公司投資經(jīng)濟風(fēng)險部分b

四、投資規(guī)劃——戰(zhàn)略依據(jù)（一）三年發(fā)展計劃在公司正式成立并啟動運行后的3年內(nèi)，計劃通過兩個項目的開發(fā)進(jìn)行公司的第一次創(chuàng)業(yè)，以此奠定良好的技術(shù)與資金基礎(chǔ)。經(jīng)過細(xì)致周密的市場調(diào)查分析，并綜合武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況，計劃從舊城改造入手，以穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略，擴大規(guī)模，以實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)。（二）五年發(fā)展規(guī)劃在初始創(chuàng)業(yè)階段，力求儲備一定量未來可發(fā)展用地。3年后公司將進(jìn)入第二個全新的發(fā)展時期---五年發(fā)展規(guī)劃期。在這個發(fā)展時期內(nèi)將在原有的基礎(chǔ)上加快開發(fā)速度、擴大開發(fā)規(guī)模，保持年開發(fā)量在15萬平方米~20萬平方米的水平。同時銷售量保持在10萬平米左右。五、投資收益——利潤依據(jù)（一）投資估算項目投資估算依據(jù)（1）項目A：占地約20畝，規(guī)劃建面實現(xiàn)5萬平米，銷售均價取2200元/平米，整個項目建設(shè)期從2003年7月到2005年4月份，開發(fā)周期22個月，經(jīng)營期截止到2005年4月；（2）項目B：占地50畝，規(guī)劃建面約10萬平米，平均銷售價格取2300元/平米；整個項目建設(shè)期從2004年1月到2006年6月份，開發(fā)周期為2年半，經(jīng)營期截止2006年6月（3）建安成本參考武漢房地產(chǎn)市場在建及已完成的同類項目的成本、費用水平；（4）地價取城區(qū)和郊區(qū)地價的平衡值，；（5）各項稅費按武漢市現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)稅銷售收入的5.65%計算，1、開發(fā)成本估算（1）土地成本撲地價億按可10牌0銹萬終元兵/絲畝計算，合叫約裂150熟0甜元諒/輔平米（占地）柿，按容積率折增合單方建筑面塑積徹40擴0糧元哲/突平米口（拼2倚）前期工程費岔15策0劉元臺/冶平米，含三通搜一平、勘察設(shè)鑼計、規(guī)費、城愉市基礎(chǔ)設(shè)施配統(tǒng)套費等；頁（貞3丙）建安工程費多90躺0疑元導(dǎo)/被平米，以高層錢占拴20肝%認(rèn)、小高層坡占葡70短%趣、多層鞠占凡10貴%管的比例加權(quán)平鏡均成本；糾（甚4蝶）小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)昨施與配套工程肉12染0險元話/基平米，包括道扒路、水電工程丑、園林綠化工匙程等；衡（義5疫）不可預(yù)見費毒2捕0逃元描/冤平米，按土地剩成本、前期工托程、建安工程藝基礎(chǔ)配套工程允成本和或的鑼2查%執(zhí)計算；（6）管理費藍(lán)2控0燈元桌/令平米，按建安魂成本串的嗽2債%血計算；慧（視7扭）資金成本張5汽0狼元賭/養(yǎng)平米，為銀行膠貸款和融資成矩本，第一個項陣目資金需求量型不大，資金成棒本吃按尚3歲0灘元唇/責(zé)平米計算，第遠(yuǎn)二個項目規(guī)?？却?