拆遷生產(chǎn)經(jīng)營損失項目評估報告

拆遷生產(chǎn)經(jīng)營損失項目評估報告ABC集團有限公司生產(chǎn)經(jīng)營損失項目評估報告合生評字[]第091號AFA資產(chǎn)評估有限公司二○○九年十二月十六日目錄一、資產(chǎn)評估聲明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈2二、資產(chǎn)評估報告書摘要┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈3三、資產(chǎn)評估報告書正文┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5（一）委托方及產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其它評估報告使用者┈┈┈┈┈┈5（二）評估目的┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6（三）評估對象和范圍┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6（四）價值類型及定義┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7（五）評估基準日┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7（六）評估依據(jù)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7（七）評估方法┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈9（八）評估程序?qū)嵤┻^程和情況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈10（九）評估假設┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈12（十）評估結(jié)論┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13（十一）特別事項說明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈13（十二）評估評估報告使用限制說明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈14（十三）評估報告日┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈15四、附件┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈16五、評估技術(shù)說明┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈17注冊資產(chǎn)評估師聲明一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔相應的法律責任。二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。ABC集團有限公司生產(chǎn)經(jīng)營損失項目評估報告書摘要合生評字[]第091號一、委托方和資產(chǎn)占有方本次資產(chǎn)評估的委托方為：ABC集團有限公司。資產(chǎn)占有方為：ABC集團有限公司。二、評估目的本項目評估目的是根據(jù)資產(chǎn)評估委托書，對ABC集團有限公司因整體拆遷造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失進行估價，為有關(guān)各方進行價值補償提供價值參考。三、評估對象和評估范圍評估對象為委托方ABC集團有限公司因整體拆遷造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失價值；評估對象為經(jīng)濟行為所涉及的ABC集團有限公司截止11月30日止因為企業(yè)要搬遷而被迫取消或推遲實施的生產(chǎn)經(jīng)營活動。四、價值類型和定義本項目資產(chǎn)評估確定的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準日本項目資產(chǎn)評估的基準日為11月30日六、評估方法采用收益現(xiàn)值法。七、評估結(jié)論根據(jù)對ABC集團有限公司的基本情況進行分析，本次對ABC集團有限公司因整體拆遷造成生產(chǎn)經(jīng)營損失評估結(jié)果為人民幣貳仟玖佰伍拾柒萬捌仟捌佰元整（￥2,957.88萬元）。八、評估報告日九、評估報告有效期本報告有效期自評估基準日11月30日起以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文，并關(guān)注特別事項說明。