好年華項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾

好年華項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾第一部分項(xiàng)目周邊住宅和商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第二部分項(xiàng)目開發(fā)定位分析第三部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位第四部分銷售策略建議第五部分項(xiàng)目策劃銷售代理偉業(yè)地產(chǎn)服務(wù)承諾四、代理傭金及支付方式好年華項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議暨偉業(yè)代理服務(wù)承諾第一部分項(xiàng)目周邊住宅和商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告根據(jù)“好年華”項(xiàng)目的特點(diǎn)，本案將調(diào)查范圍界定于東門商業(yè)圈，具體是東至文錦路，南至春風(fēng)路，西至人民公園路，北至?xí)癫悸贰Ⅱ院|門商業(yè)圈是深圳最早的經(jīng)濟(jì)中心，至今仍是深圳的著名商貿(mào)、旅游購(gòu)物中心。該片區(qū)寫字樓、商鋪林立，金融系統(tǒng)完善，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，各項(xiàng)生活配套齊全，人口密集。具統(tǒng)計(jì)，東門商業(yè)圈日客流量達(dá)20萬(wàn)人次。2004年地鐵開通后，交通狀況大幅度改善，東門商業(yè)圈將匯集更大的客流，龐大的客流量帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。許多開發(fā)商已看準(zhǔn)這個(gè)商機(jī)，正在土地極為有限的東門商業(yè)圈加速開發(fā)物業(yè)，以搶在最佳時(shí)機(jī)推出。(一)住宅市場(chǎng)1、居住功能較強(qiáng)的樓盤分析本區(qū)域目前在售樓盤不多，住宅方面重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將是目前正在開發(fā)的旺業(yè)豪苑、聚龍大廈及南塘商業(yè)廣場(chǎng)，它物業(yè)名稱規(guī)模入伙期主要戶型價(jià)格銷售率注2002.12均價(jià)居住功苑66、81三房6100強(qiáng)，有湖景概念支撐大2002.1140-86m2均價(jià)40%廈一房至三房6900期四期待開發(fā)南塘商區(qū)2002.12層現(xiàn)樓55、60均價(jià)80005%三個(gè)月售罄港中一幢高現(xiàn)樓60-110均價(jià)0%心層90002、區(qū)域住宅戶型分析從戶型設(shè)計(jì)來(lái)看，由于東門住宅大多是服務(wù)于商業(yè),而非純居住用途，因此在戶型設(shè)計(jì)上就少了一般住宅的變化和講究,只要實(shí)用就行。因此，這里的戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)的不是“以人為本”，而是“以商為本”，一切服務(wù)于東門的商業(yè)設(shè)施，一切服務(wù)于東門的經(jīng)商人員。其次，戶型分布除萬(wàn)科彩園為全復(fù)式大戶型外，其余都以一房、兩房的小戶型為主，如和平廣場(chǎng)、世濠大廈、立新花園，匯商名苑及芳鄰等，尤其是去年推出的芳鄰，全部為小戶型結(jié)構(gòu)，創(chuàng)下了三個(gè)月全3、租售狀況分析東門商業(yè)圈各項(xiàng)配套非常完善，生活便利，擁有大量的租戶，同時(shí)由于地段開發(fā)用地非常有限，住宅尤其是小戶型住宅供應(yīng)不足，從而小戶型住宅具備較高的升值潛力，吸引較高比率的投資者入市，比如東港中心有超過(guò)60%的業(yè)主屬投資型。(二)商業(yè)市場(chǎng)東門的商業(yè)環(huán)境是優(yōu)越的，擁有巨大的客流，使得這里的商鋪非常搶手。預(yù)計(jì)2004年地鐵的開通，交通環(huán)境進(jìn)一步的改善，這里將更具商業(yè)魅力。