房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法1篇

1/1房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法(菁華1篇)房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法1地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引

第一條為擇優(yōu)選擇合作單位,有效控制工程造價(jià),維護(hù)公司合法權(quán)益,避免在項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)建設(shè)資金不合理地流失,根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定,結(jié)合公司授權(quán)表及公司工程建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),特制定本辦法。

第二條依據(jù)公司授權(quán)及議事管理辦法,招投標(biāo)以估算金額劃分決策模式,具體約定如下:

金額

200萬以上

50~200萬

10~50萬

10萬以內(nèi)

決策模式

民主議事后,報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批;

民主議事決定,總經(jīng)理認(rèn)可;

造價(jià)部主辦,工程部會(huì)簽后,報(bào)分管副總經(jīng)理審批;

造價(jià)主管工程師主辦,部門經(jīng)理審批,報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn);

投標(biāo)單位選擇方式

造價(jià)部推薦3~5家,工程部及其他部門推家3~5家,由造價(jià)部及工程部主管工程師、部門經(jīng)理組成考察小組,進(jìn)行考察評(píng)定后,選定5家入圍單位,參與正式投標(biāo)

造價(jià)部推薦3~5家,工程部及其他部門推家3~5家,由造價(jià)部及工程部主管工程師、部門經(jīng)理組成考察小組,進(jìn)行考察評(píng)定后,選定3~4家入圍單位參與正式投標(biāo)

由造價(jià)主管工程師及其他人員推薦3家以上,經(jīng)報(bào)價(jià)比較確定。

參與部門及人員

分管副總經(jīng)理、常務(wù)管副總經(jīng)理、各部門經(jīng)理、經(jīng)辦人員

分管副總經(jīng)理、造價(jià)、工程部

造價(jià)經(jīng)理、專業(yè)工程師

最終審批

總經(jīng)理

分公司總經(jīng)理有否決權(quán),一旦否決,再通過民主議事決定

總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行

第三條招投標(biāo)工作參與部門及工作職責(zé)劃分:

造價(jià)部具體工作包括:

1、供應(yīng)商信息的編寫、組織,并參與資格預(yù)審;

2、招標(biāo)文件的起草、傳閱、報(bào)批;

3、確定投標(biāo)入圍單位并報(bào)批;

4、組織召開發(fā)標(biāo)會(huì)議,發(fā)放標(biāo)書;

5、依據(jù)招標(biāo)文件約定時(shí)間,收回投標(biāo)文件;

6、組織開標(biāo)會(huì)議,宣布開標(biāo)結(jié)果;

7、組織評(píng)標(biāo),負(fù)責(zé)商務(wù)標(biāo)評(píng)定;

8、評(píng)標(biāo)結(jié)果報(bào)批;

9、合同起草、報(bào)批、洽談、簽訂;

工程開發(fā)部具體工作包括:

1、參與工程施工單位考察,提出考察意見;

2、對(duì)投標(biāo)單位資格報(bào)批件進(jìn)行會(huì)簽,明確其是否具備投標(biāo)資格;

3、對(duì)招標(biāo)文件、合同提出修改意見;

4、負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)評(píng)審,提出評(píng)審意見;

5、對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果報(bào)批件進(jìn)行會(huì)簽;

6、參與合同洽談;

民主議事小組具體工作:

1、對(duì)招投標(biāo)過程中相關(guān)文件進(jìn)行傳閱、提出修訂意見。包括:招標(biāo)文件、中標(biāo)通知、合同。

2、對(duì)估算造價(jià)50萬元以上的招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、檢查,任何成員均有權(quán)了解下列事項(xiàng):

A、投標(biāo)單位資格預(yù)審情況;

B、開標(biāo)后的投標(biāo)文件內(nèi)容;

C、評(píng)標(biāo)過程及結(jié)果;

D、合同主要條款;

分管副總經(jīng)理具體工作包括:

1、對(duì)各報(bào)批文件進(jìn)行批示,

2、對(duì)招標(biāo)文件、合同等審閱,修訂;

3、批準(zhǔn)招標(biāo)文件發(fā)放;

4、簽訂合同。

第四條工程發(fā)包有四種模式,依據(jù)有利于工程造價(jià)管理原則,優(yōu)先順序分別為:

A、工程量清單招標(biāo);

B、綜合單價(jià)招標(biāo);

C、計(jì)價(jià)規(guī)則招標(biāo);

D、直接發(fā)包。原則上一般有條件選用前三種招標(biāo)方式的,不得選擇直接發(fā)包方式,以保證最大可能由市場(chǎng)形成價(jià)格。發(fā)包方式一般依據(jù)以下原則確定:

1、擬招標(biāo)項(xiàng)目同時(shí)符合下列條件,須采用"工程量清單招標(biāo)":

A、估算造價(jià)在20萬元以上;

B、有完整的施工圖;

C、有充足的招標(biāo)文件起草及工程量計(jì)算時(shí)間;

2、擬招標(biāo)項(xiàng)目同時(shí)符合下列條件,采用"綜合單價(jià)招標(biāo)":

A、估算造價(jià)在20萬元以上;

B、有施工圖,施工內(nèi)容清楚,但工程量難以準(zhǔn)確計(jì)算或不確定因素較多,可能造成結(jié)算差異較大;如:土方工程、基礎(chǔ)工程、室內(nèi)裝修工程、室外硬景、園林綠化工程等;

3、擬招標(biāo)項(xiàng)目同時(shí)符合下列條件,采用"工程計(jì)價(jià)規(guī)則招標(biāo)";

A、估算造價(jià)20萬元以上;

B、定額及其子目較為完善,計(jì)價(jià)程式、工程量計(jì)算規(guī)則清楚;

C、有方案圖但無施工圖;

D、招標(biāo)時(shí)間不能滿足計(jì)算工程量時(shí)間需要。

其中C和D只需滿足其中任何一個(gè)條件即可。

4、屬壟斷性行業(yè),行業(yè)內(nèi)具備相應(yīng)資格的單位少于2家,或者估算造價(jià)低于20萬元的項(xiàng)目,可以采用"直接發(fā)包"方式。如:供配電工程、市政自來水碰口、燃?xì)夤こ獭⑼ㄐ殴こ?、有線電視、人防工程、消防工程等;

但如果行業(yè)具備資格的單位超過3家,且不存在從屬或聯(lián)合經(jīng)營關(guān)系,能夠形成有效競(jìng)爭(zhēng)的,參照本條

1、

2、3約定執(zhí)行。

第五條招標(biāo)文件、合同草稿等文件報(bào)批流程。

1、估算造價(jià)在200萬元以上的項(xiàng)目,按下列流程報(bào)批:

公司提供文件模板→造價(jià)部依據(jù)項(xiàng)目具體情況修改,形成"征詢意見稿"→工程開發(fā)部修訂→議事小組成員傳閱修訂→造價(jià)部依據(jù)修訂意見修改,形成"匯報(bào)稿"→分管副總經(jīng)理會(huì)簽、修訂→造價(jià)部依據(jù)分管副總經(jīng)理意見修訂,形成正式稿→報(bào)公司造價(jià)部修訂、備案→發(fā)給相關(guān)單位;

對(duì)合同而言,發(fā)給相關(guān)單位后還須增加:與合約單位洽談→合約單位意見報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)→定稿→對(duì)方簽字蓋章→返造價(jià)報(bào)分管副總經(jīng)理簽字→財(cái)務(wù)部蓋章;

