惑全部投資的盈鍬利能力，為各鏈個(gè)投資方案（毒不論其資金來敞源及利息多少悄）進(jìn)行比較建成立共同的基礎(chǔ)顫。撒2悄．資本金現(xiàn)金挺流量表。該表米從投資者整體飾的角度出發(fā)，舌以投資者的出赴資額作為計(jì)算驚基礎(chǔ)，把借款堡本金償還和利僻息支付視為現(xiàn)僻金流出，用以脅計(jì)算資本金財(cái)裝務(wù)內(nèi)部收益率俘、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值拔等評價(jià)指標(biāo)，家考察項(xiàng)目資本季金的盈利能力治。麗3塞．投資者各方忍現(xiàn)金流量表。貪該表以投資各魚方的出資額作害為計(jì)算基礎(chǔ)，及用以計(jì)算投資席者各方財(cái)務(wù)內(nèi)憤部收益率、財(cái)貧務(wù)凈現(xiàn)值等評鞭價(jià)指標(biāo)，反映步投資者各方投襖入資本的盈利呀能力。壇四、資金來源欠與運(yùn)用表勇該表反映房地脾產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期濟(jì)各期的資金盈辯余或短缺情況漫，用于選擇資映金籌措方案，魔制定適宜的借提款及償還計(jì)劃桂。五、損益表酒該表反映房地五產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)逮營期內(nèi)各期的售利潤總額、所博得稅及各期稅迅后利潤的分配悅情況，用以計(jì)興算投資利潤率霉、資本金利潤暖率等評價(jià)指標(biāo)墨。瞧1肅、利潤總額的系計(jì)算艘利潤總妹額貫=襯經(jīng)營收勺入希-山經(jīng)營成羊本指-誠管理費(fèi)稍用慧-狗銷售費(fèi)餃用蔽-燙財(cái)務(wù)費(fèi)蓮用蠢-舟經(jīng)營稅金及附缸加堆-腔土地增值稅精經(jīng)營收盲入撫=因銷售收索入笑+盡租金收于入腔+堆自營收入忠銷售收反入溜=里土地收洲入筑+甚商品房銷售收敞入多+森配套設(shè)施銷售價(jià)收入嬸租金收滲入渾=抱出租房租金收葡入編+園出租土地租金絡(luò)收入膝經(jīng)營稅金及附鑄加行=袖營業(yè)露稅蒙+結(jié)城市維護(hù)建設(shè)穗稅墓+剖教育費(fèi)附加爸經(jīng)營成派本各=冒土地轉(zhuǎn)讓成藥本結(jié)+狗商品房銷售成肝本高+燒配套設(shè)施銷售川成鷹本阿+搭出租房經(jīng)營成古本2、彌補(bǔ)虧損名房地產(chǎn)開發(fā)企北業(yè)的年度虧損蛋，可以用下一荒年度的所得稅鄭前利潤彌補(bǔ)，丹下一年度稅前宏利潤不足彌補(bǔ)誠的，可以在五肉年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)恭；五年內(nèi)不足扣彌補(bǔ)的用稅后峰利潤彌補(bǔ)。3、利潤分配料房地產(chǎn)企業(yè)交棵納所得稅后的敞利潤，一般按青照下列順序分志配：冷彌補(bǔ)企業(yè)以前麻年度虧損兩提取法定盈余捕公積金。法定訂盈余公積金按療照稅后利潤扣曾除前項(xiàng)置后利的莊10蕩%掏提取，法定公會(huì)積金已達(dá)到注阻冊資本宇的吐50為%劣時(shí)可不再提取好。提取公益金之向投資者分配嘆利潤。陶六、財(cái)務(wù)盈利朋能力分析意財(cái)務(wù)盈利能力清分析主要是考毯察房地產(chǎn)項(xiàng)目惹的財(cái)務(wù)盈利能鴨力水平。根據(jù)踢房地產(chǎn)項(xiàng)目研治究階段、研究映深度以及項(xiàng)目遮類型的不同，兩可以通過上述摸基本報(bào)表，有販選擇地計(jì)算下叉列評價(jià)指標(biāo)：飾1辱、財(cái)務(wù)內(nèi)部收吃益率擾（障FIR辰R島）指房地產(chǎn)項(xiàng)醋目在整個(gè)開發(fā)礦經(jīng)營期內(nèi)各期娃凈現(xiàn)金流量表既現(xiàn)值等于零時(shí)半的折現(xiàn)率。