資產(chǎn)評估機構(gòu):AFA資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：中國注冊資產(chǎn)評估師：中國注冊資產(chǎn)評估師：二○○九年十二月十六日ABC集團有限公司生產(chǎn)經(jīng)營損失項目評估報告書合生評字[]第091號AFA資產(chǎn)評估有限公司接受ABC集團有限公司（以下簡稱：國泰公司）的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對ABC集團有限公司因房地產(chǎn)拆遷導致企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營損失進行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估涉及的生產(chǎn)經(jīng)營活動實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對ABC集團有限公司因房地產(chǎn)拆遷導致企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營損失在11一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其它評估報告使用者（一）委托方：ABC集團有限公司（二）產(chǎn)權(quán)持有者：ABC集團有限公司（三）資產(chǎn)占有方：ABC集團有限公司1、公司基本情況2、公司經(jīng)營情況（四）其它評估報告使用者列示業(yè)務約定書中約定的其它評估報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。二、評估目的本項目評估目的是根據(jù)資產(chǎn)評估委托書，對ABC集團有限公司因房地產(chǎn)拆遷導致的企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營損失進行估價，為有關(guān)各方進行價值補償提供價值參考。三、評估對象和評估范圍評估對象為委托方ABC集團有限公司因房地產(chǎn)拆遷導致的企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營損失價值。本次評估范圍是ABC集團有限公司截止11月30日止因為企業(yè)要搬遷而被迫取消或推遲實施的生產(chǎn)經(jīng)營活動。四、價值類型及其定義本項目評估采用的價值類型為市場價值。市場價值是提自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，某項資產(chǎn)在基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準日1、本項目資產(chǎn)評估基準日是11月30日；2、評估基準日是ABC集團有限公司根據(jù)本次經(jīng)濟行為及評估目的確定的。評估基準日為確認資產(chǎn)、評評估值的基準時間。本項目所選取的評估基準日是依據(jù)經(jīng)濟行為同委托方協(xié)商進行確定為一個特定會計期間的終止時點，這個時點能反映評估對象的整體狀況，同時，評估基準日與評估目的計劃實現(xiàn)期日比較接近。因此，沒有因評估基準日的選擇而導致被評估資產(chǎn)和價格發(fā)生重大變化的影響因素。為此，本項目評估基準日選擇11月30日是合理的。六、評估依據(jù)(一)法律法規(guī)及準則依據(jù)：1、國務院1991年第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；2、原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》（國資辦發(fā)[1992]第36號）；3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(中評協(xié)[1996]03號)；4、財政部印發(fā)的《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財評字[1999]91號)；5、國務院辦公廳下發(fā)的《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》（國辦發(fā)[]102號）；6、中國注冊會計師協(xié)會發(fā)布的《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見》（會協(xié)[]18號）；7、財政部關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則—基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》的通知（財企[]20號）；8、中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》中評協(xié)[]134號；9、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》；10、財政部印發(fā)的《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》（財政部令第14號）；11、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會印發(fā)的《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》（國資委產(chǎn)權(quán)[]274號）；12、中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則––評估報告》等7項資產(chǎn)評估準則的通知（中評協(xié)[]189號）；13、國家及政府有關(guān)部門頒布的其它法律、法規(guī)、文件和規(guī)定。