9 我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度

我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度第七章§1房地產(chǎn)主要稅收

§2

房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)

主要內(nèi)容§1房地產(chǎn)主要稅收

營業(yè)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅印花稅耕地占用稅契稅土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅我國稅收體系

營業(yè)稅

營業(yè)稅是對我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額征收的一種稅。

1.營業(yè)稅的納稅義務(wù)人營業(yè)稅的納稅義務(wù)人是指在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的法人組織和公民。

2.征稅范圍

凡在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的，均屬于營業(yè)稅的征收范圍（購房人5年內(nèi)銷售房屋需要繳納5％營業(yè)稅）。

4.計(jì)稅依據(jù)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)額，納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入按期征收的稅賦。

1.納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為房屋的所有人，經(jīng)營管理單位、承包人、房產(chǎn)代理人或使用人。房產(chǎn)稅一般應(yīng)由房屋所有人交納；但房屋屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位交納；房屋出典的，由承典人交納；房屋產(chǎn)權(quán)存在糾紛懸而未決的，由代管人或使用人交納。

2.征稅對象和征收范圍房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。房屋的附屬設(shè)施或配套設(shè)施，也作為房屋一并征稅。房產(chǎn)稅的征收范圍限定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)或工礦區(qū)。3.計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：(1)從價(jià)計(jì)征即按房產(chǎn)原值減除一定比例后的余值計(jì)征。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在帳簿的“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)或原價(jià)。減除部分為房產(chǎn)原值的10％至30％，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(2)從租計(jì)征即對出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為依據(jù)計(jì)征。房產(chǎn)租金收入是指房屋產(chǎn)權(quán)人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得到的貨幣收入、實(shí)物收入和勞務(wù)報(bào)酬。但出租公房不適用從租計(jì)征仍適用從價(jià)計(jì)征。4.稅率房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)原值的余值計(jì)征的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金計(jì)征的，稅率為12％。兩者相差十倍，這是由各自計(jì)稅依據(jù)不同造成的。

城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是指對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，按單位面積分等定額按期征收的稅賦。

1.納稅義務(wù)人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人為在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用的土地的單位和個(gè)人，具體包括國家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位和公民個(gè)人等。在華的外商投資企業(yè)，使用上述范圍的土地，也應(yīng)該作為納稅義務(wù)人。

2.征稅對象、范圍和計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，包括這些區(qū)域范圍內(nèi)的國有土地和集體所有的土地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。3.稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是分類分級的幅度額稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅的每平方米年稅率為：大城市0.5－10元中等城市0.4－8元小城市0.3－6元縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2－4元各省、自治區(qū)、直轄市人民政府則應(yīng)當(dāng)在上述所列稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況，經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，將本地區(qū)土地劃為若干等級，制訂相應(yīng)適用的稅額標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)省級政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

土地增值稅

土地增值稅是指對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，地上建筑物及其他附著物取得的增值額一次性征收的稅賦

1.納稅義務(wù)人(開發(fā)商)土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)房地產(chǎn)的一切中外單位和個(gè)人，包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶及國內(nèi)的其他單位和個(gè)人、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、華僑、港澳同胞、外國個(gè)人等。

2.征稅范圍土地增值稅的征稅范圍為國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。

3.計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額的余額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。法定的扣除項(xiàng)目一般包括以下五項(xiàng)：(1)取得土地使用權(quán)所支付金額；(2)開發(fā)土地的成本費(fèi)用；(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房或建筑物的評估價(jià)格；(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目金額一般由納稅人申報(bào)。5.稅率土地增值稅稅率采用的是超率累進(jìn)稅率。其稅率有四級：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％增值額超過扣除項(xiàng)目200％的部分，稅率為60％。速算法公式應(yīng)納土地增值稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

當(dāng)適用稅率為30％時(shí)，速算扣除系數(shù)為0％；當(dāng)適用稅率為40％時(shí)，速算扣除系數(shù)為5％；當(dāng)適用稅率為50％時(shí)，速算扣除系數(shù)為15％；當(dāng)適用稅率為60％時(shí)，速算扣除系數(shù)為35％；

計(jì)算某房地產(chǎn)銷售收入為190萬，扣除項(xiàng)目金額60萬計(jì)算1：應(yīng)納稅增值額＝190萬－60萬＝130萬30×30％+30×40％+60×50%+10×60％＝57（萬）計(jì)算2：應(yīng)納土地增值稅額＝130×60％－60×35％＝57（萬）應(yīng)納土地增值稅額＝30%40%50%60%0.51.02.0扣除項(xiàng)目金額5.減免稅有下列情形之一的，免繳土地增值稅：(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％的；(2)因國家建設(shè)需要依法征用，收回的房地產(chǎn)；(3)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的(居住滿3年以上，5年以下減半征收；居住末滿3年的，按規(guī)定計(jì)證)。

