房地產(chǎn)可行性研究課件

第六章房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

學(xué)習(xí)內(nèi)容可行性研究概述

可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.1可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。

是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

目的含義投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究

詳細(xì)可行性研究

項(xiàng)目的評(píng)估和決策

§6.1可行性研究概述投資估算的精確度為±30％

研究費(fèi)用占總投資的0.25％～1.5％

投資估算的精確度為±20％

投資估算的精確度為±10％

研究費(fèi)用占總投資小型1.0~3.0％大型0.2~1.0%

研究費(fèi)用占總投資的0.2％～0.8％

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例可行性研究的階段國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；

批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等；

自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；

有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；

國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；

開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。

§6.1可行性研究概述三、可行性研究編制依據(jù)可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.2

可行性研究的內(nèi)容與步驟

⑦①項(xiàng)目概況②現(xiàn)場調(diào)查及方案制定⑥環(huán)境影響評(píng)價(jià)④規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇③市場分析及規(guī)模確定可行性研究的主要內(nèi)容可行性研究的主要內(nèi)容⑤資源供給條件分析⑦開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和費(fèi)用研究⑧建設(shè)計(jì)劃編制⑨項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析⑩結(jié)論與建議可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.3房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方案與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方案內(nèi)容

區(qū)位分析與選擇

開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

收益法開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

合作方式的分析與選擇

融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案

§6.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

開發(fā)項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。

在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式

構(gòu)造評(píng)價(jià)方案，就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

時(shí)間類參數(shù)

融資相關(guān)參數(shù)

收益相關(guān)指標(biāo)

三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)

開發(fā)經(jīng)營期

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期

預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率

運(yùn)營成本占毛租金收入比率

空置率

資本金投入比例

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

基準(zhǔn)收益率

目標(biāo)投資回報(bào)率等

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開發(fā)費(fèi)

4.管理費(fèi)

5.財(cái)務(wù)費(fèi)用

6.銷售費(fèi)用

7.開發(fā)期稅費(fèi)

8.其他費(fèi)用

9.不可預(yù)見費(fèi)(1)土地征用拆遷費(fèi)(2)土地出讓地價(jià)款(3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(4)土地租用費(fèi)(5)土地投資折價(jià)

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開發(fā)費(fèi)

4.管理費(fèi)

5.財(cái)務(wù)費(fèi)用

6.銷售費(fèi)用

7.開發(fā)期稅費(fèi)

8.其他費(fèi)用

9.不可預(yù)見費(fèi)可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例(1)開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃(2)設(shè)計(jì)(3)可行性研究(4)水文地質(zhì)勘測(5)“三通一平”

§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開發(fā)費(fèi)

4.管理費(fèi)

5.財(cái)務(wù)費(fèi)用

6.銷售費(fèi)用

7.開發(fā)期稅費(fèi)

8.其他費(fèi)用

9.不可預(yù)見費(fèi)(1)建筑安裝工程費(fèi)(2)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

可采用的估算方法1.單元估算法2.單位指標(biāo)估算法3.工程量近似匡算法4.概算指標(biāo)估算法5.概預(yù)算定額法6.根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例工程量近似匡算法

工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。概算指標(biāo)法

概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。單位指標(biāo)估算法單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。單元估算法

單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法?！?.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

二、資金使用計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。三、收入估算與資金籌措收入估算資金籌措內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式

資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。

可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表測算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本程序§6.5

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資計(jì)劃與資金籌措表3借款還本付息計(jì)算表4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表一般包括：§6.5

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率

清償能力分析資金來源與運(yùn)用表借款償還期

財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)指標(biāo)的對(duì)應(yīng)關(guān)系§6.5

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例一、靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，稱為靜態(tài)評(píng)估，其計(jì)算指標(biāo)稱為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤率、投資回收期等。

例如，某項(xiàng)目的總投資為500萬元，其年平均銷售利潤為146萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是多少？該項(xiàng)目的投資利潤率為：

×100％＝29.2％如果確定的投資利潤率標(biāo)準(zhǔn)為20％，則可接受該投資方案。投資利潤率對(duì)于快速評(píng)估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過程對(duì)其進(jìn)行初步評(píng)估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評(píng)價(jià)。投資利潤率法主要有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤是會(huì)計(jì)人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點(diǎn)在于：（1）沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；（2）由于凈利潤只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。（二）投資回收期

投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)估指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達(dá)式為：式中為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；為年的凈現(xiàn)金流量。投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為：

求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)≤時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。二、動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱為動(dòng)態(tài)評(píng)估，計(jì)算的指標(biāo)稱為動(dòng)態(tài)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)比較全面地反映開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期的經(jīng)濟(jì)效益，使評(píng)估更加符合實(shí)際，常用的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。（一）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計(jì)算公式為：