其睜表達(dá)式為：n纖∑蔑（稅CI-C鉆O歐）逢t桶（蔽1+FIR隊(duì)R今）得-t=0t=1怖式祖中鳥C湊I腳—陳—范現(xiàn)金流入量龍C懼O雅—降—便現(xiàn)金流出量制窯舉（益CI-C瞇O網(wǎng)）皮t幫—奴—幻第漸T拌期的凈現(xiàn)金流啄量痰泛N府—冰—目開發(fā)經(jīng)營期（控開發(fā)期與經(jīng)營煎期之和）販財(cái)務(wù)內(nèi)部收益蹄率可根據(jù)財(cái)務(wù)款現(xiàn)金流量表中控的凈現(xiàn)金流量俘用試差發(fā)求得綿。副當(dāng)朵FIR杏R載≧震MAR逗R尚（可接受得最融低收益率）醒或恩FIR伙R消≧蜓i鳴c成（設(shè)定的基準(zhǔn)客收益率）時(shí)，劫即認(rèn)為其盈利升能力已滿足最抗低要求，在財(cái)態(tài)務(wù)上是可以考宇慮接受的。呢當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按舅月、季或半年勤編制時(shí)，計(jì)算俊求出的財(cái)務(wù)內(nèi)匹部收益率應(yīng)換坦算為以年為期直的財(cái)務(wù)內(nèi)部收蓬益率，然后再纖比較。享FIR棒R漫年咬=勾[賢（謊1+FIR譯R趕季惰）懸4-1]×1寧00%對2伙、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值鈴（芝FNP處V穿）鴉是指按照投資泉者最低可接受端的收益率或設(shè)劉定的基準(zhǔn)收益崗率，將房地產(chǎn)迎項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營染期內(nèi)各期凈現(xiàn)疏金流量折算到限開發(fā)期初的現(xiàn)導(dǎo)值之和。n注FNPV縮=歇∑請（毫CI-C男O咳）鐮t另（孕1+i務(wù)c百）莖-tt=1紀(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)騎值窄≧薪0設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目童，在財(cái)務(wù)上是買可以考慮接受揮的。欄3容、投資回收期脹（主要適用于碗出租和自營的崇房地產(chǎn)項(xiàng)目）狗投資回收期是格指以房地產(chǎn)項(xiàng)線目的凈收益抵起償總投資所需獎(jiǎng)要的時(shí)間。一到般以年表示，偷并從房地產(chǎn)項(xiàng)舅目開發(fā)期的起帳始年算期。其凱表達(dá)式為：n錫∑筍（費(fèi)CI-C純O袖）愧t=0t=1英投資回收期可凈根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金也流量表（全部崗?fù)顿Y）中累計(jì)吳凈現(xiàn)金流量求皇得，其詳細(xì)計(jì)路算公式：狹投資回收狂期吊=焦（累計(jì)凈現(xiàn)金聚流量開始出現(xiàn)貴正值期愛數(shù)故-甜1希）躬+你（上期累計(jì)現(xiàn)粒金流量的絕對角值進(jìn)÷隊(duì)當(dāng)期凈現(xiàn)金流揮量）差投資回收期應(yīng)菌以年為單位。擺4豬、投資利潤率早投資利潤制率游=拉年平均利潤總蟲額出÷宰總投逆資臂×100%幼5擋、資本金利潤瀉率田資本金利潤句率艦=怨年平均利潤總儀額并÷送資本繳金還×100%排6擾、資本金凈利地潤率蝦資本金凈利潤談率重=駱年平均所得稅癢后利潤總嚴(yán)額豬÷幻資本常金石×100%洞七、清償能力柳分析確主要是考察房漂地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)頓經(jīng)營期內(nèi)的財(cái)傷務(wù)狀況及償債神能力。爪1振．借款利息計(jì)滾算有效利息率射有效利息渡率通=[1+(r固t/m)]m米-1討式住中括r手t燃—現(xiàn)—感名義利息援率皺濫m亦—話—禾每期計(jì)息次數(shù)利息計(jì)算緞2潑．借款償還期死的計(jì)算革八、資金平衡聰分析姜九、資產(chǎn)負(fù)債騎分析釀第六章項(xiàng)目裹投資效益的多疾方案比較以及警綜合評估一、定義折房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評殊價(jià)是在房地產(chǎn)啄市場調(diào)查與預(yù)水測，項(xiàng)目策劃斃，投資、成本乳與費(fèi)用估算，武收入估算與資至金籌措等基本讓資料和數(shù)據(jù)的蒼基礎(chǔ)上，通過犬編制基本財(cái)務(wù)籠報(bào)表，計(jì)算財(cái)順務(wù)評價(jià)指標(biāo)，殺對房地產(chǎn)項(xiàng)目盈的財(cái)務(wù)盈利能妄力、清償能力紗和資金平衡情據(jù)況進(jìn)行分析。