2、估算造價(jià)在50~200萬元的項(xiàng)目,按下列流程報(bào)批:

造價(jià)部起草招標(biāo)文件或合同→工程開發(fā)部提出修改意見→造價(jià)部依據(jù)工程開發(fā)部意見修訂→議事小組成員傳閱→分管副總經(jīng)理會(huì)簽、修訂→造價(jià)部依據(jù)分管副總經(jīng)理意見修訂→發(fā)給投標(biāo)單位或中標(biāo)單位→依據(jù)中標(biāo)單位意見修訂合同→合同雙方簽字蓋章;

3、估算造價(jià)在50萬元以下的項(xiàng)目,按下列流程報(bào)批:

造價(jià)部起草招標(biāo)文件或合同→工程開發(fā)部提出修改意見→造價(jià)部依據(jù)工程開發(fā)部意見修訂→分管副總經(jīng)理會(huì)簽、修訂→造價(jià)部依據(jù)分管副總經(jīng)理意見修訂→發(fā)給投標(biāo)單位或中標(biāo)單位→依據(jù)中標(biāo)單位意見修訂合同→合同雙方簽字蓋章;

4、估算造價(jià)在10萬元以內(nèi),由造價(jià)部主辦,報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)即可。低于3萬元的,由造價(jià)專業(yè)工程師主辦,造價(jià)經(jīng)理審批,并知會(huì)分管副總經(jīng)理。

第六條大宗材料設(shè)備采購參照以上約定執(zhí)行。

第七條本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法擴(kuò)展閱讀房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展1）——房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略采購作業(yè)指引

房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略采購作業(yè)指引1地產(chǎn)公司戰(zhàn)略采購作業(yè)指引

目的明確戰(zhàn)略采購操作程序及方法,確保符合公司規(guī)定及提高采購效率降低采購成本。

適用范圍公司統(tǒng)一確定和實(shí)施的戰(zhàn)略采購材料、設(shè)備及工程、監(jiān)理服務(wù)。

3．術(shù)語和定義

戰(zhàn)略供方及戰(zhàn)略采購:指公司出于提高質(zhì)量、降低成本、增加效率等目的,與若干家供方簽署協(xié)議,約定向我方提*品及服務(wù)范圍,在一定時(shí)期內(nèi)直接向其進(jìn)行采購。

定點(diǎn)戰(zhàn)略采購:公司范圍內(nèi)的戰(zhàn)略采購項(xiàng)目。

職責(zé)

公司造價(jià)部

負(fù)責(zé)戰(zhàn)略采購的組織實(shí)施;

負(fù)責(zé)戰(zhàn)略采購招投標(biāo)過程中經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)定及價(jià)格談判。

負(fù)責(zé)公司定點(diǎn)戰(zhàn)略供方的選擇及協(xié)議簽署。

公司項(xiàng)目公司

負(fù)責(zé)上報(bào)項(xiàng)目采購清單及需求時(shí)間,如需要可參與定點(diǎn)戰(zhàn)略供方的評(píng)定標(biāo)工作。

負(fù)責(zé)合同履行。

公司招標(biāo)委員會(huì)

負(fù)責(zé)確定點(diǎn)戰(zhàn)略采購項(xiàng)目及入圍供方的確定批準(zhǔn)。

負(fù)責(zé)對(duì)造價(jià)部簽署的定點(diǎn)戰(zhàn)略采購協(xié)議及具體采購合同的審批。

負(fù)責(zé)當(dāng)戰(zhàn)略協(xié)議約定無法滿足項(xiàng)目需求時(shí),采購方式變更的審批。

工作程序

區(qū)域采購的區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)議

確定區(qū)域采購簽署戰(zhàn)略協(xié)議后,造價(jià)部及時(shí)知會(huì)項(xiàng)目公司及相關(guān)部門;

按照區(qū)域采購協(xié)議內(nèi)容在協(xié)議范圍內(nèi)采購項(xiàng)目必須履行協(xié)議。

定點(diǎn)采購戰(zhàn)略協(xié)議

定點(diǎn)戰(zhàn)略采購的審批

造價(jià)部可以根據(jù)公司整體采購需求向公司總部招標(biāo)委員會(huì)提出《定點(diǎn)采購審批表》,將部分材料設(shè)備或?qū)I(yè)施工采用戰(zhàn)略采購方式,審批表應(yīng)注明確定戰(zhàn)略供方過程擬采用的采購方式;

總部招標(biāo)委員會(huì)批準(zhǔn)后,造價(jià)部應(yīng)將擬進(jìn)行的戰(zhàn)略采購項(xiàng)目上報(bào)獲得批準(zhǔn)后實(shí)施。

定點(diǎn)戰(zhàn)略采購的組織a)造價(jià)部根據(jù)《工程供方選擇流程》對(duì)供方進(jìn)行篩選,確定擬邀請(qǐng)參與投標(biāo)的供方,并報(bào)總部招標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行審批后進(jìn)行招標(biāo)工作。

定點(diǎn)采購戰(zhàn)略協(xié)議的簽署

.

在獲得總部招標(biāo)委員會(huì)批準(zhǔn)后,造價(jià)部負(fù)責(zé)與中標(biāo)的供方進(jìn)行談判最終確定協(xié)議內(nèi)容和價(jià)格,并擬定《定點(diǎn)采購戰(zhàn)略協(xié)議》;

.

《定點(diǎn)采購戰(zhàn)略協(xié)議》由造價(jià)部上報(bào)公司總部招標(biāo)委員會(huì)及公司總裁審批后簽署并實(shí)施。

具體采購合同的簽訂

.

項(xiàng)目公司造價(jià)部根據(jù)與戰(zhàn)略供方簽定的《戰(zhàn)略協(xié)議》簽訂具體采購合同并上傳總部備案。

合同履約與評(píng)估

項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)合同履約;

在合同履約結(jié)束后由總部招標(biāo)委員會(huì)組織造價(jià)部、項(xiàng)目公司對(duì)戰(zhàn)略供方進(jìn)行履約評(píng)估;

特殊情況處理

.1已簽署協(xié)議的戰(zhàn)略供方不能滿足要求的,造價(jià)部首先以書面方式取得戰(zhàn)略供方諒解,之后提出《采購方式變更審批表》,審批權(quán)限為a)不能滿足要求的定點(diǎn)戰(zhàn)略供方,由總部招標(biāo)委員會(huì)審批;b)不能滿足要求的區(qū)域戰(zhàn)略供方,先由總部招標(biāo)委員會(huì)審批。

.2審批完成后按以下審批結(jié)論分別進(jìn)行處理:a)批準(zhǔn)的,按批準(zhǔn)的采購方式重新采購;b)不批準(zhǔn)的,造價(jià)負(fù)責(zé)知會(huì)公司相關(guān)部門調(diào)整項(xiàng)目計(jì)劃或產(chǎn)品配置。

支持性文件

《工程合同管理流程》

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展2）——房地產(chǎn)公司土地合同審批作業(yè)指引

房地產(chǎn)公司土地合同審批作業(yè)指引1知名房地產(chǎn)公司土地合同審批作業(yè)指引

目的為有效控制和降低土地合同的法律風(fēng)險(xiǎn),規(guī)范土地合同的審批流程,特制定本作業(yè)指引。

適用范圍適用于深圳公司及深圳區(qū)域中心內(nèi)各下屬房地產(chǎn)公司對(duì)外簽署的所有土地類合同的審批。

3．名詞術(shù)語

土地類合同:專指涉及土地獲取的合同、補(bǔ)充合同、意向書、承諾書等,包括以獲取土地為目的而簽署的股權(quán)收購協(xié)議、資金共管協(xié)議、項(xiàng)目公司章程等法律文件,統(tǒng)稱土地合同。

