2023年物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》名師預測五套卷之（四）附詳解

2023年物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》名師預測五套卷之(四)附詳解一、單選題.有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從0的角度看具有定的共性。A、物業(yè)經營管理B、客戶C、商業(yè)D、業(yè)主答案：A解析：有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從物業(yè)經營管理的角度看，雖然都具有一定的共性,但內容最豐富'管理要求最高、最具特色的是超市和購物中心兩類。.從商業(yè)物業(yè)的經營屬性看，商業(yè)物業(yè)的主要活動是0。A、以營銷為主的活動B、以商品為主的活動C、以服務為主的活動D、以促銷為主的活動答案：B解析：從商業(yè)物業(yè)的經營屬性看，以商品為主的活動是商業(yè)物業(yè)的主要活動，占據(jù)主導地位，其他活動都應服從'服務與這種活動。.下列關于酒店公寓散客租賃管理服務說法錯誤的是()。A、散客客戶是酒店公寓的主要服務對象D、租金的間接折扣答案：D解析：在入住率比較低時，寫字樓的租金一般會往下調，為了不降低寫字樓的對外招商形象，尤其是更改報價還會帶來一段時間的滯后，此時，出租人往往傾向采用付款折扣等形式來促進潛在承租人最終成交。寫字樓租金折扣方式有：①變相折扣，②續(xù)租價格折扣，②租金的直接折扣。.人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的()A、80%B、60%C、30%D、90%答案：A解析：《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第八條規(guī)定，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時不得低于評估價或者市價的80%,如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。.小區(qū)停車場'會所等設施屬()。A、發(fā)展商所有B、政府所有C、業(yè)主共有D、物業(yè)企業(yè)所有答案：A解析：通常，住宅小區(qū)里可以作為物業(yè)服務企業(yè)經營的物業(yè)資源的權屬可劃分為以下幾種類型：①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車場'會所等設施。如果發(fā)展商沒有將這些設施在合同中約定為他人所有，則這些設施的所有權屬于開發(fā)商。此時,發(fā)展商可以將自有停車場的部分使用權和收益權轉讓給物業(yè)服務企業(yè)，以彌補物業(yè)服務企業(yè)的虧損。②屬政府所有：如人防工程等，這部分空間的使用權和收益權的歸屬存在著理論和實踐上的很多爭議。③屬業(yè)主共有：一般來說，除去上進①'②之外的可經營物業(yè)部分均屬業(yè)主所共有。如利用小區(qū)道路、綠地改建的露天停車位，物業(yè)管理用房等。.下列關于經營發(fā)展戰(zhàn)略說法不正確的是()。A、如果以物業(yè)市場占有率為階段性發(fā)展目標，就可能要降低企業(yè)預期經營利潤的指標B、如果以物業(yè)管理服務為主體，所有經營管理內容'質量將以客戶的滿意度為中心，需要相應降低成本支出C、如果以追求利潤為經營目標，則可能盡量選擇產生利潤的項目進行經營，而全面滿足客戶需求將退居次要地位D、設計具體經營管理項目和內容，應該盡量結合諸多因素和條件予以全面、系統(tǒng)'綜合考慮答案：B解析：不同的經營發(fā)展戰(zhàn)略下，物業(yè)服務企業(yè)所形成的寫字樓經營模式、項目類型與內容、預期效益等有很大差別：①如果以物業(yè)市場占有率為階段性發(fā)展目標,就可能要降低企業(yè)預期經營利潤的指標，②如果以物業(yè)管理服務為主體，經營就只能居于輔助地位，所有經營管理內容、質量將以客戶的滿意度為中心，需要相應擴大成本支出，②如果以追求利潤為經營目標，則可能盡量選擇產生利潤的項目進行經營，而全面滿足客戶需求將退居次要地位。當然，在企業(yè)經營發(fā)展戰(zhàn)略框架下，設計具體經營管理項目和內容，應該盡量結合諸多因素和條件予以全面'系統(tǒng)'綜合考慮。.下列不屬于制訂管理計劃包臺的工作步驟的是()。A、交通與公用設施情況調查B、確定管理計劃目標C、進行嚴密的經濟論證D、組建精干的經營管理團隊，確定合理的經營目標答案：B解析：制訂管理計劃一般應遵循如下工作步驟：①市場分析。包括對本地區(qū)和周邊的市場分析，具體需要調查分析當?shù)厝丝凇⒔洕鸂顩r和發(fā)展趨勢、就業(yè)與收入狀況、消費水平、產業(yè)結構變動、利率水平等。②交通與公用設施情況調查。重點是公共交通和停車場情況，交通布局可能發(fā)生的變化等。③同類物業(yè)供求關系調查。著重同類物業(yè)的供求平衡分析、租售情況分析。④消費者調查、分析。調查潛在消費者收入水平、消費心理'行為與習慣(消費價格區(qū)間、消費地點'消費的時間和頻率、和誰一起消費等)。在此基礎上，確定主要目標消費群體。⑤進行嚴密的經濟論證。全面衡量項目經營周期收支，做出慎重的可行性論證和風險評估。