房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)課件

第四講房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的特性

房地產(chǎn)開發(fā)的特性流動(dòng)性單件性條件差高消耗性涉及面廣房地產(chǎn)開發(fā)的程序房地產(chǎn)開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個(gè)程序包括四個(gè)階段，即：

?房地產(chǎn)投資分析與決策階段

?房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段

?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段

?房屋銷售與出租階段當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序籌集資金獲取土地使用權(quán)(購置土地)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目報(bào)建拆遷安置籌集資金選址定點(diǎn)

立項(xiàng)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制規(guī)劃總圖審核總圖、核定面積核發(fā)規(guī)劃許可證申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)投資分析與決策階段用地申請(qǐng)審核、協(xié)商簽訂土地使用合同交土地出讓金辦理產(chǎn)權(quán)登記購置土地拆遷調(diào)查制定拆遷安置計(jì)劃申請(qǐng)拆遷許可證拆遷公告簽訂拆遷協(xié)議拆遷、驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)滅籍拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)程序1．申請(qǐng)規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)選址、設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2．購置土地：到土地管理部門申請(qǐng)購置土地，簽訂土地使用合同。3．拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報(bào)批手續(xù)。4．項(xiàng)目報(bào)建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項(xiàng)目報(bào)建審批手續(xù)，并委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。1．申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1）立項(xiàng)。根據(jù)國(guó)家政策，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，因此，開發(fā)商須到計(jì)劃管理部門進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。立項(xiàng)時(shí)要提交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)申請(qǐng)書、資金來源，并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別。房地產(chǎn)開發(fā)程序（2）選址定點(diǎn)。在計(jì)劃管理部門申請(qǐng)立項(xiàng)后，再到城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)選址，并提交申請(qǐng)用地報(bào)告、項(xiàng)目的立項(xiàng)批文、企業(yè)的資信證明、企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件和證件。城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求，參照開發(fā)商的申請(qǐng)，考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模，初步選定用地項(xiàng)目的具體位置和界限。（3）提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃管理部門提供的設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的主要內(nèi)容包括：1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖；2）根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍；3）向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見；

房地產(chǎn)開發(fā)程序2．

申請(qǐng)購置土地開發(fā)商應(yīng)向土地管理部門申請(qǐng)購置土地。按我國(guó)法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，因此，開發(fā)商購置場(chǎng)地，是指其使用權(quán)，