鞏二、基本財(cái)務(wù)素報(bào)表的類別乓現(xiàn)金流量表、斑資金來源與運(yùn)排用表、損益表通和資產(chǎn)負(fù)債表則。醫(yī)三、現(xiàn)金流量孫表咳現(xiàn)金流量表反吃映房地產(chǎn)項(xiàng)目紗開發(fā)經(jīng)營期的唇現(xiàn)金流入和現(xiàn)抱金流出，按期擾編制，用以計(jì)伯算各項(xiàng)評價(jià)指卸標(biāo)，進(jìn)行房地草產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈胸利能力分析。縱按照計(jì)算基礎(chǔ)慕的不同，一般撇分為：伯1融．全部投資現(xiàn)放金流量表。該視表不分投資資頌金來源，以全么部投資作為計(jì)越算基礎(chǔ)，用以鋒計(jì)算全部投資左財(cái)務(wù)內(nèi)部收益葬率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)豪值及投資回收為期等評價(jià)指標(biāo)怖，考察房地產(chǎn)賢全部投資的盈耐利能力，為各冊個(gè)投資方案（嚼不論其資金來霸源及利息多少日）進(jìn)行比較建宗立共同的基礎(chǔ)拘。趨2掉．資本金現(xiàn)金資流量表。該表商從投資者整體蜓的角度出發(fā)，號以投資者的出世資額作為計(jì)算燦基礎(chǔ)，把借款矛本金償還和利銀息支付視為現(xiàn)受金流出，用以鞏計(jì)算資本金財(cái)蠻務(wù)內(nèi)部收益率蘿、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值蝦等評價(jià)指標(biāo)，釀考察項(xiàng)目資本皮金的盈利能力銷。嘉3朵．投資者各方副現(xiàn)金流量表。婦該表以投資各重方的出資額作捷為計(jì)算基礎(chǔ)，往用以計(jì)算投資搏者各方財(cái)務(wù)內(nèi)爬部收益率、財(cái)蒙務(wù)凈現(xiàn)值等評修價(jià)指標(biāo)，反映籌投資者各方投減入資本的盈利以能力。志四、資金來源壯與運(yùn)用表輔該表反映房地薯產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期棗各期的資金盈龜余或短缺情況忍，用于選擇資施金籌措方案，臺(tái)制定適宜的借改款及償還計(jì)劃瘡。五、損益表堅(jiān)該表反映房地枕產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)涉營期內(nèi)各期的趣利潤總額、所使得稅及各期稅匹后利潤的分配山情況，用以計(jì)翼算投資利潤率躍、資本金利潤兼率等評價(jià)指標(biāo)漫。告1驅(qū)、利潤總額的的計(jì)算毫利潤總蠅額踐=慕經(jīng)營收魚入雄-要經(jīng)營成任本養(yǎng)-奏管理費(fèi)辛用蓄-新銷售費(fèi)僑用趣-己財(cái)務(wù)費(fèi)闖用胸-嚇經(jīng)營稅金及附紋加途-恨土地增值稅隙經(jīng)營收歉入捏=姿銷售收寄入闊+面租金收陪入脅+嚇自營收入猶銷售收翻入掠=硬土地收甜入耳+瓣商品房銷售收塑入挨+乏配套設(shè)施銷售壇收入屋租金收許入棚=緩出租房租金收斃入脖+再出租土地租金答收入昆經(jīng)營稅金及附血加盼=賺營業(yè)咽稅鋒+英城市維護(hù)建設(shè)狡稅厘+肆教育費(fèi)附加饅經(jīng)營成奶本芒=絹土地轉(zhuǎn)讓成朗本耍+佛商品房銷售成撞本肥+本配套設(shè)施銷售廣成墨本黑+孟出租房經(jīng)營成身本2、彌補(bǔ)虧損輔房地產(chǎn)開發(fā)企念業(yè)的年度虧損兄，可以用下一開年度的所得稅其前利潤彌補(bǔ)，潛下一年度稅前糖利潤不足彌補(bǔ)輸?shù)模梢栽谖宄纺陜?nèi)延續(xù)彌補(bǔ)估；五年內(nèi)不足苗彌補(bǔ)的用稅后要利潤彌補(bǔ)。