資產(chǎn)評(píng)估概述課件

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)

第一章

資產(chǎn)評(píng)估概述[教學(xué)目的與要求]

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求了解資產(chǎn)評(píng)估的基本理論和基本概念，掌握資產(chǎn)評(píng)估理論的基本框架，為學(xué)好該課程打下良好的基礎(chǔ)。學(xué)生必須深刻領(lǐng)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估的概念、目的、假設(shè)、原則、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)及審計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別，了解資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型及其特點(diǎn)、市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系和內(nèi)涵，了解評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展。第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生和發(fā)展一、世界資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的的產(chǎn)生與發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)歷了三個(gè)階段：1.原始評(píng)估階段；（直觀性、非專(zhuān)業(yè)性、無(wú)償性）2.經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段；（有償服務(wù)，職業(yè)化）3.科學(xué)評(píng)估階段。二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估的概念：

資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的、遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。

資產(chǎn)評(píng)估的作用資產(chǎn)評(píng)估作為一種專(zhuān)業(yè)化中介服務(wù)行業(yè)，服務(wù)于諸多重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在規(guī)范交易行為、降低交易成本、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、保障市場(chǎng)安全、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮著十分重要的作用。具體作用：咨詢、管理、鑒證（鑒別和舉證）第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本要素一、資產(chǎn)評(píng)估的的主體------資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員二、資產(chǎn)評(píng)估的客體

(一)資產(chǎn)

(二)資產(chǎn)的分類(lèi)所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類(lèi)型一、資產(chǎn)評(píng)估的目的

資產(chǎn)評(píng)估的目的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為，一般是為了給資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)理賠、課稅、征用補(bǔ)償、拍賣(mài)底價(jià)、分割或合并、損害賠償?shù)刃袨樘峁﹥r(jià)值基礎(chǔ)。資產(chǎn)業(yè)務(wù)

經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)大致分為兩類(lèi)；一類(lèi)是商品交易業(yè)務(wù)；一類(lèi)是生產(chǎn)商品的資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。

注意：1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)是以資產(chǎn)交易為核心展開(kāi)的多樣化經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。2、資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特定目的是決定資產(chǎn)價(jià)格的核心。

(一)資產(chǎn)評(píng)估的一般目的

資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。公允價(jià)值是一種相對(duì)合理的評(píng)估價(jià)值,是一種相對(duì)于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場(chǎng)條件的合理的評(píng)估價(jià)值,是評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場(chǎng)條件,對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的合理估計(jì)值。

(二)資產(chǎn)評(píng)估的特定目的

通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評(píng)估的特定目地。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐表明,資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有:資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;企業(yè)兼并;企業(yè)出售;企業(yè)聯(lián)營(yíng);股份經(jīng)營(yíng):中外合資、合作;企業(yè)清算;抵押擔(dān)保;企業(yè)租賃;債務(wù)重組等等。

資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型

三是，從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型,具體包括:抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣(mài)價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。

四是，以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件,以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型,具體包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。

資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型（一）對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的理解1.資產(chǎn)的價(jià)值不是一個(gè)靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。2.價(jià)值與價(jià)格、成本價(jià)格——為取得一項(xiàng)資產(chǎn)所花費(fèi)的實(shí)際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項(xiàng)資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價(jià)值價(jià)格成本不一定與價(jià)值相等（二）資產(chǎn)評(píng)估中常見(jiàn)的價(jià)值類(lèi)型1.公允市場(chǎng)價(jià)值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)上的交易價(jià)格。

公允價(jià)值是評(píng)估界以客觀基礎(chǔ)的主觀評(píng)價(jià)，是標(biāo)準(zhǔn)的公認(rèn)。為了把握公允價(jià)值，必須揭示其客觀價(jià)值基礎(chǔ)，因此把評(píng)估為完全市場(chǎng)價(jià)值和不完全市場(chǎng)價(jià)值

公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格形成的條件買(mǎi)賣(mài)雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買(mǎi)賣(mài)雙方均是正常交易的當(dāng)事人完全市場(chǎng)價(jià)值