而不是所有權(quán)。開發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑，是按照政府有關(guān)規(guī)定，通過土地市場(chǎng)取得的。即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán)。此外，若以行政劃撥方式取得的土地進(jìn)行商品房開發(fā)，必須向政府申請(qǐng)，補(bǔ)交地價(jià)，取得土地使用合同書，即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用，從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后，方可開發(fā)。土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓等三種方式。不同的出讓方式，其出讓程序也不一樣。房地產(chǎn)開發(fā)程序3．拆遷安置開發(fā)商取得了開發(fā)場(chǎng)地后，要對(duì)該場(chǎng)地上現(xiàn)有的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行拆遷，兌現(xiàn)有的住戶進(jìn)行安置。拆遷安置是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，其依據(jù)有國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》，以及各地方城市政府結(jié)合本地的實(shí)際情況制定的房屋拆遷管理辦法，并按以下程序進(jìn)行。（1）拆遷調(diào)查。首先，要與開發(fā)地段的派出所、房管所進(jìn)行聯(lián)系，已取得他們的支持，并且抄錄擬開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口、拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權(quán)、使用性質(zhì)、建筑面積等情況，按表格逐一登記。房地產(chǎn)開發(fā)程序第二，一拆遷小組為單位，分戶到人，上門核查，并做好詳細(xì)記錄。如住戶使用面積，私房業(yè)主契證所記載的面積，以及人口結(jié)構(gòu)、年齡、健康狀況、職業(yè)、工作單位等情況，第三，逐戶摸清拆遷戶的要求。作好紀(jì)錄，并分為如下五類：要求一次搬清，作永久安置的；要求遷回要解決臨遷或投親靠友的；要求放棄產(chǎn)權(quán)，租回使用面積的；要求臨時(shí)鋪面，繼續(xù)營(yíng)業(yè)的；其他。分類的目的是為了給補(bǔ)償安置迅速提供真實(shí)資料。房地產(chǎn)開發(fā)程序拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。（4）拆遷公告。召開拆遷動(dòng)員大會(huì)，公布拆遷公告。拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)將拆遷人、拆遷房屋及其范圍、法律依據(jù)、拆遷期限以公告形式予以公布。另外，還應(yīng)書面通知房產(chǎn)、公安、工商等有關(guān)部門。（5）拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書。拆遷協(xié)議書應(yīng)明確補(bǔ)償形式和金額、安置用戶面積和地點(diǎn)、搬遷過渡方式和期限、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。（6）動(dòng)遷、驗(yàn)收。拆遷補(bǔ)償手續(xù)辦妥后，負(fù)責(zé)拆遷人員應(yīng)立即填寫登記表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，送工程部門拆房。原則上，搬遷一間，拆卸一間，可為動(dòng)遷工作起推動(dòng)作用。房地產(chǎn)開發(fā)程序（7）辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證。拆遷人應(yīng)將所訂拆遷協(xié)議書送拆遷管理部門備案，同時(shí)到房產(chǎn)部門辦理被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)。在有工程部門負(fù)責(zé)辦理工程報(bào)建手續(xù)。4.開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的組織與委托房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策最終通過設(shè)計(jì)成果反映出來，合理的設(shè)計(jì)不盡充分體現(xiàn)投資者的意圖，而且是對(duì)投資者決策方案的完善和補(bǔ)充。（1）要選擇較好設(shè)計(jì)單位。在委托設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：1）設(shè)計(jì)資格。要委托具有設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的工程社及，不得委托無證設(shè)計(jì)單位或私人進(jìn)行設(shè)計(jì)，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)程序2）設(shè)計(jì)等級(jí)。目前我國(guó)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位共分為甲、乙、丙、丁4個(gè)等級(jí)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、高度、規(guī)模，對(duì)照4個(gè)等級(jí)確定要求，進(jìn)行委托。一般不得超過設(shè)計(jì)。3）設(shè)計(jì)范圍。我國(guó)建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位的資格證書上都注明了該設(shè)計(jì)單位的承攬?jiān)O(shè)計(jì)范圍，如規(guī)定該設(shè)計(jì)單位是承接民用建設(shè)工程、工業(yè)建設(shè)工程，還是某個(gè)系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項(xiàng)目。