廣州天河路麥歐小鎮(zhèn)項目營銷戰(zhàn)略提案學習

廣州天河路麥歐小鎮(zhèn)項目營銷戰(zhàn)略提案學習

跳出區(qū)域作大盤

----天河路項目提案2007-10同致行對本項目的目標通過本項目有計劃的分期開發(fā)，首期價格期望突6000元/M2，后期提高容積率，實現(xiàn)利潤最大化。如何在首期刺破市場、建立金山品牌的市場地位，項目高價值形象價值建立，拉動項目后期開發(fā)。目標下帶來的問題：市場中高端物業(yè)及現(xiàn)狀？購買群體特征？市場的引爆點在哪？我項目是否有承接市場大勢的條件？怎么做？怎樣合理安排產(chǎn)品布局及開發(fā)節(jié)奏？如何實現(xiàn)資金的迅速回籠和資金鏈的穩(wěn)固？怎樣實現(xiàn)利潤的最大化？怎樣提高開發(fā)商品牌，建立金山地產(chǎn)的市場標準？如何有效針對的展開營銷，鎖定我們的目標客戶？報告研究思維路徑市場分析項目分析項目開發(fā)策略附加值建議營銷建議思考一：市場中高端物業(yè)的現(xiàn)狀？市場的引爆點在哪？PARTONE：市場分析高端物業(yè)市場分析項目區(qū)域市場分析競爭區(qū)域市場分析高端物業(yè)客戶研究市場掃描：市場上均價6000的樓盤在哪里？中凱華府：6000普羅旺世：5000別墅區(qū)：8000以上康橋華橋：6000遠大理想城：5000綠都城：5000以華城康橋、中凱華府為代表的城市中心區(qū)樓盤，憑借地段優(yōu)勢均價達到6000

