土地管理制與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取

土地管理制與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取第1頁(yè)/共102頁(yè)第四章土地管理制度與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取第2頁(yè)/共102頁(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)：1.通過(guò)本章學(xué)習(xí)了解我國(guó)土地制度的形成過(guò)程、現(xiàn)行土地登記制度的制定背景、土地改革方向2.理解我國(guó)土地制度的特點(diǎn)、土地登記制度的意義以及土地登記的程序、我國(guó)土地市場(chǎng)存在問(wèn)題。3.掌握土地制度的相關(guān)概念、土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)概念和土地登記的登記類(lèi)型、國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓的各個(gè)方式的操作方式和適用范圍、注意事項(xiàng)等。第3頁(yè)/共102頁(yè)第一節(jié)我國(guó)土地制度的特點(diǎn)一、 土地制度及其相關(guān)定義1．土地制度，是指在特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。土地制度是一切社會(huì)形態(tài)中最重要、最基本的制度，它對(duì)一個(gè)國(guó)家一定時(shí)期的上層建筑起著決定性的作用。土地政策是土地制度得以實(shí)行的措施體系或行為準(zhǔn)則。第4頁(yè)/共102頁(yè)2．土地所有制，是指人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式。土地所有制是社會(huì)制度的根本制度之一。3．土地使用制，是對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個(gè)重要組成部分。土地使用權(quán)是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。在整個(gè)土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實(shí)現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。第5頁(yè)/共102頁(yè)4．土地管理制度，是國(guó)家對(duì)全國(guó)（或某一區(qū)域）的土地，進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合，土地管理運(yùn)行過(guò)程中的規(guī)定規(guī)章和行為準(zhǔn)則的綜合，這些規(guī)定規(guī)章和行為準(zhǔn)則由中央和各級(jí)地方政府實(shí)施。5．土地改革，具體來(lái)說(shuō)就是土地制度改革，包括土地制度各方面的內(nèi)容。從新中國(guó)建立到現(xiàn)在關(guān)于土地制度的改革可以說(shuō)一直都在進(jìn)行。但人們一般所講的土地改革指的還是由中國(guó)共產(chǎn)黨所領(lǐng)導(dǎo)的“土改”，一般指1950年6月30日公布施行《中華人民共和國(guó)土地改革法》后開(kāi)始的土改運(yùn)動(dòng)。6．土地產(chǎn)權(quán)制度，就是制度化的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系或者說(shuō)土地產(chǎn)權(quán)的制度化，是確定、保護(hù)和行使土地產(chǎn)權(quán)的一系列規(guī)則。7．土地產(chǎn)權(quán)管理制度，是土地管理制度的組成之一，是土地產(chǎn)權(quán)管理運(yùn)行過(guò)程中的規(guī)定規(guī)章和行為準(zhǔn)則的綜合。第6頁(yè)/共102頁(yè)二、 我國(guó)土地制度的特點(diǎn)——城鄉(xiāng)二元的土地公有制近年來(lái)由于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇發(fā)展和房?jī)r(jià)、普通居民收入水平顯著倒掛。從土地市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)階段我國(guó)城、鄉(xiāng)土地制度特點(diǎn)導(dǎo)致了目前的畸形的房地產(chǎn)發(fā)展格局。那么我國(guó)的土地制度有什么樣的特點(diǎn)呢？這個(gè)問(wèn)題的答案非常簡(jiǎn)單：我國(guó)土地制度的當(dāng)前特征是城鄉(xiāng)二元的土地公有制。第7頁(yè)/共102頁(yè)我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，但城市土地與農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)主體不同。城市土地為國(guó)家所有，農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有。這就是城鄉(xiāng)二元的土地公有制結(jié)構(gòu)，城市和農(nóng)村都是公有制，但是性質(zhì)不同，國(guó)家所有和集體所有，所有權(quán)的層次不同，國(guó)家可以強(qiáng)制征收集體土地，集體不可購(gòu)買(mǎi)國(guó)有土地，也就是說(shuō)農(nóng)村集體所有權(quán)是不完全產(chǎn)權(quán)，這個(gè)制度安排給城市蠶食農(nóng)村土地提供了最基本的制度支持。土地只能從農(nóng)村流向城市，而不能從國(guó)家所有轉(zhuǎn)為農(nóng)民集體所有，土地流動(dòng)是絕對(duì)單向的。農(nóng)民集體的土地產(chǎn)權(quán)在現(xiàn)行的法律框架下，集體經(jīng)濟(jì)組織只有土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而沒(méi)有完全的處分權(quán)，因此農(nóng)民集體所擁有的農(nóng)村土地所有權(quán)是不完全的。農(nóng)村的農(nóng)民集體所有土地只能通過(guò)國(guó)家的征收才能改變所有權(quán)性質(zhì)，從而改變用途，才能產(chǎn)生市場(chǎng)價(jià)值。在這種制度安排下，國(guó)家擁有高度集中分配土地資源的權(quán)力，國(guó)家規(guī)定和管制城鄉(xiāng)土地的用途，城市建設(shè)用地只能用國(guó)有土地，代表國(guó)家的各級(jí)政府是國(guó)有土地的唯一供應(yīng)者，政府通過(guò)征收農(nóng)村土地改變?yōu)閲?guó)有土地，再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)獲得了巨大的收益，在很多城市這都是地方政府的財(cái)政支柱。第8頁(yè)/共102頁(yè)三、我國(guó)特色土地制度的形成——土地革命這種土地公有制度如何形成的呢？我們首先來(lái)回顧一下中華人民共和國(guó)建國(guó)前后的土地革命進(jìn)程：國(guó)民黨統(tǒng)治下的舊中國(guó)，帝國(guó)主義、官僚資本主義、封建主義。帝國(guó)主義與中華民族的斗爭(zhēng)，封建官僚勢(shì)力與貧苦大眾的較量，構(gòu)成了社會(huì)的主要矛盾。舊中國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度是不公正而又無(wú)效率的土地私有制：1929年，國(guó)民黨政府政府頒布的《民法典》沿襲了土地私有制，而巧取豪奪是舊中國(guó)城市土地市場(chǎng)的主要游戲規(guī)則，地產(chǎn)總是向少數(shù)強(qiáng)權(quán)者集中，多數(shù)勞動(dòng)者越來(lái)越依附于剝削、欺壓他們的人，其悲慘程度是西方人和后來(lái)人所難以想象的，國(guó)土私有實(shí)際只被極少數(shù)統(tǒng)治階級(jí)所占，普通民眾處于絕對(duì)的無(wú)產(chǎn)、少地狀態(tài)，進(jìn)而形成了大量的極端貧困。在這段歷史時(shí)期，地主階級(jí)占有中國(guó)的絕大部分土地（農(nóng)民中的自耕農(nóng)——貧農(nóng)、中農(nóng)也占有部分土地），外國(guó)資本、官僚資本、民族資本等占有幾乎全部城市土地。第9頁(yè)/共102頁(yè)中國(guó)共產(chǎn)黨人提出以公有制、平均分配為基礎(chǔ)的《井岡山土地法》（1928年）：“沒(méi)收一切土地歸蘇維埃政府所有，以鄉(xiāng)為單位，分配給農(nóng)民共同耕種，禁止買(mǎi)賣(mài)?！保捎诖罅孔愿r(nóng)的反對(duì)，1929年4月制定的《興國(guó)縣土地法》中把“沒(méi)收一切土地”調(diào)整為“沒(méi)收一切公共土地及地主階級(jí)土地”，并成為抗日戰(zhàn)爭(zhēng)之前，中國(guó)共產(chǎn)黨解決土地問(wèn)題的主要思路。農(nóng)民對(duì)土地的渴望引發(fā)了星火燎原的土地革命。此后20年，億萬(wàn)希望擁有土地的勞苦大眾“民不畏死”，跟隨中國(guó)共產(chǎn)黨“打土豪、分田地”（產(chǎn)權(quán)概念非常清晰，農(nóng)民所有），自愿參加革命支持中國(guó)共產(chǎn)黨創(chuàng)建了中華人民共和國(guó)。建國(guó)前和建國(guó)初期的土地政策，保障農(nóng)民的土地所有權(quán)，承認(rèn)并堅(jiān)持農(nóng)民土地私有制。1954年我國(guó)的第一部憲法就規(guī)定了“國(guó)家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即勞動(dòng)群眾集體所有制；個(gè)體勞動(dòng)者所有制；資本家所有制”等四種所有制形式，并在其第八條規(guī)定了“國(guó)家依照法律保護(hù)農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)。”當(dāng)時(shí)的農(nóng)村土地所有權(quán)，除了屬于國(guó)家所有的之外，大多數(shù)還在農(nóng)民自己手里。第10頁(yè)/共102頁(yè)