，資金需求輕量大，資金成禿本津按多5縣0利元前/識平米計算；敞（襯8孤）營銷成本斃10獵0糾元嗽/涌平米，包括廣鴨宣推廣和銷售毒費；（9）稅費淚16捷0薪元驢/額平米，包括營劍業(yè)稅、維修基孤金及交易稅費姨等；蝶合計投資成本艙：鴿1900~1摟92玩0膊元不/詳平米，成本可障控制午在縣190撒0蕉元悅/賄平米左右割2奶、三年資金流暖量計劃預(yù)測轎根據(jù)三年發(fā)展隱計劃和投資成肅本估算，綜合棕兩個項目的資談金流量（見附悔表），得出氧合并資金流量兇情況通如下表：握項目階合計鄭200檢3涉年旁200預(yù)4興年礦200凈5旬年飄200裝6妖年鵲7.8茫9.10勾11.12歲1.2智3.4滿5.6森7.8液9.10伐11.12采1.2都3.4貨5.6己7.8注9.10旱11.12染1.2盜3.4糞5.6虛投資孟28700戲2010索325器1225噴5205浴1405擇2515信2085控1860優(yōu)2190闊1710園1005請1500趣1200毛1170轟1530歇900互860劈10那A乒9500習(xí)2010區(qū)325毛1225岔975扣1075木1075危845希600卷750疾490請135蝕B峰19200鄭——惕——龜——蟻4230每330貸1440咽1240廢1260樂1440根1220英870成1500截1200練1170雕1530書900垂860俊10越收入高32560扁0河0旨200退800懸1000娛1500脆1500喬2800李4500灶2300帝1760向3000湊3000巴3500語3500沈2000卡1000廟200欺A哄10560移——頸——蜘200擋800啄1000西1500撫1500斃2000盡2500級800日260匠B煤22000置——以——瓣——壺——盤——揉——株——霧800垃2000自1500筐1500未3000全3000淚3500搏3500鼠2000黃1000螺200融差額象3860良2010嗽325惠1025咳4405館405褲1015損585砍940瓦2310箱590尤755吩1500腫1800妥2330搏1970魔1100屋140圈190旺累計臭3860論2010峰2335昏3360斃7765出8170質(zhì)9185舉9770悉8830典6520唱5930逃5175搶3675幻1875泊455唉2425蝴3525飯3385貿(mào)3195資金流通圖遮（二）資金籌國措家1慶、資金來源與蒼運用表隔項目鑼合計滋200扛3她年駱200夸4凱年嬌200濾5理年磨200槍6攜年皺7.8肯9.10洲11.12勒1.2濁3.4安5.6供7.8旺9.10際11.12編1.2它3.4垃5.6藥7.8稀9.10湯11.12辨1.2讀3.4數(shù)5.6斜資金運用午2010碑325啞1225建5205丙1405揭2515木2085樹1860晝2190聾1710涼1005爺1500律1200供1170總1530樣900鏟860睬10叼陜模投資畢2010香325恥1225虜5205之1405狡2515璃2085垃1860側(cè)2190雪1710更1005寬1500協(xié)1200尿1170奶1530優(yōu)900饅860面10弊資金來源食2010餡325釋1225潤5205宰1405理2515哨2085霉2800魄4500把2300畏1760讓3000懼3000覽3500疼3500煤2000侄1000煎200體尺甘自有資金臺2010匠325壯25灌405河5狡15侄85妹定丙銀行貸款椅1000油4000爆400需1000果500榜愧坦銷預(yù)售收入陷200怖800綁1000壁1500務(wù)1500濾2800殊4500貼2300字1760種3000炕3000粘3500伴3500禁2000沾1000窄200魚資金結(jié)余斃0料0燙0禿0合0芳0錘0獄940跑2310械590盛755謊1500費1800悶2330耽1970洲1100糕140廟1902、資金計劃戰(zhàn)（鮮1睬）兩個項目運蹤作需資黑金鷹977臟0交萬元，其中自灑有資逮金各287咽0尚萬元，銀行貸脆款木690廟0裙萬元；擇（裹2?。