保定某公司開發(fā)區(qū)項目整體策略方案

***公司開發(fā)區(qū)項目整體策略方案保定***廣告前言：第一部分市場研究一、保定房地產(chǎn)整體市場狀況二、區(qū)域微觀市場狀況1、定向區(qū)域市場分析2、可類比市場項目分析三、項目核心價值體系確立四、消費者調(diào)研1、項目地段價值2、項目區(qū)域價值3、項目可提升價值4、綜合分析第二部分項目定位一、項目SWOT分析二、項目產(chǎn)品定位第三部分營銷策略一、銷售總體策略二、入市時機及銷售前提三、銷售階段及工作安排四、各銷售階段推貨策略五、銷售管理六、核心賣點的提煉紗第四部獅分攻杜宣傳推廣策略懇一廁、渣斗廣告目標刪二捐、股城宣傳推廣策略跟三貴、界狂媒體組合策略訪四、媒體投放沙計劃吃五不、趁軟推廣費用預(yù)估湊第五部啞分利泡項目包裝征一書、末協(xié)包裝總綱著二日、逼破基礎(chǔ)形象設(shè)計厚三濟、非閥營銷通路的包耀裝漠四孕、拖總賣場形象包裝襲第一部分：市雅場研究隊一、房地產(chǎn)宏睬觀市場調(diào)研喉保定蝶------愈二、區(qū)域微觀窗市場狀況遲在保定整個開纏發(fā)妄區(qū)目前的造項目伴規(guī)劃圣來看主要以呈顧現(xiàn)規(guī)?；蜕鴳B(tài)化以及現(xiàn)代兼化的開發(fā)模式勉來締造一個個得大盤典范，在升項目整體分布割結(jié)構(gòu)上有大聚縣居現(xiàn)象，分布健相對比較集中率。這樣的密集厘發(fā)展行為對微筑觀（定向）區(qū)醬域的動力行為倘和產(chǎn)業(yè)延伸、脅配套完善都有沃著很大推動力呆。然后以分布爬在這一區(qū)域的逆項目基本上都陽處整體次上籌得到全面提升窯的，在社區(qū)的和功能分區(qū)可看疫出，鍬項目的丹開發(fā)向忽品牌突區(qū)化、規(guī)?；S和景觀等成熟傳的橫方向發(fā)展歸。不過由于近援兩年此區(qū)域大展面積的建設(shè)將嚷增大市場的競襪爭力度。費約1女、定向區(qū)域市溉場分析詳（一）區(qū)位圖壞示：繁（區(qū)位導向圖撞）桌居2參、可類比市場槐項目分析陽光水岸?。ɑ⒅乇犕c洋壞競債稻爭敬爬對凍哨手）警盾家園興遠現(xiàn)代城埋鳳凰暖城學錦觀城錦繡花庭揭三、項目核心優(yōu)價值體系確立板陽1酷、項目地段價端值椒項目地段目前例沒有得到明顯薯的改善，但由蹲于不在鬧市區(qū)陳，在整體上屬槍于有適合居住走環(huán)境（自然環(huán)帝境環(huán)境為主）介特征的地段且摔主要干道通暢即加上后期的政造府的北遷移和衡北邊的重點項禿目規(guī)劃以及周娘遍各大盤的入拔伙會將周邊的嗚配套迅速完善你，拉動區(qū)域地掘段無限發(fā)展?jié)摃灹?，也將此地院段的價值也拉蹈上快車道。奪跪2袍、項目區(qū)域價在值脫國家級開發(fā)區(qū)住的動力行為決楚定了項目所在韻區(qū)域的根本價圖值，并且也帶票動了整個輻射儀到的北城區(qū)區(qū)敬域迅猛成長，鴿這一切的區(qū)域筍優(yōu)勢都將對本作項目的價值提報升、潛力保障貿(mào)給予肯定。（膊不能忽略掉目孝前我們在競爭雁對手的區(qū)域比編較上略遜色一喪點）闊侵3車、項目可提升清價值踐在整個區(qū)域未參來形成大規(guī)模浩的居住密集地龍必將帶動這里外的新商業(yè)誕生倉和一切生活配牛套的完善，這催一切都對項目點的價值有所提境升。本身項目耳所在區(qū)域又屬等于政府下一步精的詳“紅營膝寨芹”賺也會有政治調(diào)膠控的必然規(guī)織劃使得項目價撒值得到本質(zhì)的丹提升。鉗噸4玻、綜合分析謠結(jié)合上述所有陳分析整體上給治予項目發(fā)展的識肯定，但目前魔在競爭對手的翅壓力和定向區(qū)君位的（相對競廚爭對手比較的謠）劣勢都會給跑項目的運做帶獄來一定的壓力漿，這就要求公疏司和協(xié)作公司舞對市場作出準泄確的認識，理親性的判斷和科獄學的對策，穩(wěn)卡扎穩(wěn)打，力求胸銷控最大化。捏四、消費者研療究理首先我們針對把目前區(qū)域在售默項目的客戶群孤體進行分析：胡（顯性客戶）榮經(jīng)過我公司對豈區(qū)域市場的調(diào)啟研和相關(guān)人員專長期積累所提汗煉的數(shù)據(jù)庫資胖料顯示，目前財開發(fā)區(qū)區(qū)域、盲包括整個城北騙區(qū)域購房客戶蹤群體狀態(tài)大致畜如下：毅1.凡尸客戶所處區(qū)域掀：吧就目前區(qū)域消僅費者的購買區(qū)懇域來看，他們鬧大致分配比例秒如下：旗城西渴開發(fā)區(qū)源城內(nèi)嗓城東制城北覆其他新炊侵猶脹洗渾可見這一區(qū)域澇主力購房客戶爭群體還是集中岡在本區(qū)域內(nèi)遵部殊—科—也城暢北東—勉—驚開發(fā)區(qū)。腰2.序臉客戶年齡層次社：杯從目前區(qū)域購祖房客戶的年齡奴層次，我們分棕為以下幾類：補購買大面積戶島型的年齡相對暈偏大，種購買中小戶型鑼的消費者，一頁般為結(jié)婚時間膊不長蹄，豪2逮口方、旦3奉口之家居多，渣他們的經(jīng)濟實沉力還不是很雄豬厚，但是目前謠的收入水平也登基本穩(wěn)定。均3.模績客戶收入情況命：累目前開發(fā)區(qū)附揚近項目的購買溝客戶群體，無略論他們處于那占個區(qū)域，或者猛是身份的差異沒，但是他們的股收入水平在保歌定市應(yīng)該是處俘于中等及少數(shù)刑偏高層次的收糟入人群。芳4.址趴客戶購買習慣浙：踩每個年齡階段浮的客戶選擇房騎子的標準都有紀一定的差異，沈具體因素有一蝕下幾點，塑一是家庭人員考的組成；拆二是家庭經(jīng)濟圓收入情況；川三是學歷情況團決定的個人素跑養(yǎng)的影響；減四是年齡階段究。色5.沙斧客戶對戶型面詳積的接受程度逼：唉從區(qū)域市場的籍調(diào)研，我們發(fā)切現(xiàn)目前區(qū)域供珠給量最大的戶丟型面積在姻120斥－辯1浩80裳平方米之間，蕩這也是區(qū)域銷拘售較為良好的志面積區(qū)間。但臟客觀市場同時越也（調(diào)研）反使映應(yīng)該推出少兩量蘭100于平方米左右的棗戶型，滿足更僚多消費需求的轉(zhuǎn)消費者。去其次我們對區(qū)橋域待開發(fā)客戶矩群體進行分析擊：（隱形客戶紋）含1.沒或他們在等待還賀是沒有找到合宗適自己的房子哥如果他們是在錘等待，是什么氣原因？我們分安析如下：桃A衫、他們?nèi)鄙儋Y悅金實力，買不級氣面積大，價撤位高的產(chǎn)品。劫歐蠢B爸、他們感覺很余多產(chǎn)品不適合國自己。返杜效C紐、他們沒有到暢買房的時候。亦2.財集他們需要什么顆在區(qū)域客戶群校體被眾多大盤奇項目無情的瓜由分以后，剩余撒的準備購房而按沒有購房的客邀戶群體，他們蟲是我們的研究翁對象，誰了解吹他們的需求，邁誰提供他們的械所需，誰就能展夠在激烈的市醒場競爭中取得列自己的一席之獻地。漂這一區(qū)域由于荒長時間在保定夫人的印象中是必比較冷清、荒遭涼的，但在一半時間的快速成銅長起來，所以昂還主要以本區(qū)早域顧客購買。巧怎樣吸引外區(qū)疑域人口、抓住構(gòu)本區(qū)域人口成部為項目取勝的某重要因素。通吊過區(qū)域狀況的段分析和客戶心叔理的分析，目蟲前購房者需要備的是什么？也裁就是他們最看鍵重的因素是：住良好的環(huán)境（斗人居）、實惠精的價格（關(guān)注快更多的人）、扶優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、蹤產(chǎn)品（銷售形殺象、物業(yè)完善瘋、產(chǎn)品質(zhì)量）狡、安全的保障言（房產(chǎn)證件、笑社區(qū)管理等）漸。鏈3.剝搜他們對本案所錦處區(qū)域的認知秋度貸目前本項目所舒處的北開發(fā)區(qū)煤區(qū)域還不是非國常的成熟，聚燙集人口密度不昨是很大，區(qū)域該及周邊人口對衰自身所處地有王著一定的眷戀拌，長時間的生喚活和工作的便聚利，使他們選閉擇了在此區(qū)域災(zāi)買房，根據(jù)客擺戶群體對區(qū)域柄的認可程度來傷看，本案的區(qū)制域延伸性目前扶尚有壓力，所培以要在引導和沾訴求上都有富洋有戰(zhàn)略性?？?咬．他們的需求呢心態(tài)馬斯特需求層次理論馬斯特需求層次理論個性空間的展示，能夠發(fā)揮自我的能動性，能夠感觸自我的空間。個性空間的展示，能夠發(fā)揮自我的能動性，能夠感觸自我的空間。尊重需求社交需求安全需求生理需求自我實現(xiàn)尊重需求社交需求安全需求生理需求自我實現(xiàn)這種產(chǎn)品能夠體現(xiàn)身份，能夠得到別人的認同，具有一定的區(qū)域希缺性。這種產(chǎn)品能夠體現(xiàn)身份，能夠得到別人的認同，具有一定的區(qū)域希缺性。這種產(chǎn)品不是落后的，能夠?qū)ψ陨磉M行一定的包裝，對外的交際。這種產(chǎn)品不是落后的，能夠?qū)ψ陨磉M行一定的包裝，對外的交際。在基本需求滿足之后，他們會選則更高一個層次的需求，舒適度等。在基本需求滿足之后，他們會選則更高一個層次的需求，舒適度等。走出曾經(jīng)簡陋的小居，滿足自己基本居住所需成為一個必要的前提。走出曾經(jīng)簡陋的小居，滿足自己基本居住所需成為一個必要的前提。森通過馬斯洛層吼次需求理論，花我們可以看出屈，本案的客戶閉群體主要還是芒處在生理需求門和安全需求這勸兩個層次。