朝陽星苑規(guī)劃書

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朝陽星苑計(jì)劃書

目錄

總論3

項(xiàng)目定位：3

價(jià)格定位：3

項(xiàng)目市場策略及銷售周期劃分4

銷售目標(biāo)：4

一市場分析5

1、國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場的阻礙5

2、漢陽大道片區(qū)房地產(chǎn)市場特征6

3、競爭性樓盤分析7

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（一）周邊競爭性樓盤項(xiàng)目差不多參數(shù)表8

（二）周邊競爭樓盤配套表10

（三）營銷策略對(duì)比表11

二項(xiàng)目SWOT分析12

1、項(xiàng)目差不多狀況12

2、項(xiàng)目SWOT分析15

S（優(yōu)勢）16

W（劣勢）17

O（機(jī)遇）17

T（挑戰(zhàn)）17

三項(xiàng)目定位19

1、市場定位建議19

2、市場價(jià)格定位建議21

住宅銷售價(jià)格的確定（平均價(jià)格）21

商鋪銷售價(jià)格的確定（市場比較法）24

3、目標(biāo)客戶群定位26

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四項(xiàng)目推廣包裝28

1、LOGO設(shè)計(jì)28

2、項(xiàng)目推廣語30

3、VI系列32

五項(xiàng)目營銷推廣策略46

要緊工程節(jié)點(diǎn)時(shí)刻擬定48

銷售時(shí)期時(shí)刻初擬49

1、內(nèi)部登記期營銷推廣計(jì)劃49

2、對(duì)外咨詢登記、排號(hào)期57

3、入市引導(dǎo)及強(qiáng)銷擴(kuò)張期（2023年10月1日-2023年2月8日）59

4、強(qiáng)銷持續(xù)期63

5、尾盤期64

承諾書68

1、住宅銷售代理底價(jià)：68

2、營銷代理費(fèi)：69

3、廣告費(fèi)用的收?。?9

4、業(yè)績考評(píng)獎(jiǎng)懲：69

5、銷售宣傳內(nèi)容的承諾：70

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6、我們將配備專人為開發(fā)商和客戶辦理銀行按揭及房產(chǎn)登記入住手續(xù)。70

7、我們將支付人民幣10萬元的銷售代理質(zhì)保金和前期包裝墊付費(fèi)用。70

附：公司簡介71

附：公司相關(guān)證件影印件74

終止語76

總論

項(xiàng)目定位：

定位廣告語：傳承文脈四季庭院

精良/精細(xì)/精品

主導(dǎo)廣告語：四季庭院·開心人家

輔助廣告語：朝陽映晨露星苑駕紅云

四季朝陽里一生心愿了

價(jià)格定位：

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住宅價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)元/平方米；最終均價(jià)元/平方米；全程均價(jià)元/平方米

商鋪價(jià)格：一樓均價(jià)為元/平方米，二樓均價(jià)為元/平方米

（假使本項(xiàng)目市場定位明確，規(guī)劃設(shè)計(jì)卓越，樓盤富于競爭力，且達(dá)到復(fù)地·翠微新城、南國明珠等項(xiàng)目水平，其銷售價(jià)在以上價(jià)位上可提高200—400元/㎡）

項(xiàng)目市場策略及銷售周期劃分

第一時(shí)期：集團(tuán)內(nèi)部登記期（2023年7月1日－7月31日）

其次時(shí)期：對(duì)外認(rèn)購咨詢登記期（2023年8月1日－9月30日）

第三時(shí)期：入市引導(dǎo)及強(qiáng)銷擴(kuò)張期（開盤）（2023年10月1日—2023年2月8日）

第四時(shí)期：強(qiáng)銷持續(xù)期（2023年3月1日－5月15日）（春節(jié)期間2.9－2.28除外）

第五時(shí)期：尾盤期（2023年5月16日－6月10日）

（依照開發(fā)商工程進(jìn)度的狀況，

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以上具體時(shí)刻可再作擬定）

銷售目標(biāo)：

到2023年5月1日，住宅銷售達(dá)到元

商鋪銷售達(dá)到元

一市場分析

1、國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場的阻礙

從近兩個(gè)月的市場來看，房子顯然不如前一段好賣了，部分售樓部即使在雙休日也冷冷清清。觀望者不僅僅是購房者，也包括開發(fā)商。在5月28日的土地掛牌中，“冷場“的局面也印證了國家宏觀調(diào)控政策的威力。

房地產(chǎn)市場的變化，緣于央行的緊縮銀根政策。目前，銀行對(duì)開發(fā)貨款、長期貨款、流淌資金貨款、抵押貨款及個(gè)人按揭等涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行緊縮。這無疑是對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)“釜底抽薪〞。

值得注意的是高檔房、高價(jià)房、高層和大面積房（即“三高一大〞）的樓盤，因其投資量大，而消

費(fèi)群相對(duì)較窄，假使持幣觀望者增加，企業(yè)資金回籠跟不上，不

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排除開發(fā)商采取變相降價(jià)的措施。假使這有可能的話，又勢必波動(dòng)房地產(chǎn)市場。

一切征兆都顯示：市場的拐點(diǎn)正在出現(xiàn)。毋庸置疑，房地產(chǎn)市場將處于一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)期。

如何在這輪宏觀調(diào)控的一系列政策作用下，跨越金融信貸和抬高項(xiàng)目開發(fā)門檻，是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必需面對(duì)的最大最難的關(guān)鍵問題。

結(jié)論：整個(gè)房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無市的局面，價(jià)格可不能有明顯的起伏，市場熱度會(huì)有所下降。

2、漢陽大道片區(qū)房地產(chǎn)市場特征(詳情見附件)

l地價(jià)持續(xù)上漲，市場連續(xù)2年的旺銷開始回落

l項(xiàng)目開發(fā)呈精品化、規(guī)?；?/p>

l項(xiàng)目以多層為主，小高層受到市場親睞

l高尚精品樓盤的房價(jià)緊追漢口

l建筑風(fēng)格要緊以歐美為主，大

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做“綠色〞文章

3、競爭性樓盤分析

競爭性樓盤區(qū)位分布圖

結(jié)合項(xiàng)目的地理位置和精品樓盤的定位。特選取復(fù)地·翠微新城、金龍花園、綠色晴川、花前樹下、陽城景園、琴臺(tái)穎園為競爭對(duì)手。

（一）周邊競爭性樓盤項(xiàng)目差不多參數(shù)表

項(xiàng)目名稱建筑類型開發(fā)商樓盤位置占地面積總建面容積率主力戶型主力戶型面積多層/小高層均價(jià)開盤時(shí)刻工程進(jìn)度銷售狀況

復(fù)地·翠微新城（二）多層、小高層復(fù)地房產(chǎn)翠微橫路18號(hào)20.01301.52*2、3*