目前，東門由十二條步街相連，在20多家大型商場(chǎng)和數(shù)百家小型商鋪，已投入營(yíng)運(yùn)的商業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方東門一向是深圳家喻戶曉的商業(yè)鼎盛之地，其每年的人流量一直平均每天人流量已突破業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東門步行街修葺一新，以及茂業(yè)百貨、天虹商場(chǎng)、太陽(yáng)廣場(chǎng)、友誼城東門分店為代表的商廈群的形成，說(shuō)明東門商圈的購(gòu)物環(huán)境已開始走品牌化路線，消費(fèi)結(jié)構(gòu)已逐漸趨于合理與規(guī)范，同時(shí)，商家之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得愈加激烈。達(dá)即140億就集中于東門商圈，如此驚人的消費(fèi)額告訴我們，隨著人流量的增加，消費(fèi)額的不斷增長(zhǎng)，新東門必將發(fā)展成為一個(gè)愈加成熟的商業(yè)中心和旅游購(gòu)物勝地。目前，東門商鋪經(jīng)營(yíng)有如下特征：得，自己購(gòu)買自己經(jīng)營(yíng)的很少，可見東門商鋪大部分業(yè)主為投資型，這信息對(duì)商鋪的推廣很有提示。10平方米以下10-30平方米31-50平方米51-70平方米71平方米以上迎，其次是51-70平方米。該數(shù)據(jù)對(duì)發(fā)展商分隔商場(chǎng)面積非常重要，合理的分隔可以促進(jìn)銷售，是項(xiàng)目成功的重要保障。經(jīng)營(yíng)服裝是東門大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者的首選,其次是皮具,精禮品和化妝品也有較部分商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布比例經(jīng)營(yíng)品種服裝經(jīng)營(yíng)品種服裝鞋工藝品、飾品運(yùn)動(dòng)系列飲52．6%862009710超市6800超市6205家居用品4560箱包4435影院4000美容、按摩0化妝品0珠寶首飾2610兒童用品藥材、補(bǔ)品0．2%鐘表、眼鏡0．2%計(jì)零售經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目占據(jù)大部分鋪位(據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示為65%)。這一點(diǎn)已成為東門零售市場(chǎng)的主要特色。故而，好年華不可一味地爭(zhēng)取市場(chǎng)的空白而秉棄東門的傳統(tǒng)特色。4、東門部分商鋪經(jīng)營(yíng)概況鋪太陽(yáng)廣場(chǎng)太陽(yáng)百貨位置東門步街租售概況(元/㎡)一：保底抽點(diǎn)。視不同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目抽點(diǎn)80，水電自付經(jīng)營(yíng)范圍底層：超市服裝三：女裝服裝、書店五：飲食、電玩(學(xué)生較多)備注六：太陽(yáng)數(shù)碼城金世界商業(yè)中心越港商業(yè)九龍城方海商苑門步門步門步門步7—8萬(wàn)額?，F(xiàn)由友誼城百貨全面經(jīng)營(yíng)街鋪：服裝一：皮具二：鐘表、首飾、化妝品三：體育用品四：本色酒吧一：女裝、柯達(dá)、美包二：美容、樂器、攝影三：暫時(shí)封閉影音、飾品、三：時(shí)裝婚紗攝影?，F(xiàn)正籌劃經(jīng)營(yíng)茶品五：美容、保健六：按摩、美容八：桌球一：街鋪：服裝、皮名牌鞋、茶內(nèi)部：女裝、飾品二：女裝、皮具、工藝開發(fā)活代理開發(fā)業(yè)集團(tuán)大世界商城東港中心萬(wàn)景婦兒東興大廈街鋪南海中心步門步門步新園路新園路門中路與曬布路交匯處200~500一：街鋪：餐飲、中低檔服裝、皮具二：正在裝修一：街鋪：服裝、食二：化妝品、服裝、三：紋身、美容、化妝四：美容、咖啡大鵬閣：一：美發(fā)二：服裝寶文閣：一：裝飾品二：服裝廣場(chǎng)：女性夏裝、內(nèi)童裝一：正裝修建超市二：玉器、首飾、服手表三：童裝、食品、文影音家居、玩具、兒童演藝廳、果汁吧交通銀行、飲食、美容、眼鏡、酒樓、琴行麥當(dāng)勞勝客物業(yè)管23580物組羅湖商業(yè)廈新風(fēng)花園裙樓駿馬時(shí)裝廣場(chǎng)駿馬廣場(chǎng)八達(dá)商城德奧商城立新路萬(wàn)景以東立新路與羅商大廈相對(duì)方海商苑以北駿馬對(duì)面250~400250~350萬(wàn)萬(wàn)二：肯德基、必勝客一：畫、樂器、服裝二：畫、樂器三：原版音像五：圖書一：服裝、餐飲、化妝品、鞋包二：鴻基工藝城(各種工藝品街鋪：服裝、雨傘生活用品、花三~五博雅營(yíng)第一層招商百變電子城廣場(chǎng)售價(jià):售價(jià):服務(wù)措施是商場(chǎng)不可少的軟件之一，發(fā)展商要完善服務(wù)功能從而提高商鋪的競(jìng)爭(zhēng)力。