辯通過上述對客披戶群體的分析威，我們對本項沃目客戶群體的餡狀態(tài)匯總?cè)缦聰r：厭主要集中在現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)部的主要集中在現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)部的他們的年齡大致在25－4他們的年齡大致在25－45歲之間他們最看重的是價位的實惠他們最看重的是價位的實惠他們最看重的是價位的實惠，環(huán)境的舒適、產(chǎn)品的質(zhì)量和居住的安全他們最看重的是價位的實惠，環(huán)境的舒適、產(chǎn)品的質(zhì)量和居住的安全在加上一點點的心理滿足感在加上一點點的心理滿足感他們基本處于二次置業(yè)為主首次為輔他們基本處于二次置業(yè)為主首次為輔他們選擇的面積區(qū)間集中在他們選擇的面積區(qū)間集中在100－170平方米之間搏5斯、客戶群體的量延伸投資型購房者拘有一定閑置錢蛋款又不敢冒風雨險做其他投資派的（理財投資量特征）的個人泉部分外來人員櫻就業(yè)的購買者把部分周遍縣鎮(zhèn)刃購買者鞠握寶------丘第二部歡分從升項目定位督一、項屑目其SWO吃T妙分析舒容S踢、優(yōu)勢取之1百：政府北遷，福新配套強力完梯善，拉動區(qū)域?qū)ど墶３?頑：項目所處于閱非鬧市區(qū)，自兇然環(huán)境決定他蘭的良好人居環(huán)迫境。掠汽3因：項目地段屬乞于未來高密集憤度的居住區(qū)域工,法各大項目的同捷步開發(fā)締造的沖大居住環(huán)境具蘿有親聚力阻.愚富4戴：整個大居住半?yún)^(qū)域形成之后牽工交問題會迅港速得到解決，夫目前的道路本使身也是寬廣通只暢。翁耗W帝、劣勢柏于1:綱目前只要規(guī)劃告政策出臺與實螞際實施有一定夜的距離滴,劇需要等待毛,煎對項目的前期大訴求有一定影牧響今.縮癥2:祖目前小環(huán)境不雞成熟旁,勿需要等周遍所拋有大盤項目都泳基本定勢后環(huán)從境才會凸顯出筑效果裝,瞞項目自身環(huán)境面可得到很大提翼升和改善網(wǎng).跌讓3:券項目所處地段玩尚處于開發(fā)階再段幻,斷在交通估.北綠化以及整體臉配套等問題上宴有所限制。紐側(cè)4井：目前公交車書不通，只有寬尊廣的道路暢通巡無阻，需要等腿待區(qū)域建設(shè)完撫畢才能延伸工構(gòu)交。催疫O加、機會栗巖1擔：政府北移帶痛來項目區(qū)域的扮大力規(guī)劃和產(chǎn)庭業(yè)拉動，給項唱目的潛力有很分大的提升夫店2伯：競爭對手與烏我們共同培養(yǎng)亦了大區(qū)域環(huán)境宿，以及項目締庸造的高舒適度蹲的環(huán)境都將成日為訴求的機會秋點獲投3亡：項目地段目瘡前屬于住宅項滋目認知度較高昨區(qū)，加上各大犬項目的同步合隙締造，很快會玉成為區(qū)域典范桑。屋友4窩：目前道路通貞暢，會在后期曾各大住宅項目抱的逐漸形成之朵后便會有公交沙通網(wǎng)。阿強T殼、威脅涉故1乒：市政規(guī)劃造攻成項目阿B附區(qū)的縮水，以瘡致有部分設(shè)施長的存在將開發(fā)爆周期拖延。棟玻2宋：項目背靠污辯水溝渠，對項繩目帶來一定的凡影響。植處3筒：地段相比目盛前所在區(qū)域同堆步開發(fā)的各兄李弟項目中屬于習沒有優(yōu)勢的地什段。牛追4吸：交通有道無摘車，對于沒有烈私家車客戶帶伙來不便，即便崖公交開通后可頂供選擇的車輛忌太少。偷二、項目產(chǎn)品費定位撥元1捷、建筑規(guī)劃雜（總平面圖放盒置）驕滿岸足一定的建筑候面積；農(nóng)考慮區(qū)域高層姜和小高層建筑趕的市場適應(yīng)能栽力；避開障礙物；蜓臨正街商業(yè)的培的有效利用，享會所建設(shè)提升止產(chǎn)品附加值；面積分配體現(xiàn)現(xiàn)項目占地面積凡：容積率：總建筑面積：小高層：多層：嚇商業(yè)建筑面積宣：廣場用地：建筑密度：％體2煤、建筑形態(tài)建看議：釘根據(jù)我們對區(qū)杰域各種建筑形玉態(tài)的調(diào)查研究雙，目前區(qū)域供社給以高層層為甜主，小高層為駐輻加之區(qū)域各逮種建筑形態(tài)的埋銷售價格，高參層投資收益情盒況比較良好，胖均價達到比較待好的狀態(tài)。綜憲合考慮各種因艷素，我們建議文本案以沿用現(xiàn)殊階段的高層和繳小高層混合組赤成。喜小高層和高層絹的大致比例為過4董：壞1洪。江成3奶、戶型比例建縫議：效區(qū)域客戶消費研觀念還是處在琴比較初級的階喘段，客戶還是予以滿足基本居未住為主。他們飛對戶型的要求跌最看重的還是盞適用性，添加恭適當?shù)默F(xiàn)代居剪住理念，在局民部空間的設(shè)置搭上打造出新穎棕的亮點。具體勞的戶型比例定淺位大致情況如修下：釣120艱平方燙米悶—歌—塌平方項米兇制豆兩銳室界2針廳笛四帳占％邀平方回米殃—豆—宣平方貸米哪嬌哨兩誰室薪2賣廳云芽拆占％容平方躲米陵—偷—話平方攀米緊鄉(xiāng)瘦三屆室藝2潤廳臣抄制占％希平方澡米揪—任—賤平方核米冤刑蓋三撿室粘2聾廳配此悶占％塑溪4三、價格定位：鮮通過區(qū)域樓盤鞋價格的調(diào)查，險以及我們對區(qū)軟域項目整體因妹素的考慮，（巡其中包括主要周針對地段、配縮套、內(nèi)外部環(huán)沫境、小區(qū)規(guī)模士等，）然后根朱據(jù)權(quán)重發(fā)我們?nèi)割A(yù)測本項目所鐘實現(xiàn)的全程均厘價為：禽市場導向定向課法。印區(qū)域高層整體頌均卷價潑2超388兼元育/找平方米攀區(qū)域小高層整茂體均長價仿2你288舉元世/研平方米脾競爭對手導向瘡定價法。尚本案的競爭對雷手有附近幾大提直接競爭對手鞋，其均價基本秋都圍盈繞癥2臺4搜0驢0稈元叔/敢平方米，最低米不于邪2200臣元，如市價格稿為券1980扶元予根據(jù)測算：本峽項目所實現(xiàn)的有全程均價為：芽高層捷：感238腐0萄元錢/蓄平方米役小高層您：場225少0味元樂/舟平方米伯由5想、理念定位：責我們要將和直切接競爭對手的勸主題上形成差丸異化，避免直厘接競爭。涼不能給本身厚就狂“抄缺博氧擦”終的空間再背上歐不成氣候的文拉化。憲樓體的間距和嗎排放都決定著枕園林不宜復(fù)雜肢而要簡約。赤基于以上三點歡核心問題我們擴旨在把本案塑龍造為開發(fā)區(qū)區(qū)抽域內(nèi)唯一一個弄以生態(tài)和水景持結(jié)合的以給人具愉悅、騰明快之感后現(xiàn)鐵代簡約風格的掠街區(qū)主題社區(qū)叨，我們不能再芬讓全是高層密慌集的一個建筑狠群里的土地上號再背負著厚重定的文化。扁區(qū)6刷、園林景觀建扣議：水系主題：供在擠缺水干涸的北陰之地，園林引貼用潺潺水景，并引入中心園林惜堆積落差感較姨強的石層形成片小型瀑布結(jié)合蓮麗景藍灣待LOGO返巧妙沿用，作欲為象征性景觀經(jīng)，以此景觀為雀中心原點，向株四周延伸四條驅(qū)較寬（奴2份、持5距——斥3石米）用木條或嚷灰石條材質(zhì)鋪吉砌而成分流人榴流的主街區(qū)道近路并通向各社惕區(qū)小道街區(qū)且塘連哥通樸“室萬吊家顆”伴。在水景的應(yīng)墻用上盡量最大處化的擴散營造道出一漫片滴“尖奢方侈羞”勝的親水天地，悉錯落的瀑布、鹽水梯、疊水、廈水池、水霧等燒多處水景都設(shè)笨于主景區(qū)，為餓人們的靜謐居糧家生活帶來新及的活力，也是摔晨跑、晚練的錘駐足處，同時信起引導指向、壟形象識別作用辛。供（本圖僅為參康考說明圖，分莫流人群的四條田主道雞就應(yīng)該采用這辭樣的主題風格將休閑跑道：聞設(shè)計寬度在然1散—瞇1.2轟米之間，采用孩小顆粒鵝石鋪經(jīng)砌而成，用紅臉、棕紅、咖啡巷色作為主色，睬石子直徑不超貪過膛3董公分。三水溪：克多采用建造多雅向分流水系，懸同時溪池水深亞不超過久30雀公分，可見水除底，并鋪設(shè)鵝蠅石。水面寬徑艱1.叮5士—張2祝米左右，在各晝水系分接點建午議建造地形落錘差，創(chuàng)造出自孫然的疊水瀑布糞，并在溪水放進養(yǎng)觀賞群魚。牌園區(qū)安全消防鼓通道：丹按國家統(tǒng)一的族安全消防通道鍋設(shè)立規(guī)定。茄園區(qū)閑息步道林：塌設(shè)計徑寬米左乳右財,偽采用大顆粒鵝敲石鋪砌而成桑,賓選用棗紅、鵝泊黃綜紅顏色為爪主，石子直徑麥5拜—吐10葛公分。趙亭臺、樓榭、際花池：僻采用古樸典雅畏的江南園林建維筑風格。爭假山假石、小總橋。主題回廊。植被、樹種。灌木、綠地。擊小區(qū)正門：碼大氣的主體風落格，在面上提嘗升小區(qū)的整體唱品質(zhì)，采用大施幅度的鋼結(jié)構(gòu)頓門頭，在跨度蹈上顯出大氣，霸在設(shè)計上推陳拋出宮新癢.淺建筑風格建議伯：反根據(jù)區(qū)域市場辮的情況，大唐鞋世治家哭·沈英潑倫情3揉院，所倡導的蘋是純英式的建殲筑風格，在區(qū)煤域建筑風格上枯，達到了一種摸最俱新意的特混色；天興都市蛋花園所倡導的恢是一種比較現(xiàn)健代的時尚建筑噸風格；這兩種博建筑形態(tài)根據(jù)陪市場的反饋情囑況來看，基本用都取得了認同心。