四、農(nóng)村土地集體所有制所有制的最終形成——建國(guó)后的土地改革新中國(guó)成立后經(jīng)過(guò)歷次土地改革，逐步取消了農(nóng)民土地私有制，建立了農(nóng)民集體所有的公有制農(nóng)村土地制度。（一）、第一次土地改革——“土改”或“土改運(yùn)動(dòng)”1950年6月28日，中央人民政府委員會(huì)第八次會(huì)議討論并通過(guò)了《中華人民共和國(guó)土地改革法》，于30日公布施行?！锻恋馗母锓ā芬?guī)定：“廢除地主階級(jí)封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制，借以解放農(nóng)村生產(chǎn)力，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，為新中國(guó)的工業(yè)化開(kāi)辟道路?！币婪](méi)收地主的土地，分給無(wú)地或少地的農(nóng)民（同時(shí)也給地主應(yīng)得的一份）。第11頁(yè)/共102頁(yè)但1950年《土地改革法》將過(guò)去征收富農(nóng)多余土地、財(cái)產(chǎn)的政策，改變?yōu)楸４娓晦r(nóng)經(jīng)濟(jì)的政策，以孤立地主，保護(hù)中農(nóng)和小土地出租者，穩(wěn)定民族資產(chǎn)階級(jí)，這個(gè)措施對(duì)建國(guó)初期的恢復(fù)和發(fā)展生產(chǎn)起到了積極作用。到1953年春，全國(guó)除新疆、西藏等少數(shù)民族地區(qū)以及臺(tái)灣省外，基本上完成了土地改革任務(wù)。農(nóng)民真正獲得了解放。我國(guó)從戰(zhàn)國(guó)時(shí)代開(kāi)始，延續(xù)兩千多年的封建土地所有制被徹底被摧毀，地主階級(jí)被消滅了！建立了以農(nóng)民土地私有制為特征的農(nóng)村土地制度。這個(gè)時(shí)期我國(guó)沒(méi)有制度憲法，新中國(guó)第一部具有憲法地位的法律文件是1949年《共同綱領(lǐng)》，實(shí)施的是土地私有與土地國(guó)家所有并行的制度，《土地改革法》是符合《共同綱領(lǐng)》精神的。第12頁(yè)/共102頁(yè)（二）、第二次土地改革——農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)1953年到1956年。在保留農(nóng)民土地私有制基礎(chǔ)上的農(nóng)業(yè)互助組和初級(jí)合作社的土地改革，這次土地改革在中國(guó)歷史上被稱為“三大改造”之一。農(nóng)業(yè)的社會(huì)主義改造又叫農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)，仿照蘇聯(lián)建立合作社。到1956年底，農(nóng)業(yè)社會(huì)主義改造在經(jīng)歷了互助組、初級(jí)社、高級(jí)社三階段后基本完成，至此農(nóng)民土地私有制已經(jīng)被消滅。建立了集體所有制度。在此期間頒布的1954年憲法實(shí)施的是土地私有與土地國(guó)家所有并行的制度，但是該部憲法的農(nóng)民土地所有權(quán)已經(jīng)是一紙空文。第13頁(yè)/共102頁(yè)（三）、第三次土地改革——公社化運(yùn)動(dòng)1958年到1978年，即公社化運(yùn)動(dòng)，土地集體所有制下的高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社和人民公社的“三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”的土地改革。這次土地改革的目的是“加強(qiáng)發(fā)揮集體生產(chǎn)的優(yōu)越性”。公社化雖然在1960年即被否認(rèn)，但是這次運(yùn)動(dòng)形成的農(nóng)村集體土地所有制的基本格局并沒(méi)有改變。1975年憲法（及其之后的各部憲法和修正案）正式否認(rèn)了農(nóng)民的土地私有權(quán)，以集體所有取而代之。（四）、第四次土地改革——家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制1979年，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，實(shí)行土地公有，由農(nóng)戶家庭經(jīng)營(yíng)的土地改革。第14頁(yè)/共102頁(yè)五、城市土地國(guó)有制度的形成——土地革命與憲法修正1949年10月，中華人民共和國(guó)后，堅(jiān)持“人民共和國(guó)”代表“社會(huì)公正”的原則，徹底改變了歷史形成的城市土地私有制，在城市中實(shí)施了絕對(duì)的土地國(guó)有化政策：沒(méi)收外國(guó)資本、官僚資本、原國(guó)民黨政府和敵對(duì)分子占有的城市土地，收回了全部“租界地”，以改朝換代的氣勢(shì)迅速完成了絕大部分城市土地的公有化進(jìn)程。國(guó)家成為城市絕大部分土地的唯一、恒定的所有人。但是對(duì)于普通城市居民，國(guó)家是承認(rèn)其土地所有權(quán)的。從歷次憲法來(lái)看，1949年共同綱領(lǐng)、1954年憲法，實(shí)施的是土地私有與土地國(guó)家所有并行的制度。1975、1978年憲法正式否認(rèn)了農(nóng)民的土地私人所有權(quán)，對(duì)城市居民基本上是承認(rèn)土地所有權(quán)的，1982年憲法，完全否認(rèn)了城市土地私人所有權(quán)，對(duì)城市土地一律視為國(guó)有土地。對(duì)于目前城市土地制度而言，1988年憲法修正案明確規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”第15頁(yè)/共102頁(yè)這就形成了1990年5月19日《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布前城市國(guó)有土地使用制度的主要特征：一是土地?zé)o償使用，二是無(wú)限期使用，三是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。中國(guó)城市國(guó)有土地實(shí)行的是單一行政劃撥制度，國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償、無(wú)限期提供給用地者，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流轉(zhuǎn)。單一行政劃撥制度造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和社會(huì)不公，也導(dǎo)致了今天的很多社會(huì)問(wèn)題。第16頁(yè)/共102頁(yè)在此階段，國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，忽視一切生產(chǎn)資料要素（包括最為重要的土地）的價(jià)值，禁止土地作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通。需用地單位按照國(guó)家計(jì)劃統(tǒng)一編制的建設(shè)項(xiàng)目，由國(guó)家以行政調(diào)撥的方式獲得，無(wú)需支付地價(jià)、地租或土地使用費(fèi)用，無(wú)償、無(wú)期限的使用。行政劃撥成為取得土地的唯一方式與途徑。國(guó)家一切實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃，這種計(jì)劃不僅及于宏觀方面，而且及于微觀方面，計(jì)劃所及就是國(guó)家行政權(quán)利所及。大量國(guó)有企業(yè)、事業(yè)、政府機(jī)構(gòu)、軍事單位等占有了大部分的城市土地資源。以1980年“全國(guó)城市工作會(huì)議”為起點(diǎn)，我國(guó)對(duì)這種無(wú)償使用的國(guó)有土地使用制度進(jìn)行了改革，按照從無(wú)償使用到有償使用、行政劃撥向市場(chǎng)出讓的思路進(jìn)行轉(zhuǎn)變。從1982年在深圳特區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，到目前收取土地使用費(fèi)已經(jīng)成為重要財(cái)政收入來(lái)源。一級(jí)土地市場(chǎng)從無(wú)償?shù)接袃?，也促進(jìn)了過(guò)去通過(guò)劃撥取得土地各種國(guó)有企業(yè)、事業(yè)、政府機(jī)構(gòu)、軍事單位等等通過(guò)各種合作、轉(zhuǎn)讓、重組等機(jī)會(huì)，將無(wú)償取得的國(guó)有土地資源在進(jìn)行適當(dāng)處理后進(jìn)入市場(chǎng)流通，構(gòu)成了二級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)的主要來(lái)源。第17頁(yè)/共102頁(yè)