以思念果嶺山水、九郡弘為代表的別墅群，憑借自身景觀優(yōu)勢均價達到8000以上以普羅旺世、遠大理想城、綠都城為代表的環(huán)線大盤，憑借規(guī)模優(yōu)勢營造自身氣質(zhì)，以高品質(zhì)社區(qū)、精細化產(chǎn)品、及綜合營銷的手法跳出區(qū)域限制，樹立豪宅風范，在分期銷售中將均價拔至5000，朝6000發(fā)展。與項目目標吻合的物業(yè)來自城中豪宅。競爭格局——高端物業(yè)三足鼎立中心居住區(qū)和鄭東新區(qū)不是純正意義上的高端居住區(qū)，它們是在優(yōu)越的地理位置上，為了滿足周邊居住人群生活、工作上的需求，形成的高尚居住區(qū)。收入中等偏高的客戶為主力消費群體；建筑形態(tài)以高層、小高層為主，低密度住宅較少。價格在5000-7000之間鄭州市的別墅群，占鄭州市別墅項目的80%以上。憑借獨一無二的生態(tài)環(huán)境和自然景觀，在功能上已不僅是居住，而是集休閑、度假等功能為一體，面向省內(nèi)高端客戶銷售。產(chǎn)品類型：早期獨棟別墅開發(fā)較多，后期類別墅增多。價格一般在8000-15000之間。環(huán)線大盤是鄭州城市化進程的產(chǎn)物，因規(guī)模大而在社區(qū)建設、產(chǎn)品開發(fā)上自成一脈，但是人工雕鑿痕跡明顯，自然景觀缺乏。多為區(qū)域內(nèi)或輻射區(qū)域的中高端客戶購買。其產(chǎn)品多樣化，大多為類別墅、多層、小高層的綜合體，滿足不同客戶層次的需求。價格在4000-6000元之間。項目占地規(guī)模容積率主要產(chǎn)品面積范圍價格銷售情況大河龍城400畝14萬0.6聯(lián)排、雙拼、寬景HOUSE（華亭溪谷）159-3714500-8000聯(lián)排：6000-6500九郡弘200畝3萬0.25獨棟320-10008000售罄盈家水岸118畝11萬1.4疊拼200-3004500售罄果嶺山水5000畝10萬（二）0.2獨棟、聯(lián)排、洋房260-3303700-7000剩余20%左右中原桂冠100畝10萬1.5多層、類別墅90-150平層150-230疊墅3000-3200約25%陽光逸苑400畝別墅、洋房小高層未推出以低密類產(chǎn)品為主，高端物業(yè)形態(tài)豐富；原有項目消化速度一般，今年新開低密項目消化較快；競爭格局——區(qū)域市場，資源獨一無二，價格制高點，但品質(zhì)參差不齊，需提高居住功能及產(chǎn)品細節(jié)面積過大總價過高銷售周期較長競爭格局——區(qū)域市場產(chǎn)品細節(jié)項目園林風格建筑風格配套產(chǎn)品特色推廣語核心競爭力大河龍城以水景為題園林歐式+現(xiàn)代元素1000平森林場，2000平泛會所，3000平高爾夫練習場；4000平中心湖4000平米水系；前庭后院，層層退臺；大面寬、高挑高；森林溪谷田園生活成熟低密大社區(qū)，臨近三所旁九郡弘水景園林九支水系貫穿社區(qū)美式風格4000平九龍會館，6000平商業(yè)配套規(guī)劃、水景園林、產(chǎn)品設計極少數(shù)人的領袖別墅塔尖級物業(yè)形象和產(chǎn)品盈家水岸以水景為主題意大利風格時尚雙會所、網(wǎng)球場循環(huán)水系、雙庭院中央別墅區(qū)、至尊水生活水居生活