沈陽市2013年房地產(chǎn)市場運行情況及其分析

2013年，在落實“國五條”的背景下，全國房地產(chǎn)市場交易活躍，新建商品住房價格指數(shù)上漲較快，尤其是一線城市，形勢好的出乎意料。沈陽房地產(chǎn)市場在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，繼續(xù)保持了平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢，成績可圈可點。一、運行特點及占比情況1．土地市場交易比較活躍。2013年，沈陽土地交易市場共出讓土地606宗，出讓土地總面積2984．84公頃，同比增長20．72％；成交總價575．02億元，同比下降0．99％；平均成交單價為1926元／平方米，同比下降18．04％。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年沈陽土地成交面積在全國主要城市中位居第四，低于天津、重慶和武漢；其中住宅用地成交面積在全國主要城市中位居第二，僅低于重慶。2013年沈陽土地出讓成交樓面地價位列全國30個大中城市第18位，未來仍有較大的發(fā)展空間。2．房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。1—12月份，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資2184．01億元，首次突破2000億元，同比增長12．4％；其中商品住宅完成投資1574．58億元，同比增長18．3％，商品住宅投資占全部房地產(chǎn)投資的72．10％。3．商品房施工面積平穩(wěn)增長。1—12月份，沈陽商品房施工面積11568．29萬平方米，同比增長5．1％；其中住宅施工面積8482．49萬平方米，同比增長5．5％。商品房新開工面積3619．10萬平方米，同比下降5．3％；其中住宅新開工面積2720．60萬平方米，同比下降5．9％。4．商品房市場供應(yīng)充足。1—12月份，全市商品房批準(zhǔn)入市2192．01萬平方米，同比增長15．9％；其中，商品住宅批準(zhǔn)入市1761．57萬平方米，同比增長17．89％。商品房供銷比達(dá)到1．25：1。目前全市商品房累計可售面積2244．13萬平方米，同比增長24．41％；其中商品住宅1291．81萬平方米，同比增長25．71％，市場供應(yīng)充足。.商品房備案銷售再創(chuàng)新高。1?12月份，全市商品房合同備案面積1751.67萬平方米，同比增長6．16％，備案金額1186．46億元，同比增長8．88％；其中，商品住宅備案面積1497．40萬平方米，同比增長8.67％，備案金額945.78萬平方米，同比增長10.23％。.存量房交易大幅增長。1?12月份，全市存量房轉(zhuǎn)讓面積676.07萬平方米，同比增長47.39%,轉(zhuǎn)讓金額294.90億元，同比增長80.56％。.商品房價格運行平穩(wěn)，存量房交易價格大幅上漲。1—12月份，全市商品房備案均價6773元／平方米，同比上漲2.56%，商品住宅備案均價6316元／平方米，同比上漲1.44%。存量房交易均價4362元／平方米，同比上漲22.50%；存量住宅交易均價4332元／平方米，同比上漲20.55%。.外地人購房需求旺盛。1?12月份，外地人在沈陽購買商品住宅665.50萬平方米，同比增長12.48%，占全市商品住宅總銷量44.4%，較上年同期提高1.5個百分點，外地人購房需求旺盛。二、基本評價與成因分析在國家從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)市場的大背景下，2013年沈陽房地產(chǎn)市場能夠繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快、健康地發(fā)展，繼續(xù)保持著副省級城市中最好的房地產(chǎn)市場，是全國最好的房地產(chǎn)市場之一，實在難能可貴。成績的取得，是方方面面的因素綜合作用的結(jié)果。第一，得益于市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)。市委、市政府對房地產(chǎn)業(yè)高度重視，多次例會，聽取情況匯報，分析房地產(chǎn)市場形勢，研究商討對策。曾維、海波、晶石等領(lǐng)導(dǎo)同志親自深入房地產(chǎn)市場，調(diào)查研究，掌握第一手情況。對于有關(guān)部門上報的房地產(chǎn)情況，市領(lǐng)導(dǎo)多次做出批示，給予指導(dǎo)，保證了房地產(chǎn)市場始終沿著正確的方向運行。第二，得益于各種機(jī)遇的疊加效應(yīng)。沈陽房地產(chǎn)市場是一個后發(fā)市場。目前，沈陽作為東北地區(qū)最大城市、沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，正在建設(shè)國家中心城市，為城市的發(fā)展提供了廣闊的空間；振興東北老工業(yè)基地是國家戰(zhàn)略，為沈陽的騰飛提供了強大的動力；沈陽城市化進(jìn)程正在提速，居民住房潛力巨大，整個房地產(chǎn)市場處在一個繁榮期；成功舉辦全國十二屆運動會，對沈陽的城市建設(shè)起到了巨大的拉動作用。各種機(jī)遇的疊加效應(yīng)，助推沈陽房地產(chǎn)市場再上新臺階。第三，得益于政府相關(guān)部門和業(yè)內(nèi)人士的共同努力。