一、土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)是權(quán)利人在其權(quán)利存在的土地上的排他性完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、繼承權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利，象其他財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣，它必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù)。我國(guó)的現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)憲法》（1982年憲法，1988、1993、1999、2004四次修正案），《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日頒布，2007年10月1日施行），《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年修正，2004年8月28日頒布施行）等規(guī)定了現(xiàn)有的各項(xiàng)土地產(chǎn)權(quán)。第二節(jié)

土地產(chǎn)權(quán)和土地管理制度

第18頁(yè)/共102頁(yè)（一） 國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)是指國(guó)家作為土地所有權(quán)的權(quán)利主體依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國(guó)家土地所有權(quán)是我國(guó)土地所有制的重要內(nèi)容，是確定社會(huì)主義全民所有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位的經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)。國(guó)家土地所有權(quán)具有以下法律特征：1．國(guó)家土地所有權(quán)的權(quán)利主體是唯一的，即國(guó)家。在我國(guó)社會(huì)主義制度下，國(guó)家是人民利益的代表，國(guó)家所有即為全民所有，國(guó)家作為土地所有權(quán)的唯一權(quán)利主體，便使全體人民成為土地的真正主人。第19頁(yè)/共102頁(yè)2．國(guó)家土地所有權(quán)客體廣泛。國(guó)家土地所有權(quán)的客體包括：（1）城市市區(qū)的土地。（2）依法屬于國(guó)家所有的荒地、山嶺、灘涂、林地和森林、草原、水域所覆蓋的土地。（3）依法屬于國(guó)家所有的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)的土地。（4）國(guó)家依法沒(méi)收、征用的土地。（5）國(guó)有公路、鐵路、學(xué)?；蚱渌檬聵I(yè)占用的土地。（6）其他一切不屬于集體所有的土地。第20頁(yè)/共102頁(yè)3．國(guó)家土地所有權(quán)的取得方式上帶有國(guó)家的強(qiáng)制性。國(guó)有土地都是國(guó)家作為主體國(guó)家，以其對(duì)外的獨(dú)立自主權(quán)和對(duì)內(nèi)的最高權(quán)，用強(qiáng)制的方式取得的，這些方式包括（1）國(guó)有化。國(guó)家通過(guò)兩次土地國(guó)有化的法令取得了一些原不屬于國(guó)家所有的土地的所有權(quán)。1950年6月頒布《中華人民共和國(guó)土地改革法》，規(guī)定：“大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大鹽田及湖、沼河、港等，均為國(guó)家所有?！?；1982年的《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”，從而將城市中原來(lái)不屬于國(guó)家所有的土地全部收歸國(guó)家所有。第21頁(yè)/共102頁(yè)（2）沒(méi)收。有三種情況：①建國(guó)之初，1949年9月，我國(guó)頒布《中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》，其中規(guī)定“沒(méi)收官僚資本歸人民的國(guó)家所有”。②1951年2月，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布《關(guān)于沒(méi)收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財(cái)產(chǎn)的指示》，規(guī)定對(duì)戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家和反革命分子的財(cái)產(chǎn)予以沒(méi)收。③根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織違法使用其所有的土地的，國(guó)家依法予以沒(méi)收。（3）征用。國(guó)家將集體所有的土地依法征收為國(guó)家所有。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和城市化的發(fā)展，征用在現(xiàn)在和將來(lái)都是國(guó)家取得土地所有權(quán)的主要方式。

