彭州房市調(diào)查分析方案

市場調(diào)查報(bào)告一彭宏環(huán)調(diào)<1）城市簡況彭州市幅員面積約421方公里，主城區(qū)面積6方公里。北與汶川縣、茂縣接壤，南隔蒲陽—清白江與郫縣、新都區(qū)相望，東鄰什邡、廣漢兩市，西連都江堰市。它是古蜀國的發(fā)祥地，具有三千余年文明史，素有天金、“都后花的美譽(yù)。彭州地屬四川盆地北部，位于成都市西北方向3公里處，是成都市域內(nèi)面積第二、人口第三的縣級市，屬于成都第二圈層發(fā)展地帶?，F(xiàn)與成都市區(qū)之間有成彭公路和成彭高速公路相連。成彭公路到成都市車程40鐘，成彭高速到成都車程0分鐘。彭州市轄20個(gè)鎮(zhèn)、94社區(qū)委員會(huì)個(gè)村委會(huì)，市政府所在地為天彭鎮(zhèn)彭東路。2018年末，全市總?cè)?0.33萬人，人口增長率為4，中人口自然增長率4‰總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口2萬，占，農(nóng)業(yè)人59，占73.5%。<2）經(jīng)濟(jì)簡況彭州先后被評為全國<五大）商品蔬菜生產(chǎn)基地；成都市秋淡菜第二線基地；國家級農(nóng)業(yè)高科技示范園區(qū)。如今，彭州已建成中國西南最大的蔬菜批發(fā)市場、國家級南菜北運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)站和全省唯一的縣級蔬菜農(nóng)藥殘留度檢測中心。目前，彭州已建成標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)蔬菜基萬畝，年產(chǎn)量16.8億公斤，年銷售收入4元，農(nóng)業(yè)是彭州的重要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。彭州工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積平公里，遠(yuǎn)期規(guī)平公里，已被確認(rèn)為省級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)藥化工產(chǎn)業(yè)園、交大科技產(chǎn)業(yè)園、機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、服裝工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、家具工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、新型建材產(chǎn)業(yè)園六個(gè)專業(yè)園區(qū)，現(xiàn)已個(gè)工程入駐，產(chǎn)業(yè)工人萬人。在工業(yè)方面，特別值得一提的是，中石萬噸乙烯工程落戶彭州，每年高70多億的產(chǎn)值將極大地拉動(dòng)彭GDP濟(jì)增長。年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總149.21億元人19110，農(nóng)民人均純收672，同比增長19.1%。<3）城鄉(xiāng)建設(shè)及遠(yuǎn)景規(guī)劃/7

彭州目前形成了一主、兩、一地的市規(guī)劃布局一主即以彭州中心城區(qū)和南部工業(yè)科技新城為核心，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和機(jī)械、電子、醫(yī)藥、精細(xì)化工、家具等。兩指以濛陽鎮(zhèn)和麗春鎮(zhèn)兩個(gè)點(diǎn)鎮(zhèn)為依托，建設(shè)未來城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的次中心，承接主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)輻射，帶動(dòng)周邊鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展一基即四川石化基地，作為我國西部地區(qū)重要的煉化一體的現(xiàn)代石油化工生產(chǎn)基地，在彭州的城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)空間格局中占有舉足輕重的地位。在十二五規(guī)劃中明確提出了“區(qū)兩核一帶一”發(fā)展戰(zhàn)略，著力打造綠色生態(tài)之都、千億產(chǎn)業(yè)之城、田園休閑之谷。四大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)即：龍門山生態(tài)旅游綜合功能湔江河谷生態(tài)旅游區(qū)、現(xiàn)代石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、家紡服裝產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。兩個(gè)極核即：中心城區(qū)和濛陽新城“帶指淺丘高效生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶一”即漢彭彭白公路L”形統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范軸<4）宏觀環(huán)境分析及小結(jié)、位于成都以北，發(fā)展?jié)摿Υ笈碇菸挥诔啥计皆鞅保诖蠖鄶?shù)成都老百姓心目中，城北物流龐大，外來人口眾多，并非適宜的居家區(qū)域。隨著成都北城區(qū)改造步伐的加快，加之彭州快鐵支線以及地鐵延伸線的規(guī)劃建設(shè)將極大地縮短彭州與母城的時(shí)間距離，這必然將為彭州吸引眾多開發(fā)商和購房者的關(guān)注。、經(jīng)濟(jì)水平逐年提高，市場環(huán)境日益完善目前，據(jù)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，彭州在大成都區(qū)縣中經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中游，和成都發(fā)達(dá)地區(qū)差距較明顯。在成十五規(guī)劃中彭州的定位是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品物流區(qū)，塑膠、服裝產(chǎn)業(yè)區(qū)等，加之原有石化基地等條件，未來彭州經(jīng)濟(jì)將取得長足發(fā)展。隨著政工業(yè)富市，城建活市發(fā)展戰(zhàn)略深入開展，將衍生大量有效需求，無疑是彭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大驅(qū)動(dòng)力。當(dāng)前，彭州的樓盤體量逐漸增大，除置信外，一些有實(shí)力的開發(fā)商也選擇入駐，可見工+地產(chǎn)模式已經(jīng)取得了成效，市場環(huán)境趨好。、資源豐富，有產(chǎn)業(yè)支撐彭州素有天金彭、中膏腴之”美稱，自然資源十分豐富，山區(qū)植被覆蓋率達(dá)80%以上，城市綠地蓋29.56%，是山清水秀的宜居之城。與此同時(shí)，彭州是中國西南重要的商品蔬菜供應(yīng)基地，集中在彭州的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地是成都的重要經(jīng)濟(jì)點(diǎn)，并且落戶有大型石化基地，彭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展可謂后勁十足，這必然帶來大量的人流、物流。這些都將是房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢。/7