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中清潔、保安服務(wù)是最基本也是商鋪經(jīng)營(yíng)者最需要的服務(wù)之一，送餐、貨運(yùn)、咨詢、倉(cāng)管其次，現(xiàn)階段大部分商場(chǎng)都忽略了商場(chǎng)的送餐和咨詢服務(wù)，隨著商場(chǎng)硬件建設(shè)的不斷趨同，發(fā)展商尤其需要在服務(wù)方面下足功夫，最大程度地滿足經(jīng)營(yíng)者的需要，才能取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。有71.2%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為開放式的經(jīng)營(yíng)模式比較能夠吸引消費(fèi)者；有17.3%認(rèn)為百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式比較好；只有9.6%人對(duì)品牌專賣式經(jīng)營(yíng)很感興趣。7、對(duì)商場(chǎng)綠化及休息空間的看法83.8%的人認(rèn)為商場(chǎng)里的綠化以及休息空間是非常重要的；可見商家也是比較重視利用環(huán)境和休息場(chǎng)所來(lái)吸引消費(fèi)者；有11.1%的人認(rèn)為可有可無(wú)；僅有5.1%的人認(rèn)為沒必要；從消費(fèi)者的角度看，綠化及休息空間也是不可缺少的東西，所以營(yíng)造商場(chǎng)的綠化環(huán)境和休息空間，8、目前東門商業(yè)圈部分在售(或招商)商鋪資料項(xiàng)目名建筑面售價(jià)租金開業(yè)經(jīng)營(yíng)類別稱積2067720677裝廣場(chǎng)八達(dá)商城環(huán)球數(shù)碼城2金世界四層商心多米2(元/米2)只租不售萬(wàn)萬(wàn)300-0(元/平方米250-450(元/平方米年底底現(xiàn)樓牌營(yíng)銷中裳板房設(shè)計(jì)食廣場(chǎng)貨類(已完成60%貨類東門商業(yè)圈是深圳最繁榮的商業(yè)中心，雖然近一、二年的華強(qiáng)北商業(yè)圈迅速掘起，分流了部分客流，但仍擁有龐大的客流量，這里的商鋪仍是最具吸引力的，尤其2004年地鐵的開通，環(huán)境改善后，這里將更具商業(yè)魅力。眾多開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)良好的預(yù)期促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，現(xiàn)階段該片區(qū)的幾乎可開發(fā)的用地都開發(fā)了，供應(yīng)量也較大幅度的上漲，同時(shí)商業(yè)物業(yè)各種利好因素對(duì)商業(yè)物業(yè)需求的刺激和極有限的土地開發(fā)，使得這里的商業(yè)物業(yè)樂觀的前景，可以預(yù)想，在充分關(guān)注市場(chǎng)，圍繞市場(chǎng)策劃項(xiàng)目的前提下，項(xiàng)目開發(fā)成功是有非常堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)支持的。第二部分項(xiàng)目開發(fā)定位分析第一章項(xiàng)目地塊價(jià)值分析好年華項(xiàng)目位于東門立新路與新園路交匯處，一至三層為大型商場(chǎng)，四至二十層為公寓式住宅，單位面積大部分在33-38平方米之間，預(yù)計(jì)今本項(xiàng)目所在的東門商業(yè)圈是羅湖傳統(tǒng)商業(yè)地段的中心，是深圳市首批個(gè)體工商戶的誕生地。老東門是深圳之根，很多建筑保留了濃郁的嶺南建筑特色，思月書院是老街的歷史博物館，老街廣場(chǎng)和時(shí)代廣場(chǎng)為老街拓展了“呼吸空間”，雕塑小品更讓人感受到商業(yè)文化的氛圍。2004年開通，因此，本項(xiàng)目目前開發(fā)時(shí)機(jī)成熟。