第22頁(yè)/共102頁(yè)4．在土地所有權(quán)的確認(rèn)國(guó)家土地所有權(quán)直接以法律的形式確認(rèn)，不進(jìn)行國(guó)有土地所有權(quán)登記。中國(guó)境內(nèi)的一切未被確認(rèn)為集體所有的土地均屬于國(guó)家所有。5．國(guó)家土地所有權(quán)的消滅引起財(cái)產(chǎn)所有權(quán)消滅的原因有五種：一是所有權(quán)主體的消滅，二是所有權(quán)客體的消滅，三是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，四是所有權(quán)的拋棄，五是所有權(quán)因強(qiáng)制手段被消滅。對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)來(lái)說(shuō)，首先，土地是不可能被消滅的，因而不存在所有權(quán)客體消滅的情況；其次，國(guó)家是至高無(wú)上的，其土地所有權(quán)也不可能被強(qiáng)制剝奪；再次，根據(jù)我國(guó)憲法和法律的規(guī)定，國(guó)家土地所有權(quán)不能被處分，因而土地所有權(quán)也不能因轉(zhuǎn)讓和拋棄而消滅。我們國(guó)家的國(guó)家土地所有權(quán)消滅的唯一原因是到了共產(chǎn)主義社會(huì)，國(guó)家、法律都不再存在，則國(guó)家土地所有權(quán)也不再存在。第23頁(yè)/共102頁(yè)（二） 集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)，是指勞動(dòng)群眾集體對(duì)屬于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是土地集體所有制在法律上的表現(xiàn)。我國(guó)集體土地所有權(quán)具有以下特點(diǎn)：1．權(quán)利主體為各個(gè)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)集體。集體土地所有權(quán)不同于國(guó)家土地所有權(quán)的顯著特點(diǎn)，是在全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有統(tǒng)一的所有權(quán)權(quán)利主體，并且只有農(nóng)民集體才可以成為集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體。集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體包括三類(lèi)：①村農(nóng)民集體；②村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。第24頁(yè)/共102頁(yè)2．集體土地所有權(quán)的客體范圍。集體土地所有權(quán)的客體范圍是指屬于集體所有的土地的范圍。我國(guó)憲法和土地管理法規(guī)定，農(nóng)村和城市效區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。注意：①并不是所有農(nóng)村和城市效區(qū)的土地都屬于農(nóng)民集體所有，那些依照法律規(guī)定已經(jīng)屬于國(guó)家所有的土地，不能屬于農(nóng)民集體所有。②宅基地和自留地、自留山，雖然由農(nóng)民個(gè)人或家庭使用，但其所有權(quán)仍然是集體的。宅基地不能當(dāng)作私人財(cái)產(chǎn)，即使作為遺產(chǎn)由私人繼承也是法律所不允許的，自行買(mǎi)賣(mài)當(dāng)然也是違法的。第25頁(yè)/共102頁(yè)3．集體土地所有權(quán)的取得在建國(guó)初期的農(nóng)民土地私有制（土地革命打土豪、分田地的成果）基礎(chǔ)上通過(guò)合作化、公社化建立了集體土地所有制度。4．集體土地所有權(quán)的確認(rèn)。集體土地所有權(quán)的確認(rèn)必須進(jìn)行所有權(quán)登記?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，集體所有的土地，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)登記，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。5．集體土地所有權(quán)的消滅。我國(guó)的集體土地所有權(quán)和國(guó)家土地所有權(quán)一樣，不能由所有權(quán)人自由處分。但與國(guó)家土地所有權(quán)不同的是，國(guó)家土地所有權(quán)具有永久性，而集體土地所有權(quán)卻可能因國(guó)家的強(qiáng)制手段歸于消滅。集體土地所有權(quán)的消滅有以下情況：第26頁(yè)/共102頁(yè)①國(guó)有化。國(guó)有化使國(guó)家獲取了土地所有權(quán)，相應(yīng)地使一些農(nóng)民集體喪失了一部分土地所有權(quán)。②征用。國(guó)家征用集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權(quán)。③沒(méi)收。擁有土地所有權(quán)的集體違法使用土地，國(guó)家有權(quán)沒(méi)收其違法使用的土地，使該集體喪失該部分土地所有權(quán)。④調(diào)整。上級(jí)政府對(duì)各農(nóng)民集體之間的土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整，被調(diào)出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權(quán)。⑤集體土地所有權(quán)因所有權(quán)人的分立與合并而消滅。舊的土地所有權(quán)人消滅了，新的土地所有權(quán)人也產(chǎn)生了，土地所有權(quán)從一個(gè)權(quán)利主體轉(zhuǎn)移給了另一個(gè)權(quán)利主體。第27頁(yè)/共102頁(yè)（三） 國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)是指民事主體依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有使用和收益的權(quán)利。有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的主、客體、取得、確認(rèn)、消滅等內(nèi)容將在下一節(jié)講解。（四） 集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。1．權(quán)利主體。集體土地使用權(quán)的權(quán)利主體具有特定性，即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織本身或者集體的成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人（如集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員舉辦的企業(yè)和學(xué)校、醫(yī)院等公益性事業(yè)，依法承包“四荒”——荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地的單位和個(gè)人）。第28頁(yè)/共102頁(yè)2．權(quán)利的限制性。指集體土地使用權(quán)在權(quán)利轉(zhuǎn)讓、土地用途、客體范圍、使用權(quán)主體范圍等方面受到法律的某些限制，故其權(quán)利只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)存續(xù)和行使。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外）。3．權(quán)利客體。即集體所有的土地。但集體土地使用權(quán)的客體不包括地下的礦藏、埋藏物等法定的國(guó)家所有物。第29頁(yè)/共102頁(yè)（五） 土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)（擔(dān)保物權(quán)指在借貸、買(mǎi)賣(mài)等民事活動(dòng)中，債務(wù)人或者第三人將自己所有的財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利），是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的土地拍賣(mài)（或其他合法約定方式處理）所得的款項(xiàng)優(yōu)先受償。（六） 土地租賃權(quán)是指土地承租人依法按照租賃合同的約定支付租金，對(duì)土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。在我國(guó)，依照法律規(guī)定可以出租的土地，在出租以后，承租人均可享有土地租賃權(quán)。第30頁(yè)/共102頁(yè)（七） 地役權(quán)地役權(quán)，從物權(quán)角度看是用益物權(quán)的一種。是指利用他人的土地（他人有使用權(quán)的土地），以便有效的使用或經(jīng)營(yíng)自己的土地（自己有使用權(quán)的土地）的權(quán)利。地役權(quán)的發(fā)生須有兩個(gè)不同歸屬的土地存在，為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。地役權(quán)是相鄰權(quán)中重要的一種，其內(nèi)容幾乎涵蓋相鄰?fù)恋仃P(guān)系諸多內(nèi)容。地役權(quán)是傳統(tǒng)民法概念，源于羅馬法有著悠久的歷史。但在我國(guó)是在2007年《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒布施行才進(jìn)入我國(guó)司法實(shí)踐過(guò)程的，在司法實(shí)踐過(guò)程中還需要不斷探索。第31頁(yè)/共102頁(yè)1．地役權(quán)的設(shè)立。通過(guò)簽訂合同利用他人的土地通行、取水、排水等，是取得地役權(quán)的基本途徑。例如：如老張的工廠只有一個(gè)大門(mén)可以出入，人貨擁擠，現(xiàn)在想開(kāi)個(gè)后門(mén)，借用老王的苗圃的道路供員工通行。雙方約定，老張的工廠向老王的苗圃支付每月1000元的道路使用費(fèi)，老王的苗圃允許老張工廠的員工通行。這時(shí)老張的工廠即取得了“地役權(quán)”。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。而設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人是應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同的。第32頁(yè)/共102頁(yè)2．地役權(quán)的流轉(zhuǎn)。地役權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)的從屬性。即地役權(quán)只能隨著其所依附的土地所有權(quán)或用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓而流轉(zhuǎn)，物權(quán)法明確規(guī)定了地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，也不得單獨(dú)抵押；在流轉(zhuǎn)前后必須保障地役權(quán)的穩(wěn)定性。3．地役權(quán)的消滅。物權(quán)法中所確立的法定撤銷(xiāo)制度和合同法中的解除制度。當(dāng)?shù)匾蹤?quán)人濫用地役權(quán)或拒不在合理的期限內(nèi)支付地役費(fèi)的，供役人有權(quán)解除地役權(quán)合同從而使得該宗地役權(quán)被消滅。第33頁(yè)/共102頁(yè)（八）繼承權(quán)繼承權(quán)是指繼承人依法取得被繼承人遺產(chǎn)的權(quán)利。就土地而言，我國(guó)個(gè)人僅有可能取得國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日頒布施行），個(gè)人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以繼承。集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承（《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源進(jìn)一步加強(qiáng)水土保持工作的通知》，1996年6月1日頒布施行）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》已建房宅基地可以隨房屋作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)繼承，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》未建房宅基地和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不可繼承。有關(guān)農(nóng)村土地權(quán)利繼承問(wèn)題目前法律仍不完備，實(shí)踐中各地可能有不同的處理方式。第34頁(yè)/共102頁(yè)二、 土地管理制度土地管理制度是國(guó)家對(duì)全國(guó)（或某一區(qū)域）的土地，進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合，它由中央和各級(jí)地方政府實(shí)施。本書(shū)僅就實(shí)踐中與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)密切相關(guān)的土地產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行詳細(xì)介紹。對(duì)其他管理、監(jiān)督、調(diào)控等方面的內(nèi)容不作論述。我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)法規(guī)是《土地登記辦法》，是國(guó)土資源部的部門(mén)規(guī)章，國(guó)土資源部貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的配套法規(guī)。我國(guó)《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本原則，決定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢(shì)和方向，也決定了我國(guó)土地登記制度的未來(lái)發(fā)展方向。土地是最重要、最基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)，土地登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。在國(guó)家出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)之前，以部門(mén)規(guī)章的形式調(diào)整規(guī)范土地登記，對(duì)于保護(hù)土地財(cái)產(chǎn)具有迫切的現(xiàn)實(shí)意義。《土地登記辦法》的頒布實(shí)施，向每一塊土地都擁有合法的“身份證”目標(biāo)努力，對(duì)于發(fā)揮土地登記在土地管理中的作用，為保護(hù)土地財(cái)產(chǎn)提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障。第35頁(yè)/共102頁(yè)（一）土地登記的內(nèi)容和意義

1．土地登記的內(nèi)容。土地登記是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。登記機(jī)關(guān)是國(guó)土資源行政主管部門(mén)，其目的是保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，具體登記辦法按照《土地登記辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令2007年第40號(hào)，2007年12月30日頒布，2008年2月1日起施行）規(guī)定執(zhí)行。土地登記后國(guó)土資源行政主管部門(mén)核發(fā)土地權(quán)利證書(shū)土地權(quán)利證書(shū)適用范圍：（1）國(guó)有土地使用證：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)。（2）集體土地所有證：集體土地所有權(quán)。（3）集體土地使用證；集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。（4）土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)：土地抵押權(quán)和地役權(quán)。第36頁(yè)/共102頁(yè)2．土地權(quán)利證書(shū)土地權(quán)利證書(shū)是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明，在土地登記后由國(guó)土資源行政主管部門(mén)頒發(fā)給土地權(quán)利人。為使土地權(quán)利證書(shū)具有法律權(quán)威性，土地權(quán)利證書(shū)是由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門(mén)（國(guó)土資源部）進(jìn)行全國(guó)統(tǒng)一印制、統(tǒng)一編號(hào)的，沒(méi)有其他地方政府機(jī)關(guān)有權(quán)印制頒發(fā)，除了國(guó)土資源部規(guī)定的土地權(quán)利證書(shū)外其他任何土地權(quán)利證書(shū)都是非法、無(wú)效的。為保證土地權(quán)利證書(shū)的權(quán)威性‘維護(hù)土地登記公信力、規(guī)范土地登記行為，國(guó)土資源部辦公廳在國(guó)土資廳發(fā)[2009]58號(hào)文（2009年6月24日）要求：土地權(quán)利證書(shū)實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一印制土地權(quán)利證書(shū)。按照《土地管理法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院1998年第256號(hào)令，1998年12月27日頒布，自1999年1月1日起施行）關(guān)于土地權(quán)利證書(shū)的式樣由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定的要求，在《土地登記辦法》等規(guī)章中，對(duì)全國(guó)統(tǒng)一印制、發(fā)行、訂購(gòu)及使用土地權(quán)利證書(shū)提出了明確要求，并對(duì)印制土地權(quán)利證書(shū)進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，加蓋《中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部土地證書(shū)管理專用章》。需要注意的是，土地權(quán)利證書(shū)滅失、遺失的，土地權(quán)利人必須按照國(guó)土資源行政主管部門(mén)要求在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，才可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，而且補(bǔ)發(fā)的土地權(quán)利證書(shū)也會(huì)注明“補(bǔ)發(fā)”。第37頁(yè)/共102頁(yè)3．土地登記的意義土地登記制度的設(shè)立，目的在于建立權(quán)威登記信息載體——土地登記簿，核發(fā)權(quán)威土地權(quán)利證書(shū)，避免土地侵權(quán)行為和其他違法、違規(guī)行為，也為國(guó)家掌握土地資源使用情況提供準(zhǔn)確、全面的數(shù)據(jù)、資料。依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。根據(jù)《土地登記資料公開(kāi)查詢辦法》（國(guó)土資源部2002年第14號(hào)令），國(guó)土資源行政主管部門(mén)土地登記結(jié)果的資料和數(shù)據(jù)庫(kù)，可以公開(kāi)查詢。按照該辦法要求各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門(mén)正逐步實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。國(guó)土資源行政主管部門(mén)對(duì)土地權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢土地登記資料的申請(qǐng)，可以依法提供登記資料，從而為保障相關(guān)土地權(quán)利的合法實(shí)現(xiàn)提供有力的保障。第38頁(yè)/共102頁(yè)二、土地登記機(jī)關(guān)