3、利潤分配浮房地產(chǎn)企業(yè)交丙納所得稅后的定利潤，一般按揪照下列順序分笛配：織彌補(bǔ)企業(yè)以前墾年度虧損母提取法定盈余攤公積金。法定點(diǎn)盈余公積金按撈照稅后利潤扣肅除前項(xiàng)嶼后頃的單10盲%析提取，法定公各積金已達(dá)到注鼠冊資本臉的姿50粱%形時(shí)可不再提取漲。提取公益金姜向投資者分配袖利潤。貨六、財(cái)務(wù)盈利社能力分析梅財(cái)務(wù)盈利能力機(jī)分析主要是考億察房地產(chǎn)項(xiàng)目飼的財(cái)務(wù)盈利能編力水平。根據(jù)冰房地產(chǎn)項(xiàng)目研陶究階段、研究委深度以及項(xiàng)目胸類型的不同，盟可以通過上述植基本報(bào)表，有樂選擇地計(jì)算下識列評價(jià)指標(biāo)：倉1截、財(cái)務(wù)內(nèi)部收奪益率恩（揮FIR帥R窄）指房地產(chǎn)項(xiàng)宏目在整個(gè)開發(fā)畢經(jīng)營期內(nèi)各期畏凈現(xiàn)金流量表覆現(xiàn)值等于零時(shí)帖的折現(xiàn)率。其萄表達(dá)式為：n掘∑是（揚(yáng)CI-C戶O崗）過t沾（希1+FIR刷R奉）忌-t=0t=1莖式屑中彩C濟(jì)I沙—缸—繳現(xiàn)金流入量仁C距O剖—介—遣現(xiàn)金流出量咐扔晉（僵CI-C料O科）緩t譯—衰—李第叛T陪期的凈現(xiàn)金流昌量蠶疼N遣—錯(cuò)—穗開發(fā)經(jīng)營期（框開發(fā)期與經(jīng)營謀期之和）色財(cái)務(wù)內(nèi)部收益扮率可根據(jù)財(cái)務(wù)靜現(xiàn)金流量表中豐的凈現(xiàn)金流量仆用試差發(fā)求得雕。凍當(dāng)嬸FIR倒R塑≧錦MAR殊R撲（可接受得最條低收益率）斃或淚FIR碰R但≧鄰i惹c賢（設(shè)定的基準(zhǔn)共收益率）時(shí)，萬即認(rèn)為其盈利酒能力已滿足最香低要求，在財(cái)阻務(wù)上是可以考腿慮接受的。勾當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按嗎月、季或半年至編制時(shí)，計(jì)算才求出的財(cái)務(wù)內(nèi)合部收益率應(yīng)換嚼算為以年為期轟的財(cái)務(wù)內(nèi)部收仗益率，然后再顛比較。叨FIR顯R各年樂=朋[報(bào)（厲1+FIR撒R胞季芳）歇4-1]×1充00%錯(cuò)2何、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值擦（穴FNP糟V據(jù)）蠅是指按照投資據(jù)者最低可接受斧的收益率或設(shè)飄定的基準(zhǔn)收益確率，將房地產(chǎn)渠項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營盼期內(nèi)各期凈現(xiàn)位金流量折算到蔽開發(fā)期初的現(xiàn)憂值之和。n窯FNPV級=答∑永（調(diào)CI-C山O治）尸t掃（南1+i炎c爽）你-tt=1盯財(cái)務(wù)凈現(xiàn)主值燦≧仗0漁的房地產(chǎn)項(xiàng)目庸，在財(cái)務(wù)上是穩(wěn)可以考慮接受流的。豆3攝、投資回收期圾（主要適用于墻出租和自營的門房地產(chǎn)項(xiàng)目）怠投資回收期是撓指以房地產(chǎn)項(xiàng)再目的凈收益抵患償總投資所需雄要的時(shí)間。一凈般以年表示，地并從房地產(chǎn)項(xiàng)際目開發(fā)期的起肢始年算期。其耕表達(dá)式為：n犯∑恐（弱CI-C篇O刃）揪t=0t=1說投資回收期可鉛根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金任流量表（全部叫投資）中累計(jì)打凈現(xiàn)金流量求嶼得，其詳細(xì)計(jì)表算公式：吧投資回收娃期芹=蛾（累計(jì)凈現(xiàn)金匙流量開始出現(xiàn)卻正值期遙數(shù)啊-這1裂）串+掩（上期累計(jì)現(xiàn)樣金流量的絕對冊值想÷仍當(dāng)期凈現(xiàn)金流億量）帶投資回收期應(yīng)奧以年為單位。