建委、房產(chǎn)局、土地局、稅務(wù)局、公積金管理中心等部門密切關(guān)注市場動態(tài)，適時向市委、市政府提出建議，積極主動地履行職責(zé)、開展工作；市房地產(chǎn)開發(fā)研究會、房地產(chǎn)協(xié)會充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，嚴(yán)密監(jiān)測市場動向，預(yù)判市場走向，主動給市委、市政府當(dāng)參謀；各房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)宏觀形勢，調(diào)整發(fā)展方向，努力滿足市場需求。應(yīng)該說，沈陽房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，政府相關(guān)部門和業(yè)內(nèi)人士做出了重大貢獻(xiàn)，功不可沒。三、2014年沈陽房地產(chǎn)市場面臨的形勢全面貫徹落實十八屆三中全會精神，使2014年的房地產(chǎn)市場增添了許多變數(shù)，既有難得的機(jī)遇，也有嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?；I劃新年度的房地產(chǎn)工作，必須對面臨的形勢有個足夠清醒的認(rèn)識。1．促進(jìn)發(fā)展的有利因素較強的后發(fā)市場優(yōu)勢。沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，地價和房價較低的后發(fā)優(yōu)勢仍然存在。據(jù)有關(guān)部門監(jiān)測，沈陽的地價比全國大中城市平均地價低1000元左右，房價比全國大中城市平均房價低3000元左右。較低的地價和房價，形成了投資洼地效應(yīng)，無論是對開發(fā)企業(yè)，還是購房百姓，都具有較強的吸引力。旺盛的市場需求。據(jù)統(tǒng)計，沈陽每年需要安置12萬名大中專畢業(yè)學(xué)生，有6萬對青年結(jié)婚，有15?16萬名外省市人到沈陽工作，每年有3?4萬戶家庭需要改善住房條件，有2萬余戶高收入家庭計劃為孫子女投資購房，以上群體相當(dāng)一部分需要購房。再加上商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等其他的需求，沈陽房地產(chǎn)市場需求旺盛，為市場發(fā)展提供了強大支撐。強大的中心城市聚集力。沈陽屬于東北地區(qū)中心城市，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，同時正在建設(shè)國家中心城市和先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展前景廣闊。在2014年乃至今后相當(dāng)長的時期內(nèi)，將吸引大量外來人口和產(chǎn)業(yè)，形成人口和產(chǎn)業(yè)集聚，帶動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展?？焖偻七M(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前，沈陽城鎮(zhèn)化工作正在全面推進(jìn)，到2020年，沈陽人口將達(dá)到1130萬，其中城鎮(zhèn)人口990萬，城鎮(zhèn)化率由2011的78％提高到87．5％，年均增長1．5個百分點。2014年，沈陽以新城、新市鎮(zhèn)建設(shè)為主的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將得到全面加快。不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施。地鐵9號、10號線的建設(shè)，必將帶動沿線房地產(chǎn)項目快速發(fā)展。同時，隨著沈大高鐵開通，城市水系改造，生態(tài)環(huán)境改善，加上醫(yī)療、教育、商業(yè)等資源的逐步擴(kuò)展均衡，沈陽城市基礎(chǔ)設(shè)施將得到不斷完善，方便百姓工作和生活，聚集人氣，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。新增的房屋征收動力。2013年，為了舉辦全運會，保持沈陽的美好形象，拆遷進(jìn)度放緩。2014年，這個顧慮已經(jīng)消除，拆遷工作會加快推進(jìn)。國家把沈陽確定為“三舊改造”試點城市，2014年，試點將大規(guī)模啟動，對棚戶區(qū)改造是個有力促進(jìn)。落實十八屆三中全會精神，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，征地補償標(biāo)準(zhǔn)將提高，有利于推進(jìn)征地工作，增加剛性需求，拉動房地產(chǎn)市場。2．影響發(fā)展的不利因素在看到有利條件的同時，更要看到不利因素：一是國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢趨緊。2014年，國際經(jīng)濟(jì)低速增長的態(tài)勢仍將延續(xù)，外需不振對我國經(jīng)濟(jì)增長形成壓力；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，短期內(nèi)不會發(fā)生大的改變。房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，難以獨善其身，將面臨較大的外部環(huán)境壓力。二是調(diào)控政策可能加碼。2013年下半年以來，一線城市房價暴漲，同比超過20％。2014年，如果這種趨勢遏制不住，國家可能會因為一線城市的“虛胖”，要求二線城市陪著“減肥”，這必然累及沈陽，使沈陽的房地產(chǎn)市場調(diào)控工作增添新的壓力。