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文檔簡介
2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法通關(guān)題庫(附帶答案)
單選題(共80題)1、某宗房地產(chǎn),已知建筑物的重置價格為每平方米1000元,成新率為70%,房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,則該房地產(chǎn)的價格為()元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C2、關(guān)于成本估價中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法,正確的是()。A.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點(diǎn)的實際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實際發(fā)生時點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計發(fā)生時點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價值時點(diǎn)的正常水平來估算【答案】D3、長期趨勢法主要是用于推測、判斷房地產(chǎn)的()。A.實際價格B.市場價格C.未來價格D.成本價格【答案】C4、對一幢住宅樓進(jìn)行整體估價時,不能作為區(qū)位因素的是()。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B5、亞當(dāng)·斯密是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者,于1776年出版了著名的()。A.《賦稅論》B.《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》【答案】B6、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價格為2000元/m2,建筑面積為1000m2,成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2,市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置成本低()元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B7、循行特點(diǎn)為“離、合、出、入”的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】C8、運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行市場狀況調(diào)整時,是將基準(zhǔn)地價調(diào)整為()的價值。A.基準(zhǔn)日期B.價值時點(diǎn)C.估價時點(diǎn)D.估價報告出具日期【答案】B9、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失,屬于()業(yè)務(wù)。A.傳統(tǒng)價值評估B.價值分配C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估D.價值減損評估【答案】C10、在百分比法中,交易情況修正系數(shù)應(yīng)以()為基準(zhǔn)來確定。A.成交價格B.市場價格C.交易價格D.正常價格【答案】D11、假設(shè)某類住宅價格從3000元/m2,下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套,則用中點(diǎn)法計算該類住宅需求的價格彈性為()。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53【答案】D12、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地,總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則,與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為()萬元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D13、心病及肝屬于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】B14、按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98,則其依據(jù)為()。A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2%B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2%C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素,對價格的影響幅度為2.04%【答案】D15、在估價機(jī)構(gòu)多、競爭激烈的情況下,()通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受【答案】A16、薛雪的著作是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫?zé)嵴摗稤.《脾胃論》【答案】B17、某待開發(fā)土地,其土地取得費(fèi)為每畝36萬元,土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年,其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%,該土地的投資利息為()元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B18、關(guān)于估價目的的說法,錯誤的是()。A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要B.任何估價項目都有估價目的C.一個估價項目通常有多個估價目的D.估價目的限制了估價報告的用途【答案】C19、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中,()最為詳細(xì)、準(zhǔn)確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C20、某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000m2,目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2,同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下,如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造,預(yù)計裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓,預(yù)計拆除費(fèi)用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑物重置價格為3800元/m2,新建后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓【答案】B21、不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)下的評估值可能有所不同,主要原因是()。A.掌握的估價信息不同B.遵循的估價原則不同C.履行的估價程序不同D.估價對象的狀況不同【答案】A22、征地管理費(fèi),是由用地單位在()的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地數(shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額【答案】D23、下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是()。A.增值稅B.契稅C.教育費(fèi)附加D.土地增值稅【答案】B24、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價,除了遵守一般原則外,還應(yīng)遵守()。A.現(xiàn)實性原則B.適宜性原則C.技術(shù)性原則D.客觀原則【答案】C25、購買某類房地產(chǎn),通常抵押貸款占七成,抵押貸款常數(shù)為6%,自有資本要求的資本化率為9%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為()%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B26、某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地,樓面地價為800元/m2,容積率為2,受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費(fèi),則土地成本為()萬元。A.824B.924C.844D.944【答案】A27、通過土地重劃或調(diào)整后,土地利用價值會提高,地價會立即隨之上漲,這反過來也說明了()對地價的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件C.土地位置D.土地形狀【答案】D28、下列關(guān)于路線價法的表述中,不正確的是()。A.路線價法實質(zhì)是比較法,其理論依據(jù)與比較法相同,是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價C.運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整,臨街土地排列較整齊D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度,選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格【答案】D29、根據(jù)房地產(chǎn)估價要素估價當(dāng)事人的內(nèi)容,估價結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個人是指()。