┰诘谝粋€項慣目啟動后帶來蛛銷售收入前資卸金缺口將達(dá)費到括356賤0養(yǎng)萬元，擬投入偽自有資臂金聰236跑0高萬元、銀行貸社款冒100蒜0皺萬元解決；菜（激3紡）預(yù)計資金峰勒值出現(xiàn)蝶在宅200疼4舊年緊1~麥2凱月份，預(yù)測達(dá)睜到侍520尿5像萬元，擬通過扇銀行貸催款耐400懶0預(yù)萬元、自有資區(qū)金艱40將5弊萬元、預(yù)售收扇入留80疤0其萬元來彌補資眠金缺口；經(jīng)（階4蓋）派200鉛4贊年能3茂月菌到帝8餡月資金需求斜為快600乏5姓萬元，可以投宇入自有資案金蔥10曬5隊萬元、銀行貸問款玩190弊0乖萬元、銷預(yù)售扛收依入剩400把0奴萬元解決邪；若2004客年支9帆月后資金流為時正值，無資金曾缺口；葡（拘5釣）資金償還計嶺劃為皇：準(zhǔn)200忌5朱年辛1虧1慕月還挑貸利100健0肯萬元罩，銜200臟6樣年堤1灣月還屋貸椅400某0毯萬元篩，阿蓄3迅月還炒貸俊40坦0活萬元們，滿5巾月還拉貸伍100勞0生萬元贏，韻7同月還湯貸慚50林0碼萬元，償還貸封款本金來源于湖銷售收入；援利息支付計劃柿為號：掙200驢4誰年柔1仆2考月支付利息泉（淺15付0滋萬言元涌+20掙0珍萬元）晃共鬼35投0辦萬元緊，法200遲5送年潔1匠2餐月支付利連息晶30兩0壩萬元滅；簡械（三）項目財橫務(wù)評價鼻1變、損益表及靜委態(tài)贏利分析（1）損益表拳序號雪項目名稱而金額（萬元）貝1狀預(yù)銷售收入泄32560顆總成本費用拍28700鑼2諒利潤總額絹3860骨（征2唐）評價指標(biāo)鹿A程、全部投資的瞧投資利潤欠率鬼=祥利潤總裳額貌/滾而總投資號額乎*10授0%桌=3860稱/2870磁0*100彩%尼蠻播搶葉搶皆寶陰=13陪.45%跡B潑、項目活銷售利潤昨率聰=掛利潤總殿額紫/創(chuàng)司銷售收雅入療*100鎖%勉=3860弄/3256協(xié)0*10前0%趙財悅驕略滔肚敞=11.華86%梢才架投資總成本占戴銷售收入的比鵲例為濤：廟28700慨/3256膽0*100刃%=88僻.15%發(fā)C話、投資回報率丟計統(tǒng)實際資金運作銹中端需察977嗚0豆萬元資金就可道以啟動，叉三年純利箏潤寨386圈0肥萬元晉投資的資金回我報率為府：直3860/喚9770援*100%表=40凱%禿，年投資資金墾回報率捏為街13壇%盈左右。洪D需、靜態(tài)投資回膛收期輛兄靜態(tài)投資回收無期軍T女=14-1+善455/23室30=13.廉2稿，即靜態(tài)投資絨回收沫期乏26.冬4袋個月。松由于以上數(shù)據(jù)賽的計算是按假丙定條件計算的慣，其中大部分仿數(shù)據(jù)遵循會計曲謹(jǐn)慎性原則，織因此項目在實族際運作中有一摟定的利潤空間改。從以上各指便標(biāo)來看，說明或項目開發(fā)是有飲利可圖的。付炎豐沙2浪、動態(tài)經(jīng)濟效換益分徒析哈嗚（籍1惕）動態(tài)資金流川量（全部投資砍）表伙項目嗽合計爛200茅3干年決200陶4績年米200敘5家年張200嘗6繡年紀(jì)7.8新9.10減11.12離1.2違3.4然5.6紅7.8悶9.10殘11.12維1.2箭3.4利5.6驕7.8刮9.10嗚11.12柜1.2嫂3.4斬5.6拒現(xiàn)金流出渡28700衰2010擱325聾1225該5205王1405養(yǎng)2515障2085味1860拐2190腹1710咸1005無1500朗1200廊1170丙1530怨900守860捷10劇A屬9500啞2010錫325枯1225來975例1075卵1075如845陳600饅750抱490悄135憤B耐19200座——誰——駝——迅4230紋330俱1440培1240愿1260緩1440艘1220換870局1500漏1200套1170就1530診900著860同10后現(xiàn)金流出現(xiàn)值絹1952乖306岸1121謎4625抹1212樹2106公1695梁1468垃1678哨1272孟726壤1052杏817艙773綁982太561正520疲6揀現(xiàn)金流入蜂32560幻0瞧0穩(wěn)200般800歌1000錫1500演1500經(jīng)2800排4500侄2300口1760論3000慶3000適3500延3500句2000迎1000聚200臺A鹿10560皂——睬——呢200拔800屈1000潮1500礦1500絹2000所2500珠800續(xù)260悅B建22000岔——汁——菜——拾——族——慨——?！?00稱2000擊1500飄1500頓3000極3000奧3500剪3500耐2000磚1000密200桐閥先現(xiàn)金流入現(xiàn)值稱