二、本項(xiàng)目地塊的價(jià)值點(diǎn)1、位于東門商業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，與天虹商場(chǎng)及明華時(shí)裝廣場(chǎng)呈品字形分布，極易帶來(lái)人流，擁有龐大的客流，裙樓具有很好的商業(yè)價(jià)值；2、附近有非常成熟的商業(yè)、金融、交通、教育等配套，生活異常便3、邊可開發(fā)用地非常有限，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，尤其住宅項(xiàng)目競(jìng)4、鄰近地鐵站，地鐵即將開通，擁有最快捷的交通條件，具備較好的6、該項(xiàng)目鄰近羅湖口岸，毗鄰國(guó)貿(mào)大廈等高檔寫字樓，擁有大量高收入的租戶，使得該項(xiàng)目較具投資價(jià)值。三、該地塊的價(jià)值局限影響項(xiàng)目檔于鬧市中，人流、車流量大，聲音嘈雜，空氣質(zhì)量差，不利于居3、裙樓只有三層，占地面積較小，對(duì)今后商場(chǎng)引進(jìn)大型百貨不利；5、周邊大商廈實(shí)力強(qiáng)勁，故在競(jìng)爭(zhēng)上存在一定難度。四、項(xiàng)目開發(fā)方向綜上所述，結(jié)合第一部分市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)際數(shù)據(jù)，該地塊住宅部分最適合小戶型，可以定義為“東門絕版星級(jí)酒店式公寓”。根據(jù)前面調(diào)查小戶型尚屬市場(chǎng)空白，該項(xiàng)目可以規(guī)劃一定比例的小戶型來(lái)填補(bǔ)該部分1、根據(jù)前面的分析，該地塊周邊有大量小店鋪經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)白領(lǐng)階層、本地原居民(屬小戶型投資客)和租戶，這部分人是房地產(chǎn)市場(chǎng)里的2、本項(xiàng)目地塊小，很難做出環(huán)境來(lái)，只有小戶型住宅對(duì)小區(qū)環(huán)境相對(duì)不敏感；3、本項(xiàng)目觀瞻條件較差，只有小戶型客戶才不會(huì)將這些作為關(guān)鍵因素考3．小戶型營(yíng)銷上，客戶敏感的是首期和月供款，而非單價(jià)，因而有可能設(shè)計(jì)出較高的單價(jià)，以提升利潤(rùn)空間。關(guān)于“好年華”戶型修改建議：“好年華”目標(biāo)客戶群主要是投資客和留戀都市中心便利生活但收入不高的白領(lǐng)階層，該群體住宅消費(fèi)的特點(diǎn)是面積不大，總價(jià)低，結(jié)合周邊在售樓盤規(guī)劃的戶型多在40平方米以上。為了避開競(jìng)爭(zhēng)，提高單價(jià)從而利潤(rùn)：總價(jià)將低，創(chuàng)造純小戶型單位，其他戶型保持不變。(周邊與該類似的小戶型銷售實(shí)況證明，超過(guò)50平方米的戶型很難以上僅是簡(jiǎn)略分析，關(guān)于小戶型的營(yíng)銷將在下章詳細(xì)剖析。第二章項(xiàng)目住宅部分營(yíng)銷分析一．小戶型住宅的特征住宅單位總價(jià)=面積×(單位成本+單位利潤(rùn))=首期+按揭月數(shù)×月供當(dāng)單位成本與單位利潤(rùn)不變或失去競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)，通過(guò)面積的調(diào)整可以使單位總價(jià)下降，從而在總價(jià)上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而客戶真正負(fù)擔(dān)是首期和月供，總價(jià)的下降意味首期與月供的減少，這對(duì)置業(yè)自用者來(lái)說(shuō)等于降低兩道決定性的市場(chǎng)門檻，從而可以打撈更多的客戶。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，他能以較低的首期款取得住宅所有權(quán)，然后以高于月供款的租金實(shí)現(xiàn)租賃，從而理想的回報(bào)。二．小戶型住宅客戶需求心理分析小戶型住宅客戶以投資客和首次置業(yè)者為主，其消費(fèi)心理各不相同。1．小戶型住宅投資客戶需求心理分析A．有穩(wěn)定工作(如公務(wù)員)，手頭現(xiàn)錢不多，希望靠租房取得一定B．