《物權(quán)法》10大考點解析

《物權(quán)法》10大考點解析（完整版）

o

考點1物權(quán)法定原則

考點說明：《物權(quán)法》明確規(guī)定了物權(quán)法定原則。

一、理論精煉

物權(quán)法定原則，又稱為物權(quán)法定主義，是指法律規(guī)定物權(quán)的種類和內(nèi)容，不允許當事人以其意思設(shè)定與

法律規(guī)定不同的物權(quán)或物權(quán)內(nèi)容。在這一點上與債權(quán)不同，債權(quán)依合同自由原則，當事人在不違反法律和

社會公共利益的范圍內(nèi)，可以創(chuàng)設(shè)任何種類的債權(quán)。我國物權(quán)法沒有設(shè)定典權(quán)制度。

（1）物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由全國人大及人大常委會制定的法律來規(guī)定，其它法律文件?律不得設(shè)定物權(quán)

的種類和內(nèi)容。

（2）民事主體的物權(quán)行為違背法律規(guī)定的無效。

二、命題角度分析

【角度1J物權(quán)法定原則要求物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

例1：對當事人創(chuàng)設(shè)法律沒有明確規(guī)定的物權(quán)類型的法律行為的效力，下列判斷正確的是？

A.生效，只是不具備物權(quán)效力

B.根據(jù)意思自治原則應發(fā)生效力

C.確定無效

D.如果不在法律明確禁止之列，則確定生效

答：A根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的效力必須由法律規(guī)定，不能由當事人通過協(xié)議設(shè)定。據(jù)此，當事人創(chuàng)

設(shè)法律沒有明確規(guī)定的物權(quán)類型的法律行為有效，但不具備物權(quán)的效力。

例2：甲與乙約定，甲將自己的一塊勞力士手表在不轉(zhuǎn)移占有的情況下質(zhì)押給乙，擔保乙的債權(quán)的實現(xiàn)。

甲違約，乙向法院起訴，行使質(zhì)押權(quán)，實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)。乙能勝訴嗎？

答：不能，質(zhì)押行為因違反物權(quán)法定原則無效。

考點2物權(quán)變動原則及公示方法

考點說明：《物權(quán)法》首次規(guī)定了異議登記、預告登記制度，強調(diào)了動產(chǎn)交付的方式。

一、理論精煉

物權(quán)變動的原則：

（-）公示原則是指在變動時，將物權(quán)變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道

物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護交易安全。

（-）公信原則是指一旦當事人變動物權(quán)時，依據(jù)法律的規(guī)定進行公示，則該公示即產(chǎn)生了公信力，即

使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律

仍然承認其具有與真實的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護交易安全和快捷，穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序。

公示原則在于使人“知”，公信原則在于使人“信”。

公示方法，以登記和交付分別作為不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。登記和交付分別作為動產(chǎn)和不動產(chǎn)

物權(quán)變動的要件。

二、命題角度分析

【角度I】物權(quán)變動的公信原則。

例：下列選項中取得所有權(quán)是基于公信原則的有（）?

A.甲在垃圾堆拾取他人拋棄的舊物

B.甲從市場上以正常價格買到一件贓物

C.甲從乙處買得一臺電腦-

D.甲誤將乙的房子登記為自己的房子，后甲將此房轉(zhuǎn)讓給丙，甲丙之間辦理房屋過戶手續(xù)，丙取得該房

所有權(quán)。

答：DA是通過先占取得所有權(quán)。B是基于善意取得制度而取得所有權(quán)。C是基于正常的法律行為而取

得所有權(quán)。公信原則，是指物權(quán)變動公示的，即使標的物出讓人事實上無處分權(quán)，善意受讓人基于對于公

示的信任，取得該屋所有權(quán)

【角度2】交付方式。

選擇題：甲在乙的畫展上看中一幅畫，并提出購買，雙方以5萬元成交。甲同意待畫展結(jié)束后，再將屬于

自己的畫取走。此種交付方式屬于()

A.現(xiàn)實交付B.簡易交付C.指示交付D.占有改定

答：D詳解參見下述考點穿聯(lián)動產(chǎn)交付方式。

三、考點穿聯(lián)