0軍0般183鐵711媽863蕉1256恒1220傭2210為3449糾1711秩1271輪2104煮2043碧2314脅2247點1246浩605恢117平凈現(xiàn)金流量堵3860扯2010浙325銹1025泳4405船405講1015帆585哭940擾2310釀590等755鉗1500奪1800愉2330浸1970摔1100正140慌190伯濾腰凈現(xiàn)金流量現(xiàn)洋值繞1952聰306述938噸3914磚349撇850虜475耀742剩1771抄439且545謝1052和1226德1541貧1265抄685簽85凡111熄累計凈現(xiàn)金流蛙量勿3860灰2010妖2335小3360拒7765辣8170財9185胃9770炒8830牌6520工5930州5175棋3675瞞1875們455幕2425丙3525胃3665猜3860吩累計凈現(xiàn)金流連量現(xiàn)值攻1952必2258慮3196總7110良7459點8309萍8784煉8042攝6271醉5832姜5287們4235德3009壇1468屈203旁482英567少678埋處闖注：年基準(zhǔn)折農(nóng)現(xiàn)率療I頸取戶18心%慎，據(jù)則良2旬個月單位基準(zhǔn)還折現(xiàn)率售I車為管3%茄（訴2熔）指標(biāo)評價降A(chǔ)單、稀累計凈現(xiàn)金流施量凈現(xiàn)阿值深NPV蘋（折現(xiàn)率筐i=租3捷%土）辟=678帖財>0酷波，表明項目在徐經(jīng)濟上可以接俱受；銀B總、跡動態(tài)投資回收妙期愧T叢=16-1+依482/68堡5=15.匪7孤，即動態(tài)回收貫期財為敬31.耽4穩(wěn)個月；愛3爬、盈虧平衡分房析路（鴉1奴）銷售面積盈將虧平衡點及兩個項目加權(quán)蟲銷售均價救為使225懇0籃元廣/領(lǐng)平米，綜合成圍本宋為上2870宋0谷萬元舞銷售面積盈虧苦平衡倘點判=叢總成依本向/稅蹈銷售均玻價肯=287瞧00/2宅250=12圖.7嬌5償萬平米黑占計劃銷售量裕的衣85當(dāng)%男，即當(dāng)實際銷鑰售量達(dá)到計劃紛銷售量月的靠92.6懷%社時，項目達(dá)到數(shù)盈虧平衡點鉛（牽2屈）銷售價格盈鬧虧點掀銷售價格盈虧讓平衡篇點陣=臟總成場本棟/腥車銷售綿量爛=2870掛0/15門=191想3顫元亭/使平米戀占計劃銷售價脈格鋤的從85絲%扒，即當(dāng)實際銷油售價格達(dá)到計僻劃銷售價格池的泊85卡5聯(lián)時，項目處于烏盈虧平衡點。搬盈虧平衡分析伏顯示當(dāng)項目銷膊售面積、銷售首價格達(dá)到項目趁銷售預(yù)期查的截85背5艦時，項目處于超盈虧平衡點。盤由于分析時始提終堅持謹(jǐn)慎性盛原則，因此在肥實際中應(yīng)該有樣較大的彈性。傾六、投資風(fēng)險巖分析畢“貢天下沒有免費咳的午那餐映”想，投資收益高限同時風(fēng)險也大甘。我們在公司阻正常運作和經(jīng)郊營期間會面臨財一系列風(fēng)險，鴿這些風(fēng)險是我飾們應(yīng)該重點研數(shù)究的。對于每噴一個可能出現(xiàn)哥的風(fēng)險，我們姨將做專門燈的她“周風(fēng)險減弱報燒告到”扛等系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)庸警措施，以獲孝取可靠的高回增報。駁1揀、政策性風(fēng)險云產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險顯敢熄武漢市經(jīng)濟發(fā)惑展?jié)摿薮?，攜在未來幾年產(chǎn)澆業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將島發(fā)生較大的變幣化。這樣因產(chǎn)擊業(yè)政策的變化已和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的陶變化將導(dǎo)致武午漢市房地產(chǎn)商扯品需求結(jié)構(gòu)的津變化，會對房盞地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生縱風(fēng)險。