精選我國保障性住房供給模式和現(xiàn)狀分析講義

（優(yōu)選）我國保障性住房供給模式與現(xiàn)狀分析當前1頁，總共24頁。什么是保障性住房保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念。它是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。當前2頁，總共24頁。保障對象廉租房對象：1999年出臺的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定：“城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房?！苯?jīng)適房對像：2007年修訂后的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”公租房對象：2010年頒布的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》規(guī)定：“公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。當前3頁，總共24頁。保障住房的的提供主體一、政府由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，二、開發(fā)商大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都接受政府委托建設保障性住房，但僅僅是建設者當前4頁，總共24頁。三種保障性住房的提供模式普惠模式。以日本、新加坡為代表。在這一模式下，政府的中央財政支出中住房及其社區(qū)環(huán)境投資項目所占比例較多，達到百分之十以上。例如，新加坡80%的居民居住在住房提供的租屋中；日本以財政補貼和融資制度普遍支持住宅建設，公有資金住宅占總建設戶數(shù)將近一半。特惠模式。以美國、英國為代表。在這一模式下，政府的中央財政支出中住房及其社區(qū)環(huán)境項目所占的比例很少。三國中央財政支持中，住房及其社區(qū)環(huán)境項目所占的比例分別為2.88%，2.24%。美國對于極少數(shù)實在沒有能力解決自己住房問題的低收入階層給予特惠政策。如公共住房計劃政策、租金補貼、抵押貸款利率補貼計劃、低收入居民住房稅收信用計劃等。中間模式。以印度、馬來西亞、埃及等國為代表。在中央財政支出中，住房及其社區(qū)環(huán)境項目所占比例在5%左右。三國中央財政支持中，住房項目及其社區(qū)環(huán)境所占比例分別為5.66%、7.31%、5.30%。當前5頁，總共24頁。建設保障性住房資金來源1、中、地方政府籌款2、社會融資3、開發(fā)商代建或自建

當前6頁，總共24頁。我國政府保障性住房建設支出在財政支出的水平“十二五”將新建設3000多萬套保障房當前7頁，總共24頁。保障性住房的供給狀況我們僅以2010年、2011年和2013年的建設狀況進行分析一、2010年保障性住房建設的計劃與執(zhí)行2010年，全國各類保障性住房計劃開工580萬套。年末統(tǒng)計全國各類保障性住房實際開工590萬套，基本建成370萬套，新開工3.54億平方米，財政保障性住房工程支出765億元。從保障性住房工程計劃執(zhí)行情況上來看，有5個省區(qū)市完成了全年任務，均位于東部地區(qū)，如圖所示。城市完成率海南127％天津121.2％上海119.3％北京106.6％浙江100.8％當前8頁，總共24頁。2010年，有九個省區(qū)市的完成率在50％-90％之間，超過半數(shù)的省區(qū)市完成率不足50％，其中內(nèi)蒙古、貴州、云南、山東的完成率不足30％，山東的完成率最低，僅為完成計劃的22％。2011年，伴隨著財政收入的大幅增加，保障性住房的也大大增加，占到了財政支出的3％左右。保障性住房的計劃開工1000萬套，較2010年的590萬套，大幅增長69.5％，2013年，我國各類保障性住房計劃開工量較上年度變化不大，實際開工660萬套，基本建成544萬套。當前9頁，總共24頁?，F(xiàn)行保障性住房供給模式中存在的問題結(jié)合2010、2011與2013三年的保障性住房的建設情況不難發(fā)現(xiàn)當前保障性住房供給上還有很多問題。當前10頁，總共24頁。一、在多個年份的建設中出現(xiàn)了開工量不足、年終建設完成量少的情況其中的原因何在？影響保障房建設的幾個重要問題包括：土地、資金、建設模式、監(jiān)管與問責、質(zhì)量與選址。當前11頁，總共24頁。一、土地問題1、2011年全國保障性安居工程開工1000萬套，需要土地4.13萬公頃。按照商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前兩年年均實際供量。