職責(zé)權(quán)限

區(qū)域中心內(nèi)各下屬房地產(chǎn)公司項(xiàng)目發(fā)展部:

根據(jù)本公司項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)的授權(quán),組織合同談判并負(fù)責(zé)土地合同文本的起草、專業(yè)評(píng)審及修訂;

負(fù)責(zé)將經(jīng)本公司第一負(fù)責(zé)人認(rèn)可的土地合同文本上報(bào)區(qū)域中心進(jìn)行合同會(huì)審,并按照區(qū)域中心的要求進(jìn)行修訂;

土地合同經(jīng)區(qū)域中心及集團(tuán)同意簽約后,負(fù)責(zé)按照簽約條件予以執(zhí)行及后續(xù)跟進(jìn)。

區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展部:

負(fù)責(zé)組織深圳公司土地合同的談判、合同文本起草及修訂,并負(fù)責(zé)跟進(jìn)已簽約合同的執(zhí)行;

負(fù)責(zé)組織土地合同在區(qū)域中心層面的會(huì)審,包括合同技術(shù)性討論,并負(fù)責(zé)落實(shí)各專業(yè)意見;

負(fù)責(zé)向區(qū)域中心領(lǐng)導(dǎo)層提供該土地合同能否簽約的建議。

區(qū)域中心最高領(lǐng)導(dǎo):

批準(zhǔn)土地合同的簽署。

工作程序

組織新項(xiàng)目土地工作小組:

本公司可根據(jù)項(xiàng)目情況,授權(quán)項(xiàng)目發(fā)展部組織由公司財(cái)務(wù)、法律等相關(guān)專業(yè)人員組成的新項(xiàng)目土地工作小組,特殊情況可增加設(shè)計(jì)、工程、成本等相關(guān)專業(yè)人員,上述專業(yè)人員均由其所屬部門負(fù)責(zé)人指定、項(xiàng)目發(fā)展部核準(zhǔn);

對(duì)情況復(fù)雜的項(xiàng)目,下屬房地產(chǎn)公司自身缺乏相關(guān)專業(yè)人員的,可報(bào)請(qǐng)區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展部予以人員支持、協(xié)調(diào),甚至由區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展部提前介入,通過組織區(qū)域中心層面的技術(shù)性討論的方式給予支持;

工作小組一經(jīng)成立,非遇特殊情況,在該項(xiàng)目未終止前,成員不予變動(dòng)。

土地合同版本管理

除*規(guī)定的格式合同外,土地合同的版本一律由我方提供,不得使用合作方提供的版本;

合同談判過程中,確保土地合同的修訂由我方進(jìn)行,嚴(yán)格控制合作方人員修改我方正在使用的電子版本。

土地合同談判:

組織土地合同談判的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,由本公司項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)指定并授權(quán);

談判過程中涉及土地價(jià)格、合作方式、付款節(jié)奏等對(duì)項(xiàng)目收益有重大影響的承諾,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人須取得本公司第一負(fù)責(zé)人同意后方可對(duì)外做出。

土地合同的起草、修訂、向?qū)Ψ匠鍪炯俺醪蕉ǜ?/p>

土地合同由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人起草,并根據(jù)實(shí)際談判情況進(jìn)行修訂;

土地合同由法律人員協(xié)助審核修改,保證合同內(nèi)容實(shí)現(xiàn)談判目的并有效降低風(fēng)險(xiǎn);

談判過程中需要向?qū)Ψ匠鍪就恋睾贤谋镜?須經(jīng)本公司項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)同意后向?qū)Ψ匠鍪?

合作方最終確認(rèn)的合同文本,經(jīng)本公司第一負(fù)責(zé)人審批同意后,作為初步定稿進(jìn)入?yún)^(qū)域中心合同會(huì)審。

土地合同會(huì)審

下屬房地產(chǎn)公司項(xiàng)目發(fā)展部向區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展部提出合同會(huì)審的申請(qǐng),同時(shí)上報(bào)已經(jīng)公司第一負(fù)責(zé)人審批同意的土地合同初步定稿,附項(xiàng)目相關(guān)背景資料;

區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)項(xiàng)目具體情況,召集區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)及法律室、財(cái)務(wù)部等相關(guān)專業(yè)部門參加土地合同會(huì)審,下屬房地產(chǎn)公司須詳細(xì)介紹項(xiàng)目的背景資料和有關(guān)法規(guī)、政策的情況,區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展部匯總各專業(yè)部門的會(huì)審意見,責(zé)成下屬房地產(chǎn)公司就土地合同進(jìn)行修改;

為提高效率,土地合同會(huì)審中涉及集團(tuán)企劃部介入的工作可與區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展部并行同步進(jìn)行。

土地合同審批及簽署:

下屬房地產(chǎn)公司確保按照區(qū)域中心合同會(huì)審意見對(duì)合同進(jìn)行修改后,經(jīng)合作方認(rèn)可即可定為最終稿,并進(jìn)入合同審批流程;

下屬房地產(chǎn)公司在本公司內(nèi)的土地合同審批具體流程為:項(xiàng)目負(fù)責(zé)人→項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)人→本公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人→本公司主管項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)→本公司第一負(fù)責(zé)人,此流程完成后進(jìn)入?yún)^(qū)域中心審批流程;

區(qū)域中心審批流程為:區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)人→區(qū)域中心項(xiàng)目發(fā)展部指定參與審批的區(qū)域中心其他部門負(fù)責(zé)人→區(qū)域中心主管項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)→區(qū)域中心最高領(lǐng)導(dǎo),其中存在付款的土地合同必須經(jīng)過區(qū)域中心財(cái)務(wù)部審核,非*格式合同必須經(jīng)區(qū)域中心法律室審核;

土地合同經(jīng)區(qū)域中心審批完成后,按照相關(guān)規(guī)定須報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)的由區(qū)域中心報(bào)集團(tuán)審批;

土地合同完成全部審批流程后,由本公司董事長或董事長授權(quán)簽署,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須保證所簽署文件與完成審批的文件完全一致。

土地合同的保密

區(qū)域中心內(nèi)土地合同的保密操作按照深圳公司《公司秘密信息管理規(guī)范》執(zhí)行;

除與*簽署的格式合同外,所有土地合同均為區(qū)域中心永久絕密文件;

土地合同審批過程中所涉及各相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)該對(duì)本部門接觸土地合同的人員范圍及保密工作負(fù)責(zé);

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在建立、傳送、保存土地合同電子文檔時(shí)應(yīng)設(shè)定文檔密碼,并對(duì)每一版本按時(shí)間順序統(tǒng)一編制版本號(hào),土地合同所有接觸者應(yīng)注意合同電子文本的保密、妥善存放;

土地合同文本應(yīng)統(tǒng)一由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)外提供,并只能對(duì)相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人傳送,如需向相關(guān)部門的其他人員傳送,需經(jīng)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人授權(quán),其他任何持有人無權(quán)對(duì)外傳送;

打印的土地合同文本使用后須全部銷毀,確有必要保存一天以上的,打印人保證不被他人取閱;

土地合同簽署后,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將原件放置檔案室存檔,并不得留存簽署文件的復(fù)印件。