仁本項目在主體冒建筑風格的定菠位上，承襲時抖尚的現(xiàn)代建筑舌風格，在色調(diào)正上，白色和桔隸紅色相間，配套建議：軟軟件里昂生活城北生活里昂生活城北生活教育生活都市生活環(huán)境需要獨立需要投資需要大唐西市啟動城西日漸成熟的配套發(fā)展需要環(huán)境需要獨立需要投資需要大唐西市啟動城西日漸成熟的配套發(fā)展需要西北大、西工大城內(nèi)、高新的一級輻射區(qū)域二環(huán)立交的全線開通西咸一體化推波助瀾高新商圈西北大、西工大城內(nèi)、高新的一級輻射區(qū)域二環(huán)立交的全線開通西咸一體化推波助瀾高新商圈西大街商圈硬硬件自然西稍門十字口、兩大區(qū)域輻射范圍人工先進物業(yè)管理戶型規(guī)劃時尚造型互動空間配套時尚產(chǎn)品環(huán)境位置自然西稍門十字口、兩大區(qū)域輻射范圍人工先進物業(yè)管理戶型規(guī)劃時尚造型互動空間配套時尚產(chǎn)品環(huán)境位置學校醫(yī)院交通學校醫(yī)院交通西郊公園、西市項目自身建筑小品西郊公園、西市項目自身建筑小品經(jīng)典小戶型實用型經(jīng)典小戶型實用型熄一鐮、巷侄銷售的總體策懶略望本項目作為廣堅州首個社議區(qū)厭MAI益I撤，將作為天河裂東商圈的標志初性建筑對周邊誦的景觀及經(jīng)濟易帶來積極的影妙響。由于廣州稈城市建設(shè)的步趣伐和經(jīng)濟的強詢勁發(fā)展，市民仙對房地產(chǎn)的投壘資熱情空前高舒漲，尤其是優(yōu)較質(zhì)商鋪更是成拍為備受投資客省青睞的市場闊熱點。因此本歸項目應(yīng)順勢而斗為、及早入市另，采取以快打蛙慢的策略，迅吳速占領(lǐng)區(qū)域市取場，以盡快實交現(xiàn)資金回籠、酸降低發(fā)展商的校投資風險。本碎項目建設(shè)周期超短，工程進度吧快，且達到銷群售許可條件相魂對容易，為本遙項目快打快銷灌的銷售策略提瞧供了有利的客言觀條件。衰總體來講：本艇項目的營銷操疊作采用的沫是喪“灌以相對之快打切季節(jié)之慢、以賠相對之重打時珠段之躁輕留”親相對集中策略墓。充分的運折用艙“鼠一個主題（廣逗州首個社權(quán)區(qū)禮MAI母I蠅）真”特突破市場羽，醉“救四大媒體（廣阿州日報、羊城卷晚報、南方都惜市報、信息時藏報、廣東衛(wèi)視四、珠江電臺大字力度、高密度棗報媒和全方位茫、大手筆現(xiàn)場恢包裝令）移”祥撬動市場并，設(shè)“歌三大核心賣點血（百佳、天河摧東商圈、地鐵殖物業(yè)扛）津”統(tǒng)攻占市場術(shù)，?！昂Ｈc小利（廣渡電置業(yè)會員卡籃、多折扣、返宇租大奉送回報坡業(yè)主猜）?！蹦Ｊ斋@市場。以倦此為主線在營術(shù)銷活動中安排閣一系列有力度論的活動和現(xiàn)場蔬銷售人員的有潮效管理在人氣畏和成交率上取惠得快速、高效宿的業(yè)績。尺二、入市時機建及銷售前提溝1狀、入市時機的惱選擇屆“寧良好的開始是社成功的一挑半浙”謊，入市時機方美式把握得好，脾才能產(chǎn)生好的無銷售開局。入拋市時機的選擇竿要綜合考慮以肯下幾方面因素第：樹★鄙翠項目可售時間放：通常我們選暖擇在正式預(yù)售饞前供1帳—付2沉個月入市宣傳缸、推售號碼，詠一方面為項目傲提前造勢、另扇一方面可為正驢式銷售積累有騾效客戶。本項驕目預(yù)計椅于蠶8寸月底開盤刮。啟登★再腳準備充分后入蚊市：入市時必籍須在售樓大廳汽、營銷廣場、盟項目周邊環(huán)境件改造、工程形筐象等內(nèi)外包裝域方面有良好形駁象展示，模型棵、樓書、展板邁等銷售工具齊犯備的情況下入檢市，才能彰顯傾出本項目的氣買勢與發(fā)展商的鼓雄厚實力，增序強客戶對項目縫的信心。敏★霉限無造勢不入市爺：在房地產(chǎn)市吼場如此激烈的寇競爭態(tài)勢下，程業(yè)內(nèi)人士公認桶：闖“牙無造勢即無市色場宴”俗。入市前的宣曉傳造勢與形象劈展示對前期的癥銷售及客戶心子理具有較大影東響，因此在項理目入市前必須消要有足夠的宣件傳造勢，能夠鋤初步建立品牌盯形象并吸引客模戶關(guān)注，為前洪期銷售作市場撲鋪墊。定★執(zhí)效銷售旺季入市淹：每篩年獸1諸0零月至下新年焦5超月是房地產(chǎn)銷添售的周期性旺絹季，其絹中演1瓦0顏—文1致2窩月以瑞及架3墳—茅5詠月是銷售黃金已時段，一般在頓銷售黃金時段撕推出的樓盤，聯(lián)比較容易快速造聚集人氣，在插銷售初期達到訪較高的銷售率摘，因此入市時膊機的選擇對于姓樓盤銷售尤其慚關(guān)鍵。通過銷貓售旺季火熱的嗎銷售氣氛來實只現(xiàn)本項目一炮煮打響，迅速在皇市場上擴大知到名度和影響力竹，將有力促進字后續(xù)銷售。薄★迫仔有目的地入市卵：根據(jù)發(fā)展商柴的資金運作需歉要，合理安排定營銷成本投入及和銷售回款的議進度，提高發(fā)括展商的資金利爆用效率。謙★睬乖有控制地入市觸：根據(jù)工程進煌度、價格策略怨、銷售導向等血分期分批有節(jié)抓奏地向市場推倉出產(chǎn)品，避免口一擁而上，實率現(xiàn)均衡、有序刑的銷揭售目標。櫻★洽額本項目作為純斧商業(yè)項目，市示場的運作一般瞇是間“粥招商先刻行仔”常。是指項目在別成功招蔽商讓2議0鷹－悔3葬0膏％的情況下，牙開始銷售，以票核心租戶（主征力店、一級品間牌）的入駐來戚帶動銷售。本潔項目的銷售操吃作思路亦是如昨此，通過核心棉租戶在一層和迅負一層不同區(qū)姨域的安置，將棄相對位置較差陷的單位通過品胸牌商家的入駐與變成相對較佳金的位置，從而懸?guī)迂撘粚拥牟蹭N售以及順利龍完成價格的初雁步拉升。的綜合以上因素器，根據(jù)項目運棟作的要求建議殲本項目的：排及號認籌期定滲在怠200趁4弦年挨8渴月秩1亦8竹日，正式解籌榜期暫定域于屬200災(zāi)4箱年絨9煩月注1橡1處日。拿2零、內(nèi)部認購前范提條件漢★趴授售樓大廳裝修只完畢并可使公★酷淘建筑模型已完揮成以★榨完成必要的銷術(shù)售文件（銷售基百問、銷售面簽積、房號表、許認購登記卡、州付款方式、客戴戶登記表等）勵★哭銷售人員已完相成上崗培訓捕★詳已完成銷售人蘋員的工服、名粥片制作密★穗完成必要的宣式傳資料（樓書愁、戶型單張、賄折頁）猾★少宣傳鋪墊（戶例外廣告、報紙綱軟文廣告）襲★留樓體包裝（以慚工程網(wǎng)包裝、醋以廣告噴繪包淚裝）箏★幫節(jié)工作人員到位婆（保安、保潔撿、財務(wù)）足3類、正式開盤銷慮售前提條件應(yīng)（目1擋）取得《預(yù)售針許可證》杏（霜2削）現(xiàn)場包裝歉★匪膝看樓通道施工鼓裝修完畢；姐★們源現(xiàn)場氣氛營造哪完成（導示系辮統(tǒng)、道旗、綠選化、背景音樂夫安裝完畢等）勁。趙（調(diào)3潛）資料膝★槳持智能化標準、攻配套設(shè)施、交護樓標準提前落右實飾★夸貧按揭銀行提前關(guān)落實刪★屬毀物管公司提前哭落實睡★匆隙價格表及付款刺方式答★膨祥完成必要的銷桌售文件（認購爸合同、定金通兔知書、購樓須徒知、按揭須知午、預(yù)售合同）胖（磚4鋸）銷售人員稻?組遺開盤前培訓政?血掉對前期重點客玩戶進行回訪，肯知會開盤及優(yōu)且惠信息拌（燦5摔）宣傳準備李?給豆報紙廣告準備傍完畢并提前預(yù)移訂版面萬?止什開盤活動安排驚（時間、地點突、邀請領(lǐng)導、駁新聞媒體、新想聞通稿、活動挑事宜等）謙?待理禮儀及禮品準家備剩三、銷售階段劑及工作安排蒜在整個銷售過容程中，本司將啟銷售分為四個只階段：普吸籌期抗7么、債2猾8舞－蘆8緣、完17取8椅、蝦1撲8黃－紙9期、魚301腹0逐、硬1互－膨1部1朋、勤151格1說、唯1作6食－走1附2盞、災(zāi)31吐開盤前節(jié)點安豆排：第一次廣花告出街內(nèi)部登夜記正式認籌解鍬籌開盤餓7恒、逝28沃8律、焰8輔8失、芽18和9世、譽11術(shù)9毅、獻19交四、各銷售階放段工作安排決1顛、吸籌期劃（紀200藍4偵年識7繪月乘2輩8籌日思至驅(qū)8燃月背1杰7漿日）耗?久酒利用軟性廣告摩宣傳造勢、吸警引目標客戶群止關(guān)注；敲?秋蕉商鋪推出部分因單位進行市場錄初僑探旱,騎視市場反映情徒?jīng)r加推；罵?沸攻考核客戶對項簡目的初步認知閥；付?劫枯價格初探，作穩(wěn)為下一步價格茫調(diào)整的依據(jù)；啟2腸、解籌強銷期碌?胞慌完成了項目認恢知，市場、價煎格初探后，進隔行微調(diào)，進入半到公開發(fā)售階獸段；比?衣膝分樓層區(qū)域加辜推單位，提升脅銷售均價；誠?魚榜利用各類媒體屈組合推廣，將褲銷售推向高潮矩；幅?裳婦對到訪客戶進滴行分析，挖掘揀項目主要客源慰，進一步調(diào)整俊定位；股到責200我4餐年摟8抹月慶1識7趟日前完成部分姻商鋪的內(nèi)部認影購，收取誠意驚認購金。掀起導的商業(yè)銷售熱膀潮，啟動商鋪天的認籌登記。石解籌日，分批曬量推出嚴格管輩理好銷控。期放號方式抖不對外公布價笨格，銷售人員街以放號段大致太均價向客戶作含介紹，牙前舒10影盼天以自然放號盞的形式，將全筑部盤量推向市書場，根據(jù)每日輝由銷售人員上沒報的意向房號們進行統(tǒng)計分析期，觀測市場購場買傾向及價格箏承受情況，為膠解籌前的銷控薯提供市場依據(jù)蓋；而后以銷控士放號方式作引半導性吸籌。所豆有期間的放號襯均采用收籌金米給予一定折扣藥的政策。案解籌方案墊篩、配籌后按條所放號碼順序鐘排隊訂房的方么式進行解籌（露詳細方案日后記提供）。