資產(chǎn)的市場(chǎng)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的交換價(jià)值。該定義強(qiáng)調(diào)的是某一時(shí)點(diǎn)的交換價(jià)值，強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)的完全自由性及公開(kāi)性，強(qiáng)調(diào)了買(mǎi)賣(mài)雙方的精明謹(jǐn)慎即交易的正常性。在以假設(shè)前提下的商品交換是我們要評(píng)估結(jié)果，即評(píng)估值。完全市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估值：與在交易市場(chǎng)上可支付的貨幣的價(jià)值有關(guān)。市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)日可能獲得的最合理的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量。（賣(mài)者所得到的合理價(jià)格，也是買(mǎi)者的最優(yōu)惠價(jià)格）

完全市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估基準(zhǔn)日：要求市場(chǎng)在給定的評(píng)估日的特定時(shí)間的市場(chǎng)價(jià)值

投資價(jià)值（investmentvalue）指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買(mǎi)者（或所有者）的價(jià)值。對(duì)不同的潛在購(gòu)買(mǎi)者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)格可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價(jià)=公允市價(jià)+“價(jià)值創(chuàng)造”的一部分賬面價(jià)值（bookvalue）指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊，或賬面價(jià)值減去負(fù)債（對(duì)企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。原因：

1、財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的

2、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。內(nèi)在價(jià)值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值。

對(duì)于能夠在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，若市場(chǎng)是完善的，公允市場(chǎng)=內(nèi)在市場(chǎng)

內(nèi)在價(jià)值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價(jià)值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價(jià)值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時(shí)考慮的主要因素。內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值重置價(jià)值（replacementvalue）

指在現(xiàn)時(shí)條件（市場(chǎng)、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。一般在非市場(chǎng)和有限市場(chǎng)條件下運(yùn)用。

在用價(jià)值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價(jià)值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值。與評(píng)估價(jià)值決定有關(guān)的若干經(jīng)濟(jì)規(guī)律：最佳用途規(guī)律替代規(guī)律組合貢獻(xiàn)（補(bǔ)全物品價(jià)值）的規(guī)律邊際收益遞減木桶規(guī)律機(jī)會(huì)成本預(yù)期收益規(guī)律最佳用途規(guī)律在評(píng)估中常常遇到被評(píng)的物可以有許多不同的用途，而不同用途的交換價(jià)值是不同的。例如，木材可用于燃燒或建筑，在用作燃料和作建筑時(shí)所能滿足的作用是不同的，我們把木材用燃料時(shí)的邊際效用用4表示，把木材用于建筑邊際效用用8表示，那么哪個(gè)決定物品的真正邊際效用？答案總是以最高邊際效用決定物品的價(jià)值。原因是當(dāng)一個(gè)物品有若干個(gè)用途時(shí)，賣(mài)主總是考慮按最高收益的用途出售。替代規(guī)律在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，物品的邊際效用值不斷地被替換，直到與供求關(guān)系暫時(shí)平衡為止。物品的價(jià)值是由最后這個(gè)物品的邊際效用決定的，在同一過(guò)程的不同選擇階段，它是一個(gè)選擇順序，從最高，如出現(xiàn)多余時(shí)降低用途，在同一用途中其邊際效用也隨著供求關(guān)系不斷被替代，但其由最小邊際效用決定的，也就是最后出售那個(gè)物品的效用決定的。

組合貢獻(xiàn)的規(guī)律補(bǔ)全物品組在聯(lián)合使用中，沒(méi)有一個(gè)成分物品能被替代，那么，其中每一個(gè)成分就都具有全組的全部?jī)r(jià)值。補(bǔ)全物品組中的某成分除聯(lián)合使用外，還有供別的、雖然很小的效用，這個(gè)成分的價(jià)值介于單獨(dú)的獨(dú)立的效用這個(gè)低限和綜合效用減去其他成分單獨(dú)效用之差這個(gè)最高限之間。組合貢獻(xiàn)的規(guī)律物品組中的成分可以由同一類(lèi)其他用途物品替代，這時(shí)該物品的價(jià)值就等于它獨(dú)立使用時(shí)價(jià)值。

邊際收益遞減邊際效用遞減規(guī)律告訴我們?cè)诔掷m(xù)經(jīng)營(yíng)條件下，當(dāng)評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)投入資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要以其產(chǎn)出為衡量依據(jù)，并要分析其處于何種階段。也就是邊際收益曲線與平均收益曲線的交叉點(diǎn)為起點(diǎn)到總收益最大點(diǎn)之間的階段應(yīng)是最佳生產(chǎn)階段，在這段里的總收益最高。