看準(zhǔn)地塊升值潛力，投資購(gòu)買，以期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，這種投資客一般不只購(gòu)買一兩套，多的甚至達(dá)數(shù)十套；C．本地原居民，習(xí)慣于房屋租賃生意，看中純小戶型單位的出租價(jià)D．為小孩將來(lái)居住而購(gòu)買，暫且用不著，而予以出租(半投資性質(zhì))；2．小戶型住宅自用型客戶消費(fèi)心理分析A活的便利，所以選擇總價(jià)較低的小戶型；B；C．認(rèn)為支付租金是給了別人，不如努力一下交了首期，把月租用來(lái)的樓，這樣劃算；D．市面出租屋租金比同等面積小戶型住宅月供還高，出于價(jià)格趨利E．不管面積多大，總算是自己在深圳的房子，自己也將因此步入“有房”一族，滿足一種城市歸屬心理；F．有了女友或即將結(jié)婚成家，二人合資足以可交首期與月供的，先買個(gè)小窩安個(gè)“放心家”，以后有條件時(shí)再圖“安個(gè)大家”的；H．租房是別人的，總不可能去裝修它，不裝修便沒有“家”的感能夠盡情裝飾它，把它變成“家”；金，同時(shí)也只有1－2個(gè)人住，出于過(guò)渡使用目的，便選擇經(jīng)濟(jì)J．做貴重物品生意者，店里存儲(chǔ)空間不足，租屋又不安全，便會(huì)選擇花少量資金買小公寓存儲(chǔ)物品用；K的中高等收入階層人士。第三部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、住宅價(jià)格定位(住宅)及付款方式1.1定價(jià)原則房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)、各種稅費(fèi)、銀行利息和銷售費(fèi)用等因素構(gòu)成?；境杀緝r(jià)加上開發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)。一般市場(chǎng)定價(jià)原則須從三個(gè)價(jià)值取向考慮：A．市場(chǎng)價(jià)值取向：需考慮同片區(qū)、同等物業(yè)等因素，采用比較C．消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該片區(qū)的物業(yè)在消費(fèi)者心理的“功能1.2項(xiàng)目所在片區(qū)價(jià)格走勢(shì)分析：東門片區(qū)可開發(fā)用地非常有限，供應(yīng)量不會(huì)大幅度提高，另隨著地鐵開通，交通的更加便利，該片區(qū)的物業(yè)價(jià)格走的熱銷和價(jià)格微勢(shì)上升，芳鄰、東港中心在三級(jí)市場(chǎng)上活躍。以上種種現(xiàn)象都顯示著東門小戶型很受市場(chǎng)追捧。1.3價(jià)格定位：綜合以上因素，充分考慮競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、消費(fèi)者心理和快速回籠資金，建議本物業(yè)住宅部分定價(jià)如下：(注：以上價(jià)格當(dāng)中已包含300-400元/米2的精裝修。)期付款96折。(初步設(shè)定，可根據(jù)情況調(diào)整)根據(jù)項(xiàng)目調(diào)研及以上規(guī)劃，將本項(xiàng)目客戶規(guī)劃為投資客與自用客兩類，A．附近原籍居民，常年經(jīng)營(yíng)房屋租賃生意者；B．個(gè)體商人，將閑錢置業(yè)收租者；D．機(jī)關(guān)公務(wù)員，置業(yè)增收者；A．都市年輕的白領(lǐng)階層；B．東門商業(yè)圈的小店鋪老板及買賣商販；C．周邊企業(yè)購(gòu)置員工宿舍者；D．其他特殊用途者。1．樓宇立面與風(fēng)格建議本項(xiàng)目客戶層呈年輕化，又由于周邊觀瞻條件不良，因而建議立面風(fēng)格力求新穎、悅目、美觀，能對(duì)周邊環(huán)境起到美化作用。主要指立面色彩提升、立面細(xì)部處理、樓體收頂處理、陽(yáng)臺(tái)窗臺(tái)統(tǒng)一規(guī)劃、空調(diào)位統(tǒng)一規(guī)劃等方面。雕琢出一個(gè)獨(dú)特美麗的小高層小戶型單體樓，在A．年輕的業(yè)主喜歡色彩感強(qiáng)、風(fēng)格新穎的建筑；B．在片區(qū)成為建筑景觀的物業(yè)能帶給業(yè)主榮耀感，從而提升C．新穎美麗的樓體能提高客戶的心理價(jià)位；D．讓樓體自身成為廣告。A感”，可考慮以“好B、塔樓立面主色調(diào)建議采用紫羅蘭色加綠玻，局部裝飾線采用檸檬黃進(jìn)行點(diǎn)綴，屋頂采用橙黃或橙紅色。