(-)不動產(chǎn)的幾種登記制度

1、不動產(chǎn)登記的范圍：

(1)不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力：未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律

另有規(guī)定的除外。

(2)依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

2、不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)

權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致：記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,

以不動產(chǎn)登記簿為準。

3、申請異議登記

(1)申請異議登記的條件：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人回面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。不動

產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。

(2)異議登記的效力：申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。

(3)后果：異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。司法考試(_-八,4、

預告登記

(1)適用范圍：買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。(2)

效力：保隙將來實現(xiàn)物權(quán)，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

(-)動產(chǎn)交付方式

(1)現(xiàn)實交付：實際交付動產(chǎn)。

(2)簡易交付：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人L1經(jīng)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。

(3)指示交付：條動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動產(chǎn)的，可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的

權(quán)利代替交付。

(4)占有改定：動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效

力。

2、交付的效力：動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

3、動產(chǎn)登記的效力：船舶、飛行器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善

意第三人。

四、應試能力拓展

1■案例：甲將自己所有的房屋賣給乙并經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記。后乙又賣給丙且也經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記。數(shù)月后甲向法院

提出甲與乙訂立房屋買賣合同時乙有欺詐行為，故應撤銷合同。法院判決撤銷了甲、乙之間的買賣合同。

問：現(xiàn)甲能杳取回房屋所有權(quán)？丙能否享有房屋所有權(quán)？

答：甲不能取回房屋所有權(quán)。丙仍然享有房屋所有權(quán)。依據(jù)公信原則，交易只要按照法律規(guī)定的公示方式

進行就取得公信力，就具有物權(quán)變動的效力，即便公示所表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不相符合。具

體到本案，甲乙進行了產(chǎn)權(quán)登記，丙信賴乙對房享有所有權(quán)，所以與乙進行交易，而且也進行了登記，丙

享有房屋所有權(quán)。

2.選擇題：(04.卷三.單.10)某賓館為了8月8日的開業(yè)慶典，于8月7日向電視臺租借一臺攝像

機。慶典之日，工作人員不慎摔壞攝像機，賓館決定按原價買下，以抵償電視臺的損失，遂于8月9日通

過電話向電視臺負責人表明此意，對方表示同意。8月15日，賓館依約定向電視臺支付了價款。攝像機所

有權(quán)何時轉(zhuǎn)移？

A.8月7日B.8月8日

C.8月9日D.8月15日

答：C此交易的方式為簡易交付。賓館通過租借占有了此攝影機，8月9日同電視臺達成了買賣協(xié)議，

此時視為攝影機的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

3.選擇題：2006年11月10日，甲將自己家的耕牛借給鄰居乙使用。11月20日，乙向甲提出購買此

牛，甲同意。雙方商定了價格，并約定5天后付錢。11月22日此牛被雷劈死了。問由誰來承擔風險？

A.甲B.乙C.甲乙各一半D.甲1/3乙2/3

答：B本案中的交付方式為簡易交付，乙在買賣合同達成之前就占有標的物一牛，合同達成時，視為

交付，同時依據(jù)我國合同法的規(guī)定，風險自交付時發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以乙應承擔該牛被雷擊的風險。

考點3善意取得

考點說明：《物權(quán)法》規(guī)定動產(chǎn)、不動產(chǎn)、其他物權(quán)(如質(zhì)權(quán)、留置權(quán))都可以善意取得，打破了善意取