同時(shí)還告訴我們投入資本要素的組合對(duì)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的整體資產(chǎn)價(jià)值起影響作用，如某一要素不斷投入，不但不會(huì)使整體企業(yè)資產(chǎn)上升，而且會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響。這個(gè)規(guī)律奠定了資產(chǎn)評(píng)估中收益現(xiàn)值法基礎(chǔ)，提醒我們?cè)谝陨霞僭O(shè)條件下慎用重置成本法迭加來(lái)評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，這也要求我們?cè)u(píng)估時(shí)應(yīng)注意資產(chǎn)的潛在價(jià)值。木桶規(guī)律木桶規(guī)律反映了各生產(chǎn)要素組合短缺要素對(duì)產(chǎn)出收益的制約。這是整體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須要考慮的一個(gè)方面。木桶規(guī)律指的是過(guò)去人們用木條做桶，各木條長(zhǎng)短不一，當(dāng)將這些參差不齊的木條匝成一個(gè)圓桶，圓桶內(nèi)所能盛多少水是以短木條來(lái)決定的，而長(zhǎng)出的木條則浪費(fèi)。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，也要遵循這個(gè)規(guī)律。機(jī)會(huì)成本當(dāng)種物品用于某種用途時(shí)它就不可能用于其他用途。它的被犧牲的最好作機(jī)會(huì)成本的度量。機(jī)會(huì)成本理論提示我們考慮物品使用的合理性，并考慮對(duì)整體生產(chǎn)中的閑置、多余資產(chǎn)的價(jià)值的評(píng)估，但重要的是管理者的決定是將閑置的、多余的資產(chǎn)出售、出租、轉(zhuǎn)作他用，或繼續(xù)浪費(fèi)。

預(yù)期收益規(guī)律

特定目的投資的預(yù)期特點(diǎn)：是指用資金去做某個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目能給我們帶來(lái)預(yù)期收益。造成背離的必然性表現(xiàn)在（1）投資者主觀愿望就是追求比將現(xiàn)金存于銀行更高的收益，因此投資者通過(guò)對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期，認(rèn)為可以給自己帶來(lái)更多收益，才作出投資決策。（2）造成背離的必然性還表現(xiàn)在貨幣一經(jīng)投資，就帶有風(fēng)險(xiǎn)性，這是風(fēng)險(xiǎn)性就是不確定性。儲(chǔ)蓄現(xiàn)金的預(yù)期特點(diǎn)利率是貨幣的時(shí)間價(jià)格，貨幣時(shí)間價(jià)值的實(shí)質(zhì)就是借貸資本的有償使用，當(dāng)一個(gè)儲(chǔ)蓄者把錢(qián)借給一個(gè)使用者，二人都得到了好處，儲(chǔ)蓄者會(huì)得到未來(lái)支利息的好處，而貨款者愿意支付利息，這是由于他們得到了這筆資金會(huì)投資，可獲得高于利息的收益。理性預(yù)期問(wèn)題理性預(yù)期是比較指比較準(zhǔn)確地掌握了事物變化的客觀規(guī)律。對(duì)未來(lái)的預(yù)期的變化，不論是對(duì)收益還是對(duì)利率而言，這可以在今天資產(chǎn)價(jià)格的巨大的變化中表現(xiàn)出來(lái)。

第四節(jié)

資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)二、資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是以某種假設(shè)為前提的，因此資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也有密切聯(lián)系。包括：交易假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)清算假設(shè)（一）交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中,評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評(píng)估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場(chǎng)交易之中，資產(chǎn)評(píng)估不能脫離市場(chǎng)條件而孤立地進(jìn)行。

（二）繼續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對(duì)未來(lái)的有效性。采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益。（2）轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行。（四）清償假設(shè)

企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強(qiáng)制出售（三）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)指被估資產(chǎn)可在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。適宜做公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性資產(chǎn)評(píng)估原則（一）資產(chǎn)評(píng)估工作原則

1．真實(shí)性原則。

2．科學(xué)性原則。

3．公平性原則。

4．可行性原則。

5．簡(jiǎn)易性原則。

資產(chǎn)評(píng)估原則（二）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則1．預(yù)期收益原則。2．供求原則。3．貢獻(xiàn)原則。4．替代原則。5．估價(jià)日期原則。