前4爛、投資利潤率丑投資利潤續(xù)率票=光年平均利潤總姜額秧÷芝總投腳資膝×100%充5滅、資本金利潤塔率氧資本金利潤跟率射=蜓年平均利潤總殃額梳÷廢資本考金份×100%右6宗、資本金凈利矩潤率豐資本金凈利潤且率嶄=希年平均所得稅箏后利潤總柴額丘÷抗資本歇金拼×100%抹七、清償能力介分析眉主要是考察房津地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)勸經(jīng)營期內(nèi)的財(cái)峽務(wù)狀況及償債康能力。愧1護(hù)．借款利息計(jì)歷算有效利息率尊有效利息敢率宮=[1+(r反t/m)]m答-1氧式賺中澇r行t憶—紛—映名義利息釀率海善m刃—棕—藍(lán)每期計(jì)息次數(shù)利息計(jì)算儉2縣．借款償還期自的計(jì)算蘭八、資金平衡敗分析北九、資產(chǎn)負(fù)債此分析拌第二兄節(jié)著懶箭項(xiàng)目評價(jià)的基申本方法直投資決策分析單常用的決策方何法主要有兩種耽：靜態(tài)分析法谷和動(dòng)態(tài)分析法獲。揀投資決策的靜捧態(tài)分析法是按小照支出、收入捎、利潤和資金半占用、周轉(zhuǎn)等降方面的傳統(tǒng)會(huì)鋸計(jì)觀念，以公吵司投資的經(jīng)濟(jì)匹效益進(jìn)行評價(jià)著和分析的方法但，又稱投資決耍策的會(huì)計(jì)法。遇按照傳統(tǒng)的會(huì)麻計(jì)觀念，以貨壽幣為統(tǒng)一尺度構(gòu)計(jì)量的金額收披入或支出，不漸論發(fā)生在何時(shí)這，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值賠是相同的。由慈此可見投資決悼策的靜態(tài)分析捧法實(shí)際上就是閘將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中熊關(guān)于損益計(jì)算巷的原理和方法述，應(yīng)用于投資辨決策分析中。感靜態(tài)分析法主翠要有回收期法透、投資報(bào)酬率沸法等。貪投資決策的動(dòng)削態(tài)分析法是依撥據(jù)貨幣的時(shí)間諸價(jià)值的原理和冶方法，將投資平不同時(shí)期的現(xiàn)逃金流入和現(xiàn)金毛流出按某一可桑比基礎(chǔ)換算成響可比的量，據(jù)嗚以評價(jià)和分析扯投資效益的方降法。主要有凈叔現(xiàn)值法、現(xiàn)值柳指數(shù)法、現(xiàn)值擔(dān)回收期法、內(nèi)款含報(bào)酬率法。一、回收期法連（一）回收期懷的基本概念和符模式逼1腐、投資方案每要年現(xiàn)金流入量鵝相等島回收敗期搭=處投資的初始現(xiàn)軌金流懂出花÷褲每年的現(xiàn)金流獅入偉2他、投資方案每姨年的現(xiàn)金流入稠不相等役投資回收期無潮法用公式測算失，只能在逐期搭累計(jì)其現(xiàn)金流項(xiàng)入額的基礎(chǔ)上套測算。旨（二）對回收巖期法的評價(jià)刪投資回收期法震優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡劃單，通俗易懂筆，促使公司盡娘快收回投資。耽回收期法的缺廁點(diǎn)：一是只反忘映投資的回收穗速度，不能反橋映投資的整個(gè)竄壽命期限和盈陵利能力；二是肢不考慮現(xiàn)金流附量發(fā)生的時(shí)間繁性，在評價(jià)和香分析投資方案酷時(shí)，忽略貨幣射時(shí)間價(jià)值這一慧重要因素。那總之，投資回遍收期法具有很肉大的片面性和養(yǎng)局限性。在投凍資決策時(shí)，往輝往只將其作為武最初評價(jià)和分豆析投資方案是永否可取的工具放，而真正最后喝決策時(shí)還需與貞其他方法相配刪合。秧二、投資報(bào)酬捎率法四投資報(bào)酬率法芬的基本概念和溉模式做投資報(bào)酬率法匹是指一項(xiàng)投資貢方案的平均每照年獲得的收益比與投資額之比丘，它表示單位職投資額每年獲艦得的報(bào)酬，是鎖一項(xiàng)反映投資蔥獲利能力的相搖對數(shù)指標(biāo)。按宿投資報(bào)酬率所炭采用的基礎(chǔ)不距同有兩種不同聽的計(jì)算方法塑：森按1光、以原始投資竹額為基礎(chǔ)，計(jì)碑算投資報(bào)酬率已。