商業(yè)街建設(shè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略分析

商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)分析市場(chǎng)消費(fèi)需求的巨變直接導(dǎo)致了零售業(yè)交易方式的變化，隨著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費(fèi)者開(kāi)始注重包括產(chǎn)品因素在內(nèi)的“整體服務(wù)質(zhì)量”，與此相應(yīng)，他們?cè)絹?lái)越以一種“機(jī)會(huì)成本”的意識(shí)對(duì)購(gòu)物活動(dòng)做出價(jià)值判斷，他們希望在單位時(shí)間內(nèi)能盡可能多的行使商品選擇權(quán)、自主決策權(quán)，在這里，顧客對(duì)商品價(jià)值的評(píng)價(jià)日益轉(zhuǎn)化成為一種對(duì)“時(shí)間價(jià)值”甚至“生命價(jià)值”的考慮了。為了順應(yīng)這種消費(fèi)潮流，自然而難以在我國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家達(dá)到普及水平。然而我們說(shuō)，即使以上制約電子商務(wù)的瓶頸問(wèn)題得到了解決，網(wǎng)上交易仍然無(wú)法代替其他諸多零售業(yè)態(tài)，因?yàn)榕袛嘁环N現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在某個(gè)國(guó)家或地區(qū)是否有發(fā)展前途，關(guān)鍵是看其是否適應(yīng)了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的生活方式種的人都必須要前往的地方。第四，中央商業(yè)土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車(chē)流量最存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個(gè)居民物”(onestepshopping)將作為一種全新的購(gòu)物理念，逐漸被人們接受。今天，當(dāng)我們注意到消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)選購(gòu)商品時(shí)對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的選擇已在摒棄單個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所意識(shí)，而具國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大充滿(mǎn)信心時(shí)，便不難發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)。而這又是商業(yè)街迅猛順應(yīng)著這種新的消費(fèi)潮流，1999~2000年，商業(yè)街與購(gòu)物中心(shoppingmall)迅心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關(guān)結(jié)構(gòu)是共同的，都是在為商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)集中營(yíng)造一是商業(yè)服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合為主、大型商場(chǎng)或超級(jí)市場(chǎng)為輔；都可以滿(mǎn)足人們購(gòu)身等多種需要；由于集吃、住、游、購(gòu)、娛多功能于國(guó)情決定的，一是因?yàn)橹袊?guó)轎車(chē)沒(méi)有發(fā)展，人們不可能騎自行車(chē)或擠公共汽車(chē)經(jīng)常到僅有一家購(gòu)物中心的郊區(qū)購(gòu)物；二是因?yàn)橹袊?guó)人骨子里有一股濃民族工商業(yè)神采飛揚(yáng)、精英薈萃之地，它有太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說(shuō)，是檔次等。由于不同年齡、職業(yè)、文化層次的人在購(gòu)買(mǎi)的差異，使得商業(yè)街市場(chǎng)定位的成功與否并不以決策消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)狀況反映出來(lái)。所以，成功的市場(chǎng)定位(一)消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消行細(xì)分容易使市場(chǎng)定位偏離主體，而如果對(duì)所有的消費(fèi)者分析消費(fèi)者主體，應(yīng)就近購(gòu)買(mǎi)；而當(dāng)購(gòu)買(mǎi)耐用品之時(shí)，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)業(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位(二)商業(yè)街市場(chǎng)定位所應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素購(gòu)買(mǎi)欲望并且有支付能力，同時(shí)能夠者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費(fèi)水平已增長(zhǎng)越快，市場(chǎng)規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為活的日益提高，性別、年齡的不同在消費(fèi)同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次人購(gòu)物較容易有沖動(dòng)、攀比的傾向，購(gòu)買(mǎi)商品注重的作的思考較少，同時(shí)由于年輕人的收入相對(duì)較低，對(duì)人的消費(fèi)心理就較為成熟，對(duì)服裝的需求量也比年輕需求的影響相當(dāng)明顯。人們的市場(chǎng)需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等發(fā)展資料的市場(chǎng)需求相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、住等消上。對(duì)于一個(gè)城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民者的文化層次不同，進(jìn)而也形成了消費(fèi)的差異性，決策者們?cè)谏虡I(yè)街市場(chǎng)定位之充分了解到這一因素。同時(shí)需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周?chē)^少能形成高檔商業(yè)街的緣故。的收入，是影響消費(fèi)構(gòu)成和消費(fèi)水平的重要因素，因，在面對(duì)同類(lèi)商品和類(lèi)似的商品時(shí)，往往會(huì)選擇質(zhì)量好而價(jià)格較高的商入者就不具備這種消費(fèi)能力。消費(fèi)者的收入，也是市場(chǎng)規(guī)模大小的一個(gè)璧合形成獨(dú)特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩收表明：達(dá)到了城市美容的目的，但街道所賴(lài)以生存的商業(yè)氛圍卻沒(méi)有相應(yīng)的增強(qiáng)，巨額的投入并沒(méi)有迎來(lái)更多的消費(fèi)。而作為商業(yè)街，“商”是“商業(yè)”街，那它就絕對(duì)離不開(kāi)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，商業(yè)街不結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場(chǎng)規(guī)律，它歸根到底是一個(gè)商。追溯商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營(yíng)小業(yè)主足，市場(chǎng)機(jī)制在其中扮演主要角色，經(jīng)營(yíng)不佳的企業(yè)自然被市場(chǎng)淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會(huì)絞盡腦汁，迎合顧客的需求，機(jī)制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對(duì)主體，政府的職商業(yè)街的總體優(yōu)勢(shì)，并且這種職能也有讓位于民間資本的一條由民營(yíng)企業(yè)出資改造并冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤(rùn)以地租、稅收的但是對(duì)于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開(kāi)發(fā)，量擴(kuò)大建筑面積和容積率，以降低每平方米所分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀尽?duì)于整條商業(yè)(二)管理模式上要不斷創(chuàng)新商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門(mén)的委托，對(duì)街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶(hù)外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門(mén)抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價(jià)和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會(huì)，如南京市湖南路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理子，我國(guó)住宅區(qū)和寫(xiě)字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的(三)各種類(lèi)型商業(yè)街側(cè)重點(diǎn)應(yīng)各有不同色的功能，因此在建設(shè)、改造過(guò)程中最忌諱的就是對(duì)文化地區(qū)商業(yè)街作為一個(gè)社區(qū)的紐帶，應(yīng)以其無(wú)限的親和力取做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成(四)業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃是政府開(kāi)發(fā)還是私營(yíng)企業(yè)興建