對此因粘素帶來的風(fēng)險麗，可以通過成饒立專門的市場期研究部門和專哥人負(fù)責(zé)跟蹤武外漢市房地產(chǎn)市皇場變化動態(tài)，野在風(fēng)險因素產(chǎn)娃生不利效果前鋪及時調(diào)整投資體策略，避免損鑼失。咸土地使用制度御變化風(fēng)險棟廚未來武漢市將烘出臺一系列新晶的土地使用制障度援。臭如目前土地實檔行公開掛牌交才易，增加了獲耐取土地資源的造機會，但同時足也導(dǎo)致高地價杠風(fēng)險，增加了瀉經(jīng)營的難度。太對此，可以運缺用閣“耕產(chǎn)品市場法航則液”喜來調(diào)整投資策超略，即櫻以臉“鉗項目尋找土谷地帳”掃的思路，客按拼“燃市場分漂析初—對客戶需求分取析扔—籌產(chǎn)品價格分思析達(dá)—啟市場定享位代—少—懼方案比鼻較拖—旦投標(biāo)策若略違”群的步驟來進(jìn)行吼投資決策。踏金融政策變化都風(fēng)險諒煙銀行金融機構(gòu)拖貸款政策的變余化將對項目正蛛常運作產(chǎn)生不婦利影響，融資移不成功導(dǎo)致項筐目爛尾的事常業(yè)有發(fā)生。還叼有銀行按揭政岸策的變化會對鎖居民買房支付爪能力產(chǎn)生很大洲影響槽審批手續(xù)過程紙風(fēng)險偽旦稅工程建設(shè)過程巖長，各種審批咱手續(xù)多，若因俊審批過程拖延稼而導(dǎo)致建設(shè)期拴、交易期延長哀，將帶來經(jīng)營招損失。對此我月們將成立由經(jīng)簡驗豐富、活動裳能力強的專門片部門，負(fù)責(zé)審飲批等事宜。付2燦、經(jīng)濟性風(fēng)險巖市場供求變化總風(fēng)險違澤旗武漢市房地產(chǎn)渾市場目前還沒液有出現(xiàn)明顯例的富“范泡蘭沫餐“住，低房價帶來商大發(fā)展空間。襪武漢市房地產(chǎn)沸市場供給和需測求的變化將是該我們投資時機英選擇的重要依熊據(jù)。這種市場男性風(fēng)險將由專悠業(yè)市場研究人瘋員負(fù)責(zé)。柴3桂、開發(fā)經(jīng)營性券風(fēng)險覽開發(fā)時間過長聰帶來的規(guī)劃落烤伍奇哨項目的規(guī)劃設(shè)畝計理念從現(xiàn)時閣對比競爭環(huán)境鈴來講，具有一解定的超前性，棋但也僅只是在友現(xiàn)階段的超前憂，隨著市場發(fā)臟展的日益加快薯、專業(yè)競爭的竟日益激烈，當(dāng)呼我們的規(guī)劃在隙比國照覆200錯4暖、弓200欺5視、躍200融6匹年的市場態(tài)勢彼時勢必落伍，潔而此時正是項爽目產(chǎn)品市場價距格提升、銷售攝上量、利潤實榨現(xiàn)之時，落伍哀的規(guī)劃與強烈牽的經(jīng)營要求所栗帶來的反差就處形成了項目的區(qū)規(guī)劃風(fēng)險，在勵常青花園、斗百步亭花園、荷南湖花園等大販盤的實際操作委中，其前期規(guī)踏劃均被一再修席改和推翻，由吉此可見一斑。譽為此，對策如薦下：折·勾項目在具體理晨念形成中，應(yīng)浪具有較強的層絹次性，以備后良期賣點提升和塑變化。產(chǎn)·折其建筑形態(tài)和憐建筑風(fēng)格要具豪有多元性和兼詢?nèi)菪?。雪·適一次規(guī)劃分期昆設(shè)計。彎產(chǎn)品價格性能鵝比失衡帶來的尚墻里開花墻外掙香勻駱武漢市房地產(chǎn)課市場縱然有前詠幾年的輝煌發(fā)過展，但并沒有煤出現(xiàn)從量到質(zhì)貓的改變，這個搖市場仍然是一被個價格制約型個的成長型市場贈，這個市場告甩訴我們，中低碧價房仍將是市仰場消費的主題停，這就是為什扯么經(jīng)濟實用房脾和低價房熱銷臺的原因，如常濃青花園、百步晌亭花園、翰林策苑、南波灣等路；也是高品位聾、高價位房屋陡滯銷的原因，疫如都市經(jīng)典、驅(qū)藍(lán)灣俊園、名劣都花園、麗島輛花園等。我們青認(rèn)為當(dāng)市場無索法承受過高的膨單價時，則產(chǎn)祝品在其高性能童上的成本投入援亦將隨之失效幟，另一方面，季競爭者眾