曲臥變態(tài)平均每年獲得肉的投資稅后凈靠利權(quán)投資報(bào)酬屈率蝦=余滔投資的初始投暢資大額隊(duì)箏×10司0%炸該項(xiàng)指標(biāo)反映獻(xiàn)投資在其整個(gè)盾的壽命期間內(nèi)刃按年平均的獲梢利能力。土2疊、以平均投資即額為基礎(chǔ)計(jì)算尺投資報(bào)酬率。夕以平均投資額箭計(jì)算的投資報(bào)惡酬率稱為平均響投資報(bào)酬率，盆它是指一項(xiàng)投折資在整個(gè)壽命妻期內(nèi)按年平均液增加的稅后凈隸利潤與其占用長的資金額之比道。甜上述投資報(bào)酬塘率的計(jì)算以投構(gòu)資的支出總額黎為基礎(chǔ)，但事皂實(shí)上，由于投團(tuán)資所形成的固恨定資產(chǎn)的逐年罪攤銷，投資支侮出總額并非在情其壽命期內(nèi)被孟始終占用。故解以其反映的投劃資效益是不夠驚客觀的，而平赴均投資報(bào)酬率火則考慮了這一跑因素。蹲燒鍬奴樸平均每年獲得興的投資稅后凈企利苗平均投資報(bào)酬建率捏=潮褲（初始投資奮額仍+思?xì)堉抵保┌　?膀×100%脊該項(xiàng)指標(biāo)反映得投資在其整個(gè)窯的壽命期間內(nèi)挨按年平均的獲涼利能力。牢對投資報(bào)酬率泄法的評價(jià)尼運(yùn)用投資報(bào)酬微率法評價(jià)投資即的經(jīng)濟(jì)效益，它從某種程度上縣反映了投資所閥產(chǎn)生的盈利水吳平，較回收期術(shù)法要客觀、全銳面；再者該方碰案計(jì)算簡單易鍬理解。州投資報(bào)酬率法膏存在如下缺點(diǎn)臣：一是沒有考束慮投資現(xiàn)金流相量的時(shí)間性和洪時(shí)間價(jià)值這一掌重要因素，使勤得公司難以判題斷投資所實(shí)現(xiàn)今的盈利水平能漫否滿足其要求束，容易導(dǎo)致錯(cuò)程誤的決策；二詠是只考慮投資藍(lán)所得，而忽略池考核投資回收森，從計(jì)算報(bào)酬三率公式看，涉舒及到的只是投船資所產(chǎn)生的年孩平均凈利，而挪投資的回收情稿況在公式中沒庫有體現(xiàn)出來。救在公司采用不脆同折舊法的情謠況下，投資報(bào)撿酬率更難客觀埋正確地分析投午資的經(jīng)濟(jì)效益先，因?yàn)椴煌囊罢叟f法，會(huì)得播出不同得稅后結(jié)凈利，稅后凈洲利更不是一個(gè)番平均數(shù)，所以按投資報(bào)酬率法法帶來很大假設(shè)照性，與公司投腹資的客觀事實(shí)敬并不相符。三、凈現(xiàn)值法樹凈現(xiàn)值法的基舊本概念和模式誤一項(xiàng)投資在整糧個(gè)壽命期限內(nèi)刻的全部現(xiàn)金流倆入現(xiàn)值減去全豆部現(xiàn)金流出現(xiàn)糞值后的余額稱插為投資的凈現(xiàn)索值。崇在凈現(xiàn)值法下悼，計(jì)算投資的爭現(xiàn)金流量現(xiàn)值艘實(shí)際已將投資伯所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的報(bào)徐酬考慮在內(nèi)，照即投資的必要古報(bào)酬率。凈現(xiàn)計(jì)值實(shí)際上是一繞項(xiàng)投資實(shí)現(xiàn)其城必要的報(bào)酬率枕后多得報(bào)酬的痛現(xiàn)值。史凈現(xiàn)值等于零訓(xùn)的報(bào)酬率稱為堤內(nèi)含報(bào)酬率。森四、現(xiàn)值指數(shù)籠法歷一項(xiàng)投資的的嗎現(xiàn)金流入現(xiàn)值研總額與其現(xiàn)金肌流出現(xiàn)值總額紐之比稱為現(xiàn)冒值指數(shù)，計(jì)算位公式如下：巖飄霉桿楊投資的現(xiàn)金流伴入現(xiàn)值躍投資現(xiàn)值指司數(shù)著=榴箭現(xiàn)金流出現(xiàn)值詞五、現(xiàn)值回收饒期法檔（一）現(xiàn)值回歪收期法的基本旋概念和模式齡1租、年金插補(bǔ)法音當(dāng)一項(xiàng)投資所淡產(chǎn)生的現(xiàn)金流容入每年都是一街相等金額時(shí)，悼可應(yīng)用年金插抬補(bǔ)法求投資方勺案的現(xiàn)值回收懂期。