、城市規(guī)劃帶來巨大發(fā)展?jié)摿ε碇輰⒆陨矶ㄎ粸橹械瘸鞘校迥┏擎?zhèn)人口將達(dá)萬左右，城區(qū)面積擴(kuò)大和人口增長將為房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的發(fā)展空間。早年就已經(jīng)開始進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的牡丹新區(qū)，將成為彭州新的行政文化中心、石化基地配套服務(wù)區(qū)。隨著牡丹新區(qū)住宅、商務(wù)辦公、商業(yè)配套等的成熟，彭州市住房需求將全面釋放。同時(shí)，規(guī)劃中的南部新城將與家紡服裝產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，產(chǎn)城一”中實(shí)現(xiàn)兩互動(dòng)，成為彭州房地產(chǎn)開發(fā)的又一活力點(diǎn)。二區(qū)住市環(huán)調(diào)<1）區(qū)域基本情況工程所在區(qū)域?yàn)樘炫礞?zhèn)回龍西路中段，緊靠彭州市新行政中心，距老城區(qū)中心約公里，距離彭州市政府公里，是規(guī)劃中牡丹新城的核心區(qū)域。作為彭州未來“行政文化中心、石化配套新城”的牡丹新城，將是彭州的又一居住集中地。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套規(guī)劃齊全，牡丹大道、金彭大道、天府大道等構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，有多路公交車通行，居住環(huán)境良好。<2）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析及小結(jié)目前，工程所在區(qū)域是彭州市的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。入駐的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量較多，樓盤規(guī)模普遍偏大。樓盤之間的競爭已經(jīng)趨于全方位競爭，戶型、環(huán)<園林設(shè)計(jì)）、營銷推廣手段以及開發(fā)商實(shí)力和信譽(yù)等因素都將影響工程的市場地位。各個(gè)樓盤十分注重園林特色的宣傳，這能體現(xiàn)出彭州市民生活理念的轉(zhuǎn)變，也能體現(xiàn)出較旺的改善性住房需求。三個(gè)調(diào)<1年月在售樓盤信息調(diào)查置逸丹F區(qū)工程信息

開發(fā)商開盤時(shí)間交房時(shí)間綠化率

成都置信實(shí)業(yè)<團(tuán)）有限公司2018-8-16占面積446142018-10-1總建筑面積總戶數(shù)1686車位公攤系數(shù)

總棟數(shù)約15%層

55號(hào)在售；6號(hào)樓排號(hào)中。(兩單元二梯戶>銷售情況

起價(jià)戶型

套二套三

4850均價(jià)440084房源套，已售套。價(jià)格區(qū)間853400~4400左右，層差約30元。1221253/7

營銷策略分析工程信息

推廣主題主要賣點(diǎn)優(yōu)惠廣告媒體開發(fā)商開盤時(shí)間交房時(shí)間綠化率

地中海園林、現(xiàn)代簡約歐式風(fēng)情建筑物業(yè)、水景園林全款按揭單、戶外廣告等紫興一批）成都振坤貿(mào)易有限公司2018月8日占面積60266.34㎡2018月30日總筑面積18000031.54%總數(shù)1573車位公攤系數(shù)

1:1總數(shù)約17%層

19銷售情況

起價(jià)

10號(hào)、11樓在售。(兩個(gè)單元二梯4戶>3400均價(jià)套二房源280套，已售套。價(jià)格區(qū)間戶型推廣主題

套三

893850~4200左右，差約元。1111200㎡超大中庭、超低容積率營銷策略分析

主要賣點(diǎn)優(yōu)惠廣告媒體

超大中庭、多層小高層/層全款96折；按揭單、路牌廣告等恒貴一批）工程信息

開發(fā)商開盤時(shí)間交房時(shí)間綠化率

2018-10-1

彭州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積畝總建筑面積萬平方M總戶數(shù)1628車位公攤系數(shù)

約14%

總棟數(shù)層數(shù)

105號(hào)和6樓在售。(二梯戶>銷售情況

起價(jià)戶型

套二可變套

400086118

均價(jià)3700~3800房源套，已售。價(jià)格區(qū)間3700~4100右，層差約20元。營銷策略分析

推廣主題主要賣點(diǎn)優(yōu)惠廣告媒體開發(fā)商開盤時(shí)間

三東南亞巴厘島風(fēng)情園林巴厘島風(fēng)情景觀全款；商業(yè)貸款2%；公積金貸款1%單、路牌廣告等鴻星<三）四川長豐置業(yè)有限公司2018月份占面積121827.28㎡工程信息

