什么是房地產(chǎn)新的發(fā)展模式

請(qǐng)務(wù)政策研究究所S0521090004004860972242922/222/322/422/522/722/822/922/1022/1122/1223/123/2相關(guān)報(bào)告《開(kāi)年看地產(chǎn)系列——二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么《開(kāi)年看地產(chǎn)系列——一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)3-01-072-12-232-12-212-12-18《俄烏沖突之后的俄羅斯經(jīng)濟(jì)：韌性和隱憂*夏《房地產(chǎn)這十年——六普七普數(shù)據(jù)對(duì)比*夏磊》《政策性銀行發(fā)力促基建*夏磊》——2022-07-《從新生兒數(shù)量看入學(xué)壓力*夏磊》——2022-《平臺(tái)經(jīng)濟(jì)如何發(fā)揮穩(wěn)就業(yè)作用？*夏磊》——2022-07-06展模式”。這三個(gè)維度。?房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體新的行為模式1、消費(fèi)者行為轉(zhuǎn)變，由買(mǎi)房轉(zhuǎn)向租購(gòu)并舉投資屬性強(qiáng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)從1999年的低的房源來(lái)滿足住房需求。二是房?jī)r(jià)2021年全國(guó)40城籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套(間)、2022年預(yù)證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分2《下半年房地產(chǎn)政策展望*夏磊》——2022-06-《基建哪些領(lǐng)域會(huì)超預(yù)期增長(zhǎng)？*夏磊》——2-05-26《穩(wěn)增長(zhǎng)的四大基建發(fā)力點(diǎn)*夏磊》——2022-《穩(wěn)增長(zhǎng)的專項(xiàng)債進(jìn)度如何？*夏磊》——2022-《從政策松到市場(chǎng)穩(wěn)要多久？*夏磊》——2022-03-132-03-07《開(kāi)年看地產(chǎn)：三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性如何*《開(kāi)年看地產(chǎn)：一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性如何*夏《開(kāi)年看地產(chǎn)：二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性如何*夏—2022-01-17《穩(wěn)增長(zhǎng)的“兩新一重”》——2021-12-31-12-11《發(fā)展保障性租賃住房對(duì)投資有多大拉動(dòng)？*夏《房地產(chǎn)稅征收會(huì)有什么影響？——首批房產(chǎn)稅《實(shí)現(xiàn)共同富裕的房地產(chǎn)路徑*夏磊》——2021-《房企債務(wù)周期形成及演化*夏磊》——2021-不僅能通過(guò)相對(duì)更低的門(mén)檻享受與買(mǎi)房同樣的居住品質(zhì)，而且可以大三四線城市為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)較大幅度回調(diào)，銷(xiāo)售市場(chǎng)冷淡導(dǎo)乘將23年全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指從市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧”。地方政府的融資工具，通過(guò)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)和行政化配置土地資證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分3押獲得的債務(wù)收入和與土地間接相關(guān)的其他稅費(fèi)收入。未來(lái)多數(shù)城市財(cái)政收入來(lái)源面臨切換。土地出讓金收入的頭部效應(yīng)四著政支柱作用的新內(nèi)涵，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將由“建房”向“空間服務(wù)”升級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)國(guó)際都是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。從典型經(jīng)濟(jì)體的DP是房地產(chǎn)民生屬性較突出的新加坡和德國(guó)，還是房地產(chǎn)高度市場(chǎng)化的我國(guó)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)有較大潛力保持甚至超出這一比重規(guī)模。人開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)如何繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)支柱作用？拓展房地產(chǎn)行業(yè)新內(nèi)住房，按住建部披露的2022年全國(guó)城證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分4也將成為房地產(chǎn)業(yè)新的內(nèi)涵和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。交量首次超過(guò)新房，多數(shù)城市步入存量房時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用能有效彌補(bǔ)因開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模減少形成的拖累。三是物業(yè)管理服務(wù)。我國(guó)雖未公布房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)增加隨著政策繼續(xù)明確支持物業(yè)管理發(fā)展，疊加未來(lái)十年年均約7億平業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)比重將顯著上升。