得制度僅適用于動產(chǎn)所有權(quán)的取得的觀念。

一、理論精煉

善意取得乂稱即時取得，是指原物由占有人轉(zhuǎn)讓給善意第三人(即不知占有人為非法轉(zhuǎn)讓而取得原物的

第三人)時，善意第三人一般可取得原物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物。

1、條件：

(1)無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人；

(2)受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的；

(3)以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓；

(4)轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊训怯?，不需要登記的已交付給受讓人；

(5)不違反法律的禁止性規(guī)定。如被盜、被搶的財物、遺失物不適用善意取得制度。2、

適用范圍：動產(chǎn)、不動產(chǎn)、其他物權(quán)都可以善意取得；

3、效力：善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道

該權(quán)利的除外。

二、命題角度分析

【角度1】善意取得的標的不能是脫離物。

例：甲有一臺新的手提電腦，一■天被乙盜竊而去。乙當天就在大街上找到一個買主丙，丙以15000元將電

腦買走。甲聞訊后向丙主張返還此電腦。問：丙可否主張善意取得？

答：不可以。不適用善意取得制度的對象有：被盜、被搶的財物、遺失物。

【角度2】善意取得要件之一：對價、有償。

例：甲購買手機一部，交給同事乙請其起代為上號。乙將該手機贈予了其親戚丙，丙受贈時并不知道手機

不為乙所有，后小偷將此手機偷走了。問手機應該歸()?

A.甲B.乙C.丙D.小偷

，答：A甲為手機所有人，享有最完全的物權(quán)，在其權(quán)利被侵害時可以行使物上請求權(quán)，請求返還原物。

乙是無處分權(quán)人，丙并非有償取得手機，所以不適用善意取得制度來阻斷甲的所有權(quán)。

【角度3】善意取得的善意的基本要求是，取得物權(quán)時不知道也不應當知道對方無處分權(quán)。

例：甲乙為一對好朋友。甲有一兩山地自行車委托乙保管，乙應允。半個月后，乙拿到舊貨市場賣與丙。

丙買回家后第：大，從另?友人」.處得知該車系甲所有，而為乙偷偷賣掉的事實。問：丙能否取得該山地

車？

答：能。所謂善意是指受讓人在受讓財產(chǎn)時不知道或者不應當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。本案關(guān)鍵是丙在買自

行車時并不知道車非乙所有，而是事后知道的。

三、應試能力拓展

例：(00.卷二.多.42)甲擅自將乙借給他的一塊手表出讓給丙，下列表述中哪些是正確的A、甲

以自己的名義出讓給丙，甲、丙之間的合同屬于效力未定的合同

B、甲以乙的名義出讓給丙，甲、丙之間的行為屬于無權(quán)代理的行為

C、丙可因善意取得而取得該手表的所有權(quán)

D、丙只能因乙的追認才能取得該手表的所有權(quán)

答：ABC根據(jù)《合同法》的規(guī)定，A項中甲的行為是無權(quán)處分，合同可因乙的追認而有效；B項中甲

的行為是無權(quán)代理，也可因乙的追認對乙產(chǎn)生效力；C項，甲丙的交易若符合善意取得要件，則丙可取得

手表的所有權(quán)。

考點4建筑物區(qū)分所有權(quán)

考點說明：《物權(quán)法》首次規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體、內(nèi)容及權(quán)利行使方式。

一、理論精煉

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分所享有的所有權(quán)。所有人

的所有權(quán)不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。該所有權(quán)的客體和使用上均具有獨立性。

(-)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體范圍：

1、業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共

同管理的權(quán)利。

2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，

但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房，屬于業(yè)七共有。

3、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其

他業(yè)主的合法權(quán)益。

4、業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務：不得以放棄權(quán)利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓

建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房、其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利?并轉(zhuǎn)讓。

(-)下列事項由業(yè)主共同決定：

1、制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則；

2、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約

3、選舉和更換業(yè)主委員會：

4、選聘和解聘物業(yè)服務機構(gòu)或者其他管理人；

5、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項應當經(jīng)專有部分

占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專

有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

二、命題角度分析

【角度1】建筑物區(qū)分所有人的權(quán)利義務。

例題：對于區(qū)分所有人的建筑物()?

A.區(qū)分所有人對整個建筑物享有共同所有權(quán)

B.區(qū)分所有人得就共有部分請求分割

C.區(qū)分所有人得就共有部分的權(quán)利可單獨轉(zhuǎn)讓

D.共有部分的修繕費用及其他分擔，由各區(qū)分所有人按其所有部分價值的比例分擔

答：D區(qū)分所有人對專有部分享有單獨所有權(quán)，共用部分享有共有權(quán)。A錯。區(qū)分所有人的共有權(quán)與房

屋所有權(quán)密切相伴，不能分離，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時必然轉(zhuǎn)讓共有部分的共有權(quán)，且區(qū)分所有人不得就共