解籌每后采用促銷性殊的銷控方式，份以強有力的目撓標銷售管理和古推廣活動著力喚解決銷售速度淹的同時解決尾計盤問題。蝕?蜜烈解籌時按暨定腎的推貨方式先廢進行解籌，視纏解籌情況加推炸而對于街鋪以自及位置好的鋪升位可以采取銷招控措施；尚?持坑解籌后主要結(jié)朱合入駐品牌商放家的情況，以搏位置相對理想相但價格不是太財高的鋪位進行擾銷售；細?銀義尾盤期主要采巴取大折扣，讓倉客戶感到有一疾定的優(yōu)惠。幟3枕、持續(xù)銷售期廁?跌壞按照既定的推穿貨節(jié)奏，進一油步提升銷售均鋸價；栗?戀披舉行各類現(xiàn)場勝促銷活動，刺首激市場；沖?瞧驗充分利用良好灘的工程形象，購將銷售推向第暑二次高潮；填?勝遞通過老客戶口直碑效應(yīng)挖掘新線客戶；嘩?組鉆向其他片區(qū)幅憲射開發(fā)目標客擾戶；籮4雞、尾盤清理期役?粥睛該階段為發(fā)展湊商回收利潤階竊段，快速銷售鐘，消化剩余單死位，回籠資金篇；繞?根梨結(jié)合銷售均價待給客戶一定優(yōu)巧惠，如多打折屆扣等；籃?禽圓充分利用現(xiàn)樓腥形象，加速客信戶成交；信?幼枯充分利用招商弟情況，刺激購慈買。牙五、銷售管理事1山、痛玻管理架構(gòu)吸針對整個項目芒的銷售組織工核作，本司采用潤項目經(jīng)理負責陰制，項目經(jīng)理克負責與發(fā)展商元進行日常銷售劈工作的協(xié)調(diào)、電對接，銷售人玩員負責具體銷價售工作。遍項目小組人員粒配置：呢項目經(jīng)理玩：行1延人，和發(fā)展商按的主要對接人納，負責銷售人章員的管理，同笨發(fā)展商進行日坊常銷售工作對叉接；蘭策劃經(jīng)理折：左1板人，監(jiān)控項目窮整體營銷策略喚，制定并實施宣階段營銷策略敢；傘持行策劃撿：稀1安人，負責日常城資訊統(tǒng)計與分五析；具體個案逢的執(zhí)行；喇招商經(jīng)理勤：宵1吹人，和發(fā)展商繳的主要對接人舒，負責招商計兆劃的制定和實兄施；匪銷售經(jīng)理群：澆1懸人；和發(fā)展商埋的主要對接人樂，負責現(xiàn)場的慶管理和市場的卷反饋及時提供郵策略建議。述銷售人員盞：敵6沃－蹲8嘆人授2拋、未而現(xiàn)場管理與控若制腳?200問4騙年掉7處月中下旬銷售紹人員進入售樓拐處做上崗前準貿(mào)備；甩?器曠每周項目小組掌連同發(fā)展商舉平行周例會，通末報每周銷售情樸況及目前急需討發(fā)展商解決的張問題；璃?況右按時制作上門痰客戶統(tǒng)計分析亮、廣告效果測絞試分析并以周歇結(jié)、月結(jié)形式寫向發(fā)展商提交岔；戀?柿趙每日以書面形川式向發(fā)展商匯康報銷售情況；本?普共定期向發(fā)展商蓄提交例會紀要眨、銷售周結(jié)、軟月結(jié)及年度總誦結(jié)；穩(wěn)?洋維每月定期與銷喉售人員溝通，正及時分析市場雷變化，相應(yīng)調(diào)段整銷售策略并捕分月、季度提來交宣傳推廣計閃劃書。制3押、銷售組織形于式：經(jīng)1慰）、人員配備叼：實施全員銷茄售的人海戰(zhàn)術(shù)室，采用累積控間制。蕉2敲）、延長銷售寒時間：分為兩鉗班根據(jù)商業(yè)特珍點實田施壯9逢：喚0神0諒—徒—蘋2頭0致：盈0形0陸兩班倒制度，傅吸籌和解籌根境據(jù)實際情況安謊排，盡可能抓解客。本項目地悲處商業(yè)旺地，徑過往人流量較扎大；尤其是晚承上活動于周邊創(chuàng)的人流量較多如，其中不乏本軌項目的潛在客饅戶（特別是本慕地的中老年投續(xù)資者），因此裝，建議項目在水晚上適當延長鳳營業(yè)時間（可晶與周邊商業(yè)中廁心營業(yè)時間同助步），從而充噸分挖掘利用這已部分客戶資源估。著3璃）、男女各半屋：銷售人員性妙別比例建議男臭女各半，適應(yīng)磚本地市場和本薯項目特征，加點強職業(yè)形象化捆和可信任度。濾6蠢、項目核心賣瓜點：蜓項目十大價值鄰坐標膽一、廣州首席坡社乖區(qū)白MAL觀L啦商業(yè)模式。集增名店、超市、如美食廣場的綜確合體。完善的貝功能組合，充縮分滿足周邊居好民消費為主的妻一站式購物中精心，其休閑、也觀光、購物、婚飲食的功能是算社區(qū)商業(yè)的提監(jiān)升及繁榮基石牛。剪二、天河都市真廣場在市政百斬億資金的交通沖改造中，成為怖新天河中軸線旅。其中地盟鐵袖5景號線興建，天領(lǐng)河都市廣場距袋離成為地鐵員贊村站僅百米之面遙龍，源201念0交年地鐵開通后勿將帶來超銅過圍10魄0競?cè)f的人流。員做村二橫路即將盯拓寬述為恥4干0湊米寬的城市干烏道，直通江邊捏與國際會展中種心對望，與臨矮江大道，花城尊大道全線貫通救后，員村即將樣成為珠江新硬城渠CB支D良中央商務(wù)區(qū)附的招“托黃金通還道扮”咬，其商業(yè)影響佳直接覆蓋整個嘗天河東商圈。騾在政府的支持蒸下，不僅促成室員村的建設(shè)并衫帶來強大人流糟商機，并為長失遠發(fā)展提專供信譽保障。畏三、天河都市凳廣場是天河東捎商貿(mào)核心、員壓村商業(yè)腹地。喜是天河東的重糧心、中心，整直個片區(qū)的商業(yè)姨凝聚于一點，逃是商圈匯聚之烏處，整個商場矛將成為真正滾的奪“廉聚寶華盆似”典。具有四十年墓商業(yè)沉淀的員腫村商業(yè)街財氣期匯聚，二十幾超萬的原居民已向經(jīng)形成固有的搬消費模式，隨杏著不斷的開發(fā)貿(mào)天河都市廣場愈的鉆石核心地忠位在更加突出絮。樣板商業(yè)街里的改造，物業(yè)殊價值凸現(xiàn)。員申村二橫路將建盡成為天河的商慮業(yè)樣板街，目泉前的租金已經(jīng)呈高切達廉35熊0權(quán)－看40隙0段元馳/尋平方米，升值程潛力巨大。匹四、天河都市帥廣場借員村樣梯板商業(yè)街的改圖造，物業(yè)升值軟在即。員村二睛橫路將建成為夠天河的商業(yè)樣橋板街，目前的龜租金已經(jīng)高汁達左35猜0什－或40挨0蘆元菠/燥平方米，升值苦潛力巨大。天兆河都市廣場的欠商鋪和北京路敞改造后一樣，省其價值即將全好面大幅的彪升把。躺五、天河都市綢廣場位于天河備未來居住中心須，錢景一片光蓄明。員村地塊芒已成為政府左在謝200墾4促年紫至伶200裝5牽年重點開發(fā)建鏟設(shè)的地塊，是舉廣州弱市括“福東渣進躁”紗、正“榜南逝拓竊”黃戰(zhàn)略的東進軸境和南拓軸的交宰匯點，擬規(guī)劃所成類似香港太動古城的居住中耐心，并且提供餃配套琶洲國際萌會展的功能，生錢景光明。揀六、和零售巨惱頭一齊賺錢。專國際知名的零蠅售巨頭，美國指諾馬特超市旗毛艦店強勢進駐減，重拳打造天飲河東商業(yè)升級約版，為天河東忙商業(yè)片區(qū)注入保商業(yè)活力，諾州馬特超強的經(jīng)齒營力和影響力姓，為商場帶來榴強勁人流，提編升商鋪升值空捐間，投資天河姜都市廣場，和傅諾馬特一起賺思錢。事七、天河都市指廣場為業(yè)主提鼓供超值服嘩務(wù)漂—堆—少高效率、低成出本統(tǒng)一推廣促刪銷運作。借助良由商業(yè)專家組唉成的商場運營綠公司成熟的商資業(yè)管理和運作邊經(jīng)驗，以及發(fā)判達的資訊網(wǎng)絡(luò)艦平臺，共享長腔期經(jīng)營推廣，齡提供統(tǒng)一促銷彼推介、并統(tǒng)一衛(wèi)納庭入壟VI阻P美客戶網(wǎng)絡(luò)、從古而降低推廣費授用，不僅提升統(tǒng)和維護了品牌富形象也進一步懲提升了商鋪的渣經(jīng)營價值。為臭客戶節(jié)約推廣陷費用和保證經(jīng)針營旺場，真正酬貼心為客戶服射務(wù)。逆八、天河都市南廣場聘請國際塞化商業(yè)專家，萬對商鋪作精心蒙規(guī)劃分割。專展家對商鋪整體配分割規(guī)劃，將梁其間隔成鑼為鋤11-10蛇6結(jié)平方米擇，世“怎易投資、易出塊租勝”少的商鋪，將交模通規(guī)劃為主好道勾2.打7開米，輔扯道鮮2滾米。專業(yè)的人諸流導向設(shè)計便姓于組織商業(yè)人侵流，并根據(jù)首殖層街鋪三面臨栗街的特點，以樂及超市和名店衛(wèi)城帶來的龐大醋雙重人流，為摸商鋪的保值升絞值注入強大信筆心保證。逮九、廣電房地靜產(chǎn)實力承諾、椅長遠保服障柏200徒5椒年元月開業(yè)。左廣電、三明地狐產(chǎn)強勢聯(lián)合，溫利用強大的加沸盟商咨詢和網(wǎng)演絡(luò)平臺。為充序分保障投資和簽自營業(yè)主的利值益，不僅將首丸層黃金旺鋪定漠位為名店城，奔而且還提供近飽千家潮流品牌察加盟商資訊網(wǎng)杯絡(luò)平臺，用實軌力保拌證梯200總5銹年元月盛大開磁業(yè)。稍十、實力集團壩持續(xù)經(jīng)營開發(fā)歉對物業(yè)升值的機保證。用于銷遷售的鋪位數(shù)量叼只妄占述2朋0京％，發(fā)展商持存有大部分物業(yè)恢，并專門成立匪商業(yè)經(jīng)營公司縱進行營運管理鍬，以良好的經(jīng)仆營效益保障物鷹業(yè)的保值、增寒值。慘第四部套分伯洪價格策略廉一瓶、糠耽厘定價格的相吳關(guān)因素職價格與物業(yè)品浮質(zhì)、目標客戶歌、市場狀況等妨方面有著密切酒關(guān)系，本項目厲厘定價格時首孩要考慮的因素催主要體現(xiàn)在以慣下幾個方面：歸?墊逗整體的經(jīng)濟環(huán)建境虎?增便市場的供求狀貪況衫?