營(yíng)銷策劃活動(dòng)方案范文(5篇)

第營(yíng)銷策劃活動(dòng)方案范文(5篇)

方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等都部署具體、周密，并有很強(qiáng)可操作性的計(jì)劃?！胺桨浮?，即在案前得出的方法，將方法呈于案前，即為“方案”。以下是小編收集整理的營(yíng)銷策劃活動(dòng)方案范文(5篇)，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

營(yíng)銷策劃活動(dòng)方案1一、參展內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)交易區(qū)：高檔別墅、精品住宅、商業(yè)物業(yè)等;

2.綜合服務(wù)展區(qū)：金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司、投資顧問(wèn)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、模型公司、精品家裝公司、房屋中介及代理服務(wù)公司等;

3.住宅配套展區(qū)：建筑及裝飾材料、智能家居、暖通空調(diào)等。

展會(huì)宣傳：

將組織各參展企業(yè)共同確定廣告計(jì)劃，每家派出一名策劃人員共同制定，保證展會(huì)的宣傳力度和社會(huì)影響力。

媒體廣告：利用報(bào)紙、電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)等形式充分對(duì)展會(huì)進(jìn)行全方位、深層次、立體化的宣傳，擴(kuò)大展會(huì)影響。

新聞報(bào)道：以《魯中晨報(bào)》和臨淄區(qū)主流媒體為主體將對(duì)本次房展會(huì)作全方位、多角度的報(bào)道。

展會(huì)前及會(huì)展期間各單位可利用自身大型戶外廣告牌進(jìn)行宣傳。

二、現(xiàn)場(chǎng)布置：

(1)現(xiàn)場(chǎng)布置隆重?zé)崃摇?/p>

①紅色氫氣球______個(gè);(廣告招商)

②條幅_______條;巨幅________條(廣告招商)

③氣拱門_____個(gè);(廣告招商)

④立柱氣模______對(duì)。(廣告招商)

(2)現(xiàn)場(chǎng)分為房地產(chǎn)交易區(qū)、綜合服務(wù)展區(qū)、住宅配套展區(qū)。劃條塊分割，并編號(hào)。

三、現(xiàn)場(chǎng)控制

為避免因人氣空前高漲，現(xiàn)場(chǎng)造成混亂擠壓、人員受傷的情況，特別加強(qiáng)控制現(xiàn)場(chǎng)秩序，安排人群有秩序地參觀和購(gòu)買，特請(qǐng)______個(gè)保安維持秩序。

四、策略實(shí)施

1、展會(huì)展位圖(略);

2、參展企業(yè)在指定展位自行布展;

3、展會(huì)組織方辦理展會(huì)相關(guān)手續(xù);

4、現(xiàn)場(chǎng)安全秩序由組織方負(fù)責(zé)控制;

5、廣告位競(jìng)拍由組織方負(fù)責(zé)安排;

6、廣告及整體促銷由組織方負(fù)責(zé)實(shí)施;

五、展會(huì)賣點(diǎn)

1、全面展示本地精品樓盤;

2、現(xiàn)場(chǎng)布置恢弘大氣，場(chǎng)面氣氛熱烈隆重，房地產(chǎn)精彩紛呈，銀行信譽(yù)如日中天，足以令參觀者心跳不已;

3、促銷力度強(qiáng)大，直接撞擊消費(fèi)者內(nèi)心之弦，令消費(fèi)者內(nèi)心反復(fù)震蕩，欲罷不能。

4、宣傳力度強(qiáng)大，無(wú)論是廣告創(chuàng)意策略，還是廣告媒體策略，都針對(duì)消費(fèi)者的“弱點(diǎn)”而策劃，廣告創(chuàng)意的循循善誘，廣告媒體的反復(fù)沖擊，都足以令消費(fèi)者內(nèi)心防御一瀉千里，土崩瓦解，最終高舉白旗，繳錢認(rèn)購(gòu)。在熱烈激情的現(xiàn)場(chǎng)氣氛下，想不動(dòng)心都難!

