房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識

房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識第1頁/共47頁一、土地開發(fā)1.土地使用性質(zhì)及年限

通常按照土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地及綜合或其他用地。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地出讓的最高年限分別為：

■居住用地70年；

■工業(yè)用地50年；■教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；■商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

■綜合或其他用地50年。

第2頁/共47頁按照國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》城市用地共分10大類、46中類和73小類。10大類及其代號分別為：居住用地（R）、公共設施用地（C）、工業(yè)用地（M）、倉儲用地（W）、對外交通用地（T）、道路廣場用地（S）、市政公共設施用地（U）、綠地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。公共設施用地又可細分為：行政辦公用地（C1）商業(yè)金融用地（C2）文化娛樂用地（C3）體育用地（C4）醫(yī)療衛(wèi)生用地（C5）教育科研設計用地（C6）文物古跡用地（C7）其他公共設施用地（C8）。第3頁/共47頁2.土地交易

土地招拍掛制度土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣

的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或

者買賣程序中的“招標”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。

第4頁/共47頁3.土地價格

土地價格：是土地經(jīng)濟作用的反映，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租資本化。我國的地價是以土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。按不同的角度分類，土地價格有不同的分類：（1）按土地權利分類，可以劃分為所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格、空中權價格等；（2）按土地價格形成的方式分類，可以分為交易價格和評估價格。評估價格又包括交易底價、基準地價、標定地價和課稅價格等；（3）按政府管理手段分類，可以分為申報地價、公告地價、協(xié)議出讓底價等；（4）按土地價格的表示方法分類，可以分為土地總價格、單位面積價格、樓面地價等。

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樓面地價：樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關系是樓面地價＝土地總價／總建筑面積第6頁/共47頁4.土地的開發(fā)條件三通一平(凈地):通常指土地具備：路通、電通、水通（上水、雨污水等）以及土地平整的條件。七通一平(熟地):是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通以及土地平整的條件，可以進場后迅速開發(fā)建設。

第7頁/共47頁■生地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))，用于建筑的土地，該建筑用地未經(jīng)開發(fā)無基礎設施，或者有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時水、電)條件，同時地上待拆除的房屋、構筑物尚未搬遷拆除（農(nóng)用地、荒地）?！鍪斓兀褐敢丫邆涔┧?、排水、供電、通訊、通氣、道路等較為完善的基礎設施，并完成地上建筑物、構筑物拆遷,且地面平整，已形

成建設用地條件的土地。

第8頁/共47頁■毛地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時水、電)或者條件更完備的基礎設施，但未進行動拆遷的可用于建筑的土地?！鰞舻兀褐竾以谕恋爻鲎寱r，已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。

從產(chǎn)權和法律關系上看，二者也有明顯不同，毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟關系，需要銜接好國有土地使用權收回、補償和出讓等方面的法律關系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權收回和拆遷補償工作，法律關系相對簡單。

第9頁/共47頁二、工程1.地基與基礎■地基：地基指基礎底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖

、土體。整個建筑物的全部荷載都通過基礎傳給地基來承

受。地基承受荷載的能力是有一定限度的?！龌A：基礎是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接

作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴

大部分，稱為基礎?；A用來承受房屋的全部荷載，并將

荷載傳給地基。第10頁/共47頁樁型圖片圖一：普通方樁

第11頁/共47頁圖二：預應力空心方樁第12頁/共47頁圖三：預應力空心管樁第13頁/共47頁圖四：夯擴樁第14頁/共47頁2.按建筑結(jié)構的材料分類■磚木結(jié)構：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。

第15頁/共47頁■磚混結(jié)構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構。這種結(jié)構多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構形式。第16頁/共47頁

■鋼筋混凝土結(jié)構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結(jié)構用于高層或大跨度房屋建筑中。

第17頁/共47頁■鋼結(jié)構：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構多用于大型工業(yè)建筑。第18頁/共47頁3.按建筑結(jié)構的承重方式分類

■承重墻結(jié)構：它的傳力途徑是屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。

第19頁/共47頁■框架結(jié)構：主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架（

或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或

大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構。

框架結(jié)構和框剪結(jié)構的區(qū)別：

?框架結(jié)構的承重傳導方式是：板-次梁-主

梁-柱-基礎-地基

?框剪結(jié)構的是：板-次梁-主梁-剪力墻和

柱-基礎-地基

?框架結(jié)構的墻不承重或者只承擔自重，而

框剪結(jié)構的墻需要承擔上部荷載以及墻本

身的自重在框剪結(jié)構中剪力墻和柱共同承

擔上部的荷載并把荷載傳到基礎而框架結(jié)

構中只有柱來承擔和傳導。第20頁/共47頁■排架結(jié)構主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。第21頁/共47頁

■其他：由于城市發(fā)展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構體系、桶式結(jié)構體系。4.按建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類：

■低層：1～3層■多層：4～6層■中高層：7～9層

■高層：10～30層■超高層：40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構、鋼結(jié)構）第22頁/共47頁三、營銷?房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到"七通一平"的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。?房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。?房地產(chǎn)三級市場:具有消費性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為。第23頁/共47頁?商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。

?房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。?存量房：是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。?集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。第24頁/共47頁?經(jīng)濟適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。?廉租住房：是指政府和單位在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。第25頁/共47頁?期房:是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。（樓花:一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預售房屋，買“樓花”為預購房屋。）——預售合同

?現(xiàn)房:是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權證。?外銷（租）:經(jīng)有關部門批準，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。