、性價比果嶺山水生態(tài)、自然歐陸鄉(xiāng)村格高爾夫球場；300畝運動廣場；野外滑雪場露天溫泉集高爾夫運動度假酒店居住為一體的休閑園區(qū)全景式、國際雅派、生活圈規(guī)模、生態(tài)景觀、休閑渡假生活方式中原桂冠公園式景觀歐式維多利亞風格Vip會所，九重安防，雙語幼兒園錯落布局，獨立景觀，十大主題公園，疊疊家樓中樓性價比客戶分析：區(qū)域集聚了鄭州市絕大部分中高端客戶群體；/客戶以政府高級官員、私營業(yè)主、企業(yè)高層為主；/外來客戶占有一定比例；/注重物業(yè)形象，追求高品質(zhì)生活，由舒適型向享受型過渡；/二次及二次以上置業(yè)，不作為第一居所使用；缺乏生活配套及交通配套競爭格局——中心區(qū)及鄭東新區(qū)，價格高開高走，黃金地段，居住條件成熟，但自然環(huán)境欠缺，產(chǎn)品容積率高項目名稱總建面容積率產(chǎn)品類型／面積／均價配套／附加值建筑／園林客戶層次曼哈頓廣場80萬6.5高層/37—74㎡；80—102㎡；125—143㎡；150—200㎡；/5700元商業(yè)街、豪華會所、幼兒園、小學歐式中凱華府12.5萬2.03多層+高層/96-136㎡；83-87㎡；144-158㎡/5288—6218元商業(yè)，會所中式康橋華城30萬高層、商業(yè)/酒店商業(yè)、會所自然景觀中高端客戶分析：客戶多為一次置業(yè)者，公司白領、企業(yè)中層干部居多，地緣性不強，但隨交通流線而變化環(huán)境嘈雜，缺乏生活舒適度競爭格局——環(huán)線大盤，價格低開高走，規(guī)模制勝，產(chǎn)品多樣化，滿足多層次客戶需求，但人工雕琢痕跡重，缺乏自然景觀項目名稱總建面容積率產(chǎn)品類型／面積／均價配套／附加值建筑／園林客戶層次綠都城38萬1.6純多層/一房44㎡左右；二房75—90㎡；三房87—124㎡；復式83—120㎡；4500元/㎡（均價）幼兒園、小學、室內(nèi)游泳館、雙會所新古典主義建筑、現(xiàn)代街區(qū)景觀普羅旺世1.69別墅、多層、高層180㎡左右；4800元/㎡商業(yè)廣場、中學、會所法式園林遠大理想城76萬2.2多層、小高層、高層二房80左右；三房120—150㎡；復式209㎡，價格未定商業(yè)街新古典主義地中海風情中高端客戶分析：客戶區(qū)域特征明顯／區(qū)域客戶以政府公務員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層為主／外地、地市客戶以交通流線為特征分布／外地客戶以行政單位領導、私營業(yè)主為主缺乏自然景觀競爭格局——高端物業(yè)客戶綜合分析本地客戶以公務員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層、白領為主外地、地市客戶以交通流線為特征分布外地客戶以行政單位領導、私營業(yè)主為主理性、穩(wěn)重、素質(zhì)較高，多二次置業(yè)，注重產(chǎn)品舒適度高端物業(yè)客戶需要培養(yǎng)，隨產(chǎn)品變化而改變；競爭格局——高端物業(yè)綜合特征分析類別物業(yè)類型價格優(yōu)勢不足客戶群價格策略近郊大盤獨棟別墅，聯(lián)排、疊加等類別墅，花園洋房7000-15000投放量小，產(chǎn)品稀缺