蔽邁物業(yè)自身客觀軟條件：地理位初置、質(zhì)素、建漁筑進度爸?怨旬目標客戶的價革格接受程度和癢價值取向純?槐身宣傳推廣是否暑理想國二、價格定位挪1頭、各樓層定價顯基數(shù)說明兵天河都市廣場峰各樓層的價像格烘(阻租金、售裕價聚)弟都是以首層作作為基數(shù)，乘以雅一定的樓層系剝數(shù)得來的。樓績層系數(shù)是參照掘廣州市與項目摩基本情況及經(jīng)牲營范圍類似的握商場并且銷售穩(wěn)成功的案駱例討(鐵重點選擇萬國們廣場、中旅商牽業(yè)城、名匯大弄廈帝)迫的樓層系數(shù)并充結(jié)合天河都市錄廣場的具體情民況得出的。燈萬國廣場：樓軟層護建筑面積均量價橋(充萬寬元雀/m2)替實用率套內(nèi)面孤積均男價父(慨萬晴元燈/m2)跌樓層系數(shù)壩負一且層記2.05森0%4.樹00.3唐3階一滔層付5.54終5%12地.21猴二科層梢3.05撫0%6驟.00.信49控三層不慢售桿/匙家樂您福礎(chǔ)75%/蘆/進四層不恩售漿/獵家樂蛾福獲75%//環(huán)五燦層馳1.64悔5%3.待50.2倒9冷中旅商業(yè)城：辯樓層建筑面積耕均京價煤(吊萬倘元譽/m2掉)檔實用率套內(nèi)面宣積均奸價撓(扁萬缺元攤/m2)唱樓層系數(shù)炮負二桃層驕4.05陡0%8.鍬00.4拘4負一層叼一狠層糟8.0斃45%骨18.0羽1侵二絹層貢6.05咽0%12序.00.象66既三極層教5.0這50%1簡0.00慨.55旋四桂層但4.05繡0%8.哀00.4攏4醬名匯大廈：樓投層建筑面膏積成射瞎均修價尤(壇萬疏元丑/m2)淚坡實用地率謊康套內(nèi)面積均冶價枝(塊萬疲元拳/m2)戒樓層系數(shù)駱負一循層疤3.85天0%7.割60.4抖5蟻一狠層迫8.55賺0%17咱.01防二撐層律6.0挖50%碰12.0辜0.70藍三謹層凳4.8填50%扔9.60吳.56士四菌層離3.5露50%叢7.00欲.40裳五規(guī)層跡3.0澇50%扣6.00憶.35府2浮、員村區(qū)域商地鋪租金調(diào)查北由于目前在員櫻村二橫路不具嶄備與項目類似蚊的可比項目，冰所參考的租金導是以二橫路中毀低檔次、不成輛規(guī)模的店鋪作范為基準的，本降項目的租金標肌準具有一定的嗎提升空間。根赤據(jù)目前員村二遵橫路的地段租烘金價值，按最濱保守的租金反旁推售價的方法繼，對項目可能費存在的銷售價丘格進行估吩算賺.糧通過對員村周拼邊商鋪的調(diào)查膀，員村二橫路距有喂近抗16她0閉個商鋪，員村爬新村商業(yè)市場尼有揭13易0原個商鋪，員村肆新功街之11見0拐個，員村西澤街懼10鐵0嗚個，還有黃埔冷大道翠灘湖播-砍區(qū)政府段、員臥村一橫路的調(diào)財查，得到的租番金情況如下表景：盆租屆價哈冤喘二橫葡路債批獎員村新診街帶寨桑三橫草路勻仰組員村西辮街舌面昨黃埔大認道狠毫原一橫梳路聲扁街鋪賽25俯0至—般370買15行0使—固300揪8抵0俗—教1004國0渴—蹄1006來0請—扛1606文0離—衫80內(nèi)街鋪絮9撒0竟—披1102潔5賊—杯306俘0瑞—瞞80備注頂手費3萬建材市場租價哭目前員村二橫指路街鋪建筑面伙積均拍價難32攏0乖元處/借㎡，以實用微率憑90惰%潑計算，則其套犯內(nèi)面積租價料為唱35引6棕元院/雄㎡；以下租金耐價格將參考此棟標準進行估算少，并充分考慮鞠了市場銷售風荒險因素，由此梁得出本項目市扁場租賃之保守勞價格。首層套儲內(nèi)面積租孤金統(tǒng)22戲0煩元節(jié)/構(gòu)㎡色雕，建筑面陳積總44編0寸元伯/丟㎡奏揚。摟3靈、天河都市廣羽場樓層系數(shù)說稠明犯天河都市廣場銀各樓層系數(shù)說產(chǎn)明：可負一層樓層系芹數(shù)禁0.5售5毯是考慮到負一娘層、首層作為童都市名店城整稀體經(jīng)營，二、悅?cè)龑幼鳛槌胁讲怀鍪矍闆r下爛，參照名匯大含廈一、二層樓噸層系數(shù)淹（識0.7址0喇）、中旅商業(yè)戚城一、二層樓券層系數(shù)此（店0.6階6論）得出。糧二層樓層系滅數(shù)瘦0.5井5丟、三層樓層系際數(shù)磁0.5鋼0極是根據(jù)一般商挺業(yè)項目一、二扯層樓層系障數(shù)墾(0.49-躁0.7蛾)么一、三層樓層告系哥數(shù)真(0.55-攜0.56翅)舒，適當調(diào)低其協(xié)樓層系數(shù)。走四層樓層系謙數(shù)等0.4拐0皂是參照名匯大芒廈一、四層樓膛層系數(shù)醫(yī)（翻0.4供0外）、中旅商業(yè)嘗城一、四層忽（把0.4帖4榴）得出。管五層樓層系戶數(shù)夾0.2巡5躍是考慮到五層襯作餐飲，參照腹名匯大廈一、湯五層樓層系數(shù)轎（乖0.3墊5林）、萬國廣場激一、五層樓層猶系數(shù)刮（館0.2仇9頌）得出。觀天河都市廣場辯各樓層系首數(shù)禾滅能樓蔽層劉嘆譜建筑面積均紋價下(逃萬暮元棵/m2)異明實用秒率陪樓層系數(shù)截負一蛾層無0.3朝3犬—旗0.45息45%0啄.55嬸一爛層換15嘩0%1傅四貿(mào)層掩0.40-0安.445典0飼％誼妥0樓．堡4何五細層藍0.29-虎0.35夾60%京0進．糟25蘇天河都市廣場盒各樓層租金預(yù)津測疫表薪處問樓森層駕扎才實用嫌率旨挨耐樓層系粘數(shù)阿叔建筑面積均熔價花(衣元取/m2)近套內(nèi)面積均果價謠(肢萬套內(nèi)均價（偏元印/m2)袍負一放層孫45%0濕.55肅1202衰67墓一勾層洞50%1非20噸440仔四鏡層價5拋0作％壇0.40像881富76慨五篩層腎6估0這％像0.25放55們92獲4誓、定價指導原豐則竟：嗎項目與項目之水間會因為自身皆質(zhì)素的不同而顧存在價格差異版，項目內(nèi)部也墳會因為各單位公具體情況的不冠同而存在定價名上的差異，而熱商業(yè)項目差異籃存在的唯一主筆導因素就是人性流的影響。因坡此一個鋪位價抵值的發(fā)現(xiàn)與判界斷，首先就是徒要分析人流的掙流向：鋪位若歐在未來的經(jīng)營誼格局中將面臨漂更多的人流，溝必然擁有更多射的商業(yè)機會，梅其商業(yè)價值必歷然高于一般鋪懂位；若所在的講位置不能很好機地吸引人流，澇意味著此區(qū)域童的商業(yè)價值相躍對較低，定價瑞時相應(yīng)鋪位的養(yǎng)價格會相應(yīng)拉微低。刃商業(yè)項目的價灌格差異主要通揀過層差、位置哥差、出入口影忌響差、盆臨增“榆街蜘”墓深度差、送臨嶺“彩街弊”蠻面寬差、臨空落面差來反映，扯但具體到本項泛目目，因為是繩經(jīng)營式商鋪的扁定位，面積的艦分割相對比較會跨度大，投資岡者購買商鋪自惠己經(jīng)營的機會產(chǎn)較多，因此目通前的鋪位平面脫布局也就是未爆來的經(jīng)營格局沾。經(jīng)過綜合考冊慮之后，影響經(jīng)本項目價格的鬼主要因素為位凝置差、出入口夾影響差、足臨嗎“禿街惰”癢深度差、寫臨扯“給街藥”涌面寬差、臨空雖面差等。遠這些也是商業(yè)旅項目定價的主釀要參考因素。擴本司根據(jù)市場尺狀況，發(fā)展商舞的開發(fā)成本、貞獲利要求，確些定本項目商鋪侵目標均價初步支定為首徹層吃2800都0弦元中－稱30000價/屈平米，負一欣層彎1300與0捆－物1500愧0槽元憤/夾平米四駕層奴1100今0濤元終－問12000固/峰平米，五唯層臥700傳0尊元星－蔬7500盆/陡平米在銷售中逃根據(jù)市場反應(yīng)央情況進行調(diào)整冬。畫5嚇、項目均價推冷算燙商鋪的價格是緊否合理，始終途是影響買家做到出選擇的關(guān)鍵麗因素所在，制碑訂價格策略的經(jīng)目的，是為了煙區(qū)分同區(qū)、同她品質(zhì)競爭產(chǎn)品軌，形成差異化核，達到單邊收芬益最大化。這奏取決于預(yù)期的致工程形象和價薪格定位理念。申本項目周邊同禮期在售待售物海業(yè)相對集中，西易形成價格競暗爭，為此，本璃項目的價格定昨位理念：致力菊于確立物超所預(yù)值性價比優(yōu)勢窗，即同等區(qū)域膝比質(zhì)素，同等蒜質(zhì)素比價位，價同等價位比創(chuàng)況新。管天河都市廣場高各樓層售價表兩：焰(杯按隨9獵%副回報朽計脹)領(lǐng)樓貸層澇唉溪實用價率嬸債豐建筑面積售廊價革(牛元遼/m2)傭查套內(nèi)面積售詠價爹(臟元哀/m2)孔揪樓層系傾數(shù)恨俊負一房層劑45%1恒5000賽33333排0.43報一暈層鎖50%2旦9000境58000紛1看四皮層紫50%豬1200胸0240奧000.令40丹五選層象60%鞭7500脫12500脂0.25三、價格策略拘本項目進行內(nèi)利部認購時，樓片體形象還未成仿形、不利于展報示的狀態(tài)下，逝項目的定價應(yīng)若考慮前期略低儀，以低價入市逼，吸引市場，箏聚集人氣，同降時也為后期項才目的升值提升令預(yù)留空間。建電議項目的價格絮策略妙為洪“俯低價入市、逐悄級加紗價咬”挺，即初期以中羅價格、高姿態(tài)駁吸引市場關(guān)注匠，在以自身的灘品質(zhì)獲得市場叛追捧后逐級加英價。調(diào)價可采貞用折扣變化和醬提高單價策略仍（內(nèi)部認購期黃采用降低折扣憲，其他銷售期所采用提高單價段的方式），最割終實現(xiàn)目標均個價。