社區(qū)金融等更多的消費(fèi)和服務(wù)場(chǎng)景，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。?房地產(chǎn)行業(yè)新的基本制度。節(jié)額度管理方式有按房?jī)r(jià)款固定比例監(jiān)管、按建設(shè)資金總額上浮一定比執(zhí)首付款或按揭貸款，也存在房企虛報(bào)工程進(jìn)度來(lái)提前預(yù)支監(jiān)管資金下交樓。型房企爆雷引發(fā)全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)項(xiàng)目停工爛尾，嚴(yán)重影響購(gòu)房者從供給側(cè)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，這一矛盾將倒逼預(yù)售制度進(jìn)一步完證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分5險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商需要預(yù)存建安費(fèi)到律師樓的信托賬戶，費(fèi)用可是自有資目買(mǎi)商標(biāo)下非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)是政策明確的方向。2017年非標(biāo)融資監(jiān)管政策持續(xù)收緊，；況”。性等風(fēng)險(xiǎn)。證券研究報(bào)告務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分6 1.1.3、租購(gòu)并舉是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)的顯著特征 13 房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)支柱作用的新內(nèi)涵 192.1、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)國(guó)際都是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分 19 ”下爆出制度漏洞 25 26 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分7圖1：三次人口普查中我國(guó)城市人均住房間數(shù)及城鎮(zhèn)化率情況 8 3：2004年以來(lái)個(gè)人住房貸款余額及增速 10圖4：2003-2022年各類資產(chǎn)年均收益率 11圖5：2020年底全國(guó)各地城鎮(zhèn)家庭戶租賃房比重 12 地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP比重 19圖12：2020年按住房建成時(shí)間分的家庭戶住房狀況 21圖13：人口出生率不斷下降、城鎮(zhèn)化快速突破65% 22、新開(kāi)工、銷(xiāo)售陸續(xù)見(jiàn)頂 22圖15：2015年前后，深圳、上海、北京陸續(xù)進(jìn)入存量房時(shí)代 23 3濟(jì)南的物業(yè)管理業(yè)占GDP比重變化 24 5 表2：部分省份和城市“十四五”期間保障性租賃住房供應(yīng)計(jì)劃 13型房企銷(xiāo)售金額同比增速 16表4：2015-2022年我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)政比重 18表5：2022年全國(guó)100城土地出讓金占全國(guó)比重 19表6：2021年房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用測(cè)算(基于統(tǒng)計(jì)局公布的2018年投入產(chǎn)出表) 20場(chǎng)需求測(cè)算 20表8：2017-2018年房企主要融資渠道規(guī)模及占比 29證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分8工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)首次提出“探索新的發(fā)展模式”。市場(chǎng)參與者(消費(fèi)者、企業(yè)、政府)新的行為模式；二是房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)這三個(gè)維度。%%城鎮(zhèn)化率(右軸) 城市人均住房間數(shù)(間)城鎮(zhèn)化率(右軸)63.89% 49.70%36.20% 0.990.88 0.75 0000證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分9住房自有率(總體)住房自有率(城市)住房自有率(鎮(zhèn))建4.7%證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分1001201234567890123456789012保值需求和投資品受限雙重因素驅(qū)動(dòng)下，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)從1999年的000商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)(元/平)增速(右軸)00000000000個(gè)人住房貸款余額(億元)同比(右軸)%4567890123456789012證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分1116%14%12%10%8%6%4%2%4.3%4.2% 4.2%4.2%3.2%3.6%3.4%倫敦房?jī)r(jià)倫敦房?jī)r(jià)縣人口進(jìn)城買(mǎi)房、推動(dòng)城市人口為子女另外單獨(dú)置備房產(chǎn)。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分12%50.4%44.9%39.8%36.7%35.8%28.7%25.8% 9.5% 9.5% 9.7% 9.7% 10.0% 11.6% 13.2% 13.5% 13.9% 14.0% 14.9% 15.2% 15.3% 16.3% 17.2% 17.3% 17.5% 17.9% 18.0% 50.4%44.9%39.8%36.7%35.8%28.7%25.8% 9.5% 9.5% 9.7% 9.7% 10.0% 11.6% 13.2% 13.5% 13.9% 14.0% 14.9% 15.2% 15.3% 16.3% 17.2% 17.3% 17.5% 17.9% 18.0% 18.8% 19.9% 一是能更靈活地能滿足各個(gè)群體的住房需求。