公共設(shè)施管理程序

m海y物業(yè)HAIYAPROPFRTY公共設(shè)施管理程序編號HY-GC-QP01版本A/0頁碼第1頁共7頁生效日期2010年01月01日公共設(shè)施管理程序編制： 日期：2009年10月30日審核： 日期： 年月日批準(zhǔn)： 日期： 年月日修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人m海y物業(yè)HAIYAPROPFRTY公共設(shè)施管理程序編號HY-GC-QP01版本A/0頁碼第2頁共7頁生效日期2010年01月01日1．目的：規(guī)范機(jī)電設(shè)備等公用設(shè)施管理，保持公用設(shè)施良好狀態(tài)及正常使用。2．范圍：適用于海丫物業(yè)。3．定義3.1供配電系統(tǒng)：發(fā)電機(jī)、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動力柜、控制柜（箱）、公共照明、供電線路、防雷系統(tǒng)等。3.2給排水系統(tǒng)：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供排水管網(wǎng)、水泵等3.3消防系統(tǒng)：火警探測器、報警裝置、消防控制主機(jī)、聯(lián)動柜、消防水泵、消火栓、噴淋管網(wǎng)、防排煙系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)。3.4電梯系統(tǒng)：轎箱、轎頂、電梯控制柜、底坑、鋼絲繩、電機(jī)等。3.5空調(diào)系統(tǒng)：冷水機(jī)組、空調(diào)泵類、冷卻塔、空氣處理機(jī)、新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管自控箱、其它類空調(diào)及供暖設(shè)備等。3.6電訊系統(tǒng)：程控電話、消防對講系統(tǒng)、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、緊急廣播系統(tǒng)等。3.7安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控設(shè)備、門禁控制及停車場管理設(shè)備、保安對講設(shè)備、居家報警設(shè)備、紅外線對射系統(tǒng)、巡更設(shè)備等。4．職責(zé)4.1工程主管負(fù)責(zé)做好設(shè)備的前期介入工作并組織對公共設(shè)施接管做出方案。4.2工程主管負(fù)責(zé)組織對公共設(shè)施建立編號和設(shè)備臺帳并完善設(shè)備標(biāo)識。4.3設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)公共設(shè)施日常保養(yǎng)維修工作。工程主管組織解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改造方案和負(fù)責(zé)公共設(shè)施保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督工作。m海y物業(yè)HAIYAPROPFRTY公共設(shè)施管理程序編號HY-GC-QP01版本A/0頁碼第3頁共7頁生效日期2010年01月01日4.4公司綜合辦公室負(fù)責(zé)對公共設(shè)施保養(yǎng)維修工作進(jìn)行督導(dǎo)、評估和巡查，審批檢修計劃和技術(shù)改造工作，不定期抽查設(shè)備保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄，監(jiān)督設(shè)備重要維修工作。4.5對公共設(shè)施的日常保養(yǎng)維修、檢修質(zhì)量進(jìn)行鑒并記錄在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。5.方法和過程控制5.1設(shè)備的前期介入及接管。5.1.1前期介入人員與甲方及施工單位溝通，對機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試工作進(jìn)行跟蹤，掌握工程進(jìn)度，及時向公司反饋信息。5.1.2設(shè)備交接人員對交接設(shè)備逐項進(jìn)行試驗、操作，對存在功能缺陷的及時給承建商提出整改意見；收集設(shè)備資料及分承包方的聯(lián)系方式并整理歸檔。5.1.3設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)在接管前編制設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書并張貼；維護(hù)保養(yǎng)和故障處理作業(yè)指導(dǎo)書在設(shè)備接管后三個月內(nèi)完成。設(shè)備接管由綜合辦會同項目技術(shù)員、甲方進(jìn)行，對設(shè)備的接管做出方案，接管依據(jù)以設(shè)備使用說明書及國家有關(guān)規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)。如達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗收表格中注明，由甲方簽字蓋章確認(rèn)。5.2設(shè)備編號及臺帳5.2.1設(shè)備編號由以下四部分組成：XX-ZZ-YY-00XX 項目名稱英文縮寫ZZ 設(shè)備類別代碼01-供配電設(shè)備YY 設(shè)備識別碼01-發(fā)電機(jī)m海y物業(yè)HAIYAPROPFRTY公共設(shè)施管理程序編號HY-GC-QP01版本A/0頁碼第4頁共7頁生效日期2010年01月01日00——設(shè)備列序號01、02、03、04……例如：HY1-01-01-01海那城（海丫）一組團(tuán)供配電設(shè)備發(fā)電機(jī)1#機(jī)組設(shè)備類別代碼按照3.定義順序進(jìn)行編號設(shè)備識別碼按照3.定義各小項列文順序進(jìn)行編號5.2.2設(shè)備臺帳的建立。