建筑山東濰坊區(qū)域市場分析

區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境研究分析山東濰坊區(qū)域市場分析一、區(qū)域板塊分析“1小時經(jīng)濟圈”作為青島的近鄰，加強交流與合作，形成優(yōu)勢互補、合作共贏的良好局面對兩市發(fā)展都非常重要，也符合半島城市群發(fā)展的要求。高密、諸城、昌邑三市與青島地區(qū)接壤，屬于青島“1小時經(jīng)濟圈”X圍，是青島理想的經(jīng)濟腹地。“半小時都市圈”濰坊中心城區(qū)加快發(fā)展“半小時都市圈”，濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和昌樂縣盡快融入中心城市，壽光市、昌邑市、安丘市與中心城市相向發(fā)展。壽光市、諸城市、高密市、青州市爭取幾年成為中等城市，安丘市、昌邑市、臨朐縣建設各具風貌的特色城市。東邊高新區(qū)推進高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，爭取成為全省一流的高科技園區(qū)。城市西部已在引進大型物流項目，盡快形成魯東物流中心的規(guī)模，打造全省的重要物流節(jié)點。城市中部加快現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，促進金融、商貿(mào)、文化、娛樂、房地產(chǎn)等服務行業(yè)的發(fā)展。北部濱海項目區(qū)要走在沿海開發(fā)區(qū)的前面，努力成為先進制造業(yè)示X區(qū)，加強與半島城市群特別是青島的合作，投入到環(huán)渤海經(jīng)濟圈建設，爭取實現(xiàn)共同發(fā)展?！八拇蟀鍓K”打造城市經(jīng)濟服務業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、先進制造業(yè)為主體的城市經(jīng)濟發(fā)展框架。中部服務業(yè)繁榮完善城市功能，中心城區(qū)西起長松路、東至北海路的廣大區(qū)域，已成為集購物、餐飲、娛樂休閑、旅游、金融、商務為一體的核心商業(yè)區(qū)?；疖囌靖峦度胧褂?，舊城改造和白浪河整治全面展開，市民的工作和生活將會更加便利和美好。東部高新技術舞動產(chǎn)業(yè)龍頭東部的濰坊高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為全市高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭，已經(jīng)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機電一體化和新材料四大產(chǎn)業(yè)集群，主要經(jīng)濟指標去年增幅居全國第2位，排名也由第48位上升到第23位。西部物流打通城市血脈濰坊城區(qū)西部正在隆起現(xiàn)代物流業(yè)的高地：以魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成，豪杰金屬材料貿(mào)易廣場、廣東汽配城、機床城、陽光商城等一大批項目建成營業(yè)，這里將成為全省乃至全國的綜合性物流樞紐。北部沿海制造業(yè)拓展城市空間濰坊北部沿海地理區(qū)位、自然資源、土地后備、產(chǎn)業(yè)基礎等優(yōu)勢明顯，去年以來北部沿海的公路、港口等重大基礎設施建設步伐加快，先進制造業(yè)基地示X區(qū)呼之欲出，根據(jù)濰坊市“十一五規(guī)劃”，到2010年北部沿海對全市工業(yè)的貢獻率將達到15%以上。二、城市經(jīng)濟運行情況分析歷年經(jīng)濟運行情況分析投資率和消費率是反映國民經(jīng)濟重要比例關系的指標。過高或過低的投資率和消費率都不利于經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。從國民經(jīng)濟核算角度來說，投資就是資本形成總額，包括固定資本形成總額和存貨增加兩部分。消費就是最終消費，包括居民消費和政府消費。投資率，又稱資本形成率，通常指一定時期內資本形成總額占國內生產(chǎn)總值使用額的比重。消費率，又稱最終消費率，通常指一定時期內最終消費額占國內生產(chǎn)總值使用額的比重。濰坊市投資率和消費率演變過程從九十年代以來濰坊市投資率和消費率變化軌跡看，濰坊市投資率由“八五”時期的49.8%下降到“九五”時期的44%,又上升到“十五”時期的47.1%,1990－2005年平均為47.2％；而消費率與投資率呈相反變化趨勢，由“八五”時期的37%上升到“九五”時期的43.8%，又下降到“十五”時期的39.9%（見表一），1990－2005年平均為40.1％。兩條變化曲線基本呈剪刀式對稱變化。第一階段（1990－1999年）為投資率下降階段投資率從1990年的51.3％下降到1999年的42％。期間，從八十年代末到九十年初為治理整頓時期。中央針對經(jīng)濟過熱采取了一系列“治理整頓”措施，大力壓縮固定資產(chǎn)投資，投資率開始出現(xiàn)下降。這一時期由于濰坊市居民收入水平較低，增長較慢，消費率處于較低水平。從1992年開始，全國又掀起了一個經(jīng)濟建設的新高潮，固定資產(chǎn)投資迅猛增長，到1995年投資率基本在50％左右，消費率也基本在37％左右。之后，針對1994－1995年經(jīng)濟出現(xiàn)的嚴重通貨膨脹，政府采取了以壓縮投資和控制信貸投放為主的一系列調控措施，經(jīng)濟于1996年基本實現(xiàn)了軟著陸。