七普數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)流動(dòng)人口達(dá)的重要途徑。全國(guó)40城籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套(間)、2022年預(yù)計(jì)240萬(wàn)套(間)、“十四五”40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增650萬(wàn)套(間)。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分13市保障性租賃住房新增量(萬(wàn)套)6%70%以上---金華肥--海6---0----3-(2018)，租房住在一些國(guó)家甚至是主流。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分1406004530…4.7…4.78.39.521.721.723.924.226.326.728.728.929.729.93035.135.33640.844.845.850.957.82021年世界各國(guó)住房租賃比例(%)洛文洛文100%80%60%40%20%85.0%64.6%54.4%53.6%52.0%51.5%51.2%49.0%45.9%44.6%41.5%41.5%敦敦證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分15貼。 證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分16791357917913579178901234567890101.9%---2-3%4%%%%5%.5%67.3%%8%.2%9%0%18%-4%26%9%7%-0%8%SW房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售凈利率(整體法)864207789012345678901SW房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)-總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(整體法)SW房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)-權(quán)益乘數(shù)(算術(shù)平均)%%50證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分17證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分18更韌性、更智慧”。7.1%，這一比例在2020、2021年高達(dá)54.6%、20152016201720182019202020212022五項(xiàng)稅收契稅(億元)38994300491057306213706174285794土地增值稅(億元)38324212491156426465646868966349房產(chǎn)稅(億元)20512221260428892988284232783590城鎮(zhèn)土地使用稅(億元)21422256236023882195205821262226耕地占用稅(億元)230020291652131913901258106512575項(xiàng)房地產(chǎn)專項(xiàng)稅收合計(jì)(億1422415018164371796819251196872079319216國(guó)有土地出讓收入(億元)3254737457520596509672517841428705166854房地產(chǎn)相關(guān)總收入(億元)467715247568496830649176810382910784486070地方綜合財(cái)政收入(億元)121201129636149085169277181553190051205013182573房地產(chǎn)相關(guān)總收入占比38.6%40.5%45.9%49.1%50.5%54.6%52.6%47.1%證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分19012345678901234567890122022年土地出讓金(億元)046046支柱作用的新內(nèi)涵美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重(%美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重(%)德國(guó)英國(guó)9876機(jī)械制證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分20產(chǎn)增加值分別為4萬(wàn)億元、8.5萬(wàn)億元，分別占GDP的3.4%、P表6：2021年房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用測(cè)算(基于統(tǒng)計(jì)局公布的2018年投入產(chǎn)出表)值究所增加，住房消費(fèi)升級(jí)以及家庭結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的家庭小型化。未來(lái)十年仍有年均14億平商品房銷(xiāo)售規(guī)模，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模依然大。城鎮(zhèn)常住人(億平)(億平)求(億人均住增長(zhǎng)(億平)市更改造需求(億平)損(億增需求(億平)求(億平)34756789012-2030E-2025E5-2030E海證券研究所證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分21191949年以前1949-1959年1960-1969年0.4%0.3%1970-1979年0.8%2.7%2015年以后2010-2014年1.5%2000-2009年%0.6%產(chǎn)業(yè)新的內(nèi)涵和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分221357913579101234567890123456789012204321500出生率/‰出生率/‰城鎮(zhèn)化率/%6004030200房屋竣工面積(億平方米)本年購(gòu)置土地面積(億平方米，右軸)2019年新開(kāi)工見(jiàn)頂房屋竣工面積(億平方米)本年購(gòu)置土地面積(億平方米，右軸)2019年新開(kāi)工見(jiàn)頂22.72億平255商品房銷(xiāo)售面積(億平方米)20212021年銷(xiāo)售見(jiàn)頂億平政的貢獻(xiàn)將逐步下滑。