各部門設(shè)備編碼原則給項目所有設(shè)備進(jìn)行編號，填寫《物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施臺帳》，并錄入項目物業(yè)管理軟件；5.2.2.2設(shè)備接管時隨設(shè)備配置的工具、零部件應(yīng)列在《物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施臺帳》中的附件欄。5.2.2.3設(shè)備臺帳由項目工程主管負(fù)責(zé)管理，設(shè)備變更、維修情況及時向公司綜合辦公司匯報，綜合辦公室每季度根據(jù)設(shè)備臺帳對各項目設(shè)備進(jìn)行一次檢查。5.2.3設(shè)備標(biāo)識的管理各項目應(yīng)在接管驗收后1個月內(nèi)對所有設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識。5.2.3.2設(shè)備管理卡內(nèi)容：設(shè)備編號、技術(shù)參數(shù)、產(chǎn)地、責(zé)任人等。設(shè)備卡模板：設(shè)備編號名稱資產(chǎn)編號投入時間技術(shù)參數(shù)功率頻率電流尺寸產(chǎn)地圖紙編號責(zé)任人5.2.3.3設(shè)備房及設(shè)備重新油漆應(yīng)按照附表1的要求進(jìn)行粉刷。5.3設(shè)備的日常性工作及維修和改造方案5.3.1設(shè)備檢修等級按以下分類進(jìn)行:m海y物業(yè)HAIYAPROPFRTY公共設(shè)施管理程序編號HY-GC-QP01版本A/0頁碼第5頁共7頁生效日期2010年01月01日5.3.1.1日檢：對設(shè)備進(jìn)行清潔，記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，檢查設(shè)備有無異?，F(xiàn)象。5.3.1.2月檢：對設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對故障隱患部位進(jìn)行檢修。5.3.1.3季（半年）檢：對設(shè)備進(jìn)行清潔、加油、調(diào)試。5.3.1.4年檢：對設(shè)備局部解體，除進(jìn)行月檢的工作范圍外，著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械和精度，檢修或更換主要零、部件及附屬裝置。5.3.1.5大修：對設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合轄區(qū)發(fā)展的需要進(jìn)行技術(shù)改造。工程主管及時提交設(shè)備大修報告，經(jīng)綜合辦公室審核，項目經(jīng)理審批后，報業(yè)委會或甲方批準(zhǔn)執(zhí)行。5.3.1.6分承包方保養(yǎng)維修：依據(jù)合同之內(nèi)容，由分承包方進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障的處理。5.3.1.7對于設(shè)備的日常保養(yǎng)維修情況應(yīng)按維修級別進(jìn)行記錄，將設(shè)備檢修情況及重要零部件更換情況記錄在《物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施臺帳》與項目物業(yè)管理軟件上。5.3.2工程主管應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的檢修計劃和內(nèi)容，做好準(zhǔn)備工作及防范措施。對于重要維修工作，公司綜合辦品質(zhì)專員及項目經(jīng)理需到現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)、組織，各項目在每年12月15日前將年度檢修計劃上報項目經(jīng)理審批。5.3.3對運(yùn)行設(shè)備的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書及相關(guān)資料項目須派專人保管。5.4綜合辦每季度對各部門的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行和保養(yǎng)維修情況進(jìn)行檢查，重點(diǎn)以抽查（設(shè)備局部解體、測試）及全面普查相結(jié)合的方法。綜合辦品質(zhì)專員要對檢查情況進(jìn)行總結(jié)，存在問題限期整改并于一個月內(nèi)進(jìn)行復(fù)查，檢查和復(fù)查結(jié)果通報公司各部門。

色海y物業(yè)HAIYAPROPFRTY公共設(shè)施管理程序編號HY-GC-QP01版本A/0頁碼第6頁共7頁生效日期2010年01月01日6．各類設(shè)備（設(shè)施）保養(yǎng)一覽表6.1公司各類公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，須參照下表規(guī)定的時間周期進(jìn)行（“Y”表示需要；“N”表示不必）：\檢修、類別設(shè)備、\名稱、、每巡日查周檢半月檢月檢兩月檢季檢半年檢年檢低壓配電室YYNYNNYN發(fā)電機(jī)NYNNNNYN電梯YYYYNYYN空調(diào)系統(tǒng)YYNYNYYN各類水泵YNNYYYYY電訊系統(tǒng)YNNYNNYY安防系統(tǒng)YYNYNNNN防雷接地NNNNNNNY燃?xì)饩o急切斷系統(tǒng)NYNNNNNN清潔、綠化設(shè)備NYNNNNNN消防系統(tǒng)及設(shè)施YYNYYYNN7．質(zhì)量記錄7.1設(shè)備責(zé)任人日常保養(yǎng)和工程主管日常巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況記錄在設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中。m海y物業(yè)HAIYAPROPFRTY公共設(shè)施管理程序編號HY-GC-QP01版本A/0頁碼第7頁共7頁生效日期2010年01月01日7.2周、月、季、年保養(yǎng)及大修工作、故障處理在《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中記錄，對于大