但從1997年起，國內首次出現(xiàn)了買方市場，加上亞洲金融危機的沖擊，國內需求嚴重不足，投資呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。在此期間，投資率從1995年的49％下降到1999年的42％，消費率那么從1995年的38.1％回升到1999年的45.4％。第二階段（2000－2004年）為投資率迅速回升時期隨著多年實施積極財政政策的累積效應的釋放，投資增幅由降轉增，特別是自2002年開始，濰坊市不斷加大招商引資力度，投資呈現(xiàn)高速度增長。投資率從1999年的42％，迅速上升到2003年的48.3％；消費率那么從1999年的45.4％，快速回落到2004年的37.1％。目前，隨著國家宏觀調控政策的影響,投資率開始出現(xiàn)下降趨勢,而隨著居民收入增長的加快,消費率呈現(xiàn)上升趨勢。濰坊市投資率、消費率與全國、全省水平對比投資率從發(fā)展趨勢看，濰坊市的投資率與全國平均水平的發(fā)展趨勢是基本一致的，與全省趨勢略有不同。與全國平均水平相比，濰坊市投資率明顯高于全國。1990－2005年濰坊市投資率平均高于全國8.8個百分點，其中1990－1992年平均高15個百分點，1993－2000年平均高7.8個百分點，2001－2005年平均高6.9個百分點，呈逐步降低之勢。與全省平均水平相比，濰坊市投資率總體基本與全省相當，只是年份的差異。1990－2005年濰坊市投資率平均低于全省0.1個百分點，其中1990－1996年平均高于全省3.6個百分點，1997－2005年平均低于全省3個百分點。特別是1997-2001年,濰坊市投資率平均低于全省5.1個百分點，與這一時期濰坊市投資增幅較低密切相關。1997－1999年，濰坊市全社會固定資產(chǎn)投資年均僅增長5.1％，低于全省7.5個百分點。消費率從發(fā)展趨勢看，濰坊市的消費率與全國、全省平均水平的發(fā)展趨勢是基本一致的。與全國平均水平相比，濰坊市消費率明顯低于全國水平。1990－2005年濰坊市消費率平均低于全國19.2個百分點，其中1990－1992年平均低25.6個百分點，1993－2000年平均低18.2個百分點，2001－2005年平均低16.9個百分點，呈逐步縮小之勢。與全省平均水平相比，濰坊市消費率也明顯低于全省水平。1990－2005年濰坊市消費率平均低于全省8.3個百分點，其中1990－1996年平均低于全省11.9個百分點，1997－2005年平均低于全省5.5個百分點，也呈逐步縮小之勢。盡管投資率與經(jīng)濟增長的相關關系不高，但也從中能夠看出，在經(jīng)濟周期上升階段，投資率較高而消費率較低，經(jīng)濟周期的收縮階段那么出現(xiàn)相反格局。如，1992－1993年，濰坊市GDP增長處于90年代以來的第一個高峰頂，投資率達到近50%,而消費率僅為由37%左右。而1999－2000年，經(jīng)濟增長率為10％，其投資率降至43%左右，消費率提高到45%左右。三、2008年度濰坊住房用地供應情況按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標，適度增加住房用地供應規(guī)模，進一步調整住房供應結構。年度土地供應要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％。全市住房建設用地供應總量為200公頃。其中高檔商品住房用地為36公頃，普通商品住房用地145公頃，經(jīng)濟適用住房19公頃。同時加大閑置土地處理力度，積極促進存量土地利用，進一步加強土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問題，加大問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應。2008年度住房建設總量資料來源：濰坊市2008年住房建設計劃2008年，建設各類住房2.62萬套，總建筑面積245萬^。其中，建設高檔商品住房0.3萬套，建筑面積44.3萬^；普通商品住房1.95萬套，建筑面積175.5萬m1經(jīng)濟適應住房3200套，建筑面積20萬m，同時，以發(fā)放租賃住房補貼的形式，解決相當于500套、2.5萬m的廉租住房。四、房地產(chǎn)市場展望預測從供應主體看濰坊地處經(jīng)濟較為發(fā)達的膠東半島城市群，近幾年來，外地的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛來到濰坊，尋求新的發(fā)展，這些外來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有成功的運作經(jīng)驗，是實力雄厚的開發(fā)商，他們在產(chǎn)品的概念和營銷的思路上都有其獨到的見解。隨著濰坊市招商引資力度的不斷加大，作為全市房地產(chǎn)市場主體的地產(chǎn)開發(fā)商正在自身發(fā)展中更加理性和成熟。從需求規(guī)?？唇陙?，全市經(jīng)濟快速增長，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費正在成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力。