土地登記實(shí)行屬地登記原則，土地登記申請(qǐng)人必須土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書(shū)。跨縣級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的土地，按照《在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。第39頁(yè)/共102頁(yè)三、土地登記程序（一）土地總登記土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)國(guó)土資源行政主管部門(mén)對(duì)其轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。執(zhí)行土地總登記時(shí)會(huì)發(fā)布通告。通告的主要內(nèi)容包括：土地登記區(qū)的劃分；土地登記的期限；土地登記收件地點(diǎn)；土地登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)文件材料；需要通告的其他事項(xiàng)。對(duì)符合總登記要求的宗地，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)予以公告。公告的主要內(nèi)容包括：土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；準(zhǔn)予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類(lèi)型和使用期限；）土地權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；需要公告的其他事項(xiàng)。公告期滿，當(dāng)事人對(duì)土地總登記審核結(jié)果無(wú)異議或者異議不成立的，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后辦理登記。第40頁(yè)/共102頁(yè)（二）初始登記初始登記，是指國(guó)土資源行政主管部門(mén)進(jìn)行土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。以下情況可以申請(qǐng)初始登記：1．依法以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。2．依法以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。3．劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)已依法轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。4．依法以國(guó)有土地租賃方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。5．依法以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。6．以國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記。7．農(nóng)民集體土地所有權(quán)人可以，申請(qǐng)集體土地所有權(quán)初始登記。8．依法使用本集體土地（持有政府的批準(zhǔn)用地文件）進(jìn)行建設(shè)的，可以申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。第41頁(yè)/共102頁(yè)9．集體土地所有權(quán)人依法以集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式興辦企業(yè)的，可以申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。10．依法使用本集體土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請(qǐng)集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記。11．土地使用權(quán)抵押初始登記：依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人可以申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記（同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記）。符合抵押登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。第42頁(yè)/共102頁(yè)12．地役權(quán)初始登記：在土地上設(shè)定地役權(quán)后，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人，當(dāng)事人可以申請(qǐng)地役權(quán)登記。符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門(mén)管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門(mén)，由其記載于需役地的土地登記簿。第43頁(yè)/共102頁(yè)（三）變更登記變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。以下情況可以申請(qǐng)變更登記：1．依法以出讓、國(guó)有土地租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，可以申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。2．因依法買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，可以申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。3．因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。4．因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，可以申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。第44頁(yè)/共102頁(yè)5．土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，如抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓可以申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，還要辦理土地抵押權(quán)變更登記。6．經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已通知債務(wù)人的情況下，可以申請(qǐng)土地抵押權(quán)變更登記。7．因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán)，當(dāng)事人可以申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。8．已經(jīng)設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人可以申請(qǐng)辦理地役權(quán)變更登記。9．土地權(quán)利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，可以申請(qǐng)姓名或者名稱、地址變更登記。10．土地的用途發(fā)生變更的（必須持有相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件），可以申請(qǐng)土地用途變更登記。第45頁(yè)/共102頁(yè)（四）注銷(xiāo)登記注銷(xiāo)登記是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。土地登記注銷(xiāo)后，相應(yīng)的土地權(quán)利證書(shū)由國(guó)土資源行政主管部門(mén)收回；如確實(shí)無(wú)法收回的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)會(huì)在土地登記簿上注明，并經(jīng)公告后廢止。1．有下列情形之一的，可直接辦理注銷(xiāo)登記（國(guó)土資源行政主管部門(mén)直接進(jìn)行）：（1）依法收回的國(guó)有土地；（2）依法征收的農(nóng)民集體土地；（3）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷(xiāo)登記的。第46頁(yè)/共102頁(yè)2．因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的，可以申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。3．非住宅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，可以申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。4．已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止的，可以申請(qǐng)土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷(xiāo)登記。5．當(dāng)事人未按規(guī)定申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，進(jìn)行注銷(xiāo)公告，公告期滿后國(guó)土資源行政主管部門(mén)可直接辦理注銷(xiāo)登記（例外：土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷(xiāo)登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不得直接注銷(xiāo)土地使用權(quán)抵押登記）。第47頁(yè)/共102頁(yè)（五）其他登記《土地登記辦法》規(guī)定的其他登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。1．更正登記：①國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書(shū)面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷(xiāo)原土地權(quán)利證書(shū)的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書(shū)廢止。更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，對(duì)更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。②土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。③利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。第48頁(yè)/共102頁(yè)2．異議登記。（1）異議登記：①土地登記簿記載的權(quán)利人不同意利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。②對(duì)符合異議登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)異議登記證明，同時(shí)書(shū)面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。③異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。（2）注銷(xiāo)異議登記：以下情況異議登記申請(qǐng)人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可以申請(qǐng)注銷(xiāo)異議登記：①異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒(méi)有起訴。②人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的起訴不予受理的。③人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求不予支持的。第49頁(yè)/共102頁(yè)3．（土地轉(zhuǎn)讓）預(yù)告登記：當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請(qǐng)預(yù)告登記。對(duì)符合預(yù)告登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)預(yù)告登記證明。預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記的，預(yù)告登記失效。申請(qǐng)辦理初始登記、變更登記、注銷(xiāo)登記、其他登記都需要提供相應(yīng)的證明文件，具體要求，在《土地登記辦法》和各省、自治區(qū)、直轄市制定的“土地登記辦法實(shí)施細(xì)則”、“土地登記條例”、“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例”、“農(nóng)村土地登記規(guī)則”等等地方法規(guī)中都有規(guī)定。第50頁(yè)/共102頁(yè)4．查封、預(yù)查封登記：（1）查封、預(yù)查封、輪候查封的概念：查封、預(yù)查封是在經(jīng)濟(jì)糾紛案件中法院采取的財(cái)產(chǎn)保全及強(qiáng)制執(zhí)行措施，《土地登記辦法》規(guī)定了查封登記以及與此相關(guān)的預(yù)查封和輪候查封登記制度。①查封登記，是指國(guó)土資源行政主管部門(mén)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載的登記。第51頁(yè)/共102頁(yè)②預(yù)查封登記是指在土地使用權(quán)、房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)登記的情況下，人民法院作出查封裁定，在取得權(quán)屬登記時(shí)，轉(zhuǎn)為正式查封。預(yù)查封所針對(duì)的對(duì)象實(shí)際上僅是被執(zhí)行人將要取得財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上查封的是被執(zhí)行人的預(yù)期權(quán)利，在土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記轉(zhuǎn)為正式查封登記。最高人民法院與建設(shè)部、國(guó)土資源部于2004年2月10日會(huì)簽下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》規(guī)定土地使用權(quán)預(yù)查封的條件：被執(zhí)行人全部繳納了土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，可以將該土地使用權(quán)全部查封；被執(zhí)行人繳納了部分土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記，而可以分割土地使用權(quán)的，按已繳付土地出讓金所占份額予以查封，不可分割的也可全部預(yù)以查封。第52頁(yè)/共102頁(yè)③輪候查封登記是指兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對(duì)后來(lái)辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書(shū)面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。（2）查封、預(yù)查封的效力：預(yù)查封和查封在限制標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的效力上是相同的。在人民法院查封、預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門(mén)也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、地役權(quán)登記手續(xù)。但是預(yù)查封和查封也有一些細(xì)微的區(qū)別：①是人民法院不能對(duì)預(yù)查封的房地產(chǎn)進(jìn)行處理。②預(yù)查封期間，登記機(jī)關(guān)除了可以將預(yù)查封的房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外（登記機(jī)關(guān)不得受理任何其他登記行為）。（3）查封、預(yù)查封的失效：查封、預(yù)查封登記因期限屆滿或人民法院解除查封失效，失效后，國(guó)土資源行政主管部門(mén)直接辦理注銷(xiāo)登記。第53頁(yè)/共102頁(yè)注意：國(guó)土資源行政主管部門(mén)在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查。如果當(dāng)事人對(duì)于查封、預(yù)查封裁定有異議，只能通過(guò)法院解決。即使國(guó)土資源行政主管部門(mén)認(rèn)為人民法院的查封、預(yù)查封裁定書(shū)或者其他生效法律文書(shū)錯(cuò)誤的，也只能向人民法院提出審查建議，但不會(huì)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。第54頁(yè)/共102頁(yè)一、 一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家將國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。第三節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取