A.估價報告使用人B.估價對象權(quán)利人C.估價利害關(guān)系人D.估價委托人【答案】C30、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號)規(guī)定,對空置()以上的商品房,商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】C31、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。A.氣能行津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津【答案】A32、五行學(xué)說可以用于指導(dǎo)疾病的診斷,確定五臟的病變部位。如面見赤色,口味苦,脈洪,為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D33、癆病肺腎陰虛之咳嗽,治以滋養(yǎng)肺腎,屬于A.緩則治本B.急則治標(biāo)C.標(biāo)本兼治D.未病先防【答案】A34、某套200m2、單價4000元/m2的住宅,要求成交時首付20萬元,余款在3年內(nèi)分3期支付,每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%,則該套住宅的實際價格為()萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】B35、直接成本利潤率=()/(土地成本+建設(shè)成本)。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發(fā)利潤【答案】D36、商品住宅可同時采用市場法、收益法和()估計,以相互驗證,但不相互替代。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A37、在消費(fèi)者收入增加時,反倒會減少對()的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D38、某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地,樓面地價為800元/m2,容積率為2,受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費(fèi),則土地成本為()萬元。A.824B.924C.844D.944【答案】A39、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元,預(yù)計此后每年的凈收益會在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元,收益期限為無限年,該類房地產(chǎn)的報酬率為9%,則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B40、商品住宅可同時采用市場法、收益法和()估計,以相互驗證,但不相互替代。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.長期趨勢法D.路線價法【答案】A41、當(dāng)房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格,也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格,稱為()。A.房地產(chǎn)的需求價格B.房地產(chǎn)的供給價格C.房地產(chǎn)的均衡價格D.房地產(chǎn)的市場價格【答案】C42、氣血關(guān)系失調(diào)的病機(jī)是A.氣和血互根互用的功能失調(diào)B.氣的運(yùn)行郁滯不暢,血行障礙C.氣的不足,固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時,氣隨血的突然流失而脫散【答案】A43、采用定基價格指數(shù)時,進(jìn)行市場狀況修正的公式:可比實例在成交日期時的價格×價值時點(diǎn)的定基價格指數(shù)÷()=可比實例在價值時點(diǎn)的價格。A.某個固定日期的定基價格指數(shù)B.成交日期的定基價格指數(shù)C.當(dāng)年年底定基價格指數(shù)D.當(dāng)年年初定基價格指數(shù)【答案】B44、某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2,土地價格1500元/m2,用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2,市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為()。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B45、其性收引的邪氣是A.風(fēng)邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B46、某可比實例的成交價格為3000元/m2,建筑面積為100m2,首付12萬元,余款半年后支付8萬元,一年后支付10萬元。已知年利率為8%,則該可比實例的實際價格為()元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】B47、某經(jīng)過年數(shù)為23年的零售中心,其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修,而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好,那么該建筑物的有效年齡()。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】B48、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為()。A.公開市場價值B.謹(jǐn)慎價值C.快速變現(xiàn)值D.投資價值【答案】B49、對于商業(yè)用房來說,朝向和樓層相比較,通常情況下,()A.樓層對價格的影響更大B.朝向?qū)r格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異【答案】A50、當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時,該種房地產(chǎn)的需求會()。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C51、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨(布)D.中國共產(chǎn)黨【答案】B52、生產(chǎn)關(guān)系對生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在A.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)B.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的發(fā)展C.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的根本方向D.生產(chǎn)關(guān)系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展【答案】D53、在房地產(chǎn)投保火災(zāi)險時評估的保險價值是指()。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值【答案】B54、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯,需要2萬元的拆除費(fèi)用,可回收殘值3萬元,安裝新電梯需要120萬元,比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元,舊電梯的重置成本為50萬元,已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為()。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B55、明確估價基本事項是實施估價的重要前提,實際估價中不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。A.估價委托人B.估價利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價項目的估價師D.估價對象的權(quán)利人【答案】C56、“……肝氣衰,筋不能動,天癸竭,精少,腎臟衰,形體皆極……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D57、成本法是求取估價對象()的重新購建成本,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A.在估價時點(diǎn)時B.在交易時C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時D.在建造完成時【答案】A58、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說,表現(xiàn)在對該宗土地的利用強(qiáng)度超過一定限度后,收益開始()。A.提高B.下降C.不變D.無法確定【答案】B59、下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率【答案】B60、在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中,通常價值時點(diǎn)為______,估價對象為______狀況下的情形。()A.現(xiàn)在,過去B.現(xiàn)在,現(xiàn)在C.過去,現(xiàn)在D.將來,現(xiàn)在【答案】A61、面色白,肢冷,水腫,日益消瘦,煩躁抽搐的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】D62、中熱嗌干,善溺心煩,甚則舌卷卵上縮是指A.太陽B.少陽終者C.少陰終者D.厥陰終【答案】D63、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中,錯誤的是()。