六、展會(huì)優(yōu)點(diǎn)

1、廣告效應(yīng)突出。如此強(qiáng)度的展會(huì)宣傳相比任何傳統(tǒng)廣告，效果都要明顯得多，展會(huì)的新聞性、轟動(dòng)性、展示手法等所產(chǎn)生的影響力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)廣告的廣告效應(yīng)。

2、促銷效果明顯。借助展會(huì)的廣告效應(yīng)，再利用強(qiáng)有力的促銷手法配合，依據(jù)策劃者本人多年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，必能產(chǎn)生理想的促銷效果。

3、費(fèi)用低廉。與傳統(tǒng)廣告相比，預(yù)計(jì)參展企業(yè)本次最高投入30000元左右，與傳統(tǒng)廣告費(fèi)用相比，費(fèi)用相當(dāng)?shù)土康禺a(chǎn)會(huì)展策劃方案會(huì)展策劃師。傳統(tǒng)廣告僅報(bào)紙費(fèi)用一版一天費(fèi)用就是1萬(wàn)多，假如本地報(bào)紙媒體同時(shí)投放，兩天就要花掉近4萬(wàn)，再加上其它如電視、電臺(tái)、DM宣傳單等廣告投入，其兩天的廣告費(fèi)用將超過(guò)6萬(wàn)元

如果再加上促銷活動(dòng)，費(fèi)用將直線上升。相比傳統(tǒng)廣告促銷，交易展覽會(huì)費(fèi)用之低，效果之好，優(yōu)勢(shì)十分明顯，這也是目前許多城市流行展覽會(huì)的重要原因所在。

七、征求參展企業(yè)意見

1、對(duì)此次參展有何意見，是否愿意參展?

2、如果參展，需要多大布展面積?

3、對(duì)此次促銷策略有何意見，力度是否夠大?

4、對(duì)此次廣告策略有何意見，是否有更經(jīng)濟(jì)更有效的廣告策略?

5、是否愿意參加本次展會(huì)廣告奪標(biāo)，從而在展會(huì)上擴(kuò)大自身的影響力?

6、是否有其它更好的展會(huì)想法?

注：請(qǐng)將以上意見及時(shí)反饋給本公司，以便及時(shí)做出適當(dāng)調(diào)整，謝謝!

營(yíng)銷策劃活動(dòng)方案2一、促銷活動(dòng)開展的必要條件

1、批零價(jià)差

充分考慮促銷站當(dāng)前庫(kù)存成本、預(yù)期銷售數(shù)量、資源采購(gòu)價(jià)格，模擬計(jì)算、推算盈虧平衡點(diǎn)銷量或最低促銷價(jià)格;

2、油站位置

網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部分析：

是否會(huì)造成本公司連鎖油站內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng);

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查：

價(jià)格促銷策略是否有明顯優(yōu)勢(shì);

周邊市場(chǎng)研判：

油站所在商圈是否有足夠的潛在客戶

3、客戶類型

根據(jù)潛在客戶調(diào)查確定促銷油品;

根據(jù)客戶檔案資料信息確定可吸引的客戶類別;

根據(jù)客戶消費(fèi)記錄的加滿率、卡銷比等信息，判斷可增量比例

根據(jù)促銷宣傳所能輻射的范圍、路線方向，推測(cè)可吸引的潛在客戶

4、員工能力

工作態(tài)度;溝通能力;團(tuán)隊(duì)合作;站長(zhǎng)狀態(tài);促銷響應(yīng)

5、資源保障

當(dāng)期庫(kù)存;資源運(yùn)距;運(yùn)輸能力;接卸空間、安全等

6、對(duì)手關(guān)注

區(qū)分誰(shuí)才是真正的對(duì)手;

如何與真正的對(duì)手適度提前溝通、最大程度避免惡性競(jìng)爭(zhēng)

7、密度盈油

具體計(jì)算油品密度差和銷售增量之間的關(guān)聯(lián)

8、調(diào)價(jià)周期

降價(jià)之前和上漲之后的時(shí)間點(diǎn)選擇與客戶加油周期推定

二、促銷活動(dòng)目的`制定原則

1、實(shí)現(xiàn)增量增效

強(qiáng)力吸引對(duì)手客戶、遠(yuǎn)端客戶、邊緣客戶，通過(guò)增加客戶數(shù)量提升銷量;

商圈內(nèi)客戶打破常規(guī)加油消費(fèi)周期規(guī)律，大幅提高一次加滿比例;

充分考慮客戶參與活動(dòng)的機(jī)會(huì)成本(等待時(shí)間、資金占用、路程損耗等)

2、吸引客戶關(guān)注

從關(guān)注到感興趣到成交的客戶消費(fèi)規(guī)律;

與常規(guī)價(jià)格促銷定位的區(qū)分;