第55頁(yè)/共102頁(yè)對(duì)于城市土地而言，國(guó)家是土地的恒定所有者，而土地使用權(quán)的受讓人取得一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利——國(guó)有土地使用權(quán)，包括占有、使用、收益權(quán)，但是沒(méi)有完全的處分權(quán)。從物權(quán)角度來(lái)看，這種國(guó)有土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立物權(quán)，不是單純的使用權(quán)。政府對(duì)土地的利用加以嚴(yán)格限制，土地使用權(quán)人要嚴(yán)格按照城市規(guī)劃和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定利用土地，不能自行變更用途，同時(shí)土地使用期限也要受到限制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地只能是城市國(guó)有土地，因此一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)方就只有國(guó)家（土地的恒定所有者），也就是說(shuō)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)，對(duì)于各地而言就是國(guó)土資源行政主管部門(mén)。一級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)的交易稱為出讓（國(guó)家作為土地所有者，出讓使用權(quán)）。第56頁(yè)/共102頁(yè)劃撥方式：目前僅限于特殊用地（國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事設(shè)施、公共設(shè)施等），具體規(guī)定《劃撥用地目錄》（國(guó)土資源部令2001年第9號(hào)，2001年10月22日頒布施行，各省、自治區(qū)相應(yīng)制定有“實(shí)施細(xì)則”等配套法規(guī)），劃撥方式是無(wú)償?shù)模ǘ沂菬o(wú)使用期限的、但是不允許流轉(zhuǎn)），劃撥曾經(jīng)是歷史上國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的唯一方式，因此目前市場(chǎng)上有大量劃撥土地在二級(jí)市場(chǎng)交易。第57頁(yè)/共102頁(yè)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院頒布，1990年國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，1990年5月19日頒布施行）中明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂?！逼降取⒆栽?、有償是民事法律行為的典型特征。按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日人大常委會(huì)通過(guò)，1995年1月1日施行）、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)三種方式，土地租賃、土地作價(jià)入股同樣可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)三種方式，這三種方式都是典型的民事法律行為。以上法律配套的部門(mén)法規(guī)是國(guó)土資源部2006年5月31日頒布，于2006年8月1日起施行的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有第58頁(yè)/共102頁(yè)土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》。規(guī)范了四種方式，相對(duì)于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》增加了“掛牌”方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地屬于經(jīng)營(yíng)性用地，按照上述各法律、法規(guī)規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓，但是在什么情況下應(yīng)該適用招標(biāo)、什么情況下應(yīng)該適用拍賣(mài)、什么情況下應(yīng)該適用掛牌方式，《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》并沒(méi)有具體規(guī)定，而是賦予出讓人決定采取其中任何一種方式的權(quán)利。實(shí)踐中，土地行政主管部門(mén)應(yīng)視國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、政府對(duì)土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。第59頁(yè)/共102頁(yè)（一） 招標(biāo)是指國(guó)土資源行政主管部門(mén)（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果（不一定以報(bào)價(jià)為依據(jù)）確定土地使用者的行為。對(duì)有最高出讓金以外其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件；土地用途受?chē)?yán)格限制，僅少數(shù)單位或個(gè)人可能有受讓意向（不具備拍賣(mài)條件）的進(jìn)行招標(biāo)。第60頁(yè)/共102頁(yè)（二） 拍賣(mài)是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。一般而言，以獲取最高出讓金為主要目標(biāo)，以出價(jià)最高為條件確定受讓人的應(yīng)拍賣(mài)出讓；對(duì)土地使用者沒(méi)有特別限制，一般單位或者個(gè)人均可能有受讓意向；土地用途無(wú)特別限制及要求的應(yīng)拍賣(mài)出讓。第61頁(yè)/共102頁(yè)（三） 掛牌是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。第62頁(yè)/共102頁(yè)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌都是基于公開(kāi)、公平、公正原則的出讓方式。其不同點(diǎn)在于：拍賣(mài)時(shí)間短，允許多次報(bào)價(jià)；掛牌時(shí)間長(zhǎng)，也允許多次報(bào)價(jià)；招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)，但僅允許一次報(bào)價(jià)（以及其他招標(biāo)條件）。以上三種方式都必須公告出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金；其他需要公告的事項(xiàng)。第63頁(yè)/共102頁(yè)（四） 協(xié)議出讓人和受讓人雙方達(dá)成協(xié)議，出讓國(guó)有土地的行為。依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓的國(guó)有土地不能采用協(xié)議方式出讓，能夠以協(xié)議方式出讓的國(guó)有土地主要包括以下情況：（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；第64頁(yè)/共102頁(yè)（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。按規(guī)定所有協(xié)議出讓的國(guó)有土地在協(xié)議雙方達(dá)成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息進(jìn)行公示，接受監(jiān)督。公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓終止。目前協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性用地已經(jīng)逐步退出歷史舞臺(tái)。但是在以上法律、法規(guī)出臺(tái)前，大量協(xié)議轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營(yíng)性用地（包括非經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地的）在土地二級(jí)市場(chǎng)仍然占有很大比重，另外還有過(guò)去無(wú)償劃撥的國(guó)有土地以國(guó)有企業(yè)改革等方式進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，限于篇幅這里不再就一級(jí)市場(chǎng)的歷史做深入討論。第65頁(yè)/共102頁(yè)二、二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是土地使用者將土地使用權(quán)進(jìn)行交易的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)的交易是轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。按照現(xiàn)行規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)并不是可以自由轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)不同情況，必須滿足相應(yīng)規(guī)定要求，通過(guò)規(guī)定交易方式才可以完成轉(zhuǎn)讓。僅由雙方達(dá)成一致的交易，如果不滿足規(guī)定要求，是無(wú)法辦理土地登記，買(mǎi)方也就無(wú)法真正合法取得國(guó)有土地使用權(quán)，交易也就無(wú)法最終完成。甚至，經(jīng)過(guò)司法程序判決有效合同，由于不能得到國(guó)土資源行政主管部門(mén)的支持也無(wú)法履行。下面我們具體研究二級(jí)市場(chǎng)的四種交易方式，并簡(jiǎn)要分析其利弊。第66頁(yè)/共102頁(yè)（一）購(gòu)買(mǎi)通過(guò)有償方式（出讓）取得的國(guó)有土地使用權(quán)1．轉(zhuǎn)讓條件《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96號(hào)，2001年8月15日頒布施行）規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（上列法律、法規(guī)規(guī)定基本相同，表述最為詳細(xì)的是《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，下列條件即引用自該規(guī)定原文）：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。第67頁(yè)/共102頁(yè)需要注意的是在《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋》（法釋[2005]5號(hào)，2005年8月1日起施行）對(duì)于涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同糾紛也做出了規(guī)定，并指導(dǎo)審判，其中第九條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。取消了對(duì)繳納土地出讓金和投資條件的限定，表現(xiàn)出對(duì)國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行修訂的傾向，導(dǎo)致目前存在著一種尷尬情況，法院判決出讓土地轉(zhuǎn)讓合同有效，但土地管理部門(mén)（依法）不予辦理土地變更登記手續(xù)，客觀上使本想通過(guò)司法程序解決合同糾紛的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受阻。完善的法律體系對(duì)于加快土地流轉(zhuǎn)、推動(dòng)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和速度，起著決定性的作用。在我國(guó)法制建設(shè)過(guò)程中，作為房地產(chǎn)從業(yè)者必須把握各部門(mén)和司法機(jī)構(gòu)的執(zhí)法、司法的依據(jù)和動(dòng)向才能保證開(kāi)發(fā)工作的正常進(jìn)行。第68頁(yè)/共102頁(yè)2．轉(zhuǎn)讓程序（1）轉(zhuǎn)讓雙方持申請(qǐng)報(bào)告、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議和原《國(guó)有土地使用證》到土地管理部門(mén)申報(bào)；（2）土地管理部門(mén)對(duì)該宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪和地價(jià)評(píng)估；（3）改變用途的須補(bǔ)簽出讓合同并補(bǔ)交或調(diào)整土地出讓金；（4）繳納有關(guān)稅費(fèi)（轉(zhuǎn)讓方：增值稅、營(yíng)業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)等；受讓方：土地使用權(quán)變更登記費(fèi)、地籍測(cè)繪費(fèi)、工本費(fèi)、印花稅等；契稅由交易雙方共同承擔(dān)）。（5）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)從轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)和權(quán)屬變更登記并領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。第69頁(yè)/共102頁(yè)（二）購(gòu)買(mǎi)通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)基本方法是采用先由擁有劃撥土地的企業(yè)辦理有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，變?yōu)槌鲎層玫兀俎D(zhuǎn)讓。1．轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓方各個(gè)主管機(jī)關(guān)的同意。2．轉(zhuǎn)讓程序：首先把劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地：①土地管理部門(mén)（劃撥轉(zhuǎn)為出讓）和計(jì)劃委員會(huì)、城市規(guī)劃部門(mén)等部門(mén)（改變土地用途）批準(zhǔn)；②簽訂土地使用權(quán)出讓合同；③補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；④辦理土地登記手續(xù)。然后按照出讓土地的轉(zhuǎn)讓程序辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)完成轉(zhuǎn)讓。第70頁(yè)/共102頁(yè)由于劃撥土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中經(jīng)常存在一定程度的腐敗行為，造成國(guó)有資產(chǎn)流失。目前很多城市地方政府規(guī)定，國(guó)有劃撥土地?cái)M由原土地用途（比如工業(yè)用地）改變經(jīng)營(yíng)性用地（例如、商品房建設(shè)、商業(yè)等）或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，由政府收購(gòu)后以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式重新確定土地使用者。換句話說(shuō)先賣(mài)給政府，由政府再賣(mài)。土地市場(chǎng)目前還并不完全規(guī)范，利用接手破產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)的優(yōu)惠政策（各地均有鼓勵(lì)國(guó)企改革的地方政策），選擇有特殊政府背景的國(guó)有企業(yè)合作等，改變土地性質(zhì)、土地用途在很多地方仍是可行的。第71頁(yè)/共102頁(yè)利用國(guó)企改革機(jī)會(huì)，操作劃撥土地轉(zhuǎn)讓是個(gè)極為復(fù)雜的過(guò)程，往往涉及除國(guó)土資源行政管理部門(mén)、規(guī)劃管理部門(mén)、行業(yè)主管部門(mén)、企業(yè)各業(yè)務(wù)的相關(guān)主管部門(mén)、直至省市地方政府（甚至中央部委）等多方面、多級(jí)的審批，而且程序也不是完全一致，往往需要個(gè)案處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者必須了解各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的權(quán)限、熟悉各機(jī)關(guān)辦事流程，并且能夠正確處理國(guó)企改革過(guò)程中的部門(mén)利益平衡、個(gè)人利益平衡才有可能取得成功。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下了大量的劃撥土地，而它們又掌握在各個(gè)國(guó)有企業(yè)（和其他國(guó)有單位）手中，認(rèn)真研究國(guó)有企業(yè)改革方向，把握國(guó)企改革帶來(lái)的機(jī)會(huì)，在很多地方仍然是房地產(chǎn)業(yè)的投資者們研究的主要課題之一，直接進(jìn)行土地交易僅僅是其中的一個(gè)最簡(jiǎn)單易懂的辦法，利用各種股權(quán)交易、合作開(kāi)發(fā)也可以到達(dá)取得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的。第72頁(yè)/共102頁(yè)（三）通過(guò)購(gòu)買(mǎi)控股權(quán)的方式獲取土地簡(jiǎn)單的說(shuō)就是買(mǎi)企業(yè)，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)即可控制、管理整個(gè)企業(yè)。企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序相對(duì)土地轉(zhuǎn)讓辦理難度較小，而且股權(quán)交易監(jiān)管也沒(méi)有土地交易監(jiān)管?chē)?yán)格。而且可以節(jié)省相當(dāng)大量的稅費(fèi)（不繳契稅、控股不繳營(yíng)業(yè)稅）。交易程序，按照公司股權(quán)交易進(jìn)行，一般需要：（1）雙方互相考察并就企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)商達(dá)成一致；（2）雙方簽訂意向書(shū)；（3）清產(chǎn)核資（編制資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)產(chǎn)清單等）；（4）報(bào)紙上公告通知債權(quán)人（30日）；（5）正式簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（6）報(bào)批。按照企業(yè)性質(zhì)報(bào)相應(yīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)（例如國(guó)有股權(quán)需要向國(guó)資委申請(qǐng)批準(zhǔn)）。（7）工商機(jī)關(guān)變更登記（法定代表人、股東等等）第73頁(yè)/共102頁(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，為防止商業(yè)欺詐行為，必須在簽約前查清股權(quán)出讓方的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債情況（包括對(duì)外擔(dān)保等等），一般約定在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前的切債權(quán)債務(wù)均由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，如有可能，可以控股收購(gòu)（與全資收購(gòu)——兼并相比，可以更好地規(guī)避隱性風(fēng)險(xiǎn)，又可免交營(yíng)業(yè)稅）。第74頁(yè)/共102頁(yè)（四）通過(guò)合作開(kāi)發(fā)獲取土地雖然有些開(kāi)發(fā)商或其他企業(yè)通過(guò)各種渠道已經(jīng)獲得了土地使用權(quán)，由于其資金問(wèn)題（有可能拿地很久還未繳清土地出讓金）、或者開(kāi)發(fā)實(shí)力（有些開(kāi)發(fā)商僅僅形式上是開(kāi)發(fā)商，但是除了“拿地”其他都不專業(yè)）問(wèn)題，后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金無(wú)法跟進(jìn)或無(wú)法正常開(kāi)發(fā)，有實(shí)力的企業(yè)可以與其合作開(kāi)發(fā)，開(kāi)展土地和資金的合作，也是獲取土地的一個(gè)重要途徑。合作開(kāi)發(fā)有以下兩種方式：第75頁(yè)/共102頁(yè)1．以合作開(kāi)發(fā)合同形式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)：一方提供土地，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等整合雙方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各要素合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以某一方的名義開(kāi)發(fā)，依合同約定按比例分配收益或者直接分配產(chǎn)品（建成物業(yè)）。節(jié)省開(kāi)發(fā)時(shí)間和部分費(fèi)用，利益分配問(wèn)題容易導(dǎo)致法律糾紛。依照現(xiàn)行《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、這種合作是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，必須辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。第76頁(yè)/共102頁(yè)合作開(kāi)發(fā)是一種整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各要素的民事行為，由于合作建房是一種合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，這就使其成為了規(guī)避土地轉(zhuǎn)讓限制條件的一種手段。必須注意，如果雙方通過(guò)合同的約定一方只提供資金而不參與項(xiàng)目的任何操作，只是在項(xiàng)目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)，并且通過(guò)合同約定自己不承擔(dān)在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的，則是以形式上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)達(dá)到實(shí)質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的非法目的，不符合我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，屬于無(wú)效合同（中國(guó)人民銀行1996年6月28日頒布，同年8月1日實(shí)施的《貸款通則》規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)”，該規(guī)定有維護(hù)金融壟斷之嫌，但迄今尚未廢止）。第77頁(yè)/共102頁(yè)2．組建有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)：一方提供土地，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)共同組建公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。以公司章程明確合作雙方（公司股東）的權(quán)利和義務(wù)。這種方式責(zé)任明確，可以減少發(fā)生法律糾紛的可能，不過(guò)組建公司需要一定的時(shí)間，費(fèi)用、稅務(wù)成本相對(duì)較高。以上各種方式進(jìn)行的交易都需要在國(guó)資委、國(guó)土資源行政管理部門(mén)指定的場(chǎng)所（產(chǎn)權(quán)交易中心、、土地房屋交易中心等等）按照規(guī)定程序進(jìn)行交易，具體規(guī)定各地不同，這里不再詳述了。第78頁(yè)/共102頁(yè)一、我國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀（一）一級(jí)市場(chǎng)的國(guó)家壟斷國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)土地資源，政府是唯一的土地來(lái)源。而且供應(yīng)的只有城市的國(guó)有土地。土地供應(yīng)方只能是政府指定部門(mén)，其他任何部門(mén)、單位、個(gè)人不得實(shí)施土地供應(yīng)行為。也就是說(shuō)土地的一級(jí)市場(chǎng)只有一個(gè)賣(mài)家——政府。第四節(jié)我國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及改革方向