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點(diǎn)時的重新購建成本與市場價值之間的差額【答案】B64、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地,其土地面積為10000m2,規(guī)劃容積率為1.2,樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整,其容積率提高到1.6,樓面地價不變,則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價為()萬元。A.375B.450C.500D.600【答案】D65、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值時,要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益,這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的()。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則【答案】C66、在運(yùn)用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時,其中的自變量和因變量分別為()。A.房地產(chǎn)價值或價格;影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素B.影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素;房地產(chǎn)價值或價格C.所有被估價房地產(chǎn)價值或價格;影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素D.影響房地產(chǎn)成交價格的若干因素;各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格【答案】B67、市場狀況修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正,經(jīng)過了市場狀況修正后,就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在()。A.價值時點(diǎn)的價格B.正常情況下的價格C.客觀情況下的價格D.現(xiàn)實情況下的價格【答案】A68、到達(dá)目內(nèi)眥的經(jīng)脈有A.陽蹺脈B.膀胱經(jīng)C.肝經(jīng)D.陰蹺脈【答案】A69、一個估價項目中的估價目的,本質(zhì)上是由()決定的。A.估價機(jī)構(gòu)B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要【答案】D70、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值,經(jīng)測算,完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2,其中主體工程900元/m2,安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成,未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在1年內(nèi)完成,未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%,則在估價時點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為()元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】C71、甲、乙兩家相鄰?fù)恋兀袌鰞r格分別為50萬元和70萬元,若將該兩家土地合并為一家土地,合并后的土地市場價格為150萬元,如果乙宗地的擁有者購買甲宗地,則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是()萬元。A.0~50B.50~65C.50~80D.62.5~150【答案】C72、近日出具的一份估價報告中的估價時點(diǎn),估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期,其估價類型可能是()。A.在建工程抵押估價B.房地產(chǎn)損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價【答案】D73、價值時點(diǎn)原則要求評估價值是在由()決定的某個特定時間的價值。A.價值類型B.估價結(jié)果C.估價目的D.估價過程【答案】C74、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律,假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化),則下列說法正確的是()。A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.難以確定【答案】A75、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的()。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制【答案】B76、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元=6.29元人民幣,該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為()元人民幣(2013年10月25日的匯率為1美元=6.12元人民幣)。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】B77、假設(shè)某住宅重置成本為500萬元,建筑物已使用10年,目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年,殘值率為10%,土地剩余使用年限為25年。此時該住宅的每年折舊額是()萬元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C78、土地具有(),而其他物品,經(jīng)一定年限或長久的使用之后,不論如何保管,最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性【答案】B79、下列哪項不屬于陰陽學(xué)說在中醫(yī)學(xué)說明人體組織結(jié)構(gòu)的應(yīng)用A.就大體部位來說,上部為陽,下部為陰;體表屬陽,體內(nèi)屬陰B.就其背腹四肢內(nèi)外側(cè)來說,則背屬陽,腹屬陰;四肢外側(cè)為陽,四肢內(nèi)側(cè)為陰C.以臟腑來分,五臟屬里,藏精氣而不瀉,故為陰;六腑屬表,傳化物而不藏,故為陽D.“陰勝則陽病,陽勝則陰病;陽勝則熱,陰勝則寒”【答案】D80、下列房地產(chǎn)估價活動中,價值時點(diǎn)為現(xiàn)在,估價對象狀況為過去狀況的估價是()。A.因抵押貸款需要,對擬抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估B.因保險賠償需要,對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進(jìn)行評估C.因定罪量刑需要,對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估D.因司法拍賣需要,對擬拍賣房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估【答案】B多選題(共40題)1、在房地產(chǎn)估價中,移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有()兩種方法。A.簡單移動平均法B.多維移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.平均發(fā)展速度法E.長期趨勢法【答案】AC2、房地產(chǎn)具有易受限制性,政府對房地產(chǎn)的限制通常通過()來實現(xiàn)。A.充公權(quán)B.管制權(quán)C.征稅權(quán)D.征收權(quán)E.出讓權(quán)【答案】ABCD3、下列資料中一般應(yīng)放入估價報告附件的有()。A.估價委托書B.估價委托合同C.估價對象權(quán)屬證明D.估價報告內(nèi)部審核表E.估價師注冊證書復(fù)印件【答案】AC4、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值(其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算)的說法,正確的有()。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC5、在具體估算建筑物重新購建成本的方法中,單位比較法實質(zhì)上是一種比較法,單位比較法主要有()。A.分部分項法B.工料測量法C.年限法D.單位面積法E.單位體積法【答案】D6、下列房地產(chǎn)價格影響因素中,不屬于區(qū)位因素的有()。A.地形、地勢B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施【答案】ABC7、下列估價假設(shè)中,屬于背離事實假設(shè)的有()。A.房屋已被查封,司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地勘察,估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制,未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定,假設(shè)其是安全的D.估價對象已出租,征收估價中假設(shè)其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估,對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD8、對于同一房地產(chǎn),關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法,錯誤的有()。A.銷售利潤率小于投資利潤率B.投資利潤率小于成本利潤率C.成本利潤率小于直接成本利潤率D.直接成本利潤率小于銷售利潤率E.年利潤率小于總利潤率【答案】BD9、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的()等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價E.