支持性文件

《項(xiàng)目論證程序》

《公司秘密信息管理規(guī)范》

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展3）——房地產(chǎn)公司合同管理實(shí)施辦法

房地產(chǎn)公司合同管理實(shí)施辦法1房地產(chǎn)開發(fā)公司合同管理實(shí)施辦法第一章總則第二章合同簽定前的調(diào)查、論證第三章合同的審核、簽定第四章合同的變更、解除第五章合同糾紛的處理第六章附則第一章總則

第一條為規(guī)范公司合同的簽定及管理工作,保證公司有序運(yùn)作,制定本辦法。

第二條公司實(shí)行合同先行原則。在簽定正式合同前,應(yīng)先對(duì)擬簽定的合同進(jìn)行調(diào)查、論證,并形成合同草本,在經(jīng)過本辦法規(guī)定的審核程序后,方可正式簽定。

第三條合同簽定遵循部門負(fù)責(zé)、法務(wù)部審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)的程序。

第四條合同的審核、簽定、履行、變更、解除應(yīng)當(dāng)形成書面材料。第二章合同簽定前的調(diào)查、論證

第五條需要簽定合同時(shí),由擬簽定合同的部門負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員進(jìn)行簽約前的調(diào)查、論證、談判等準(zhǔn)備工作。必要時(shí),法務(wù)部人員可參與合同簽定的前期工作。

第六條在簽定合同前,具體負(fù)責(zé)人應(yīng)充分調(diào)查市場(chǎng)行情、了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、供求關(guān)系、行業(yè)慣例,并就擬簽定的合同在技術(shù)上、專業(yè)上的可行性進(jìn)行論證。合同的條款一般分為技術(shù)條款、經(jīng)濟(jì)條款、法律條款。涉及工程技術(shù)等方面的事項(xiàng)訂立的合同,工程部門技術(shù)人員應(yīng)對(duì)合同的技術(shù)條款負(fù)責(zé);涉及工程費(fèi)用等方面的事項(xiàng)訂立的合同,財(cái)務(wù)、費(fèi)控部門人員應(yīng)對(duì)合同的經(jīng)濟(jì)條款負(fù)責(zé);涉及工程法律方面的問題,法務(wù)人員應(yīng)對(duì)合同的法律條款負(fù)責(zé)。

第七條合同簽定前的調(diào)查、論證、談判等工作主要以擬簽定合同的部門牽頭負(fù)責(zé),其他部門予以配合。

第八條調(diào)查、論證、談判等工作結(jié)束后,由具體負(fù)責(zé)人將擬簽定合同的草本及相關(guān)背景資料報(bào)送公司,由總經(jīng)理根據(jù)具體情況安排法務(wù)人員審核,或組織相關(guān)部門評(píng)審,或直接簽定。第三章合同的審核、簽定

第九條合同簽定實(shí)行簽字負(fù)責(zé)制度。

第十條擬簽定合同時(shí),具體負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫簽約申請(qǐng)單,并將擬簽定的合同草本及本辦法

第十二條規(guī)定的資料,交法務(wù)處審核,法務(wù)人員審核簽字后,報(bào)總經(jīng)理審核批準(zhǔn)。合同審核涉及財(cái)務(wù)問題的,總經(jīng)理可要求財(cái)務(wù)人員參與合同的審核。

第十一條合同審核、簽定中應(yīng)注意以下事項(xiàng):

簽約各方的名稱、地址、聯(lián)系人及方法;

1、名稱規(guī)范。合同文本上應(yīng)使用公司的法定名稱:成都____房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;

2、名稱前后一致;

3、對(duì)方單位的地址、聯(lián)系電話、郵政編碼;

4、對(duì)方主體資格的信息概況。主要包括:單位名稱及營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、資質(zhì)證、許可證、自然人身份證復(fù)印件;

5、對(duì)方單位經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、對(duì)方單位蓋章的授權(quán)委托書及經(jīng)辦人的聯(lián)系電話;

合同標(biāo)的。如產(chǎn)品的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、總價(jià)等;

質(zhì)量及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。如產(chǎn)品的生產(chǎn)廠、品牌及圖片、樣品等技術(shù)資料;

價(jià)款或報(bào)酬;

履約期限、地點(diǎn)、方式。如交貨時(shí)間、地點(diǎn)、驗(yàn)收方式、付款時(shí)間、付款方式及付款條件等;

違約責(zé)任的約定;

解決爭(zhēng)議的辦法;

合同生效約定;

合同編號(hào)及簽定時(shí)間。

第十二條擬簽定合同的具體負(fù)責(zé)人,在簽定合同前,應(yīng)向公司報(bào)送下列資料的復(fù)印件:

對(duì)方單位的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、資質(zhì)證、許可證復(fù)印件、自然人身份證復(fù)印件等主體資格信息情況的資料;

對(duì)方單位經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、對(duì)方單位蓋章的授權(quán)委托書;

擬簽定的合同有樣品、圖片的,應(yīng)將樣品、圖片等交公司存檔;

擬簽定的合同附有圖紙資料的,應(yīng)同時(shí)報(bào)送公司。

第十三條合同審核中,各部門應(yīng)密切配合,在各自的專業(yè)范圍內(nèi),就合同的簽定進(jìn)行解釋、說明、提出意見或建議,并在相關(guān)文件上簽字確認(rèn)。

第十四條總經(jīng)理批準(zhǔn)簽定正式合同后,由具體負(fù)責(zé)人代表公司與對(duì)方簽定正式合同。擬簽定的合同有*推行的示范文本者,可直接采用示范文本,或參照示范文本進(jìn)行擬訂。

第十五條合同簽定完畢后,應(yīng)將合同及相關(guān)審核單等資料交檔案室存檔備查并將合同復(fù)印件交法務(wù)部一份。第四章合同的變更、解除

第十六條合同履行過程中,需要變更原合同約定內(nèi)容或解除合同的,由具體負(fù)責(zé)人提出相關(guān)變更申請(qǐng),依照本辦法

第三條、

第十條規(guī)定的合同審核、簽定程序進(jìn)行辦理。

第十七條合同變更或解除應(yīng)當(dāng)達(dá)成書面協(xié)議,簽定完成后應(yīng)及時(shí)歸檔備查并將形成的書面協(xié)議復(fù)印件交法務(wù)部一份。第五章合同糾紛的處理

第十八條合同履行過程中如產(chǎn)生糾紛,相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司。公司根據(jù)糾紛情況,可責(zé)成相關(guān)部門負(fù)責(zé)人會(huì)同法務(wù)部人員負(fù)責(zé)糾紛處理工作。涉及訴訟或仲裁的,由法務(wù)部配合顧問律師進(jìn)行處理。

第十九條合同糾紛的處理應(yīng)互相配合、積極協(xié)商,盡量縮小影響范圍,妥善處理,化解糾紛。第六章附則

第二十條本辦法所稱合同是指公司在項(xiàng)目建設(shè)和管理中應(yīng)當(dāng)訂立書面合同的事項(xiàng)。如勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購、營銷、行政管理等事項(xiàng)而訂立的合同。

第二十一條本辦法所稱合同的簽定及編號(hào)管理主要要求如下:

施工類合同,是指就建設(shè)項(xiàng)目的工程施工等事項(xiàng)而訂立的合同。一般包括建安合同、門窗工程合同、水電氣等配套工程合同、園林景觀合同、道路總*施工合同、消防工程合同、裝飾裝修合同等。此類合同金額在2萬元以上的,必須訂立書面合同;