與促銷宣傳相關(guān)的文案措辭與宣傳方式選擇

3、彰顯油站形象

與客戶感受相關(guān)的油站基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到最佳狀態(tài);

員工形象、語(yǔ)言，工作流程，服務(wù)規(guī)范經(jīng)過(guò)訓(xùn)練、演練;

客戶信息捕獲、活動(dòng)過(guò)程記錄、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)溝通、異常問(wèn)題處理有預(yù)案;

客戶等待、加油、交易、付款過(guò)程形象、促銷宣傳有設(shè)計(jì)、有組織;

關(guān)聯(lián)商品促銷、營(yíng)銷有方案、有組織

4、刷新員工面貌

●關(guān)注客戶需求信息(誘導(dǎo)員工關(guān)注客戶)

●完善公司促銷方案(激勵(lì)員工從頭參與)

●提前制定宣傳計(jì)劃(指導(dǎo)創(chuàng)新宣傳渠道)

●認(rèn)真組織預(yù)案演練(提升員工精神面貌)

●全力投身促銷參與(促銷活動(dòng)組織分工)

●公平分享勞動(dòng)成果(業(yè)績(jī)賬戶激勵(lì)方案)

5、探查銷售潛力

促銷油品銷量

交易客戶數(shù)量

單筆交易數(shù)量

客戶類型變化

員工人均銷量

6、試探對(duì)手反應(yīng)

是否跟進(jìn)促銷

客戶穩(wěn)定狀態(tài)

競(jìng)爭(zhēng)手段衍生

7、檢驗(yàn)服務(wù)流程

工作區(qū)域優(yōu)化

店內(nèi)店外協(xié)作

現(xiàn)場(chǎng)站位配合

內(nèi)外車道指引

機(jī)動(dòng)人員匹配

員工技能檢驗(yàn)

設(shè)備設(shè)施狀態(tài)

致命關(guān)鍵環(huán)節(jié)

8、重樹各方信心

內(nèi)部各層員工

投資者

供應(yīng)商

客戶

關(guān)聯(lián)合作單位

三、促銷活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

1、促銷手段疊加。

持卡客戶糾紛

優(yōu)惠幅度放大

積分驟然上升

刻意疊加促銷

2、促銷組合掌控

動(dòng)員不到位

現(xiàn)場(chǎng)不充分

宣傳不到位

里外不配合

3、促銷時(shí)段選擇

時(shí)間點(diǎn)、時(shí)長(zhǎng)、周期選擇要充分考慮油品類型、季節(jié)、加油高峰、對(duì)手策略、調(diào)價(jià)周期、價(jià)格趨勢(shì)、公司戰(zhàn)略等因素

4、促銷營(yíng)銷組合

價(jià)格策略與其他促銷組合調(diào)配

客戶消費(fèi)方式逆轉(zhuǎn)

效率與客流不匹配

客戶關(guān)注方式?jīng)]改進(jìn)

5、促銷宣傳過(guò)程

前期客戶關(guān)系，員工(工作能力，激勵(lì)措施，工作態(tài)度)，宣傳手段、方案，提前、持續(xù)時(shí)間評(píng)估

四、促銷活動(dòng)組織的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

1、人員調(diào)整、分工、演練

2、現(xiàn)場(chǎng)指揮、疏導(dǎo)、應(yīng)急

3、支付等待、非油促銷、資金安全

4、資源協(xié)調(diào)、保障

5、客戶溝通、油卡促銷、品牌宣傳、情緒安撫

6、員工評(píng)價(jià)激勵(lì)、客戶信息整理、持續(xù)改進(jìn)反思

五、促銷活動(dòng)評(píng)價(jià)的主要方向

除了基于財(cái)務(wù)效益分析之外，要通過(guò)：

現(xiàn)場(chǎng)視頻分析

員工體驗(yàn)分享

客戶感受調(diào)查

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反應(yīng)

常規(guī)增量變化

客戶數(shù)量變化

非油銷量變化

非促銷油品變化

等信息進(jìn)行促銷周期評(píng)估，制定持續(xù)改進(jìn)方案和更長(zhǎng)遠(yuǎn)促銷營(yíng)銷策略。

營(yíng)銷策劃活動(dòng)方案3中國(guó)石化陜西榆林石油分公司油庫(kù)站即將開業(yè)(為盡快贏得客戶的認(rèn)可(進(jìn)一步擴(kuò)大中國(guó)石化在當(dāng)?shù)氐闹群陀绊懥?以開業(yè)有禮為契機(jī)開展?fàn)I銷活動(dòng)(實(shí)現(xiàn)2014年零售、非油經(jīng)營(yíng)開門紅,經(jīng)研究(擬在油庫(kù)加油站開展開業(yè)大酬賓促銷活動(dòng)。