外觀【答案】ABC10、下列關(guān)于具體的房地產(chǎn)估價工作中替代原則的說法,正確的有()。A.任何單位和個人不得干預(yù)估價活動,包括不得干預(yù)估價過程和結(jié)果B.若存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時,可以通過這些相似的房地產(chǎn)的格推算出估價對象的價格C.不能孤立地思考估價對象的價值,應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣D.同一個估價機(jī)構(gòu)在同一個城市的各種估價結(jié)果,不可以拿出來比較E.判定房地產(chǎn)使用權(quán)利時,應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)【答案】BC11、關(guān)于路線價分界線說法正確的有()。A.在劃分路線價區(qū)段,應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段B.兩個路線價區(qū)段的分界線,原則上是位置有顯著差異的地點(diǎn),通常是從十字路或丁字路中心處劃分,兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段C.較長的繁華街道,有時需要將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段,分別附設(shè)不同的路線價D.不繁華的街道,同一路線價區(qū)段也可延長至數(shù)個路口E.同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的,應(yīng)以街道中心為分界線,將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段,分別附設(shè)不同的路線價【答案】ACD12、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中,符合合法原則要求的有()。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋,按抵押價值進(jìn)行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價,不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對在建工程進(jìn)行抵押估價,不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價,扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D13、評估一宗房地產(chǎn)的價值,估價方法的選用主要取決于()。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況【答案】A14、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的,因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括()。A.應(yīng)采用客觀成本,而不是實際成本B.應(yīng)采用實際成本,而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求,對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD15、下列關(guān)于重新購建成本的說法,正確的有()。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點(diǎn)的重新購建成本C.重新購建成本是實際發(fā)生的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BD16、市場狀況調(diào)整的方法有()。A.定基價格指數(shù)法B.環(huán)比價格指數(shù)法C.價格變動率法D.直接比較調(diào)整E.間接比較調(diào)整【答案】ABC17、房地產(chǎn)具有保值增值特性,真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加D.改進(jìn)物業(yè)管理E.周圍環(huán)境改善【答案】C18、出租人權(quán)益價值的構(gòu)成包括()。A.無租約限制價值B.合同租金現(xiàn)值C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值D.剩余租賃期內(nèi)市場租金合同租金差額的折現(xiàn)值E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)的市場租金現(xiàn)值【答案】C19、按照建筑物重新建造方式的不同,可將建筑物重新購建成本分為()。A.重建成本B.重置成本C.置換成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB20、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳,可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的()。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC21、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的描述中,正確的有()。A.建設(shè)期又可分為前期和建造期B.在預(yù)售情形下,銷售期和建設(shè)期沒有重疊C.在出租或營業(yè)情形下,建造期和運(yùn)營期沒有重疊D.在有延遲銷售的情況下,銷售期與運(yùn)營期有重疊E.運(yùn)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ACD22、以下屬于非正常交易的情況有()。A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣C.被迫購買的交易D.房地產(chǎn)涉案拍賣E.賣方負(fù)擔(dān)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金【答案】ACD23、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中,符合估價行為規(guī)范的有()。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值D.估價師委托工程造價咨詢機(jī)構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價告中說明E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見【答案】ABD24、【2012年真題】在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè),其主要作用有()。A.規(guī)避估價風(fēng)險B.保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項E.使委托人能得到其預(yù)期的估價結(jié)果【答案】ABD25、應(yīng)用路線價法需要進(jìn)行()等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度【答案】AB26、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格,下列表述正確的有()。A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因,時常發(fā)生價格背離價值的情況E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的,而價值不穩(wěn)定【答案】ABCD27、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法,正確的有()。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章【答案】ABC28、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中,能增加房地產(chǎn)供給量的有()。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC29、調(diào)查評估路線價,通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地,運(yùn)用()等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價,然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù),即得到該路線價區(qū)段的路線價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法E.建筑物剩余技術(shù)【答案】AB30、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中,不正確的有()。A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,是指房地產(chǎn)的權(quán)利B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)D.實物、權(quán)益、區(qū)位三者對房地產(chǎn)價值影響都很大E.中國土地所有權(quán)只有國家和集體所有權(quán)兩種【答案】AC31、在V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的情況下,采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有()A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法【答案】AD32、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法,正確的有()。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.