群效應形成高尚居住氣氛獨一無二的生態(tài)環(huán)境和景觀資源

容積率低，產(chǎn)品舒適度高；居住功能淡薄缺乏與市中心的聯(lián)系面積偏大，多在250平方以上，總價高產(chǎn)品創(chuàng)新不足面向省內(nèi)高端客戶，市內(nèi)中高端客戶群體高形象入市，價格高開高走環(huán)線大盤多層為主，花園洋房、類別墅、小高層為輔4000-6000形象鮮明，產(chǎn)品創(chuàng)新、附加值高產(chǎn)品多樣化，滿足不同層次客戶需求位置不佳

缺乏自然景觀區(qū)域或輻射區(qū)域的中端、中高端客戶高形象入市，價格低開高走中心區(qū)樓盤小高層、高層5000-7000地位佳，通大性強居住條件成熟，生活方便缺乏生態(tài)環(huán)境及自然景觀

生活舒適度不高周邊區(qū)域中高端、高端客戶高形象入市，價格平開高走，或高開高走競爭格局——競爭切入點競爭分析本區(qū)域競爭其他區(qū)域競爭生活條件成熟，但是缺乏生態(tài)環(huán)境及自然景觀競爭區(qū)域分論點結論市場缺少一個在功能上集居住、休閑度假于一體，在產(chǎn)品上創(chuàng)新領先、并擁有高享受的自然環(huán)境的全新樓盤環(huán)境好，但是產(chǎn)品創(chuàng)新度低，缺乏居住氛圍和生活、交通配套綜上所述，同致行發(fā)現(xiàn)，鄭州樓市，高端物業(yè)三足鼎立，各有優(yōu)勢，但缺乏一類集居住和休閑功能一體、既擁有生態(tài)環(huán)境、又有能滿足生活需求、能夠引領鄭州人居全新生活的全新樓盤！我項目，是否有承接市場大勢的力量？2007，鄭州樓市強敵四起，逐鹿中原因此，同致行認為：沒有建立獨特的話語權，就沒有在硝煙彌漫的高端市場拉動大量需求的能量！小結思考二：我項目是否有承接市場大勢的條件？怎么做？PARTTWO：項目分析區(qū)域價值分析地塊價值分析綜合價值提煉２００６年鄭州城市發(fā)展規(guī)劃中，城市北區(qū)被規(guī)劃為“未來核心居住區(qū)，”惠濟區(qū)被定義為“人居生態(tài)示范區(qū)”，把惠濟區(qū)建設成為“人居生態(tài)建設區(qū)”、“旅游休閑風情區(qū)、發(fā)展環(huán)境最優(yōu)區(qū)”。而在本區(qū)域內(nèi)，依黃河沿線而建的別墅群，也促就了區(qū)域“高尚居住區(qū)”的群效應。區(qū)域前景——城市核心居住區(qū)，人居示范區(qū)，高尚住宅區(qū)中心城區(qū)板塊北區(qū)板塊東區(qū)板塊西區(qū)板塊西南板塊東南板塊惠濟區(qū)獨有的生態(tài)濕地環(huán)境被公認為市區(qū)最佳人居環(huán)境，同時良好的自然環(huán)境、濃厚的人文氛圍、被譽為鄭州市的“綠肺”和省會“后花園”，已成為居民休閑、度假、居住的首選地。本案區(qū)域價值——鄭州后花園，生態(tài)資源和景觀價值獨一無二地塊現(xiàn)狀——容積率適中，擁有一定規(guī)模和景觀資源地塊現(xiàn)狀：地上無建筑物，平坦規(guī)整，利于規(guī)劃技術指標：容積率1.7給項目帶來較大產(chǎn)品組合空間可用資源：三面被綠化帶圍合，防噪音，防污染