一、活動(dòng)主題

油庫(kù)站開業(yè)大酬賓喜迎雙節(jié)歡樂(lè)購(gòu)

二、活動(dòng)時(shí)間

2014年5月1日至2014年5月31日

三、活動(dòng)范圍；

中國(guó)石化油庫(kù)加油站

四、活動(dòng)對(duì)象

所有進(jìn)站加油站的客戶

五、活動(dòng)內(nèi)容

！一，準(zhǔn)備宣傳物料

1.活動(dòng)拱門一組！含2-4個(gè)空飄，。

2.活動(dòng)宣傳橫幅2條(橫幅內(nèi)容；

！1，熱烈祝賀中國(guó)石化油庫(kù)站開業(yè)！懸掛在營(yíng)業(yè)室門口，，

！2，油庫(kù)站開業(yè)大酬賓喜迎雙節(jié)真情大奉送！懸掛在拱門上，。

2.員工披綬帶9條(綬帶內(nèi)容；開業(yè)優(yōu)惠大酬賓。

3.宣傳海報(bào)(主要內(nèi)容；中國(guó)石化油庫(kù)加油站簡(jiǎn)介及網(wǎng)點(diǎn)分布、中國(guó)石化開業(yè)優(yōu)惠活動(dòng)宣傳、迎雙節(jié)促銷活動(dòng)宣傳(詳見效果圖。

4.促銷品展示臺(tái)1組。

5.加油站開業(yè)優(yōu)惠活動(dòng)及迎雙節(jié)宣傳彩頁(yè)數(shù)份。

6.彩旗、三角旗、代金券、抽獎(jiǎng)箱、獎(jiǎng)球、刻章、煙花爆竹等。

7、獎(jiǎng)品及活動(dòng)促銷禮品。

！二，促銷政策

1.開業(yè)大酬賓

！1，加油送便利店代金券

進(jìn)站車輛加油金額每滿100元送便利店代金券1元(多加多送。

！2，加滿參與幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)

抽獎(jiǎng)規(guī)則；凡是汽油滿300元(柴油滿1000元均有一次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)。

共設(shè)一個(gè)獎(jiǎng)箱共有50顆獎(jiǎng)球(其中特等獎(jiǎng)1顆、一等獎(jiǎng)3顆、二等獎(jiǎng)6顆、三等獎(jiǎng)40顆。

獎(jiǎng)品如下；

特等獎(jiǎng)；汽油燃油寶套裝或柴油燃油寶兩瓶！價(jià)值120元，，

一等獎(jiǎng)；長(zhǎng)城玻璃水1瓶！價(jià)值10元，，

二等獎(jiǎng)；便利店代金券5元、開米100g全面清潔乳和洗漱袋任選一，

三等獎(jiǎng)；便利店代金券2元、開米60g洗手液和香澤高級(jí)面紙巾任選一，

備注；特等獎(jiǎng)每天只抽取一次，活動(dòng)！1，和活動(dòng)！2，可同時(shí)進(jìn)行。

2.樂(lè)享三重好禮

！1，加97#享好禮

在活動(dòng)期間(加油站97#汽油價(jià)格執(zhí)行低于到位價(jià)0.15元/升(且一次性加97#汽油200元及以上的客戶(贈(zèng)送價(jià)值2元禮品一份，凡是一次性加97#汽油300元及以上的客戶(贈(zèng)送價(jià)值3元禮品一份，凡是一次性加97#汽油400元及以上的客戶(贈(zèng)送價(jià)值5元禮品一份。建議贈(zèng)送禮品為；康師傅礦泉水、飲料等。先到先得(贈(zèng)完為止。

！2，喜充值享優(yōu)惠

活動(dòng)期間(一次性充值500元以上(個(gè)人單用戶加油卡享受1%的優(yōu)惠。

！3，油中感謝加油享禮

活動(dòng)期間(按照汽油0.05元/升(柴油0.03元/升的標(biāo)準(zhǔn)開展油非互動(dòng)活動(dòng)?；顒?dòng)贈(zèng)品除保留常規(guī)的手套、鑰匙扣、紙巾、洗漱包外(新增康師傅礦泉水、飲料等富有節(jié)日特點(diǎn)的贈(zèng)品為主(烘托節(jié)日氣氛。