有部分請求分割。BC錯。

四、應試能力拓展

例：(06.卷三.多.55)甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理

了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？

A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入

B.一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權(quán)利

C.若甲出賣其住宅，乙、丙、「享有優(yōu)先購買權(quán)

D.如四層住戶丁欲在樓頂建花圃，須得到甲、乙、丙同意司法考試

答：ABD甲、乙、丙、丁對于各自居住的房子享有獨立所有權(quán)，其客體是使用和構(gòu)造上均具有獨立

性的部分，所以?層住戶肯定不對三、四層的樓板享有所有權(quán)。B對。整堵墻以及樓頂屬于甲、乙、丙、

丁共同擁有的，所以墻的廣告收入四人分享，丁在樓頂建花圃必須要得到甲、乙、丙的同意。AD對。至

于C于法于理無據(jù)。

考點5拾得遺失物或漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或隱藏物

考點說明：《物權(quán)法》首次規(guī)定了所有人對第三人的追及權(quán)的2年除斥期間和不當?shù)美?0日內(nèi)妥善處

理義務。

一、理論精煉司法考試

司法考試遺失物指非基于所有人或占有人的意志而暫時喪失占有的物。

埋藏物指包藏于他物之中，不易從外部發(fā)現(xiàn)的物。隱藏物指放置于隱蔽的場所，不易被發(fā)現(xiàn)的物。遺失物、

失散的飼養(yǎng)動物、漂流物、埋藏物、隱藏物都不是無主財產(chǎn)，?般都要歸還原所有人。重點注意以下問題:

(-)遺失物與埋藏物的區(qū)別標準是：發(fā)現(xiàn)的時候，是否是處于被埋藏與他物之狀態(tài)。

拾得遺失物或漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或隱藏與先占的區(qū)別：前者的物為有主物，后者的客體是無主物。

(-)遺失物的所有權(quán)人的救濟：

1、所有權(quán)人等權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。

2、該遺失物逋過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，所有權(quán)人等權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償，或者自知道或者

應當知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購

得該遺失物的，所有權(quán)人等權(quán)利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。

3、所有權(quán)人等權(quán)利人向受讓人支付所付費用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償

（三）拾得遺失物的處理：

1、拾得遺失物，應當返還權(quán)利人。拾得人應當自拾得遺失物之日起二十日內(nèi)通知所有權(quán)人等權(quán)利人領(lǐng)取，

或者送交公安等有關(guān)部門。

2、有關(guān)部門收到遺失物，知道所有權(quán)人等權(quán)利人的，應當及時通知其領(lǐng)??；不知道的，應當及時發(fā)布招領(lǐng)

公告。

3、遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個月內(nèi)無人認領(lǐng)的，歸國家所有。

二、命題角度分析葵花法律論壇

【角度1】拾得遺失物應歸還失主，拾得人是無因管理的債權(quán)人。

例：某日甲在大街上拾得一錢包，內(nèi)含1000元人民幣及失主的名片，甲為盡快歸還失主，花了100元打

的前往失主處，問此的費誰承擔

答：失主。甲為失主的利益支出的費用，屬必要費用，失主承擔，也符合權(quán)利義務平衡原則。

【角度2】隱藏物的歸屬于其所有人

例：2006年11月30日，甲在家將一件內(nèi)藏5000元人民幣的舊大衣仍到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并

發(fā)現(xiàn)了此錢。后甲聞訊前往乙家要錢，未果。問下例說法正確的是（）

A.甲已拋棄了衣服和錢

B.乙依據(jù)先占原則得到了衣服和錢

C.該錢為隱藏物，乙因發(fā)現(xiàn)而取得

D.乙應將錢返還給甲，僅僅保有衣服

答：D甲僅僅拋棄衣服非錢，A錯。乙只能先占無主物一衣服，不能先占有主物一錢，B錯。發(fā)現(xiàn)

隱藏物，能證明是他人的，應歸還，C錯，D對。

三、應試能力拓展

例：（04.卷三.單.7）甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客

廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。下列選項哪一個是正確的？

A.奇石屬遺失物，乙應返還給甲

B.奇石屬無主物，乙取得其所有權(quán)

C.乙因加工行為取得奇石的所有權(quán)

