物業(yè)管理服務(wù)大綱

物業(yè)服務(wù)管理方案物業(yè)服務(wù)管理方案一、公司介紹200912200萬元.是具有國“以人為本”。我們對學(xué)府壹號小區(qū)的管理目標(biāo)是“文明小區(qū)、平安小區(qū)、生態(tài)小區(qū)”.我公司將利用豐富的管理經(jīng)驗(yàn),專業(yè)化的管理隊(duì)伍，使公司管理下的學(xué)府壹號小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高學(xué)府壹號小區(qū)的知名度,使學(xué)府壹號小區(qū)真正達(dá)到增值保值的目的,為業(yè)主營造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境.我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo):以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù),為企業(yè)打造物業(yè)品牌。二、物業(yè)管理要點(diǎn)運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,確保物業(yè)的保值與增值；人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任,以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；采用循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是:安全第一不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求打造物業(yè)管理精品最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一.在實(shí)際服務(wù)管理中,公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn):1、完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念為業(yè)戶提供全方位高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系.同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境是我們非常重視的問題多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人,督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作,樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。 3、安全、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶的生命財(cái)產(chǎn)的安全我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主緊密聯(lián)系職能組門,齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度公司本著服務(wù)第一以人為本運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“幸?；▓@小區(qū)”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司服務(wù)承諾：◆房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；◆報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100%;◆清潔管理無盲點(diǎn)；◆設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上;◆小區(qū)路燈完好率達(dá)到100%；◆管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；◆有效投訴處理率100％；◆服務(wù)滿意率達(dá)95％以上;綠化完好率達(dá)到98％以上;98%；◆各類管理人員崗前100%,綠地存活茂盛；◆治安良好，環(huán)境清潔,輔助設(shè)備及建筑良好；◆管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè);◆建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄;◆各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi)；◆制定大、中修年度進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神,以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園.1、建立監(jiān)督機(jī)制；2、建立信息反饋及處理機(jī)制;35、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作;6、企業(yè)內(nèi)組崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)管理1;2;3124理規(guī)定.三、擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到.其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1、辦公室2人（一期1人,（2)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案(3）（4）（5）2126人（1）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作（3）（4）（5）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作.32人(1）理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn).（2)（3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施（4）414人（8人（1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作.（2）建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度.（3）負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及（4）2人（2）（3）（4)配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作.(5)上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。7、財(cái)務(wù)部2人（1)負(fù)責(zé)賬務(wù)的建立（2）負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收取、使用支出業(yè)戶接待主管設(shè)備維修主管保潔綠化主管安保主管業(yè)戶接待員設(shè)備維修工34人（21人其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。四、物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。.培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序等。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工)參加班后的專題培訓(xùn)。2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì),交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法.在實(shí)際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的.五、物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理,完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施,業(yè)務(wù)上接受上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3,確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工56、協(xié)調(diào)本組門與各方面的關(guān)系,便于開展各項(xiàng)工作。71,,熱情大方，反應(yīng).2建立業(yè)戶檔案.345、走訪業(yè)671234.5、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。612花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理.34561..24561常、完好。4.5負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作,并做到工完料清。6任務(wù)。一、業(yè)戶入住通過有效的管理，使入住.同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。1.管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理11121.314裝潢管理1。51。61。71。1.91.101.111.121.132責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收.2.1222.32.4裝修管理3.