！三，員工現(xiàn)場(chǎng)宣傳

要求各加油站員工對(duì)每位進(jìn)站顧客主動(dòng)進(jìn)行口頭宣傳(統(tǒng)一宣傳用語(yǔ)為；

1.高標(biāo)號(hào)汽油；師傅您好(我們正在開展開業(yè)大酬賓及迎雙節(jié)97#汽油促銷活動(dòng)(97#汽油每升優(yōu)惠0.15元(還有禮品相送(請(qǐng)問(wèn)您97#需要加滿嗎：

2.加油卡充值；師傅您好(我們正在開展開業(yè)大酬賓及迎雙節(jié)促銷活動(dòng)(加油卡充值最高可享1%返利(請(qǐng)問(wèn)您需要充值嗎：

3.油非互動(dòng)；師傅您好(我們正在開展開業(yè)大酬賓及迎雙節(jié)促銷活動(dòng)(加油送春聯(lián)、福字等(多加多送(請(qǐng)問(wèn)您需要加滿嗎：

4.便利店商品特惠；師傅您好(我們易捷便利店正在

開展開業(yè)大酬賓及迎雙節(jié)促銷活動(dòng)(多種商品正在優(yōu)惠促銷(歡迎您進(jìn)店選購(gòu)。

五、組織機(jī)構(gòu)及分工

為確保此活動(dòng)的順利進(jìn)行(特成立開業(yè)促銷領(lǐng)導(dǎo)小組(小組成員如下；

組長(zhǎng)；韓吉生

副組長(zhǎng)；朱兆云王偉謝德勝楊欣桐張茹

成員；零管科、榆南縣公司、富康路站、銀沙路站全體員工

具體分工如下；

活動(dòng)總負(fù)責(zé)人；張茹

經(jīng)營(yíng)組；

成員；楊欣桐、任曉娜、薛亞琴

負(fù)責(zé)對(duì)加油站進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研(擬定開業(yè)促銷方案(效1.

果評(píng)估等，

2.負(fù)責(zé)促銷費(fèi)用申請(qǐng)、結(jié)算工作，

3.ERP主數(shù)據(jù)維護(hù)指導(dǎo)，

4.與省司協(xié)調(diào)加油卡上線等事宜。

非油組；

成員；謝德勝、艾春利、曹超、張瀟月、姬文崗、張瑤、加油站員工

營(yíng)銷策劃活動(dòng)方案4一、抽紅包

汽油加滿200元、400元免費(fèi)抽獎(jiǎng)一次

獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：

1、特等獎(jiǎng)1000元油卡

2、一等獎(jiǎng)：500元油卡

3、二等獎(jiǎng)：免單券

4、三等獎(jiǎng)：100元現(xiàn)金

5、四等獎(jiǎng)：50元現(xiàn)金券

這滿滿的獎(jiǎng)項(xiàng)誘惑，吸引更多的前來(lái)儲(chǔ)值抽獎(jiǎng)。

二、加油免費(fèi)送

汽油加滿200元，柴油加滿400元，就可以免費(fèi)送農(nóng)夫山泉一件或者食用油一瓶，或者面粉一袋。清風(fēng)紙巾。

三、汽油充值專享

充值1000元儲(chǔ)值金額100元（再送香米1袋）

充值2000元儲(chǔ)值金額200元（再送香米2袋）

充值3000元儲(chǔ)值金額300元（再送香米3袋）

以此類推，多送多得

四、柴油充值專享

充值1000元送儲(chǔ)值金額60元

充值2000元送儲(chǔ)值120元

充值3000元儲(chǔ)值180元

以此類推，多送多得

營(yíng)銷策劃活動(dòng)方案5一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒(méi)有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20__年5月底辦下。

由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：

A、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是20__年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

B、小戶型市場(chǎng)概況。

自20__年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20__年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

（小戶型市場(chǎng)詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）

C、商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項(xiàng)目SWOT分析

一）優(yōu)勢(shì)

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場(chǎng)細(xì)分如下：

a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。

b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。

c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時(shí)間：20__、4、14

鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。

20__、4、14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。

對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高

2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足

3、小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感

4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代

5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍

7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月

8、作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈

10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

11、同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能

12、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比較大

13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。

4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

A、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢(shì)

1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營(yíng)銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形