詳見【附抬件、價目表】湯四、付款方式員及折扣控制艘由于本項目的撇目標客戶以投身資客為主，應(yīng)板充分考慮其對購于資金周轉(zhuǎn)的賣需要，建議發(fā)傅展商盡量爭取時按揭銀行提供見更具靈活的付沉款方式，降低倆首期與月供壓獄力。還可根據(jù)津少數(shù)客戶的特軍殊情況提供建逆筑分期付款或坐首期款分期付灰款方式，使客辣戶在付款方式屋具有更大的靈賀活性。各種付考款方式的銷售李折扣應(yīng)根據(jù)不動同銷售時期的禮具體情況進行岔調(diào)整。內(nèi)部認醒購期由于工程繡形象不理想，橡客戶猶豫與觀虧望心態(tài)較濃，丹可在折扣上放寫低蒼2伴%恰，以吸引客戶汪盡早落定；公憐開發(fā)售期在買蹦家聚集、人氣眼旺盛、工程形跌象日益良好的矮有利形勢下，頸可將折扣進行失上調(diào)；至沖刺斗期與尾盤期，順由于剩余單位坦客戶可選擇余模地不大，故可殘再次放低折謹扣嬌1荷%企，以刺激客戶緊成交，盡快消術(shù)化剩余尾盤、閃實現(xiàn)利潤。付款折扣方案買作為投資性項糊目，其消費群番體基本由投資欣者和用家組成壞，他們普遍對粉資金調(diào)配的敏秋感度較強，投芽資意識強烈，唉由此必須提供恭更具靈活性的式付款方式，既牲能讓客戶減少謠資金壓力，又割能實現(xiàn)快速銷燭售的目的。頸建議采取縮小義付款方式間折傍扣，將客戶自毫然引導為選擇寄銀行按揭的付虧款方式來降低令客戶付款的資鼠金壓力。另一欲方面利用優(yōu)惠捕付款辦法進一感步降低首付壓莖力。系正常折扣方壩式誓灶碑付款方爪式膛鍬著折也扣擋啄做比哄例肝運謙說瘦明鐵杯夸一次性付款物0.95甜10%舅首觸期戰(zhàn)5懲成，一個月內(nèi)寧付清全陷款民四烘按揭付款督0.97元90%惱首堤期信5川成，余款銀行積按揭遺綜合折扣嫁0.968揮★鼠蝴折扣方案過在銷售過程中躺需為大面積成水交預(yù)留一定折孩扣空間，有大居量的優(yōu)惠就必頌須保證項目最骨終價格的實現(xiàn)重，就必須將優(yōu)孩惠價格計算在殺內(nèi)，即：曲1扎、建介購孩買羽20胡0喪平米以上可享削受而2?。?yōu)惠（預(yù)計晨占扁1揉0員％）謠；莫專共辟約套0.1萬5胸％躲2僻、溜駝意向面積不放足蛛20僵0園平米的客戶，凝最多讓埋點殃1委%罷（致占亞90翅%倦）共卷約繼0.朽9詳％退3躁、餓止如果認籌酒量饑100妹0活個，成交率看為蒜2傭0鴨％，則約優(yōu)惕惠倍3誦％；槳4危、唉厭項目經(jīng)理可靈皆活掌騰握推1姨％優(yōu)惠及不可析預(yù)測性費用等恥。孟由上則總體折到扣肚為加91.3饒%維（塌96.圓8爬－胞5.0獨5派），因此，商賄鋪價目表均價工按膏9.參1匠折倒推應(yīng)賓達場3186帽8鞋元尤/m趣2郊，才能保證首堂層實收均而價伙2900灑0痕元蛛/m認2膽；負一層實舟收效1500涂0互，倒推應(yīng)攤達諒1648豈3壁元玉/m誦2落；四層實班收趣1220柜0忍元趨/m朗2她，倒推應(yīng)蘿達粗1340允7俊元折/m帥2命；五層實耳收森1000讀0渠元榨/m年2伍，倒推應(yīng)石達枯1098督9摘元揭/m斃2膠。饞以上控制方式鬧，保證了發(fā)展污商與項目經(jīng)理妙共可掌向握讓2~4幸%差的額外折扣幅哪度。六、價格控制差為了在銷售各薄階段都能聚集撕人氣，保持銷音售的順利進行聰，建議分階段征安排不同價目快表，對各銷售貿(mào)階段進行有步倦驟的階段價格景控制。內(nèi)部認散購期為吸引人咳氣，建議采取樓低等價入市，突此階段認購的搞客戶除享受折鍵扣優(yōu)惠外，還陽可享受價目態(tài)表息3%~4揉%屬的額外降價優(yōu)尸惠；公開發(fā)售綠后成交的客戶裝則按價，無額曾外優(yōu)惠；后期轟隨著項目的工灶程形象、知名個度等越來越有監(jiān)利，對價目表貸價格成交目表叨進行穩(wěn)步拉升執(zhí)，使整體實收紫均價達至目標賓值；至尾盤期少針對少量滯銷麻單位采取額外晃優(yōu)帳惠局1%~2耍%懷的手段，刺激狠客戶成交。各燦銷售階段的價噴格控制比例如勞下：七、回款預(yù)估野1物、總體推貨節(jié)攻奏的把捧握顯岡推貨節(jié)奏的把瞎握原則：蛾一方面是根據(jù)偶市場的需求變計化控制快慢節(jié)踩奏；另一方面裙是根據(jù)銷售成將績的好壞而靈調(diào)活制定策略肝?；パ诇蚀_掌握市場責需求關(guān)系，降繼低項目的銷售達風險。懷2頃、敝司對本項驅(qū)目的推貨節(jié)奏跑有兩個方案建適議洲如果項目開始欺全推首層，可屬能會很快賣完齒但是負一層的堪銷售會是很大使的問題；如果合開始全推負一燈層，很大的可泄能是銷售出現(xiàn)循停滯，風險相貌當大，針對廣適州市的百信廣雕場、藍色快線沾、萬國廣場、用陽光都會廣場佳的推貨情況，適設(shè)計兩套推貨敞方式。鍵方案一、負一綱層刻嫌您首叫層路盒第一梯批要103爽1浸－屬103油3季、撒106盯7送－姜107鏡9邁、秩102另0心－悲103艷0辨；幫106建2診－敬106步6聞；萬109療2蘇－表1102雹110普3歸－輸1122侍首層調(diào)價首層能中間內(nèi)鋪和部屯分街乎鋪劫6牽8鐮間初探市場辣第二羽批悟F001-0撐1釘、避F38-3擦9干、日F51-6青5有、細F109-1忠1奇9旅、秒F135-1漿5餅3容、坑F155-1凳73100京1肝－夏1018梢首層靚瞞鋪三1揚6膨間和負一層中躍等和較差位置摧的鋪院位麻6濱9目間，合源共副8蚊5擔間突第三碰批價F100-1鄙0獻8供、翁F69-86陳F028-0姻3韻7杜、雙F120-1趟33103見5奏－粱1061亡首饑層果1說6捆間較差的和負姜一層最好的鋪瑞位仰4嫌6爭間，合很共巴6案2濾間津第四批齒四層和五層姻共揭623告2味平米（以上推中貨數(shù)量未包括炭麥當勞的面積匙）三推貨的依據(jù)：盞首先拿耀出黨6鍛8財套，以均素價骨2900宋0場元刻/壇平米入市，做劍為市場試探，恰較易操作，可媽以視情況加推待。驢★暢告第二批是在多男人排隊的情況稿下解籌。推出監(jiān)首層和負一層片是鑒于市場認召可首層商鋪的糾市場情況下作峽出的安排，一住是易于實現(xiàn)開考門紅；二是容咽易在多人爭同喜一鋪位的情況員下拉升價格；榜三是由于考慮鑄到到客戶的經(jīng)那濟能力的差次矛不齊，為了實鄙現(xiàn)每一個成交扔的可能在銷售黑的時候會采用洽暗推的手法不趣知不覺把負一金層的鋪位消化遵。基★垃匙第三批借前一亞批熱銷的勢頭凍，推出首層和女負一層所有鋪閣位在市場熱烈緩認購的情況下州，用大價差的消方式拉動的銷渾售。頌★況排第四批推出四項層和五層。最末后推出這類單卷位在熱銷或平柳穩(wěn)銷售的情況階下，容易再次撞把銷售推向高蕩峰，而且這些辨鋪位也易于拉巷升價格，對于閃銷售的安全性杰也有保障。椅方案二：盈負一鴿層虎保乞首輩層照否第一療批雖F135-1慶5瘡、熊F155-1咸6扔5瘦、惜F166-1襲7女、師F109-1邀1陷9柴、該F71-83改1031-1穿03章3利、約1067-1潛07鋪9鑼、粉1020-1均03蟻0礎(chǔ)、棋1016-1竭018跟負一層中等互鋪冒4糾9瘋間和首層部分給街鋪和較好的億內(nèi)盈鋪顫2思8圾間亭共烈7著7恭第二劇批珠F085-0選8亦、菜F100-1存0口8們、判F069-0辱7久0敞、敢F122-1券331080乖-10911宜092-11炊021103倦-11221魯035只—班1058側(cè)首層中等和較漫差應(yīng)5漢2桿和負一層最好夜的鋪螺位塑2細3寫間，合淡共絞7駛5螞間第三好批褲F001-0剩1她9梨、椒F028-0蜓39F0夸50-065慈1001-題101510戀59-106屈6箏鋪王和最靚按的掃2將0床間和負一層最冶差距的飾4贊3喇間合睬共艱6頓3聲間第四批四層尺和五層崖共臣(3582+丑2650)6稍23哄2選平米（以上推杜貨數(shù)量未包括深麥當勞的面積粥）炮推貨的依據(jù)：設(shè)★嘩今第一批首層負耽一層同時有鋪控位推出初探市怖場。度★燭么第二批是在多材人排隊的情況廚下解籌。推出且首層部分街鋪房和首層內(nèi)鋪以即及負一層中等假鋪也是鑒于必幕須實現(xiàn)開門紅害的目的；缺點籍是首層的好鋪廢位去的過早，割對于下面的貨該價格拉升少了講基礎(chǔ)支持。云★虧狠第三批推首層施最好的和負一須層最差鋪位。得差價基本是大到價差，不易拉師升價格。比★槍患第四批同上響。見瞎3繩、銷售預(yù)測靠資金回收預(yù)估娘：方案一良一凳批炊后達二吩批季推秋三頸批遭冤座四費批炸癢負一面積杠：慣1953.3先5帽兔銷售率動：芹80%哀君銷售額戒：半234促4泳萬刷元撈舉外面積莫：片1258.6奴8嘴銷售率老：甚100%荒翠銷售額金：模251扶7葛萬元膀四層面積頭：防358匠2弦銷售率挖：些40藝%頂銷售額糊：防171殘9口萬元薦首層面積懲：文1715.1始8開銷售教率塔:95板%歇銷售劑額伙;472速5乒萬元面積繼：閃764.5劉8圾銷售率暢：揀10菠0閥％銷售額情：太221喬7僚萬面積細：讓465.2莖2跪銷售率融：邀80纖%輔銷售額過：喝107陡9腦萬元擊五層面積望：極265譽0尿銷售率絹：壓10具%勸銷售額搞：姨19掏9滾萬賀小結(jié)計撒4725窮4561膛3596茫1918佳總晌匯鐘1480涼0揭萬元方案二腦一塑批樂癥之二元批棍賤三扭批朋伍賢四少批披稈負一面裁積敘1103.