而2009年和2010年商品住房用地實際供應量分別為5.41萬公頃和9.48萬公頃，據(jù)此估計2011年商品住房用地供應量不低于7.44萬公頃，加上保障性住房供給的4.13萬公頃，2011年全部住房用地將增加10個百分點，從而對土地供給造成巨大壓力。2、關于土地使用為政府帶來的收益上來看，進行保障性住房建設而占用的土地不能像建設商品住房用地為政府帶來大量的“土地出讓金”，而地方政府將失去一大塊蛋糕，所以地方政府總是優(yōu)先保障商品住房用地。當前12頁，總共24頁。二、資金問題？2011年保障性住房建設需要資金大概為1.4萬億元，存在著巨大的資金空缺。1、保障性住房的資金由政府籌資和社會融資提供。（1）政府籌資；政府籌資通過：地方財政預算、中央財政補助、地方土地出讓金金收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債務這六種主要方式獲得。而調(diào)查顯示在2011年的保障房建設中存在著1500億元政府籌資的資金缺口。（2）社會融資；社會融資是保障性住房建設最重要的資金來源，在2011年的建設占到總資金的70％左右。社會融資包括了：銀行貸款、信托資本、社?；?、保險資金等組成部分。就銀行貸款來說，由于保障性住房建設的投資回收期較長與銀行資金使用時間周期不匹配，銀行對于保障性住房的貸款意向較低。另外的三個資金來源，由于對于盈利性的需求對保障性住房建設的貢獻也有限。當前13頁，總共24頁。資金可能不是問題上面提到了2011年保障性住房建設資金存在1500億元的政府籌資的空缺。有一些經(jīng)濟學者提出質(zhì)疑。當前14頁，總共24頁。在反對政府籌資空缺是造成保障性住房開工建設不足的說法中，最為普遍的是對于2010我國三公經(jīng)費的天量數(shù)額的異議。Video當前15頁，總共24頁。三、建設模式問題委托代建模式：土地由政府劃撥，委托當?shù)鼗蛉珖蚤_發(fā)商進行建設，資金由政府籌措，最后支付開發(fā)商一定的委托費。問題是在這種模式中，政府作為委托方必須要有雄厚的財力或者強大的融資能力，而受托方多為國有企業(yè)。這就產(chǎn)生了問題，首先由于不同地區(qū)總體經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，不同地區(qū)政府的財政實力和融資能力是大大不同的，例如，東南沿海以及北京等較為發(fā)達的地區(qū)財政實力強，相應的這些地區(qū)的保障房建設較為充分。其次，國有企業(yè)擔任受托方，較低的生產(chǎn)效率和過高的生產(chǎn)成本將大大浪費公共資源。當前16頁，總共24頁。四、監(jiān)管與問責問題面對保障性住房建設的指標，地方政府的重視程度不足。監(jiān)管和問責機制的缺失使得部分官員在保障性住房建設中濫用權利，腐敗現(xiàn)象泛濫。對保障性住房的建設造成不利影響。當前17頁，總共24頁。五、質(zhì)量與選址問題1、當前的保障性住房建設中，選址大都選在交通不便捷和偏遠的地區(qū)，這些地區(qū)基礎設施條件差，不能滿足和提高入住者的生活條件。另一方面就是為了節(jié)省土地，保障性住房的分布十分密集，居住環(huán)境較為擁擠。2、而在保障房的質(zhì)量問題上，同樣是為了壓縮成本，地方政府對于保障房的建設質(zhì)量上的要求不高，這位事后。埋下了安全隱患。當前18頁，總共24頁。保障性住房建設的國際借鑒新加坡模式：1、政府主導2、財政和金融支持3、中央公積金制度4、出臺法律嚴格限制炒賣“組屋”當前19頁，總共24頁。我國保障性住房在未來的發(fā)展方向一、保證土地供給1、保證保障房建設用地的供給，在商品住房用地與保障性住房用地的供給中，優(yōu)先供給保障房。當前20頁，總共24頁。二、調(diào)整財政支出，保障資金供給1、調(diào)整政府財政支出，減少不必要的“三公”經(jīng)費支出，加大在保障性住房建設上的財政投入。2、積極拓寬社會融資渠道，提高社會資本對保障性住房供給的積極性。當前21頁，總共24頁。三、調(diào)整建設模式調(diào)整先前的委托代建模式在保障房建設中比例，增加配件模式比重配件模式：土地出讓環(huán)節(jié)在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由購買土地的白發(fā)上負責建設。在這種模式中，政府只需要出讓潛在的一部分土地出讓金，隨后由開發(fā)商建設，政府監(jiān)督。例如：2010年北京在商品房土地出讓中要求配建30％的保障性住房；深圳的保障房配建為12％。當前22頁，總共24頁。四、加強監(jiān)管與問責無論是土地、資金、建設模式問題還是房屋質(zhì)量與選址問題出現(xiàn)的一個重要原因是監(jiān)管與問責制度的缺失或不力。在今后的保障性住房的建設中的各個環(huán)節(jié)都