入住記錄管理處在受理業(yè)戶入住時(shí)由業(yè)戶接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下3.1業(yè)戶登記.3.23334領(lǐng)取鑰匙3536業(yè)主信息登記表.3.744.14.1.14.1.2413管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費(fèi)項(xiàng)目開具票據(jù)并收費(fèi).4.144。1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收.4.16417管理處接待人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交55。1管5.2物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。5。3業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.4管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表，由管理處經(jīng)理審核。5。5對逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。5。6對無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用公約》或有關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶裝修管理11.1業(yè)戶向管理處提出1213管理處在接受裝修申請后，經(jīng)管理處審批合格后,方可施工。1。4在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。1。5現(xiàn)場跟蹤：安保人員必須每天到裝修戶施,1.6裝修完畢后，經(jīng)管理處驗(yàn)收后，在裝修申請表上填寫裝修驗(yàn)收情況，并簽名。1。7在跟蹤時(shí),如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫18違章處理辦法，對違反裝1批評、規(guī)勸182責(zé)令停工整改1.8319施工人員辦證、施工工具的管理:業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親4次裝修管理情況。2。裝2.12.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請表》簽署《裝修管理協(xié)議》;2。1。3管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí),如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工2。1。4施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證領(lǐng)取施工人員出入證.2。1。5為避免有違政府和有損自己和鄰居利益,為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔,維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請業(yè)主在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。2.22.2.1住戶應(yīng)明確,您只能對自己名下住宅的自用組位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面),不要對室外公用組位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。2。2.2裝修禁止行為:2。2.2122.222.2.23隨意封閉陽臺(tái)。2。2。2.4以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用組位及占用公用管道間.2.22.5.22.2.622.27大量使用22.2.8隨意改變或移動(dòng)電話、電視、對講、煤氣、水管、電線2.232.31隨時(shí)接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。2。3.2業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)督查施工人員在為您裝修時(shí),是否將裝修材料以次充好,工藝簡單粗糙,質(zhì)量能否保證可靠。2.3。3裝修施工應(yīng)于每8:00時(shí)-18:00時(shí)之間進(jìn)行,18:00-8：00（包括節(jié)假日、雙休日）(三）1.11.1。1維修保養(yǎng)服務(wù);1.1.2綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù);1。1.3治安消防服務(wù)；1。1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；1.1。5停車管理服務(wù);1.1。6特約服務(wù)；1.21.2.1小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)222322.1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見,2.2每半年至少開展一次公益性活動(dòng)，事先做好可行性調(diào)研，報(bào)計(jì)劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。3。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，901001.管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案,業(yè)戶檔案一戶一檔.23.4。管5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。5.1權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：5。1。15.1。25.1.3業(yè)主使用公5.1。45.1.55。1。65。1.75。1.85。1。95。1。105。1.11有5。1.125.1.135。1.145.1。155。1。165.1。17安全責(zé)任書每月由經(jīng)理將1.經(jīng)理要掌握管理,管理手冊要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況；能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。2。物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊,3。產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容3.132使用面積、建筑面3.35.3.43.53.64.租賃清4.14。24.34.44.5其5.6.管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，.1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)主業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。2。管理處實(shí)行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦3.小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。4。管理處實(shí)行回訪制度.4.1管理處必須及時(shí)對安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。4。2回235.小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員整改。6。接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄.7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。七、安保服務(wù)1。安1122413執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查,做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事:進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1。6小區(qū)停車有專人疏非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場地，管理制度落實(shí)，停;1.8危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施.1.9及時(shí)處理小,10檢1.11負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理;1.12檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出13監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項(xiàng)目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2.2.1門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé),24小時(shí)立崗安保服務(wù);2。