節(jié)6包銷售叮率菠90暑%珍銷售陷額忌165轟5遞萬元面嘴積捐640.5君3武銷售劑率雹100傲%偶銷售形額潮96冤1恭萬元面才積篇1463.5暗6哈銷售薄率愧80追%夕銷售喜額流175丸6燃萬元先四層面積沃：北358宴2步銷售率腿：票40靈%邁銷售額鞭：喇171繳9傭萬元茄首層面臘積桿795.3扶4歇銷售嫂率角90窯%騾銷售額萬屑元逼207宰6軌面面積疫1315.9潤8述銷售飯率宅100啞%割銷售異額伙381脈6塞萬元面錫積妄836.4著6染銷售血率好90扇%動銷售排額項218堆3寒萬元腹五層面積進：粥265帝0授銷售率猛：腦10絡(luò)%辮銷售額灣：訊19落9家萬丑3731顧4777途3939圍1918韻總變匯箭1436場5掘萬元方案一皆優(yōu)勾點兄:瞎1魄、以首層推貨仙易于產(chǎn)生銷售地高潮；漲2公、鋪位的搭配粥較均衡，便于洽銷售控制；查3竊、便于價格拉默升伙；米4除、資金回籠迅瘦速；事缺點：第三批床負一層較差的營鋪位較多，可小能會有滯銷情枝況，但如果屈宜臣氏可以提前椅確定，部分差坊單位可變成較炸佳的單位，價置格也可拉升。方案二錦優(yōu)點芳：轉(zhuǎn)1剛、銷售較為平樓穩(wěn)；津2駕、每次貨量搭潔配較為平均，指風險較低；級3康、以鋪王殿后恥，易將銷售再米上高潮。劇缺點共：斯1狗、由于第三批聰推出的貨量和逐位置，價格較娛難拉升。賣結(jié)論：綜合兩陶種推貨方式，礙建議采用第一由種。價格的拉諒升結(jié)合入駐的吐一級品牌主力典店所選定的區(qū)害域進行。價格今的制定和招商悔的情況影響較譜大，最終價格軍的制定和一級把品牌的入駐區(qū)纏域有相當?shù)年P(guān)注系。輔第四部分宣傳夢推廣策略一、廣告目標口正確鎖定本項須目的目標受眾掉，根據(jù)該群體材的消費特點，中通過有效的廣打告訴求，樹立光本項目在競爭論中的最佳形象跨，贏得更高的筑概念附加值，垃在目標受眾心吐中形成獨特或錯唯一的概念以固支撐競爭實力掛。鹿二流、讓烏各階段推售計姐劃污根據(jù)本項目的麗工程進度預(yù)計撒，并結(jié)合項目謎的推廣需要，忙敝司初步制定擱本項目的推廣子時間表，并由蟲所制定各階段捧推售計劃：革階哈段背蒸宣第一階演段裂逼裳第二階舞段備眉腰第三階斑段姜扯率第四階舊段黎麥時騰間坑200格4隆年窩7哪月沖~200所4誰年賓8平月足200燈4夢年老9秋月糕~1鴉0杯月中200忘4王年掘1行1指月突~1暢2矮月衫200尊5具年便1角月售~境2胃月推廣重點屈1絨、軋再區(qū)域商圈殃2框、據(jù)堂項目形象暖3晚、甘傲發(fā)展商形象鋒4逼、啟謀項目招商甩公開發(fā)售諸發(fā)姑售撕+算招商攻發(fā)搬售嘩+待招商前+埋開業(yè)推廣階段戀安排摔時耳間閉7胡－喇8怠月乓篩9模－谷1頂0濾月偽1而1?。?趨2酬月堤廣告操作炒作嚷員村商圈，并略帶出天河都市梁廣場。泰1容、象恐炒作發(fā)展商品旋牌；昨2支、種悲炒作項目，制布造懸念。急3祥、勻縫與主力商家正扛式簽約鹽1吹、展開招商推渡廣；詞2迫、以優(yōu)惠信息健和熱杯賣情況攻擊市璃場推貨安排接孟受銷售及招商歇登記。廈接受銷售及暫賊停招商登記。念1爺、酒陷全面招商；間2掩、螺杠接受銷售登記煎。艱主要媒體組合醫(yī)南方都市報、亦信息時報繕稿掌炒作為主。社南方都市報、河信息時報硬廣侄炒作為主，廣以州日報形象硬臂廣同時主攻撞南方都市報、第信息時報繕稿蝶為主、硬廣為煩輔；城市之聲妹，珠江經(jīng)濟臺查其它媒體配合館羊城晚報、信暗息時報、粵港段信息報等。逆1皆、第一階段推袖廣計劃鍬（各200脆4錯年便7脖月納~200亦4藝年耳8棟月）就1行.破）推廣思路弦項目的工程進昆度在本階段期忘間未能達到銷吼售要求，從戰(zhàn)年略的角度考饑慮賊,雁該階段屬于打璃基礎(chǔ)時肉期臥,全是為正式發(fā)售嘉做好各項的籌注備工作及推廣盲鋪墊。在項目港不為廣知的情頂況下，前期的湖宣傳推廣側(cè)重絕于提高項目的討知名度和炒作妥項目的區(qū)域商差業(yè)價值，同時唱通滲過墻“猛天河都市廣競場罷—張—矩廣州首席社找區(qū)染MAL閣L呆”蕉概念和百佳超權(quán)市簽約新聞發(fā)啦布會導入項目焦的基本情況，忠前期是告知性友宣傳，援從論1票0松月份開始逐漸愛加大宣傳力度法，柄到飄1椅月份達到第一坡個小高潮，通債過各大報紙的談軟文宣傳、新岸聞炒作、戶外勒廣告、現(xiàn)場工滋地包裝等方式例，力爭在員村罰地區(qū)項目的知辮名度達甘到貿(mào)60臣%的左右。糖推廣重點：錢★缸遵炒作天河捉東制—呼—決員村板塊商圈伏價值滴★皇鍬介紹項目的基噴本情況和整體汁定位塑★訪鹿發(fā)展商品牌推凝廣和實力介紹呈★裁澡主力商家的簽辛約和發(fā)布招商句信息雀宣傳主題：天鬼河都市廣用場造—純—縱廣州首席社賴區(qū)謎MALL蒙★霉蠶炒作區(qū)域商圈補本區(qū)域人口集殊中，商業(yè)氛圍潔良好，但隨著巖人們質(zhì)素和生乳活要求的不斷戚提高，現(xiàn)有的船區(qū)域商業(yè)狀況琴已明顯不能滿鉛足人們的需要鏟，由此產(chǎn)生新委的需求。通過榆炒作區(qū)域商圈棍，使人們正確掙認識員村商圈域?qū)⑹翘旌訓|部噴的財富腹地，摸將是天河商業(yè)魯發(fā)展的重要商使圈，是廣州商田業(yè)的財富金礦凳，是商業(yè)投資島的良好機遇。如通過沸揚炒作習區(qū)域商圈，引抬起廣州投資者踢及商家的廣泛示關(guān)注，讓他們田重新審度員村撕商圈的商業(yè)價趨值并產(chǎn)生購買遞興趣。睛★逼恭做好項目的形既象包裝及推廣恐先行制作項目糟的一系列形象索物料、現(xiàn)場包幅裝及戶外廣告稱，便于項目提搬早進行形象滲賺透，以良好的架項目形象給人社們先期認知，停并引發(fā)對本項道的想象及興趣欠，通過廣泛宣娘傳達到蓄水作狐用。告★腦沫炒作發(fā)展商品館牌蓋本項目發(fā)展商吐實力雄厚，開謙發(fā)經(jīng)驗豐富，眾但給市場的印瘡象則較為低調(diào)鞋，為使項目目燈標客戶更有信紋心，有必要加壺強發(fā)展商的形探象宣傳，因此偽可對發(fā)展商進千行系列包裝并們炒作發(fā)展商品營牌，讓市場更渴多認識發(fā)展商扛，對發(fā)展商建可立良好的信心勿，將有利于未哈來項目推廣。芳★蘭釋展開項目招商四推廣幼有經(jīng)驗的商家稈和投資者都深津知，良好商業(yè)狀經(jīng)營是決定項畢目可持續(xù)發(fā)展貨的根本，而招寬商則是良好的腦前提，因此要裹使投資者對項悄目建立投資信篇心，則先要建螞立投資者對項治目未來經(jīng)營的諒信心，這樣，烘以經(jīng)營信心帶手動投資信心，甘將有助于投資匹者增強投資意第欲；另外，項預(yù)目工程進度今久年未能滿足銷陷售，則可籍此襪時機則重于招兵商推廣，以充讓分的招商時間安為項目的正式欠發(fā)售及未來經(jīng)風營提前做好準簽備。絡(luò)2雙）公關(guān)活動萍公關(guān)活動的目扮的是加強項目勇的形象宣傳，貿(mào)提升項目的知焦名度及影響力盈，并借以推動衛(wèi)項目的銷售氣抄氛，因此起在太明確目的之后財，可通過不同救的方式或手段慌展開公關(guān)活動陷，具體建議如斬下：喝活動一：元活動主題：廣眾電內(nèi)部職工投扣資推介會端活動時間僅：快8噴月長1畜3臟日。江活動地點：華乎穎花園球場證具體內(nèi)容：味1炕、摔坡提前在廣電的超內(nèi)部刊物，發(fā)茂出駁8應(yīng)月春1慨3揭日集團在廣電融房地產(chǎn)辦公室遼召開投資推介拐會；狡2笛、浴陸專家講課，并攝發(fā)出內(nèi)部購買些優(yōu)先選鋪信息鄭。襖目的及作用：蕩1躺、壞擇做為市場價格飽的初探，可以士隨時控制；修2蹦、肯樣消化一部分，煉為正式認籌做機準備；染活動二：恰活動主題：百懂佳簽約儀式暨叔大型招商推廣邁會。美活動時間盛：媽8捕月躬1只0蟲日侍活動地點：五堆星級酒店國際喊會議廳舉行濃活動形式：新席聞發(fā)布糕會摟+射自助酒會屆具體內(nèi)容：腥1嫩、錘繡項目推介疊2搖、億咽主力商家推介寸3咸、塌母媒體采訪咳4土、雞別簽約儀式舉行懷5間、艦嘴大型招商洽談魯6貫、享謙酒會答謝愈目的及作用：更1男、及雕通過大型的新爆聞發(fā)布會，公稀開宣布與主力項商家的強強聯(lián)料合；租2津、疏墳把握百佳進行離一系列的炒作屆，引導市場關(guān)因注；陵3扎、土子本次招商會以魄推廣為主，即少時招商為輔；錢4饅、短餃營造氣氛，促貍進與商家的友悲誼；技5谷、中姑廣泛搜集商家硬信息資源；主6規(guī)、取土對商家進行大捷摸底。敘3?。┱猩掏茝V界招商方式：辜1則、仗腐大型招商會（孕活動）越2弊、龍游現(xiàn)場售樓部招堅商墓招商范圍：楚一充1撕層約、泰1吹層菠、哈4士層沒、孝5踐層雀招商對象：豎1稼、螺結(jié)大型品牌商家貸2戴、摔矮中小型品牌商酬家階3睬、殲創(chuàng)個體經(jīng)營者衣招商策略：信★躁皺首層首且年線7未5竟折；次煤年情8四5跳折；第三蠻年蹈9轎5股折；鑒★通涉負一層首兔年作7奶折；次笑年綢8險折；第三年年近9妙5轎折；婚★膀屯裝修期間（在目規(guī)定時間內(nèi)）狐免租金兩招商廣告操作汽：齡時間愚7僻月第四周鑒8忙月中箭第一周框第二周挽第三周慚廣告出主力商家正式遞進駐項目；困1扮、貴躬麥當勞人氣店共入駐塞2擔、絡(luò)定項目接受招商廈預(yù)約；碰3須、化尾發(fā)布大型招商崗會。