第79頁(yè)/共102頁(yè)（二）二級(jí)市場(chǎng)的政府控制二級(jí)市場(chǎng)交易受到嚴(yán)格限制，限制的目的就是確保國(guó)家的土地收益。土地交易必須按政府規(guī)定程序和在規(guī)定機(jī)關(guān)進(jìn)行，也就是說(shuō)政府控制二級(jí)市場(chǎng)。而且二級(jí)市場(chǎng)的主要土地來(lái)源——?dú)v史協(xié)議轉(zhuǎn)讓、劃撥的國(guó)有土地，往往來(lái)自國(guó)企、政府機(jī)構(gòu)、甚至軍事機(jī)構(gòu)等等，對(duì)于由于土地制度轉(zhuǎn)變產(chǎn)生的利益分配，由于各地方政府的自身利益考慮，對(duì)上述壟斷措施以保障國(guó)家利益為旗號(hào)繼續(xù)加強(qiáng)。第80頁(yè)/共102頁(yè)二、我國(guó)土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題市場(chǎng)只有供需平衡才有可能健康發(fā)展，壟斷的市場(chǎng)是不符合這個(gè)基本市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。由于利益關(guān)系，土地收益最大化就自然成為政府和二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)者的市場(chǎng)追求。土地的價(jià)格不斷向上，進(jìn)而推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格的不斷上揚(yáng)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)也越來(lái)越大，同時(shí)相關(guān)社會(huì)矛盾也不斷激化。房地產(chǎn)問(wèn)題特別是土地問(wèn)題是目前社會(huì)的最熱點(diǎn)話題，相關(guān)論述浩如煙海，本課程不再深入探討了。第81頁(yè)/共102頁(yè)三、 我國(guó)土地改革的方向上述我國(guó)土地市場(chǎng)的問(wèn)題，在我國(guó)目前的法律體系內(nèi)，是無(wú)法解決的。因此土地改革，就是土地制度改革也就成了唯一的選擇，但是土地制度特別是其核心問(wèn)題土地所有制改革是對(duì)國(guó)家具有決定意義的改革，影響面極廣。目前社會(huì)公認(rèn)已經(jīng)形成了巨大的既得利益階層，簡(jiǎn)單的所有制改革有保護(hù)既得利益（甚至使非法既得利益合法化之嫌，在2007年《物權(quán)法》立法時(shí)就引發(fā)了類(lèi)似爭(zhēng)論）。但是不改革又無(wú)法保障可持續(xù)發(fā)展。某種意義上說(shuō)，我們的社會(huì)又進(jìn)入了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。錯(cuò)綜復(fù)雜的歷史問(wèn)題，使土地改革再一次走入人們的生活。第82頁(yè)/共102頁(yè)從1986年6月25日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，開(kāi)始就提出我國(guó)實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，但有三個(gè)制度基本沒(méi)有建立起來(lái)：一是明晰的產(chǎn)權(quán)制度，無(wú)論從國(guó)有土地來(lái)講還是集體土地；二是利用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)調(diào)整土地資源的補(bǔ)償制度；三是對(duì)土地資源使用管理的責(zé)任體系。在這三個(gè)制度中，處于邏輯起點(diǎn)的是土地產(chǎn)權(quán)制度。土地問(wèn)題牽一發(fā)而動(dòng)全身，因而正在進(jìn)行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》修改工作久拖不決，第83頁(yè)/共102頁(yè)2008年10月12日，中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》。決定中提到，完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。這是建國(guó)以來(lái)首次提出農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)。同時(shí)決定中也指出，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。保障長(zhǎng)期承包權(quán)，允許農(nóng)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為黨的土地改革方向。第84頁(yè)/共102頁(yè)目前正在進(jìn)行的《土地管理法》第二次修訂工作完成后，新《土地管理法》和后續(xù)配套法規(guī)有可能在以下方面對(duì)原《土地管理法》（及其配套法規(guī)）有所修訂：1．廢除原《土地管理法》“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”的規(guī)定，同時(shí)規(guī)定“農(nóng)村集體建設(shè)用地”可“有條件”轉(zhuǎn)讓。這就有可能為“集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)”掃清了障礙。建設(shè)用地的供應(yīng)方不在是政府一方，而是政府和眾多集體，土地市場(chǎng)的壟斷格局有可能被打破，至少壟斷程度會(huì)有所減弱。第85頁(yè)/共102頁(yè)2．規(guī)范土地征收征用的依據(jù)、范圍、程序和善后事宜。限制政府強(qiáng)制征地權(quán)，縮小征地范圍，把征地補(bǔ)償由“農(nóng)業(yè)用途補(bǔ)償”（現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定；“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”。）變?yōu)椤柏?cái)產(chǎn)補(bǔ)償”（“同地同價(jià)、公平合理、及時(shí)足額”的補(bǔ)償），并把失地農(nóng)民納入“社會(huì)保障”。回應(yīng)社會(huì)關(guān)于“增加征地補(bǔ)償?shù)耐该餍?，減少了暗箱操作空間”的呼聲，讓農(nóng)民適當(dāng)分享土地增值收益，以期解決由征地引起的日益嚴(yán)重的社會(huì)矛盾。第86頁(yè)/共102頁(yè)3．控制集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的范圍和規(guī)模，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。設(shè)定條件，約束農(nóng)民以自己所有的“集體建設(shè)用地”參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、“出讓”可“租賃”，可“入股”，也可“作價(jià)出資”（簡(jiǎn)單理解就是可以“賣(mài)”）的范圍（即對(duì)集體建設(shè)用地的交易有所限制），以保證市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。4．繼續(xù)保障國(guó)家利益，對(duì)于公益性的建設(shè)用地政府還可以繼續(xù)行使強(qiáng)制性征地權(quán)。第87頁(yè)/共102頁(yè)復(fù)習(xí)思考題不定項(xiàng)選擇題：1．下列說(shuō)法不正確的是：