掌現(xiàn)金流出現(xiàn)叫值慶=縱每年等額現(xiàn)金球流叼入盒×嘆回收期年金現(xiàn)移值系數(shù)夫回收期年金現(xiàn)滑值系扯數(shù)哨=納現(xiàn)金流出現(xiàn)展值畜÷滋等額現(xiàn)金流入宗根據(jù)回收年金餃現(xiàn)值系數(shù)，即蟲可查帳閱允“庫1緣元的年金現(xiàn)值栗表攝”介，以相應(yīng)襯的起n鄭值為其回收期悄。弄2振、逐年測算法析如果投資所產(chǎn)劑生的每期現(xiàn)金駛流入不是一均唉等的數(shù)額，那農(nóng)么其現(xiàn)值回收跨期應(yīng)采用逐年烘測算的方法來練測算。拿（二）對現(xiàn)值撒回收期法的評擾價(jià)壯該方法克服了傭傳統(tǒng)回收期法傷不考慮貨幣時(shí)臉間價(jià)值這一重竿要因素，但仍喊未考慮回收期制以后投資產(chǎn)生絡(luò)效益的情況，譜所以仍欠全面慢和客觀。誼六、內(nèi)含報(bào)酬匯率法豆（一）內(nèi)含報(bào)匠酬率法的基本束概念話上述投資決策剖分析的現(xiàn)值法喪（凈現(xiàn)值法、暴現(xiàn)值指數(shù)法和罪現(xiàn)值回收期法面），均以已知滅的投資的必要該報(bào)酬率為基礎(chǔ)庫，將投資的現(xiàn)察金流量折算為算現(xiàn)值，然后據(jù)吩此評價(jià)和分析育。我投資的內(nèi)含報(bào)硬酬率澇（棟IR梢R悠）是指在投資碧的整個(gè)有效年遞限內(nèi)能使投資卻的現(xiàn)金流入現(xiàn)包值總額與現(xiàn)金紀(jì)流出現(xiàn)值總額求恰好相等，即下凈現(xiàn)值為零的芽報(bào)酬率。巨內(nèi)含報(bào)酬率的驅(qū)測算物根據(jù)現(xiàn)金流入心和現(xiàn)金流發(fā)生離的不同形式，凝內(nèi)含報(bào)酬率的招測算主要有：1、插值法巡在一項(xiàng)投資的被現(xiàn)金流出現(xiàn)值猶為已知，投資沸壽命期內(nèi)每期吊現(xiàn)金流入為等比量的條件下。源n翠年的年金現(xiàn)值每系精數(shù)純=鼓現(xiàn)金流出現(xiàn)值查總治額堆÷界每年（期）現(xiàn)酬金流入個(gè)2載、逐次測試法臨以不同的報(bào)酬架率計(jì)算投資的掉凈現(xiàn)值，直到坡測算到凈現(xiàn)值貼為零為止。七、終值法丹如前所述，投拐資的特點(diǎn)是周螞期長，在形成跌基本的生產(chǎn)經(jīng)蠢營能力的過程忘中，要大量消貝耗人力、物力駛、財(cái)力，直到惠生產(chǎn)經(jīng)營能力馬形成后才能生經(jīng)產(chǎn)出產(chǎn)品。這辣個(gè)特點(diǎn)說明投魯資的建設(shè)時(shí)間勤愈短，投資效那益愈好；投資丹建設(shè)時(shí)間愈長桃，未完工的項(xiàng)盛目就多，投放籃在未完工項(xiàng)目險(xiǎn)上的物資和資駝金由于不能提超供任何有用效似果，實(shí)際上是選一種變相積壓懷。原終值法是將投叔資各年發(fā)生的片直接投資支出埋換算成可比的膠終值，依此評注價(jià)和分析投資始經(jīng)濟(jì)效益的決付策方法。繳八、重置性投翠資決策幼重置性投資決鬧策是為了維持?jǐn)嘣猩a(chǎn)經(jīng)營兵能力或?yàn)樘岣哙弰趧?dòng)效率，節(jié)隱約費(fèi)用，降低玻成本而進(jìn)行的臣投資，其實(shí)質(zhì)斤就是對現(xiàn)有固冊定資產(chǎn)的更新什、大修理或技多術(shù)改造。煎第七輔章臂匠摩市場定位疏第一丸節(jié)適豎條市場定位的依益據(jù)伸無論何種營銷櫻方案，其精髓鋸的最大沉淀還徹是落實(shí)在產(chǎn)品屢本身的基礎(chǔ)上個(gè)，適應(yīng)市場的廣產(chǎn)品定位始終古是銷售順暢的盞強(qiáng)有力保證。擴(kuò)而一般市場定奔位依據(jù)如下條敏件：辟一．依據(jù)市場肥調(diào)查結(jié)果，確基定客戶群目標(biāo)糖市場。莫二．依據(jù)項(xiàng)目抖用地的潛力分炸析，確定項(xiàng)目盯的優(yōu)勢、劣勢疏。資三．依據(jù)投資卵效益的多方案砌比較和綜合評薄估，確定基本浙的物業(yè)類型。盼四．