⑥組建精干的經營管理團隊，確定合理的經營目標。.下列對于物業(yè)服務企業(yè)成本控制的理解，不正確的是()。A、物業(yè)管理成本控制包括對目標成本本身的控制B、目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督不在物業(yè)管理成本控制范圍之內C、在成本控制的基礎上，著眼于未來，為今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作內容D、物業(yè)服務企業(yè)開展成本控制有利于企業(yè)降低成本，提高效率和效益答案:B解析：物業(yè)管理成本控制具有三層含義：①對目標成本本身的控制，②對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督，③在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。.社區(qū)廣告經營是住宅小區(qū)普遍開展的經營業(yè)務之一，此項業(yè)務開展的前提是OoA、征得全體業(yè)主同意B、征得2/3業(yè)主同意C、物業(yè)服務企業(yè)決定D、征得1/2業(yè)主同意答案：A解析：社區(qū)廣告經營是住宅小區(qū)普遍開展的經營業(yè)務之一，也是住宅小區(qū)資源經營的主要收入之一。社區(qū)廣告經營業(yè)務的開展往往是以共用部位和共用設施為基礎，這些資源屬于業(yè)主共有，產生的純收益也屬于業(yè)主共有。此項業(yè)務的開展前提，必須是征得全體業(yè)主同意，同時明確收益歸屬或分配，在經營過程中，要單獨列支收入和成本，定期公開賬目。.一般情況下，（）應選擇聯(lián)合經營型經營管理模式。A、以追求利潤或保障質量為目標時B、經營內容專業(yè)性較強或需要特許審批的C、不具備經營能力，但具有可供經營的平臺時D、需要降低經營成本和風險時答案：B解析：物業(yè)服務企業(yè)選擇經營模式時，要充分考慮每種經營模式的優(yōu)缺點，然后結合企業(yè)自身的綜合能力、具體服務的內容'市場環(huán)境'項目特點、客戶需求特點等確定。選擇確定經營模式是個復雜的過程，一般情況下，以追求利潤或保障質量為目標時，選擇自主經營型，經營內容專業(yè)性較強或需要特許審批的，選擇聯(lián)合經營型，不具備經營能力，但具有可供經營的平臺時，選擇委托經營型。.下列關于信息技術對物業(yè)經營管理的意義的說法錯誤的是()。A、推動物業(yè)經營管理的標準化運作，全面提升服務質量B、充分利用自然能源和人工能源C、幫助物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式D、信息技術是提高物業(yè)經營管理效率、增強企業(yè)核心競爭力的新動力答案：B解析：現(xiàn)代信息技術的運用和網(wǎng)絡系統(tǒng)的開發(fā)，對物業(yè)管理行業(yè)逐步擺脫勞動密集型現(xiàn)狀，應對用工難和成本持續(xù)上漲，以及推動物業(yè)經營管理的標準化運作與服務質量的全面提升具有戰(zhàn)略意義?？梢哉f，現(xiàn)代信息技術的應用既可以幫物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式，又可以改變管理服務方式'降低管理服務成本，提高管理服務工作的透明度，是一項提高管理效率、增強企業(yè)核心競爭力的新動力。同時，所服務的對象也會深刻感受到物業(yè)服務企業(yè)的科技含量'與時俱進的經營理念和高品質的管理服務水平。.0是最為廣泛也最有利于物業(yè)經營管理使用的資源。A、業(yè)主需求資源B、業(yè)主財產資源C、業(yè)主知識資源D、業(yè)主社會關系資源答案：A解析：業(yè)主有日常生活的需求、健康的需求、娛樂與教育的需求等，這些需求構成了社會消費的基礎。業(yè)主需求資源是最為廣泛也最有利于物業(yè)經營管理使用的資源，是物業(yè)服務企業(yè)可從業(yè)主資源經營中獲取最大收益的部分。.根據(jù)是否考慮()因素的影響，盈利能力指標分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標。A、利潤率B、通貨膨脹率C、利率D、資金時間價值答案：D解析：盈利能力指標，是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。其中：①靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算得出的指標，通常在對投資項目進行概略評價時采用，②動態(tài)指標是考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益'費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。.房地產市場分析首先要就影響房地產市場的()進行分析。A、宏觀因素B、供求關系C\相關因素D、微觀因素答案：A解析：就影響物業(yè)經營管理市場的宏觀因素的分析，首先要考慮國家和地方的經濟特性，以確定區(qū)域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。.酒店公寓物業(yè)經營管理的首要工作是()。