技術(shù)服務(wù)類合同,是指就建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程技術(shù)和其他技術(shù)服務(wù)事項(xiàng)而訂立的合同。一般包括勘察合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、圖審合同和各類咨詢合同等。此類合同金額在5千元以上的,必須訂立書面合同;

材料采購類合同,是指就項(xiàng)目建設(shè)所需的材料、設(shè)備、設(shè)施等物品的采購而訂立的合同。一般包括土建材料購銷合同、水電材料購銷合同、裝飾材料購銷合同、消防材料購銷合同和設(shè)備購銷合同等。此類合同金額在1萬元以上的,必須訂立書面合同;

營銷類合同,是指就建設(shè)項(xiàng)目的策劃、定位、包裝、宣傳、廣告設(shè)計(jì)、營銷代理等事項(xiàng)而訂立的合同。一般包括策劃、定位合同、廣告、宣傳、包裝合同、營銷代理合同等。此類合同金額在5千元以上的,必須訂立書面合同;

綜合類及其他合同,是指為公司進(jìn)行行政管理以及維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)而采購或者委托加工、承攬、租賃等事項(xiàng)而訂立的合同。一般包括辦公用品采購合同、辦公設(shè)備采購合同、租賃合同、拆遷合同及其他合同等。此類合同金額在2千元以上的,必須訂立書面合同。

第二十二條根據(jù)合同的不同類別,合同分別由下列部門具體負(fù)責(zé)實(shí)施:負(fù)責(zé)部門經(jīng)營部工程部財(cái)務(wù)部費(fèi)控部綜合部合同類別1:JK、JS、JT;

2、Y類。1:S類;2:JJ、JZ。JZ、ZQ。1:JZ;2:C類。Z類合同簽定、履行、變更、解除的過程中,涉及各部門職責(zé)交叉的時(shí)候,各部門人員都有義務(wù)配合主要負(fù)責(zé)部門的工作,不得推委拖延,懈怠工作。

第二十三條本辦法在實(shí)施過程中遇到的情況和問題,相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)向公司作出匯報(bào)。

第二十四條本辦法自總經(jīng)理簽字之日起實(shí)施。附件一:簽約申請(qǐng)單附件二:簽約變更申請(qǐng)單附件三:

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展4）——房地產(chǎn)公司保密工作管理制度辦法

房地產(chǎn)公司保密工作管理制度辦法1某某房地產(chǎn)公司保密工作管理制度

一、目的:為了加強(qiáng)對(duì)公司保密工作的統(tǒng)一管理,防止失密、泄露及竊密事件的發(fā)生,保證公司的經(jīng)營管理活動(dòng)穩(wěn)定可靠地進(jìn)行,特制訂此制度。

二、內(nèi)容:

文件保密

1、文件按其所涉及內(nèi)容的重要程度和閱讀范圍,分為秘密文件、內(nèi)部文件和公開文件三種。其中秘密文件指內(nèi)容涉及公司及各部門的不能向外公開的資料,其密級(jí)可分為秘密、機(jī)密、絕密三種。內(nèi)部文件則指公司規(guī)定在一定范圍內(nèi)傳閱、實(shí)施的文件。文件保密僅指上述兩種文件。

2、公司及各部門要嚴(yán)格把好組織關(guān),必須搞好涉密人員的選拔、審查、任用和管理工作,確保其隊(duì)伍的純潔、可靠。

3、嚴(yán)格控制秘密文件處理的各個(gè)環(huán)節(jié)。

重要文件在醞釀、起草、修改、討論過程中,要注意保密,不能外傳。

一切秘密文件在印制前都要依照有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)確地標(biāo)明密級(jí),確定發(fā)放范圍,打印份數(shù)和清退時(shí)間。

⑶打印、復(fù)制秘密文件必須經(jīng)過請(qǐng)示、履行審批、登記手續(xù),并由檔案管理人員進(jìn)行操作。檔案管理人員要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的份數(shù)打印、復(fù)制,操作過程中形成的廢頁、清樣等必須及時(shí)銷毀,不得擅自多印留存。

要加強(qiáng)電腦的保密工作,重要文件要在電腦上加密處理,一般人員未經(jīng)準(zhǔn)許不得在電腦上查閱文件。載有重要文件的磁盤由檔案管理人員妥善保管,并對(duì)重要文件、數(shù)據(jù)進(jìn)行每月二次備份。

文件收發(fā)是文件保密工作的重要環(huán)節(jié),檔案管理人員要按規(guī)定對(duì)收發(fā)文件一一登記,確切掌握每一份文件的收*況和文件去向,傳閱文件一律采取直傳方式,由專人送閱,閱文人在《文件發(fā)放登記表》上簽名后方可閱覽,閱文人之間不得橫向傳閱。閱完和辦理之后要按文書立卷,要求交本公司檔案管理人員歸檔。

檔案管理人員在工作調(diào)動(dòng)或辭職時(shí),必須將經(jīng)管的秘密文件清理登記,全部移交清楚。移交時(shí),要造冊(cè)、清點(diǎn)、核對(duì),并辦理簽字手續(xù)。其他人員調(diào)動(dòng)或辭職時(shí),檔案管理人員要主動(dòng)將其手中的秘密文件或資料收回,以免丟失。

4、依法治密,完善制度,建立秘密文件管理責(zé)任制對(duì)秘密文件在收文、發(fā)文、分送、傳遞、借閱、移交,銷毀等各個(gè)環(huán)節(jié)都要建立嚴(yán)格的登記制度。努力把好各道關(guān)口,對(duì)違反規(guī)定,造成泄密事件的必須認(rèn)真追查,情節(jié)嚴(yán)重者,要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

會(huì)議保密

1、會(huì)議保密范圍指會(huì)議內(nèi)容涉及公司內(nèi)部機(jī)密,并規(guī)定在一定的時(shí)間內(nèi),只限于一定范圍的人知悉而不能外泄的會(huì)議。

2、會(huì)前準(zhǔn)備工作過程中的保密。

根據(jù)會(huì)議需要,嚴(yán)格確定出席、列席人員。會(huì)前要認(rèn)真研究安全保密措施,選定會(huì)址后,要對(duì)會(huì)址進(jìn)行保密安全檢查,并對(duì)與會(huì)人員進(jìn)行保密教育,嚴(yán)格執(zhí)行保密紀(jì)律。