在委托設(shè)計(jì)時(shí)，開發(fā)商應(yīng)予注意。（2）要合理地確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)。規(guī)劃中的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是衡量規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量以及開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，一些重要的控制指標(biāo)已由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出，房地產(chǎn)開發(fā)程序平面圖和立面示意圖、主要街景示意圖、透視圖或模型、設(shè)計(jì)說明書（包括各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。建筑設(shè)計(jì)方案包括總平面位置圖、平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計(jì)說明書。由設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案不少于兩個(gè)，以供開發(fā)商在對(duì)多個(gè)方案比較的基礎(chǔ)上，選擇最有方案，并作為推薦方案報(bào)送規(guī)劃管理部門審定。開發(fā)商還可以邀請(qǐng)多個(gè)單位參加設(shè)計(jì)競(jìng)賽，經(jīng)過專家和規(guī)劃管理部門的評(píng)議審定，確定設(shè)計(jì)方案或提出對(duì)方案的修改意見。被審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為市政工程設(shè)計(jì)和建筑單位設(shè)計(jì)的依據(jù)；建筑設(shè)計(jì)方案被省定后，可進(jìn)入下階段的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)程序（4）設(shè)計(jì)審查。開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的正式設(shè)計(jì)圖紙，要認(rèn)真審查，熟悉圖紙和設(shè)計(jì)要求，如發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤或遺漏，應(yīng)及早通知設(shè)計(jì)單位修正、或補(bǔ)充。5.項(xiàng)目報(bào)建在土地使用權(quán)購置的申請(qǐng)過程中，已提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，該方案只是粗略的反映開發(fā)項(xiàng)目概況，不能作為施工的依據(jù)。項(xiàng)目報(bào)建實(shí)在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，由開發(fā)商委托規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位提出個(gè)單體建筑的設(shè)計(jì)方案，并對(duì)其布局進(jìn)行定位，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入的設(shè)計(jì)，使其達(dá)到施工的要求。由于報(bào)建的建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和消防處、抗震辦、人防部門、環(huán)衛(wèi)部門、供水供電管理部門審查通過后，可進(jìn)一步編制項(xiàng)目的施工圖和技術(shù)規(guī)定，再報(bào)城市規(guī)劃管理部門及有關(guān)專業(yè)管理部門審批。其具體步驟為：房地產(chǎn)開發(fā)程序（1）編制和審查設(shè)計(jì)方案。開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提出的設(shè)計(jì)要求，委托建筑設(shè)計(jì)院編制設(shè)計(jì)方案。并將設(shè)計(jì)方案報(bào)城市規(guī)劃管理部門審批。如果是高層建筑，、還要征求消防管理部門的意見。（2）編制和審查設(shè)計(jì)方案。方案審查通過后，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)（對(duì)高層建筑）。并將初步設(shè)計(jì)報(bào)城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門組織抗震辦、人防辦、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行匯審。（3）施工圖設(shè)計(jì)和發(fā)核位紅線。初步設(shè)計(jì)審查通過后，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。并將施工圖報(bào)城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門發(fā)建筑核位紅線。房地產(chǎn)開發(fā)程序（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，是由建筑施工企業(yè)完成的，施工企業(yè)是開法項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的直接指揮者和生產(chǎn)者。在此階段，開發(fā)商的主要工作有（1）通過招標(biāo)投標(biāo)選擇施工企業(yè)；（2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進(jìn)行項(xiàng)目工程管理與控制；（3）竣工驗(yàn)收。在此階段，開發(fā)項(xiàng)目的投資支出最大，所占的時(shí)間周期最長(zhǎng)。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的管理，對(duì)于開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是非常重要的。