(二)經(jīng)濟行為依據(jù)：ABC集團有限公司與AFA資產(chǎn)評估有限公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。(三)權(quán)屬依據(jù)：1、ABC集團有限公司提供的本單位營業(yè)執(zhí)照、公司章程和驗資報告等；2、ABC集團有限公司提供的前三年及評估基準日財務報表及審計報告等相關(guān)資料。3、ABC集團有限公司提供的種類經(jīng)營合同書。(四)取價依據(jù)：1、ABC集團有限公司提供的種類經(jīng)營合同書約定的價格；2、ABC集團有限公司有關(guān)人員對委估資產(chǎn)情況的介紹、說明；3、評估人員收集的當前市場價格信息資料；4、評估人員現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查情況；5、其它相關(guān)資料。七、評估方法本項目評估采用收益現(xiàn)值法。經(jīng)過對原先計劃的生產(chǎn)經(jīng)營活動項目將給企業(yè)帶來的收益進行測算，由于準備搬遷，這些經(jīng)營活動被迫取消或推遲而未能給企業(yè)帶來預期收益，求出因房地產(chǎn)拆遷導致的企業(yè)整體搬遷所造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失。收益法，是指經(jīng)過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。根據(jù)對企業(yè)基本情況了解后，我們采用了收益法中的未來收益折現(xiàn)法進行了評估。未來收益折現(xiàn)法是經(jīng)過估算委估企業(yè)在未來有效年期內(nèi)的預期收益，并采用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將未來預期凈收益折算成現(xiàn)值，然后累加求和確定評估對象價值的一種方法。此次評估以ABC集團有限公司持續(xù)經(jīng)營為前提，根據(jù)企業(yè)及其同行業(yè)的財務及其它參考資料，在分析以前年度收支及凈利潤的基礎上，預測企業(yè)未來年度的凈收益情況。鑒于企業(yè)經(jīng)營狀況良好，本次評估以企業(yè)永續(xù)存在為前提，確定未來無限期凈收益，考慮安全利率及風險程度綜合確定折現(xiàn)率及折現(xiàn)系數(shù)，將未來凈收益折現(xiàn)后計算企業(yè)股東全部權(quán)益價值。本次采用未來收益折現(xiàn)法評估的計算公式如下：P為評估值t為預測年度r為折現(xiàn)率(本金化率)Ri為第t年的收益n為年限八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況AFA資產(chǎn)評估有限公司接受評估委托后，立即組成資產(chǎn)評估組制定評估計劃，正式進入現(xiàn)場，開展評估工作。我們根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般規(guī)則，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估，具體步驟如下：1、聽取有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的基本情況，明確評估業(yè)務基本事項；2、與ABC集團有限公司簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；3、編制評估計劃，組織評估人員，開展評估工作；4、對委估資產(chǎn)清單、相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明資料、會計記錄及相關(guān)資料進行分析、核實，確定評估范圍及對象；5、對本次評估范圍內(nèi)資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，并核實、分析；6、根據(jù)評估目的及委估資產(chǎn)所具備的條件，確定評估方法；7、進行市場調(diào)查，收集相關(guān)資料，對各項計劃的生產(chǎn)經(jīng)營項目的收益進行評定估算；8、核定修正評估值，編制填寫有關(guān)評估表格；9、歸納整理評估資料，撰寫各項評估技術(shù)說明及資產(chǎn)評估報告書；10、對評估結(jié)論進行分析、復核、簽發(fā)資產(chǎn)評估報告書；11、整理裝訂評估工作底稿并歸檔。本項評估于12月（一）接受委托和前期準備工作階段我公司于12月21、接受委托項目時，首先初步了解本項資產(chǎn)評估項目的評估目的和評估范圍及對象。2、簽訂資產(chǎn)評估委托協(xié)議書。3、向委托方布置資產(chǎn)評估申報表的填報工作并派人進行指導。4、制定資產(chǎn)評估實施方案。5、根據(jù)資產(chǎn)評估范圍與對象進行分組，配置有關(guān)專業(yè)的評估師。6、向委托方提供資產(chǎn)評估需要提供的資料及產(chǎn)權(quán)證明的清單。7、同時收集有關(guān)資產(chǎn)評估所需文件資料。（二）現(xiàn)場清查階段該階段主要是對委估資產(chǎn)進行了解核實、鑒定和收集有關(guān)資產(chǎn)評估參數(shù)數(shù)據(jù)資料和價格資料，以及對評估對象的真實性和合法性進行判斷，獲取資產(chǎn)價值構(gòu)成要素的完整性資料。