三是開發(fā)企業(yè)的壓力依然較大。突出表現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)融資仍將比較困難，同時，建安成本及勞動力成本也在不斷上升，可能會進(jìn)一步加重開發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎心理，影響土地出讓及房地產(chǎn)投資。四是商品房待銷面積不斷增加。截止2013年低，沈陽商品房待銷面積同比去年又有較大增長，去庫存化壓力較大。3．需要關(guān)注的不確定因素2014年，我國面臨的國際國內(nèi)形勢錯綜復(fù)雜，房地產(chǎn)市場將在多重因素影響下艱難前行。影響房地產(chǎn)市場的因素，有些可以預(yù)料，有些難以預(yù)料。難以預(yù)料的不確定因素，主要有以下幾個：房產(chǎn)稅的實施對投資購房會產(chǎn)生多大抑制作用?三中全會明確提出，將加快推進(jìn)包含房產(chǎn)稅在內(nèi)的稅收政策改革。房產(chǎn)稅何時擴(kuò)圍、何時實施、按什么比率實施、會不會在沈陽試點，這些都暫無定論?？梢钥隙ǖ氖牵鐚嵭蟹慨a(chǎn)稅，必將對住宅市場購買意向尤其是投資需求產(chǎn)生較大的負(fù)面影響，影響多大，目前尚難預(yù)料。集體土地入市對城市土地出讓價格沖擊有多大?允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入城市商、住用地一級市場，允許農(nóng)村集體在城市規(guī)劃、土地規(guī)劃到位的情況下進(jìn)行商品房的開發(fā)，這就打破了目前地方政府壟斷土地市場的局面，使建設(shè)用地供應(yīng)增加了一條渠道。供地渠道多了必然會產(chǎn)生競爭，對城市土地的價格產(chǎn)生沖擊，至于沖擊多大，現(xiàn)在難以做出準(zhǔn)確的判斷。整合不動產(chǎn)對房地產(chǎn)市場會帶來什么影響?國務(wù)院已經(jīng)決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。如果“登記制度”得以切實執(zhí)行，不僅有助于降低房屋空置率，遏制投機(jī)需求，進(jìn)而改善樓市供求關(guān)系，穩(wěn)定樓市；而且可為未來啟動房產(chǎn)稅、核定相關(guān)稅基作準(zhǔn)備；此外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度所起到的“反腐功能”也不能忽略。這些影響都是正面的、積極的，但對房產(chǎn)交易并不“利好”，負(fù)面影響有多大，需要關(guān)注。沈陽基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會不會收縮攤子，近年來，為了舉辦全運會，沈陽大興土木，全力推進(jìn)措施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生兩個方面的影響：一方面改善了硬件環(huán)境，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；另一方面，由于資金投入較多，加大了政府對土地財政的依賴，因而高度重視房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)在，全運會已經(jīng)辦完，沈陽在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，會不會收縮攤子？政府會不會減輕對土地市場的依賴?四、對房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)的預(yù)測1．市場投資。開發(fā)商的投資規(guī)模，是由市場規(guī)律決定的，受政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、社會環(huán)境影響較大。每個開發(fā)企業(yè)在投資前，都要充分考慮市場前景、在建面積、融資渠道、待銷面積、配套建設(shè)、回報率等多種因素。綜合分析方方面面的情況，2014年沈陽的房地產(chǎn)開發(fā)投資，同比增長10％的可能性較大。2．施工面積。沈陽房地產(chǎn)市場的在建面積超過1．1億平方米，數(shù)量十分龐大。攤子既然已經(jīng)鋪開，不管形勢如何變化，開發(fā)商都得硬著頭皮干下去。不然，前期投入就打了水漂。所以，沈陽2014年的施工面積仍將超過1億平方米，新開工面積則有可能下降。3．土地出讓。沈陽由于前幾年土地出讓面積較多，開發(fā)商手中有大量的土地待開發(fā)，2014年，出讓面積可能下滑。另外，主城區(qū)可出讓的土地越來越少，再加上農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入市場，地價的提升會越發(fā)困難。4．銷售面積。如果沒有大的外來影響（如實施房產(chǎn)稅、調(diào)控加碼等），2014年，沈陽商品房需求約在1600萬平方米左右，其中商品住宅需求約1350萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房、寫字樓、車庫等約250萬平方米。雖然略低于2013年，但仍然是一個不錯的年份。5．二手房交易。2013年，由于受個稅計征方式調(diào)整影響，全市二手房成交量大幅增長，成交面積達(dá)676萬平方米，同比增長47％。這種增長速度不可持續(xù)。2014年，增速將大幅回落。6．新建商