契稅

契稅是指對國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，(包括出售、贈(zèng)與和交換)；房屋的買賣、贈(zèng)與和交換，使所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人訂立的契約，按成交價(jià)格、核定價(jià)格或交換價(jià)格的差額的一定比例向承受的單位和個(gè)人一次性征收的稅賦。

1.納稅義務(wù)人（買方）凡土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓；房屋的買賣、贈(zèng)與和交換中承受的單位和個(gè)人，包括城鄉(xiāng)居民個(gè)人、各類企事業(yè)單位、私營經(jīng)濟(jì)組織、華僑、港澳同胞、外商投資企業(yè)和外國人都是契稅的納稅義務(wù)人。2.課稅對象和計(jì)稅依據(jù)契稅的課稅對象為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或房產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)的行為。契稅的計(jì)稅依據(jù)為：(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，為成交價(jià)格；(2)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定的價(jià)格；(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換、為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。當(dāng)成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。

3.稅率契稅的稅率為3－5％。

4.減免稅有下列情形之一的，減征或者免征契稅(1)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體，軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免征；(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；(3).因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；(4).財(cái)政部規(guī)定的其他減征，免征契稅的項(xiàng)目。

如1999年8月1日起，個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

耕地占用稅

根據(jù)1987年4月1日起實(shí)施的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》規(guī)定，對占用耕地進(jìn)行住宅建設(shè)和其他非農(nóng)業(yè)用途的單位和個(gè)人征收耕地占用稅。

耕地占用稅的稅率根據(jù)當(dāng)?shù)厝司加懈孛娣e的不同而異，全國有一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)：

人均占有耕地面積≦1畝1畝～≦2畝2畝～≦3畝＞3畝稅率(元)2～101.6～81.3～6.51～5印花稅

凡在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受有關(guān)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、權(quán)力證照等憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅納稅義務(wù)人。應(yīng)納稅憑證應(yīng)于書立或領(lǐng)受時(shí)購買并貼足印花稅票(貼花)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)涉及到的有關(guān)納稅憑證和印花稅稅率如下：商品房購銷合同、建筑安裝工程承包合同，按合同所載金額的萬分之三由合同訂立人繳納。房地產(chǎn)租賃合同，按合同所載金額的千分之一由合同訂立人繳納。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，按合同所載金額的萬分之五由合同訂立人繳納。土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證等由領(lǐng)受人按每件5元繳納。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的征稅對象為凡在我境內(nèi)用各種資金進(jìn)行的固定資產(chǎn)投資，包括：基本建設(shè)投資、更新改造投資、商品房投資和其他固定資產(chǎn)投資。其計(jì)稅依據(jù)是固定資產(chǎn)投資性項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額。

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的稅率，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展序列和經(jīng)濟(jì)規(guī)模要求，實(shí)行差別稅率，分別為0％、5％、10％、15％、30％五個(gè)檔次。從固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅目、稅率表中，我們析出與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的內(nèi)容，如下表所示。

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅于2000年1月1日暫停征收房產(chǎn)性收費(fèi)《物權(quán)法》第二十二條不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價(jià)格主管部門規(guī)定。具體分析市民購買一手“普通住宅”，只需交納印花稅(0.05%)和契稅（3％－－5％），其余的有關(guān)稅收由開發(fā)商交納。二手房相關(guān)需要繳納的稅費(fèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅（賣方）5.55%從2006年6月1日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業(yè)稅。

個(gè)人購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售免征營業(yè)稅，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，則按售房收入減去購房價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5%。

加上營業(yè)稅附加費(fèi)用5.55％，共5.55%房屋贈(zèng)與和遺贈(zèng)不需要繳納。個(gè)人所得稅（賣方）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%,或是房屋總價(jià)款的1％－3%房屋贈(zèng)與和遺贈(zèng)不需要繳納。契稅（買方者繳納）個(gè)人購買商品房以購房價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，稅率為3%

（個(gè)人購買普通住宅減半征收）遺贈(zèng)不需要繳納。印花稅（買賣雙方繳納）0.05%相關(guān)費(fèi)用：登記費(fèi)用80元轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)6元/平方米所有稅費(fèi)加起來6個(gè)點(diǎn)左右。如果沒有滿5年，就10個(gè)點(diǎn)左右。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH內(nèi)容總結(jié)我國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度。營業(yè)稅的納稅義務(wù)人是指在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的法人組織和公民。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在帳簿的“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)或原價(jià)。即對出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為依據(jù)計(jì)征。(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者