全市城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，將帶動住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級的需要，同時，隨著近幾年外地來濰坊工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證全市房地產(chǎn)業(yè)在未來的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。從市場價格看這兩年，受宏觀調控的影響，濰坊商品房價格走勢相對平穩(wěn)，但是從需求來看，房地產(chǎn)市場需求量仍在不斷增加；另外，綜合全市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，預計濰坊房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。當前，要繼續(xù)通過規(guī)劃、土地、信貸、稅收等各種手段鼓勵90m2以下商品住房的建設，擴大90m2以下商品住房的供應，滿足廣大中低收入家庭對住房的需求,進一步調整好結構，堅持面向百姓、面向市場、面向未來的指導思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問題，完善廉租房制度，規(guī)X物業(yè)管理，推廣應用節(jié)能材料，實現(xiàn)住宅建設的可持續(xù)發(fā)展，適當抑制投機性需求。這樣，全市的房地產(chǎn)市場才會有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。根據(jù)對地產(chǎn)大勢情況的研究分析，并結合濰坊近年來濰坊宏觀地產(chǎn)發(fā)展情況，預測2008年濰坊房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)一下特點：上半年眾盤亮相下半年激勵比拼今年濰坊住宅產(chǎn)品依然豐富，并呈兩極化。各樓盤上半年亮相，下半年比拼；房地產(chǎn)公司之間的競爭由“概念主義”開始轉化為“產(chǎn)品主義”的競爭，為贏得競爭，開發(fā)商將投入大量人力財力抓產(chǎn)品質量、戶型設計，提高產(chǎn)品競爭力，這樣造價會高于以前。雖然有價格方面的競爭，但為保證固定利潤，房價也會高于以前。這樣在購房者購房花費不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變?yōu)榇髴粜涂們r高于小戶型總價適中的兩極，上半年各樓盤由于對同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤在上半年深入了解后，產(chǎn)品、價格將出現(xiàn)差異化。大盤影響全市房價，中高檔住宅增多拉升房價大型住宅項目的價格走勢在某種程度上決定著整個樓市的價格。大盤主要是在社區(qū)配套，景觀設計、戶型設計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質量的提高、配套設施的完善，景觀設計、戶型設計方面都相對完善，同時以他的實力影響所在區(qū)域的住宅價格的走向、建筑質量的提高、配套設施的完善、進而影響整個城市的居住水平。今年大盤多以高品質進入、價格適中開盤，同時價格將隨市場、時間調整上升。據(jù)濰坊市的有關城市規(guī)劃，勝利街、東風街、北宮街等主要街道的沿街項目，原那么上要求建16層以上的高層帶電梯項目，這將促使中高檔帶電梯住宅大批量上市。中高檔樓盤悄然增多，在近兩年陸續(xù)投放市場，部分項目無論在規(guī)模上，還是規(guī)劃設計水準上都較以往項目有明顯的提升?？梢灶A見，這些項目的大規(guī)模面市將不僅帶動濰坊樓市的整體價格水平的進一步上揚，也將促進濰坊中高檔住宅市場的營銷水平更上一層樓。市場預期看好，房價上漲有空間影響房地產(chǎn)價格的因素雖然很多，歸根結蒂來說，主要因素有兩點：一是成本，二是供求。影響房價的一個主要因素是成本，成本提高了，在供求關系還相對平穩(wěn)的條件下，往往會提升房價。一般來說，樓盤的價格大致包括了四個方面：一是建安費用；二是地價；三是房地產(chǎn)稅費及管理費用；四是利潤。近年來，全國各地房價的攀升主要的原因是地價的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發(fā)商對房價心里預期的提高，導致地價一路暴漲。就以濰坊為例，近兩、三年來，地價就翻了一番，去年面市的在售樓盤和今年即將推出的樓盤，大部分是近兩、三年招、拍、掛出讓的土地；一畝地少那么50-60萬/畝，多那么100多萬/畝。中高檔住宅的建安成本在上揚，多層住宅大都是800元/面的建安成本，而帶電梯12層以下的小高層的建安成本一般在1200元/面,帶電梯16層以上高層的建安成本大都在1500元/而左右；另外，中高檔住宅大都重視營造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場、會所等配套設施，使得開發(fā)成本進一步上漲。市場供求兩旺，需求呈上升態(tài)勢近兩年濰坊樓市的大盤住宅項目和高檔住宅紛紛出籠。2004年推出可銷售的住宅項目不多，大都售罄或尾盤在售，且由于受火車站等拆遷安置等的被動影響，多層住宅（中小戶型）一直處于供不應求狀態(tài)，房價上升；雖然2005年國家對房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調控，但在2004年的良好市場形勢造成了業(yè)界對2005年樓市普遍看好的前提下，大盤項目紛紛上馬，近兩年的市場供應量如洪水開閘。購房用于結婚的年輕人，農(nóng)村進城的人士購房安居，住房