做好對(duì)會(huì)議文件的擬稿、復(fù)印、校對(duì)、保管與分送等環(huán)節(jié)的保密工作。

3、會(huì)議進(jìn)行過程中的保密。

嚴(yán)格控制與會(huì)議無關(guān)的人員進(jìn)入會(huì)場(chǎng)。

嚴(yán)禁亂印發(fā)會(huì)議秘密文件,對(duì)會(huì)議記錄本要按秘密文件管理辦法指定檔案管理人員保管。

⑶與會(huì)人員不得以任何形式對(duì)外泄露會(huì)議秘密內(nèi)容。

4、會(huì)議結(jié)束后的保密工作

會(huì)議結(jié)束后,要對(duì)會(huì)場(chǎng)進(jìn)行保密檢查,看有無遺漏的秘密文件,記錄本等。

會(huì)議分發(fā)的秘密文件會(huì)后要統(tǒng)一收回。

⑶會(huì)議記錄要妥善保管,特殊情況除外,不得帶出辦公室。

技術(shù)保密

1、技術(shù)保密范圍包括本公司現(xiàn)有的技術(shù)基礎(chǔ)上或待開發(fā)的技術(shù)項(xiàng)目。

2、針對(duì)技術(shù)泄密的主要渠道,采取防范措施。

三、附則

1、本規(guī)定的監(jiān)督權(quán)、執(zhí)行權(quán)在人事行政部。

2、對(duì)泄密人員的處罰見《獎(jiǎng)懲制度》。

3、本規(guī)定自批準(zhǔn)之日起執(zhí)行。

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展5）——房地產(chǎn)公司印章管理規(guī)定

房地產(chǎn)公司印章管理規(guī)定1房地產(chǎn)開發(fā)公司印章管理規(guī)定

一、印章保管公司行政公章由公司辦公室設(shè)專人保管,財(cái)務(wù)章及合同專用公章由財(cái)務(wù)部設(shè)專人保管。

二、印章使用

1、公司部門或員工需要使用公司印章時(shí),必須填寫"印章使用審批表",經(jīng)所屬部門主管審核,報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后方可使用。

2、對(duì)外行文使用公司行政公章時(shí),重要行文由總經(jīng)理簽發(fā),總經(jīng)理不在崗時(shí)由副總經(jīng)理簽發(fā)。一般業(yè)務(wù)和事務(wù)性行文由副總經(jīng)理簽發(fā)。

3、凡涉及公司的重大經(jīng)濟(jì)行為,如以公司名義對(duì)外簽訂重要經(jīng)濟(jì)合同、提供擔(dān)保、提供抵應(yīng)將"公司印章使用審批表"送法律事務(wù)部審核后,報(bào)總經(jīng)理審批。一般業(yè)務(wù)和事務(wù)性行為的協(xié)議、介紹信、證明等報(bào)副總經(jīng)理審批。

4、所有需要加蓋公司行政公章的介紹信、證明以及對(duì)外發(fā)出的任何公文,應(yīng)統(tǒng)一編號(hào)登記,以備存查。

5、原則上不開具加蓋公司行政公章的空白介紹信、證明、合同、附有公司抬頭的公文紙等。如因公務(wù)需要或其它特殊情況需要開具時(shí),必須總經(jīng)理審批同意后方可開出。使用人在使用后必須向辦公室說明開出書件的用途,向辦公室交回未使用的書件。

6、非特殊情況,嚴(yán)禁將公司行政公章帶出公司。如確需帶出公司,須經(jīng)公司總經(jīng)理審批同意后方能帶出,并辦理相關(guān)的借用手續(xù)。

7、在公司一級(jí)出現(xiàn)丟失、損毀或被盜時(shí),辦公室或部門印章保管人要立即向公司報(bào)告,及時(shí)采取有效措施,盡量減少由此產(chǎn)生的各種可能損失。公司將按管理權(quán)限落實(shí)管理責(zé)任。

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展6）——房地產(chǎn)公司費(fèi)用管理規(guī)定

房地產(chǎn)公司費(fèi)用管理規(guī)定11、辦公費(fèi)用的管理

公司實(shí)行每半年發(fā)放一套標(biāo)準(zhǔn)辦公用品給個(gè)人,兩年發(fā)放一只計(jì)算器,*時(shí)不予發(fā)放。如有辭退,必須歸還,過期限歸個(gè)人,業(yè)務(wù)部費(fèi)用實(shí)行包干制,各專案組最后利潤提成減除現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用。如水費(fèi)、電費(fèi)、電話通訊費(fèi)、車資、交際費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)、午餐費(fèi)按工作日全額報(bào)銷,晚餐銷售強(qiáng)勢(shì)區(qū)按實(shí)際工作日?qǐng)?bào)銷,銷售弱勢(shì)區(qū)按工作日一半報(bào)銷,尾勢(shì),按1/3報(bào)銷,現(xiàn)場(chǎng)維修由專案組長負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理,現(xiàn)場(chǎng)用復(fù)印紙、傳真紙由專案組長監(jiān)督業(yè)務(wù)節(jié)約使用。

2、交通、通訊費(fèi)用的管理

總經(jīng)理、副總經(jīng)理發(fā)生的交通、通訊費(fèi)用按實(shí)報(bào)銷。其他員工按定額包干,具體標(biāo)準(zhǔn)見附則一。

3、差旅費(fèi)管理規(guī)定

隨著公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)展,相繼有外地個(gè)案接洽、銷售,并需要公司各部門人員前往配合工作。根據(jù)公司經(jīng)營情況,特制定如下差旅規(guī)定:

①來回交通工具由公司統(tǒng)一指定或安排,浦東機(jī)場(chǎng)公交費(fèi)用給予報(bào)銷。每位員工必須妥善保管各類憑證,如有遺失公司將酌情給予罰款。

②住宿費(fèi):一般員工每天不超過150元,部門主管每天不超過200元。

注:如出差地點(diǎn)是第一次到達(dá)及事先未安排的,則第一天到達(dá)目的地的住宿費(fèi),可根據(jù)具體情況給予報(bào)銷,最高不超過300元,[[第二天起必須按規(guī)定費(fèi)用解決住宿。

③總經(jīng)理、副總經(jīng)理住宿費(fèi)視情從實(shí)報(bào)銷。

④伙食補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn):員工:50元/天,主管以上:70元/天。

計(jì)算方法:出發(fā)時(shí)間為上午12:00以前,則按全天計(jì)算,出發(fā)時(shí)間為下午12:00至18:00之間,則按半日計(jì)算,計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以機(jī)票、船票或車票時(shí)間為準(zhǔn)。

⑤外地交通補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn):員工:10元/天,主管20元/天。

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展7）——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引1開發(fā)項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引

目的:明確項(xiàng)目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求。

適用范圍:本細(xì)則適用于項(xiàng)目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目和*招標(biāo)拍賣土地項(xiàng)目可行性研究階段的建安成本估算工作。

3．定義:

項(xiàng)目可行性研究階段成本估算:在項(xiàng)目可行性研究階段,對(duì)擬建項(xiàng)目所需要的建安工程投資,通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程,是《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的重要組成,是項(xiàng)目決策、籌集資金和控制造價(jià)的主要依據(jù)。

職責(zé):

公司造價(jià)部

負(fù)責(zé)編制《新項(xiàng)目成本估算表》。

負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行《新項(xiàng)目成本估算表》。

公司技術(shù)管理部

負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目初步規(guī)劃方案或要點(diǎn)分析。

工作流程

項(xiàng)目基礎(chǔ)性成本分析

造價(jià)部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水*報(bào)告》,供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。

項(xiàng)目可行性論證成本分析

造價(jià)部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工程師負(fù)責(zé)跟蹤、配合,并編制項(xiàng)目可研階段成本估算報(bào)告。

進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括:技術(shù)管理部提交的可研階段項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)分析,投資發(fā)展部提交的關(guān)于項(xiàng)目定位的《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《土地規(guī)劃指標(biāo)》及相關(guān)土地狀況資料,成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報(bào)告,市場(chǎng)同類檔次項(xiàng)目的建造標(biāo)準(zhǔn)及形式等信息。

造價(jià)部專業(yè)工程師按《新項(xiàng)目成本估算表》格式要求,完成估算。

.1填寫編制說明:包括"項(xiàng)目概況"、"成本估算的依據(jù)"、"估算基準(zhǔn),即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修"、"其他說明"