A、經營B、營銷C、服務D、管理答案：B解析：酒店公寓物業(yè)經營管理的首要工作是營銷，營銷是實現(xiàn)經營目標的基礎,也是區(qū)別與一般物業(yè)服務的基本特征。.直管公房所有權人的代表是()。A、各級人民政府B、各級人民政府辦公廳(室)C、房地產行政主管部門D、物業(yè)管理行政主管部門答案：C解析：公有房屋的所有權人是國家。直管公房一般自各級人民政府房地產行政主管部門管理,房地產行政主管部門作為直管公房所有權人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權利。.()提出世界上第一個綠色建筑綜合評估系統(tǒng)。A、英國B、美國C、加拿大D、澳大利亞答案：A解析：英國于1990年提出的BREEAM是世界上第一個綠色建筑綜合評估系統(tǒng)，也是國際上第一套實際應用于市場和管理之中的綠色建筑評價方法，其采用了一個相當透明、開放和比較簡單的評估架構主要評估條款包括管理、能源'健康舒適、土地使用、選址的生態(tài)價值等9個方面。.下列關于仿生建筑的說法錯誤的是()。A、仿生建筑是以生物界某些生物體功能組織和形象構成規(guī)律為研究對象，探尋自然界中科學合理的建造規(guī)律B、仿生建筑已成為一種新時代潮流，也是建筑文化的新課題C、仿生是最具有生命力的創(chuàng)作形式，也是可持續(xù)發(fā)展的保證D、利用系統(tǒng)集成方法，將智能系統(tǒng)和現(xiàn)代建筑藝術有機結合答案：D解析：仿生建筑是以生物界某些生物體功能組織和形象構成規(guī)律為研究對象，探尋自然界中科學合理的建造規(guī)律，并通過這些研究成果的運用來豐富和完善建筑的處理手法，促進建筑形體結構及建筑功能布局等的高效設計和合理形成。仿生建筑已成為一種新時代潮流，也是建筑文化的新課題。它主要研究城市仿生、功能仿生、結構仿生、形式仿生等方面。從科技發(fā)展的速度來看，未來的城市建筑必將以仿生與生態(tài)為主體。仿生通過研究動物、植物的生長肌理以及自然生態(tài)的規(guī)律，結合建筑的自身特點，這種最具有生命力的創(chuàng)作形式，也是可持續(xù)發(fā)展的保證。.下列關于會所的說法錯誤的是0。A、會所一般是指實行封閉管理，僅對入會會員及其親朋提供服務和聚會活動的場所B、會所由基本部分和主題部分構成C、按所處的地理位置，會所分為城市會所和鄉(xiāng)村會所D、不同檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)不相同答案：D論哪個檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)大致相同：健身室'球類室、泳池，酒吧'棋牌室、美容美發(fā)店、閱覽室和餐廳。.臺灣物業(yè)管理服務項目不包括()。A、建筑物與環(huán)境的使用管理與維護B、生活與商業(yè)支持服務C、資產管理D、物業(yè)管理答案：D解析：臺灣物業(yè)管理以實現(xiàn)整合業(yè)界轉硬件標準化系統(tǒng)、提升服務質量為目標,將物業(yè)管理服務業(yè)產業(yè)范疇依其服務項目分為三類：①建筑物與環(huán)境的使用管理與維護，包括提供建筑物與環(huán)境管理維護、清潔、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務，②生活與商業(yè)支持服務，包括提供物業(yè)代辦及咨詢業(yè)務'物業(yè)生活服務(小區(qū)網(wǎng)絡、照顧服務、保姆、宅配物流)'生活產品(食衣住行育樂)及商業(yè)支持等服務，③資產管理，包括提供不動產經營顧問、開發(fā)租賃及投資管理等服務。.下列不屬于學生管理內容的是0。A、學生公寓B、學生食堂C、聚會D、實驗室答案：D解析：學校物業(yè)經營管理的主要工作包括學生管理'教學管理、公共設施與公共事務管理'假期管理和其他管理。其中學生管理包括學生宿舍管理即學生公寓管理，學生食堂即餐飲管理，聚會管理。.在現(xiàn)代購物中心(ShoppingCerrter)出現(xiàn)前，傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要位于()。A、城市中心商業(yè)區(qū)B、通往城鎮(zhèn)的主要道路兩側C、城郊結合部D、沒有固定模式答案：AB、散客與酒店公寓接觸交往可分為預售期'銷售期和售后期三個階段C、對有預定和無預定的客戶，酒店公寓提供相同的服務程序D、散客退房一般是到前臺自行結賬答案：A解析：散客客戶作為酒店式公寓客源的一個重要補充，對增加酒店公寓營業(yè)收入起著非常重要的作用，長住客戶是酒店公寓的主要服務對象。4,確定租金時，一般應首先根據(jù)()確定一個基礎租金。A、市場租金水平B\收租損失C、業(yè)主希望達到的投資收益率目標和可接受的最低租金水平D、物業(yè)管理成本答案：C解析：在確定基礎租金時，必須以價值為基礎，以成本為最低經濟界限，根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接收的最低租金水平而確定。5.某房地產開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于()。A、社會平均收益率B、國民經濟增長率C、通貨膨脹率D、項目基準收益率答案：D解析：如果凈現(xiàn)值大于等于零，說明該項目的獲利能力達到了或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果凈現(xiàn)值小于零，則項目不可接受。