通常只有客觀收益才能用于估價C.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)D.應(yīng)同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD33、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法,錯誤的有()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC34、在下列說法運(yùn)用市場法估價,其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實例C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格【答案】ABC35、與動態(tài)分析法不同的是,在靜態(tài)分析法中()都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。A.銷售費(fèi)用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費(fèi)用【答案】CD36、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法,正確的有()。A.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價對象的日期B.開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C.建造期的起點(diǎn)是價值時點(diǎn),終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E.經(jīng)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日【答案】ABD37、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格的表述中,正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時,積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場不景氣時,積算價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下,收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下,收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價,積算價格傾向于最低賣價,比準(zhǔn)價格傾向于成交價格【答案】BC38、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容,主要包括()等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途【答案】AC39、下列房地產(chǎn)特性中,決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有()。A.獨(dú)一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD40、在合法處分方面,應(yīng)以()等允許的處分方式為依據(jù)。A.法律B.法規(guī)C.合同D.口頭約定E.規(guī)章【答案】ABC大題(共10題)一、某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元,裝修的重置價格為82.5萬元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構(gòu)建價格(不含安裝費(fèi))為130萬元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長期受到負(fù)面影響,預(yù)計每年租金損失為7萬元。(4)該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?!敬鸢浮慷?、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。(8分)【答案】具體計算過程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬元);(2)總運(yùn)營費(fèi)用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元);(4)土地總價:L=40000/4×2100=2100(萬元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬元);(7)建筑物總價:B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元);(8)房地產(chǎn)價值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)。三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格,選取了三個可比實例,有關(guān)資料如下:(1)可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?!敬鸢浮浚?)建立比較基礎(chǔ)可比實例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元可比實例B1)統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元=109.065萬元人民幣2)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))=109.065萬/(1-7%)=117.274萬元人民幣可比實例C1)統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2=95.833萬元人民幣(解釋:因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實際成交日的匯率)四、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格,選取了三個可比實例,有關(guān)資料如下:(1)可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?!敬鸢浮浚?)建立比較基礎(chǔ)可比實例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元可比實例B1)統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元=109.065萬元人民幣2)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))=109.065萬/(1-7%)=117.274萬元人民幣可比實例C1)統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2=95.833萬元人民幣(解釋:因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實際成交日的匯率)五、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計,不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格:一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-(已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評估時,年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013年10月1日再次抵押價值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬元)六、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計,不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格:一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-(已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評估時,年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013年10月1日再次抵押價值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬元)七、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價,取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%;改造完成后即可完全售出,售價為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地價下降2%;補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場)第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價=4500×26400-1500×12500=10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)(),正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅=(補(bǔ)地價+舊廠房價值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元八、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費(fèi)),專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年,建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年
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