根據(jù)小戶型客戶定位、定價(jià)和提升樓盤素質(zhì)的需要，建議全部帶300-400元/M2標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，使業(yè)主入伙即可入住。步規(guī)劃如下：[外墻]高級(jí)面磚，裙樓商鋪?zhàn)鋈ㄍ覆Ａ粔?；[門窗]進(jìn)戶門為優(yōu)質(zhì)防火防盜門，內(nèi)門為高級(jí)木門。窗為彩[天花]客廳、餐廳、臥室用進(jìn)口乳膠漆，衛(wèi)生間、廚房防[地面]客廳、餐廳、臥室送高級(jí)復(fù)合木地板、踢腳線，[廚房]衛(wèi)生、陽(yáng)臺(tái)鋪高級(jí)防滑地磚送防火柜臺(tái)、星盆、豪華級(jí)潔具、大理石臺(tái)面；[燈具]客廳、臥室、廚房、陽(yáng)臺(tái)均配吸頂燈3．智能化及其他配套系統(tǒng)住宅入口閘門、首層電梯大堂、電梯轎廂內(nèi)、車庫(kù)出入口設(shè)攝像接管理處監(jiān)控系統(tǒng)。主要入口閘門設(shè)數(shù)碼鎖，每戶設(shè)訪客可視對(duì)講系統(tǒng)，附設(shè)報(bào)警線路直駁管理處。由智能型的火災(zāi)探測(cè)器與中央系統(tǒng)主體組成，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，聲光報(bào)警啟動(dòng)。由智能型的煤氣泄漏探測(cè)與防盜報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)機(jī)組成，對(duì)煤氣泄漏實(shí)行自動(dòng)報(bào)警D．管理自動(dòng)化系統(tǒng)包括(水、電、煤氣)抄報(bào)系統(tǒng)，公共停車場(chǎng)的管理和自動(dòng)。E．有線電視及國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)接系統(tǒng)業(yè)主年輕化，有線電視與上網(wǎng)是他們比較熱衷的活動(dòng)，因而小戶型社區(qū)絕不可少了這兩項(xiàng)。(亦可考慮引入社區(qū)寬頻網(wǎng)系統(tǒng))。該項(xiàng)目住宅部分目標(biāo)客戶群較少擁有私家車，但裙樓是商鋪，另外我國(guó)已加入世貿(mào)，汽車將降價(jià)，有車一族增多，因此仍需配置相當(dāng)比率的車位。住宅部分可按10：1配置，商G．環(huán)境：利用第四層架空層適當(dāng)做一些綠化，給住戶提供一定的休閑空間，提高樓盤檔次。四、項(xiàng)目功能定位1、整體功能定位鑒于本項(xiàng)目處于東門商業(yè)中心及鄰近國(guó)貿(mào)金融中心寫字樓群，市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求相對(duì)殷切，項(xiàng)目占地面積所限，因此必須弱化景觀因素，而強(qiáng)調(diào)商業(yè)便利功能。以“大商圈、小戶型”為主題，將本項(xiàng)目定位為“商務(wù)酒店式豪華公寓”，通過(guò)商業(yè)與居住的融合，創(chuàng)造現(xiàn)代生活的溫馨與快捷，投資前景可以預(yù)見。其次，對(duì)于商業(yè)的營(yíng)銷來(lái)說(shuō)，返租概念已不適用，因?yàn)楸卷?xiàng)目商業(yè)面積較小，難以引進(jìn)主力百貨店。應(yīng)建立主題化商場(chǎng)，但需考慮如下因素建議以食題，設(shè)立“中國(guó)地方小吃大理由如①東門人流巨大，游客眾多。民以食為天，以吃為主題自然極有必要，但目前尚無(wú)專門食品城，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小。均不錯(cuò)，意味著該行業(yè)市場(chǎng)潛力巨大，若在本項(xiàng)目一、二、三③不少餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者喜歡或習(xí)慣于買斷鋪位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這對(duì)商鋪還有，應(yīng)注重服務(wù)意識(shí)，從開發(fā)階段，到銷售階段，再到物業(yè)管理階段，把服務(wù)意識(shí)貫穿始終，高舉服務(wù)旗幟，因?yàn)榉?wù)是任何產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)超附加值的唯一途徑。