正對500畝古樹苑公園，休閑寶地【對面活水人工湖】【地塊現(xiàn)狀】【市政綠化帶】【古樹苑公園】地塊位置——行政中心區(qū)，道路通達性強，交通展示性佳；不足的是公交體系不完善本案鄭東新區(qū)金水區(qū)開元路天河路清華園路優(yōu)勢：天河路、開元路為區(qū)域交通主干道，道路寬闊平坦，到市區(qū)的交通極為便利，貫通南陽路、文化路、花園路、經(jīng)三路、中州大道等，與市區(qū)的金融區(qū)、行政區(qū)、鄭東新區(qū)（CBD）等主要區(qū)域聯(lián)系在一起，具有極強的道路通達性，和形象對外展示效果。不足：只有游16、91兩條線路通往該區(qū)域，公交體系不完善，對外聯(lián)系弱?！镜缆肥疽鈭D】【公交路線示意圖】周邊配套——正對區(qū)政府，市政配套齊全，但缺乏居住氛圍及生活配套【正對區(qū)政府】【市政配套齊全】【規(guī)劃起點高】【村莊較多】【居住氛圍不足】【匱乏中檔生活配套】優(yōu)勢不足項目綜合價值分析——區(qū)域擁有獨一無二的生態(tài)環(huán)境和自然景觀項目緊鄰大型生態(tài)公園和活水湖地塊平坦，有一定規(guī)模和市中的容積率，利于開發(fā)，營造自身氣質(zhì)緊鄰天河路，直貫南陽路，道路通達性強，形象展示面佳。優(yōu)勢(S)：生活氛圍缺乏；市政配套處于規(guī)劃中，沒有形成直觀印象。缺乏成規(guī)模的商業(yè)及生活配套，缺乏公交體系同類樓盤分流客戶；區(qū)域建設速度。區(qū)域內(nèi)放量增加利用項目規(guī)模優(yōu)勢，作好產(chǎn)品創(chuàng)新、營造大社區(qū)生活氣氛；充分發(fā)揮項目區(qū)位優(yōu)勢、地塊特征，注重社區(qū)內(nèi)環(huán)境營造，以高起點打造項目形象；利用社區(qū)內(nèi)商業(yè)規(guī)劃，彌補生活配套不足；加強發(fā)展商品牌建設，增強客戶信心；豐富產(chǎn)品結構，做好分期開發(fā)規(guī)劃；利用輿論影響政府，充分借助政府勢力。劣勢(W)：機會(O)：高端物業(yè)需求穩(wěn)定，市場前景良好；高端市場缺乏全新物業(yè)；區(qū)域是未來的核心居住區(qū)，居住日益明顯項目位于行政中心區(qū)，也是人居生態(tài)示范區(qū)，其成功開發(fā)將促進區(qū)域發(fā)展，鮮明區(qū)域功能形象；威脅(T)：我們具備高端物業(yè)的基礎，但缺乏內(nèi)部核心競爭力，需要我們后天的完善！競爭分析本區(qū)域競爭其他區(qū)域競爭生活條件成熟，但是缺乏生態(tài)環(huán)境及自然景觀競爭區(qū)域分論點結論市場缺少一類在功能上集居住、休閑度假于一體，在產(chǎn)品上創(chuàng)新領先、并擁有高享受的自然環(huán)境的全新樓盤環(huán)境好，但是產(chǎn)品創(chuàng)新度低，缺乏居住氛圍和生活、交通配套突破6000意味著：打造鄭州高端項目回顧我們的目標本項目的切入點。集中市場上所有高端物業(yè)的優(yōu)點，整合開發(fā)，跳出區(qū)域大盤!思考三:以6000元/M2為首期價格的前提下，怎樣合理安排產(chǎn)品布局及開發(fā)節(jié)奏？如何實現(xiàn)資金的迅速回籠和資金鏈的穩(wěn)固？怎樣實現(xiàn)利潤的最大化？怎樣提高開發(fā)商品牌，建立金山地產(chǎn)的市場標準？PARTTHERR：項目開發(fā)策略類似案例借鑒項目開發(fā)模式項目綜合定位案例借鑒–深圳·萬科城VS鄭州·普羅旺世案名深圳萬科城普羅旺世選擇理由深圳高端物業(yè)代表，產(chǎn)品線豐富，和本項目位置相似鄭州環(huán)線大盤典范，也是距離本息項目最近的成功環(huán)線大盤規(guī)劃異國風情組團異國風情組團產(chǎn)品變化Townhouse、寬景house、情景花園洋房、透天小高層、LOFT別墅、樓中樓、花園洋房、小高層、高層價格12000-18000-25000-300002800-3600-4000-4400客戶城市中產(chǎn)階級，香港客戶，內(nèi)地客戶私企業(yè)主，政府公務員，外來置業(yè)者營銷特點展示先行，景觀、樣板間、體驗中心在營銷中占主導地位廣告語萬科在建一座城買房，看了普羅旺世再決定推廣活動產(chǎn)品展示會、形象發(fā)布會等系列事件營銷社區(qū)配套商業(yè)街、幼兒園、小學、中學、運動場所、活動中心、物業(yè)萬科物業(yè)海南珠江物業(yè)案例借鑒–深圳萬科城開放式廣場九年制學校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層萬科城策略之三——啟動產(chǎn)品組合，情景洋房為主，少量toho檢驗市場，提升形象主景觀體系前移，將未來的居住意境充分展現(xiàn)，以彌補項目自身資源不足的先天劣勢，同樣鄰近的中海日輝臺項目銷售價格較萬科城低1000元/平方米，品牌差異和展示體驗的不同是造成差距的根源。萬科城策略之一——實景展示，景觀中心首先完成，看得見的未來居住體驗萬科城策略之二——啟動區(qū)配套商業(yè)的建立，彌補項目配套不足的劣勢服務于片區(qū)功能的商業(yè)中心在第一期便全部建設完成，盡早展示；而售時機則放在一期住宅入伙之際，銷售價格實現(xiàn)度大大提升；整個策略可謂開發(fā)經(jīng)驗與資金實力的結合。一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能，類型組合上可謂恰到好處，既控制了風險，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。二期產(chǎn)品明顯走高，低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項目的品牌塑造和帶動啟動至關重要的作用；案例借鑒–鄭州普羅旺世一期等于整體,一舉奠定大盤氣勢規(guī)劃先行,讓市場充滿信心與期望各類產(chǎn)品價值定位清晰，迎合不同客戶群展示先行,提前展示后期的生活環(huán)境開發(fā)節(jié)奏的合理安排,保證持續(xù)的市場亮點案例借鑒—帶給我項目的啟示大盤開發(fā)大盤客戶客戶廣度與項目開發(fā)深度成正比區(qū)域外持續(xù)的拉動力大盤形象一期=整體項目=區(qū)域運作要點如何確立長期地位，面對后來者狙擊多期開發(fā)的持續(xù)性大盤對企業(yè)要求資金實力開發(fā)經(jīng)驗先期投入核心競爭力從想象——到兌現(xiàn)大盤之道，綜合考慮，持續(xù)發(fā)展資金鏈的延續(xù)：首期開發(fā)要“量小質(zhì)地精”，快打快銷，快速回籠資金，帶動后續(xù)項目開發(fā)，保持項目資金的連續(xù)性。