第26頁/共47頁?預售面積和竣工面積：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權登記等提供依據(jù)。?商品房的起價:指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。?商品房的均價:是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。（均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。）第27頁/共47頁?五證:房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》——限定土地使用范圍、邊界和占地面積，《國有土地使用證》——決定房屋是否擁有產(chǎn)權，《建設工程規(guī)劃許可證》——限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別（商業(yè)、住宅等），《建設工程施工許可證》——申請可以合法施工，和《商品房預售許可證》——以合法買賣的商品房，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《建設工程施工許

可證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。(需在銷售中心公示)?綠化率：指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。（30％～50％）

?容積率：總建筑面積(地上部分)與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。第28頁/共47頁?建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。?建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結(jié)構面積。?商品房銷售面積（建筑面積）

=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積

?套內(nèi)建筑面積

=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積（算一半）?套內(nèi)墻體面積:套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。?房屋得房率＝房屋套內(nèi)建筑面積/房屋建筑面積（一般指銷售面積）第29頁/共47頁?公攤面積：公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積。（會所、物業(yè)管理辦公室、停車場等除外）?公用建筑面積分攤系數(shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。?套內(nèi)使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。?開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(一般為東西向)。?進深：房屋內(nèi)從前墻皮到后墻皮的距離（一般為南北向）。第30頁/共47頁?層高：樓地面到樓板的垂直距離。※開間、進深、層高都是指墻或樓板中至中的距離。?凈高：樓地面到樓板結(jié)構底面之間的垂直距離?！嬷撩娴木嚯x?躍層式:由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。?復式:復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房，用樓梯連接上下。是一種經(jīng)濟型房屋，其目的是提高住宅空間利用率。

第31頁/共47頁?錯層式：指一套房子的各種功能用房（即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺等）不處于同一平面，用30-60cm的高差進行空間隔斷，層次分明，立體性強，但未分成兩層，適合大面積住宅。?屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構組成。屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風沙的侵襲及太陽輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構件和人群的重量，并把它傳給墻體。因此，對屋頂?shù)囊笫菆怨棠途?，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能，且具有良好的外觀。?屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。

第32頁/共47頁■平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。一般是用現(xiàn)澆和預制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構，屋面上做防水及保溫處理。■坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結(jié)構，用瓦材做屋面?！銮嫖蓓敚何菝嫘螤顬楦鞣N曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結(jié)構有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構等。第33頁/共47頁■多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。第34頁/共47頁?別墅的類別：■獨棟別墅:獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。私密性強，市場價格較高，多定位為高端品質(zhì)。

第35頁/共47頁■聯(lián)排別墅：又稱TOWNHOUSE，它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的住宅形式，通常一排二至四個單元聯(lián)結(jié)在一起，有統(tǒng)一的外立面設計和獨立的門戶。每戶獨門獨院，除地下室外，還設有一至二個車位，單套面積一般在250平方米左右。第36頁/共47頁■疊加別墅：是在綜合花園洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎上產(chǎn)生的，由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合成，下層有花園，上層有屋頂花園。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，與聯(lián)排別墅相比，外立面造型豐富些，布局更為合理，一定程度上克服了聯(lián)排進深長的普遍缺陷。而且,疊下有半地下室，疊上有露臺。第37頁/共47頁■雙拼別墅：它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。

■TOWNHOUSE:也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。?國際5S標準別墅：sport運動story故事sun陽光stream夢想

scenery景色

第38頁/共47頁?商住住宅(SOHO--Small

Office

Home

Office):居家辦公,住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。?酒店式服務公寓:是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。?LOFT：無內(nèi)墻割斷的平敞式平面布置宅?STUDIO：工作室公寓?SOLO：單身精準住宅

第39頁/共47頁?CITYHOUSE：城市新住宅?中央商務區(qū)(CBD--CentralBusinessDistrict):指一個國家或大城市里主要商業(yè)活動進行的地區(qū)。例如：在悉尼的CBD就在CityofSydney的GeorgeStreet；香港的CBD就在中、上環(huán)和尖沙咀。美加等地稱呼CBD為downtown，因為過去的住宅區(qū)都在山上，而商店街都在山下。(WBD--WordBusinessDistrict，如南京的紫峰大廈s。)

?中央居住區(qū)(CLD--CentralLivingDistrict):指由若干個居住區(qū)組成的可以滿足城市居民居住、教育、購物、娛樂、休閑的大型集中型居住區(qū)，CLD最重要的兩個因素是空間和環(huán)境。?中央行政區(qū)(COD--CentraLOfficialDistrict):其名稱源于該區(qū)內(nèi)匯集了多家國家部委、機關、辦事機構。

第40頁/共47頁?MALL(英文ShoppingMall的簡稱，中文俗稱摩爾):可譯為超級休閑購物中心，是20世紀50年代初興起于美國，現(xiàn)在歐、美、日、東南亞廣為流傳并開始風行世界的一種全新商業(yè)模式，其定義為：以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設施形成的綜合性商業(yè)聚合體。(如南京華東MALL)?灰空間:最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。第41頁/共47頁?玄關：玄關一詞源于日本，專指住宅室內(nèi)與室外之間的一個過渡空間，也就是進入室內(nèi)換鞋、脫衣或從室內(nèi)去室外的緩沖空間，在住宅中玄關雖然面積不大，但使用頻率較高，是進出住宅的必經(jīng)之處。在房間的整體設計中，玄關是給人第一印象的地方。?會所:是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。?外飄窗:指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。（不算面積）第42頁/共47頁?建筑常用玻璃：■中空玻璃:中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、