第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)與種類(lèi)一、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）現(xiàn)時(shí)性以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。（二）現(xiàn)實(shí)性1、以實(shí)際狀況為依據(jù)2、以現(xiàn)實(shí)狀況反映未來(lái)3、強(qiáng)調(diào)客觀存在（三）市場(chǎng)性模擬市場(chǎng)條件下，對(duì)資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)、報(bào)告。1、評(píng)估資料源于市場(chǎng)2、評(píng)估結(jié)果接受市場(chǎng)檢驗(yàn)（四）預(yù)測(cè)性以資產(chǎn)未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。（五）公正性評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人無(wú)利害關(guān)系——組織保證。評(píng)估必須按法定的程序、準(zhǔn)則進(jìn)行—技術(shù)保證。（六）咨詢性評(píng)估結(jié)論僅僅是資產(chǎn)作價(jià)意見(jiàn)，無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。最后的成交價(jià)是由買(mǎi)賣(mài)雙方討價(jià)還價(jià)決定的。注意：咨詢性必須接受資產(chǎn)評(píng)估責(zé)任性的的約束。也就是，評(píng)估報(bào)告由評(píng)估人員簽名并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章后生效，評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)必須對(duì)生效后的評(píng)估報(bào)告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)①?gòu)馁Y產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等方面來(lái)看，目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類(lèi)，即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。②從資產(chǎn)評(píng)估面臨的條件、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的程度及其評(píng)估報(bào)告披露的要求的角度，資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制資產(chǎn)評(píng)估。③從資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的角度，資產(chǎn)評(píng)估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。

非法令評(píng)估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)合并、分設(shè)、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會(huì)計(jì)處理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)資產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)財(cái)務(wù)報(bào)表訴訟法令評(píng)估稅收國(guó)家征用不動(dòng)產(chǎn)（補(bǔ)償評(píng)估）第五節(jié)資產(chǎn)定價(jià)的基本原理一、資產(chǎn)價(jià)值形成理論二、資產(chǎn)補(bǔ)償理論三、資金時(shí)間價(jià)值理論四、生產(chǎn)要素分配理論有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)的探討（一）賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論一、

資產(chǎn)價(jià)值形成理論資本勞動(dòng) 的報(bào)酬土地

供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用商品的價(jià)值量（二）買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀

需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來(lái)自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。

效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。（三)供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀均衡價(jià)格需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià)供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià)

在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購(gòu)建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價(jià)值論是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。資產(chǎn)補(bǔ)償理論1、企業(yè)資產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)已投入生產(chǎn)要素得到合理的補(bǔ)償為前提。2、企業(yè)資產(chǎn)補(bǔ)償分為價(jià)值補(bǔ)償和實(shí)物補(bǔ)償。價(jià)值補(bǔ)償要求企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償后，始終保持原來(lái)的數(shù)量。實(shí)物補(bǔ)償是指企業(yè)資產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上的更新或替代。價(jià)值補(bǔ)償是一個(gè)過(guò)程，是實(shí)物補(bǔ)償?shù)臏?zhǔn)備與保證，同時(shí)也是實(shí)物補(bǔ)償?shù)谋匾疤帷?、企業(yè)一般采用不同的方法來(lái)對(duì)消耗掉的生產(chǎn)要素進(jìn)行補(bǔ)償。資產(chǎn)補(bǔ)償理論對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的指導(dǎo)意義1、進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須充分認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，而不論資產(chǎn)的形態(tài)如何。2、不同資產(chǎn)的補(bǔ)償相異，應(yīng)根據(jù)各自的補(bǔ)償特點(diǎn)采用不同的評(píng)估方法。3、在采用特殊方式進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，可將資產(chǎn)的補(bǔ)償程度作為評(píng)估結(jié)果的矯正與補(bǔ)充。資金時(shí)間價(jià)值理論

資金時(shí)間價(jià)值是指資金經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值，也稱之為貨幣的時(shí)間價(jià)值。資金的時(shí)間價(jià)值從價(jià)值量上看，是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均資金利潤(rùn)率，它是公司資金理論率的最低限度。資金時(shí)間價(jià)值相關(guān)概念與術(shù)語(yǔ)現(xiàn)值：又稱本金，是指資金現(xiàn)在的價(jià)值。終值：又稱本利和，是指資金經(jīng)過(guò)若干時(shí)期后包括本金和時(shí)間價(jià)值在內(nèi)的未來(lái)價(jià)值。單利終值、復(fù)利終值和年金終值資金時(shí)間價(jià)值理論在資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1、收益性、流動(dòng)性和安全性是資產(chǎn)的三個(gè)基本屬性。2、資產(chǎn)所能創(chuàng)造的收益往往是一個(gè)未來(lái)的“川流”，即在一定時(shí)期持續(xù)不斷的為資產(chǎn)占有者帶來(lái)收益。不同時(shí)點(diǎn)上的相同數(shù)量的的收益，其價(jià)值是不同的。生產(chǎn)要素分配理論