解析：傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道路交通設施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長，位于城市郊區(qū)和城郊接合部的大型零售商業(yè)設施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。.關于財務分析中的比較分析法，下列說法不正確的是()。A、比較分析法是財務分析中常用的方法B、比較分析可以與本企業(yè)歷史比，也可以與同類企業(yè)比C、比較分析不可以與計劃預算比D、比較分析包括趨勢分析和橫向比較答案：C解析：C項，財務分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史比(也稱“趨勢分析”)，可以與同類企業(yè)比(也稱“橫向比較”)，也可以與計劃預算比。.拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格稱為()。A、保留價B、起拍價C、應價D、成交價答案：A解析：保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。.目前在物業(yè)管理行業(yè)占絕對優(yōu)勢地位的主流商業(yè)模式是()。A、物業(yè)服務提供商B、物業(yè)資源開發(fā)商C\物業(yè)顧問服務商D、物業(yè)資產運營商答案：A解析：物業(yè)服務提供商，又稱基礎服務模式。其特征是，物業(yè)服務企業(yè)通過向業(yè)主及使用人提供物業(yè)管理區(qū)域內的保潔、綠化、秩序維護和房屋維修養(yǎng)護等綜合性的基礎服務，來獲取物業(yè)服務費的收入。其實質是，物業(yè)服務企業(yè)直接向業(yè)主出售準公共性的物業(yè)服務產品。這是目前在物業(yè)管理行業(yè)占絕對優(yōu)勢地位的主流商業(yè)模式。.關于重置價格和重建價格，下列表述不正確的是0。A、重置價格又特重置成本B、重置價格通常要比重建價格高C、一般建筑物適用重置價格D、有特殊保護價值的建筑物適用重建價格答案：B解析：B項，重置價格的出現(xiàn)是技術進步的必然結果。由于技術進步，使原有的許多設計'工藝'原材料'結構等都已過時落后或成本過高，而采用新材料'新技術等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。.在具體的租約中，最常見的代收代繳費用項目包括()。A、房產稅B、保險費C、水、電、煤氣等資源使用費D\設備使用費答案：C解析：在寫字樓的租賃合同中，“毛租”的方式不多見，常采用“凈租”的方式。在具體的租賃合同中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在承租人間按比例分攤計算的方式。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、氣等能源的使用費。.()不僅為酒店公寓增加經濟效益，而且是酒店公寓評星級的必備條件之一。A、康樂管理服務B、交通服務C、家政服務D、汽車租賃服務答案：A解析：康樂管理服務作為酒店公寓的一個營業(yè)部門，不僅為酒店公寓增加經濟效益，而且是酒店公寓評星級的必備條件之一。在以長包房為主的酒店公寓里，其客戶大多為長住客。為滿足健身健美的需求，他(她)們會經常光臨。.按()分類后，可以分析哪些因素對企業(yè)成本變動有最重要的影響，相應的需要采取哪些措施來減低成本或抵御風險。A、經濟性質B、經濟用途C、與業(yè)務量的關系D、計算依據(jù)不同答案：A解析:按經濟性質分類后，就可以分析哪些因素對企業(yè)成本變動有最重要的影響,相應的需要采取哪些措施來減低成本或抵御風險。.醫(yī)院物業(yè)經營管理內容不包括0。A、醫(yī)療設備設施管理B、親屬探望病人的時間管理C、醫(yī)院清潔衛(wèi)生及綠化管理D、安全服務答案：B解析：醫(yī)院物業(yè)經營管理內容主要包括以下幾個方面：①醫(yī)療設備設施管理，②醫(yī)院清潔衛(wèi)生及綠化管理，③醫(yī)療輔助服務；④安全服務，⑤病區(qū)被褥用品洗滌及供應管理服務，⑥開設和提供其他服務項目。.下列不屬于可供企業(yè)選擇的市場營銷策略的是()。A、品牌營銷B、集中性營銷C、無差異營銷D、差異性營銷答案：A解析：可供企業(yè)選擇的市場營銷策略有三種：①無差異營銷，是指企業(yè)不考慮細分市場的差異性，對整個市場只提供一種產品。企業(yè)的產品針對的是客戶的共同需求而不是不同需求。②差異性營銷是指企業(yè)同時以幾個細分市場為目標，分別設計產品及營銷方案，以滿足不同細分市場的需求。②集中性營銷，是指企業(yè)將整體市場細分后，只選擇其中一個或少數(shù)幾個細分市場作為目標市場，制訂一套營銷方案，集中企業(yè)資源在目標市場上開展高度專業(yè)化經營。二'多項選擇題50.成熟的園區(qū)建設，往往在()階段就引入物業(yè)服務企業(yè)。A、招標階段B、設計階段C、施工階段D、入駐階段答案：B解析：成熟的園區(qū)建設，往往在設計階段就引入物業(yè)服務企業(yè)，以便從后期園區(qū)使用和物業(yè)管理服務角度對設計提出建議和意見。.服務式辦公室經營模式主要為()。