房地產(chǎn)開發(fā)程序根據(jù)我國(guó)的工程建設(shè)管理體制改革的精神，建設(shè)工程項(xiàng)目要實(shí)行監(jiān)理制，即委托專業(yè)化、社會(huì)化的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理。當(dāng)前，我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理重點(diǎn)在工程的施工階段，并積累了一些經(jīng)驗(yàn)，因此，開發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對(duì)工程施工建設(shè)進(jìn)行全面的監(jiān)理。1.開發(fā)工程施工招標(biāo)施工招標(biāo)必須具備下列條件（1）工程項(xiàng)目已獲計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)，并已列入建設(shè)計(jì)劃；（2）有經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的施工圖紙和工程概算或預(yù)算；房地產(chǎn)開發(fā)程序（5）對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行審查。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力以及管理經(jīng)驗(yàn)，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo)。審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行。審查合格者才準(zhǔn)許購買招標(biāo)文件。（6）發(fā)送招標(biāo)文件。經(jīng)過資格審查，對(duì)審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件。發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費(fèi)發(fā)送兩種。（7）招標(biāo)工程交底及答疑。開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件，各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場(chǎng)地之后，應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會(huì)，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求，說明開發(fā)商工料情況，材料款和工程款的支付辦法以及投標(biāo)注意事項(xiàng)等。承包企業(yè)對(duì)招標(biāo)文件中的疑問，一般應(yīng)預(yù)先以書面形式提出，也可在交底會(huì)上臨時(shí)口頭提出。開發(fā)商對(duì)所提疑問應(yīng)一律在答疑會(huì)上公開解答，并以書面記錄方式，印發(fā)給各投標(biāo)者，作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充。房地產(chǎn)開發(fā)程序（８）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)。以上所述為公開開標(biāo)，個(gè)別情況也有采用秘密開標(biāo)的。開標(biāo)方式一般都在招標(biāo)文件中明確說明。１）開標(biāo)。開標(biāo)是在投標(biāo)截止后，根據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，邀請(qǐng)個(gè)投標(biāo)者和當(dāng)?shù)毓龣C(jī)構(gòu)及有關(guān)部門的代表參加，當(dāng)中打開標(biāo)箱，由工作人員對(duì)經(jīng)公證人員檢查并確認(rèn)密封完好、封套書寫符合規(guī)定的標(biāo)書逐一拆封的過程。投標(biāo)文件即標(biāo)書拆封后，工作人員應(yīng)宣讀其中要點(diǎn)，并在預(yù)先準(zhǔn)備的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記。登記表冊(cè)由讀標(biāo)人、登記人和公證人簽名，作為開標(biāo)的正式記錄，由開發(fā)商予以保存。２）評(píng)標(biāo)。開標(biāo)后應(yīng)先排除無效標(biāo)書，然后由評(píng)標(biāo)小組從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評(píng)議有效標(biāo)書，此過程稱為評(píng)標(biāo)。其評(píng)審的原則是保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)所有投標(biāo)的承包企業(yè)一視同仁。評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)是擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力，信譽(yù)良好，報(bào)價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)程序理。標(biāo)書經(jīng)評(píng)審后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫出評(píng)標(biāo)報(bào)告，推薦二、三家候選的中標(biāo)的單位，交給招標(biāo)決策人做出最終抉擇。３）決標(biāo)。開發(fā)商對(duì)投標(biāo)者所報(bào)的投標(biāo)文件進(jìn)行全面的審查、評(píng)比、分析，最后選定中標(biāo)者的過程叫做決標(biāo)。一般不太復(fù)雜的工程可在開標(biāo)后當(dāng)場(chǎng)決定中標(biāo)者，同時(shí)公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)者退還招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程，則應(yīng)由招標(biāo)決策人分別與評(píng)標(biāo)小組推薦的候選中標(biāo)單位，就技術(shù)力量、施工方案、機(jī)械設(shè)備、材料供應(yīng)及決定標(biāo)價(jià)的其他因素進(jìn)行調(diào)查和磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后應(yīng)立即向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知。中標(biāo)通知書發(fā)出之后，開發(fā)商與中標(biāo)的承建單位應(yīng)在約定的期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議后，簽訂合同。房地產(chǎn)開發(fā)程序2.開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制開發(fā)項(xiàng)目施工管理，是由建筑施工企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工的生產(chǎn)管理。開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制，則是開發(fā)企業(yè)為了保證項(xiàng)目施工順利進(jìn)行所從事的有關(guān)管理工作，包括配合施工企業(yè)做各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作，如按時(shí)騰出施工場(chǎng)地，完成場(chǎng)地的三通一平，及時(shí)提供設(shè)計(jì)圖紙和訂購有關(guān)設(shè)備等；對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)用、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行控制；合同管理；有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系，如設(shè)計(jì)單位與施工單位的關(guān)系，土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系，施工單位與材料、設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系。投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制是項(xiàng)目工程管理與控制的重要內(nèi)容，也是監(jiān)理公司的主要職責(zé)，因此，要發(fā)揮監(jiān)理公司的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)工程施工階段的投資、進(jìn)度和質(zhì)量控制。