在清查工作中，首先對委托評估的資產(chǎn)的真實性和合法性進行核實和查證。根據(jù)委托方提供的委托書載明的資產(chǎn)，評估人員針對不同資產(chǎn)采用不同的方式進行核對和查證，以確認資產(chǎn)的客觀存在。（三）評定估算和匯總分析階段依據(jù)評估人員的現(xiàn)場勘察資料和結(jié)論，同時經(jīng)過必要的市場調(diào)研和詢價工作，遵循《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》對各項資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)查、快速變現(xiàn)扣折率進行確定，評定估算評估值。（四）提交評估報告階段按照我公司資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度和遵循《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》要求，資產(chǎn)評估結(jié)果經(jīng)匯總后，各分項資產(chǎn)評估人員將編制的相關(guān)評估說明提交負責人，按三級審核制度進行審核，審核意見反饋后進行修正，提出正式資產(chǎn)評估報告書。九、評估原則及評估假設（一）評估原則：1、評估工作遵循獨立、客觀、科學性的工作原則；2、評估工作遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則；3、評估工作遵循企業(yè)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作性原則；4、評估工作遵循評估目的、計價標準、評估方法相匹配的原則；5、評估工作遵循國家及行業(yè)公認的一般原則。（二）評估假設：本項目評估過程中采用的收益法所使用的評估假設如下：1、ABC集團有限公司不搬遷情形下所處的社會經(jīng)濟環(huán)境不產(chǎn)生較大的變化,國家及國泰公司所在的地區(qū)有關(guān)法律、法規(guī)、政策與評估時點無重大變化；預測期內(nèi)國家利率、匯率及稅收政策無重大變更，國內(nèi)外經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)增長；2、ABC集團有限公司拆遷前、后持續(xù)性經(jīng)營，有關(guān)經(jīng)濟行為符合國家規(guī)定，無重大違規(guī)現(xiàn)象，公司主要管理人員、科研技術(shù)人員、業(yè)務骨干和主營業(yè)務相對穩(wěn)定且勤勉盡責；3、ABC集團有限公司拆遷前、后的經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、管理模式等在保持一貫性的基礎上不斷改進完善，能隨著經(jīng)濟的發(fā)展，進行適時調(diào)整和創(chuàng)新；ABC集團有限公司現(xiàn)有生產(chǎn)能力經(jīng)過自我補償和更新，能使其持續(xù)使用并保證其獲利能力。ABC集團有限公司所提供的各種產(chǎn)品能適應市場需求，制定的目標和措施能按預定的時間和進度如期實現(xiàn)，并取得預期效益；4、ABC集團有限公司不存在產(chǎn)權(quán)及其它經(jīng)濟糾紛等事項，無不可抗力及不可預見因素造成對企業(yè)重大不利影響；5、ABC集團有限公司的未來收益能夠預測，并可用貨幣計量；6、與ABC集團有限公司的未來收益相配比的成本、費用能夠預測，并可用貨幣計量，且成本與收益保持同向變動；7、與ABC集團有限公司的未來收益相聯(lián)系的風險能夠預測，并可用風險報酬率來表示；8、預測期內(nèi)被評估企業(yè)會計政策與核算發(fā)方法無重大變化；十、評估結(jié)論在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，得出ABC集團有限公司因房地產(chǎn)拆遷導致的企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營損失在11月30日的評估值為人民幣貳仟玖佰伍拾柒萬捌仟捌佰元整（￥2,957.88十一、特別事項說明1、在執(zhí)行本評估項目過程中，我們對委托方和相關(guān)當事方提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進行了必要的查驗，但對評估對象的法律權(quán)屬我們不發(fā)表意見，也不作確認和保證。本報告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實性、準確性和完整性由委托方和相關(guān)當事方負責。2、本項目評估僅是委托方委托的ABC集團有限公司因房地產(chǎn)拆遷導致企業(yè)整體搬遷造成的生產(chǎn)經(jīng)營的損失，而非委托方因房地產(chǎn)拆遷導致企業(yè)整體搬遷造成的全部資產(chǎn)損失。3、重大期后事項（1）自評估基準日至評估報告日，依據(jù)委托方及資產(chǎn)占有方提供的資料和評估人員現(xiàn)場勘察情況，評估人員未發(fā)現(xiàn)ABC集團有限公司有重大期后事項發(fā)生。（2）評估基準日期后發(fā)生重大事項，不得直接使用本評估報告。4、評估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、前提存在的條件下成立；評估結(jié)論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。