依據(jù)公司擔(dān)的發(fā)展戰(zhàn)略和睜人力、物力資蟲源的整合，確睡定開發(fā)模式。尸五．整合以上兩因素，確定產(chǎn)匠品的用途、規(guī)慈模、檔困次禿(著品督質(zhì)小)盛、價(jià)格、營銷舍推廣、開發(fā)時(shí)迅機(jī)和經(jīng)營方式仰等的基本定位選。獸第二胞節(jié)么久跪產(chǎn)品品質(zhì)輩通常，房地產(chǎn)僻的產(chǎn)品品質(zhì)可嚴(yán)通過以下兩個(gè)姐方面來理解：正一．產(chǎn)品的基返本要素驅(qū)產(chǎn)品的基本要棕素是指單一空匆間的房型設(shè)計(jì)欄和室內(nèi)的功能泥規(guī)劃，以及延撞伸到整個(gè)樓宇至或小區(qū)的面積酬、格局配比，師單體的造型、參小區(qū)的三維空災(zāi)間、社區(qū)環(huán)境賓和總體功能設(shè)侄計(jì)等。膊它不但是購買例者最關(guān)心、最煉先考慮選擇的縣條件之一，也腿是在市場檢驗(yàn)躺中，評判開發(fā)疾商是否成功的幕最為基本的一臟環(huán)。若對產(chǎn)品盲的基本要素進(jìn)某行調(diào)整，不僅盜傷筋動(dòng)骨，費(fèi)獎(jiǎng)力費(fèi)時(shí)，而且掀還涉及到有關(guān)器部門的審批，角調(diào)整起來比較娃困難，因此，邀它的前期規(guī)劃濾就顯得尤其重基要。招二．產(chǎn)品的配環(huán)套茶產(chǎn)品的配套是裙指小區(qū)內(nèi)為滿御足或豐富居民懸的日常生活、劫工作需要、休落閑娛樂等功能架的需要而配置裝的各項(xiàng)設(shè)施。興包括水、電、敢氣、有線電視貪、通信、智能邊化系統(tǒng)、會(huì)所但、超市、游泳恐池、俱樂部等歐。墻社區(qū)已演變?yōu)榕粋€(gè)有特定的膜人居住、有具夏體設(shè)施、以人伏際關(guān)系聯(lián)系起啟來的活的居住育環(huán)境。人們選姥擇社區(qū)的前期岸是這個(gè)社區(qū)對攀于他們的工作攤、生活、購物欲、教育、娛樂豪等方面方便的全滿足水平，挑計(jì)選社區(qū)配套服劉務(wù)設(shè)施的完整芽水平，考慮社間區(qū)附近教育機(jī)蛛構(gòu)的教育質(zhì)量糧，社區(qū)的安全拒、管理、公共疾交通等方面最眉受關(guān)注，總體桐上社區(qū)的選擇堡實(shí)際上是總體菌生活水平滿足預(yù)水平的選擇。柱因此，作為產(chǎn)崇品定位的兩個(gè)和方向性的切入斗點(diǎn)，產(chǎn)品的基艦本要素已成為害房地產(chǎn)開發(fā)厭的壺“乓規(guī)定性動(dòng)港作樹”掉，產(chǎn)品的配套百也同人們的日勒常生活息息相琴關(guān)，且更加直歐觀形象，恰當(dāng)賀的細(xì)節(jié)表現(xiàn)還愧會(huì)很大程度上撈增加對客戶的挎吸引力。為此扛，開發(fā)商將大儲(chǔ)量的資金投入丟到該部分，許爐多營銷話題也倡由此產(chǎn)生或得廉以發(fā)揮。斧第三節(jié)面積鳳配比和格局配沉比一．面積配比灣一般，面積配袋比所對應(yīng)的是詳一個(gè)總價(jià)市場陶，因?yàn)樵趩蝺r(jià)蘇一定的基礎(chǔ)上狡，略去層次差兆價(jià)、朝向差價(jià)乎等價(jià)格微調(diào)因鴨素，面積小，借勢必總價(jià)低，巴反之面積大，泡總價(jià)就高。而機(jī)總價(jià)是客戶消廟費(fèi)水平的集中飲表現(xiàn)，是區(qū)分押目標(biāo)市場最基豬本的參考因素扭。因此面積配浪比必須與目標(biāo)芽客戶群的總價(jià)濁市場相吻合。二．格局配比舉格局配比是指菌各種房型（二取室一廳、三室妨二廳等）占銷汗售單元總數(shù)的肥比例。其不一焰定與面積配比呼一一對應(yīng)，兩括者既相互聯(lián)系中，又有所區(qū)別珠。格局配比雖鄰然也對應(yīng)一總嗚價(jià)市場，但它盡更多的是反映齒客戶生活需求駐結(jié)構(gòu)的某種狀披況。約面積、格局配誦比的擬訂是對林市場深入了解雹的基礎(chǔ)上。要逼根據(jù)所掌握的咽市場供應(yīng)狀況幕及消費(fèi)者的需舅求狀況，研討潔自己的產(chǎn)品在隊(duì)未來市場推出哀的那一