2在指定位置，指定面向立3立崗姿勢端正,面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與2424.1裝修施工人員應(yīng)到安保服務(wù)處辦理手續(xù),經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證5：00核;2.4.3非開放時(shí)外來人員，應(yīng)到安保服務(wù)處辦理手續(xù),2525.1非開放,方可放行;2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨,20:00-次日放行。2.62.6。1對機(jī)動(dòng)車進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度、入管理區(qū)域。2。6。22。6.3地面停車場車輛停放有序,并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報(bào)告，做好記錄。26.4對于外來車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度.2.6。5車輛駛出小區(qū)時(shí)，收回停放證，并按停放時(shí)間收取停車費(fèi),2.72.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時(shí)，請業(yè)主將重物暫放在指定點(diǎn)，用對講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù)；2。7。2接到業(yè)主通知，要求代叫車輛時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。3.3.1管理36524小時(shí)全天候安保巡視服務(wù),確保每小時(shí)巡遍全組公共區(qū)域。3。23.2.1巡視前檢查和佩帶好對講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表,22巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照23按安保服務(wù)處指定的巡視路3.2。4客戶需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)3.2。5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；3。2。6發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；3.2。7遇緊急情況，;3.282。9巡;3.33.3.13。3.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物,4突發(fā)事件,平時(shí)應(yīng)定期參加演練.35發(fā)生3。5.135.2通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險(xiǎn)區(qū);35.3.3.63。6。1110并保護(hù)現(xiàn)場，并救護(hù)傷員;3.6.23。6。3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.73.7。1用對講機(jī)報(bào)告請求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人;372對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安。7.3保護(hù)現(xiàn)場,協(xié)助破案。3。83。8。1切斷電源，82報(bào)告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心,120,8.3引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場；3。8.4無救護(hù)車時(shí)，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3。9發(fā)現(xiàn)電梯3。9.1立即用對講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；3.9。2安慰被困933.10發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞立即用對講機(jī)報(bào)告，增派安保員及時(shí)疏導(dǎo)。4.4.14.1。124小時(shí)開通運(yùn)行,241錄像帶循環(huán)使用。4.1。2監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像,跟蹤監(jiān)視,做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理.4。1。3接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防.4.1.4負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記.4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像4。2。1對監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修,并做好記錄。4.2.2任何人(包括安保人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。4。2.3監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏等設(shè)備清潔。4.3中央監(jiān)控室的出入管理 4。3.1與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室.4.3。2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外4.33凡進(jìn)入中央551安保崗位采用,人員輪值的方法,605.2換崗程序:巡視崗——→門崗-—→監(jiān)控—-→巡視崗;5.3換崗必須從巡視崗開始輪換，不可66.12人，由管理.6.2安保人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄;身體健康;具有初中以上文化水平，能處.77.1自查：安保各崗,做好記錄;7.2小區(qū)經(jīng)理,做好記錄.八、保潔服務(wù)管理1.外環(huán)境的保潔項(xiàng)目及內(nèi)容保潔質(zhì)量要求實(shí)施方案日周月季/車路面之清掃無明1002,.1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及1.1。11.1。1養(yǎng)護(hù)管理a.。,無雜草;11.2灌溉、排水a(chǎn)100mm，不發(fā)生地面長時(shí)間積水；b。灌,安,,11.3a.草坪60-70mm50mm，暖地型宜為40mm.b.9.11.4a5a.早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1。6病蟲害a.病蟲害的防治都應(yīng)以防為主,對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1。1。7a.更新復(fù)壯的方法有:補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法.1。1。8a.草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm；1。2喬灌木1.2。1灌溉與排水a(chǎn)。對新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉,應(yīng)保持土壤中有效水分；b。已栽植成活的樹木,在久旱或立地條件較差,土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉,有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧;c。灌溉前應(yīng)先松土。夏.12.2a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b,易板結(jié)的土壤,在c。中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣,土壤不過分潮濕的時(shí)1.2.3a,.b15cm3cm15cm3cm胸徑施堆肥10-2.0kg,適當(dāng)增加施肥量；c,其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度。施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求.注意應(yīng)用微12.4a,調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木-喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主3.2m高;遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉杯狀形修剪,道路中間高空-;花灌木修剪，,去老留新”的原則進(jìn)行?！G籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；-地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分,加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝,疏刪老弱的藤蔓。b45,c.休眠期修剪以整形為主,可稍重剪;.有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪.1.31.3。1樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植；1。3.2補(bǔ)植季a.落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。b.