D.丙可以取得奇石的所有權(quán)司法考試|法律咨詢|律師|法院|法官|(zhì)檢察院

答：A甲丟失了奇石，并未喪失所有權(quán)，B錯。乙配基座的行為并非加工行為。加工是指在他人之物上

附加自己的有價值的勞動，使之成為新的財產(chǎn)。即使乙的行為是加工，也不能導致甲失去對奇石的所有權(quán)，

C錯。丙是無償取得奇石的，所以不適用善意取得制度而不能取得奇石，D錯。乙配的基座，是小價值的

添附不影響奇石的所有權(quán)，應當歸還失主，失主對乙配基座的損失給與補償，A對。例：2006年11月3

0日，甲在家將?件內(nèi)藏5000元人民幣的舊大衣仍到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并發(fā)現(xiàn)了此錢。后甲聞

訊前往乙家要錢，未果。問下例說法正確的是（）

A.甲已拋棄了衣服和錢

B.乙依據(jù)先占原則得到了衣服和錢

C.該錢為隱藏物，乙因發(fā)現(xiàn)而取得

D.乙應將錢返還給甲，僅僅保有衣服

答：D甲僅僅拋棄衣服非錢，A錯。乙只能先占無主物一衣服，不能先占有主物一錢，B錯。發(fā)現(xiàn)

隱藏物，能證明是他人的，應歸還，C錯，D對。

三、應試能力拓展

例：（04.卷三.單.7）甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客

廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。下列選項映?個是正確的？

A.奇石屬遺失物，乙應返還給甲

B.奇石屬無主物，乙取得其所有權(quán)

C.乙因加工行為取得奇石的所有權(quán)司法考試

D.丙可以取得奇石的所有權(quán)

答：A甲丟失了奇石，并未喪失所有權(quán)，B錯、乙配基座的行為并非加工行為。加工是指在他人之物上

附加自己的有價值的勞動，使之成為新的財產(chǎn)。即使乙的行為是加工，也不能導致甲失去對奇石的所有權(quán),

C錯。丙是無償取得奇石的，所以不適用善意取得制度而不能取得奇石，D錯。乙配的基座，是小價值的

添附不影響奇石的所有權(quán)，應當歸還失主，失主對乙配基座的損失給與補償，A對。

考點6地役權(quán)

考點說明：《物權(quán)法》首次規(guī)定了取得地役權(quán)應當采取書面形式訂立地役權(quán)合同及地役權(quán)登記效力。當事

人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

一、理論精煉

地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。

（-）設(shè)立地役權(quán)的形式：應當采取書面形式訂立地役權(quán)合同。

（二）地役權(quán)登記效力：當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意

第三人。

（三）地役權(quán)的期限：地役權(quán)的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益

物權(quán)剩余的期限。

（四）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包

經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔,設(shè)立的地役權(quán)。

（五）地役權(quán)的效力司法考試

1、地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。

2、土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，

土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

3、地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，

但合同另有約定的除外。

（六）地役權(quán)的抵押：地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)

時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

（七）地役權(quán)的變動：

1、需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地

役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。

2、供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地

役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

二、命題角度分析

【角度1】地役權(quán)必須與需役地所有權(quán)或使用權(quán)一同轉(zhuǎn)移。

例：甲在海邊擁有一幢別墅，為了方便其觀看海景，甲在與其毗連的乙的地上設(shè)定了不得建高層建筑物的

地役權(quán)。為方便丙觀看海景，甲可否把該地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己的鄰居丙？

答：不可以。因為地役權(quán)必須與需役地和供役地同時存在。

【角度2】需役地分割時，地役權(quán)在分割后的地塊的利益仍然存繼；供役地分割時;地役權(quán)仍就分割后的

各地塊存繼。

例：甲地在乙地設(shè)有通行的地役權(quán)，后來甲地分割為丙、「兩地，則丙、「兩地的所有人或使用人仍得各

自從乙地通行。

四、應試能力拓展

例1:地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別有：()

A.相鄰關(guān)系不是一個獨立的物權(quán)；地役權(quán)是獨立的用益物權(quán)