5、上述評估結(jié)論是本評估機構(gòu)出具的，受本機構(gòu)評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。6、根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，評估測算中所依據(jù)的，部分是現(xiàn)行的政策條款，部分是評估時常見的行業(yè)慣例、統(tǒng)計參數(shù)或通用參數(shù)。當未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時，評估人員將不承擔由于前提條件變化而導致與本次評估結(jié)果不同的責任。以上特別事項，提請報告使用者予以關(guān)注。十二、評估報告使用限制說明1、本評估報告只能用于報告中載明的評估目的和用途。本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，在假設委估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提下，根據(jù)公開市場的原則確定現(xiàn)行公允市價，沒有考慮特殊的交易方可能追加或減少付出的價格等對評估價格的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營及產(chǎn)權(quán)主體變動的原則等其它情況發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效；2、本評估報告只能由報告載明的評估報告使用者使用。3、未征得出具評估報告的評估機構(gòu)同意，本評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當事方另有約定的除外；4、評估報告的使用有效期：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本報告有效期為一年，從資產(chǎn)評估基準日11月30日起計算一年內(nèi)有效。只有當評估基準日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距不超過一年時，才能夠使用本5、本報告的全部或部分內(nèi)容由AFA資產(chǎn)評估有限公司負責解釋。十三、評估報告日本評估項目的報告日為評估機構(gòu):AFA資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：中國注冊資產(chǎn)評估師：中國注冊資產(chǎn)評估師：二○○九年十二月十六日附件目錄1、評估技術(shù)說明2、委托方與其客戶簽訂的相關(guān)合同（復印件）3、南寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會下發(fā)的相關(guān)拆遷通知（復印件）4、資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書復印件5、評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件6、簽字資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書復印件評估技術(shù)說明委托方5月19日收到南寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會南經(jīng)管發(fā)[]78號文件《關(guān)于做好搬遷準備的通知》，該通知要求委托方—ABC集團有限公司盡快做好企業(yè)搬遷準備工作，通知所述之某重點工程將于6月11日開工建設，11月份貫通通車。9月20日，南寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會又與委托方簽訂了《協(xié)作拆遷協(xié)議書》約定在正式啟動拆遷工作前，先行開展乙方資產(chǎn)的評估及拆遷補償安置協(xié)商等前期工作，造成了委托方馬上就要進行搬遷的緊迫感。實際上，直到6月22日才正式下發(fā)拆遷公告，9月底才確立委托方搬遷時間。這樣一方面由于未發(fā)正式拆遷公告而提前下發(fā)拆遷通知影響了委托方正常的生產(chǎn)經(jīng)營。同時一些已經(jīng)簽訂的購銷、租賃合同被迫取消；另一方面由于拆遷延誤了委托方的上市計劃，推遲了委托方經(jīng)過上市實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略。本項目評估采用收益現(xiàn)值法一、評估方法概述收益現(xiàn)值法，是指經(jīng)過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。根據(jù)對企業(yè)基本情況了解后，我們采用了收益法中的未來收益折現(xiàn)法進行了評估。未來收益折現(xiàn)法是經(jīng)過估算委估企業(yè)在未來有效年期內(nèi)的預期收益，并采用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將未來預期凈收益折算成現(xiàn)值，然后累加求和確定評估對象價值的一種方法。此次評估以ABC集團有限公司持續(xù)經(jīng)營為前提，根據(jù)企業(yè)及其同行業(yè)的財務及其它參考資料，在分析以前年度收支及凈利潤的基礎上，預測企業(yè)未來年度的凈收益情況。