式中NPV為凈現(xiàn)值；n為開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期；為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率。在利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，若NPV＞0，表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPV＜0，則說明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPV＝0，則表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。所以，只有NPV≥O時(shí)，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的；反之則不可取。舉例如下：例：甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－7所示，已知基準(zhǔn)收益率為10％。試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應(yīng)該選擇哪一個(gè)？表6—7甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000300300300300300乙方案凈現(xiàn)金流量-1000100200300400500甲方案的凈現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)值為：由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個(gè)方案都可以接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)該選擇甲方案。由此可以看出，凈現(xiàn)值法的基本思想是投入與產(chǎn)出相對(duì)比，只有當(dāng)后者大于前者時(shí)，投資才是有益的。為了便于考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量統(tǒng)一折算為同一時(shí)點(diǎn)（項(xiàng)目實(shí)施的開始時(shí)點(diǎn)），未來各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進(jìn)行投資的“產(chǎn)出”，而初始投資就是“投入”。＝137.24（萬元）＝65.26（萬元）§6.6

風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例一、房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析土地費(fèi)用建安工程費(fèi)用租售價(jià)格開發(fā)期與租售期容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)資本化率貸款利率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目購買價(jià)格權(quán)益投資比率空置率運(yùn)營成本房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目§6.6

風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析二、盈虧平衡分析可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例盈虧平衡分析的目的就是通過分析產(chǎn)品產(chǎn)量、成本與方案盈利能力之間的關(guān)系找出投資方案盈利與虧損在產(chǎn)量、價(jià)格、單位產(chǎn)品成本等方面的界限，以判斷在各種不確定因素作用下方案的風(fēng)險(xiǎn)情況。盈虧平衡分析的基本假設(shè)（線性盈虧平衡分析基本假設(shè)）（1）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量；（2）單位產(chǎn)品的可變成本不變；（3）單位產(chǎn)品的銷售單價(jià)不變；盈虧平衡點(diǎn)上，收入等于成本費(fèi)用，既不盈利也不虧損

1、銷售收入函數(shù)、成本函數(shù)與利潤關(guān)系

(1)收入函數(shù)(即銷售收入與產(chǎn)量間的函數(shù)關(guān)系)B=P×Q

式中，B為銷售收入；P為銷售價(jià)格；Q為房地產(chǎn)的銷量

(2)成本函數(shù)(即成本與產(chǎn)量的關(guān)系)TC=FC+VC=FC+VC×Q

式中，TC為總成本；FC為固定成本；VC為變動(dòng)成本；

VC為單位變動(dòng)成本。

(3)利潤函數(shù)(即利潤與產(chǎn)量的關(guān)系)R=B－TC=P×Q－FC－VC×Q

式中，R為利潤可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例§6.6

風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析二、盈虧平衡分析

2、盈虧平衡點(diǎn)(BreakEvenPoint,BEP)

盈虧平衡點(diǎn)，又稱保本點(diǎn)，是指開發(fā)項(xiàng)目的利潤為零時(shí)的指標(biāo)，包括盈虧平衡點(diǎn)銷售量、盈虧平衡點(diǎn)銷售額。R=B－TC=P×Q－FC－VC×Q=0盈虧平衡點(diǎn)銷量則，盈虧平衡點(diǎn)銷售額為：

R*=p×Q*

3、項(xiàng)目安全率(f)

項(xiàng)目安全率是反映項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)的能力，計(jì)算公式為：項(xiàng)目安全率越小表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力越差，反之，則越強(qiáng)。項(xiàng)目安全率與風(fēng)險(xiǎn)承受能力f<10%10%～15%15%～25%25%～

30%>30%狀況危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全例1：某開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià)5600元/m2，單位變動(dòng)成本為2200元/m2，開發(fā)商開發(fā)固定成本為6800萬元，開發(fā)項(xiàng)目土地面積10000m2，容積率為5，商品房得房率為80%，試計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)銷售量并分析項(xiàng)目的安全性。解：M2)則，該項(xiàng)目有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。例2：某開發(fā)項(xiàng)目購地13000m2，該地塊容積率不得超過2.0。開發(fā)方案確定固定成本費(fèi)用為1720萬元，單位變動(dòng)成本為820元/m2，商品房得房率為70%，項(xiàng)目建成后，平均單位售價(jià)可達(dá)2500元/m2。試計(jì)算該項(xiàng)目的保本開發(fā)量。若該項(xiàng)目欲獲利500萬元，開發(fā)量應(yīng)為多少？此時(shí)是否符合規(guī)定的容積率？解:(1)保本商品房產(chǎn)量Q*為：故保本開發(fā)量為：Q開=Q*/0.7=18494.6m2m2