大盤成長性：一期撬動市場，回籠資金，中期通過社區(qū)的落成和對區(qū)域的促進價格提升及品牌成長，最終達到利潤最大化及品牌成長品牌成長：高位切入-強勢引領-快速攻城策略高調(diào)銷售，期期新亮點，期期新形象核心競爭力：展示先行，形象先行、配套先行，強調(diào)資源，豐富產(chǎn)品，客戶多層次我項目總體開發(fā)定位–高端形象+中高端產(chǎn)品=中等售價+較快消化速度引領鄭州市全新生活方式---居住+休閑度假+情景住宅打造區(qū)域標志物業(yè)，鮮明區(qū)域形象，促進區(qū)域發(fā)展高端形象+中高端產(chǎn)品=中等售價+較快消化速度1.代表區(qū)域板塊價值：“大鄭州，大交通”

城市CLD核心區(qū)

城市綠肺，花園地帶2.代表未來居住發(fā)展方向：改變傳統(tǒng)不完美居住生活

引領全新綠色生活主義3.代表未來開發(fā)發(fā)展的方向：大盤開發(fā)模式

項目品牌，帶動企業(yè)品牌我項目分期開發(fā)策略–平開高走，首期啟動高端物業(yè)提升形象，后期提高產(chǎn)品容積率，實現(xiàn)利潤最大化首期啟動強勢資源區(qū)，樹立形象標桿中期啟動次資源區(qū)，中高端產(chǎn)品后期提高土地利用率，利益最大化稀缺資源，建立區(qū)域形象標桿，完善配套，弱化配套不足劣勢樹立高端產(chǎn)品形象奠定了高端物業(yè)的形象開發(fā)價值得以提升弱化地塊資源不均衡性利用項目形象吸引客戶銷售價格得以最大拉升/項目品牌和形象完全樹立/提升土地利用率，增加收益產(chǎn)品類型：TOWN-HOUSE、聯(lián)排別墅、復式樓中樓賣點：賣小區(qū)規(guī)劃、賣社區(qū)概念、賣生活方式與身份奠定知名度、聚人氣穩(wěn)健的開發(fā)適度的規(guī)模主動競爭、商業(yè)先行產(chǎn)品類型：景觀洋房、花園洋房賣點：賣建筑形式、賣社區(qū)園林、賣小區(qū)商業(yè)配套、賣項目升值潛力

引領市場，創(chuàng)行業(yè)標桿實現(xiàn)物業(yè)增值提升項目品牌產(chǎn)品類型：空中院落、高層生活賣點：賣鄰里、賣社區(qū)文化、賣服務關注市場，隨時變化社區(qū)成長性物業(yè)管理根據(jù)快速攻城原則，同致行建議，首期開發(fā)量控制在5-6萬平方內(nèi)，迅速占領市場份額，快速回款！分期開發(fā)策略建議–產(chǎn)品布局開元路天河路