（１）施工階段的投資控制。施工階段投資控制的任務(wù)是盡量減少承包合同價(jià)款以外增加的工程費(fèi)用；全面履約，減少對(duì)方提出索賠的機(jī)會(huì)；按合同支付工程款。為此，開發(fā)商要做到：

房地產(chǎn)開發(fā)程序１）熟悉圖紙、設(shè)計(jì)要求、合同價(jià)款，分析工程費(fèi)最容易突破的環(huán)節(jié)，明確投資控制的重點(diǎn)。２）按工程進(jìn)度將總投資目標(biāo)進(jìn)行分解，確定階段的投資分目標(biāo)，將其作為階段投資控制的依據(jù)。３）嚴(yán)格按工程計(jì)量支付工程進(jìn)度款。對(duì)已完工成要按合同規(guī)定及時(shí)計(jì)量，對(duì)承包方超出設(shè)計(jì)圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予計(jì)量，其費(fèi)用由承包方自負(fù)。４）按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算，掌握工程投資動(dòng)態(tài)，分析費(fèi)用超支的原因，提出控制投資的措施。５）正確處理索賠。（２）施工階段的進(jìn)度控制。施工階段進(jìn)度控制的主要內(nèi)容有：１）編制項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度表計(jì)劃，并以此作為控制其它計(jì)劃的依據(jù)，包括施工單位的計(jì)劃和開發(fā)商自己制訂的有關(guān)計(jì)劃，如施工房地產(chǎn)開發(fā)程序制訂的施工進(jìn)度計(jì)劃、有開發(fā)商提供的材料和設(shè)備的供應(yīng)計(jì)劃。２）根據(jù)項(xiàng)目的總控制進(jìn)度目標(biāo)，審核施工單位提交的施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案和施工總平面圖，即使否符合總工期控制目標(biāo)的要求；施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案和施工總平面圖是否協(xié)調(diào)、合理。３）做好開工前的準(zhǔn)備工作。一是要按合同要求，開發(fā)商要做好有關(guān)開工前的準(zhǔn)備工作。二是檢查和督促施工單位開工前的準(zhǔn)備工作，能否滿足工程進(jìn)度要求。４）按合同規(guī)定及時(shí)向施工單位支付備料款和工程進(jìn)度款。為此，開發(fā)商要根據(jù)資金的不同渠道，組織落實(shí)資金到位，以保證工程建設(shè)的進(jìn)度款、設(shè)備和材料款按時(shí)支付。５）定期的檢查施工單位工程計(jì)劃的實(shí)施情況，督促審查施工進(jìn)度報(bào)表，核實(shí)工程實(shí)物量，鑒認(rèn)工程款憑證。房地產(chǎn)開發(fā)程序６）及時(shí)處理好工程設(shè)計(jì)問題。如設(shè)計(jì)需要補(bǔ)充、完善、變更或材料代用等，應(yīng)抓緊聯(lián)系，要求設(shè)計(jì)單位及時(shí)給與解決，盡力做到不影響工程進(jìn)度。７）組織施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)。８）在工程建設(shè)施工的全過程中，做好單位工程的分部、分項(xiàng)檢查驗(yàn)收工作，檢查是否完成設(shè)計(jì)圖紙和合同范圍的全部工程內(nèi)容。工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定是否全部達(dá)到合格以上標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市質(zhì)檢部門檢查評(píng)定質(zhì)量等級(jí)，才能簽訂竣工日期。（３）施工階段的質(zhì)量控制。施工是形成工程實(shí)體的階段，也是形成最終產(chǎn)品質(zhì)量的重要階段，施工階段的質(zhì)量控制是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重點(diǎn)。其主要內(nèi)容有：１）除了在施工招標(biāo)中，要審查承包商的技術(shù)資質(zhì)外，在施工過程中，還應(yīng)對(duì)承包商的技術(shù)資質(zhì)進(jìn)行連續(xù)不斷的審查和評(píng)價(jià)，督促承包商更換不稱職人員。房地產(chǎn)開發(fā)程序２）訂立現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、質(zhì)量事故報(bào)告處理制度等，以保障項(xiàng)目質(zhì)量控制的有效進(jìn)行。３）對(duì)項(xiàng)目施工所需材料（原材料、半成品、構(gòu)配件）應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查與控制。對(duì)項(xiàng)目中采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書。凡未經(jīng)試驗(yàn)或無技術(shù)鑒定書者，一律不得在項(xiàng)目中使用。４）檢核土地現(xiàn)場(chǎng)的測(cè)量標(biāo)樁、建筑物的定位放線及高程水準(zhǔn)點(diǎn)。５）組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審，保證設(shè)計(jì)師與承包者之間的溝通與交流。６）督促、協(xié)助承包單位完善工序質(zhì)量控制，嚴(yán)格工序間交接檢查，主要作業(yè)工序包括隱蔽作業(yè)的檢查、驗(yàn)收。在重要的工程部位或?qū)I(yè)工程中，建立質(zhì)量控制點(diǎn)，進(jìn)行材料試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核。對(duì)完成的分部（分項(xiàng)）工程，按相應(yīng)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行檢房地產(chǎn)開發(fā)程序查、驗(yàn)收。７）采取一切必要措施（包括下達(dá)停工令）制止下屬情況：第一，隱蔽作業(yè)未經(jīng)查驗(yàn)承包單位就擅自封閉、掩蓋；第二，承包商擅自變更設(shè)計(jì)，或使用無合格證的工程材料，或擅自變更工程材料進(jìn)行施工等；第三，未經(jīng)技術(shù)資質(zhì)審查的人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)上崗施工；第四，承包單位對(duì)已發(fā)生的質(zhì)量事故未進(jìn)行處理，或未提出有效補(bǔ)救措施就繼續(xù)作業(yè)。８）按規(guī)定的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及辦法，對(duì)完成的單位工程、單項(xiàng)工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收。審核承包單位提供的竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)文件，督促承包單位進(jìn)行質(zhì)量回訪，實(shí)行質(zhì)量保修。整理有關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。３．項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收與交接，是實(shí)現(xiàn)開發(fā)投資向使用價(jià)值轉(zhuǎn)化的標(biāo)志，是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)效益的基礎(chǔ)。從質(zhì)量控制角度說，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作是確保項(xiàng)目質(zhì)量合乎標(biāo)準(zhǔn)的最房地產(chǎn)開發(fā)程序后一關(guān)。因此應(yīng)高度重視這項(xiàng)工作。（１）開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)包括以下幾方面的內(nèi)容：１）有關(guān)合同、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。如開發(fā)商與承包商簽訂的工程合同、土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝施工驗(yàn)收規(guī)范等。２）工程資料：經(jīng)批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)文件；施工圖紙和說明書；圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更和技術(shù)核定單；測(cè)量定位記錄、沉降及變形記錄；隱蔽工程記錄、工程事故的發(fā)生和處理記錄；有關(guān)技術(shù)或設(shè)備的資料及驗(yàn)收記錄等。３）工程實(shí)體。指已符合竣工驗(yàn)收條件的已完工工程。（２）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序如圖３所示。