.2結(jié)合項(xiàng)目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等,確定建安成本中各個(gè)項(xiàng)目的成本指標(biāo)取值。

.3按*相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)中屬造價(jià)部填寫的項(xiàng)目。

.4有多方案需要比較的項(xiàng)目,成本估算人應(yīng)對(duì)各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說明,比較后提出成本建議。

《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部,作為可研分析報(bào)告的。

公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),成本估算人員必須在進(jìn)行項(xiàng)目成本估算前先完成該城市的《房地產(chǎn)開發(fā)成本水*調(diào)查報(bào)告》,內(nèi)容應(yīng)包括:

.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響:包括定額計(jì)價(jià)模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)等。

.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn),主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn),以便考慮對(duì)造價(jià)的影響。

.3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^:包括定額造價(jià)水*的對(duì)比和實(shí)際建造成本的比較,完成該地區(qū)《各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水*表》

造價(jià)部專業(yè)工程師應(yīng)在銷售分公司提供的競(jìng)爭(zhēng)樓盤清單中,挑選12個(gè)樓盤深入調(diào)研,完成《競(jìng)爭(zhēng)樓盤成本水*調(diào)研報(bào)告》。

公司立項(xiàng)階段

《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獲得公司批準(zhǔn)及正式立項(xiàng)后,《新項(xiàng)目成本估算表》中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動(dòng)成為新項(xiàng)目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。

造價(jià)部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。

資料存檔《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)審批后,由造價(jià)部移交項(xiàng)目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。

支持文件無

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展8）——房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引1項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引

目的為保證項(xiàng)目開發(fā)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計(jì)的成本管理和控制方法。

范圍項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理。

3．定義目標(biāo)成本:通過確定成本目標(biāo)值,用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

職責(zé):

項(xiàng)目公司工程技術(shù)部

負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書;

負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;

負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目主要材料采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;

負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本目標(biāo)分解運(yùn)作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。

項(xiàng)目公司造價(jià)部

負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書;

負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;

負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;

負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通,達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。

工作程序

制定項(xiàng)目施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書在施工圖設(shè)計(jì)開始前,造價(jià)部須對(duì)公司審批的項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善;

施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書編制要求具體如下:

造價(jià)部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo),結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場(chǎng)水*,針對(duì)各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn),分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議;對(duì)分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn),成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn):

土方及擋土工程:該工程成本容易流失,建議土方綜合考慮場(chǎng)內(nèi)*衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選,土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo);

樁基工程:不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大,且成本容易流失,重點(diǎn)建議樁基選型多方案比選,優(yōu)化設(shè)計(jì),據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo);

結(jié)構(gòu)工程:該部分約占建安成本比重較大,且對(duì)銷售沒有直接的影響,這部分是成本控制的重點(diǎn),在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下,盡可能的降低成本,主要對(duì)鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值;

建筑、裝修工程:其質(zhì)量及效果對(duì)售樓影響較大,占建安成本比重較大,影響成本的主要因素為材料選型,對(duì)外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值;

安裝工程:主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型,對(duì)電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,管線選用合適的中檔材料;

景觀工程:景觀工程成本波動(dòng)性、彈性較大,設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn),;

分包工程:該部分的特點(diǎn)是專業(yè)性較強(qiáng),*相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性,成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化;

限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議按格式填寫,對(duì)其中重點(diǎn)控制點(diǎn)必須加以明示。

造價(jià)部就須編制的施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制初稿,充分征求設(shè)計(jì)院及工程技術(shù)部的意見并進(jìn)行完善,必要時(shí)須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開會(huì)確認(rèn)。

確認(rèn)后的限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核、報(bào)分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計(jì)限額要求,提交工程技術(shù)部具體落實(shí)。

施工圖出圖后,造價(jià)根據(jù)施工圖計(jì)算重點(diǎn)控制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或技術(shù)指標(biāo)值,與審批的限額設(shè)計(jì)數(shù)值比較,及時(shí)向工程技術(shù)部提出反饋意見。對(duì)超出限額設(shè)計(jì)部分提出預(yù)警,并報(bào)分管副總經(jīng)理綜合決策。

設(shè)計(jì)完成后,由工程技術(shù)部編制設(shè)計(jì)成本控制分析總結(jié)報(bào)告,聘請(qǐng)有豐富設(shè)計(jì)及造價(jià)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審,最后由技術(shù)評(píng)審委員會(huì)對(duì)限額設(shè)計(jì)要求完成情況進(jìn)行最終評(píng)定。

表格和記錄

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展9）——某房地產(chǎn)公司員工考核管理辦法

某房地產(chǎn)公司員工考核管理辦法1第一章總則

第一條適用范圍

ZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的所有員工均需參加考核?？偨?jīng)理由董事會(huì)負(fù)責(zé)考核,不在本辦法考核范圍之內(nèi)。

考核對(duì)象具體分為高層管理人員、中層管理人員、行政事務(wù)、銷售/營銷、技術(shù)、財(cái)務(wù)、工勤等各類人員。分公司經(jīng)理考核參見《北京ZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)績合同管理辦法》。

第前完成。

第六條考核職責(zé)劃分

考核管理委員會(huì)職責(zé)

由總經(jīng)理、各副總經(jīng)理、四總師、人力資源部部長組成公司考核管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)考核工作,承擔(dān)以下職責(zé):

1、最終考核結(jié)果的審批;

2、中層管理人員考核等級(jí)的綜合評(píng)定;

3、員工考核申訴的最終處理。

年度考核評(píng)定于下一年度一月十五日前完成,并匯總到人力資源部。

人力資源部在二十日前把考核結(jié)果報(bào)考核管理委員會(huì)批準(zhǔn)。

第二十條個(gè)人年度考核結(jié)果的用途

個(gè)人年度考核結(jié)果主要作為職務(wù)升降、工資等級(jí)升降、年終獎(jiǎng)金發(fā)放、聘任職稱等工作的依據(jù)。對(duì)于薪酬的具體影響參見《北京ZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司薪酬設(shè)計(jì)方案》。

依據(jù)考核結(jié)果的不同,公司對(duì)每個(gè)員工給予不同的處理,一般有以下幾類:

職務(wù)升降。年度考核為優(yōu)的員工,優(yōu)先列為職務(wù)晉升對(duì)象。年度考核不合格的員工給予行政降級(jí)處理。

工資升降。連續(xù)兩年內(nèi)考核結(jié)果累計(jì)一"優(yōu)"一"良"或以上者,以及連續(xù)三年考核結(jié)果為"良"者,工資等級(jí)在本職系本職稱系列內(nèi)晉升一級(jí)。當(dāng)年考核結(jié)果為"不合格"或連續(xù)兩年考核結(jié)果為"基本合格"的員工工資等級(jí)下調(diào)一級(jí),對(duì)于連續(xù)兩年考核結(jié)果為"不合格"的員工或連續(xù)三年考核結(jié)果為"基本合格"的員工進(jìn)行待崗處理。

年度獎(jiǎng)金分配。在年度獎(jiǎng)金分配時(shí)不同的考核結(jié)果對(duì)應(yīng)不同的考核系數(shù)。具體見《北京ZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司薪酬設(shè)計(jì)方案》詳細(xì)說明。

