Bthfgc房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

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||生活|

一個(gè)人總要走陌生的路，看陌生的風(fēng)景，聽陌生的歌，然后在某個(gè)不經(jīng)意的瞬間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，原本費(fèi)盡心機(jī)想要忘掉的事情真的就這么忘掉了..|郭敬明

管理水平，充分發(fā)揮財(cái)

務(wù)管理職能，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更快速、健康地發(fā)展。財(cái)務(wù)管理軟件進(jìn)行財(cái)務(wù)信息收集、分析和查詢，實(shí)現(xiàn)各部門信息共享上幾乎是空白。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的具體問題1、管理職責(zé)混淆

部分企業(yè)治理結(jié)構(gòu)運(yùn)行不夠規(guī)范，權(quán)責(zé)不到位。如對(duì)企業(yè)投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)決算方案和分派方案等重大事項(xiàng)未經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)即予實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時(shí)就是經(jīng)營(yíng)者，這種模式勢(shì)必給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來負(fù)面影響。有相當(dāng)一部分屬于個(gè)體、私營(yíng)性質(zhì)，在這些企業(yè)中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，并且對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀念淡薄。2、會(huì)計(jì)核算粗放

主要表現(xiàn)在：任意簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)手續(xù)，濫用會(huì)計(jì)科目；賬外設(shè)賬，會(huì)計(jì)結(jié)算實(shí)行體外循環(huán)；對(duì)財(cái)產(chǎn)物資和庫存現(xiàn)金不定期盤點(diǎn)，對(duì)銀行存款和債權(quán)債務(wù)不經(jīng)常核對(duì)，造成賬簿記錄與實(shí)物、款項(xiàng)不符；不顧效益好壞，盲目規(guī)定“保底分紅〞、“保息分紅〞；在稅前支付紅利，逃避所得稅。

3、融資困難，資金嚴(yán)重不足

在土地公開“招、拍、掛〞的高門檻和一系列新的金融調(diào)控措施的雙重壓力下，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的單向滾動(dòng)的呆滯資金鏈模式幾近失靈，如何建立雙程和雙向循環(huán)的良性資金鏈模式是房地產(chǎn)邁向成熟和理性的通途。我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分存在資金瓶頸，銀行對(duì)開發(fā)貸款的嚴(yán)密控制及封閉運(yùn)行政策更加大了房地產(chǎn)融資難度，銀行貸款期限和

結(jié)構(gòu)也不能滿足企業(yè)需求，原先那種只要土地在手，一、二千萬資金就運(yùn)作一個(gè)甚至幾個(gè)項(xiàng)目的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，資金嚴(yán)重不足、融資難成為制約民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最突出的問題。4、投資能力較弱，且缺乏科學(xué)性

由于投資所需資金短缺，加上自身規(guī)模較小，貸款投資所占的比例比大企業(yè)多得多，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)總是盡快收回投資，很少考慮擴(kuò)展自身規(guī)模。同時(shí)存在投資盲目性，投資方向難以把握，據(jù)了解，不少房地產(chǎn)企業(yè)由于盲目拿地，目前陷于進(jìn)退兩難的困局。5、財(cái)務(wù)控制薄弱

（1）現(xiàn)金管理的隨意性。房地產(chǎn)企業(yè)不按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)使用現(xiàn)金，白條抵庫、坐支現(xiàn)象嚴(yán)重，幾萬甚至幾十萬的大額現(xiàn)金只要老板點(diǎn)頭就可任意開支的狀況隨處可見。隨意的現(xiàn)金使用造成企業(yè)時(shí)而現(xiàn)金閑置、時(shí)而卻因缺乏周轉(zhuǎn)資金，或者因管理不善陷入財(cái)務(wù)窘境，更嚴(yán)重的是因此而使會(huì)計(jì)信息失真。投資決策、融資決策或股利政策的做出和制定，要么是率性而為，要么是以“權(quán)〞定奪，完全沒有經(jīng)過科學(xué)規(guī)范的決策程序，造成決策失誤而影響成本。（2）為數(shù)不少的高層管理人員的理財(cái)觀念淡薄，甚至存在嚴(yán)重誤會(huì)。長(zhǎng)期以來，將財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)放在融資活動(dòng)上，認(rèn)為有了資金，企業(yè)便可無所不能，等等。好多經(jīng)營(yíng)者忽視了財(cái)務(wù)管理的核心地位，管理思想僵化落后，使企業(yè)管理局限于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型管理格局之中，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的作用沒有得到充分發(fā)揮。

（3）成本意識(shí)薄弱，不少企業(yè)對(duì)整個(gè)開發(fā)過程中只靠少數(shù)人拍腦袋解決局部問題，缺少統(tǒng)籌管理，頻繁出現(xiàn)變更設(shè)計(jì)、質(zhì)量返工等現(xiàn)象，造成成本失控而導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。