項(xiàng)目竣工承建商竣工驗(yàn)收開發(fā)商審查驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)初驗(yàn)開發(fā)商、質(zhì)檢站組織正式驗(yàn)收確定交接日期設(shè)計(jì)者、承建商質(zhì)量回訪與保修承建商工程資料準(zhǔn)備資料不完備初驗(yàn)不合格房地產(chǎn)開發(fā)程序（四）房屋銷售與出租階段實(shí)際上，房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗(yàn)收后進(jìn)行。為了縮短房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期，在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計(jì)劃，從選擇場(chǎng)地開始，開發(fā)商已開始尋找購房者或成租人；在開發(fā)項(xiàng)目的施工過程中，應(yīng)通過各種媒介做好項(xiàng)目的銷售廣告和宣傳工作；當(dāng)項(xiàng)目施工進(jìn)行到一定程度時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋的預(yù)售工作；竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。如果開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是為了長(zhǎng)期投資，即開發(fā)房地產(chǎn)是為了出租，那么在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后便要開始出租。為了逐漸收回投資并獲得利潤(rùn)，開發(fā)商必須確定合適的租金，制定好出租經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

房地產(chǎn)開發(fā)程序（5）對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行審查。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力以及管理經(jīng)驗(yàn)，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo)。審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行。審查合格者才準(zhǔn)許購買招標(biāo)文件。（6）發(fā)送招標(biāo)文件。經(jīng)過資格審查，對(duì)審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件。發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費(fèi)發(fā)送兩種。（7）招標(biāo)工程交底及答疑。開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件，各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場(chǎng)地之后，應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會(huì)，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。