B.相鄰關(guān)系的產(chǎn)生基于法律的規(guī)定；地役權(quán)是通過當事人締結(jié)合同而產(chǎn)生

C.相鄰關(guān)系是所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的延伸：地役權(quán)的內(nèi)容依當事人自由設(shè)定

D.相鄰關(guān)系的權(quán)利的取得是無償?shù)模欢匾蹤?quán)合同是有償?shù)?/p>

答案：ABCD

答案解析：相鄰關(guān)系本質(zhì)上是所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的延伸，是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的；地役權(quán)是用益

物權(quán)。

例2：(03.卷三.單.8)甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土

地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。2年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土

地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對此糾紛，下列判斷哪一個是正確的？()

A.甲對乙的土地不享有地役權(quán)

B.甲有權(quán)不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元

C.丙有權(quán)建高樓，但須補償甲有此受到的損失

D.甲與乙之間的合同因沒有辦理登記而無效

答：A

答案解析：根據(jù)合同相對性理論或者《物權(quán)法》明確規(guī)定地役權(quán)合同未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。A

項正確。

考點七7抵押的財產(chǎn)范圍

考點說明：《物權(quán)法》首次規(guī)定了未來財產(chǎn)抵押制度，即企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有

的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品抵押。

一、理論精煉

抵押權(quán)是對于債務人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔保的不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)，優(yōu)先清償其債權(quán)的權(quán)利。抵押權(quán)

是抵押權(quán)人直接對物享有的權(quán)利，可以對抗物的所有人及第三人。其目的在于擔保債的履行，而不在于對

物的使用和收益。抵押權(quán)的標的物是債務人或第三人提供擔保的不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)。抵押權(quán)的設(shè)定不要求

移轉(zhuǎn)標的物的占有。

抵押合同中，若抵押的財產(chǎn)不可抵押，則該合同無效。?般不可抵押的財產(chǎn)主要有以下兒種：

1、土地所有權(quán);

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；/Rr」I3、

學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)

施；

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

6、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)

的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

二、命題角度分析

【角度1】公益法人的公益設(shè)施不得為抵押的標的。

例：某大學向銀行舉債1000萬元，以其下屬幼兒園的?座教學樓作抵押，該抵押是否有效？若其以該學

校的車隊所有的車輛作抵押，則該抵押是否有效？

答：以幼兒園的教學樓作抵押無效；以車輛作抵押有效。

【角度2】以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企業(yè)廠房抵押的，占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)一并抵押。

例：某村新辦了一個磚廠，為籌集資金，向銀行借款100萬，同時以自己的生產(chǎn)車間廠房作抵押。問：該

抵押是包括該廠占用的集體土地使用權(quán)？

答：包括。

三、考點串聯(lián)？可以抵押的財產(chǎn)

1、建筑物和其他土地附著物；

2、建設(shè)用地使用權(quán)；

3、以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地承包經(jīng)營權(quán)；

4,生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

5、正在建造的建筑物、船舶、飛行器：

6、交通運輸工具；

7、企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品抵押

8,法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的其他財產(chǎn)。具體包括：

（1）正在建造或尚未建造的房屋可以抵押；

（2）正在建造中的船舶可以抵押；

（3）以將來的財產(chǎn)辦理登記的，原則上有效，只要在一審辯論終結(jié)前補辦手續(xù)，可以有效；但未辦理抵押

登記的，不得對抗第三人；

（4）以農(nóng)作物抵押的，不及于集體土地使用權(quán)

考點8抵押登記的效力

考點說明：《物權(quán)法》對《擔保法》第41條、42條進行了修正，這兩條作廢?！段餀?quán)法》規(guī)定應當?shù)怯?/p>

的而沒有登記，抵押合同有效，不能取得抵押權(quán)。

一、理論精煉

抵押權(quán)登記是導致抵押權(quán)獲取公信力的必要途徑。它對于維護市場經(jīng)濟條件下交易的安全，保護抵押財產(chǎn)

關(guān)系人和第三人的利益，強化抵押擔保的社會功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義。