A、個體經營B、公司經營C、連鎖經營D、合伙經營答案：C解析：國內服務式辦公室一般由專業(yè)商務中心服務公司開設并經營，目前主要集中在北'上海、廣州、深圳、杭州等經濟發(fā)達城市，經營模式主要為連鎖經營。.下列關于公寓、別墅物業(yè)特約服務的需求調查說法錯誤的是()。A、調查時要有針對性，做到有的放矢B、調查后對調查材料進行整理分類C、經調查后，可確認開展何種經營項目'何時開展D、僅可采用問卷法進行調查答案：D解析：調查可采用問卷式進行，也可通過開設熱線電話、上門走訪等去到收集信息和資料。.寫字樓物業(yè)經營管理要以()為基礎。A、客戶基本需求B、利潤最大化的目標C、物業(yè)的增值服務D、基本物業(yè)服務答案:D解析：寫字樓物業(yè)經營管理要以基本物業(yè)服務為基礎，不要脫離基本物業(yè)服務。這樣，可以盡量減少資金'技術和經驗等方面的劣勢，大大降低經營風險。反之將會對物業(yè)服務產生不利的影響，甚至導致喪失該寫字樓的服務管理權。.按()劃分，產業(yè)園區(qū)可分為工業(yè)園區(qū)、農業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、物流園區(qū)'文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)。A、園區(qū)經濟業(yè)態(tài)B、發(fā)展模式C、產業(yè)集聚形成方式D、產業(yè)園區(qū)的性質和功能答案：A解析：按園區(qū)經濟業(yè)態(tài)劃分，產業(yè)園區(qū)可分為：①工業(yè)園區(qū)。以工業(yè)生產企業(yè)為主的特定區(qū)域，②農業(yè)園區(qū)。以農業(yè)生產為主的特定區(qū)域，③科技園區(qū)。以高科技研發(fā)企業(yè)為主的區(qū)域，包括軟件園區(qū)、高新園區(qū)等；④物流園區(qū)。以物品集散、交易、轉運為一體的區(qū)域，包括港口園區(qū)、交易園區(qū)等，⑤文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)。以文化創(chuàng)意產業(yè)為主的特定區(qū)域。.已知某筆貸款的年利率為6%,借貸雙方的約定為按月計息，則該筆貸款的實際利率是()。A、0.5%B、6%C、6.16%D、6.19%答案:C解析：該筆貸款的實際利率；(1+r/m)m-1=(1+6%/12)127=6.16%。.云計算服務的最底層是()。A、ITFoundationB、IaaSCxPaaSD、SaaS答案：A解析：云計算服務的最底層是ITFoundation,嚴格來說這并不是云計算的一層，是構成云計算的IT基礎設的集合，具體表現(xiàn)為不同的軟硬件廠商的產品與方案。57.復利計息時，幾個計息周期后的本利和是()。A、Fn=P■n■iB、Fn=P(1+i-n)C\Fn=p[(1-i)n-i]D、Fn=P(1+i)n答案：D解析：復利計息，是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”。則第n個計息周期后的本利和為：Fn二P(1+i)n-1+P(1+i)n-1-i=P(1+i)no.房地產在充分利用、沒有空置狀態(tài)下獲得的收入，稱為()。A、有效毛收入B、客觀凈收益C、潛在毛收入D、實際凈收益答案：C解析：物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。.隨著商業(yè)模式的變化()成為各類商業(yè)機構構相追逐的熱點。A、業(yè)主B、社區(qū)C、資源D、利潤答案：B解析：隨著商業(yè)模式的變化，社區(qū)成立各類商業(yè)機構競相追逐的熱點。物業(yè)服務企業(yè)應充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，拓展社區(qū)商業(yè)經營業(yè)務。.()是預測估價對象未來各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A、直接資本化法B、收益還原法C、假設開發(fā)法D、報酬資本化法答案：D解析：報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時間價值的前提下,認為物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。具體做法是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。多選題.下列財務管理的目標中，忽視了資金時間價值的有()。A、企業(yè)價值最大化B、利潤最大化C、股東財富最大化D、每股收益最大化E、權益資本凈利率最大化答案：BDE解析：B項，利潤最大化存在一些缺點：①沒有考慮利潤的取得時間，②沒有考慮所獲利潤和投入資本數(shù)量的關系，③沒有考慮獲取利潤和所承擔風險的關系。DE兩項，每股收益(或稱權益資本凈利率)最大化存在以下缺點：①仍然沒有考慮每股收益取得的時間，②仍然沒有考慮每股收益的風險。股東財富最大化,也可以特為股價最大化。在股市中，企業(yè)的股價代表投資大眾對企業(yè)股權價值的評價，股價反映了資本和獲利之間的關系，也反映了每股收益大小和取得時間,還受到企業(yè)風險大小的影響，當然，股價還會受到各種市場交易因素的影響。.