房地產(chǎn)開發(fā)程序

1．房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃。房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃一般包括以下內(nèi)容；（1）營(yíng)銷計(jì)劃的目標(biāo)。目標(biāo)可被確定為在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，或是力求以某種形式保留房地產(chǎn)中剩余權(quán)益。例如，房地產(chǎn)銷售商可以同買主簽定一個(gè)長(zhǎng)期管理合同，受托管理房地產(chǎn)等等。（2）確定潛在的租戶或買主。這方面的信息一般可以從市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析過程中取得。潛在客戶的線索來自于日常工作或得自一些文字資料——或兩者兼有。在計(jì)劃中必須說明預(yù)計(jì)能吸引買主或租戶的價(jià)格或租金水平。通過分析租戶或買主的情況和預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平，就能確定基本市場(chǎng)。基本市場(chǎng)可以是臨近地段、城市地域、全省乃至全國(guó)甚至境外。房地產(chǎn)開發(fā)程序（3）選擇營(yíng)銷技術(shù)?？晒┻x擇的營(yíng)銷技術(shù)有：1）直接在所需出售的房地產(chǎn)上掛牌銷售。這種方式適用于房地產(chǎn)需求特別大時(shí)。2）在報(bào)紙上刊登出售廣告。3）公開張貼、懸掛廣告。4）印發(fā)綜合介紹公司及所售物業(yè)情況的小冊(cè)子。5）在電臺(tái)或電視上作廣告。6）向臨近地區(qū)的居民和企業(yè)單位打電話或上門推銷。究竟選擇哪種技術(shù)較為合適，取決于營(yíng)銷人員的判斷。房地產(chǎn)開發(fā)程序2．房屋的銷售。房屋的銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售。（1）房屋的預(yù)售。由于房地產(chǎn)開發(fā)一次性投資較大，且風(fēng)險(xiǎn)甚高，因次，開發(fā)商會(huì)在房屋的建設(shè)期將其預(yù)售，以獲得資金的部分回收，買家則通常會(huì)因購買預(yù)售中的房屋而得到其升值所帶來的收益。開發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售房前，一般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門提出申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可預(yù)售房屋。預(yù)售房屋須具備的條件是：1)開發(fā)商已取得“土地使用證”和“建筑許可證”及“開工許可證”；外銷房屋還應(yīng)取得“外銷許可證”。2）房屋建筑合同已簽訂。3）在銀行設(shè)立有代收房屋預(yù)售款的專門賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)程序4）應(yīng)提出預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)（銀行或律師事務(wù)所），監(jiān)督方案。5）應(yīng)具備經(jīng)銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的，除用地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到總投資的25%的驗(yàn)資證明。6）政府有關(guān)部門認(rèn)為應(yīng)提供的其他文件。房屋銷售必須簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》?！逗贤窇?yīng)訂明價(jià)格條款。開發(fā)商在房屋竣工之前，按預(yù)售合同所的收的預(yù)售款，必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費(fèi)用后，才能另作他用。一般來說，在預(yù)售合同生效后，買主應(yīng)在一定的期限內(nèi)，向房管部門辦理預(yù)購登記。開發(fā)商在辦理房地產(chǎn)總登記后，應(yīng)在一定期限內(nèi)，與買主簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。房屋竣工后，買主應(yīng)按期持有關(guān)證明文件到房管部門辦理變更登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證件。房地產(chǎn)開發(fā)程序

（2）現(xiàn)房銷售。開發(fā)商將已建的建筑物同建筑物使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)同時(shí)出售給買主，即為現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售一般由開發(fā)者和買主自由協(xié)商，達(dá)成協(xié)議。經(jīng)過以下三道手續(xù)：到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到公證處對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證；憑經(jīng)過公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，換發(fā)房地產(chǎn)證。（3）購買房屋的付款方式。1）一次性付款和分期付款。一次性付款即買主在簽訂正式合同后一次性支付所有樓款，這種形式開發(fā)者最了預(yù)見到，故開發(fā)者通常會(huì)以正常樓價(jià)的折扣出售給買主。分期付款方式是指買主在樓宇建設(shè)期內(nèi)分階段向開發(fā)者支付樓款，其具體的支付比例和時(shí)段可以有所不同，不過，全部樓款必須在入伙時(shí)付清。房地產(chǎn)開發(fā)程序

2）樓宇抵押貸款。樓宇抵押貸款，俗稱“按揭”是指買主以所購買的樓宇作抵押，現(xiàn)貨以房地產(chǎn)證，樓花以預(yù)售合同書作抵押物交銀行，銀行以此為條件提供購樓貸款，讓買主能一次性把樓款付給開發(fā)者。而買主按規(guī)定的還款方式及期限，分期還款予銀行，銀行從中收取利息及手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)銷售或出租后，應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作。如果開發(fā)項(xiàng)目是住宅小區(qū)，應(yīng)成立或委托物業(yè)管理公司完成。如果是單幢建筑，可組織大樓管委會(huì)。無論何種形式均需與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕游瘯?huì)、綠化、環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)系，辦理門牌號(hào)碼、戶口遷入、綠化、環(huán)衛(wèi)和治安等事項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)的程序投資機(jī)會(huì)選擇尋找投資項(xiàng)目常用的方法有：1）在房地產(chǎn)管理部門尋找其準(zhǔn)備推出的地塊；2）在有關(guān)新聞媒體上刊登廣告，尋找合作地塊和出讓地塊；3）在有關(guān)咨詢、中介機(jī)構(gòu)尋找項(xiàng)目；4）直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位。

房地產(chǎn)開發(fā)的程序初步可行性研究所謂初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)問題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報(bào)告。