鑒于企業(yè)經(jīng)營狀況良好，本次評估以企業(yè)永續(xù)存在為前提，確定未來無定期凈收益，考慮安全利率及風險程度綜合確定折現(xiàn)率及折現(xiàn)系數(shù)，將未來凈收益折現(xiàn)后計算企業(yè)股東全部權(quán)益價值。本次采用未來收益折現(xiàn)法評估的計算公式如下：P為評估值t為預測年度r為折現(xiàn)率(本金化率)Ri為第t年的收益n為年限二、收益法評估過程（一）合同被迫取消履行造成的損失評估說明根據(jù)委托方提供的與客戶簽訂的合同內(nèi)容，分別測算其因為被迫取消履行造成的收入減少金額，扣除合同實施將要發(fā)生的成本費用，按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)，計算評估基準日合同被迫取消履行造成的損失。（二）在建項目被迫推遲投產(chǎn)造成的投資收益損失評估說明在核實在建項目的投資完成額的基礎上根，據(jù)行業(yè)投資收益率，結(jié)合被評估企業(yè)的投資收益能力，確定被評估企業(yè)的投資收益率，根據(jù)被評估企業(yè)提供的預計推遲投產(chǎn)時間，按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)，計算評估基準日在建項目被迫推遲投產(chǎn)造成的投資收益損失。（三）上市延誤造成的損失評估企業(yè)經(jīng)過上市取得大量資金從而加速企業(yè)實現(xiàn)增長戰(zhàn)略，提高企業(yè)價值，提升企業(yè)形象及知名度，使企業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。被評估企業(yè)現(xiàn)因政府公共工程被迫搬遷，造成公司上市計劃被迫推遲，公司的發(fā)展步伐被延誤，給公司帶來巨大的潛在損失。本次評估，估計公司比原計劃上市時間至少要延遲兩年，按照公司現(xiàn)行的銀行借款規(guī)模，估算上市后公司減少向銀行借款的金額，求取減少的銀行借款利息支出，將其折現(xiàn)為評估基準日的數(shù)額，確定因上市推遲造成的至少的損失。（四）投資報酬率、拆現(xiàn)率取值說明根據(jù)同行業(yè)平均投資收益率，結(jié)合被評估企業(yè)的實際獲得能力，取投資收益率為10%。根據(jù)本次評估對象收益時間較明確，以中國人民銀行公布的現(xiàn)行一年期貸款利率（5.31%）為折現(xiàn)率。（五）評估示例以被評估企業(yè)與惠禹飼料蛋白（防城港）有限公司簽訂的《倉庫租賃合同書》為例1、合同內(nèi)容簡述：合同號碼：1020簽訂地點：南寧市時間：10月20日合同雙方當事人分別為：甲方：廣西農(nóng)樂米業(yè)有限公司（與委托方為同一企業(yè)），乙方：惠禹飼料蛋白（防城港）有限公司該合同約定：甲方提供自有的們于南寧市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)洞嶺路9號院內(nèi)原料倉（大棚倉），面積共4416平方米，租給乙方，一定三年，不得退租，租賃時間從10月28日起至10月27日止。采取整體年租方式，年租金150萬元人民幣。該合同還約定，甲乙雙方任何一方違約提前退租或停租，必須支付對方三年租賃期限內(nèi)余下的租期租金的30%作為違約金。（甲方）被評估企業(yè)于5月19日收到南寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會南經(jīng)管發(fā)[]78號文件《關(guān)于做好搬遷準備的通知》，該通知要求委托方—ABC集團有限公司盡快做好企業(yè)搬遷準備工作，通知所述之某重點工程將于6月11日開工建設，11月份貫通通車。被評估企業(yè)接到該通知后，即被迫與乙方提出停租要求。2、本合同提前終止履行時間本合同提前終止履行時間共為兩年零五個月，其中第一個合同年限停租時間為五個月。3、合同損失估算合同收入金額=合同停租時間×單位時間租金合同履行成本=履行合同所需支付的人工費、水電費、固定資產(chǎn)折舊費、相關(guān)稅費等。根據(jù)被評估企業(yè)現(xiàn)行的經(jīng)營管理水平、當前的人力成本等綜合計算確定。本合同項目損失金額=合同收入金額-合同履行預計成本=∑（合同停租時間×單位時間租金-合同履行預計成本）×折現(xiàn)系數(shù)=（5×150÷12-21.88）+(150-52.5)+(150-52.5)/(1+5.31%)=230.71（萬元）本項目雖有違約條款，但政府拆遷屬不可抗力，故本次評估不考慮違約支出所造成的損失。其它項目的損失評估方法均與案例一致。三、生產(chǎn)經(jīng)營損失評估結(jié)果（詳見下表）生產(chǎn)經(jīng)營損失評估表項目一、合同被迫取消履行造成的損失合同標題數(shù)量、時間、借款額單價計算公式損失金額（萬元）（一）與深圳市糧食集團有限公司簽訂的《廣西優(yōu)質(zhì)水稻收購、儲存與加工合同》1、代購費100,000.0090元/噸合同標題數(shù)量×單價900.002、倉儲與保管費100,000.007元/噸·月合同標題數(shù)量×單價×平均存儲時間35.003、加工費100,000.0085元/噸合同標題數(shù)量×單價850.00本合同項目收入損失小計1,785.00本合同項目成本624.75本合同項目利潤1,160.25（二）與惠禹飼料蛋白（防城港）有限公司簽訂的《倉庫租賃合同書》租金收入損失