職稱聘任:年度考核為優(yōu)的員工,優(yōu)先列為破格聘任對(duì)象。

第二十一條部門考核

部門考核方式:部門考核不單獨(dú)設(shè)立指標(biāo)進(jìn)行。每個(gè)部門的主管四個(gè)季度的任務(wù)績效和周邊績效的*均得分作為部門的年度考核得分。根據(jù)部門的考核得分排序,然后由考核管理委員會(huì)按照與中層管理人員評(píng)定時(shí)類似的比例限制確定各個(gè)部門的綜合評(píng)定等級(jí)。分公司不參與部門排序,分公司經(jīng)理的綜合評(píng)定等級(jí)即為分公司的評(píng)定等級(jí)。

部門考核結(jié)果的用途:部門考核結(jié)果直接決定公司部門年終獎(jiǎng)金分配方案。具體參見《北京ZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司薪酬設(shè)計(jì)方案》。

第五章申訴及其處理

第二十二條申訴受理機(jī)構(gòu)

被考核人如對(duì)考核結(jié)果不清楚或者持有異議,可以采取書面形式向人力資源部申訴?？己斯芾砦瘑T會(huì)是員工考核申訴的最終處理機(jī)構(gòu)。人力資源部是考核管理委員會(huì)的日常辦事機(jī)構(gòu),一般申訴由人力資源部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理。

第二十三條提交申訴

員工以書面形式向人力資源部提交申訴書。申訴書內(nèi)容包括:申訴人姓名、部門、申訴事項(xiàng)、申訴理由。

第二十四條申訴受理

人力資源部接到職工申訴后,應(yīng)在三個(gè)工作日做出是否受理的答復(fù)。對(duì)于申訴事項(xiàng)無客觀事實(shí)依據(jù),僅憑主觀臆斷的申訴不予受理。

受理的申訴事件,首先由人力資源部對(duì)員工申訴內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查,然后與員工所在部門主管進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通。不能協(xié)調(diào)的,人力資源部上報(bào)考核管理委員會(huì)處理。

申訴處理答復(fù):人力資源部應(yīng)在十五個(gè)工作日內(nèi)明確答復(fù)申訴人;人力資源部不能解決的申訴,應(yīng)及時(shí)上報(bào)考核管理委員會(huì)處理,并將進(jìn)展情況告知申訴人。考核管理委員會(huì)在接到申訴后,一周內(nèi)必須就申訴的內(nèi)容組織審查,并將處理結(jié)果通知申訴人。

詳細(xì)流程見五《申訴流程圖》。

第六章附則

第二十五條考核過程文件嚴(yán)格保密,考核結(jié)果只反饋到個(gè)人,不予公布。

第二十六條本辦法由人力資源部制定并負(fù)責(zé)解釋。

第二十七條本辦法實(shí)施后,原有類似規(guī)章制度自行終止,與本辦法有抵觸的規(guī)定一律以本辦法為準(zhǔn)。

第二十八條本辦法自頒布之日起實(shí)施。

房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理作業(yè)指引辦法（擴(kuò)展10）——知名房地產(chǎn)公司客戶文檔管理規(guī)范辦法

知名房地產(chǎn)公司客戶文檔管理規(guī)范辦法1知名房地產(chǎn)公司客戶文檔管理規(guī)范日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

目的加強(qiáng)客戶文檔管理,對(duì)所有涉及具體客戶的文檔資料管理實(shí)施有效的指導(dǎo)和監(jiān)督。

適用范圍深圳區(qū)域各公司開發(fā)樓盤項(xiàng)目的具體客戶實(shí)物資料的管理,包括住宅及商鋪的資料,載體包括紙質(zhì)、電子、照片、錄音、錄像等。

3．術(shù)語和定義

銷售資料:指房產(chǎn)銷售過程中與具體客戶發(fā)生的所有相關(guān)資料的總稱。包括排號(hào)協(xié)議、認(rèn)購書、銷售變更審批資料、房屋歷史銷售記錄等。

簽約資料:指客戶購買房產(chǎn)與我公司簽訂房地產(chǎn)買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、與銀行簽訂按揭合同及補(bǔ)充協(xié)議等過程中產(chǎn)生的相關(guān)資料及附件的總稱。

辦證資料:指客戶委托我公司辦理房地產(chǎn)證、藍(lán)印戶口提交資料以及我公司辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)過程中發(fā)生的簽收、送達(dá)、郵寄等證明及備案資料。

入伙資料:指房產(chǎn)入伙辦理流程中形成的所有記錄的總稱。

維修資料:指房產(chǎn)在保修期內(nèi)進(jìn)行維修的所有記錄。

賠付資料:指反映客戶提出索賠及退/換房要求及公司處理情況的相關(guān)資料,其中包括客戶的書面申請(qǐng)、面談?dòng)涗?公司領(lǐng)導(dǎo)審批意見、處理意見知會(huì)或協(xié)議書以及賠付手續(xù)完善情況。

訴訟資料:指公司在與客戶進(jìn)行訴訟活動(dòng)過程中產(chǎn)生的法律文書的總稱。

商鋪?zhàn)赓U資料:指客戶向我公司租賃商鋪過程中產(chǎn)生的所有資料的總稱。

其他資料:不能歸入以上各類的、與具體客戶相關(guān)的資料。

職責(zé)

各公司總經(jīng)理辦公室是客戶文檔的主管部門。

負(fù)責(zé)定期整理各部門移交公司的客戶文檔。

負(fù)責(zé)公司保存的客戶文檔的借閱管理。

負(fù)責(zé)檢查各責(zé)任部門日?？蛻粑臋n管理情況。

銷售經(jīng)營部

負(fù)責(zé)與客戶相關(guān)的銷售資料的日常管理

負(fù)責(zé)客戶簽約資料及辦證資料的日常管理

負(fù)責(zé)入伙資料的編寫及管理

按期向總經(jīng)理辦公室移交以上資料。

客戶服務(wù)中心

負(fù)責(zé)維修資料及賠付資料的日常管理和按時(shí)移交。

負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)公司移交重要的客戶資料。

法律室

負(fù)責(zé)訴訟資料的編寫及按時(shí)移交。

財(cái)務(wù)管理部

負(fù)責(zé)與具體客戶有關(guān)的購房、退房相關(guān)的財(cái)務(wù)憑證資料的管理。

公司各部門有義務(wù)編寫并移交相關(guān)工作文檔。

工作程序

客戶資料的管理原則及基本要求:

衡量客戶文檔資料準(zhǔn)確完備的原則a)準(zhǔn)確。是指產(chǎn)權(quán)來源清楚,證件手續(xù)齊備,符合法律政策、記錄與實(shí)際相符。b)完整。包含兩方面內(nèi)容,一是各種表冊(cè)資料無缺項(xiàng);二是各種證件、證明材料無遺漏。c)及時(shí)?？蛻糍Y料隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更,房屋、產(chǎn)權(quán)情況經(jīng)常進(jìn)行更新,隨時(shí)反映發(fā)生了的產(chǎn)權(quán)情況,使之符合現(xiàn)狀。

客戶資料按房產(chǎn)建檔,一戶一檔。

如同一客戶購置多套房產(chǎn),需要在各檔間建立參照,明確關(guān)系。

客戶資料按集中管理原則,各責(zé)任部門定期移交總經(jīng)理辦公室。

客戶資料的密級(jí)統(tǒng)一定為公司C級(jí)文檔,特殊資料有必要提高密級(jí)的,由經(jīng)辦部門與總經(jīng)理辦公室共同確定。

負(fù)有日常管理責(zé)任的部門必須安排專人負(fù)責(zé)客戶資料日常管理和移交,所有資