根據(jù)調(diào)查分析，本項(xiàng)目在東門商業(yè)圈中屬于第二檔次。常規(guī)分析住宅價(jià)格應(yīng)低于車港中心，高于旺業(yè)豪苑及聚龍大廈，接近芳鄰的價(jià)格，具備均價(jià)8000元/平方米的潛質(zhì)。商場(chǎng)受場(chǎng)地較小所限，發(fā)展?jié)摿σ话?，因此，僅根據(jù)對(duì)東門市場(chǎng)的基本判斷，建議：五、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議目前東門很多商場(chǎng)均采用此法，使商場(chǎng)四通八達(dá)，如九龍城、旺角與茂業(yè)百貨通連，金世界商業(yè)中心、八達(dá)商城與太陽(yáng)百貨通連等。本項(xiàng)目場(chǎng)地較小，更應(yīng)尋求與萬(wàn)景、東興大廈通連的可行性，在開發(fā)建議階段就應(yīng)在地平、接口方面進(jìn)行周密考慮，作好通連準(zhǔn)備?？筛纳仆腹鉅顩r，以及增加展示效果，使于今后商家選用廣告位。若所。從市場(chǎng)銷售及租賃情況來(lái)看，本區(qū)域二房或以上的戶型不適合作投資出身公寓，以確保在今后的銷售過(guò)程中不留銷售死角?？煽紤]設(shè)立會(huì)所，提供乒乓球、閱覽室、健身中心或是咖啡書店、茶社、棋牌室等配套設(shè)施，既不占用銷售面積，又可增加賣點(diǎn)，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，一舉兩得。建議在商場(chǎng)、電梯候梯通道、大堂、地下停車場(chǎng)等空曠、僻靜的地方裝置背景音樂系統(tǒng)。亦需尋求與世濠大廈打通的可行性，使出行更為便利，并可借機(jī)將與萬(wàn)景百貨相鄰的一條通道加以利用。建議采用廚衛(wèi)用具俱全的精裝修不含家私)，讓投資者買了就能出租，讓生意人提著行李即可入住，真正體現(xiàn)商務(wù)型公寓的便利。第四部分銷售策略建議、銷售目標(biāo)2、推出時(shí)機(jī)因每年的國(guó)慶及中秋雙節(jié)是銷售旺期，秋季住交會(huì)亦在此時(shí)開幕，因3、銷售計(jì)劃分三個(gè)階段實(shí)施銷售工作①前二個(gè)月為造勢(shì)期，主要是將各個(gè)銷售賣點(diǎn)鋪開，同時(shí)接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)完成總銷售任務(wù)的20%。②第三——六個(gè)月共四個(gè)月為強(qiáng)勢(shì)推廣期，進(jìn)行立體宣傳攻勢(shì)，預(yù)計(jì)③第七——八個(gè)月共二個(gè)月為鞏固期，預(yù)計(jì)完成總銷售任務(wù)的90%-4、銷售策略①制造投資誘惑采用投資推廣活動(dòng)中最重要的兩個(gè)因素：收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，為投資者提供一個(gè)高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，自然贏得客戶?！仑?cái)富時(shí)代的思索——賺得穩(wěn)、賺得快、賺得輕松②靈活的價(jià)格遵循“高定價(jià)，高折扣”原則，讓客戶產(chǎn)生“難以得到的就是最好的”的心理感受，通過(guò)銷控表制造購(gòu)買饑渴，促使客戶早下決斷。③階段與節(jié)奏控制有計(jì)劃推盤，設(shè)定銷售時(shí)間和比例，不能為了短期利益，客戶需要哪層就推哪層，以致于以后的銷售中出現(xiàn)“死角”，一般情況下，應(yīng)設(shè)定封頂銷售比例，即將竣工時(shí)的銷售比例和入伙銷售比例。為實(shí)現(xiàn)這些預(yù)定的銷售額，應(yīng)有起伏，有節(jié)奏地在一個(gè)基礎(chǔ)營(yíng)銷方案指導(dǎo)下，設(shè)置并實(shí)施若干個(gè)單體銷售方案進(jìn)行前后呼應(yīng)和控制。④廣告宣傳有序進(jìn)行銷售重點(diǎn)階段，進(jìn)行立體宣傳攻勢(shì)，銷售淡季用小版面調(diào)節(jié)，既不浪費(fèi)廣告費(fèi)，又不使宣傳脫節(jié)。⑤深、港兩地展銷聯(lián)動(dòng)利用偉業(yè)地產(chǎn)設(shè)有香港長(zhǎng)期展銷廳的優(yōu)勢(shì)，重視向港人進(jìn)行促銷，力爭(zhēng)形成“羊群效應(yīng)”，形成港人多人追