企業(yè)在完成一個(gè)生產(chǎn)周期以后，企業(yè)生產(chǎn)要素都要得到相應(yīng)的報(bào)酬。資本得到利息，勞動(dòng)得到工資，土地等自然資源得到地租，企業(yè)家得到正常利潤(rùn)，知識(shí)得到收入，公共產(chǎn)品得到稅收。企業(yè)在完成一個(gè)生產(chǎn)周周期并實(shí)現(xiàn)一定的價(jià)值后，各種生產(chǎn)要素的價(jià)值貢獻(xiàn)比率如何確定。1、市場(chǎng)供求決定規(guī)律2、邊際生產(chǎn)力分配規(guī)律市場(chǎng)供求理論對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的指導(dǎo)意義1、既然資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行評(píng)定估算的過(guò)程，因此如果將被評(píng)估的資產(chǎn)置于資產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)考察其現(xiàn)行價(jià)格，則可以避免由主觀因素決定的資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際中的市場(chǎng)價(jià)格相脫離。2、在資產(chǎn)評(píng)估中，如果能夠形成被評(píng)估資產(chǎn)有效的市場(chǎng)交易，則應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律由市場(chǎng)來(lái)決定資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。3、應(yīng)該充分尊重資產(chǎn)交易雙方對(duì)資產(chǎn)的評(píng)價(jià)，即只要雙方能夠按一定的市場(chǎng)價(jià)格有效地達(dá)成交易，則資產(chǎn)定價(jià)就是合理的。邊際生產(chǎn)力分配理論對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的意義1、為評(píng)估特定資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先準(zhǔn)確測(cè)定該資產(chǎn)在企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的貢獻(xiàn)。2、在資產(chǎn)評(píng)估中，可以按照邊際生產(chǎn)力分配規(guī)律，采用剔除法來(lái)確定邊際生產(chǎn)力難以確定的某項(xiàng)資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，以便準(zhǔn)確評(píng)估該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格。

理論基礎(chǔ)是任何一門(mén)學(xué)科領(lǐng)域研究的基石，是基本理論的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，其理論研究也必然依附于經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論。進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估研究時(shí)，對(duì)于理論基礎(chǔ)的不同理解，必然會(huì)導(dǎo)致研究的方向性差異。

目前，資產(chǎn)評(píng)估界在確定具體經(jīng)濟(jì)學(xué)理論基礎(chǔ)上形成了不同的觀點(diǎn)，產(chǎn)生了很大的分歧和爭(zhēng)議。尤其在我國(guó)，社會(huì)制度和思想意識(shí)形態(tài)的固有特點(diǎn)決定了勞動(dòng)價(jià)值論必然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)大多數(shù)部門(mén)領(lǐng)域價(jià)值體系的構(gòu)建基礎(chǔ)，而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，與此相應(yīng)的西方效用等相關(guān)理論體系和原有價(jià)值體系發(fā)生了根本性的碰撞。

(一)勞動(dòng)價(jià)值論的主張

該學(xué)派堅(jiān)持勞動(dòng)是創(chuàng)造價(jià)值的唯一要素，一切財(cái)富都源于此。從價(jià)值結(jié)構(gòu)的劃分看，任何資產(chǎn)都能以C+V+M的形式體現(xiàn)(對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)的收益性、該派認(rèn)為可以理解為廣義的M，即獲取剩余利潤(rùn)的能力)，并且以一個(gè)社會(huì)必要的勞動(dòng)時(shí)間作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了價(jià)值的永恒性和靜態(tài)性。運(yùn)用在評(píng)估上，主張從成本和費(fèi)用角度解構(gòu)被評(píng)估資產(chǎn)，在選用評(píng)估方法上也傾向采用理論根源一致的成本法。