票大型招商會隆思重召開拘項目持續(xù)公開溉招商螺媒介組合畏南方都市報、李信息等時報、廣州日酬報繕種稿炒作為主，喉形象硬稿為輔怒南方都市報、唱信息時報、廣番州日報硬廣為總主，繕稿為輔卷；城市之聲，胸珠江經(jīng)濟臺作心配合那；珠柔注：接商圈炒牢作的連續(xù)性，醫(yī)必須有題材炒崗作把項目繼續(xù)雷炒熱。如正：碰“覽百佳的方向就處是你的方庸向購”替、孤“慈麥當勞的方向椒就是你的方永向膨”欣，本項目炒作兆的主要題材是屬主力店，如若策不能盡快確定聯(lián)，將嚴重影響堤下一步的推廣蓬，進而影響整往個項目的銷售煮和招商工作。膚2姐.簡第二階段推售簡計劃晌（齡200鋤4領(lǐng)年嗎9品月中栗旬遲~1扯0竹月底）抽1今）推售思路速在項目知名度皺有了一定基礎(chǔ)虜條件上，本階衣段的重點是就拌項目的具體情乎況進行系列宣員傳，從廣州首性席社沃區(qū)勞MAL魄L三概念演繹、都快市財富運動、晚天河東商圈員援村板塊、政策然支持、項目定院位、地段商業(yè)申價值、功能分坊布、發(fā)展商品汗牌實力、一級將主力店進駐、控投資回知報做…慧…慘進行公開發(fā)售翼前的宣傳。屯推廣重點：閥★皂鐵塑造項目品牌印形象屬★半咱傳遞銷售、招舉商信息教★豪“填天河都市廣錢場稱—鬧—捎廣州首席社潛區(qū)哥MAL懼L趴”軌概念演繹狠★民泰商圈價值舒★吹伙項目賣點分析嗎★甘危投資收益分析內(nèi)★民慶功能定位雪★槐篩內(nèi)部認購造勢藍宣傳主題：天陽河都市廣餃場懼—越—屢天河東財富新間商機該階段是熔本項目的正式糾公開發(fā)售期，灘是項目推廣的盼關(guān)鍵時期，因到此，必須集中讀所有優(yōu)勢資源謎及各種有效手惱段促使項目公密開發(fā)售的成功斗。膜★萌韻完成項目的整析體包裝考確定一系列的鋪項目包裝，并特于認籌前落實殊完成，在未正雹式推廣項目之幸前，提前讓市脾場接收項目信倍息，以良好的倉形象迎接市場謊的關(guān)注，并為帥公開發(fā)售前的躺正式推廣做好末鋪墊準備，整拌體包裝包括有食戶外廣告，現(xiàn)畫場包裝及項目鋪宣傳物料等。爐★善法制定完善的廣按告宣傳計劃，控立體炒作項目般預(yù)計公開發(fā)售蒙時間隨為女8店月瓣1漲8優(yōu)，那么制定的豪公開發(fā)售廣告葡計劃則一般提猴前一個月實施蜂，即約羊在晨7擺月下旬全面進姨行廣告投放；傘而在此之前，陶應(yīng)以非硬性廣著告在各類媒體乳上進行新聞報賠道；在公開發(fā)前售之苗后，則設(shè)定它約排1帆個月的公開發(fā)活售的續(xù)銷期，瀉時間將順延扯至蓄8背月中下旬，在償此期間，將通扯過報紙、電臺妙等媒體手段立膽體炒作項目，砌以浩大的聲勢同奠定項目的市升場地位，影響灌甚至震撼廣州獄房地產(chǎn)界、廣寸州商界，更為攝項目的持續(xù)熱這銷打下良好基瀉礎(chǔ)。扔★深昨塑造商業(yè)概念仁，構(gòu)建項目品悼牌飛作為大型商業(yè)身項目的全新推社廣，應(yīng)為圾其賓“鞭量身訂厭造抵”謹具有良好可塑認造的商業(yè)概念變，以此為主線逃穿插于項目推家廣的始終，并久圍繞其運用各壞種手段進行包湯裝、炒作、演醬繹，以達到構(gòu)徐建項目品牌魔悅方，發(fā)放強大淹磁場效應(yīng)的作喚用，大力推動埋項目的銷售。紹★額等整合列舉一系爪列硬件及軟件最內(nèi)容，形成指悅標現(xiàn)代化的商流業(yè)項目運作，億必然會有一系著列的硬件及軟客件指標，作為長向現(xiàn)代化、專甘業(yè)化、規(guī)范化聲方向發(fā)展的本術(shù)項目，更應(yīng)明潤確硬件及軟件乘的各項具體內(nèi)愧容，并以此形艘成商業(yè)化運作吹指標公告市場巧，給予市場投偶資者及商家信顯心。潛2抵）推廣主題公★粉慢主題形象示第一主題：廣占州首席社峽區(qū)刃MALL旦第二主題：到儲東部去掘金時主題闡釋：林第一主題前文橡已闡釋?？档诙黝}是對促第一主題的補瞎充演繹，表示爸項目位置在東周部，金礦在東射部，而該主題爛就類呢似羨“躍買鋪當然是買浸北京回路吧”劈，都具異曲同必工之效，以此絹簡潔口語廣而臘告之，引發(fā)投建資者及商家形筒成新的投資思堤維。愿★神穿商業(yè)概念慚概念：都市財片富運動（以英僅文縮寫作表現(xiàn)貍）妥概念闡釋：福一個良好概念霧的誕生并炒作散，將會為項目錯增加附加值，坊同時會使推廣障過程得以系統(tǒng)荷、連貫操作，撐會使市場印象資更為深刻，更厲易區(qū)分同類型鐘項目，從而脫濁穎而出。旱1催）霧唇都市財富運動京可使人們直白糖理解與財富相讓關(guān)聯(lián)；蛇2宿）蠅聰可包容各種財顧富演繹手法，托如廣告宣傳、賀公關(guān)活動等；攤3玩）挑頓可使人們自發(fā)藥進一步了解該跪概念，發(fā)放磁丟場效應(yīng)。搜演繹設(shè)想：男1副、科學與財富詞相結(jié)合、相類勿比表現(xiàn)形式：臣選取人們熟悉典的西方科學家繡及經(jīng)典理論融獻洽演繹。曉例如：哥倫布揪發(fā)現(xiàn)新大之陸歉—勢—聯(lián)本項目有如財蓬富新大陸；牛螺頓發(fā)現(xiàn)萬有引廁力段—愿—棕本項目將發(fā)放毛萬有引力的財剛富磁吸效應(yīng)；班達爾文發(fā)現(xiàn)進右化鮮論虎—皂—每本項目為社鍋區(qū)連MAL謝L泉，為商業(yè)進化皆論。隙2渾、與主題相結(jié)康合演繹掠通過前期科學回家的出現(xiàn)并表城現(xiàn)，在此時可獨夸張地借用其功來發(fā)揮層：肉“毫到東部去掘領(lǐng)金足”平，達到煽情的迎作用。學3愉、擴大科學與嶼財富的關(guān)系科提學地創(chuàng)造財交富獄—襖—廟帶出成功人士留的發(fā)跡過程，程即賺錢秘笈；私科學地運用財籌富艙—泡—彈運用科學的方途法使既有財富餓增值，即如何察去投資；科學酬地享受財鹿富美—咸—劇由于科學地創(chuàng)并造財富、科學務(wù)地運用財富，抗因此最終可科鍋學地享受財富異。貨3盜）推貨節(jié)奏賽1絹、推貨節(jié)奏的務(wù)快慢，要視乎尚市場需求而定耍，如何給予市悄場投資者供不壺應(yīng)求，貨源緊宮俏的感覺，使蠢其實現(xiàn)快速成餃交，而實質(zhì)上惡又要準備充足允的供貨，則需迅準確掌握市場昌需求的脈膊，林靈活調(diào)節(jié)推貨覺節(jié)奏。落?席呈銷售方式及促艷銷策略坦1仔、捏加以先到先選認稍籌方式公開發(fā)蝕售。（見附件鵲的銷售策略中油的認籌方案）仿2扇、挎綿排隊優(yōu)惠方式艇：悼數(shù)量搖優(yōu)惠方式湯前登1~30擱0稻名合3像％惠前摔301~60喂0期名符2狠％肉60象1劈以拋后瞎1猶％淹3夜、填佩公開發(fā)售當天澆至資9刊月份內(nèi)優(yōu)惠方訂式：購鋪額捧外誠9祥9齊折，暗戰(zhàn)操比9照8峰折顫4沾）返租方式灌建議全部商鋪辱實行統(tǒng)一返租餃，統(tǒng)一管理，勁統(tǒng)一經(jīng)營犁（撕5播層商鋪除外）羞。帶返租期：三年壺返租樓層：所摔有樓層統(tǒng)一返叨租年限荷返租方式建議苗：倘1蘇、填徐一次性返還第欄一年租金，年閉返租率釘為搜9退%堆；那2儉、勤梁第二、三年按話季返還，返租行率同丘為未9答%屋；陡3捐、俊斃三年返租率合刃計紋為柔27%惠5波)積公關(guān)活動望活動一：歇活動主題：齊榜來參與都市財養(yǎng)富運動?；j活動時間：公傻開發(fā)售前一天陰，德即談9毯月踏8既日上仰午子1慎0麻：禿00待活動地點：現(xiàn)參場禁活動形式：現(xiàn)宅場主浙題稿show便邀請明星：搖具財神形象的語明星，如薛家糾燕等；風活動內(nèi)容：各哥類型具質(zhì)素的樸表演活動。驟目的與作用：運1抽）圈襲為公開發(fā)售而匆造勢；杠2奴）嗚緞錯開與公開發(fā)太售時間，避免床影響；籠3揉）介泄促進下簽客戶矛數(shù)量的增加。俯活動二：粉活動主題：業(yè)賄主答謝酒會城活動時間誦：顫9餡月中旬拘活動地點：具玻檔次的酒樓或薪酒店同活動形式：餐脊飲壯+盜表演卻活動內(nèi)容：呈1念）桂于公開答謝業(yè)主瞎支持；應(yīng)2脊）墾杰推介業(yè)主介紹梯獎；烏3弦）原急餐飲并交流目嘆的及作用：裹1旁）選售促進與業(yè)主的搏交流，展示發(fā)系展商誠意；羨2急）捐扶推動業(yè)主介紹卵新客戶，促進驟項目銷售。柜3瓶．第三階段推振售計劃智（張200猶4俱年悲9幅月眼~1職0煌月）慌1眨）推售思路嗽承接前期推廣貫思路，并作出霉細化演繹。上吉一階段為項目約的全面展現(xiàn)，大以強大的陣容環(huán)進行演繹，從裁而奠定市場地笑位及形象，本符階段應(yīng)承接前墊期主題思路，蝦在大方向不改巾變的前提下作屢出細化演繹，切使項目品牌形汗象得以持續(xù)并沃加以鞏固?；茝V重點：摸★對議公開發(fā)售成交覽火爆擱★燒雜促銷信息胸宣傳主題：天致河都市廣就場幕—神—典東部財富盛夏熔游階媒體選擇：蓄《南方都市報扛》《信息時報禁》《廣州日報聾》、的硬性廣蓄告配合軟文繕源稿，電視廣告場樹立項目形象寫，通過一定量拾的戶外公關(guān)活皮動和資料派發(fā)事（宣傳單張、相《天河都市廣冒場》月刊）來濱鞏固銷售業(yè)績走，同時拉動前傾階段觀望的投宴資客戶。吩★從渴改變推廣戰(zhàn)術(shù)中一方面收縮上英一階段的第一仆目標市場的投初入資源，但仍酒保