清華園路ABD1D2C地塊產(chǎn)品理由A廣場、商業(yè)裙樓正對惠濟區(qū)政府，展示性強人氣聚集力高，可作廣場，與政府廣場呼應，添加商業(yè)街，同時開動商業(yè)街，滿足社區(qū)及周邊需求B多層洋房為主、連排、疊加別墅為輔按照大盤開發(fā)均以中央景觀為景觀軸中心的規(guī)律，中央地帶，社區(qū)景觀最好，噪音小，地塊價值最高，適合開動較高產(chǎn)品C花園洋房、類別墅等私密性強，可獨立管理，且近鄰天河路，道路通達性強，適合開動高端、中高端產(chǎn)品D小高層地塊價值相對較弱，但高空觀景價值高，尤其D1地塊正對古樹公園，視覺效果極佳。附注：小區(qū)可設置人車分流交通體系，分別在天河路、開元路、和尚元路社區(qū)入口，開元路與廣場相呼應，設為主入口。產(chǎn)品策略–產(chǎn)品多樣化，功能多樣化，滿足不同層次客戶與價格的需求產(chǎn)品功能定位類別墅居住、度假高形象、高品質(zhì)的中高端產(chǎn)品情景洋房（多層的升級版）居住、休閑中高端居住瞰景洋房（小高層升級版）居住、投資普通小高層的升級版類別墅：本項目的引爆產(chǎn)品，奠定項目市場地位，產(chǎn)生溢價多層洋房：本項目的主要產(chǎn)品，延續(xù)項目高價值、高形象，并產(chǎn)生溢價瞰景洋房：提高容積率，利潤最大化產(chǎn)品示意——情景洋房產(chǎn)品示意——情景洋房產(chǎn)品定位——疊墅洋房層層退臺設計———在家里即可享受“有天有地”的寬景生活；多重私家庭院———且庭院分布錯落有致，同位置住戶不會有視覺上沖突、障礙；私家獨戶門廊———高度尊重業(yè)主的居家私密，讓業(yè)主在進入家門前便可登樓賞景；廊橋院落———構成兩棟建筑之間的院落空間。樓臺園景——將園林環(huán)境引入樓上

價格策略–普羅旺世為價格平臺，思念果嶺山水橇動項目價值作為一個區(qū)域內(nèi)，乃至鄭州市內(nèi)全新樓盤的面世，在市場上沒有一個和標準的時候，我項目初期入市，需要搭建一個價格平臺，方能在后期通過系列手段達到價格的拉升，并建立自己的市場衡量標準。操作策略如下：普羅旺世是本項目最近的環(huán)線大盤，其價格已經(jīng)成為市場的標準，也是本項目價格平臺，而本項目區(qū)域內(nèi)的高端樓盤，思念果嶺山水，則成為本項目同類產(chǎn)品的價格撬動點。果嶺山水普羅旺世量變質(zhì)變量變本案年代價格052200060708111310普羅旺世３８００280044005000本案成長階層特征：30—40歲左右，家庭人口2-3人，準備結婚或結婚不久，職業(yè)：外地來鄭的生意人，企業(yè)中高層、醫(yī)生、大學退休教師購買動機：自住為主，占到8成以上置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主意向戶型：三房、四房關注因素：景觀、配套、品質(zhì)、私密性穩(wěn)定階層特征：35-50歲和，家庭人口在2-4人職業(yè)：處于事業(yè)巔峰的金領、私企業(yè)主、名企高管、政府高層購買動機：自住為主置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主，投資為輔意向戶型：4房、5房為主關注因素：景觀、社區(qū)、配套、社區(qū)尊貴感主力客戶群輔助客戶群項目綜合定位–客戶定位