對抵押權(quán)之登記效力的主張，有登記要件主義和登記對抗主義兩種。登記要件主義是指抵押權(quán)的成立除當

事人之間存在抵押合同外，還必須進行登記，否則不產(chǎn)生抵押權(quán)成立之效力；登記對抗主義是指抵押權(quán)的

成立只須在當事人間達成抵押合意即可。但對第三人不產(chǎn)生公信力，若要對抗善意第三人，可以進行抵押

權(quán)登記。我國采取了以登記要件主義為主，以登記對抗主義為輔的原則。

（1）以建筑物和其他土地附著物：建設(shè)用地使用權(quán)；以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、

荒丘、荒灘等土地承包經(jīng)營權(quán)；正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時發(fā)生效力。

（2）以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；交通運輸工具或者正在建造的船舶、飛行器抵押的，抵押權(quán)白

抵押合同生效時發(fā)生效力：未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人

（3）企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品進行動產(chǎn)

抵押的，應當向動產(chǎn)所在地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時發(fā)生效力；未經(jīng)登記,

不得對抗善意第三人，也不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

二、命題角度分析

【角度1】一般動產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押合同自簽訂之日起生效；登記與否，由當事人決定。未辦理登記的,

不得對抗第三人。

例：甲欠乙債10萬元，甲以一艘輪船為乙設(shè)立了抵押，合同簽訂后，一直未到有關(guān)部門辦理抵押登記。

問：該船舶抵押權(quán)效力如何？

答：有效，但不能對抗第三人。

【角度2】登記的公信力。

例1：甲欠乙100萬，甲以汽車4輛抵押給乙，并簽訂了合同。次日，甲、乙去車管所辦理抵押登記。

由于2人的疏忽，錯登記為其中3輛。問：該抵押合同的標的是幾輛汽車？

答：3輛。

三、考點串聯(lián)抵押權(quán)的優(yōu)先受償效力

(一)同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

1、抵押權(quán)都已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

2,抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

3、抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

(：)建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該建設(shè)用地使用權(quán)的，

可以將該土地I:新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并拍賣，但拍賣新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)

優(yōu)先受償。

(三)抵押權(quán)人應當在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)：未行使的，人民法院不予保護。

考點9權(quán)利質(zhì)權(quán)的標的

考點說明：《物權(quán)法》首次規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的基金份額和應收賬款也可以成為權(quán)利質(zhì)押的標的。

一、理論精煉

權(quán)利質(zhì)權(quán)是為了擔保債權(quán)清償，就債務人或第三人所享有的權(quán)利設(shè)定的質(zhì)權(quán)。權(quán)利質(zhì)權(quán)是?種準質(zhì)權(quán)。權(quán)

利質(zhì)權(quán)的標的是權(quán)利。在性質(zhì)上說其特點主要有：(1)必須是財產(chǎn)權(quán)；(2)必須是可以讓與的財產(chǎn)權(quán)：

若該權(quán)利不能讓與，不僅不能就該權(quán)利的變賣價金受償，也不能由質(zhì)權(quán)人取得權(quán)利。(3)必須是不違背質(zhì)

權(quán)性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)。質(zhì)權(quán)是動產(chǎn)質(zhì)權(quán)，不動產(chǎn)原則上不能設(shè)定質(zhì)權(quán)。

債務人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以質(zhì)押：

(1)匯票、支票、本票；

(2)債券、存款單；司法考試

(3)倉單、提單；

(4)可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；

(5)可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；

(6)應收賬款;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。

二、命題角度分析

【角度1】權(quán)利質(zhì)權(quán)的標的具有可以轉(zhuǎn)讓性

例：下列哪些權(quán)利可以作為權(quán)利質(zhì)權(quán)的標的？

A.匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單

B.依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票、基金份額

C.商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)

D.依法可以轉(zhuǎn)讓的債權(quán)

答：ABDC項中應當是依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)。依法可以轉(zhuǎn)讓是權(quán)利

質(zhì)權(quán)的必備要素。

三、考點串聯(lián)質(zhì)押生效條件

1、以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證

交付質(zhì)權(quán)人時發(fā)生效力。沒有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時發(fā)生效力。

2,以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)

的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時發(fā)生效力。以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦

理出質(zhì)登記時發(fā)生效力。

3、以注冊商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同，質(zhì)權(quán)自

有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時發(fā)生