交房時(shí)間綠化率車位

2018年6月份總筑面積總數(shù)總棟數(shù)

286621.30㎡252322公攤系數(shù)

約15%

層數(shù)

銷售情況

起價(jià)

13號(hào)和15樓在售。(兩個(gè)單元二梯戶3980均價(jià)4100套二房源套，已售約套。價(jià)格區(qū)間戶型

套三

90多

3900~4100左，層差約。營銷策略分析

推廣主題主要賣點(diǎn)

歐式皇家園林花園洋房4/7

優(yōu)惠廣告媒體開發(fā)商開盤時(shí)間

無單、路牌廣告等朋遠(yuǎn)<四）成都朋城實(shí)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司2018月日占地面積54853工程信息

交房時(shí)間綠化率車位

2018年4份總筑面積總戶數(shù)總棟數(shù)

160000㎡160012公攤系數(shù)

約15%

層數(shù)7號(hào)三個(gè)單元一梯4戶和8號(hào)(兩個(gè)單元一梯戶>在售。銷售情況營銷策略分析

起價(jià)戶型推廣主題主要賣點(diǎn)優(yōu)惠廣告媒體

套二套三

4100均420081房源套，已售約。價(jià)格區(qū)間884100~4500左右，層差約40元。11516500平M奢侈景觀園林低建筑密度、超大面積景觀園林一次性付款優(yōu)惠8%按揭單、路牌廣告等）小結(jié)通過調(diào)查，總結(jié)要點(diǎn)如下：、所調(diào)查的樓盤中，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約為主，外立面色彩素凈，主線條以白色為，直觀印象較好。、樓盤平均綠化率30%右，容積率普遍偏低。、各個(gè)樓盤在宣傳推廣中都著重突出園林景觀面積及特色。水景有一定優(yōu)勢。、樓盤普遍均價(jià)元㎡~元/，且優(yōu)惠較大。、戶型以0-120平套二及套三為主，購房者喜好差異不明顯。、所調(diào)查樓盤與公司工程地理位置臨近，可以共享周邊配套。目前，周邊配套還不熟。、當(dāng)?shù)厝狈χ髁髅襟w，電視、報(bào)刊在當(dāng)?shù)赜绊懞苄。麄魇侄味嘁月放茝V告單發(fā)為主。如何進(jìn)行口碑宣傳是推廣工作中需要考慮的重點(diǎn)。四消者研通過對部分消費(fèi)者以及一些置業(yè)顧問的走訪，對消費(fèi)者市場及消費(fèi)習(xí)慣做出如下總結(jié)：<1）消費(fèi)者特征、目前，區(qū)域房地產(chǎn)市場的購房群體5-40青壯年為主50年人次之歲上老年房群體較少。購房主力以當(dāng)?shù)厝藶橹鳌?、購房者家庭組成以三口之家為主。5/7

、石化基地等單位職工購房比例較大。、主力購房群體收入水平處于中等或中等偏高。高收入人群更傾向選擇到成都購房。、消費(fèi)理念趨于理性化，各個(gè)樓盤的綠化、配套、物業(yè)等綜合考量之后才會(huì)做出選擇。<2）購房需求特征、主要購房目的，第一是改善居住條件，第二是追求舒適生活，第三是安家置業(yè)?？梢詫⒍沃脴I(yè)看做購房的主要?jiǎng)恿?。、購房者對區(qū)域地塊升值潛力普遍看好。、多層和小高層非常受歡迎，高層亦能接受。高層中間房源相對較受歡迎。、購房者很注重小區(qū)環(huán)境，對南北朝向比較敏感。、購房者需求房屋的主流戶型0~100㎡的套二或套三為主，主要還是考慮功能。小戶型的供給較少，這部分需求基本上沒有得到滿足。6、購房者對房屋總價(jià)認(rèn)可基本制在40萬左。7、按揭購房是主要方式。五工調(diào)<1）優(yōu)勢、中節(jié)能新代廣節(jié)示范工程將帶給彭州人民全新的生活理念，節(jié)能建筑和節(jié)能科技將大大提高居住舒適度，這是其他工程無法比擬的優(yōu)勢。、公司實(shí)力能夠給予購房者足夠的消費(fèi)信心。、超寬樓間距、一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、大面積現(xiàn)代生態(tài)園林、戶型配比多樣等都能滿足購房者追求舒適生活的需求。<2）劣勢、工程位于新規(guī)劃的牡丹新區(qū)，周邊商業(yè)配套均處于規(guī)劃中，人氣不足。、工程周邊競爭樓盤多，如置信入駐彭州較早，在當(dāng)?shù)乜诒^好，競爭性很強(qiáng)。、彭州人民對國家綠色二星建筑、節(jié)能建筑的認(rèn)識(shí)還不足。六結(jié)<1）開發(fā)水平較高，競爭較激烈。工程所在區(qū)域