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分2390123456790123456789012加關(guān)注住房的區(qū)位和配套。地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)需求將日漸旺盛。070006005004003002001006075956125645345345515455254945096075956125645345345515455254945094664263.8%3.7%3.9%4.0%4.0%3.8%3.7%3.9%4.0%4.0%3.9%3.8%4.0%%2%5%4%3%2%1%123456789012E123456789012E3E證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分24456789012456789012345678當(dāng)前物業(yè)管理業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)規(guī)模仍較低。我國(guó)未公布房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)增加值，但從地方看，2018年石家莊的物業(yè)管理業(yè)增加值占GDP比重為P石家莊-物業(yè)管理業(yè)占GDP比重(%)大連(%)濟(jì)南(%)業(yè)管理、房屋租賃服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展。達(dá)隨著政策繼續(xù)明確支持物業(yè)管理發(fā)展，疊加未來(lái)十年年均約7億平米的房屋竣著上升。4、養(yǎng)老、托幼、教育培訓(xùn)、家政等基于住宅而衍生的生活服務(wù)證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分25P000065歲及以上人口數(shù)(萬(wàn)人)占總?cè)丝诒戎?右軸)%0123456789012345678901203位數(shù)供給缺口較大。周期長(zhǎng)的兩大問(wèn)題。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分26按建設(shè)資金總額上浮一定比例監(jiān)管、工、無(wú)法交樓。進(jìn)一步完善，確保項(xiàng)目順利完工交樓。2022年初全國(guó)性關(guān)于預(yù)售資金新管理辦法出臺(tái)，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。。鑒首創(chuàng)動(dòng)工前先交訂金、分期付款方式售樓，有如開(kāi)花(付錢(qián))結(jié)果(建成)，稱條件。證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分27霍英東首創(chuàng)動(dòng)工《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)霍英東首創(chuàng)動(dòng)工《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》，規(guī)范開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售行為，改價(jià)。步保障買(mǎi)方權(quán)益。修改“預(yù)售樓花同意方案”，要求開(kāi)發(fā)商不論通過(guò)何種方式銷(xiāo)售樓花(包括招標(biāo)如果剩余未賣(mài)出的住宅單位數(shù)目少于總數(shù)的20%，發(fā)展商須一次性推出。此舉主要是為了規(guī)范銷(xiāo)售手段，避免開(kāi)發(fā)商“擠牙膏”式惜售。在香港油麻地新建樓盤(pán)時(shí)，前先交訂金1961年正式發(fā)布“預(yù)售樓花同意方案”。重要規(guī)定包括：開(kāi)發(fā)商須證明擁有足夠的財(cái)力完工(自有資金或銀行貸款)；買(mǎi)方購(gòu)房款須存入律師樓戶下監(jiān)管的獨(dú)立帳戶?！邦A(yù)售樓花同意方案”多次微調(diào)、不斷更新，如成立部門(mén)提升審批效率等。22003年6月修訂“預(yù)售樓花同意方案”，特別規(guī)定“在建筑按揭 (buildingmortgage)中列明，買(mǎi)家繳付全數(shù)購(gòu)房款后，其權(quán)益優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商的建筑按揭銀行”。打擊2018年6月，再次修改“預(yù)售樓花同意方案”，要求開(kāi)發(fā)商不論通過(guò)何種方式銷(xiāo)售樓花，每次推盤(pán)數(shù)量不能少于監(jiān)管方面嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。一是在預(yù)售證申請(qǐng)環(huán)節(jié)確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能完工。se證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分28發(fā)商在律師樓的信托賬戶里預(yù)存建安費(fèi)(ConstructionCost)，費(fèi)用可以是自有障項(xiàng)目完工。二是監(jiān)管資金獨(dú)立專戶管理，開(kāi)發(fā)商取用門(mén)檻高。律師樓獨(dú)立的信托賬戶里有兩類資金，取用都有嚴(yán)格規(guī)定。挪用加杠桿。房地產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)。資證券研究報(bào)告請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款部分297年比8年比銀行