A.中華人民共和國(guó)建立之日起，中國(guó)就施行了城市土地國(guó)家所有制

B.地主階級(jí)在建國(guó)后被消滅，地主不再擁有土地

C.沒(méi)收是城市土地國(guó)有化的主要手段

D.農(nóng)村土地集體所有權(quán)和城市土地國(guó)家所權(quán)都是所有權(quán)，它們權(quán)利是對(duì)等的第88頁(yè)/共102頁(yè)2．依據(jù)本章學(xué)習(xí)內(nèi)容，下列哪些建設(shè)用地項(xiàng)目不能取得劃撥土地使用權(quán)？

A.某鄉(xiāng)政府辦公樓建設(shè)用地

B.某鎮(zhèn)水庫(kù)建設(shè)用地

C.某軍事基地通往市區(qū)的道路建設(shè)用地

D.某私立貴族學(xué)校校區(qū)用地第89頁(yè)/共102頁(yè)3．下列關(guān)于集體土地所有權(quán)說(shuō)法正確的是：

A.集體所有的土地不得直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

B.集體所有的土地不能轉(zhuǎn)讓、出讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是可以出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)

C.只要經(jīng)過(guò)村委會(huì)的一致同意，集體所有的土地可以改變土地用途

D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)須經(jīng)人民政府審批第90頁(yè)/共102頁(yè)4．甲企業(yè)以出讓方式從國(guó)家手中