臺灣資產管理服務的具體內容有()。A、不動產代售服務B、不動產經營顧問服務C、不動產開發(fā)租賃服務D、不動產經紀服務E、不動產投資服務答案：BCDE解析：臺灣資產管理服務具體包括:①不動產經營顧問服務,如提供不動產鑒定、估價等，②不動產開發(fā)租賃服務，如提供不動產的市場研究'開發(fā)'租賃'代理等，③不動產經紀服務，如提供不動產的代銷'中介等；④不動產投資服務，如提供不動產的投資管理、收益等服務，⑤其他服務，如提供不動產證券化、經紀等服務。.下列關于投資價值與市場價值的論述，正確的有()。A、投資價值是指某物業(yè)對于個典型的投資者的價值.下列關于房屋租賃用途的說法不正確的是()。A、是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質B、承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意C、承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途D、承租人確需變更使用用途，應當征得出租人同意，不必重新簽訂租賃合同答案：D解析：租賃用途是租賃合同中的一個重要條款，是指合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途,確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。.下列不屬于大數(shù)據(jù)的是()。A、行數(shù)據(jù)B、列數(shù)據(jù)C、結構化數(shù)據(jù)D、非結構化數(shù)據(jù)答案：B解析：大數(shù)據(jù)有三種類型：①結構化數(shù)據(jù)，即行數(shù)據(jù)，存儲在數(shù)據(jù)庫里，可以用二維表結構來實現(xiàn)的數(shù)據(jù)。②半結構化數(shù)據(jù)，這種數(shù)據(jù)包括電子郵件、辦公處理文檔，以及許多存儲在Web上的信息半結構化數(shù)據(jù)是基于內容的，可以被搜索。③非結構化數(shù)據(jù)，包括圖像、音頻和視頻等可以被感知的信息。.寫字樓租金調整的()策略，比較適用于對利潤期望值不太高的承租人。A、穩(wěn)定價格B、高開低走B、投資者評估的物業(yè)投資價值大于或等于該物業(yè)市場價值，是其進行投資的基本條件C、市場價值是指某個特定的投資者基于個人意愿，對某物業(yè)所評估出的價值D、評估投資價值與評估市場價值的方法本質上是相同的，所不同的是假設前提E、在某時點，投資價值是惟一的答案：BD解析：A項，某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。C項，物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值。E項，在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。.房地產投資活動中，現(xiàn)金流出主要包括()等。A、土地費用B、建造費用C、空置損失D、還本付息E、稅金答案:DE解析：投資活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于物業(yè)經營管理投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括運營成本費用'還本付息、稅金等。.零售商業(yè)物業(yè)承租商選擇時應考慮的因素()oA、承租商管理B、聲譽C、財務能力D、承租商組合與位置分配E、承租商需要的服務答案：BCDE解析：在選擇零售商業(yè)物業(yè)的承租商時，物業(yè)服務企業(yè)要對許多因素進行權衡。零售商業(yè)物業(yè)承租商選擇時應考慮的因素包括：①聲譽，聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)承租商時首先要考慮的因素，②財務能力，③承租商組合與位置分配；④承租商需要的服務。.物業(yè)資源的含義包括（）。A、物業(yè)管理區(qū)域內可直接使用或經營的資源B、物業(yè)企業(yè)在后期擴張過程中不斷增加的資源C、與物業(yè)服務相關的所有設施'項目或服務等D、由物業(yè)建筑、配套設施設備和場地派生出的可經營資源E、物業(yè)服務搜集和掌握的各類信息答案：AD解析：物業(yè)資源有兩重含義：①物業(yè)管理區(qū)域內可直接使用或經營的資源，如可租售的物業(yè)空間、場地（停車場、網(wǎng)球場等），②由物業(yè)建筑、配套設施設備和場地派生出的可經營資源，如屋頂廣告（牌）、電梯廣告（位）、庭院和車場廣告等。.租賃方案與策略主要涉及的內容有（）。A、租賃備案管理B、制訂租賃經營預算C、定位目標市場D、明確吸引租戶的策略E、確定可出租面積和租賃方式'租金方案答案：BCDE解析：租賃方案主要是對物業(yè)租賃過程中將要發(fā)生的主要事項進行分析，并逐項設計具體實施內容、計劃安排等。租賃方案的內容不僅要對租賃活動進行宏觀概括，而且要重視細節(jié)，既要有租賃問題詳盡描述，又要有針對性的可行性措施,既要覆蓋租賃全過程，又能突出重點。內容包括：①確定租賃類型'可出租面積和租賃方式，②編制租賃經營預算，②市場定位；④確定租金，⑤吸引承租人的策略。.下列屬于資產特征的有()。