（4）重錢不重物，資產(chǎn)流失浪費(fèi)嚴(yán)重。不少房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，對(duì)財(cái)產(chǎn)物資、半成品、資產(chǎn)等的管理不到位，出了問題無人追究，資產(chǎn)浪費(fèi)嚴(yán)重。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)采取的對(duì)策

隨著房地產(chǎn)企業(yè)由傳統(tǒng)的家族企業(yè)組織形式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代科學(xué)企業(yè)的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的行為目標(biāo)也適時(shí)而變,轉(zhuǎn)向基于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過程中追求利潤(rùn)最大化的穩(wěn)定性、連續(xù)性。而現(xiàn)代企業(yè)制度要求具備現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理制度和體制,構(gòu)建現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制應(yīng)在現(xiàn)代企業(yè)理論的框架內(nèi)進(jìn)行。

（一）建立有效的治理結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)制度

1、要丟棄企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期的憑經(jīng)驗(yàn)管理的模式，建立規(guī)范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分派和決策機(jī)制，用各項(xiàng)制度來表達(dá)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。制度建設(shè)是保證企業(yè)能夠長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要條件。隨著企業(yè)不斷發(fā)展、規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，要保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，使董事會(huì)成員擺脫繁雜的事務(wù)，集中精力去考慮公司的戰(zhàn)略問題，考慮如何創(chuàng)造長(zhǎng)期的股東價(jià)值，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度是唯一出路。現(xiàn)代企業(yè)管理制度包括決策制度、財(cái)務(wù)制度、監(jiān)視制度、法人治理結(jié)構(gòu)等。

2、建立嚴(yán)格科學(xué)的內(nèi)部控制體系。要建立健全涵蓋財(cái)務(wù)管理各

方面的內(nèi)部控制制度，在現(xiàn)金、銀行存款、購買、銷售管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護(hù)資金的安全。加強(qiáng)對(duì)存貨和應(yīng)收賬款的管理，建立成本控制系統(tǒng)。財(cái)務(wù)管理制度包括內(nèi)部財(cái)務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計(jì)量驗(yàn)收制度、財(cái)產(chǎn)清查制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等基本的財(cái)務(wù)管理制度。（二）積極開拓融資渠道，解決資金“瓶頸〞難題

房地產(chǎn)企業(yè)必需認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，辦求使自己所進(jìn)行的融資活動(dòng)在力所能及的范圍內(nèi)達(dá)到最高的效率和最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。

1、房地產(chǎn)企業(yè)必需走出僅僅靠銷售回籠現(xiàn)金的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)初級(jí)階段，要逐步進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段。只有這樣才能在產(chǎn)品單線銷售中斷狀況下，企業(yè)和銀行或投資者仍可通過出賣資產(chǎn)、股權(quán)甚至企業(yè)（項(xiàng)目）等多線和打包方式盤活資金鏈。

2、授信貸款（包括按揭貸款在內(nèi)）依舊是地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)爭(zhēng)取的對(duì)象，它的貸款利率優(yōu)惠，承諾授信的貸款手續(xù)簡(jiǎn)便，因此注意選拔優(yōu)秀財(cái)務(wù)人材積極爭(zhēng)取銀行授信貸款顯得極其重要，其次要重視企業(yè)的信用管理與品牌建設(shè)。

3、拓展新的融資渠道。社會(huì)保險(xiǎn)基金、住房發(fā)展基金等各類基金都有愿望進(jìn)行收益較高的房地產(chǎn)投資，但是，只有那些信譽(yù)好的企業(yè)才能作為其投資對(duì)象。爭(zhēng)取基金投人的關(guān)鍵在于展示地產(chǎn)投資項(xiàng)目回報(bào)的安全性，其次才是收益。開發(fā)商可以根據(jù)對(duì)方愿望，吸引其入股或者依照約定利率使用基金。

4、開拓新型融資方式——產(chǎn)權(quán)式酒店（商場(chǎng)）。產(chǎn)權(quán)式酒店（商場(chǎng)）是房產(chǎn)和旅游（商業(yè)）投資品種，“產(chǎn)權(quán)酒店（商場(chǎng)）〞作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它向群眾推出的既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，是既可自用又可贈(zèng)送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)（商業(yè)）的有效結(jié)合。“產(chǎn)權(quán)式酒店（商業(yè)）〞說終究是一種新型的融資方式，地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房（商鋪）回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國際酒店（商業(yè)）網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)盈利，而投資房產(chǎn)者也可跳出單一的“購房出租〞模式，實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)〞。

對(duì)條件成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也可以嘗試采用權(quán)益融資方式，有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使資本結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健、更趨合理，有利于增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。筆者所在的浙江華創(chuàng)集團(tuán)就采用這種模式，分別由不同行業(yè)不同區(qū)域的企業(yè)共同參股來提高集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，還可摸索新的融資方式，通過房地產(chǎn)企業(yè)的自身聯(lián)合組建適合自身發(fā)展的金融中介機(jī)構(gòu)，設(shè)立中小企業(yè)擔(dān)保中心，解決購置土地時(shí)的周轉(zhuǎn)資金，融資難題。

（三）加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制1、重視預(yù)算