項目綜合定位–市場地位中原人居新典范，優(yōu)尚生活領跑者釋義：本項目融合居住功能、休閑功能為一體，聚集交通、商業(yè)及其他配套條件，為居家者打造全新的生活享受，作為“新生活的領跑者”當之無愧。而社區(qū)的發(fā)展，對于本區(qū)域的人口聚集、商業(yè)流通、區(qū)域形象建設都有極大的帶動，項目形象與區(qū)域形象不謀而合，項目理所當然的成為“鄭州人居生活典范”！項目綜合定位–形象主題麥歐小鎮(zhèn)－－60萬平米·優(yōu)尚北歐情景小城優(yōu)尚：高品質(zhì)的/稀缺的/新派的/現(xiàn)代的/時尚的優(yōu)尚北歐情景小城：演繹現(xiàn)代歐式風情的尊貴生活情景小城：異域風情的建筑/商業(yè)/園林/生活品味項目綜合定位–形象主題何謂麥歐？麥歐，即ＭＩＬＤ緣由：MILD生活，來自北歐的問候

MILD，英語含義指溫和、緩慢、隨意；

MILD生活，源生于北歐純凈土壤上的一種生活居家態(tài)度，

以原生、唯我和閑居的口號開創(chuàng)現(xiàn)代人更加“柔軟”的美好時光。

秉承：首創(chuàng)MILD社區(qū)，流行在世界人居前沿

晶座，秉承風靡世界前沿的MILD生活理念，

致力于打造城北風景板塊首創(chuàng)的MILD風情社區(qū)，構筑綠色生活典范，

給每一個熱愛生活的生命，回報以人文的尊重與自由的舒展。M----Mature

MILD----M，mature（交通、板塊）成熟、成長，成熟是一種氣質(zhì)，也是一種標桿，更是一種享受，風馳電摯的暢快，未來理想生活的期待。

I----Ideal

MILD----I，ideal（配套）理想、完美追求完美是痛苦的一件事情，還好他們已經(jīng)做得夠好了，美味的牛排、漂亮的裙子、快樂的健身房……

L----Luxury

MILD----L，luxury奢侈品，有些東西注定不屬于我們，除了大自然賦予的無限風景，當城市逐漸被鋼筋水泥侵占，綠地、樹林、湖泊都成了奢侈品，值得慶幸，我們還有得選擇。

D----Design

MILD----D，design（自我）DIY自己動手，生活到了一定的時候，快樂與金錢的關聯(lián)就不再明顯了，不用頻頻光顧花店卻一樣讓滿屋生綠飄香。

一片風景，一座地標，一種生活

原生大風景，方有原味Mild生活

北城風景林地，鄭州人居生態(tài)示范區(qū)

麥歐小鎮(zhèn)，直面５００畝大型原生態(tài)公園，

活水湖、游樂場、與藍天相融合．．．．

原生的風景方能演繹原味的Mild生活……

風景板塊地標建筑，融于６００畝大社區(qū)

麥歐小鎮(zhèn)，首創(chuàng)居?。燃僖惑w的風情大社區(qū)

不僅生活條件完善，交通配套發(fā)達，還可以與自然景觀為鄰，天天度假！

春花做酒、夏綠為餐、秋黃為被、冬雪棲眠，品讀四季；

唯有更高的視角，才有更美的風景，Mild生活亦如此。

項目綜合定位–形象與主題生活綠色主義，享受更多健康生活空間

園林里到處都是樹，種滿各式各樣的花兒，

可以躺在湖邊的草地上舒服的曬太陽，聽聽鳥鳴，聞聞花香；

也可以和愛人牽手漫步湖邊，沿著水系，穿過長長的林蔭路，踏過古樸的青石橋；

可以和朋友在休閑吧坐下，談談工作，聊聊生活，擺個痛快地龍門陣。

誰說都市里不能享受大園林？

麥歐小鎮(zhèn)以居住的綠色主義，賦予您健康生態(tài)的生活空間！項目綜合定位–建筑與景觀示意項目以歐洲文化與中原人文居住空間的完美結合，營造一種博大的人文居住理念，充分運用大盤資源，樹立自然、和諧、民主、成熟、交流的生活模式本項目就是新住宅和新文化的代表【時尚洋氣的外立面，箭頭是成本較低的旱地噴泉】【陽臺及建筑頂部體現(xiàn)歐陸元素】項目綜合定位–建筑細節(jié)示意項目綜合定位–