針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植;1.3.31.41.4.1結(jié)合補(bǔ)植工作對枯死植株進(jìn)行調(diào)2枯死的大樹挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管組門審批，任何組門與個(gè)人無權(quán)擅自挖除.151.51a,花卉生長旺盛期,應(yīng)適當(dāng)追肥,施肥量根據(jù)花卉種類而定.施肥后;e1次以上土壤改5天；g.花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長,并且注重做好“五一"h?；▔瘍?nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒3—5處，無枯枝殘花（15%).1.5.2花境的養(yǎng)護(hù)、管ab.應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時(shí)更新翻種;c100天；d.修剪、整枝及時(shí)?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%；e.每年休眠期必須適當(dāng)雜草垃圾。十設(shè)備維修服務(wù)銀灘物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度,設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程,實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程,規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要10.1設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段,這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的,充分,這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高的要111每日按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表2配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1。3按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);1。5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理1.6每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表)7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》.2供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系,331每周按《設(shè)備、設(shè)施(年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清2.3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表)5管理處每月定期組織電工和;441每日一次巡視泵房設(shè)備,并記錄《水泵房巡視記錄表水泵房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);4。4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄《設(shè)備故4512(年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表（年度55.15252.1每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記2由管理處組織,.記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》.5。3維修保養(yǎng)5。3。1按《設(shè)備、設(shè)施（年度）(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》3.2.53。312月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（)4每月定期組織設(shè)備維修.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；66。1供配電設(shè)［電力變壓器]ll分接開關(guān)檔位是否與電源相l(xiāng).l變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l各接線端[低壓開關(guān)柜l二次接線與電.l接地線連接應(yīng)緊密牢ll空氣開關(guān)和熔斷器完好。l接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。[照明設(shè)備]l燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊。l開關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn).l照明線路的絕.6.2［曳引機(jī)]l主.ll減速和潤滑良好，油位正常。l［轎廂]ll照明.l.l超載報(bào)警正確可靠。l轎門開閉平穩(wěn),［安全系統(tǒng)]l限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。l各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效.l各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l急停開關(guān)完好,性能可靠有效.l檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴］l連接l運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無異常聲,滑動(dòng)平穩(wěn)。l導(dǎo)軌潤滑良好,油杯、油氈等齊全。l各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng)［控制臺(tái)]l.l操作.l[]l.l各顯示器接線清楚,無隨意拉接線.l監(jiān)視器安裝牢固、可[電源設(shè)備]ll各輸出電路熔絲配置合理，沒l高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線.l.l[攝像機(jī)]l各l帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合l（特別是室外型l各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)[錄像機(jī)］l所配錄像機(jī)齊全，性能良l(包括切換到備用錄像機(jī)）.[巡更系統(tǒng)］l主機(jī)、序號機(jī)功能完好。l電源、充電體充放電正常.ll6.4安保防盜系統(tǒng)[對講裝置]l戶l[巡更系統(tǒng)主機(jī)、序號機(jī)功ll.l6。5消防系統(tǒng)[消火栓泵］l消火泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管.l消,ll.l管道設(shè)[增壓泵］增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。[消火栓及配套設(shè)施]l各層消火栓箱及附件齊全完好。l啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能ll.l戶外立l消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,記.［噴淋泵］l噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。l電氣控制l泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。l管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。77。1711任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操7.12任何電氣設(shè)備(包括停用電氣設(shè)備)未經(jīng)驗(yàn)電前,一律應(yīng)作為有電。7.1.3在工作開始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗(yàn)完整.71。4嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套71.5在檢修用電線路和設(shè)備時(shí),必須停電進(jìn)行.7。1.6電氣設(shè)備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意,717自動(dòng)空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù),必要時(shí)允許試送電一次。7。1。8不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。7。2監(jiān)控中心安全管理制度7。2。124小時(shí)監(jiān)控，操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作.7。2。2無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心.若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入.723監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手,7.2.4監(jiān)控中心消防設(shè)施完備,并定期檢查。7.2.57.26監(jiān)控中心內(nèi)、外.禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.2.7監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報(bào)設(shè)備主任，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。7.2.872.9各控制柜、顯示7.37.31732無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)7.33不準(zhǔn)擅自改7.34供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識(shí)，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行.7。3.5操作、檢修時(shí)須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣736機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦?，按?7.3.773.8機(jī)房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7。47.4.1電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備74.243無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)744離開電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。7.4.5電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。7。4。6機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，74.7機(jī)房消防設(shè)施完備，748機(jī)房內(nèi)、外保禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品.7。4.9維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一層掛牌告示。88.1消防應(yīng)急處理監(jiān)控室值班接報(bào)，通知巡視安保員三,即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備,組織現(xiàn)場補(bǔ)救.,第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮,監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心,指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案.120"（3）(4）(5）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補(bǔ)（6）組織力量疏散救護(hù)客人.各組門接報(bào)后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定,實(shí)施具體措施(1）監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)abc,立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場并及時(shí)通知管理處第一責(zé)任人,匯報(bào)情況。d.如經(jīng)巡視人員交于管理處第一責(zé)任人.ef.119120救護(hù)電話.g,如人數(shù)較多,則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。h.利用對講機(jī)實(shí)施對講，使指揮人員及時(shí)到崗。8。2電梯困人事故的應(yīng)急處理8.21.有人被困時(shí)，與電梯內(nèi)被困人員通話,親切禮貌地告訴他們不要驚慌,不斷安慰被困者并通知電立即通知主管領(lǐng)導(dǎo),并在該梯門口樹立停用牌。8.2。3立即派專業(yè)人.824非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行開門放人,以免發(fā)生危險(xiǎn).8。2。5當(dāng)被困人員救出以后，管理人員要向被.8.26攜帶工具：繩子、保險(xiǎn)帶、梯子、電梯門專用鑰匙。8.2.7當(dāng)事件結(jié)束后，保安立即撤除停用牌,,8.3停電事故應(yīng)急處理83.18.3.2設(shè)備組領(lǐng)導(dǎo)或值班人員即時(shí)派遣電工趕赴現(xiàn)場，檢查供電設(shè)備,查處停電原因.8.3.3如屬小區(qū)全組斷電,8.34如屬局組停電，設(shè)備組應(yīng)立即搶修，安保人員到現(xiàn)場維持秩序.8。3。5由于停電之關(guān)系,電梯有可能出現(xiàn)困人，安保人員需立即查明,如有，立即按困梯程序進(jìn)行處理。8。3.6如837監(jiān)控中心對整個(gè)事件作出記錄，記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。8。3.8檢修完畢恢復(fù)供電前，應(yīng)通知管理處、安保及其他組門關(guān)閉所有設(shè)備,恢復(fù)后再開啟.停電恢復(fù)后，設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。8.3.9事件結(jié)束后，將詳細(xì).8.4觸電事故的應(yīng)急8.4。1發(fā)現(xiàn)立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持8.42設(shè)備人員切斷現(xiàn)場電源后，立即實(shí)施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。8.4.3事件結(jié)束后,設(shè)備人員及時(shí)查明觸電原因,如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即85突發(fā)性水浸事故處理8.518.5。2安保中心接到爆管浸水信息,立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，立即通知主管組門、設(shè)備組、保潔組、禮儀服務(wù)組人員趕赴現(xiàn)場，通知倉庫準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場.8.5.3第一責(zé)任人立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮,統(tǒng)一調(diào)分派人員.85.4設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門,打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥,防止浸水至這些重要場所.8.5.5員立即攜帶排水設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場排水.8。5.6安保人員維持好現(xiàn)場秩序，防止有人進(jìn)行破壞活動(dòng)。8.5。7排水結(jié)束,設(shè)備人員迅速查明原因,程向經(jīng)理匯報(bào)。提出糾正和預(yù)防措施。8。6臺(tái)風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處8。6。1接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后,通知各組應(yīng)做好預(yù)防措施.8。6。2,確保牢固。8.6.3管理處向業(yè)戶傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息，及時(shí)通知業(yè)戶關(guān)好門窗。8.6。4安保加強(qiáng)巡.8.6。5設(shè)備人員堅(jiān)強(qiáng)夜間值班.867在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急情況及時(shí)向上級匯報(bào)。8.6.8臺(tái)風(fēng)過后,如對小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由.11.112承接項(xiàng)目時(shí)，對物業(yè)共用組位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)1.3物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)1.4制定較完備的內(nèi)組管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、1.5管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志.儀表儀容整1.6公示24小時(shí)服務(wù)電話.急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它80%以上.1.7.提供相關(guān)的特約服務(wù)和.1.8按有關(guān)規(guī)定和合1.9按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房1.10制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告.1.11采取多種形式如電80％;每年至少1次95%1.12獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）,2.2房屋管2122每年2次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的組位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