A、企業(yè)必須對資產擁有所有權B、為企業(yè)所控制，能為企業(yè)所利用C、資產可以是不具盈利性的閑置資源D、資產必須是有形可衡量的E、能夠為企業(yè)提供未來經濟利益答案：BE解析：一般來說，資產是企業(yè)過去的經營或財產處置活動形成的、由企業(yè)擁有或控制的'預期會給企業(yè)帶來經濟利益的資源。資產有兩大特征:一是其經濟屬性，即能夠為企業(yè)提供未來經濟利益，這是資產的本質。也就是說，不管是有形的還是無形的，要成為資產，必須具備能產生經濟利益的能力。二是其法律屬性，即必須是為企業(yè)所控制，能為企業(yè)所利用。也就是說，資產所產生的經濟利益能可靠地流入本企業(yè)，為本企業(yè)提供服務能力，而不論企業(yè)是否對它擁有所有權。.按控制的機制分類，成本的控制包括()。A、前饋性控制B、防護性控制C、反饋性控制D、監(jiān)督性控制E、預防性控制答案:ABC解析：成本控制運用的機制可分為以下三大類：①前饋性控制，②防護性控制,③反饋性控制。.市場營銷人員通常從()方面宣傳其所推廣的物業(yè)。A、物業(yè)的管理成本B、價格優(yōu)勢C、物業(yè)本身的素質D、良好的聲譽E、經濟實用答案：BCDE解析：一般情況下，出租人員宣傳其租賃物業(yè)時有四個關鍵點，包括：①價格優(yōu)勢；②物業(yè)本身性能；③良好的聲譽；④經濟實用。.物業(yè)績效評價修正指標中，盈利能力狀況修正指標包括()OA、流動比率B、應收賬款周轉率C、成本費用利潤率D、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)E、營業(yè)額增長率答案：CD解析：盈利能力狀況修正指標包括：①銷售(營業(yè))業(yè)務利潤率，②盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)，③成本費用利潤率；④資本收益率。.在確定租金時，一般應根據(jù)()確定一個基礎租金。A、當?shù)胤康禺a市場狀況B、物業(yè)發(fā)展定位C、承租人的接受能力D、業(yè)主希望達到的投資收益率目標E、其可接受的最低租金水平答案：DE解析：在確定基礎租金時，必須以價值為基礎，以成本為最低經濟界限，根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接收的最低租金水平而確定。.下列關于物業(yè)租金的說法正確的有0。A、有毛租金'凈租金和百分比租金三種形式B、凈租通常在短期租賃中采用C、百分比租金常用于零售商業(yè)物業(yè)D、百分比租金通常也特為超出性租金E、凈租的租賃時間可達10年以上答案:ACDE解析：B項，凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。.服務式辦公經營的特點包括()。A、完善的設備B、完備的服務C、辦公空間靈活機動D、辦公環(huán)境隨意自由E、租賃期限伸縮自如答案:BCE解析：服務式辦公經營的特點有：①完備的服務，服務式辦公室服務完備周到,水'電'空調'寬帶及各項辦公設備齊備，辦公方式靈活，②辦公空間靈活機動，目前服務式辦公室的租賃空間般按人數(shù)計算，這種辦公形式比較適合剛剛起步的公司，可擴大也可縮小，③租賃期限伸縮自如，服務式辦公室的租期可以是1個月至24個月，也可以是幾個月長的不斷續(xù)租，租約的長短完全取決于公司和企業(yè)不同的商業(yè)計劃與目的，且無須承擔任何的賠償責任和損失。.運用比較法估價時，建立價格可比基礎包括()方面的工作。Av統(tǒng)一付款方式B、統(tǒng)一采用人民幣C、統(tǒng)一貨幣單位D、統(tǒng)一采用平方米E、統(tǒng)一采用單價答案：ACE解析:建立價格可比基礎包括如下5個方面:①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內涵；⑤統(tǒng)一面積單位。.了解和掌握商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，其目的是0。A、為更好地實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的經營管理目標B、為整個物業(yè)經營活動提供安全、有序和舒適的場所服務C、為業(yè)主對商業(yè)物業(yè)進行有效管理服務D、為實現(xiàn)承租商的經營目標服務E、為實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)整體經營收益服務答案:ABDE解析：了解和掌握商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，是為了更好地實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的經營管理目標。即為整個物業(yè)經營活動提供安全、有序和舒適的場所，為實現(xiàn)承租商的經營目標和商業(yè)物業(yè)整體經營收益而服務。了解商業(yè)物業(yè)管理的共性特征可以從商業(yè)、物業(yè)以及業(yè)主等不同角度進行對比分析。.下列屬于商業(yè)物業(yè)經營管理中重點經營管理的有0。A、對小業(yè)主'承租商的管理B、防損管理C、秩序維護管理D、形象管理E、外來人員監(jiān)控答案：ABE解析：商業(yè)物業(yè)經營管理的內容較多，需要重點經營管理的包括：①對小業(yè)主、承租商的管理，②防損管理；③外來人員監(jiān)控；④促銷管理，⑤影院管理。.