(二)效用論的主張

該學(xué)派從主觀和需求的角度來(lái)重新解釋商品價(jià)值和價(jià)格，建立了以戈申需要飽和定律和邊際欲望或效用相等定律，證明了效用是價(jià)值的源泉，稀缺性是價(jià)值的條件。進(jìn)而又指出，在財(cái)產(chǎn)私有和自由競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，商品價(jià)格決定于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)物品的主觀評(píng)價(jià)。在進(jìn)行評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該以市價(jià)法為主，評(píng)估出一個(gè)模擬市場(chǎng)下通過(guò)供求均衡的市場(chǎng)公允值。也就是說(shuō)，評(píng)估出來(lái)的價(jià)值是含有主觀因素的、動(dòng)態(tài)的模擬市值。

(三)兩種理論的比較

兩種理論體系的理論根基不同，導(dǎo)致了評(píng)估方法論上的差別，為資產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)務(wù)工作的深入研究造成了許多困難。但經(jīng)過(guò)深入比較分析后，不難發(fā)現(xiàn)，兩種體系在運(yùn)用于資產(chǎn)評(píng)估上有很多互補(bǔ)性和相通之處。

1．勞動(dòng)價(jià)值論在肯定平均分析時(shí)并沒(méi)有否定邊際分析

正如馬克思也曾指出，在特殊條件下，商品的生產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值會(huì)由那些在最壞條件下或在最好條件下生產(chǎn)的商品來(lái)調(diào)節(jié)。從評(píng)估業(yè)角度來(lái)看，這無(wú)疑是給評(píng)估業(yè)的理論基礎(chǔ)的融合提供了幫助，并且為正確運(yùn)用成本法評(píng)估找到了理論依據(jù)，明確了資產(chǎn)價(jià)值重置應(yīng)該在市場(chǎng)的供求力的影響下進(jìn)行，而不能死板的套用產(chǎn)品價(jià)值公式市場(chǎng)因素不顧，動(dòng)輒采用歷史成本法的弊端。

2．價(jià)值層次上的相融性

效用派著名學(xué)者維塞爾在其《自然價(jià)值》一書(shū)中提到，對(duì)于有多方面的有用性的財(cái)物來(lái)說(shuō)，各種需要的飽和尺度之間的判別是起作用的?？偟膩?lái)說(shuō)，價(jià)值在層次上可劃分為自然價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、情感價(jià)值、娛樂(lè)價(jià)值、工作價(jià)值、品格價(jià)值、審美價(jià)值等等，這也是人們?cè)诂F(xiàn)實(shí)生活中常體驗(yàn)到的。明確這點(diǎn)后，便不難發(fā)現(xiàn)馬克思一貫強(qiáng)調(diào)的從勞動(dòng)要素著手，主要是立足物質(zhì)層的自然價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的分析，注重于價(jià)值的內(nèi)在屬性和靜態(tài)性，并沒(méi)有涉及到其它幾種價(jià)值層次的分析，也不強(qiáng)調(diào)價(jià)值的動(dòng)態(tài)性。因此，在評(píng)估工作中，不能僅以靜態(tài)一元價(jià)值論的理論體系來(lái)涵蓋多元的價(jià)值需要，但可以將勞動(dòng)價(jià)值論的分析方法僅作為滿足市場(chǎng)多樣評(píng)估需求的一種工具來(lái)看待。

第七節(jié)資產(chǎn)評(píng)估與相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

一、資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資

二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)

三、資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)

（一）資產(chǎn)評(píng)估和清產(chǎn)核資的聯(lián)系1、資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資都屬于資產(chǎn)管理的范疇，是資產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種形式。2、資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)管理程度比清產(chǎn)核資更為深入的資產(chǎn)管理方式，但資產(chǎn)評(píng)估和清產(chǎn)核資都是以資產(chǎn)作為對(duì)象的資產(chǎn)管理方式。3、資產(chǎn)評(píng)估和清產(chǎn)核資都要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行清查和核實(shí)等工作。清產(chǎn)核資可以摸清企業(yè)資產(chǎn)的歷史價(jià)值及其變化情況，而資產(chǎn)評(píng)估著眼于資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，因此，清產(chǎn)核資是資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)與前期工作。4、最終目的相同，都是為了改善資產(chǎn)管理水平，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)資源的最大效用。（二）資產(chǎn)評(píng)估和清產(chǎn)核資的區(qū)別1、目的不同2、方法不同3、價(jià)值尺度不同4