在進行物業(yè)經營管理服務產品的市場定位時，尋找最佳切入點可以采用OoA、以進為退策略B、先入為主策略空隙步入策空隙步入策空隙步入策C、欲擒故縱策略E、空隙步入策答案：BE解析：企業(yè)在明確了競爭優(yōu)勢之后，應該使自身優(yōu)勢與客戶的需求結合起來，轉化為對客戶的吸引力，這就是市場定位。尋找最佳切入點可以采用兩種策略：①先入為主策略。企業(yè)在尋找到個全新的目標市場后，趁熱打鐵，搶先確立自己產品的領導地值，使后來者只能步其后塵。②空隙步入策略。如果競爭者產品已經占領了客戶的心靈，此時如果要取得成功，企業(yè)就需要在這個已被占領的心靈空間中尋找一個新的空位，并通過這個空位占領客戶。.下列關于學校物業(yè)對留學生管理的說法，正確的有()。A、學習上把留學生與本國生分開編班，分開授課，統(tǒng)一學籍管理B、生活上把留學生作為單獨的個體看待，允許他們在不違反校規(guī)校紀的前提下，自主選擇住宿、飲食、娛樂方式等C、不過多過深介入他們的私人事務中，尊重其個人隱私和宗教信仰D、收與放有度，管與理相間E、為促進學生交流，留學生與本國生統(tǒng)一住宿和飲食答案：BCD解析：實踐證明，管理留學生比較好的辦法是：①在學習上把留學生看作一個整體，統(tǒng)一編班，統(tǒng)一授課，統(tǒng)一學籍管理。②在生活上把留學生作為單獨的個體看待，允許他們在不違反校規(guī)校紀的前提下，自主選擇住宿、飲售、娛樂方式等，不過多過深介入他們的私人事務中，尊重其個人隱私和宗教信仰，做到收與放有度，管與理相間。.關于定位物業(yè)目標市場，下列說法正確的有()。A、物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場中所處的位置B、區(qū)域級的零售物業(yè)內主要是些便利店和小規(guī)模商場C、社區(qū)級的零售物業(yè)需要引入一些知名的超級市場或百貨商場D、該物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會影響到租賃對象的構成E、業(yè)主的要求會影響到對目標租戶群體的定位答案：ADE解析：物業(yè)租賃市場定位，主要由該物業(yè)所處區(qū)域市場的供求關系決定。影響物業(yè)租賃市場供求關系的因素較多，如物業(yè)的類型、檔次、位置'業(yè)主的要求、承租人及潛在承租人的需求'周邊環(huán)境與交通狀況等因素。具體包括：①物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類型市場中所處的位置。②在不同的物業(yè)租賃區(qū)域市場中,需求群體有明顯的差異。如社區(qū)級零售物業(yè)內主要是些便利店和小規(guī)模商場，而區(qū)域型或城市型零售物業(yè)就需要引入一些知名的超級市場或者百貨商場，以吸引除零售物業(yè)所在社區(qū)之外的顧客光顧。③物業(yè)所處區(qū)域的商業(yè)特征也會影響到租賃對象的構成。④業(yè)主的要求也會影響到對目標承租人群體的定位。C、低開高走D、局開局走答案：A解析：穩(wěn)定價格策略一般適用于寫字樓市場出租率相對比較穩(wěn)定'空置率低且運營已經進入成熟穩(wěn)定期時，出租人可以采取相對穩(wěn)定的價格方式。這比較適用于對利潤期望值不太高的承租人。9.()是企業(yè)同時以幾個細分市場為目標，分別設計產品及營銷方案的市場營銷策略。A、無差異營銷B、精細化營銷C、差異性營銷D、集中性營銷答案：C解析：差異性營銷是指企業(yè)同時以幾個細分市場為目標，分別設計產品及營銷方案，以滿足不同細分市場的需求，無差異營銷是指企業(yè)不考慮細分市場的差異性，對整個市場只提供種產品。企業(yè)的產品針對的是客戶的共同需求而不是不同需求,集中性營銷是指企業(yè)將整體市場細分后，只選擇其一個或少數(shù)幾個細分市場作為目標市場，制訂一套營銷方案，集中企業(yè)資源在目標市場上開展高度專業(yè)化經營。10.沒有考慮資金時間價值因素的影響，而是直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經濟評價指標是()。A、清償能力指標B、貸款利率指標C'靜態(tài)指標D、動態(tài)指標答案：C解析：靜態(tài)指標是指在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算得出的指標，這些指標計算方便，通常在投資項目進行概略評價時采用。.現(xiàn)在人們越來越重視的距離是()。A、交通路線距離B、最佳交通路線距離C、空間直線距離D、交通時間距離答案：D解析：由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。.采用市場法進行物業(yè)估價，選取的可比實例數(shù)量一般至少為個，最多為個。()A、2；83；104；125；15答案：B解析：選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調整的工作量大，因此，一般應保持在3個以上（含3個）、10個以下（含10個）可比實例即可。.在物業(yè)管理的市場調查中，（）是企業(yè)有效開展經營活動的基本前提。A、市場需求調查B、市場環(huán)境調查C、消費者行為調查D、市場供